深圳(宝安)汽车销售服务基地可行性研究报告

《深圳（宝安）汽车销售服务基地可行性研究报告》项目准备书复旦大学规划建筑设计研究院（深圳分院）复旦-深圳城市发展策划研究中心二零零六年十二月二十二日内容框架一、项目解读二、工作内容策划三、项目工作进度四、成果内容和费用五、成果保证和承诺深圳市汽车经销商商会上海复旦规划建筑设计研究院(深圳分院)二零零柒年一月《深圳（宝安）汽车销售服务产业园可行性研究》初步成果汇报

参加项目包括:

复旦规划设计院项目组

法国规划师ANTOINEMOTTE

法国规划师JACQUESFERRIER

项目背景1、新的发展阶段催生新生活模式

国家走上新发展阶段，意味着城市尤其是发达大城市的生活模式、工作模式、交通模式和消费模式将产生一个巨变。汽车在可预见的将来，会成为中国城市生活的核心内容。

2、中国新现代化进程全面加速催生集聚型服务业

产业规模的迅速攀升和市场的国际拓展，需要中国主要城市提供规模化、集聚型、国际化产业服务功能。3、发展理念新变革要求新型的产业战略

新发展观要求新发展战略与之呼应，中国主要城市需要从发展战略产业的视角，实践新发展模式。4、“十一五”发展规划

对外开放的不断拓展和经济全球化趋势的进一步发展，建设各种类型的国际化城市成为许多地方政府的目标定位,国际化城市的首要条件是国际化的服务功能.项目环境分析

1、城市政策因素

《深圳政府工作报告：未来5年将走产业立市之路》未来5年，深圳要加快高新技术产业向产业链、价值链高端升级，加快从加工装配向设计制造转变……走一条具有深圳特色的新型工业化道路。

2、人口规模因素

深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。深圳目前的总人口已接近1200万。深圳每平方公里的土地上有3597人，人口密度在全国大中城市中是最高的。

3、功能环境因素

宝安转型：打造珠三角服务业基地。宝安把现代物流业、文化产业作为未来发展的五大支柱产业之一，同时，将打造生产性服务基地、开放型经济基地和生态旅游基地。

4、产业政策环境

《深圳市商业网点规划（2006—2010）》是我市建市以来第一个商业网点发展专项规划。根据《规划》，我市商业在布局上将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局，《规划》通过对商业（街）区、零售业态、餐饮网点和批发市场的布局进行引导，提高网点配置的合理性，增强深圳商业的竞争力和辐射力。项目必要性分析

1、发展概况

截至2005年8月底统计，深圳市符合标准的汽车展销市场共有76处，总占地面积118.2公顷，总建筑面积45.9万平米。市场类型大体可分为两类：一类是集中多家经销商共同经营的聚集型汽车交易市场，另一类是独立的品牌专卖店。二、发展规模

2005年1至9月份深圳市实现汽车新车销售8.98万辆，较去年同期增长10％。迄今，深圳市汽车保有量为94万辆，实际行驶机动车数量为120万量左右。三、发展布局

深圳市汽车展销市场的场地取得方式，有购买、租用、非法占地三种类型。其中租用临时场地是主要方式，占了78.9%；自有用地所占比例很低。

四、存在问题

行业发展处于自发、无序状态

1）业态分布的无序性。

2）空间分布的无序性。

存在土地资源浪费和低效开发的问题

“合法市场、违法用地”现象突出

五、对城市规划的影响

1）违反城市规划。

2）影响城市环境景观。

3）干扰城市交通秩序。

4）在消防、安全方面存在隐患。六、产生的原因

1）汽车行业的高速发展带来了与之相关的汽车服务业的迅速增长，形成了目前汽车展销市场遍地开花的情况；

2）汽车行业的高额利润驱使市场非理性发展。

3）行业准入管理及市场退出的机制尚未形成。

4）市场的短期行为突出。

七、解决途径

亟需产业规划的指导。

亟需空间布局规划引导。

亟需完善行业相关的土地政策和管理办法。项目可行性分析一、项目选址条件

项目区位要求

项目空间规模

项目用地条件

项目配套环境二、项目规划分析-区域发展格局

深圳前海－宝安、平湖、盐田。国际性物流基地，以区域物流为基础，国际物流为重点，城市配送物流为支撑。高速公路：适时建设（东岸）机荷高速跨珠江口连接（西岸）西部沿海高速、江中高速的南部跨海高速公路通道；延伸常虎高速、莞惠高速向西经西岸都市区至云浮、广西，向东至揭阳、福建，形成珠三角中部高速公路通道；

三、项目规划分析-城市发展战略

深圳在《深圳2030城市发展策略》中明确提出在深圳西部建一个泛珠三角区域概念的经济中心、服务业中心，但并不否认现在福田中心区是深圳城市的行政中心、经济中心和文化中心，两者并不矛盾。

四、项目规划分析-城市产业发展

提升特区外产业用地价值是深圳经济发展的依托所在。现状工业用地主要集中在特区外，比例明显超过标准

五、项目规划分析-物流发展布局

现代物流业对城市经济的“双重促进”作用日益明显.深圳物流业发展存在问题:

1、第三方物流企业面临着不利的发展环境

2、物流基础设施的利用效率偏低

3、物流发展的城市交通环境亟待改善

4、园区的集聚作用尚未得到充分发挥六、项目规划分析-近期建设规划

深化区域合作，提升区域中心城市的辐射力

宝安机场地区：加快机场二跑道和新航站楼建设，完善周边交通设施，调整周边用地功能，提升区域交通枢纽地位，促进物流业和现代服务业的协调发展。

园区建设与整合计划

促进物流业的合理布局，形成“7＋2”的物流业空间格局。七、项目规划分析-组团规划指引

促进物流业的合理布局，形成“7＋2”的物流业空间格局。园区详细规划案例总结一:

在交通枢纽点,成功的吸引人群的步行系统需要亲近人的建筑材料,尤其是木材\石材配以透明材料(玻璃)的使用(巴黎德芳斯\伦敦道克兰).混凝土和金属材料的大量使用会降低人们的行走和停留兴趣.案例总结二:

在交通枢纽点,成功吸引人群的步行系统,需要方便的垂直交通设施(方便行李)和水平传送设施,维护成本与吸引人群达到适当的平衡点就具有可操作性.案例总结三:

在交通枢纽点,成功吸引人群的步行系统,需要考虑遮阳\避雨\温度适宜的问题,人们在其中的温度感觉是决定其是否选择的主要因素之一.案例总结四:

在交通枢纽点,成功吸引人群的步行系统,需要考虑整体的景观设计,包括人们的观景感受\设施色彩设计\风格的人文内涵\空间上的起伏变化\植物配置\水体设计等.案例总结五:

在交通枢纽点,成功吸引人群的步行系统,需要考虑清晰明确的标识指引系统.例如,一览无遗的总平面示意图\地面材料表化\空间的标志\视觉中心构筑物\灯光和特殊材料等.案例总结六:

在交通枢纽点,成功吸引人群的步行系