关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告关于×市现阶段物业管理开展情况的调研报告物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的开展历史，这十几年来，在各级政府领导的关怀和支持下，在广阔业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物开展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段开展状况，结合实际情况

，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：一、收费难依然是制约我市物业管理行业开展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即使是在?物业管理条例》公布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是困扰绝大局部物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多，物业管理企业效劳不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费〞，用别人的钱享受自己的效劳，于是效仿他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于本钱或者利润减少时，必然会降低本钱，而降低本钱的直接后果就是效劳质量下降，于是更多业主对物业管理企业的效劳不称心，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手。经济根底是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广阔业主们分明的认识到。二、业主大会、业主委员会成立、运行不标准，作用发挥不当在?物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充沛行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关怀，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因不足沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不标准，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，不足足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比拟漠然，未按照?物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使局部物业的日常管理工作处于无序状态。三、物业管理企业人员整体素质有待提高这一问题主要表现在下列两方面：一是某些物业管理企业员工不足客户意识，效劳态度不端正，效劳用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理效劳水平的提高和客户称心度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员效劳态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上〞观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业不足专业人员。示例日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的效劳质量产生疑心，甚至出现矛盾。四、效劳规范不统一，有待标准物业管理效劳作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购置本小区物业管理效劳的时候会与其他小区相比拟，看看自己所享受到的效劳在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些效劳做出细致明确的规定，所以在业主进行比拟的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业效劳上产生影响，质优价廉的小区业主会认为物业费交得值，他们得到了应有的效劳，而那些质优价不廉，甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多效劳，或者减少物业费的支出，从而不愿交物业费。五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降

低承接规范接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业标准化国家?物业管理条例》已公布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的标准作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上

的投票权数确实定等。针对以上问题，提出如下倡议：一、尽快出台物业管理效劳质量等级规范按照“分等定级、质价相符〞的原那么制定物业管理效劳质量等级规范，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，效劳内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体效劳规范，并与物业管理企业签订物业管理效劳合同，不搞效劳缺乏，也不搞效劳过剩。物业管理企业按照合同规定提供效劳，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期颁布费用收支账目，让业主明白消费，防止双方因费用问题产生疑心。二、加快业主大会制度标准化进程按照?物业管理条例》等相关法律法规标准成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到爱护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，打消二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的气氛中正常运行。三、制定物业管理人员培训方案，提高员工的专业素质和道德素质在提高员工专业技能方面应重点做好下列几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理效劳水平；2、制定方案，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制〞，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其效劳意识入手，说话、办事时刻从效劳者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的效劳态度和优质的效劳水平赢得业主的理解和支持。四、严格把好验收关事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。五、尽快出台地方性法规、规章由于各地物业管理实际情况存在差别，?物业管理条例》将一局部具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合?物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细那么，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。六、加大宣传力度，发明物业管理和谐的供应需求环境深入细致宣传?物业管理条例》，让广阔业主不但了解物业