古城考察报告宽窄巷、锦里

TheYananCultureIndustryInvestmentCo.,Ltd.项目考察报告成都/丽江公司名称YananCultureIndustryInvestmentCo.,Ltd.考察目的成都篇丽江篇考察总结

通过对文化品牌塑造力强、商业运营效果佳、社会影响力较大的文化旅游型商业项目的考察，学习，了解分析他们如何处理好项目开发过程中传承和创新的关系，文化和旅游的关系。专业化的管理运营模式，高水准的营销推广战略等，为我公司开发的文化板块项目中的商业业态布局、招商融资、业态布局、活动组织、经营模式、管理方式和服务标准等方面的工作提供启发和借鉴，以及可行性指导方向。考察目的考察目的成都篇丽江篇考察总结宽窄巷锦里丽江古镇束河古镇——宽窄巷仿古步行街成都篇成都篇——宽窄巷投资公司情况介绍项目历史背景整体介绍整体分析分区展示古街特色投资情况说明成都文化旅游发展集团有限公司（简称“成都文旅集团”)成立于2007年3月30日，是按照成都市委、市政府“发展大旅游、形象大产业、组件大集团”的思路，为深化文化旅游体质改革，提升成都文化旅游产业管理水平和竞争实力，推动文化旅游产业的发展而组建。是经成都市委、市政府破准，市国资委直接管理的国有一类重点骨干企业，对成都文化与旅游资源进行整合、管理、综合开发建设。公司作为文化与旅游产业的投融资和运营平台，受成都市政府委托，履行以下主要职能：承担文化与旅游资源的优化配置与拓展开发‘承担文化与旅游营销任务；承担重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进成都市文化旅游资源的集约化和规模化经营，努力实现国有资产的保值增值。成都篇——宽窄巷项目历史背景成都自公元前316年秦朝建城以来，历代都是城郭以内兼有达成、少城埂的“重城”，到明代因蜀王府的修建又形成了包括“皇城”在内的”三城相重”的格局，而“宽窄巷子”正是前年少城区域内遗存至今的清代三十三条兵丁胡同中的两条。宽窄巷历时文化保护区是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后隐村，也是北方的胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”体现，其“鱼脊骨”形成的道路格局，为我国古城街道的罕见之作。宽窄巷是成都这个古老又年轻的城市往昔的缩影，一个记忆深处的符号。当游人伴着夕阳，望着炊烟，走在黄昏中的巷子里，浮现在眼前的是一种久违的老城区市民生活。成都篇——宽窄巷项目区位图成都篇——宽窄巷位置：成都市青羊金河路口交通条件：5、13、25、42、43、47、58、64、78、81、340、93、98成都篇——宽窄巷整体介绍商业定位：时尚生活街区运作模式：租赁为主，出售少量资产运作单位：成都文旅少城建设管理有限公司开发时间：2004——2008年2008年6月14日开街2009年春节全面营业文化定位：宽巷子——闲生活

窄巷子——慢生活

井巷子——新生活总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区

中国首个院落式情景消费体验区

成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心成都篇——宽窄巷概况：1、核心保护区占地面积108亩（66000㎡），容积率0.9，总建筑面积44000，地上建筑面积35000㎡，地下停车场11000㎡。2、整个宽窄巷由45各清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173—1100㎡不等，主要集中在400—800㎡。整体布局：宽窄巷由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽度以6——7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜集聚人气。整体介绍成都篇——宽窄巷1、以宽巷子、窄巷子、井巷子为三条主线，彼此间以通道相连，达成商气的共享与过度；2、东、西两广场提升项目整体聚客能力，设置在市政道路交界处的广场，将项目与市民公共活动空间融为一体，加大了项目客流量，同事，广场也为花车特卖提供场地，增加运营商、商家两方收益；3、以明末清初民居特色的四合院为主要建筑形态，院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173—1100㎡不等，主要集中在400—800㎡。在尊重和保留原味民居建筑基本形态的前提下，增加本商业项目的文化内涵；同时，四合院分支动线清晰，各商铺的明晰。风格及布局分析规划特色：BackgroundSellOutGoOut成都篇——宽窄巷功能定位及业态分析街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、四方餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色酒馆、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群BackgroundSellOutGoOut成都篇——宽窄巷业态分析餐饮零售茶馆咖啡/甜品酒吧客栈宽巷子窄巷子井巷子宽巷子窄巷子正旗府三块砖大妙碧塘宽月莲花子而已KOKOcasa偶尔钓鱼台宽巷子3号尽膳味典四川三宝群英荟可居一丁咖啡品德宽座成都印象市井生活天公物翡翠农庄见山书院MYCOFFEE隔壁子海棠晓月Mynoodle西蜀印象潘豆熊猫屋中国红星巴克点醉听香龙喧莲花坊禅香漆重门换台民族风情园碎碟咖啡白夜花间隐园荷欢SKAP古今屋语羽后台吉娜与牛柔软时光三只耳瓦尔登锦华馆黛堡嘉莱里外院胡里香积厨上席水绘陶茶73.村竹叶青Winers1885天趣琉璃会创意盒子追银族九拍23号会馆蓉荟会馆不二连尚莲明德坊子非公馆菜木九十兰亭叙上海故事观颐谭木匠滴意蜀江锦院九一堂翠玉阁零售业位于窄巷子、井巷子连接通道处已歇业，新商家重装修中实际为啤酒广场及川式休闲麻将馆以上为院落（含店面）的业态统计，其中：中端餐饮约33家40.2%，零售25家30.6%，茶馆7家8.2%，咖啡/甜点6家7.3%，酒吧10家12.1，客栈1家1.4%。注：此外还有相当数量风味小吃、零售业态的铺面/摊档未加入此表统计1年半前…Ayearandahalfago…成都篇——宽窄巷业态分析（数量占比）业态统计分析从统计数据来看，餐饮、酒吧咖啡、茶馆占据了较大的比例，而购物类业态显得相对较少，通常的步行街，其业态分布通常是购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%，但宽窄巷的业态定位似乎具有其独特的个性，购物类业态占比例较少，但通过花车业态进行了弥补。成都篇——宽窄巷客源分析宽窄巷多数以上的顾客来自四川省内，反映出程度作为四川省会，具有强大的影响力与吸纳力四川省内5%0四川省外30%成都本地客20%注：客源分析为我们分别向游客及商家获得成都篇——宽窄巷初步分析结论1、宽窄巷作为程度三大历史文化保护区之一，是成都最具有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文旅游中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都真生活情景体验街区”。2、在建筑上保留了宽窄巷传统四川居民的特斯，同时融合外来文化影响形成的居民结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。3、宽窄巷做到了商业性与文化特色的有机结合。4、宽窄巷即保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合璧。成都篇——宽窄巷图片展示入口处景观形象墙景观形象墙成都篇——宽窄巷图片展示地面铺砖围墙成都文旅宣传画成都文旅宣传画1）外围居民楼立面改造2）景区直通车-武侯祠—宽窄巷3）特色手工艺品4）导视5）老宅遗存、景点（现今为老居民宅院）6）便民零售7）茶馆成都篇——宽窄巷图片展示1）2）3）4）5）5）5）6）7）成都篇——宽窄巷图片展示黛堡嘉菜（小酒吧会馆）小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天扬天，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气，黛堡嘉菜是中国大陆地区第五家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。成都篇——宽窄巷图片展示白夜酒吧著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览，讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷乃至成都最具有艺术气场的酒吧。成都篇——宽窄巷图片展示——古街特色及细节展示成都篇——宽窄巷图片展示成都篇——宽窄巷图片展示成都篇——宽窄巷图片展示成都篇——宽窄巷图片展示成都篇——宽窄巷图片展示考察目的成都篇丽江篇考察总结宽窄巷锦里丽江古镇束河古镇声色锦里成都篇都市休闲族的精神驿站成都篇——锦里历史背景项目概况整体分析古街特色建筑风格交通概述锦里管理模式锦里招商及经营模式成都篇——锦里锦里，成都诞生的一个新街名，武侯祠旁一条长350米、宽不到4米的仿古小姐。但街道遍砌青石，两边青唐瓦舍鳞栉比，传统茶馆、客栈、酒楼、戏台与现代酒吧、咖啡厅交相融汇在都市车水马龙、灯红酒绿的包裹中。锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业企业的街道之一，早在秦汉、三国时期便文明全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里历史背景BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里项目概况历时三年打造的有“成都版清明上河图”之称的锦里民俗休闲街与2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。古街位于成都市武侯寺旁，是成都市首座以传统川西古镇建筑风格的旅游休闲街区，锦里跟武侯祠连为一体，进入锦里不需买门票。街区全长350余米，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，其在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。东西最宽6米，品均宽度为3-4米，总用地9235㎡（约14亩）锦里仿古步行街在街道形态，空间布局，景观，建筑风格，尺度，材质上显示出精心的设计和安排，总体上营造了三国风情，建筑尺度宜人，地方特色强烈的购物游览空间。街道形态：是一种线性的动态空间，在商业环境中以线性排列的店铺为主，并通过小广场进行连接，形成了一个Y字形的商业街，并在重要的位置设计了一些小品景观，使整条街更加生动，灵趣。空间排列：”街——广场——街——广场“。动静空间交融组织出了”开端——发展——高潮——过度“单体建筑形象：锦里建筑只有一二层，以黑、白、灰为主色调，即体现了蜀汉时期的文化内涵，又带典型成都明清时期的建筑风格。以黑色的柱子，简介的构图体现汉代雄浑，朴实，简练的风格。结构主要是“穿斗式木构架”白色抹灰情面，砖砌山墙，青瓦屋面，简介而不陋，临街一侧利用挑檐形成出廊，成为公共空间。并且也采用了虚实对比。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里整体分析BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里—业态定位业态类比店铺数量占比%租金估算（元/㎡）客栈11锦里客栈为管理公司自营酒吧10121楼800；2楼500中餐厅22.31楼800；2楼501茶馆33.41楼800；2楼502咖啡22.31楼800；2楼503好吃街小吃1922800特色店铺1619800特色商品花车3338月场地租赁2400（规格2*1）合计86100

BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里—总体功能分区四川餐饮特色区饮食文化区：在原“三顾园”基础上改建而成，此处离文物建筑胶原，符合消防要求，也对文化展示创造良好条件。锦里是一个集巴蜀民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。消费与文化结合的仿古街。在前街大门入口两侧，便是“三顾园酒家”与三国茶园茶文化：四川的茶文化具有悠久的流逝，古时候的丝绸之路，便是茶文化很好的开端，众所周知成都是一个休闲之都，最常见的便是在河边作者喝上一碗盖碗茶。这便是闲适成都篇——锦里—总体功能分区四川餐饮特色区成都篇——锦里—总体功能分区四川餐饮特色区锦里小吃一条街美风美食：锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，外表呈黑色，不大好看，内呈肉本色，用上等牛肉伴以特质香料制成，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。久久鸭脖，三大炮，牛肉豆花，三合泥，糖油果子，等小吃。过了九点、茶园古建筑楼便是工艺品商店。比较突出的有著名雕塑家钱绍武大师所提大牌匾的“宝镜斋”工艺器品店，以制作仿古工艺见长的“福晟坊”等分设在街两边。在客栈墙边两旁还有现场泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺以及线手制品等民间艺术摊。在这一街区域部，有一个差银滩，该摊设在一个名为“莲花府邸”酒吧门口的空地上。莲花府邸供应法国菜的音乐酒吧。这家酒吧门面向南，而不是进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。进入该酒吧，看到在店内显眼处，有拒绝未成年人进入的提示牌，加之门面建筑构造也相对不张扬，这种经营细节是符合法律规定，显然酒吧经营者与金立管理者都是上心经营的。成都篇——锦里—总体功能分区工艺品展销及府第客栈区BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里成都篇——锦里—总体功能分区民俗工艺品月堂手工艺街这一区从广场戏台下面通道起自“汉肆”石门洞处。这区内以民间手工艺展示与购物、休闲、民俗餐饮、酒吧为主，是旅游购物人群中，休闲少男少女地方。其街最能反映“成都造”的有：娇子香烟、水井坊酒。其间手工艺品有：谭木匠、韵泓筷子、清雅轩-彩陶以及夜郎-蜡染服饰刺绣。还有民乐坊、绣鞋等。四方街、曹营水、橙黄橘绿、煮酒坊、行形色设色、醉三国等酒吧。街中部左边有一个名为诸葛井的景点，穿过此间的墙门即可到好吃的街中部。酒吧娱乐区成都篇——锦里—总体功能分区锦里古街上的广场是连接前街区域中、后街区的节点，也是由锦里古街进入武侯祠的第一处进出口，从此出入口进入武侯祠的景点是三义庙，当然从这里进入武侯祠是需要购武侯祠的门票的。有小桥漫步来到广场，正面是古戏台，锦绣馆，西面是武侯祠建筑围起来的鱼塘、东边可供游人休息庭廊。与锦绣馆相邻是一个出口，由此可进武侯祠的三义庙，若沿右行则到小吃街。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里—总体功能分区广场区大戏台该戏台的设计采用的是中国传统的对称性，充分体现了轴线艺术。以古色古香的木质为主题结构，全部使用小青瓦，地面时青石铺面，将环境与建筑很好的融合在一起。更加古朴真实。吊脚回廊在夜幕下显得庄宁。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里——取景分析成都篇——锦里—总体功能分区听戏这是锦里内部一个可供游客观赏川剧的地方。桌椅都是采用四川常用的竹作为主体，充分显示了地域特色。让各地的游客都能体会享受到锦里带给他们的一种闲适之感。在整个空间的安排上也考虑到格局的摆放，观戏的舒适性。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里——取景分析成都篇——锦里—总体功能分区“锦里”是依托成都武侯祠而打造的一个蜀地民俗文化“博物馆”，它的建成，丰富了武侯祠品牌文化内涵，体现了川西古街民居建筑风貌及三国蜀汉文化特色。“锦里”采用由武侯祠控股公司运作模式，引进经营管理人才进行市场管理。该街2004年10月31日开街至今，已接待国内外游客500万余人，实现销售收入4500余万元，拉动周边经济上亿元，为社会提供离开近千名就业岗位，形成了都市民族休闲文化的一个亮丽品牌。针对锦里古街项目博物馆成立成都武侯祠锦里旅游文化管理有限公司，其中社会资本占40%，武侯祠博物馆和员工分别占公司的40%和20%，实现了控股。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里锦里古街的管理模式古香古色锦里锦里商铺招商工作严谨是保障现在商气火爆的一个重要原因。早起的消费定位是广大中青年，所以锦里建造了大量的古式建筑，又以现代时尚文化的酒吧娱乐区来迎合中青年消费，这也是锦里商业的特点。由于锦里土地属于国有性质，所以商铺采取只租不售的模式，从早期400多家筛选，最后落户30多家，严格把关，对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用，而实现了锦里古街没有重复的民间艺术种类，全是错位竞争的局面。锦里的商业模式和传统的商业模式不同，锦里对刚进驻的商家实行保障经营，在收取商铺租金价格没有按照成都市固有面积收取，而是实行的是，按商家所销售的物业类型收取，这使以手工伸长的四川固有蜀锦、蜀绣利润薄但又具有丰富文化内涵的民间珍品在锦里得到可持续发展。对酒吧餐饮等利润高的商家所收取的租金自然就高一些，这种商铺收租的方法使得锦里的商业持久繁荣但又不失锦里深厚的文化内涵。BackgroundAnalysisSolution成都篇——锦里锦里古街招商及经营模式锦里古街还发起了一项长期的公益活动“公益锦里”近期目标是“一年帮助一所希望小学”。帮助内容包括校舍改建、图书衣物捐赠贫困学生资助等部分。宣传口号是：“他们，将因您的善举而改变”，借助慈善活动的效应来宣传项目和吸引商家及游人的参与。成都篇——锦里锦里古街招商及经营模式锦里古街还发起了一项长期的公益活动“公益锦里”近期目标是“一年帮助一所希望小学”。帮助内容包括校舍改建、图书衣物捐赠、贫困学生资助等部分。宣传口号是：“他们，将因您的善举而改变”，借助慈善活动的效应来宣传项目和吸引商家及游人的参与。成都篇——锦里锦里古街招商及经营模式锦里管理公司不仅组织开展各种各样的活动，更是帮助商户开通了“锦里民俗购物”网站，一方面服务了商家，方便了游客，又可利用网络资源宣传古街。为了尽快将资源旅游产品6大类、百余种，每年收入增加20%，并向国家商标局申请了8个类别、17件注册商标，另外还在西南地区率先建立了三国文化旅游纪念品超市——香叶轩，让旅游产品与游客零距离接触，进而提高销售收入成都篇——锦里锦里古街招商及经营模式考察目的成都篇丽江篇考察总结宽窄巷锦里丽江古镇束河古镇——古城丽江丽江篇历史背景丽江古城是由白沙古镇、束河古镇、大研古镇三个相对独立的单元共同组成，其主体部分是大研古镇，所以丽江古城也叫“大研古城”。它位于丽江坝中部，北依象山、金虹山、西枕狮子山，东南面临数十里的良田阔野。丽江古城的历史可以追溯到南宋末年，丽江木氏先祖将其统治中心从白沙移至狮子山麓，开始营造房屋城池，称“大叶场”。经过近一千年时光的积淀，丽江古城的韵味也变的醇厚，其源远流长的文化也变得更加神秘，古城的建筑历经无数朝代的洗礼，饱经沧桑，它融汇了各个民族的文化特色而声名远扬。丽江位于云南省西北部，因美丽的金沙江而得名。总面积7648平方公里，总人口约120万，其中城区非农业人口15.4万，丽江同时拥有世界文化遗产（丽江古城）、世界自然遗产（金沙江、怒江、澜沧江三江并流）、世界记忆遗产（东巴古籍文献）三项世界级旅游桂冠。丽江古城丽江古城商业街-整体介绍中国最著名的旅游目的地，800年历史古城，丝绸之路和茶马古道上的重镇丽江古城位于丽江的西北部，海拔2416米，面积达3.8平方公里，形成于宋末元初。东巴文化发源地。牌坊、仿古水库、浮雕三大元素，构建丽江的标志性景观丽江古城丽江古城商业街丽江古城的商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成，前已开发的地段全长约3000米，拥有店铺1200家，总营业面积约4万平方米。全部为街铺，产权为私人所有；部分为居民改造，部分新修商铺为业主购买后出租。丽江古城商业街中的店铺，80%左右时由外地人经营的。丽江古城丽江古城商业街-业态组成一座“外向型”的旅游商业城，以四方街为主题，全长约2000米，店铺1200余家，总经营面积约4万平方米，中国旅游景点中难得的旅游商业品牌。古城由下列几部分组成：玉河广场：丽江古城的门户；东大街：丽江古城最优美的街；四方街：丽江古城最为繁华的商业区；新华街：分为酒吧一条街、商品街与客栈街；七一街：丽江古城最长的商品经营街。丽江古城丽江古城商业街-街道组成布局按数量分，其中商品经营占45%，餐饮占10%，休闲娱乐占22%，客栈占13%；按面积分：商品经营约占46%，餐酒吧约占17%。上述业态的主要目标顾客均为中外旅客，属于电影的旅游类消费业态配置。丽江古城丽江古城商业街-业态比例丽江古城商业街的业态主要以商品零售、餐酒吧、客栈为主。丽江古城丽江古城是以完整古城，以常民生态空间形式列入世界遗产名录的，它不同于历史遗迹、博物馆、封闭式城堡等文化遗产。至今丽江古城内仍然有6000多户、25000多居民生活其间，是一个四通八达、开放式的城市，是一个随着历史的发展轨迹受到现代文明和强势文化的冲击而会发生建筑风格、建筑形态、生产方式、生活观念等有形遗产和无形遗产变化的，非常脆弱的文化遗产，保护管理的难度也异常艰巨。丽江古城申报遗产成功10年来，所探索的城市类型遗产保护的经验就是坚持落实科学发展观的成果。文态文态体现的主要以纳西族的东巴文化为主。主要体现的东巴文字