房价与税收的关系

房价与税收的关系2015.01税收对房价

只是“影响”不是“决定”营改增2015年将是我国税制改革的关键年份，继交通运输业、现代服务业、电信业先后完成“营改增”之后，预计房地产业、建筑业、金融业和生活服务等行业将在2015年完成“营改增”。“房地产业、建筑业有望率先同时推行营改增，最快将于今年3月份开启增值税时代，税率定于11%的可能性最大。”近日，中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在税收筹划与法律高峰论坛上接受《证券日报》记者采访时预测。消费税增值税营业税营改增之前增值税、营业税、消费税为最主要的三大流转税。对某一项应税劳务，则要么征收增值税，要么征收营业税，两者不会同时征收。增值税增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。营业税营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。按照现行税制，营业税为地方税种，由地方税务局负责征收，但同时还规定了特殊情况，即铁道部门、各银行总行、各保险公司集中缴纳的营业税由国税系统负责征收，划归中央收入。营改增之后地方政府75%的收入被中央政府拿走了地方政府的收入减少了75%营业税消费税增值税地方政府怎么办?土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。在很多地方，第二财政早已超过第一财政。土

地

财政卖地、发展房地产能给地方政府带来多少收入？据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。土地与房子有怎样的关系？

土地价格对房价有多大的影响？房价的构成国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。土地成本房价里的土地成本指楼面地价，简单的讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。城市

成交宗数(块)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)楼面价(元/㎡)北京

10681929.5429005.9314265上海

21715109.906470.823632广州

3337130.002726.221486深圳

146646.77100328.4925094重庆

493394952.542255.921606杭州

481355741.335706.053475天津

342314344.001309.141309南京

22529076.9810411.934849全国土地成交数据在一线城市，“面粉还频频贵过面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地价房价比调查中，以上海和北京为代表的一线城市，地价对房价的占比会更高，北京为41.2%，上海甚至高达56%，而佛山只有37.8%。看来大家的钱还是拿来“买地”用的。而在一线城市，现在已经不仅仅是地价对房价的占比会更高，甚至常常出现“面粉贵过面包”的情况，简单来说，就是拍出的地价要高于同时期商品房的售价。

政府税费直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、契税等。假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。一、企业所得税（25%），国家规定房地产的最低利润率不得低于8％；二、营业税，开发商品房的营业税税率为5％；三、土地增值税，随着土地价格的不断提升而动态增加；四、城市维护建设税，以及教育费附加；五、印花税，商品房销售合同，以合同所载金额为依据，按0.05%贴花。六、契税（3%-5%），以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（对个人购买90平米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。）七、城镇土地使用税土地使用税每平方米年税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。房产税（个人）2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80㎡以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。简单地说，一套总价100万元的房子，里面上缴的相关税费接近30%。而土地出让金也往往占到房价三成左右，这样算下来，房价的六成左右实际上是交给政府的。房地产企业缴纳的企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税及教育费附加、印花税、契税、城镇土地使用税均为地方税种。房产税也是地方税。这就是为什么，地方政府会选择利用出让土地使用权来创收。很多人抱怨房价太高，买不起房，

但是，我们是不是真的都希望房价降？

政府希望房价降吗？

开发商希望房价降吗？

业主希望房价降吗？

房价真的降了，我们会怎样？房