某房地产开发市场调研报告

衡水市房地产开发市场

调研报告2目录第一部分衡水市城市环境分析1、宏观经济形式分析2、产业政策分析3、市政交通建设分析4、区域发展战略分析5、历史文化分析第二部分衡水市房地产环境分析国家宏观调控政策分析定州市地方宏观调控政策区域住宅项目分析商业项目分析即将入市项目分析总体市场分析1、衡水市房地产宏观环境分析2、衡水市房地产微观环境分析第一部分衡水市城市环境分析1、宏观经济形式分析2、产业政策分析3、市政交通建设分析4、区域发展战略分析5、历史文化分析衡水市是河北省下辖的一个地级市，位于河北省东南部。大禹治水划天下为九州，现衡水所辖冀州为九州之首。河北省称冀,也缘于此。深厚文化造就了一代名人，涌现出儒学大师董仲舒，唐代经学家孔颖达，诗人高适，文学巨匠孙犁等。衡水属于环渤海经济圈和首都经济圈的“1+9+3”计划京南区。京九铁路、石德铁路、邯黄铁路、石济高铁、京九高铁、石津城际高速铁路、衡潢铁路、朔黄支线八条铁路或规划铁路途经衡水，被社会经济学家费孝通先生称为“黄金十字交叉处”。衡水市房地产市场分析

2012年，全市生产总值实现1011.5亿元，年增长10.4%。其中，第一产业增加值189.0亿元，增长3.7%；第二产业增加值523.3亿元，增长12.7%；第三产业增加值299.2亿元，增长10.5%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为18.7%，第二产业增加值比重为51.7%，第三产业增加值比重为29.6%。但衡水的整体经济仍然徘徊在河北省11个地级市的后三位。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系衡水市城市环境分析三大产业助推经济快速增长第一产业：粮、油、瓜果、蔬菜、肉类、畜牧业都有稳步的增长。第二产业：桃城橡胶、景县橡胶、景县铁塔、安平丝网、大营皮毛、冀衡集团、邯钢衡水分厂、景县胶管、衡水老白干等工业为基层的产业。第三产业：市场消费品零售、旅游。衡水市城市环境分析城市向南走，提升主城区，进一步拉大城市框架衡水境内有6条高速、2条国道和12条省道，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷，使衡水成为贯通南北东西的公路交通枢纽。衡水市城市环境分析历史文化名城，教育资源雄厚衡水为河北省历史文化名城,拥有悠久的历史和灿烂的文化。拥有大量现存国家、省、市级重点文物保护单位，旅游资源丰富。衡水市重教育程度较高，全市共有各级各类学校、幼儿园共计1757所，其中衡中、二中为省重点中学。衡水市城市环境分析衡水市城市发展总结城市发展方向城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。主城区用地布局结构可以概括为“一心两轴六片区”。滨湖组团重点发展旅游休闲、会议展览、高档居住等区域性服务职能。路北组团重点发展一、二类工业，通过主城区解决生活配套。衡水市城市环境分析衡水市城市环境分析发展热点：滨滨湖新区衡水滨湖新区区是河北省““十二五”时时期推动冀中中南经济区加加速崛起、培培育冀中南经经济增长新优优势的战略重重点之一。是是衡水市充分分发挥衡水湖湖生态优势、、统筹“一湖湖两城”发展展、集打造滨滨湖城市特色色品牌、拉动动滨湖城市现现代化建设又又好又快发展展的重大战略略举措。衡水市城市环环境分析衡水市城市环环境分析衡水市城市环环境分析衡水市城市环环境分析衡水市城市环环境分析衡水市项目地地块环境分析析衡水市城市环环境分析项目名称4所在区域物业类型占地面积建筑面积楼栋数量项目均价配套去化率建筑风格容积率户型区间在售情况后期供应量（约）销售周期中和盛景桃城区住宅75亩2.6万一期6栋其中高层3栋4600元/㎡/和平路小学、衡水市第四医院2.867-126㎡1期楼座

2011年开盘，2014年5月一期交房天缘盛世桃城区住宅199亩3.18万3栋高层，2栋多层商业4900元/㎡——49-151㎡在售2013年开盘红日SOHO桃城区住宅35亩6万一期2栋高层，1栋10+1层4800元/㎡衡四中、衡第四医院3.945-136㎡在售2009年开盘食尚天阶桃城区写字楼商铺1.1万底层至三层为商业24700元/㎡衡第四医院已售罄2013年6月1日开盘金御华府桃城区住宅55亩11万6栋高层4800元/㎡康复街小学、衡四院2.5682-186㎡在售2013年7月7日开盘盛世桃城桃城区住宅246亩62万39幢，层数主要为15F，27F5000元/㎡万德福超市、易得电子城3.0397-152㎡二期在售鸿泰东都桃城区住宅--亩--万5250元/㎡衡水市政府休闲广场-65-155㎡在售2013年6月广厦上城桃城区住宅--亩--万5250元/㎡2.787-140㎡二期在售君悦华府温莎花园桃城区住宅111亩9.37万4700元/㎡商业17000元/㎡3.037-134㎡二期在售2013年上半年开的盘项目地块楼盘盘概况中和盛景：是由衡水河建建房地产开发发有限公司开开发，由衡水水子牙河建筑筑工程有限公公司承建，位位于和平路与与中华大街交交叉口北行200米，项项目即将动工工。中和盛盛景共分两期期开发，共12栋住宅与与一栋酒店，，现一期共6栋住宅，5#、10#、11#为为16+2的的高层，一二二层门店有地地下车库，12#、7#、6#为小小高层，12#为8层小小高层，7#为7层小高高层，6#为为12层小高高层，二期期规划为6栋栋住宅与一栋栋25层酒店店。历史价格2014-08-164600元/㎡2014-02-284600元/㎡沿沿街门门店在售（站站前路中华华大街）最最小66平商商业1万万7元均价2013-10-214300元/㎡沿沿街门门店在售（站站前路中华华大街）最最小66平商商业7000元起天缘盛世率先推出5A级精装8+1多层，22层高层商住公公寓。66~12平米，灵动商商住户型，打打造湖城最合合理化，最高高效化商住公公寓。只是一一场商务精英英的顶级盛宴宴，这是一场场办公室理念念的开创性变变革，与世界界接轨，同国国际碰撞。豪豪华的装修标标准省去你的的后续烦忧。。办公室在此此处，他出皆皆落寞。开盘时间：预预计2014年，预计计2014年年开盘入住时间：2016年年下半年下旬旬，预计2016年下半半年下旬交房房户型面积：一一居49平米米二居86平米三居居100-136平米四四居151平米占地面积：132700平方米建筑面积：31826平平方米楼盘位置：桃桃城区和平平路昆仑大酒酒店斜对过历史价价格：：2014-08-164900元元/㎡㎡2013-11-164700元元/㎡㎡开盘时时间：：2011年4月1日，2011年4月1日开盘盘入住时时间：：2015年6月1日，2015年6月1日二期期交房房2014年5月1日，2014年5月1日一期期交房房车位：：地下下停车车位，，住宅宅与车车位比比例约约为1:0.75楼座展展示：：总总共1000户当当期510户户型面面积：：二居居67-126平米三三居居92-113平米占地面面积：：50000平方米米建筑面面积：：26000平方米米楼盘位位置：：桃城城区和和平平路与与中华华大街街交叉叉口北北行200米红日SOHO位于市市区中中华大大街西西侧，，西临临康复复街，，北依依和平平路，，南靠靠四院院，绝绝对中中心的的地理理位置置，建建筑面面积约约为60000.00平米，，1期共3栋分别别为2#层高27+1、3#层高10+1、6#层高27+1。红日日SOHO占据寸寸土寸寸金的的新城城市发发展核核心，，周边边购物物、教教育、、餐饮饮、娱娱乐、、医疗疗，一一应俱俱全，，5分钟从从容核核心生生活。。稀缺缺的地地理位位置，，以及及高尚尚的人人文，，升值值潜力力无可可估量量。星星级物物业服服务/别墅级级智能能安防防以规规范化化、标标准化化、国国际化化的全全方位位服务务，24小时统统一安安防管管理：：周界界红外外安保保系统统、电电子巡巡更系系统、、可是是监控控系统统、门门禁系系统、、楼宇宇对讲讲系统统等职职能安安防系系统，，共筑筑安全全壁垒垒，尽尽享无无忧生生活。。开盘时时间：：2009年年10月1日，，2009年10月月1日日开盘盘入住时时间：：2014年年12月30日日，2014年年12月30日日二期期交房房2012年年5月月1日日，2012年年5月月1日日一期期交房房户型型面积积：一一居45平平米二二居居79-98平平米三三居居136平平米占地面面积：：23400平平方米米建筑面面积：：60000平平方米米历史价价格：：2014-08-164800元/㎡2014-05-224380元元/㎡㎡食尚天天阶CGD+CBD双核驱驱动财财富倍倍增食食尚天天阶，，万平平现房房商业业旺铺铺，位位居中中央政政务区区、中中央商商务区区交汇汇核心心，与与甲级级写字字楼、、高端端商务务公寓寓一起起，紧紧扣市市、区区两级级政府府脉搏搏，汇汇聚34家局级级机关关、27家金融融机构构、2大购物物中心心，2家四星星级酒酒店，，全城城75%的高端端消费费阶层层在这这里出出入，，50万人共共同瞩瞩目。。锁定定食尚尚天阶阶，锁锁定无无限财财富。。开盘时时间：：2013年年6月月1日日，2013年年6月月1日日开盘盘入住时时间：：2014年年12月31日日，2014年年12月31日日交房房户型面面积：：开间间30-150平米米30-150平平米占地面面积：：暂无无建筑面面积：：11000平平方米米历史价价位：：2014-08-1624700元元/㎡㎡（商商铺））金域华华府位于人人民路路和康康复街街交叉叉口，，项目目在铁铁路电电气化化学校校的基基础上上规划划6栋栋高层层，规规划为为6栋栋高层层容容积率率2.56，绿绿化率率36.95。。金御御华府府规划划为6栋高高层，，总总户数数1000户两两栋栋18层两两栋栋17层一一栋栋8层层一一栋26层层开盘时时间：：2013年年7月月7日日，2013年年7月月7日日开盘盘入住时时间：：2015年年10月1日，，2015年10月月1日日交房房户型面积：：二居82-110平米三三居119-149平米四四居149-186平米占地面积：：37000平方米米建筑面积：：110000平方方米楼盘位置：：桃城区桃桃城区人人民路和康康复街交叉叉口（原铁铁路电气化化学校）历史价位：：2014-08-164800元元/㎡商商铺买一一送一盛世桃城建筑面积约约为600000.00平米，项目目以高层为为主，一共共39幢，层数主主要为15F，27F，地下一层层为储藏间间。二期均价：：5000元/平三三期均均价：待定定二期优惠：：全款优惠惠100元元/㎡施工进度:盛世桃城城二期26-32号号楼封顶，，外墙已刷刷好，安装装好窗户。。在售房源：：65-136㎡两两居/三居居车位：14.5万/个商业：盛世世桃城政通通街现房商商铺仅剩余余两套，1.8万-2万元/㎡商业优惠：：全款优惠惠700元元/平，贷贷款优惠500元/㎡鸿泰东都CBD·东都西邻育育才大街位位于人民路路与胜利路路中段，地地理位置不不可复制。。树立了衡衡水中心人人居新地标标，占领了了资源高地地，把握了了城市脉搏搏，便捷，，高校无以以复加；在在城市中心心，回归是是一种奢侈侈，名流生生活昭示时时代的骄傲傲。以最好的地地理位置，，最佳的内内外环境，，最小的公公摊面积，，最合理的的户型设计计，最高的的性价比值值亮相衡水水，期待着着最有眼光光，最有福福气的购房房者。2室2厅1卫建筑面积积：78.00㎡2室2厅1卫建筑面积积：82.00㎡1室1厅1卫建筑面积积：65.00㎡2室2厅1卫建筑面面积：95.00㎡㎡开盘时间：：2013年6月月，6#、、8#入住时间：：2015年下半半年，6#、8#楼座展示：：总共680户左右右,17层层住宅，有有一梯两户户，两两梯梯四户多种种选择户型面积：：65-155平米米主主力户型:60-90平米小房房：4000元/平米历史价格：：2014-09-185250元/㎡㎡楼盘位置：：桃城区育育才街人人民路交叉叉口南行50米路东东广厦上城位于育才大大街广厦酒酒店斜对过过,建筑面积约约为250000.00平米。项目目规划：一一期六栋:6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃楼，结构构类型为：：剪力墙结结构，地上上30层、地下2层,楼间距为50米。3室2厅2卫建筑面积积：133.00㎡3室2厅1卫建筑面积积：103.39㎡3室2厅2卫建筑面积积：117.00㎡3室2厅2卫（跃层层）建筑面面积：137.00㎡3室2厅2卫建筑面积积：121.00㎡户型面积：：二居87-91平平米三居居117-140平平米87-140平米开盘时间：：预计2009年年6月，一一期房源入住时间：：2016年下半半年，二期期入住楼盘位置：：桃城区河河西育才才大街广厦厦酒店斜对对过历史价位：：2014-08-145200元/㎡㎡在售户型：：二期1#、2#、、3#、4#、5#楼施工进度：：即将出地地面君悦华府·温莎花园君悦华府二二期——温莎花园，，占据衡水水市城市中中轴线——人民路与中中华大街交交口，地处处衡水市核核心区域，，是一座总总占地面积积约40万㎡的纯正正英伦风情情的国际新新都市人居居标准示范范城。项项目定位于于城市多元元综合体项项目。整个个项目集纯纯正英伦风风情生活城城、大型商商业建筑群群（shoppingmall）、高档公公寓、星级级酒店、特特色风情商商街、近1.5万㎡的湖面面以及2万多㎡的湖湖景园林，，拥有国际际标准教育育配套设施施的双语幼幼儿园等为为一体的国国际新都市市人居标准准示范城。。3室2厅2卫建筑面积积：119.50㎡2室2厅1卫建筑面积积：89.00㎡2室2厅1卫建筑面积积：80.00㎡2室2厅1卫建筑面面积：98.19㎡㎡开盘时间：：2013年上半半年，2013年上上半年开的的盘入住时间：：2014年5月月6日，2014年年5月6日日一期交房房均价：4750元/平写字楼：起起价5000元/平平米优惠：贷款款优惠9.9折，一一次性付款款优惠9.5折。商业：门店店开始出售售70平到到200平平不等，商业起价：：1万7元元/平；优优惠详情请请咨询售楼楼处。施工进度：：一期已经经交房，二二期正在全全面拆迁中中户型面积：：一居37-52平平米二居居91-98平米三三居112-134平米米37-134平平米占地面积：：74037平方米米建筑面积：：93700平方米米湖畔丽景2014-10-27汇报完毕、、谢谢审阅阅!成功的的轨迹迹作为为一种种策略略路线线，从从一开开始就就应该该走上上正轨轨。你犯了了中国国人都都容易易犯的的错误误就是是太狂狂了。。。管理的的第一一目标标是使使较高高工资资与较较低的的劳动动成本本结合合起来来。坚持下下去，，成功功就在在下一一个街街角处处等着着你。。做一个个，给给人希希望的的人而而不是是命令令者；；给人人帮助助的人人而不不是统统治者者；具具有同同情心心的人人而不不是批批评者者；这这样的的管理理者。。伟人人之之所所以以伟伟大大，，是是因因为为他他与与别别人人共共处处逆逆境境时时，，别别人人失失去去了了信信心心，，他他却却下下决决心心实实现现自自己己的的目目标标。。1月月-231月月-2322:4422:4422:44:56如果果有有一一个个项项目目，，首首先先要要考考虑虑有有没没有有人人来来做做。。如如果果没没有有人人做做，，就就要要放放弃弃，，这这是是一一个个必必要要条条件件。。不创创新新，，就就灭灭亡亡。。破产产是是一一种种暂暂时时的的困困境境，，贫贫困困是是一一种种思思想想的的状状态态。。可持持续续竞竞争争的的惟惟一一优优势势来来自自于于超超过过竞竞争争对对手手的的创创新新能能力力。。20世纪纪是是生生产产率率的的世世纪纪，，21世纪纪是是质质量量的的世世纪纪。。在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝顶，，无人人能比比。05-1月月-231月-2322:4422:44:56企业的的执行行力靠靠的就就是纪纪律。。管理层层次越越少越越好。。绝不会会再来来的机机会。。管理即决决策。1月-231月-231月-23教孩子学学走路，，学说话话的方法法，是人人世间教教育孩子子的最好好方法。。把我们顶顶尖的20个人才挖挖走，那那么我告告诉你，，微软会会变成一一家无足足轻重的的公司。。不善于倾倾听不同同的声音音，是管管理者最最大的疏疏忽。如果你希希望成功功，以恒恒心为良良友，以以经验为为参谋，，以小心心为兄弟弟，以希希望为哨哨兵。22:4422:4422:44:5622:44:56管理者的的最基本本能力：：有效沟沟通。企业即人人。绝不可追追随产业业界的时时尚，要要做其他他公司不不肯做的的事。同同时，不不要做其其他公司司已经在在做或将将来可能能要做的的事。造人先于于造物。。企业最最大的的资产产是人人。1月-2322:4422:44:56人才是是利润润最高高的商商品，，能够够经营营好人人才的的企业业才是是最终终的大大赢家家。多挣钱钱的方方法只只有两两个:不是多多卖，，就是是降低低管理理费。。只有家家族服服务于于企业业，企企业与与家族族才能能同时时生存存发展展;假如企企业的的运营营是以以服务务于家家族为为原则则，则则企业业与家家族必必两败败俱伤伤。走得最最慢的的人，，只要要他不不丧失失目标标，也也比漫漫无目目的地地徘徊徊的人人走得得快。。日日行行，不不怕千千万里里;常常做做，不不怕千千万事事。爱你的员工工吧，他会会百倍地爱爱你的企业业。22:4422:44:561月-23扩充门面，，而不改善善编制，好好景是维持持不了多久久的。我们在我们们的劳动过过程中学习习思考，劳劳动的结果果，我们认认识了世界界的奥妙，，于是我们们就真正来来改变生活活了。一月23创新是做做大公司司的惟一一之路。。2023/1/522:44制定正确确的战略略固然重重要，但但更重要要的是战战略的执执行。多想一下下竞争对对手。2023/1/522:44:56企业管理理过去是是沟通，，现在是是沟通，，未来还还是沟通通。信任固然然好，监监控更重重要。懒惰:它是一种种对待劳劳动态度度的特殊殊作风。。它以难难以卷入入工作而而易于离离开工作作为其特特点。05一一月202310:44下下午世界上每100家破产倒闭的的大企业中，，85%是因为企业管管理者的决策策不慎造成的的。1月-232023/1/522:44:561月-23谢谢各位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:44:5722:44:5722:441/5/202310:44:57PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:44:5722:44Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:44:5722:44:5722:44Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:44:5722:44:57January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:44:57下午午22:44:571月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:44下下午午1月月-2322:44January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:44:5722:44:5705January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:44:57下下午10:44下午22:44:571月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:44:5722:44:5722:441/5/202310:44:57PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:44:5722:44Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:44:5722:44:5722:44Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2322: