月中国房地产市场

七月视点市场表现分化，投资需求引爆高端物业市场从7月份全国各城市的成交情况来看，经过了多月持续回暖，各地市场出现了一些不同的表现，华南、华东等率先回暖的城市，成交出现了不同程度的下滑，这也是市场暴涨后，进入淡季的一个正常成交回落；而中西部地区则仍保持了较为强劲的成交势头，武汉、成都等城市成交再次冲高；华北城市7月成交较为稳定，延续了近几月的良好销售状况。从项目来看，在投资需求的推动下，高端住宅市场也水涨船高，成交量价持续高涨，多数城市的高端物业成交比重有较大幅度提升；在市场持续火热的情况下，开发商重塑信心，通过新推房源，借机大幅涨价；中高阶层客户看好经济型别墅的投资、自住的双重价值，推动了本月经济型别墅的热销。我们认为，在宏观经济形势逐步转好、房地产相对宽松政策不变的背景下，经过上半年的暴涨后，下半年房地产市场将会回调至正常水平，市场保持平稳发展，整体形势依旧向好。本月导读政策：宏观政策出现微调，但整体宽松环境尚未改变随着各地市场全面回暖，房价快速上涨，以及近期“地王”的不断涌现，中央政府对房地产市场可能再度出现过热、房价泡沫化的趋势比较担忧，因此房地产政策环境发生微调，二套房贷款政策收紧、严查土地闲置等政策出炉。但对作为国民经济回暖主力的房地产业，中央政策的基调是仍然是以稳定为主。详情请见P11经济：经济走势存分歧，但整体向好趋势不会改变在积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中国经济正发生着积极的变化，经济急速下滑的势头初步得以遏制，多项指标显示整体经济明显企稳。然而7月CPI和PPI仍旧保持双负，出口持续低迷，宏观经济可能出现反复，明年宏观经济出现波动的可能性较大。但就下半年宏观经济走势来看，我们的预期较为乐观。详情请见P15市场：全国市场表现分化显著，房价持续上扬7月份，全国各城市市场走势分化，房价持续上扬。从环比来看，华南、华东等率先回暖的城市，成交出现了不同程度的下滑；而中西部地区则仍保持了较为强劲的成交势头，武汉、成都等城市成交再次冲高；华北多数城市7月成交较为稳定，延续了近几月的良好销售状况。在房价不断上升的同时，捂盘惜售现象重现，开发商通过延迟推盘、分批推盘等方式制造供应紧张局面，进一步推动房价上升。详情请见P27项目：投资需求推动高端住宅唱主调，项目涨价态势不减本月市场投资需求不断增长，高端住宅市场也水涨船高，成交量价持续高涨，成了本月市场当之无愧的热点；市场走好的同时，开发商重塑信心，通过新推不同位置不同类型的房源，借机大幅涨价；近期政府重提收紧二套房贷，客户预期二套房贷将会逐步收紧，从而赶在全国实施前集中购房，形成改善性住宅成交的上扬；中高阶层客户看好经济型别墅的投资、自住的双重价值，推动了本月经济型别墅的热销。详情请见P47营销：邻里节、3G社区、试水“后悔权”，开发商营销战各显神通开发商提出邻里节、3G社区、后悔权等新的营销概念来吸引客户。金科策划了“金科邻里节”，把攻心战术运用到了地产营销中。深圳金地上塘道与中国移动合作，使上塘道成为全国首家“3G网络社区”，以科技化的卖点吸引购房者的关注。深圳百仕达•乐湖则首先推出“百仕达•乐湖后悔有7”的活动，规定7月6日到8月7日期间购买乐湖的置业者，可享有“优惠购买权”和“选择权”。详情请见P52区域：华南、华东成交回调，中西部形势依旧较好华南、华东等率先回暖的城市，成交出现了不同程度的下滑；而中西部地区则仍保持了较为强劲的成交势头；华北城市7月成交较为稳定，延续了近几月的良好销售状况。虽然各区域成交走势出现分化，但全国范围内的房价上涨态势不改，在投资需求和跟涨心态的推动下，各地的高端物业持续火热，成交比重进一步加大。详情请见P56本月数据全国宏观经济及房地产投资数据宏观经济数据时间08-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-07工业增加值增幅5.4%5.7%/11%8.3%7.3%8.9%10.7%10.8%出口总额（亿美元元）1149.871111.57904.53649902.9919.4887.58954.11054.2出口总额同比增幅幅-2.20%-2.80%-17.50%-25.70%-17.10%-22.6％-26.4%-21.4%-23%新增贷款总额（亿亿）4769771816200107001890059186645153043559PPI2%-1.1%-3%-4.5%-6.0%-6.6%-7.2%-7.8%-8.2%CPI2.4%1.2%1%-1.6%-1.2%-1.5%-1.4%-1.7%-1.8%PMI38.8%41.2%45.3%49.0%52.4%53.5%53.1%53.2%53.3%时间08/1~1108/1~1209/109/1~209/1~309/1~409/1~509/1~609/1~7固定资产投资额（亿亿元）127614.114148167.225/102762356237082535207809895392固定资产投资增幅幅26.8%26.1%/26.5%28.6%30.5%32.9%33.6%32.9%财政收入（亿元）58068.211/6131.610239.84414642.05520539.227108.67728232.32240672.055财政收入同比增幅幅20.50%/-17.10%-11.40%-8.30%-9.90%-6.70%-18.89%-0.50%财政支出额（亿元元）45825.344/3993.57803.5312810.92217888.97722496.98828902.56633888.233财政支出同比增幅幅23.57%/32.50%37.00%34.80%31.70%27.80%26.31%23.5%资料来源：国家统计局房地产投资数据时间08年11月08年12月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月国房景气指数（当当月）98.596.594.994.994.794.896.5598.01全国70个大中城市房屋销销售价格同比比增幅0.2%-0.4%-1.2%-1.3%-1.1%-0.6%0.2%1.0%全国70个大中城市房屋销销售价格环比比增幅-0.5%-0.5%-0.2%0.2%0.4%0.6%0.8%0.9%时间08/1~1108/1~1209/1~209/1~309/1~409/1~509/1~609/1~7房地产开发投资额额（亿元）2654630580239848807290101651450517720商品住宅开发投资资额（亿元）19332.722081.316823422511471051018912427全国商品房销售面面积（万m2）490006200051311130917625246443410941755全国商品房销售额额（亿元）1926124071239750597996113891580019600土地购置面积（万万m2）32016.536785.422884742726698751364416309土地开发面积（万万m2）20851.4552603326485223707888451101012789房屋新开工面积（亿m2）8.49.81.082.012.783.574.795.5房屋施工面积（亿亿m2）25.527.414.217.920.121.923.9725.07房屋竣工面积(亿亿m2)3.515.850.570.991.321.622.072.54住宅竣工面积(亿亿m2)2.94.80.50.81.11.331.72.09资料来源：国家统计局全国主要城市商品住宅市场交易数据2009年7月份商品住宅市场情况表区域城市成交量同比增幅环比增幅相比08年均值增幅相比07年均值增幅存量环比增幅华东上海194177.14%-11.54%161.09%11.36%515.65-7.24%南京98.46183.76%-1.73%157.31%19.21%243.70-17.60%杭州48.60171.50%-46.82%172.59%41.11%95.50-16.40%合肥109.5061.50%25.92%101.07%44.86%459.86.11%苏州81.35125.10%-18.77%411.64%36.65%231.89-43.67%宁波54.91294.19%-15.33%228.21%86.14%//华北北京205.45168.03%1%173.23%59.42%1111.55-11.35%沈阳116.1927.16%-26.80%49.21%20.94%//天津134.4231.97%16.01%222.39%65.51%//大连88.15189.21%5.23%230.52%200.03%294.78-23.00%长春57-4.60%-1.21%98.33%/387.00-8.73%华南深圳51.43110%-18.13%56.00%23.00%287.84-3.36%广州47.53-21.52%-41.70%23.74%-14.63%107.28-5.87%厦门35.72324.73%-24.13%305.45%/240.643.72%海口23.1132.815.28%60.37%/462.59-3.62%中西部武汉106125.72%12.77%135.14%5.11%701.00-8.49%西安96.656.89%-4.46%92.90%30.56%//郑州92.8379.90%15.38%99.04%33.81%401.39-17.31%重庆204.3567.16%7.29%104.19%43.32%1161.84-6.98%成都107.86169.18%55.55%122.94%10.16%483.55-10.87%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统全国主要城市商品住宅2009年7月份销售面积前十强排名城市项目名称区域新推案时间本月成交面积（mm2）成交均价(元m22)开发商热销理由1贵阳贵阳世纪城金阳新区2009-6-1112439003218贵阳世纪金源大盘、价格优势2合肥滨湖世纪城.徽昌昌苑滨湖区2009-4-225737243657安徽世纪金源配套齐全，价格较较低3苏州朗悦湾相城区2008-11--25706996600合景泰富品质优越4西安中海国际社区城南区2009-7-226600735117中海地产产品好，标杆项目目5合肥滨湖世纪城-观湖湖苑滨湖区2009-5-228598423930安徽蓝鼎置地配套齐全，价格较较低6上海金地格林风范城嘉定2009-7-1185447314566金地集团知名开发商，标杆杆项目7北京祥云新城通州区2009-5-22539169543北京天时房地产紧邻地铁、热点板板块8宁波世茂世界湾北仑2009-6-11528197466宁波世茂长期蓄水、著名开开发商9上海东方城市花园浦东2009-7-1135264015964上海东方城市花园园内部销售10成都东郊·红枫岭城东2008-8-111465214196中房集团价格便宜，区位好好资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统正文目录HYPERLINK\c"图1-"HYPERLINK\c图表目录TOC\h\z\t"题注,1"\c"图1-"HYPERLINK\c"图表"TOC\t"TableofFigures,1"\c"图表"TOC\h\z\t"TableofFigures,1"\c"图表"TOC\h\z\t"TableofFigures"\c第一篇全国市场场篇一、政策：房地产产政策出现微微调，“外紧内松”成为近期政政策主要特征征目前，我国经济运运行出现了积极变化，总总体形势企稳稳向好。但是是，经济回升升的态势还不不稳定、不巩巩固、不平衡衡，因此，近近来中央多次次强调要“保持宏观经经济政策的连连续性和稳定定性，增强政政策的针对性性、有效性和和可持续性，继继续实施积极极的财政政策策和适度宽松松的货币政策策，努力促进进经济长期平平稳较快发展展。对作为国民经济回回暖主力的房房地产业，中中央政策的基基调当前仍然然是以稳定为主，但针对近期部分分城市房价攀攀高、“地王”频现的现象，局部政政策在7月份出现微微调，二套房房贷政策、全全国严查土地地闲置以及部部分城市严打打捂盘惜售行行为。但从政政策实施情况况来看，我们们认为可以将将当前的政策策环境用“外紧内松”来总结。总总体来看，政政策的微调不不会改变下半半年市场的基基本发展趋势势。1、短期内宽松政策策不变，中央央强调下半年年宽松政策的的连续性和稳稳定性7月末，中央政治局局表示：“宏观政策取取向不能改变变”，“保持宏观经经济政策的连连续性和稳定定性，继续实实施积极的财财政政策和适适度宽松的货货币政策，全全面落实和充充实完善刺激激经济的一揽揽子计划和相相关政策措施施”。中央的这这一表态是基基于当前宏观观经济形势做做出的，在宏宏观经济回暖暖基础尚不稳稳固的情况下下，必须保证证宏观经济政政策的稳定性性和连续性，坚坚持宽松的财财政、货币政政策以有效的的激发投资和和消费，即使使可能因此造造成一定的通通货膨胀，但但相比救市努努力付诸东流流，经济再度度低迷，中央央政府宁愿选选择前者。2、房地产政策环境境发生微调，近近期政策呈现现出“外紧内松”特征随着各地市场全面面回暖，房价价快速上涨，以以及近期“地王”的不断涌现现，中央政府府对房地产市市场可能再度度出现过热、房房价泡沫化的的趋势比较担担忧，因此在在政策上进行行了微调，以以保持当前市市场来之不易易的形势，确确保房地产行行业稳定发展展成为带动宏宏观经济增长长的主要动力力。（1）近期的一系列政政策微调在于于保证房地产产业稳定发展展，避免出现现过热针对近期房地产市市场出现的房房价上涨过快快、开发商捂捂盘惜售、地地王频现而前前期高价地块块多闲置的市市场状况，银银监会出于规规避贷款风险险考虑再度收收紧了二套房房贷款政策，土土地管理部门门也开展了针针对闲置土地地的专项调查查，加强了土土地开发监管管以及捂盘惜惜售的处罚力力度。这些政策的变化令令市场人士分分外紧张，认认为是房地产产政策风向转转变的前兆。但但我们认为，二二套房贷款、土土地监管等政政策均是以往往政策的延续续，并没有实实质性的改变变。政策重申申的目的在于于保证房地产产业稳定发展展的大好形势势，避免市场场波动再次出出现过热。表1-1月份房地地产行业重要要政策列表时间全国政策政策条目政策内容政策对市场影响评评价7月14日国土部对“地王”的开发监管将对“地王”的开发进行全程监监管，包括从从合同签订到到开工竣工期期间的各个环环节中性7月15日住房城乡建设部稳定房地产市场信信心三大措施施具体措施有三个方方面，一是加加强监督管理理，确保完成成今年保障性性安居工程工工作任务。二二是继续稳定定房地产投资资。三是继续续加强房地产产市场监测分分析，加强对对各地的分类类指导。中性7月15日保监会保险资金不动产投投资实施细则则将于今年“十一”前后出台，按按照保监会的的思路，试点点初期，保险险机构不能直直接参与房地地产开发，不不允许进行房房地产炒作，只只能购买办公公用房、投资资廉租房、养养老实体和商商业物业等利好7月21日国土部检查违规违法用地地情况严重的的八个城市国家土地总督察对对违规违法用用地情况严重重的八个城市市进行了登门门通报和集中中约谈。中性偏空7月27日中国银行业监督协协会《固定资产贷款管管理暂行办法法》从贷款业务流程规规范的角度提提出监管要求求，是对现行行贷款类监管管法规的系统统性完善，严严控贷款违规规流入房地产产领域利空7月27日中国银行业监督协协会《流动资金贷款管管理暂行办法法》针对流动资金贷款款进行业务规规范和加强审审核力度，间间接收紧流动动性资金贷款款。利空时间地方政策政策条目政策内容7月1日成都市房管局《成都市商品房销销售现场信息息披露管理办办法》要求7月15日起，房企公示预预售许可证和和可售房源信信息及相关资资质等；商品品房销售现场场应设立信息息查询处和特特别提示；违违法违规行为为记入企业信信用档案，向向相关行政部部门和社会公公布。中性7月大连、杭州、福建建、南京、深深圳、广州、上上海、青岛、哈哈尔滨二套房贷政策首付比例不低于四四成，利率在在基准利率基基础上上调10％以利空7月17日上海住房保障和房房屋管理《上海市商品房销销售方案备案案管理暂行规规定》明确商品房预售和和现售，其销销售方案须经经备案；严格格执行申请预预售面积不得得少于３万平平方米的规定定。对涉嫌捂捂盘惜售行为为的，房管部部门将按规定定发出《行政政告知书》，责责令开发企业业限时办理相相关销售手续续。中性7月27日广西自治区人民政政府办公厅《关于大力促进房房地产市场健健康发展的指指导意见》放宽了对首次购房房的界定标准准、降低或免免征营业税、免免收印花税等等举措，以此此减轻购房者者的负担。并并允许职工集集资建房利好7月29日南宁市政府《关于进一步拉动动内需促进房房地产市场平平稳较快发展展若干措施》的的补充通知对“购房可申请办理不不超过2人的南宁市市城镇常住户户口”、“二手房交易易能否享受入入户优惠政策策”、“城建配套费费减半收取的的具体操作方方法”等问题，作作出了详细规规定。利好（2）“外紧内松”成为近近期政策的主主要特征从政策执行情况来来看，“二套房”贷款、监管管土地开发等等政策的实施施呈现出“外紧内松”的特征。政政府、舆论的的高调宣传与与银行继续宽宽松放款以及及对土地违规规事件的宽容容形成鲜明对对比。从银行行和各地土地地管理部门来来说，不具备备主动实施相相关政策的动动力和积极性性，因此，当当前的“外紧内松”的政策环境境可能还将持持续一段时间间。对市场的的影响力也将将相应的减弱弱。（3）房地产政策微调调不会改变市市场发展趋势势当前对市场影响较较大的是收紧紧二套房贷款款政策。2007年市场火爆爆形势陡然转转冷，二套房房贷款政策是是一个重要的的原因。因此此今年银监会会再次收紧二二套房贷款政政策，令各方方人士担心市市场将重新陷陷入低迷，对对此，我们认认为在目前的的市场环境下下，这一政策策的影响效力力较07年已不可同同日而语。07年政策出台台之前各地房房价都有较大大的涨幅，部部分重点城市市甚至在一年年时间内房价价几乎翻番，市市场上对房价价的接受能力力和看跌的预预期较为强烈烈，政策出台台之后进一步步加强了这种种预期，导致致市场迅速陷陷入低迷。而今年市场环境已已经发生了极极大的改变。与07年底相比，当前的的经济形势已已经有了较明明显的改善。07年底国际金金融危机刚刚刚爆发，其破破坏力上难以以预料，市场场信心极为低低迷。而当前前我国宏观经经济已出现复复苏，购房者者信心与07、08年已明显改改观。在经历了08年的的调整之后，今今年房价尽管管有一定幅度度的回升，但但从幅度来看看远未达到07年的水平；；同时当前社社会上对房价价的主流预期期仍以看涨为为主，不会因因为政策的改改变而停止购购房行为。当前市场上尽管有有很多投资性性需求入市，但但短期炒作的的投机客比例例仍较低。购购房者投资房房产主要是对对通货膨胀的的担忧出于保保值增值的考考虑，其投资资行为是中长长期的。此外外，很多私营营业主由于行行业不景气、企企业经营环境境没有改善等等原因，相当当比例的企业业主将资金购购买房产。这这些需求对政政策收紧的反反应不会太明明显。当前市场需求旺盛盛，供应不足足的现象较为为突出，二手手房贷款政策策的出台对需需求会造成一一定的影响，但但不会扭转当当前供不应求求的矛盾。因此，我们认为当当前政策尽管管有所微调，但但仍以宽松环环境为主，收收紧二套房贷贷款政策对市市场需求会造造成一定的负负面影响，但但难以扭转当当前市场供不不应求的现状状，更不会改改变下半年市市场的发展趋趋势。我们维维持先前对下下半年市场的的判断：市场场成交量会出出现一定的下下滑，但仍将将维持在高位位。在政策宽宽松、供应偏偏紧的背景下下，房价仍将将继续保持上上涨势头。二、经济：经济走走势存分歧，但但整体向好趋趋势不会改变变在积极的财政政策策和宽松的货货币政策的刺刺激下，中国国经济正发生生着积极的变变化，通过投投资拉动以及及房地产、汽汽车业的火爆爆销售，经济济急速下滑的的势头初步得得以遏制，多多项指标显示示整体经济明明显企稳。一一些领先指标标继续好转，如如发电量连续续两月实现正正增长，制造造业PMI指数稳中有升升，都加强了中中国经济继续续复苏的确定定性判断。然而7月CPI和PPI仍仍旧保持双负负，出口持续续低迷，经济济增长方式格格局转换尚未未完成，产能能过剩的问题题将继续困扰扰我国，因此此，经济复苏苏的基础尚不不牢固。从中中长期来看，我我们认为宏观观经济可能出出现反复，明明年宏观经济济出现波动的的可能性较大大。但就下半半年宏观经济济走势来看，我我们的预期较较为乐观。1、多项指标显示经济济复苏，基本本确认经济增增长出现探底底回升走势（1）工业增加值增幅幅持续上升显显示经济向好好7月，全国工业增加加值同比增长长10.8%，比上月加加快0.1个百分点，为为连续三个月月同比增速加加快；1-7月份，同比比增长7.5%，比上半年年加快0.5个百分点。受全球金融危机影影响，中国规规模以上工业业企业增加值值增速，从2008年6月的16%开始逐月放放缓，到2008年11月增速低至5.4%，为2008年以来的最最低值。进入2009年以后，在“4万亿”经济刺激计计划带动下，工工业增加值开开始波动回升，5月至7月连续三个月加速增增长，显示宏宏观经济企稳稳回升态势。图1-1工业增加加值同比增幅幅走势图月度工业增加值同比增增幅环比变动幅度211%/38.3%-2.7%47.3%-1%58.9%1.6%610.7%1.8%710.8%0.1%资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统（2）“铁公机”成为固定定资产增长主主力，拉动经经济功不可没没为抵御经济危机冲冲击，国家制制定了庞大的的固定资产投投资计划，主主要投向了铁铁路、高速公公路、机场等等基础设施建建设，俗称“铁公机”。据测算，上上半年GDP实现了7.1%的增长，“三驾马车”中固定资产产投资贡献了了6.2个百分点，消消费拉动3.8个百分点，净净出口下拉GDP增长负2.9个百分点。固固定资产投资资的快速增长长成为上半年年宏观经济触触底回升的绝绝对主力。自2008年11月月“4万亿”经济刺激计计划实施以来来，中国城镇镇固定资产投投资持续快速速增长，累计计增速从2009年1月至2月的26.5%持续上升至至前六个月的的33.6%。1-7月份，城镇镇固定资产投投资95392亿元，增长32.9%，比上年同同期加快5.6个百分点，比比上半年回落落0.7个百分点。本本月固定资产产投资增幅有有所下降超出出市场预期，主主要有两个原原因：一是政政府投资的配配套资金到位位较慢；二是是商业银行信信贷收紧。但但是固定资产产投资对于经经济的拉动作作用功不可没没，国家在基基础设施上的的投资成为今今年固定资产产投资的主力力。图1-2固定资产产投资累计增增长情况走势势图月度固定资产投资额（亿元）同比增幅1-21027626.5%1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%资料来源：国家统统计局（3）主要领先指标继继续向好发电量持续两月正正增长7月全国发电量为33484.995亿千瓦时，同同比增长4.21%，持续两个个月正增长。7月上、中、下下旬发电量分分别同比增长长3.00%、7.91%和1.97%，对于下旬旬增速放缓，主主要是受到全全国大范围降降雨导致的气气温环比下降降影响，总体而而言经济复苏苏拉动用电需需求逐月回升升趋势已定，气气温则成近期期增速变动的的主要扰动因因素。图1-3全国发电量量同比增幅走走势图月度发电量（千瓦时）同比增幅12433.5-12%22449.45.90%32867.29-0.71%42747.63-3.55%52897.19-3.54%63009.194.7%73484.954.21%资料来源：国家统统计局制造业PMI持续续攀升7月份制造业采购经经理指数（PMI）为53.3%，比6月份微升0.1个百分点，连连续第五个月月超过50%这一“牛熊分界线”，表明了制造造业总体上已已经步入企稳稳回升态势。作作为中国经济济的重要先行行指标之一，PMI稳中有升的的走势，也预预示着中国制制造业将继续续有所好转，以以及加强了中中国经济继续续复苏的确定定性判断。数据显示，7月份份的PMI指数各分项项指数中，除除进口指数略略有下降以及及新订单指数数持平外，其其余各主要分分项指数均出出现了回升。其其中，7月份新出口口订单指数为为52.1%，较上月回回升0.7个百分点；7月份生产指指数57.3%，较上月回回升0.2个百分点。图1-4PMII指数走势图图月度PMI（%）环比变动幅度145.34.1%2493.7%352.43.4%453.51.1%553.1-0.2%653.20.1%753.30.1%资料来源：国家统统计局消费的领先指标———房地产与汽汽车销售继续续回暖受国家经济回暖、政政策效应和市市场刚性需求求的拉动，全全国商品房销销售面积1-7月同比增长37.1%。主要城市市的房地产库库存情况大大大改善，由去去年下半年的的需要27个月消化缩缩短为目前的的9个月。7月，汽车产产销一改往年年淡季的走势势，走出一轮轮强劲的淡季季不淡的行情情。7月汽车销售108.556万辆，连续续第5个月保持在在百万辆以上上的水平，同同比更是增长长了63.577%。当前经济正处于复复苏的进程中中，尽管这主主要是由政府府投资推动的的，存在对就就业、居民收收入增长拉动动效率低的弊弊端，但通过过基础设施建建设以及对国国有企业的资资金扶持，短短期内对经济济企稳回升起起到了实实在在在的作用，钢钢铁、水泥等等相关行业景景气度开始回回升，库存去去化良好，并并已经出现价价格回升的走走势。同时，房房地产、汽车车等行业销售售火爆，投资资反弹，对经经济回升也都都起到了明显显的促进作用用，因此，当当前我国宏观观经济正在复复苏回暖的事事实是可以确确定的。2、复苏基础尚不牢固固，未来依然然面临着“V”型和“W”型走势的选选择。尽管当前国内经济济出现了良好好的回升势头头，但从中长长期发展考虑虑，当前经济济复苏基础尚尚不稳固，经经济形势之下下仍存在几大大隐忧，从而而影响了未来来一段时间我我们经济复苏苏、发展的可可持续性，宏宏观经济出现现“W”型波动走势势的可能性依依然存在。（1）外部需求低迷，贸贸易保护主义义抬头将阻碍碍我国出口的的恢复海关统计显示，77月份当月我我国外贸进出出口总值2002..1亿美元，同同比下降19.4%，环比增长9.6%；其中出口口值今年以来来首次突破千千亿美元，为为1054..2亿美元，同同比下降23%，环比增长10.4%。尽管我国国出口环比已已经出现回升升，但由于国国外主要经济济体的经济复复苏进程缓慢慢，需求萎缩缩较为明显，导导致我国出口口增长不容乐乐观。同时，经济危机之之下贸易保护护主义重新抬抬头的趋势也也给我国出口口形势蒙上了了一层阴影。据据统计，今年年前4个月共有13个国家和地地区针对中国国发起调查38起，同比上上升26.7%。中国作为为世界第三大大贸易实体和和第二大出口口国，成为国国际贸易摩擦擦的主要对象象。单单6月份，美国国商务部便对对中国的4件产品启动动反倾销、反反补贴调查措措施，以保护护本国业者利利益。7月份，欧盟盟外长会议决决定对产自中中国的钢线材材征收高达24%的反倾销税税，期限为5年。该措施施可能从2009年8月1日开始实施施。这种典型型的贸易保护护主义手段，将将打击中国脆脆弱的钢材出出口市场。预预计2009年我国钢铁铁产业出口形形势会进一步步恶化。图1-5我国出口总总额同比增长长走势图月度出口额（亿美元）同比增幅1904.53-17.5%2649-25.7%3902.9-17.1%4919.4-22.6%5887.58-26.4%6954.1-21.4%71054.2-23%资料来源：国家统统计局（2）CPI、PPI依依旧保持双负负，未来仍面面临下行压力力7月份，居民消费价价格指数(CPII)同比下降1.8%，比上月降降幅扩大0.1个百分点。工工业品出厂价价格指数(PPII)同比下降8.2%，降幅比上上月扩大0.4个百分点。由由于粮食、房房产等行业的的增长，本该该拉动价格有有大幅度变动动，但是就目目前的数据来来看，只是微微弱的改变，这其中有两个原因：一是经济形势仍然在复苏的过程中，生产资料出厂价例如受利润水平下降和产能过剩调整的影响，消费者价格指数受可平均支配收入增长缓慢的影响，都还存在一定的下降的压力。二是受翘尾因素的影响。去年7月份是国际油价和其他大宗产品价格大起大落的分水岭，造成同比计算的价格翘尾反差比较大，同比计算上拉低价格指数。如果新涨价因素不足以抵消掉翘尾因素的下降部分，那么预计未来几个月CPI、PPI将继续呈现负增长的趋势。图1-6PPPI\CPII指数走势图图月度CPIPPI11-32-1.6-4.53-1.2-64-1.5-6.65-1.4-7.26-1.7-7.87-1.8-8.2资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统（3）信贷对实体经济支支持有限，却却引发强烈的的通货膨胀预预期7月新增人民币贷款款3559亿元，为2008年11月以来新增增贷款最少的的一个月，比比6月少11745亿元，环比比下降76.7%。信贷的大幅回落，一一方面是由于于上半年贷款款高速增长积积聚了风险隐患，银银行的不审慎慎行为和冲动动放贷、粗放放经营的倾向向有所抬头，监管部门因此此加强了对金金融机构的风风险提示，要要求促进贷款款均衡投放，控控制信贷风险险；另一方面面是由于贷款款投放的季节性波动，以及各各商业银行自身身也加大了风风险控制的力力度，努力防防范信贷风险险。尽管如此此，今年前7个月新增人民民币贷款高达7.73万亿元，同同比多增4.89万亿元，货货币供应仍处处高位。上半年银行新增贷贷款可能出现现行业集中、客客户集中和期期限中长期化化的趋势。上上半年7万多亿的新新增贷款多投投向铁路、公公路、机场等等基础设施建建设和大型国国有企业。国国有投资存在在着效率较低低的弊端；大大型国有企业业往往不缺资资金，大量资资金涌入这些些领域和企业业，一方面对对经济的拉动动作用较弱，另另一方面导致致部分资金进进入到房地产产和股票市场场，推动资本本市场价格快快速攀升。而而民营企业尽尽管在吸纳就就业、促进经经济增长方面面具有更高效效率，但在当当前最迫切需需要资金的情情况下得到的的支持力度却却很小，导致致民间投资迟迟迟不能跟进进，拖累了实实体经济的增增长，就业形形势也难以改改观。天量信贷资金投向向市场，引发发了社会上对对通货膨胀的的担忧。近几几个月来，各各方对通货膨膨胀的预期愈愈发强烈。据据调查显示，有43.3%的消费者表示未来1-2年内，物价上涨的幅度会超过收入上涨的幅度。此外，近期作为通货膨胀风向标的国债利率有所上升，这是通货膨胀将在未来几个月内再度浮现的信号。有数据显示，流动性最强的5年期国债收益率为2.51%，较同期浮息国债收益率高41个基点，后者的收益率为2.10%。这与年初时的情况恰好相反，当时浮动利率债券的收益率比固定利率债券的收益率高16个基点。此外，天量信贷资资金投放出去去，如果宏观观经济出现波波动，银行系系统可能将面面临坏账危机机，从而加大大了宏观经济济波动的幅度度。日前，穆穆迪和标普同同时预警，中中国新增贷款款的质量堪忧忧，若经济不不能很快复苏苏，将可能造造成大量不良良贷款。图1-7全国新增贷贷款总额走势势图月度新增信贷总额（亿亿元）同比增幅116200102.5%210700328%318900600%4591823.29%56645121.5%615304393.68%73559-13.2%资料来源：国家统统计局（4）经济结构调整未见见成效，产能能过剩问题可可能将更为突突出全球经济危机对我我国经济结构构调整应该是是一次较好的的契机，藉此此淘汰一批落落后产能，降降低对外贸出出口的依存度度。但当前救救市政策的结结果是，为了了稳定经济增增长，天量信信贷资金投向向大型国有企企业，产能过过剩问题更为为严重。其中中，钢铁、造造船、水泥行行业的产能过过剩形势最为为严峻。中国国粗钢日均产产量由去年10月份的116万吨回升到6月份的165万吨，6月份全月粗粗钢产量4942万吨，照此此测算，今年年数据将远超超去年5亿吨产量，这这离全年消费费量4.3亿吨、产量4.6亿吨的预期期相去甚远。造造船工业能力力过剩约1600万载重吨，约约占总能力的的四分之一，前5个月船舶工业固定资产投资仍然增长55.5%。上半年全国水泥产量同比增长14.9%，投资同比增长78.6%，目前在建水泥生产线超过200多条，新增产能超过2亿吨。在出口增长乏力的情况下，预计未来几年产能过剩的问题将持续困扰我国。（5）经济增长单纯依靠靠政府投资，民民间投资迟迟迟未能启动将将阻碍经济复复苏进程在经济增长的三驾驾马车中，上上半年投资一一枝独秀，消消费增长缓慢慢，出口大幅幅下滑。即使使是投资方面面也存在着政政府主导投资资比重过高，民民间投资迟迟迟未能启动的的矛盾。当前前投资主要依依赖政府、大大型国有企业业投资，基础础设施投资、垄垄断性行业内内重复建设拉拉动经济增长长效率低下，且且容易造成产产能过剩的问问题，给未来来经济增长留留下隐患。同同时，政府投投资限于财政政压力难以长长期持续当前前的水平，其其拉动的经济济增长不具备备持续性。因此，宏观经济真真正可持续的的复苏增长需需要民间投资资的启动，但但由于种种原原因，民间资资本目前的投投资意愿较低低：经济形势势仍不明确，民民营企业投资资信心不足；；传统行业投投资回报率较较低，投资意意愿不强；垄垄断性行业民民间资本难以以涉足；融资资困难是民间间投资难以启启动的重要原原因。3、对下半年经济走走势保持乐观观预期，将承承接上半年复复苏势头继续续增长从中长期来看，我我们认为宏观观经济可能出出现反复，明明年宏观经济济出现波动的的可能性较大大。但就下半半年宏观经济济走势来看，我我们的预期较较为乐观。这这主要是基于于两方面的理理由的判断：：下半年双宽松的政政策基调不会会改变中央同样认为当前前经济复苏基基础上不稳固固，因此，近近期多次强调调下半年宽松松的财政、货货币政策不会会改变，将保保持政策的稳稳定性和持续续性。这对宏宏观经济继续续增长将起到到重大的推动动作用。政府投资将继续保保持较高速度度增长，房地地产等民间投投资将逐步释释放其次，下半年政府府主导的投资资将继续进行行，规模不会会明显缩减，同同样将推动经经济增长。同同时，随着房房地产等行业业的回暖，以以房地产业为为首的民间投投资将逐步释释放，对经济济增长也将起起到一定的促促进作用。基于以上两点，我我们认为下半半年宏观经济济基本面将保保持良好的态态势，经济能能够保持稳步步增长，增幅幅较上半年也也会有所提升升。全年完成成8%的增长目标标应无悬念。三、投资——市场场回暖加速房房地产投资，建建设指标逐步步改善从国家统计局的数数据来看，房房地产景气指指数已连续4个月回升，房房地产投资指指标和建设指指标均出现明明显的好转迹迹象，市场全全面回暖态势势基本已定。1、国房景气指数逐逐月提高7月份，全国房地产产开发景气指指数（简称“国房景气指指数”）为98.01，比6月份提高1..46点。随着政府府一系列房地地产救市政策策的出台，房房地产市场快快速回暖，全全国各城市房房地产市场成成交量同比大大幅增长。图1-8全国房地产产开发景气指指数趋势图月度国房景气指数环比变动幅度294.86/394.74-0.12494.760.02595.941.18696.550.61798.011.46资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统2、房地产投资指标标继续回升（1）市场回暖加速房房地产开发投投资1-7月，全国完完成房地产开开发投资177720亿元元，同比增长长11.6%，增幅比1-6月提高1.77个百分点。其其中，商品住住宅完成投资资124277亿元，同比比增长8.22%，比1-6月提高0.99个百分点，占占房地产开发发投资的比重重为70.1%。自3月份以来，房房地产开发投投资实现连续续5个月增长。近近期房地产销销售的火爆，也也令房地产商商加快投资开开发步伐。图1-9全国房地地产开发及住住宅开发投资资同比增幅走走势图月度房地产开发投资额额（亿元）同比增幅1-223981.0%1-348804.1%1-472904.9%1-5101656.8%1-6145059.9%1-71772011.6%资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统（2）资金充裕企业开开始大力购置置土地1-7月，全国房房地产开发企企业完成土地地购置面积116309万万平方米，同同比下降255.8%，降幅较上上月收窄0.7个百分点。完完成土地开发发面积127789万平方方米，同比下下降13.44%，降幅较上上月收窄1.8个百分点。由由于近几个月月，土地市场场成交旺盛，各各城市“地王”不断涌现，底底价成交的主主力地位已经经动摇，表明明目前市场中中现金充裕的的开发商正在在不断加大购购置土地的力力度。图1-10全国土土地购置面积积及开发面积积同比增幅走走势图月度土地购置面积（万m2）同比增幅1-22288-30.00%1-34742-40.10%1-47266-28.60%1-59875-28.60%1-613644-26.50%1-716309-25.8%资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统3、房地产建设指标标逐步改善（1）新政出台缓解供供求压力，新新开工面积降降幅继续收窄窄2009年1-77月，房屋新开开工面积5..50亿平方方米，同比下下降9.1%，降幅比1-6月收窄1.3个百分点。由由于近期楼市市活跃以及开开发商“捂盘惜售”行为的出现现，导致市场场供求压力不不断加大，上上海、北京等等地方政府出出台政策严防防人为供不应应求现象出现现。本月新开开工面积降幅幅继续收窄，说说明供应紧缺缺的态势正得得到缓解，各各地加紧了住住宅供应力度度。图1-SEQ图1-\*ARABIC1全国商品品房及住宅累累计新开工、施施工面积同比比增幅走势图图月度房屋新开工面积（亿m2）同比增幅1-21.08-14.80%1-32.01-16.20%1-42.78-15.60%1-53.57-16.20%1-64.79-10.40%1-75.5-9.10%资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统（2）施工面积同比增增幅小幅回落落1-7月，全国房房地产开发企企业房屋施工工面积25..07亿平方方米，同比增增长12.7%，增幅比1-6月回落0.2个百分点。虽虽然本月施工工面积增幅有有小幅回落，但但整体来看依依然在逐步改改善中。（3）竣工面积增幅大大幅回升2009年1-77月，房屋竣工工面积2.554亿平方米米，同比增长长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其其中，住宅竣竣工面积2..09亿平方方米，增长226.6%，比1-6月提高3.7个百分点。竣竣工面积在两两个月波动下下行后开始反反弹。图1-SEQ图1-\*ARABIC2全国商品品房竣工面积积同比增幅走走势图月度住宅竣工面积（亿m2）同比增幅1-20.4528.50%1-30.8126.90%1-41.0928.50%1-51.3323.60%1-61.722.90%1-72.0926.60%资料来源：国家统统计局；CRIC中国房地产产决策咨询系系统四、市场数据说明一线城市界定为上海、北京、深圳和广州。报告中涉及到的交易数据均为各地交易中心发布的数据，除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。此外，重庆为商品房数据。——全国国市场表现分分化显著，房房价持续上扬扬数据说明一线城市界定为上海、北京、深圳和广州。报告中涉及到的交易数据均为各地交易中心发布的数据，除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。此外，重庆为商品房数据。本月全国主要城市市房地产市场场成交出现较较为明显的差差异，华南、华华东的部分率率先回暖城市市本月成交出出现不同程度度的下滑，华华北地区成交交持续平稳，而而中西部城市市成交持续走走好。从全国国各城市的房房价来看，本本月掀起了新新一轮的涨价价潮，尤其是是中高档项目目涨价幅度较较大。1、整体表现：成交交走势分化，房房价持续上扬扬，捂盘惜售售风行（1）华南、华东成交交回调，中西西部持续走好好从7月份全国各城市的的成交情况来来看，经过了了多月的市场场回暖，各地地市场出现了了一些不同的的表现，从环环比来看，华华南、华东等等率先回暖的的城市，成交交出现了不同同程度的下滑滑，这也是市市场暴涨后，进进入淡季的一一个正常成交交回落；而中中西部地区则则仍保持了较较为强劲的成成交势头，武武汉、成都等等城市成交再再次冲高，一一方面是因为为中西部城市市回暖晚于其其他城市，市市场仍处于上上升阶段