(6.3)2012-世联-昆明-汇通六合村旧城改造综合体项目发展战略及整体定位

谨呈：合肥汇通房地产开发有限公司领一个城市风气之先

汇通•昆明六合村旧城改造综合

体项目发展战略及整体定位2本报告是严格保密的。我们的主张是——

昆明首席·开放式·时尚活力·商住区

•

“活力之源”

——

开放式街区

•“时尚都心”

——

现代、时尚建筑群+block街区+业态

•“商住标杆”

——

高品质的写字楼+公寓+住宅“活力之源”

——

全开放的block街区，以昆明未有过的商业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源”“时尚都心”

——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心”“商住标杆”

——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆”业内人士及官员访谈6本报告是严格保密的。发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段2011/11/242011/12/082011/11/16在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与查勘消费者访谈消费者深度访谈25位：

商铺经营者9位

房地产投资客5位

公务员7位

地块周边店老板4位走访小区：

世纪俊园

MOMA

棕树营小区

经典壹城

翠羽丹霞

创意英国

中环金界

顺城

世纪广场……房地产业内访谈32位：

银海地产营销总监

云南浩宇副总

志祥地产销售总监

英杰地产策划总监

MOMA销售经理

北辰财富中心招商主任

正义坊营销经理

南亚风情第壹城营销主任

金领地国际商务中心营销主管

博欣房地产开发有限公司营销经理

各楼盘销售代表22位发放问卷130份，收回有效问卷120份：

地块周边人民路、翠羽路、鱼翅路共计40份

小西门商业圈40份

正大紫都城区域40份问卷调查调研内容：•

地块交通可达性•

自然资源及区域规划现状•

房地产各板块市场考察•

项目所在片区实地勘查调研区域：•

昆明各片区•

项目所在片区•

项目地块及周边调研楼盘40个：•

项目地块及周边•

项目竞争区域•

昆明典型项目7物业发展建议市场调研阶段

发展战略及整体定位

项目属性界定

核心问题结构化分析

区域未来机会研判

市场机会挖掘

发展方向研判

项目整体发展战略及整体定

位

规划构思本报告是严格保密的。项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题2011/11/242011/12/082011/11/16房地产智库

8本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳

理区域未来机

会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及

整体定位规划构思¶¶城市层面政策层面¶区域层面¶商业物业报告目录¶案例研究¶非商业物业酒店写字楼公寓住宅房地产智库

9本报告是严格保密的。昆明作为云南省商业、贸易中心的经济地位和交通枢纽地位，城市首位度极高

昆明是云南旅游的中转

站，在旅游经济发展中占

有重要地位房地产智库

10本报告是严格保密的。昆明属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值区域属性项目属性

昆明为单核心城市，城市核心配套主要集中在一环以内，本项目处于一环边缘，有较好的城市价值

城市核心区域一环路二环路房地产智库

11本报告是严格保密的。

人民路是昆明市城市主要干道，地块位于人民西路南侧，且有180米长的临街面，有良好的昭示性和交通通达性

人民路上商业、写字楼集中，地块临人民西路，办公价值高地块北临昆明市主干道人民西路，昭示性、通达性好，地块的商务及商业价值高区域属性项目属性城市主要干道双向八车道人车流密集房地产智库

12本报告是严格保密的。西市区2㏎1.5㏎昆明次级商圈，包含商场、商业街，写字楼等，以商务、购物、娱乐、休闲为主

小西门商圈是昆明市的次级商圈，离项目距离1.5㎞，可能引导项目商业价值的提升

次级商圈，目前

以社区商业为

主，包含部分商

业街

小西门本项目处于昆明两大次级商圈之间，距离小西门商圈约1.5km，为项目商业价值的提升带来动力区域属性项目属性房地产智库

人路民13区域属性项目属性昆明大学老居民区本报告是严格保密的。项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；西边210亩的旧改，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会

旧改本项目

昆明医学院房地产智库

本报告是严格保密的。项目四至：北临人民西路，南临住宅区，西临翠羽路，东临昆明医学院；地块昭示性和通达性较好，但因城中村影响，周边形象差区域属性项目属性鱼翅路翠羽路①人民西路

③

②④①②⑤⑥④⑤⑥

③14房地产智库

2015本报告是严格保密的。项目地块占地小、容积率高，存在返迁安置，拥有两侧较长的沿街面，但整个地块被鱼翅沟分割，增加不确定性•总用地面积：50584㎡•容积率：6.0•建筑高度：99m•地上总建筑面积约28万㎡，共返迁115535㎡，其中返迁住房面积为10万㎡，剩余采取货币补偿

地块价值点分析：•项目拥有较长的临街面，其中人民路360米，翠羽路250米，鱼翅路200米•地块被鱼翅沟分割，虽然增加临街面，但鱼翅沟治理的不确定性，使得沿鱼翅沟内部商业价值的实现存在不稳定性，需深入分析

区域属性

项目属性地块现状：360米250米鱼翅沟

0米房地产智库

16本报告是严格保密的。项目属性界定：二线省会高首位度单核城市、一环边缘、中小规模、高容积率城市综合体旧改项目

优势

地块位于昆明市核心区边缘，交通路网发达，通达性强

地块处于两大商圈之间，项目打造商业存在一定机会

地块位于昆明市主要干道人民路南侧，沿街面长，昭示性好，

人车流量大

项目西侧210亩的旧改项目，两个项目合力，有助于共同提升

片区形象

劣势

区域形象差，目前消费层次较低

昆明城市大规模旧改，竞争激烈

鱼翅沟存在的风险，若鱼翅沟治理不好，存在商业价值贬损的

风险房地产智库

17本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳

理区域未来机

会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及

整体定位规划构思¶¶城市层面政策层面¶区域层面¶商业物业¶案例研究¶非商业物业酒店写字楼公寓住宅房地产智库

客户提出的目标、要求及存在的困惑

开发目标目标1：快速回现目标2

：利润最大化

开发要求

尽量加快开发速度

尽量全部销售，不打算持有

存在的困惑

如何化解高容积率风险

如何在高容积率条件下实现利润最大化

本报告是严格保密的。房地产智库

客户语录

项目一定是短、平、快，变现能力一定要快；

目前昆明的旧城改造不是太慢，而是太快，因此，未来的规划审批会更加严格，而且竞争也会更加激烈，所以加快项目的进程可以降低项目风险；

商业部分楼上4、5楼我们只要花2500的建安成本，只要能卖过2500，我们不做白不做项目成本投入保守估计销售收入1.拆迁及回迁成本=户口社保+拆迁补偿等+回迁建筑成本=1亿+222500元/m*10万m=3.5亿22.可售面积建筑成本=2500元/m2*20.2万m=5.05亿总成本投入=3.5+5.05=8.55亿元销售收入22=2.5万元/m*3.3万m+8500元222/m*17万m+9000元/m*10万2m=8.25+14.45+9=31.7亿元说明：项目总建面约37万平米，其中10万平米用于返迁，地下6.8万平米，可售的20.2万方的土地成本为10万方的拆迁补偿、户口社保、搬迁等费用1亿，建筑成本2500元/平方米说明：根据目前市场数据，保守估计：商业售价2.5万/平米，住宅、公寓8500元/平米，写字楼9500元/平方米19本报告是严格保密的。客户目标解析1——快速回现

利润共计23亿，

收益率超过200%

经过匡算得出项

目具备较强的盈

利能力

因此如何快速回现，平

衡各物业市场实现风

险、实现利润最大化是

项目的核心问题

注：项目总成本8.5亿，商业做3.3万㎡即可收回成本（利润8.25亿），可见商业

对本项目利润实现的重要性房地产智库

20客户目标解析2——利润最大化基于现有方案及假定售价比较分析:住宅/公寓总销售收入——14.45亿写字楼总销售收入——9亿不同物业市场实现风险对比:市场实现风险住宅、公寓

盈利能力商业总销售收入——8.25亿价格实现度

写字楼地块价值发挥

商业企业目标因此利润最大化是在各物业市场实现风险、收益、地块价值发挥等平衡的条件下，实现整体收益最优

本报告是严格保密的。房地产智库

21本报告是严格保密的。项目核心问题——高容积率背景下，如何通过物业类型组合及规划排布实现整体利益的最大化项目指标限制最大化项目溢价VS占地小、指标高地块不完整，被水沟分割

市场同质竞争项目核心问题制造市场稀缺颠覆传统的居住观念

形成市场热点

中等规模、高容积率，如何通过物业选择、规划

设计实现利润最大化

基于前述的商业重要性，下面的物业类型分析将分为商业和非商业2部分，着重对商业进行分析房地产智库

22本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳

理区域未来机

会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及

整体定位规划构思¶¶城市层面政策层面¶区域层面¶商业物业¶案例研究¶非商业物业酒店写字楼公寓住宅房地产智库

23区域未来机会

研判

本报告是严格保密的。区域未来在城市中处于什么地位？承担什么功能？

城市层面——城市规划发展分析政策层面——城中村改造分析区域层面——项目周边区域分析房地产智库

24本报告是严格保密的。城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东南面的呈贡新城呈贡昆明主城安宁阳宗海空港城市规划发展方向：从单核向双核，发展东南面的呈贡新城

•主城区：综合发展成熟区域；

•安宁：资源吸引、规划引导开发中区域；

•呈贡：城市副中心，重点发展区域，未来城市经济、人口外溢区域；•空港：地产待开发区域，未来形成物流专业市场、低密度物业；•阳宗海：开发中区域，形成度假、高尔夫集中区域。房地产智库

25本报告是严格保密的。主城区板块划分：项目所在的一环边缘为集中商业、写字楼、高档公寓分布区和城市高端居住、配套区，具地段优势•一环内：集中商业、写字楼、高档公寓分布区；•二环内：城市高端居住、配套区；•滇池、世博：别墅集中发展成熟区域；•

高新、西山：地产开发热点区域之一；•教场；可开发土地受限，发展较差；•北市：区域价值在居住条件成熟、区域商业中心逐渐形成中得到较大提升；•东市：区域环境较差，交通、配套改善成为区域成熟前提条件；•东南：开发热点区域，形成专业市场、综合性大盘集中区；•官南：专业市场、中端住宅分布区。世博板块滇池板块北市板块教场板块高新板块西山板块一环内二环内东市板块官南板块东南板块房地产智库

26需要总结的规律※政务新区的发展进程规律※政务新区的成熟时间规律可研究的案例––––––––深圳中心区郑州郑东新区南昌红谷滩南京河西新区合肥政务新区贵阳金阳新区南宁五象新区扬州西城新区

本报告是严格保密的。昆明城市从单核向双核的发展过程中，原有城市核心地位会不会遭到削弱，从而降低本项目的区域价值？下面通过案例研究，探寻政务新区开发对原有城市核心的影响房地产智库

27本报告是严格保密的。政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在6年以上规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套规划定位基础设施居住项目中、高档住宅市政配套教育配套政府相关部门及事业单位办公物业市政生活配套持续完善高档住宅社区级商业

社区级商业区域或城市级商业

区域或城市级商业

中、高档办公

高档办公开发时序0-2年2-3年3-7年8年后时间开发类型政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和商业用地出让公众对新区前景不确定

写字楼大量开发

大型商业开发

区域基本成熟

区域内土地出让完毕

公众对区域确立信心

区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎

区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活表现中、高档住宅市政生活配套持续完善不同城市新中心区的开发历程基本一致

不同城市，开发力度不同，则开发周期不同

功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善房地产智库

城市层面总结：在项目开发期内，昆明现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1.5公里，地段优势仍将突显城市新区成熟的条件核心的地位不会受到削弱•项目距离城市核心近，地段优势仍将突显

28•基础设施建设完毕，包括日常交通运输•市政配套和基本生活配套建设完毕，能满足居民日常生活所需•生活氛围浓厚，

人气旺呈贡新区真正成熟需4年以上

•轻轨尚未开通，预计需1年以上

•市政配套和基本生活配套正在初步建设阶

段，预计需2年以上才能满足居民日常生活

•生活氛围的培育需1年以上项目销售期约3年

•昆明年消化量为6～9万㎡

•本项目最早于2010年底销售，分2期销售，

需2年消化完毕，共需3年

本报告是严格保密的。在项目开发期内

•昆明现有城市轻轨医院商业房地产智库

29区域未来机会

研判

本报告是严格保密的。城市层面——城市规划发展分析政策层面——城中村改造分析区域层面——项目周边区域分析房地产智库

项目（已推向或即将推向市场）总占地（万m²)总建面（万m²)容积率南亚之门3.54512南亚风情第壹城18.81005.3朝花夕拾·联邦国际中心14705启鸿·假日城市（一期）13.2694.25经典壹城28.71204.18欣都龙城5.622.63.99和谐世纪27.5107.33.89顺城6.823.13.35志远城市综合体20402.1合计——597——一环内中间二环外城中村数目（个）2655122土地面积（亩）84000590062530本报告是严格保密的。未来，昆明旧城改造将带动综合体大量供应，供应量在3~5年内达到峰值；在此背景下，本项目如何应对？2011年昆明城中村改造项目一环至二环改造面积为3075亩房地产智库

项目总占地（万m²）总建面（万m²）欣都龙城5.6722.6志远城市综合体2040南亚风情第一城18.8100经典壹城40100和谐世纪27.5107.3朝花夕拾·联邦国际中心1470本项目及西侧项目1911031本报告是严格保密的。经过世联对未来城中村待推量和格局的分析，我们发现，与其他项目相比，本项目具地段和体量优势，在激烈的供应竞争中，仍然存在突围机会

志远城市综合体房地产智库

数量总人口占地（平方公里）建面（万平米）五华区519.13.6597盘龙区67202.96635官渡区103227.961473西山区11524.65.021112合计33675.719.54381732本报告是严格保密的。截止到2008年12月31日，列入改造计划的80个村全部完成了专项规划的编制和审批，有40多个村进行了拆迁安置；2011年昆明市又下达了45个城中村的改造任务，到目前，累计拆除面积已达250万平方米。昆明市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。意味着会有25万户村民搬进昆明的商品房，住惯了宽敞房屋的城中村村民对商品房的面积在120—150平方米之间，即便按120平方计算，昆明需要3000万平方的房子才能满足村民住房需求并且，城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的自住需求和投资需求，将有效促进本项目销售

访谈纪要

昆明小公寓、酒店式

公寓都很抢手，因为

是旅游城市很多人会

过来置业、投资

——MOMA销售经理

现在家里有800多平米的房子，现在城中村要旧改，已经跟开发商约定了开发商付款的时间和我这边搬家的时间，最近一直在找合适的房子

——城中村村民房地产智库

33区域未来机会

研判

本报告是严格保密的。城市层面——城市规划发展分析政策层面——城中村改造分析区域层面——项目周边区域分析房地产智库

34本报告是严格保密的。观点1：

“塑城”房地产智库

典型住宅项目总户数居住人口估值金色梧桐240720丰宁家园312936翠羽丹霞3541062创意英国格林威治4921476创意英国温莎堡5001500总计18985694项目周边存在众多的居住小区和大学，人流量大，人口密度高，强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础

周边新建住宅项目情况

周边老居民社区情况

项目周边还存在17个类似棕树营小区的大型老社区，按社

均4000人/个计算，本片区的常住人口达到6.8万人从职业结构看，本项目周边分布着云南广播电台、众多医学院及银行三大系统的职工和家属，这些人群普遍具有较高的消费实力

35片区人口数量：约7万

人口结构：三大系统

本报告是严格保密的。19201615171

23567

841211109181413房地产智库

36本报告是严格保密的。未来，连同旁边城中村改造项目，本区域将形成体量约110万㎡、3.5万人工作和生活的大型城市综合体，“城市又一极”将形成210亩70亩体量约110万㎡、3.5万人工作和生活的“城市又一极”将形成项目物业类型体量15万㎡甲级写字楼+大西侧项目

本项目型集中商业+住宅，富滇银行和云投总部基地进驻

写字楼、商业街、公

寓、住宅84万平方28万平方总计总面积110万平方，预计会有3.5万人在此工作和生活，购物、娱乐、商务、生活富滇银行和云投总部基地将进驻210项目房地产智库

37本报告是严格保密的。观点2：

“融城”房地产智库

项目建面西山新城400万m²经典壹城120万m²马街新城288万m²正大紫都城17万m²38本报告是严格保密的。经典壹城“城市向西”，高新区将迎来建设发展期，而本项目紧邻的人民西路为城市核心至高新区的必经之路，高新区的发展将带动人民西路沿线繁荣

“城市向西”

正大紫都城城市核心

高新区马街新城

西山新城人民西路为城市核心至高新区

的必经之路•经人民西路从城市核心至高新区最快•人民西路为从城市核心至高新区等级最高的城市主干道

高新区的发展将带动人民

西路沿线繁荣房地产智库

39本报告是严格保密的。项目所在区域面貌改变，离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势，将使区域迅速融入城市核心高新区的发展将带动人民西路沿线繁荣本项目紧邻人民西路，距离小西门商圈仅1.5公里城市核心1.5公里

现状人民西路城市核心未来项目所在区域迅速

融入城市核心项目所在区域面貌改变，城市又一极将形成房地产智库

40本报告是严格保密的。项目所在区域未来功能研判：以企业总部基地为核心驱动的新兴商务板块将显现

西市区

项目区域

小西门现在，项目所在区域为人民西路的“价值洼地”

驱动因素：高新区的发展、城市另一极形成、富滇银行和云投总部基地进驻

以企业总部基

西市区为核心驱动的

目区域兴商务板块

小西门

显现

未来，城市

另一极凸

现，形成人

民西路“价

值峰值”地

新

将

项房地产智库

41本报告是严格保密的。观点3：

“竞合”房地产智库

42本报告是严格保密的。甲级写字楼大型集中商业高尚住宅紧邻的西侧项目体量是我们的3倍，将是集甲级写字楼+集中商业+高档住宅于一体的大型综合体——紧临强手，我们如何应对？

84万平米，集甲级写字楼+集中商业+高档住宅于一体的

大型综合体

我们如何应对？房地产智库

43本报告是严格保密的。世联认为：

竞合大于竞争房地产智库

44本报告是严格保密的。竞合：两个项目合力，能够形成体量优势，能够形成集聚效应，能够形成业态的马太效应

合——能形成体量优势，未来在与其他综合体的竞

争中立于不败之地

合——能形成集聚效应，容易形成城市另一极

合——能形成业态的马太效应，提升知名度和人气房地产智库

45

避其锋芒

借势

审时本报告是严格保密的。竞争：一路之隔，竞争不可避免，本项目应在物业类型选择、商业的形式和业态选择和推售节奏3方面形成具针对性的策略

物业类型选择有所取舍

•西侧项目写字楼体量大、档次高，因此本项目写字楼定位在体量和档次上应有所控制商业的形式和业态选择应形成互补•西侧项目规划有较大体量的集中商业，因此本项目商业定位时，应考虑与其形成互补，而不是竞争推售节奏巧妙利用价格杠杆，尽享区域成熟之美•巧妙利用价格杠杆：例如，利用对方高档写字楼的高售价作为价格标杆，从而带动本项目写字楼销售•尽享区域成熟之美：一部分商业和住宅，等到区域成熟和形象改变后再推出，能实现更高的价格84万平米，集甲级写字楼+集中商业+高档住宅于一体的大型综合体房地产智库

46本报告是严格保密的。区域机会研判总结

城市层面：

在项目开发期内，昆明现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心

仅1.5公里，地段优势仍将突显

城中村改造层面：

•未来虽然面临综合体大量供应的威胁，但本项目和旁边项目一起形成合力，通

过地段和体量优势，能够在竞争中形成优势

•城中村改造催生的财富群体将产生旺盛的自住需求和投资需求，有效促进本项

目销售

区域层面：

•塑城：“一个现代、高档、繁荣”的新城区将产生，本区域将形成集高档办

公、居住、休闲、娱乐于一体的、极具人气的大型城市综合体

•融城：本区域将迅速融入核心城区，地段价值将大幅度提升

竞争对手层面：

竞合大于竞争，本项目应在物业类型选择、商业的形式和业态选择和推售节奏采

取针对性策略房地产智库

47本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳

理区域未来机

会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及

整体定位规划构思¶¶城市层面政策层面¶区域层面¶商业物业¶案例研究¶非商业物业酒店写字楼公寓住宅房地产智库

48

非商业部分本报告是严格保密的。机会大于威胁，在明晰了城市和区域未来发展趋势后，下面一一分析各种物业类型在市场中的机会

酒店写字楼公寓住宅房地产智库

49酒店投资大、变现困难，不符合汇通对于本项目快速变现的要求，因此本项目不予以考虑

酒店投资大，4星级酒店的建安成本约为4500元/

㎡，1栋4万㎡的写字楼总造价将近2亿酒店变现困难•酒店整栋出售的可能性小，唯一可能变现的方式为划为产权式酒店出售•昆明尚无高档产权式酒店经营成功的案例，且产权式酒店要求开发商销售后继续经营管理，给开发商带来了不必要的麻烦

本报告是严格保密的。酒店，本项目

不予以考虑房地产智库

50酒店写字楼公寓住宅非商业部分

本报告是严格保密的。房地产智库

51分布状况：昆明写字楼主要分布于2环内核心区域的主干道旁，最近随着城区外扩，开始在各区核心位置零星出现，可见写字楼对核心地段和通达性要求高

昆明一环内写字楼有48个项目，主要集中在东风路、人民路和金碧路上。分布最密集的地方是即将规划的“CBD”周围。一环内写字楼主要为纯写字楼，有少量的商住两用。写字楼，5个商住两用，主要分布在环城西路和二环西路之间

本报告是严格保密的。

山灞国际中心

顺新时代昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公城市新宸商务大厦

昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9

个办公写字楼，5个商住两用，主要分布

在环城西路和二环西路之间

2环内核心区域

邦盛水岸

高顺铭都各区核心位置零星出现写字楼房地产智库

路二环52销售状况：销售速度比公寓和住宅慢，非核心区域甚至出现写字楼和住宅间的“价格倒挂”现象

目前写字楼市场特征：

目前市场上的写字楼基本呈现三个档次：1、中心区的高端写字楼：少量，高端写字楼配置达到甲级写字楼要求，如早期的红塔大厦、在售的顺城；客户多为国内国际一线企业；2、中心区的中端写字楼：较多，具备写字楼的硬件要求，但不具备中央空调、智能化门禁、专业写字楼管理等；客户多为省内企业；3、二环边及二环外的新建中端写字楼：近2-3年陆续开发入市，多占据次中心区域核心地段，具备写字楼的硬件要求

投资市场热度低，以自用购买支撑：写字楼市场自2001年大批开发，出现供大于需，2006年前曾一度出现写字楼、公寓价格倒挂现象，影响了大批投资客投资信心；

销售周期略长，走量慢：写字楼整体销售周期在半年到一年，以财富中心为例：销售周期为10个月，销售速度24套/月

本报告是严格保密的。案例：金领地国际商务中心VS锦泰花园

售价：金领地均价6500元/㎡，锦泰花园均价7200元/㎡

销售速度：同期开盘，锦泰花园开盘售罄，金领地销售至今，主要通过内部客户消化，目前还有两层未售出

写字楼：金领地·国际商务中心

住宅：锦泰花园房地产智库

53本报告是严格保密的。俊发中心：昆明最高等级的写字楼，售价仅12000元/㎡

，销售状况不佳，走量慢，后改售为租，租金约为100元/㎡/月指标占地面积：8000平方米容积率：5.33建筑面积：

42000平方米总户数：40停车位：300双层中空LOW—E玻璃幕墙原装进口三菱电梯全钢结构租售情况

09年3月开盘，售价12000元/㎡

，销售情况不佳，现改售为租在招商中，目前入驻企业较少客户情况主要为俊发下属企业，及其他大型企业房地产智库

54本报告是严格保密的。金领地：在售非中心区写字楼，售价较低，走量慢，与周边住宅“价格倒挂”写字楼的销售速度比住宅、公寓慢很多旁边锦泰花园卖7200，我们项目才卖6500，若我们做公寓的话早就卖完

——金领地销售主管指标占地面积：7706.71平米

总建筑面积：34586.21平米（含地下两层面积）

层数：共27层，其中地下停车场2层，停车位200余个，商业裙楼3层，写字楼4—27层

配套：水疗中心，员工餐厅，健身中心，会议室销售情况

09年7月开盘，目前销售率约90％，但主要是内部客户消化，如农业银行，保险公司等

均价7000元/㎡左右房地产智库

项目性质物管费（元/m²/月）停车位租金水平备注银海SOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱电梯，1-3商业、3-33商住，以科技、信息、房产等企业为主汇都国际写字楼—400606部立升电梯，1-5商业，6-12写字楼。金格百货、健身等华尔贝大厦商住1.520025-404部富士电梯，1-6机构，7-29商住。以商贸、科技、咨询、旅行社企业为主。华尔顿大厦写字楼4.824045-606部三菱电梯，1-7商业，8-22写字楼，23-28商务套房，30-31会所55本报告是严格保密的。出租状况：总体出租状况好，出租率高，租金收益较高

出租率2007年空置率14%

14%

86%2008年空置率5%

5%

95%昆明办公出租市场消费日益旺盛，空置率逐步降低房地产智库

北京路路56云南建工大厦：东风路上比较早期的乙级写字楼，档次中高端，出租率高

楼道建工大厦位置

项目

概况

出租及出售

状况客户

云南建工大厦位于市政府对面，北京路与东风路交汇处，共有25层，乙级写字楼租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售价约1万元/㎡目前入住的企业主要有工程设计公司、装饰公司、资产评估公司、建设工程公司、房地产开发公司等，偏向与建筑工程行业相关的公司卖点城市中心，在昆明知名度比较高

本报告是严格保密的。建工大厦昆明市政府东风房地产智库

项目丰园大厦概况位于人民中路，属于小西门区域，共有28层，乙级写字楼租售状况现售价9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客户目前入住的企业主要有投资公司、贸易公司、装饰公司、咨询公司等第三产业类企业卖点处于小西门商圈，交通便利57一环二环

人民路本报告是严格保密的。丰园大厦：小西门商圈早期写字楼，档次不足，舒适度低，但租金和出租率都较高

丰园大厦

丰园大厦房地产智库

58本报告是严格保密的。项目周边商住楼销售和出租状况非常好，项目周边办公需求旺盛，给项目商务公寓及写字楼带来机会的，上个月有个一放出来就卖掉了，现在翠羽丹霞没有在卖的

——二手房中介中环金界没有什么小区和配套，但因为可以办公，很多中小企业在这里租房，所以售价和租金都比较高，比普通住宅大概贵1500元/㎡

——二手房中介中环金界翠羽丹霞楼道商住楼入驻公司昆明移动大楼

项目昆明移动大楼

翠羽丹霞

中环金界

租售状况

小西门商圈商住楼，租金大概50元/平方米·月，主要是满足中小企业办公需求放出来的盘很少，目前没有在售的，放出来租的也很快租出，均价大概7000元/㎡，130㎡的租金为2700元/月目前均价7000多元/㎡，三房租金为3000元/月，周边普通住宅均价5000多元/㎡访谈纪要这边很少有房子放出来房地产智库

59本报告是严格保密的。昆明写字楼为什么会出现租赁旺盛而销售乏力现象？我们需要从问题的根源，即客户需求分析寻求答案房地产智库

60昆明写字楼的用家按层次可以分为如下3类，他们的需求特征如下

企业性质国外和省外大型企业昆明分公司或办事处

省内大型企业昆明办事处

昆明本地大型企业国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处

省内中型企业昆明办事处

昆明本地成长型中小企业

昆明初创型中小企业

本报告是严格保密的。

需求特征1、极佳的地段和交通通达性

2、面子感和高形象

3、甲级写字楼以上标准

4、并不关注租金高低

5、承租面积主要在500㎡以上1、一定的面子感和形象

2、城市核心区内、昭示性和交通通达性好

3、必须为标准写字楼

4、关注租金高低

5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平

6、承租面积主要在200～500㎡1、城市核心区内、昭示性和交通通达性好2、关注租金高低

5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平6、承租面积主要在100～300㎡

档次高档写字楼一般写字楼

商住楼房地产智库

61以上的诸多用家中，哪些有购买写字楼的意愿呢？

企业性质国外和省外大型企业昆明分公司或办事处省内大型企业昆明办事处

需求特征购买意愿弱。1、有购买能力，但不愿在中国或昆明沉淀资产

2、审批困难。购买写字楼涉及大量资金，需要公司总部审批，费时耗力购买意愿较强，但此类企业数量少。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地企业数量占比为昆明办公用家的少数昆明本地大型企业为昆明办公用家的主力为昆明办公用家的主力购买意愿强，此类企业数量多，但部分昆明本地企业已有自己的办公场所。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处省内中型企业昆明办事处昆明本地成长型中小企业昆明初创型中小企业

本报告是严格保密的。

购买意愿弱。原因同国外和省外大型企业昆明分公司

或办事处

购买意愿较强，且这类企业数量多。

1、有购买能

力，愿意购买作为企业长久发展的基地购买意愿较强，且这类企业数量多。1、公司成长后，开始关注公司形象

2、有了一定积累，具备购买力购买意愿弱。1、公司处于成长或初创期，处于现金流考虑，暂不购买

2、无力购买一般写字楼商住楼档次高档写字楼房地产智库

62本报告是严格保密的。经过分析我们发现，真正的买家相对用家而言少很多，除了以上买家外，另外一类重要的买家为投资客，他们的需求特征如下地域来源购买力投资物业类型和关注点投资写字楼意愿不强的原因分析•主要仍投资小户型住宅、公寓和商铺•云南省内客户为主•部分省外专业投资客•关注点：1、总价

2、升值空间

3、投资回报率

4、变现能力投资写字楼的意愿不强。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地•购买力一般，只能投资总价较低的物业，写字楼面积大，总价过高•投资写字楼的观念尚未成气候。昆明写字楼发展时间短、规模小，且一直不温不火，是导致写字楼投资观念尚未形成的主要原因•云南省本身人均收入较低，因此大部分投资客为小康和中产阶级，购买力一般•购买力强的为少数房地产智库

63本报告是严格保密的。至此，昆明写字楼租赁旺盛而销售乏力现象已有了答案

租赁旺盛而销售乏力的原因总结：

政策层面：

昆明并未严格住宅楼禁商，大量的公司仍在商住楼中办公，致使写字楼需求有限

需求层面：

•高端用户和买家有限，真正的买家相对用家而言少很多

购买力层面：

•多数投资客购买力一般，只能投资总价较低的物业，写字楼面积大，总价过高

投资观念层面：

昆明投资写字楼的观念尚未形成气候房地产智库

64本报告是严格保密的。那么，这一现象未来会不会改变呢？我们需要着眼未来，从供应和需求两方面进行分析……房地产智库

总建面（万m²）办公建面（万m²）价值点顺城23.15.55A级标准南亚之门451栋66层5A写字楼，五星级酒店欣都龙城22.64栋公寓/1栋47层/1栋28层甲级5A写字楼俊发中心4.24.2现代化5A智能甲级写字楼，也是云南省唯一的6E级写字楼志远城市综合体404——星都国际总部基地303056栋全新5A智能商务别墅、4栋18层甲级写字楼及2栋40层超高写字楼南亚风情第壹城10013.99.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓本项目西侧210亩8415部分甲级5A写字楼和谐世纪107.32栋60层超5A级智能商务写字楼合计——约80万——65本报告是严格保密的。昆明未来写字楼供应量：未来2～3年内，高端写字楼将集中放量，竞争激烈房地产智库

昆明>15年武汉66本报告是严格保密的。未来需求分析1：写字楼市场取决于城市的等级和产业发展水平，世联经过分析判断认为，在项目开发期内昆明写字楼真实需求不会突发增长写字楼市场取决于城市的等级和产业发展水平40002000

001000200030004000北京

GDP1200010000

8000

6000社会消费品零售总额第四梯队

4年

西安第三梯队7年

深圳第二梯队写字楼市场决定因素昆明城市层级有限，第三产业发展水平低结论在项目开发期内昆明写字楼真实需求不会突发增长房地产智库

200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增长率6.47‰6.02‰5.59‰城镇化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增长率11.96%12.23%19.85%人均消费性支出774687079953.52支出增长率6.87%12.41%14.32%省会城市对比全部西部中部东部城镇人均可支配收入（2007）23799城镇人均消费性支出2269967本报告是严格保密的。未来需求分析2：投资理念需要时间培育和改变，且昆明投资客的总体购买力有限，因此世联判断，在项目开发期内昆明写字楼投资需求不会突发增长

投资理念无法在短期内改变

昆明投资客的总体购买力有限

在项目开发期内昆

明写字楼投资需求

不会突发增长房地产智库

68本报告是严格保密的。本项目写字楼发展机会分析：省内及昆明本地中小企业对写字楼需求旺盛，而市场供应有限且产品打造水平一般；针对中小企业，提升产品水平，是本项目写字楼的发展机会针对中小企业，提升产品水平，是本项目写字楼的发展机会

需求层面•高端写字楼用家少，买家更少•省内及昆明本地中小企业对写字楼需求旺盛

根据前面分析，省内及昆明本地中小企业成长后，开始注重企业形象，并打算购买写字楼作为企业基地

大堂形象差

供应层面•高端写字楼供应竞争比针对中小企业的中高端写字楼激烈

根据前面分析，高端写字楼未来供应剧增

电梯间和过道形象差

产品打造水平•产品打造水平一般，提升空间大

大堂形象差

电梯间和过道形象差

层高不够

电梯数量不够

停车位不够

电梯数量不够房地产智库

69本报告是严格保密的。写字楼市场分析总结

销售状况：

写字楼销售速度比公寓和住宅慢，且存在“价格天花板”

出租状况：

出租状况好，出租率高，租金收益较高

需求层面：

•自用需求：省内及昆明本地中小企业对写字楼需求旺盛

•投资需求：写字楼投资观念尚未成熟，需要时间培育和改变

未来趋势分析：

未来高端写字楼供应剧增，竞争激烈，而需求不会突发增长

本项目写字楼发展机会：

针对中小企业，提升产品水平，是本项目写字楼的发展机会房地产智库

70酒店写字楼公寓住宅非商业部分

本报告是严格保密的。房地产智库

71昆明公寓现状总结：销售火爆，实现价格较高；产品打造水平一般，对居住舒适度关注不够;

市场类型细分不够销售火爆，实现价格较高产品打造水平一般，对居住舒适度关注不够市场类型细分不够普通公寓酒店式公寓商务公寓成熟公寓市场应有的产品项目销售情况七彩俊园SOHO俊园

普通公寓，09年7月20日开

盘，现已全部售完，均价

8500元/㎡商务公寓，09年6月开盘，很快就全部售完，均价7600元/㎡，40多平米的60％为投资客，40％为自住月光宝盒普通公寓，快速售完，均价5400元/㎡，客户以投资空间俊园客，年轻首次置业为主普通公寓，还未开盘，预计售价15000元/㎡

本报告是严格保密的。目前昆明市场主要是普通公寓，有少量的商务公寓，市场细分不够充分公寓产品精细度和舒适度都存在不足月光宝盒阳光俊园房地产智库

72普通公寓市场总结：普通公寓走量快且价格实现较高，客户为投资客和自住客户为主

产品普通公寓，主力户型为40多㎡的一房一厅，少量70㎡

，150㎡户型，毛坯房普通公寓，34，40㎡的单身公寓，48～55

㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房一环和二环之间，普通公寓，容积率：4.1二环以往，普通

公寓项目七彩俊园空间俊园阳光俊园

市场一期09年7月开盘，目前已全部售完，均价8500元/㎡还未开盘，预计售价15000元/㎡

开盘迅速售罄月光宝盒09年.11.18开盘，当天售完，价格5400元/㎡，客户以投资客，年轻首次置业为主

本报告是严格保密的。

七彩俊园

09年7月20日开盘，现已全

部售完

40多㎡的60％为投资客，40

％为自住

投资客没有太强的地域性，

自住以周边客户为主七彩俊园

空间俊园

目前还未开盘

目前主要是周边企事业

单位的客户在问询

公寓客户没有明显的区

域性空间俊园房地产智库

73本报告是严格保密的。商务公寓市场总结：走量同样快且价格实现较高，客户为投资客和办公客户为主昆明市场商务公寓有销售单价高，走量快的特点

目前市场上商务公寓比较少，竞争不激烈

商务公寓可办公的功能吸引大量中小企业购买

商务公寓客户当中有比较高的比例是投资客项目产品销售客户客户特征商务公寓，容SOHO俊

园中央金座

积率4.1，90平米以上户型25%

，90平米

以下户型占

75%，45～90㎡的精

装公寓09年7月20日开

盘，现已全部

售完，价格

7600元/㎡

09年11月20日

开盘，现已基

本售完，5900

元/㎡40多平米的60％为投资客，40％为

自住40％为投资客，60％为

周边居民地州上的客户比较多，小公司买过来用来办公以30～40岁的年纪较轻的小康和中

产为主soho俊园中央金座房地产智库

项目（已推向或即将推向市场）总建面（万m²)容积率南亚之门4512南亚风情第壹城1005.3朝花夕拾·联邦国际中心705启鸿·假日城市（一期）694.25经典壹城1204.18欣都龙城22.63.99和谐世纪107.33.89志远城市综合体402.1合计597——74本报告是严格保密的。未来公寓竞争状况：供应量大，竞争激烈；公寓物业类型面临细分供应量大，竞争激烈

公寓物业类型面临细分市场上已经率先细分的公寓项目销售情况好，必将为其他开发商仿效

•Soho俊园：采用2层挑高方式，走soho

模式，受到市场追捧

•中央金座：采用精装修方式，实现了高

速高价市场上公寓对居住舒适度的关注不够，而居住舒适度为自住客户的主要关注点，在竞争激烈形势下，将成为竞争突围手段宽敞的走道世纪俊园房地产智库

好明昆学中75区

城市

核心本项目公寓发展机会分析：虽然未来供应量大，但需求也同样旺盛，本项目只要紧抓产品市场细分和产品品质提升，就能由“红海”转入“蓝海”，成功实现竞争突围

城市白领置业：项目距离城市核心近，

距离工作地点近使大量的城市白领成为

目标客户

•前面已经分析过，城市核心区域为昆明写字楼

集中区，大量的白领在此工作

•本项目距离城市核心区1.5公里，车行约10～15

分钟，至核心区非常便利，为在核心区工作的白

领置业的首选子女教育置业：项目距离昆明最好的中小学集中区近，骑自行车仅10～15分钟，为子女教育置业的首选

•121大街周边，聚集了昆明最好的中小学，如：

师大附小、师大附中、云大附小、昆一中、文林

小学等

•昆明人对子女教育非常重视，出于子女上学方

便和照顾方便，倾向于在学校周边区域购买住房投资置业旺盛：项目地段好而昆明的公寓投资热情高/城中村改造又催生了大量的投资群体

的

最

中

集

小自行车车行约10～15分钟

车行约10～15

分钟

本报告是严格保密的。房地产智库

76酒店写字楼公寓住宅非商业部分

本报告是严格保密的。房地产智库

77销售情况：依托城市价值的高端住宅市场接受度高，销售均实现高速高价项目销售情况汇都国际一期开盘很多客户没有买到房，二期即将开盘，均香樟俊园价预计13000元/㎡

09年8月开盘，已售完，

均价7500元/㎡书林和园09年9月开盘，很快就全部售完，均价11000元/平龟龙湖公园·翡翠湾一期62～143㎡从一房到三房全部产品，开盘就很快全部售完，均价8500元/㎡

本报告是严格保密的。书林和园方米

汇都国际香樟俊园

龟龙湖公园·翡翠湾汇都国际龟龙湖公园·翡翠湾香樟俊园书林和园房地产智库

楼盘容积率户数/层鼎易天景2.994-6户都市春天2.495户经典壹城2.55-6户正大紫都城2.59户金色俊园3.56-8户银海领域3.422-5户汇都国际二期5.317户，10户恒嘉翡翠湾2.106户78本报告是严格保密的。梯户比：昆明中高端客户对较高梯户比的城市住宅并无抗性，高梯户比的城市住宅市场接受度较高

访谈纪要：

客户主要看重的是地

段，梯户比的影响不

大

——汇金国际销售

代表

客户对高梯户比没有

太大抗性的（开盘很

快售罄）

——恒嘉翡翠湾销售

代表房地产智库

79本报告是严格保密的。现象：高速高价下面，我们从供应和需求两方面剖析现象背后的原因……房地产智库

项目（已推向或即将推向市场）容积率物业类型南亚之门12甲级写字楼、商业、酒店式公寓欣都龙城3.99写字楼、商业、住宅和谐世纪3.89写字楼、住宅、商业志远城市综合体2.1大型商业、写字楼、高尚住宅供应分析：价值高和供应稀缺（土地价值高、2环内可开发用地日益稀缺、以高容积率的城中村改造为主）等原因，使城市核心住宅价值高

昆明单核城市发展格局使2环内土地价值相对更高

•从09年上半年区域每亩成交价格来看，价格最高的是二环内板块，为491.61万元

/亩，其次是滇池板块为272.83万元/亩，官南板块的交易价格为139.16万元/亩

2环内可开发用地日益稀缺，未来以高容积率的城中村改造为主，使现在和未来的住宅供应量有限

09年上半年各区域出让土地统计

本报告是严格保密的。价值高和供应稀缺使城市核心区住宅价值高，未来还将

进一步提升

80房地产智库

项目客户构成顺城50％为地周有钱客户，一部分本地的高端客户汇都国际30％地周客户，15％城中村拆迁客户，其余为昆明其他客户云安尚品130～150㎡的大户型主要是周边和本地的生意人，投资客占的比例比较高，10％为城中村村民星雅俊园220～430㎡的大户型主要是地周的矿老板和电力系统的高管，一般户型也有很多地周的有钱人购买，15％为村民购买类别位置昆明最好的商场均位于一环内。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育资源位于一环内。121大街在一环上昆明最好的写字楼区位于一环内。世纪中心、顺城、建工大厦等均位于一环内81本报告是严格保密的。需求分析：以下3类高支付能力客户的强劲需求，是保证住宅高速高价的根本原因

云南州县有钱客户昆明在云南省独一无二的首位度，使之成为州县客户置业的终极梦想，而城市核心成为州县有钱人置业的首选

昆明本地高端客户城市核心的工作、生活和教育配套优势形成强大的聚核效应，使昆明本地客户趋之若鹜

城中村改造拆迁客户城中村改造催生了大量具购买力且有购房需求的群体，他们将成为昆明中高端住宅的主力购房群体之一城市核心高端楼盘客户构成

昆明市计划用5年时间，到

2012年全面完成主城区范

围内336个城中村的改造。

意味着会有25万户村民搬

进昆明的商品房，住惯了

宽敞房屋的城中村村民对

商品房的面积在120—150

平方米之间，即便按120平

方计算，昆明需要3000万

平方的房子才能满足村民

住房需求房地产智库

82本项目住宅发展机会分析：风险小、价格提升空间大、容积率贡献不小，建议住宅作为本项目的首选物业

需求旺盛且以刚性的自住需求为主，使住宅成为各种类型中

最稳妥的物业类型

•写字楼需求不如住宅旺盛，且存在“价格天花板”

•公寓需求旺盛，但很大部分为投资需求支撑，并非

真实需求

•住宅需求旺盛且以刚性的自住需求为主未来供应的稀缺性和足够的购买力强劲需求人群，决定了未来住宅价格存在较大的提升空间

•前面已经分析，目前和未来2环内的住宅供应将日益稀缺，而存在足够高支付

能力客户的强劲需求住宅在实现高价值的同时，通过提高梯户比（梯6以上），一样能实现较高的容积率

•住宅通过提高梯户比（梯6以上），能比目前方案提升较大幅度的容积率，可

达到4以上，从而提升住宅的建面

本报告是严格保密的。风险小、价格提升空间大、容积率贡献不小，使住宅成为本项目的首

选物业房地产智库

83本报告是严格保密的。商业部分房地产智库

西安贵阳成都西宁银川乌鲁木齐昆明兰州南宁呼和浩特拉萨44%40.90%

43%1605.39

42%41%40%569.2484.236%160023.80%23.10%25.20%20%1200

18.50%22.96%1621.9100015%342.66343.53

155.77

71.27

5%84本报告是严格保密的。昆明市社会消费品零售总额逐年稳步增长，商业市场处于发展上升期，未来发展前景看好整体市场分析人均商业面积0.920.98

1.021.51.281.81.31.61.70

21.5

10.5昆明青岛深圳合肥厦门上海香港纽约东京2008年昆明社会消费品零售总额占GDP的比重40.20%

1203.1418001600140012001000

800

600

400

200

0

38.40%

762.65293

2002

39.40%

39.00%

841.2

942.14328

371

2003

2004

39.20%416

2005

2006

2007

2008

43.64%1393.69

700.74

37%

45%1062.34

39%

38%

35%社会消费品零售总额GDP比重2008年西部省会城市社会消费品零售总额及增长率19.50%21.60%

22.51%829.47

533.20

18.46%800

700.74

631.681400

400

138.4

165.98

2000%1800

30%

22.26%

23.63%

25%

600

10%社会消费品零售总额增长率2002-2008年昆明市社会消费品零售总额及其增长率800700600500400300200100

010.40%

293

200212.10%

328

200312.80%

371

200412.10%

416

200516.50%

484.2

200617.60%

569.2

2007

23%700.74

200825%20%15%10%5%0%零售总额增长率房地产智库

武汉85本报告是严格保密的。2000

0400060000100020003000昆明西安北京

GDP1200010000

8000

4000社会消费品零售总额从GDP和社会消费品零售总额判断，昆明目前处于第五梯队前列，正向第四梯队进发

第一梯队：上海、北京

第二梯队：广州、深圳

第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉

第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、昆明、长沙、福州、昆明、常州、西安

第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口数据来源：各省市统计公报第四梯队

4年第三梯队7年

深圳

第二梯队>15年整体市场分析房地产智库

项目位置商业体量（万平米）正义坊市中心正义路20（1、2期）顺城东风西路与三市街交汇13社区型商圈，以服务社区主流商圈，包含大型商场翠青湖年小西门景白马、梁源路以娱乐、休闲、昆

星社区型商圈，以社区商铺为主，以五金机电、建前卫商圈以专业市场为主，集多种业态服务于一体，在建中。城市整体呈单核发展，商业消费高度集中在一环路以内，市中心大型商业项目的入市更强化了商圈的地位

北市区

为主，包含商场物业、部

分写字楼、复合商业中

心、专业批发市场。

物业、大型商业街、高档

写字楼、专业市场、复合

商业中心，以商务、购

物、娱乐、休闲为主。

白

塔

路

都

三市街

购物为主的次级

商圈

和平村包含部分商业街

专业市场

云纺－螺蛳湾

材经营等专业市

场为主。在建

中。昆明目前商圈结构

大商汇、邦

盛未来一环路内及沿线旧城改造的项目将会产生更大规模的市级服务商业，商

本报告是严格保密的。

商业核心区域主要集中在三市街片区，几乎所有的市级商业中心都集中在一环路以内；

当地人的消费习惯使得商业街的经营业绩普遍好于商场经营；商场开发重开发轻经营；

商业经营未形成差异化，业态重复，未来竞争激烈；

二环路外商业以专业市场、批发市场、物流基地为主；且南市区的商业氛围略强于其他区域。

昆明市中心近期推出的大型商业项目整体市场分析房地产智库

西区正大紫都城4万经典壹城30万腾辉商业广场3万朝花夕拾·联邦国际中心14万南区南亚风情第壹城30万世纪金源中心54.6万新亚洲体育城10万北区和谐世纪25.7万北辰财富中心4万欣都龙城10万87本报告是严格保密的。整体市场分析北辰财富中心

欣都龙城世纪金源中心新亚洲体育城随着城市框架的逐步拉大，商业多中心化趋势日益明显，目前已形成北市区、西市区及南市区等多个商业副中心

和谐世纪正大紫都城

经典壹城南亚风情第壹城

朝花夕拾·联

邦国际中心腾辉商业广场房地产智库

88城市商业发展阶段：昆明的商业正处于快速发展期，大型综合体商业物业、都市MALL已成为商业发展的主流整体市场分析2008年昆明

3732美元集市&沿

街商业大型综合

超市&

专业店仓储式购

物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&

批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000

$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段形成条件形成过程阶段特征

刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分

伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区

城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能

商业业态细分完全，总量饱和

随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争

相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额

市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争

随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展

市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行

业整体竞争力本报告是严格保密的。文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态深圳房地产智库

区位典型项目商业体量持有比例二环内顺城13万全部持有北辰财富中心3.1万全部持有志远城市综合体16万待定百富琪商业广场/全部持有二环外世纪金源中心54.6万全部持有欣都龙城10万全部持有南亚风情第壹城33万70%（定向销售30%）经典壹城一期1.4万全部销售正大紫都城4万全部持有和谐世纪25.7万全部持有89本报告是严格保密的。供应格局：城市综合体大量涌现，但多分布在二环以外，二环内在售商业项目供给有限整体市场分析新涌现综合体多分布在二环以外昆明商业持有比例很高二环内在售项目很少房地产智库

区位项目楼层售价（元/平米）租金（元/平米.月）投资回报率一环内正义坊负一层200