人民电器总部基地一期产品建议报告323

武汉新聚仁机构2011年3月常福新城总部基地项目一期产品建议报告根据最新一轮规划方案，以及和甲方确认的工作内容，本次报告需要解决的问题：1、项目各产品物业类型如何落实？下面我们通过案例分析，结合本项目实际情况，给予相应的产品建议：1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、案例借鉴2、产品建议案例借鉴光谷芯中心四季美农贸城开发商武汉东湖高新集团股份有限公司项目位置东湖高新开发区光谷大道特一号建筑面积247390平方米占地面积165280平方米物业功能写字楼物业构成包括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、SOHO公寓、商务设施案例展示/光谷芯中心项目区位图项目东面为富士康配套区，紧邻北侧的保税区即将投入运营。周边富士康、中芯国际、三一重工、武钢阿尔斯通等大型企业比肩为邻，产业氛围浓厚，是未来武汉科技新城的核心区位。周边生活配套齐全，大型住宅社区遍布，湖北经济学院、湖北影视学院、汤逊湖大学城、武汉职业技术学院等十几所高等院校，人力资源丰富。项目位于武黄、沪蓉高速入口处，近距离链接“8+1”城市圈，快速抵达出省通道，方便物流；紧邻中环线、连接白沙洲大桥，半小时直达武汉三镇；位于光谷大道旁，十分钟抵达光谷商业核心区域。周边众多大型企业园区、大学及便捷的交通为SOHO产品的塑造提供了客观条件。案例展示/光谷芯中心/项目环境立面设计特点外立面为现代时尚设计风格，银白色主调，27*27米的体量，楼体修长，简洁明快，外部规矩而内部形状多变，通过无围墙的设计打造出自由的交流空间。产品设计特点光谷芯中心的SOHO公寓，面积区间在40—80㎡；案例展示/光谷芯中心/产品塑造开发商武汉汉口北信和农贸市场有限公司项目位置黄陂汉口北大道66号建筑面积300万平方米占地面积333.3万平方米物业功能公寓物业构成市场类商铺、商业街、酒店、SOHO公寓案例展示/四季美农贸城/项目概况四季美农贸城处于汉口北专业市场群的核心区，处于汉口北专业市场群的核心区，是汉口北专业市场群的龙头项目。在汉口北专业市场群，沿巨龙大道长10公里、纵深2-3公里的范围内，集合了小商品、农贸、家居、医药、建材、家电等十大专业市场。项目地处黄陂最南端，市区之北最近郊，隔府河与汉口相望；且处在天河机场、阳逻深水港、汉口火车站这样一个“金三角”的中间位置，是武汉市中环线与外环线之间的一个新的经济发展带、武汉物流新中心。汉口北专业市场群与四通八达的交通为公寓产品提供强有力的支撑。SOHO公寓销售均价5200元/㎡，目前已售罄。客源主要为来自项目内部及周边专业市场的个人作为居住使用，少数是中小公司作为办公使用。案例展示/四季美农贸城/项目环境及销售状况产品设计特点公寓面积：9428㎡总套数：1210套公寓产品面积区间为33-129㎡，主力面积为33-52㎡。案例展示/四季美农贸城/户型面积项目精装修交房，精装修标准：400元/㎡精装修内容外墙：品牌外墙贴面；内墙：卫生间贴瓷砖（至吊顶处），其他内墙刷乳胶漆；顶棚：公共部分吊顶或乳胶漆，户内刷白色乳胶漆，卫生间吊顶；地面：公共部分铺设抛光砖或破化砖，户内铺设复合地板，卫生间地面做防水处理，铺设滑瓷砖，窗台贴花岗岩；门窗：入户防盗门，中空玻璃彩色铝合金窗，塑钢门或铝合金；卫生间：配蹲便器、面盆各一套；厨房：配操作台及洗菜盆一套；供电：强电至户内配电箱，灯具插座、开关安装到位；通讯：电话、宽带、有线电视接至户内；消防：配置消防警报系统及消防栓；电梯：各楼配品牌电梯2部。案例展示/四季美农贸城/精装修状况依托周边企业工厂、学校及专业市场，周围配套齐备，交通便利；区位条件客户大部分来自于周边企业工厂、学校、专业市场，少部分为投资者。案例总结客户特点总结户型设计上，以小户型为主，以装修和灵活分割形式成为吸引客户眼球的有效手段；项目内部物业功能配套与外部区域所具有的配套形成互补；户型特点物业配套结合本案分析本项目区位支撑条件常福工业园区已经入驻的20余家工厂企业、陆续引进的企业及随本项目形成的汽车城，拥有大量的客源导入人群。紧靠318国道与三环线，交通非常便利。本案客户来源于周边企业、项目内部以及沌口开发区。客户来源共同点3、中高层管理人员、技术骨干等为满足工作的便利性，暂时性居住用；1、随着本案总部基地的开发，会汇集大量的工厂工作人员，以及周边企业的工人，购买目的主要是以居住为主；2、企业老板为职工提升企业软性服务，作为员工宿舍用；2、对总价敏感性高1、作为过渡型产品依据客户群体需求特征，本项目SOHO产品的定位：宜商宜住的小户型产品为主4、中小企业用于办公使用，多为初创型企业，如大学生创业、淘宝网店、创意工作室等。潜在客户分析我司建议本项目SOHO产品面积为：40-70㎡。因户型面积偏小，建议梯户比为2梯8户。户型配比为：物业类型户型面积区间面积中值套数比例SOHO标准一房40-504570.0%紧凑型两房60-706030.0%SOHO产品以40-50一房为主，少量60-70小二房。户型配比SOHO户型设计兼顾居住和办公功能，宜居宜商，尺度适宜户型设计建议户型设计建议这是我们的产品，但我们的产品不仅仅是这些，它还可能是——NOTONLY发散思维BOX空间一房/二房55㎡110㎡使用空间165㎡使用空间，平层、复式房子OR盒子弱化房子的本质，55㎡就是一个BOX，像积木魔方一样进行组合，不仅仅有55㎡的小户，更有90㎡、165㎡、220㎡，甚至更多220㎡使用空间，大平层、创意复式户型设计建议

SOHO以公建化的形象面市，对整个项目起到形象展示的重要作用；建筑外立面富有城市感，新颖现代；整个建筑造型简洁明快，配以有力的建筑线条，在注重项目形象的同时兼顾作为居住功能时户型的舒适度以公建化的形象建立项目档次，立面兼顾户型的舒适度立面设计建议不管是周边工厂客户还是投资客户，他们追求的都是省事、省力！我们建议本案SOHO产品以精装修形式面世，精装修标准在400元/平方米，以仅满足基本入住为标准。不仅可以提升项目品质档次，同时也能提升项目溢价空间。精装设计建议大堂可配软式装饰、沙发等，可作为临时会客厅，配合精致典雅装饰营造气氛。大堂设置落地玻璃窗和灯光照明，极具现代感。建议配合小空间精致典雅的装饰手法，营造温馨典雅的气氛。在软装方面配置雕塑、花钵、台灯和壁画之类的装饰元素，配合沙发、茶几等休息平台的设置，在满足功能的同时，提升项目品质。SOHO大堂建议1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、市场分析2、案例借鉴3、产品建议第一企业社区光谷软件园中谷慧谷汇丰企业总部武大科技园GEO光谷芯中心黄金口科技企业孵化产业基地本案中心城区国际企业中心武光谷总部空间海峡IBD创业城武大•航域武汉总部基地分布光谷区域盘龙城区域沌口区域目前武汉企业总部基地市场郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区的企业总部个性独栋办公物业开始大量出现光谷软件园企业会馆：项目规模较大，开发较早，目前发展较为成熟，配套完善。项目光谷软件园基本情况企业公馆项目占地3.7万平方米，总建筑面积约1.7万平方米，容积率底至0.46，绿化率高达43%产品形式独栋，2-4层产品面积700—2000㎡/栋，独立商务别墅价格均价7300元产品及项目特点沿曲折的湖湾错落分布，成为E景湖南岸一道亮丽的风景线。光谷国家级高新技术产业开发区依托资源7300元/㎡平台价格分为五期开发，目前在开发第五期园区成熟，企业入住开发水平致力于营造原生态的办公环境，依据地势的起伏所形成的空间感与层次性，全面演绎生态有氧办公的崭新内涵产品特点及配套光谷区域注：700——1200平方米的中小面积企业公馆销售去化较好1200——2000平方米的大户型企业会馆比较滞销产品特色：中心湖景，独栋产品注重生态化，整体规划比较注重景观效果的差异，外高内低，层次分明。独栋：

独栋最小面积716平米，最大面积2129平米，租金目前在45元/平米/月左右。产品特色金融区金融区金融区留学生创业区独栋企业区在建F区知名企业区商业区普通多层区普通多层区内湖酒店高层办公高地势低地势说明：技术研发：IT软件技术研发、电脑硬件；或其他技术研发。电子：数码科技，光电科技类其他：房地产，电器，通讯，电力，建筑、医药产品特色沿曲折的湖湾错落分布，成为E景湖南岸一道亮丽的风景线项目武大·航域基本情况占地5万平方米，总建筑面积约6.3万平方米，容积率底至1.09产品形式临湖独院、联排办公、多层产品面积250-1000㎡/栋价格均价4200元产品及项目特点项目特征为“双生态”产业办公平台，双生态既“环境生态”与“产业生态”，规划由13栋临湖独院（3层）、6栋联排办公（4层）及7栋自由空间（5-6层）组成。武大科技园依托资源4250元/㎡平台价格园区成熟，企业入住开发水平武大科技园位于光谷核心区域，享受得天独厚的产业资源，武大航域位于科技园武大园一路，属于武大科技园正中心位置，优先享受园区配套和景观资源。产品特点及配套光谷区域武大·航域：武大科技园正中心位置，优先享受园区配套和景观资源，依托周边生态环境，实现生态办公，以“特色办公建筑”为核心，取得较好市场实现注：面积适中，市场去化较好。项目规划由13栋临湖独院（3层）、6栋联排办公（4层）及7栋自由空间（5-6层）组成；项目是光谷版块规模合理，建筑形态多样化，办公舒适度高及良性开发的代表。产品特色环境生态：本项目周边自然环境优越，项目本身为“低楼层、低密度、低容积率和高绿化率”“三低一高”的产品，具备良好的自然生态环境。产业生态：基于武大科技园及武汉大学强大的产业、资源背景优势，园区具备了先天的产业发展优势和平台，产业内部及园区内部已经形成较为成熟的产业结构，具备良好的产业发展环境。产品特色：低密度独栋集群，建筑创意设计，充分体现花园生态办公理念项目第一企业社区基本情况占地1200亩，总建筑面积约58万平方米，容积率底至1.25产品形式6层以下，200栋独栋办公产品面积2000----3000㎡/栋产品及项目特点智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业、会展、休闲、公寓、物流为一体的企业总部聚集基地。汉口北专业市场以及中心城区企业依托资源分三期开发一期园区成熟，企业入住开发水平项目规划的配套设施齐全，依托汉口北专业市场群，服务项目，辐射全区。产品特点及配套盘龙城区域第一企业社区：依托汉口北产业氛围，月均销售1-2套，但由于部分产品面积过大，损失了一部分小面积需求客户群产品特色

第一企业社区以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业、会展、休闲、公寓、物流为一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

作为中国市场稀有的最具前瞻性的高级生态商务花园，以其特有的“双生态办公环境”，“独栋式企业建筑”，“国际级商务配套”，“远离城市的喧嚣”等活力基因标注上层企业的成功新高，为后工业时代企业创制理想办公境界。绿化率高达42%，可与国内的高档花园洋房相媲美，为本案塑造良好的景观和绿化环境创造了优异条件。产品特色：项目是区域内唯一的企业总部基地，低容积率，高绿化的绿色生态型办公社区。独栋企业会馆市场分析小结：1、1000㎡以下的独栋企业会馆销售情况较好，1000㎡以上比较滞销；2、独栋产品面积比较单一，缺乏空间弹性；3、注重生态化办公环境；4、建筑形式现代化，建筑充分与营造景观“接近”——内外结合。规模上：项目具备一定的规模优势，能够形成商务办公集聚氛围；产品上：低密度物业形态，生态化办公环境，多样化产品形式扩大客户层面、产品弹性设计，总价控制降低企业进驻门槛；成本上：控制前期成本投入和后期运营费用，有效控制是项目成功的关键点；案例：武大·航域在总部基地开发初期，扩大客户层面、产品弹性设计、控制成本投入是我们项目成功的关键！成功低密度项目关键点分析：产品缺乏弹性、产品面积单一是影响客户成交的因素；项目交通、生活配套缺乏是企业决策的重要方面；案例：第一企业社区影响项目实现的原因分析：项目市场竞争机会分析下面我们参考市场成功案例，看看他们企业会馆的做法……1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、市场分析2、案例借鉴3、产品建议案例借鉴北京·西山赢府北京·MAX空港企业园西山赢府：注重生态办公，通过围合式布局，客户可根据实际情况自由分割，灵活度比较高西山赢府基本情况占地面积7.2万㎡；建筑面积8.15万平方米层高也在3.6米以上；容积率0.84；绿化率34.7%，净层高4.1产品6幢4层高的独体建筑围合而成；产品面积A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米，价格ABCDEF六栋分别整栋出售；06年底1.5万/㎡开盘，产品及项目特点周边天然绿色公园环境；圆形围合建筑；销售状况依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋客户状况亿阳集团购买B座独栋西山片区功能呈现多元化，集居住、办公、配套功能为一体特色建筑：土楼式围合建筑，圆弧外立面，和谐融合自然景观；生态办公：高绿化率34.7%，天然氧吧，百米绿化带中，周边西山森林带，完整的原生植被，提供天然氧吧。产品特点MAX空港企业园：独栋“叠加”组合，灵活度比较高位置：顺义空港商务区占地面积:14公顷建设规模:20万平方米独栋叠加模式：主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层。独栋总面积控制在800—1600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋“叠加”组合模式。产权：工业50年市场售价：10500元/平米畅销面积区间800-1000平米滞销面积区间1300-1500平米MAX空港企业园规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名权规划30度旋转规划特色：建筑布局偏东南30度设计，争取最大化采光同时避免规划单调；建筑特色：提供专属的视觉形象和使用感受；建筑“叠加”形式，外挂消防梯，满足多种需求；顶层跃层空间，打造总裁办公室；空间及功能：每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶层6.7米；1层为接待功能、2-4层为办公功能、顶层为总裁办公室；冠名权，体现专属感顶层总裁办公室建筑叠加理念空间及功能安排产品特点本案借鉴点：1、围合布局、自由分割：客户可根据自身企业实际情况租售办公场所，灵活性比较大；2、宜商宜居，功能复合：集办公、居住、研发为一体的功能空间；3、控制面积、控制总价；4、建筑造型新颖，富有特色：能够体现企业文化特色、品牌形象。1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、市场分析2、案例借鉴3、产品建议复合、多元集中、独立高品质、生态化123产品建议产品建议价值体系复合式办公理念，集研发生产、办公、居住、服务功能；建筑形式，产品弹性，上下组合、左右组合、栋栋组合；品质立面、公共空间精装修；生态化办公环境市场产品机会点成功案例借鉴点本项目独栋企业会馆产品建议

一个复合、多元的空间复合式、多元化概念——把项目打造成一个集研发生产、办公、居住、服务功能的多元化空间；复合、多元可办公：花园式办公；可居住：功能弹性；1可办公——花园式办公理念，舒适、自在空间建筑和园林景观的互动，处处体现花园式、低密度办公的理念；产品建议-理念可居住——满足办公客户居住需求，可考虑LOFT或叠拼办公功能休息空间产品建议-理念集中的形态、独栋的空间围合式布局、院落式规划；建筑连接方式的处理，形成独栋空间感觉；产品高使用率、弹性组合（上下、左右、栋栋组合）；集中的形态、独栋的空间规划：围合布局、院落规划建筑：集中形式、独栋空间产品：高使用率、弹性可变2产品类型最小单元栋数层数及层高占比独栋企业会馆150-200平米（单层平面可分割的最小单元）小独栋：单栋体量400-600平米小独栋3-4层；首层：4.2米标准层3.4米60%300-400平米（单层面积不能分割的最小单元）大独栋：单栋体量600-800平米大独栋4层，局部5层；首层4.2，标准层3.9米40%独栋企业会馆需求平面规格、最小面积划分：产品建议-规划建筑之间通过外挂楼梯和连廊连接，既联系又区隔，保证建筑独栋空间形态建筑通过外挂电梯设置，既保证了联系又有效区隔，同时保证了独栋的建筑空间；独栋建筑多种连接方式结合建筑消防需求，通过建筑连廊设计组织建筑，可2栋组合、也可3栋组合，面积、空间更弹性；产品建议-建筑组合弹性，平面划分，上下组合，平面组合，栋栋组合产品组合方式：平面组合，可实现单层扩大；上下组合，可实现空中别墅；整栋组合，可实现独栋办公；栋栋组合，可实现院落办公；“叠加”式布局+=oror空间组合方式平面组合方式整栋购买：满足成长型和成熟型企业需求；实现独栋办公感受，享有企业冠名权；多栋购买：可根据成熟型企业和大客户需求多栋或组团购买，享受院落办公氛围；产品建议-建筑产品设计特点：

高使用率：建筑的使用率在85%，满足目标客户对成本控制的需求；

产品弹性设计：弹性、多元、可变；

1.面积弹性：结合客户需求，标准层面积控制在200--300平米；1层层高4.2米，标准层高3.9米，顶层LOFT空间；

2.功能弹性：可以根据客户需求，单层或多层购买；也可整栋购买，一层可用作接待和办公区，顶层设计LOFT空间，满足老板办公需求，中间层用作企业办公空间；

3.空间弹性：标准柱距8米，业主可以根据需求自由分隔；顶层loft空间产品功能布局高使用率设计，弹性、多元可变产品建议-建筑复式空间创新，实现空中别墅办公感受建筑空间上下组合，实现复合式办公，打造空中别墅商务办公空间；空中商务别墅空中商务别墅建筑空间示意产品建议-建筑高品质、生态化品质建筑立面、公共空间精装修体现项目档次；生态化办公氛围高品质、低成本建筑品质立面公共空间精装修生态化办公空间3建筑立面——体现档次的面材，现代建筑风格，品质感建筑表皮通过建筑表面体现项目档次，做出现代感，以玻璃幕墙和现代感材质为主，满足客户对形象的要求；产品建议-立面公共空间精装修，以低成本高形象体现高档商务写字楼标准配置大堂入口与大堂是写字楼形象的主要载体大堂通过中庭挑空入口通过挑出的雨棚营造气势过道、电梯间等公共空间力求间接、明亮、自然采光在装修材料上节约成本用一些室内绿色点缀，营造绿色办公空间入口与大堂入口及大堂设计现代感，提升形象过道、电梯间等公共空间简洁、明亮，用绿色点缀，成本控制产品建议-精装建筑局部架空，广场园林边界扩张至建筑底部增加建筑面积,提高可利用空间错落有致，增加整体空间层次感和现代感底部架空,园林绿化边界延伸至建筑物底部提高绿化面积，增加公共交流空间产品建议-生态漫步型景观规划——生态化、绿化，满足外溢客户对低密氛围的追求体现生态化园林处理手段：

1.线形水系+小型水面贯穿，增添景观效果，控制成本；

2.结合地块可考虑微地形景观，增加空间层次感；

3.绿色植被的连续性、曲折，体现景观的空间感受；产品建议-生态1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、商业定位2、业态划分3、街区形式LivingMall(全生活)商业中心“日常购物、娱乐休闲、社区服务、特色餐饮”对内：满足社区内居民日常生活消费需要来源本案业主、周边村民、工业园职工目前统计数量约15000人未来发展趋势伴随常福新城成熟同步增多商业类型特色餐饮、休闲娱乐、社区服务商业区位沿启动区主干道排布未来发展趋势形成外向辐射力对外：满足常福新城内商业商务娱乐需要商业定位1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、商业定位2、业态划分3、街区形式特色小店街头一景休憩场所街角商业外卖中心风情商业街业态规划充分挖掘区域企业职工的消费潜能，实现与本项目的融合发展，营造以特色为主题的商业街区。商业业态以满足客户的基本生活需要为主要目的，如超市、餐饮、日常所需物品和服务等；商业业态以满足客户的基本生活需要为主要目的，如超市、餐饮、日常所需物品和服务等。业态定位A区：临近规划道路，展示面很好，建议布置对地段要求高的餐饮娱乐类业态。

例如特色餐饮店、咖啡店、茶坊、KTV、沐足等，并建议引进连锁超市，如中百仓储。B区：处于两条街中间，建议设置生活休闲类业态。

例如服饰店、内衣精品店、美容美发店、面包水果店等。C区：西面靠山，地段昭示性最差，建议布置对地段和商业氛围要求不高，具有垄断、专一性质的金融商务类业态。

例如银行、邮政、移动、联通、税务、药店等。通道：将AB两街打通，不仅可以增加内部商铺的商业价值，同时C街银行等具有绝对竞争力的店铺也可以增加外街的人流量。形成三大主题商业区，各自成片，又相互统一，形成有机的结合。A餐饮娱乐美食街B生活休闲精品街C金融商务一条街通道业态布局建议D区：临近规划道路，交通便利，靠近4S店区，建议布置汽车产业相关的低端配套业态。例如汽车零部件销售，汽车美容、汽车电子产品专卖等业态。东区打造依附4S店的汽车配套商业街。D汽车配套街业态布局建议此物业配比表乃初步建议，项目启动时可根据市场实际情况加以调整。各业态商铺的面积尺度（初步模拟）街区业态类型面积（㎡）数量总面积业态类型面积（㎡）数量总面积餐饮娱乐美食街高档特色餐饮50031500低档餐饮1004400咖啡、茶坊2002400休闲娱乐50031500西餐3001300中型超市150011500生活休闲精品街理发、形象设计1002200美容美体3001300精品服饰505250宠物店502100便利店1002200面包房802160音像店1001100文具店、报亭50150花店502100水果店502100金融商务一条街银行2002400税务1001100银行ATM机205100药店1202240邮政2001200干洗店802160移动2001200家政502100地产中介1002200票务50150联通2001200社区医院2001200汽车配套街汽车美容服务2003600汽车零配件2003600修理店2004800汽车配套电子产品1502300业态模拟1、SOHO产品建议2、独栋企业会馆产品建议3、商业功能定位建议报告框架1、商业定位2、业态划分3、街区形式通过研究具备参考条件的不同案例，为本案商业的街区形式与建筑形式提供借鉴案例借鉴借鉴国内成功商业运作案例上海·海上海创意商业街北京·苹果社区海上海位于上海杨浦区，最大化商业-办公用户的人流互动空间，适当避免对居住区域人群造成影响海上海创意商业街创意LOFT（写字楼）近8万m2的3幢高80米匣型建筑；率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；创意商业街400米，逾2万m21-3层商铺文化艺术商业街，将各种生活、商务配套融于一体；按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院五大主题院，独具特色；创意生态居逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅；借鉴点：街区的形态（以传统五行为构思原点，形成商业街的主线，将街区不同的院落空间/空间场串联）利用商业街将办公和住宅合理的进行区隔人群在商业街里穿行，同时将不同的人群聚集在不同的功能场；通过创意街区的打造，整合政府、区域、项目资源，改变区域的“下只角”印象。海上海创意商业街充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。百子湾路百子湾路苹果街北京苹果社区苹果商业街以江南古镇的模式来构筑现代商业街；铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间；将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度；以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感；内部商业街与城市人流，车流贯通，做到吸入人流；戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点，造成主要的事件点；垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的空间结构。北京苹果社区苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。底商商业街北京苹果社区借鉴点：造街。通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。曲折的街和小小的巷子，边逛边欣赏，眼前都是铺子，但永远不会迷路。北京苹果社区借鉴点：造院。通过支巷将人流引导到各个院落，将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性小小的巷子，将人流以引入院子里，又是一个豁然开朗的空间。

院入口院中空间院中空间通道楼梯北京苹果社区街区形式：“主街+分支”，保证主街中人的视线内人流的密集程度318国道318国道意向一意向二318国道商业开口人流动线商业体量示意本案街区形式商业内街建筑形式基本单位面积50㎡左右层数2-3层基本开间4-6米为宜基本进深10-12米为宜基本层高4-5米为宜，loft结构挑高6米，loft结构，规划道路沿线商铺面积控制在120㎡左右，商业内街面积控制在50㎡左右。规划道路沿线商业街建筑形式基本单位面积120㎡左右层数2层基本开间5-8米为宜基本进深10-15米为宜基本层高4-5米为宜，loft结构商业建筑形式说明：街区形式将商业设置成单独、开放式的街区商业，提升项目的品质感。建议本项目的商业部分设置成单独的街区，开放式的，与道路形成一个的开敞空间，同时也能将商业和住宅区分开，保证住宅区的私密性和品质感。街区表现以现代风格为主，体现商业的时尚性。街区表现序号需求面积（实用面积㎡）辐射人口基数（人）商圈范围1300—5002000户×3人=6000人1公里或步行15分钟21000—3000