某地产项目营销策略及推广思路总案

成都誉峰项目

营销策略及推广思路总案

我们是否执意这种纯粹？是支持还是否定？现在的住宅楼盘，来来去去总是那几种类型，比较多的是东拼西型。有些眼光独到的开发商决心打破这种混沌，开发比较纯粹的住宅区，其中一类就是走现代主义的方向。但只有有少数开发商能够自始自终保持这个原则：只做减法、不听周围那些人劝导，不容易。难得纯粹难得纯粹一种风格的支持,不仅停留在精神层面，更要有实际性的支撑……纯粹如时代玫瑰园，它那艺术氛围引领了新一代都市白领对生活艺术的追求如花生般“外表不张扬，内在很丰富”的天河新年轻白领，正是时代花生所寻找的”花生男”、“花生女”甜蜜的时代糖果成为都市工薪白领的开心果纯粹的生活艺术家，纯粹的目标客群，我们知道如何寻找懂得欣赏这种纯粹的人

从2001、2002、2003……2009年，这种纯粹与景博行相互理解，相互喜爱，关键是这种纯粹我们执行了9年，我们懂得如何传播纯粹的精髓，三水项目我们还将继续执行传播……项目所要解决的核心三大问题？客群是谁？用什么营销策略确保有效客源，实现销售目标？一个大盘如何定位?如何打造?问题突破思路一、市场环境下的客群突破1、市场分析2、客群定位二、大盘营销策略1、营销攻略项目定位提炼定位落地价格建议2、其他营销策略宣传部署推货策略三、景博行团队简介市场环境下的客群突破

难得纯粹哪些人购买三三水楼盘？难得纯粹云东海片区云东海片区作作为三水房地地产开发的热热土，拥有绝佳的自然景景观资源，保保持原生态湖湖、山景观。。距离三水西西南镇区近、、与外部交通通连接方便。。区内楼盘全部部以开发别墅为主、洋洋房为辅，社社区规模庞大大、内部配套套齐全，洋房房价格4500---5500（毛毛坯），客户户群以三水本本地高薪政府府官员、企业业主为主，来来自佛山南海海、禅城及佛佛山其他镇区区、肇庆、广广州、香港、、澳门等投资资度假客逐渐渐增多。自然景观资源源云东海森林公公园湖、山景景观规划楼盘规划未来货量千叶花园1500亩，分多期规划建造各式异国风情别墅800栋，公寓洋房1000户，规划常住人口7000多人未知丽日坚美森林湖占地面积:218311.49平方米、总建筑面积:214457.95平方米、总户数:约1000户10多栋洋房及部分别墅、三期正在规划中丽日天鹅湖占地面积达1400亩首期29栋88套别墅（独栋、双拼、四联、六联、八联、十联），未售，9月底或10月开卖山水庄园占地面积:600300平方米、总建筑面积:200000平方米、总户数:约600套计划分三年三期完成，第一期工程预计在今年年底完成，二、三期正在规划中绿湖爱伦堡占地面积:867100平方米、总建筑面积:200000平方米三期正在建设中，预计10月开盘创鸿林海尚都占地面积:80000平方米、总建筑面积:180000平方米首期约200多套洋房未售，9月底开卖规模庞大、开开发时间长，，未来供货充充足。产品风格产品以别墅为主、洋洋房为辅，主主流建筑风格格为欧派风格格。户型及价格楼盘在售主力户型价格装修标准千叶花园120-130㎡三房4500毛坯丽日坚美森林湖120多㎡三房、146㎡四房5000毛坯丽日天鹅湖230㎡-380㎡别墅//山水庄园200多㎡的双拼别墅5500-6000毛坯绿湖爱伦堡140多㎡的三房5500毛坯创鸿林海尚都87㎡楼梯楼二房、120㎡三房3800-4300毛坯在售洋房以大大三房及四房房等大户型为为主，价格集中在4500---5500元/㎡（毛毛坯）客户群楼盘客户群千叶花园外地来佛山、三水投资建厂的企业家和选择这里度假的广州、深圳、香港等地方的人、本地政府公务员、教师等人丽日坚美森林湖三水本地高收入群体、少量外地人，包括佛山南海、禅城等地丽日天鹅湖三水、南海、禅城、顺德以及广州等地的客户山水庄园广州、佛山及本地高端客绿湖爱伦堡三水本区客户、禅城、南海区域客户创鸿林海尚都绝大多数为三水本地居民、年轻的公务员多客户群绝大部部分为三水本本地高端客户户，其次为来自相相邻区域的投投资度假客居住新区居住新区作为为三水的发展展新区，目前前的交通、生生活配套设施不完完善，周边环环境较恶劣，大多是原工厂厂所在地。目目前在售的仅仅一个楼盘，，价格约4000-4700元元/平方米。也是离项目目最近的一个个楼盘。虽为政府发展展新区，厂房房拆迁问题沸沸沸扬扬炒了了几年，但一一直处于停顿顿状态，当地居民对规规划的认同感感不强，大多选择在云云东海及沙头头河口片区置置业。华盛锦盈嘉园开发商佛山市三水华盛房地产发展有限公司地址三水区西南口岸大道规划用地面积3万多平方米，总建筑面积7万多平方米，总户数739户容积率2.3形象懂得生活懂得欣赏客群三水本地人多、少部分外来工作人员户型90㎡二房、120多方三房配套商业及车位，小区内配套少，但小区外为三水居住区、各项配套齐全价格4000-4700（毛坯）物业管理1.20元/平方米·月未来规划二期正在建设中，二期小区共500户销售情况仅余少量新城区新城区其实质质就位于三水水西南镇区内内，享受中心心地段的优越配套，现在售的仅一一个楼盘---恒达花园园，作为中心心区的唯一楼楼盘，依靠其其经济、舒适适的建筑设计计、园林环境境的营造及湖湖景等景观的的打造，深受三水本地地居民的喜爱爱。价格为5500元/平方米，二手价约4000元/㎡㎡。恒达花园开发商佛山市三水恒达房地产发展有限公司地址三水区西南街道13小区(三水广场对面)规划占地227.3亩；规划建设40栋17层-25层小高层及高层洋房；总销售套数为2353套，建设开发周期预计在3年内完成容积率

形象中央湖景大宅、尊尚国际生活客群在三水定居的本地人及外地人户型120-170三房、四房、五房配套小区内设园林及娱乐设施和1万多平方米的人工湖，小区南面便是三水目前最大的商业项目三水广场，吃喝玩乐应有尽有价格5500（毛坯）物业管理1.20元/平方米·月未来规划三期未动工，推售时间不详销售情况仅余少量单位沙头、江南片片区沙头及江南片片区离三水西南区区近、周边配配套齐全，有良好的江景景资源及优美美的左、右岸岸公园，吸引了众多外地房企企进驻发展。。该片区是三水本地居民民考虑投资及及自住的重点点区域。区域内在售价格集中中在5000元/平方米米（毛坯）。。景观资源左岸、右岸公公园、江景楼盘规划未来货量三水奥林匹克花园占地面积:40641平方米、总建筑面积:109552平方米、总户数:800二、三期正在规划建设中三水雅居乐花园占地面积约400亩，总建筑面积约49万平方米有规划用地，但规划情况未知海畔名苑占地118亩，建筑面积20多万平方米一、二期现已售馨，现在主要销售三期东海蓝湾总建筑面积约24万平方米项目规划分三期完成，第一期建筑面积48552㎡，共415户御江南首期开发用地逾45万平方米,首期三个住宅组团三、四期正在规划建设中规划规模大，未来来货量充足。。楼盘在售主力户型价格装修标准三水奥林匹克花园40㎡公寓50001000三水雅居乐花园136-143㎡三房5000毛坯海畔名苑137、177㎡三房5000毛坯东海蓝湾136、146㎡三房5000毛坯御江南平层140多方三房、顶层复式190多方、下层复式250多方5000-5500平层1000，复式毛坯户型及价格在售洋房以大大三房大户型型为主，公寓寓为辅，价格集中在5500元/㎡（毛坯））。客户群楼盘客户群三水奥林匹克花园在售公寓、投资客多，多三水西南区居民三水雅居乐花园来自三水西南城区的居民，少量投资或度假客海畔名苑本地三水居民东海蓝湾本地三水居民、少量度假投资客御江南三水西南区居民、部分投资度假客，包括广州、佛山、肇庆、香港等外地客、侨胞以三水本地自自住客为主，，少量来自佛山山南海及肇庆庆，以及部分分侨胞产品风格产品以洋房为主,个别大盘产品品线丰富,涵涵盖洋房及别别墅.建筑以欧派建建筑风格为主主.竞争楼盘小结结：佛山本地开发发楼盘多，外外来知名房产产企业逐渐进进驻；三水市场容量量得到满足，，房地产市场场提前爆发。。开发楼盘大多多规模庞大、、开发周期长长、提供的货量非非常充裕、配套齐全、、拥有良好的的自然环境资资源；建筑以欧派风风格为主；居住及投资热热点为：云东东海及沙头江江南片区，新城区及居居住新区由于于规划及现有有用地局限，，认同感不强强；洋房以大户型型（120方方）三房为主主，价格多集集中在4500-5000元左右，，总价以50-55万为为心理界限；；购房者有绝绝对的经济实实力，但讲究究舒适、享受受。挖掘项目核心心优势、找找客群。难得纯粹A型B型C型公寓规模总户数8066户，C地地块共规划约约2000户户，是当地规规模较大的项项目。产品线项目以中小户户型为主,总总价相对较低低。交通便利距离新城区近近，距其他镇镇区仅40分分钟车程时代地产品牌牌优势（S）劣势（W）整个项目规模模大，但被工工厂分割、不不连贯C地块北面为为国道、南面面及西面为工工厂、东面为为住宅及铁路路。周边无自自然景观资源源国道及铁路经经过项目、噪噪杂周边配套不齐齐全、无生活活氛围机会（0）项目处于三水水中心城区““一轴两翼””城市规划中中轴线上，三三水未来规划划向西发展，，区政府、相相关政府部门门将向西搬迁迁，随着各项项配套设施的的不断完善，，该片区将成成为三水未来来的新居住区区。威胁（T）三水楼市已提提前预热并爆爆发。三水市市场容量非常常有限，客户户群具有很大大的局限性。。三水竞争楼盘盘多，大多拥拥有好的景观观资源，但价价格适中。项项目的竞争力力薄弱。客户对项目的的印象无配套远有铁路，噪工厂污染大最重要看价位位无升值潜力未来三水发展展方向乱、治安差外地人多没景观客户寄望的生生活景观好园林好建筑舒适便宜交通方便生活配套齐舒服邻居有素质物管好、安全全住的地地方是是身份份的象象征有升值值潜力力享受有价值值我们发发现：：项目的的核心心优势势并不不明显显难得纯粹在售楼楼盘客客户群群回顾顾三水本本地高高薪阶阶层（（公务务员、、教师师）、、企业业管理理人员员三水本本地高高薪阶阶层（（公务务员、、教师师）、、企业业管理理人员员与三水水接壤壤的外外地投投资度度假客客三水本本地高高薪阶阶层（（公务务员、、教师师）、、企业业管理理人员员与三水水接壤壤的外外地投投资度度假客客云东海海城区沙头/江南南片区主要客客户群群2008-2012年佛佛山市市住房房建设设区域域指引引类型禅城区南海区顺德区高明区三水区合计套数商品住房8.8717.0214.975.566.9953.41（万套）经济适用住房1.060.460.180.060.242

廉租住房0.530.230.090.030.121

总计10.4617.7115.245.657.3556.41建筑面积商品住房947.61690.591480.44549.43700.465368.53（万m2）其中≤90m2631.91175.511031.82383.28484.463706.97

>90m2315.7515.08448.62166.162161661.56

经济适用住房63.627.610.83.614.4120

廉租住房26.511.54.51.5650

总计1037.71729.691495.74554.53720.865538.53至2012年，，三水将将建造造700万万㎡商商品住住房，，6.99万套套住宅宅，不含经经济适适用房房及廉廉租房房在内内，按按照三三水居居民80万万人口口基数数，平平均每每人需需购买买9㎡㎡新住住宅。。而项项目可可提供供约10000套住住宅。。三水大大多购购房者者对项项目并并不认认同！！且三三水客客群容容量非非常有有限，，我们们的客客户群群如何何扩充充？难得纯粹以项目目为中中心，，半小小时经经济圈圈内有有什么么？三水肇庆广州南海半小时经济圈肇庆高高新技技术产产业开开发区区全区总总面积积96.7平方方公里里。其中：：已确确定的的建设设用地地32平方方公里里，国国土资资源部部确认认的首首期开开发面面积就就达22.5平平方公公里。。2010年年区年年工业业总产产值将将超500亿元元；将建建成中中等规规模的的国际际化、、现代代化、、生态态型的的新兴兴工业业城。。南海狮狮山科科技工工业园园广东佛佛山南南海经经济开开发区区是位位于广广东省省佛山山市南南海区区狮山镇镇的省省级工工业园园区，，同时时也是是佛山山市国国家高高新技技术产产业开开发区区“一一区六六园””之一一的““佛山山·南南海园园”。。开发区区位于于佛山山市南南海区区中西西部，，地处处广佛佛都市市圈中中心地地带，，属于于区域域性交交通枢枢纽。。三水水名名优优企企业业佛山齐隆化工有限公司日密科思橡胶(佛山)有限公司英威达纤维（佛山）有限公司广东健力宝集团有限公司三水市京安通讯交通设施有限公司江阴爱康北京聚菱燕佛山分公司佛山明宝复合塑料有限公司青岛啤酒（三水）有限公司中国第一冶金建设有限责任公司佛山公司佛山科勒有限公司三水长丰塑胶有限公司创兴不锈钢制品有限公司李宁服装道达尔（佛山）有限公司阿波罗（佛山）卫浴公司佛山市荣冠玻璃建材有限公司拉法基屋面系统（佛山）有限公司三水弘力镀锌板有限公司三水大鸿制釉有限公司广东省广电集团佛山三水供电分公司佛山市长盈重工有限公司广东多正化工科技有限公司中昌企业有限公司三水凤铝铝业有限公司欧神诺陶瓷有限公司广东佳力器材制造有限公司广东新中源陶瓷有限公司中国第一冶金建设集团三水分公司可恩索纸管（佛山）有限公司安沃（佛山）特种合金铸造有限公司佛山市三水区三星制锁实业有限公司伊利实业集团股份有限公司广东三水德润服饰有限公司昌力信电子实业有限公司华力饮料食品有限公司三水广达织造有限公司好帮手电子科技有限公司合成塑料五金制品有限公司广东金盛集团有限公司博德精工建材有限公司河口桥牌水泥有限公司乐平平---乐乐平平科科技技工工业业园园乐平平工工业业园园总总开开发发建建设设规规模模为为3万万亩亩（（大大约约20平平方方公公里里）），，首首期期开开发发6000亩亩。。开开发发建建设设佛佛山山市市国家家高高新新技技术术产产业业开开发发区区三三水水乐乐平平科科技技工工业业园园，，是今今后后一一段段时时间间乐乐平平镇镇经经济济建建设设的的重重点点。。白坭镇镇---白白坭坭工工业业园园园区区已已建建设设成成为为规规模模大大、、起起点点高高、、配配套套完完善善、、环环境境优优美美的的工工业业园园区区，，已有有企企业业300多多家家，，投投资资总总额额超超100亿亿元元，，园区区内内的的高高新新技技术术产产业业城城分分别别于于2004年年5月月被被国国家家科科技技部部审审定定为为国国家家火火炬炬计计划划佛佛山山电电子子电电器器产产业业基基地地，，2005年年7月月被被国国家家信信息息产产业业部部审审定定为为国国家家（（佛佛山山））新新型型显显示示器器件件产产业业园园。。大塘镇---大塘工工业区大塘镇镇是佛佛山市市三水水区东东北部部一个个发展展工业业重镇镇，地地处中中国经经济最最发达达的区区域珠珠江三三角洲洲西北北部,东邻邻广州州市，，南望望佛山山市中中心城城区，，西临临肇庆庆四会会，北北接清清远市市，北北江主主航道道贯境境而过过，是广州州通往往粤北北、粤粤西以以及我我国大大西南南的咽咽喉重重地，具有有得天天独厚厚的区区位优优势。。迳口华华侨经经济区区迳口华华侨经经济区区积极极实施施“工工业强强区””战略略，紧紧紧围围绕““主攻攻工业业、提提升农农业、、培植植文化化旅游游度假假业””的发发展思思路，，致力发发展生生态工工业、、生态态农业业和生生态旅旅游业业，经经济和和社会会发展展步伐伐不断断加快快。我们发发现：：半小时经济济圈内，包包括佛山、、肇庆在内内，拥有多多个特色经经济工业园园区。企业业众多、经经济实力强强、工薪阶阶层庞大。。肇庆市高新技术产业开发区南海经济开发区乐平工业园

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以项目为中中心，半小时经济济圈内的工薪阶层我们的目标标客户群正正是：三水肇庆广州南海半小时经济圈半小时经济济圈内工薪薪阶层（三三水城区及及镇、狮山山、肇庆））核心客户群群辐射客户群群游离客户123财富积累的的投资客高薪阶层目标客户群群工薪阶层最最大的特色色是什么？？无丰厚积蓄蓄，但相对收入入稳定、经经济实力一一般，渴望拥有属属于自己的的家，为拥有这个个家而打拼拼。为什什么么工工薪薪阶阶层层是是我我们们的的目目标标客客户户群群？？项目目特特点点及及客客群群吻吻合合点点：：本身身处处于于工工业业区区工工作作、、对环环境境并并不不介介意意规模模大大，，带带来来方方便便生生活活单价价低低：：4000元元/㎡㎡户型型小小：：43㎡㎡/73㎡㎡/87㎡㎡/107㎡㎡/122㎡㎡总价价低低：：17万万/29万万/35万万/43万万/49万万时代代地地产产最最能能捕捉捉年年轻轻一一代代的的心心户型型小小环境差规模大大时代产品项目吸引点目标客户群现现状描述：共性特征：接受新鲜事物物的能力强、、抵不住诱惑惑沟通工具主要要是互联网及及手机事业刚起步、、稍有成就，，前途无量年轻、富有激激情、敢于挑挑战、乐观积积极单身、两口或或小三口之家家，开始承担担家庭责任以租房居住或或集体宿舍为为主、与父母母同住为辅对未来充满希希望有自己的喜好好及想法，容容易被引导目标客户群需需求描述：共性特征：交通方便，工工作及生活两两不误懒的浪费时间间，最好各项项配套齐全买房自住、成成为房奴、又又不想被房子子套牢希望能与志同同道合的人一一起居住、呼呼朋喝友、一一起精彩一切围绕经济济---实惠惠、划算、单单价要低、总总价更要低大盘营销策略略难得纯粹》》即如何确保有有效客源执行行纯粹……营销攻攻略略在三水市场容容量有限的情情况下，如何何进行项目大大规模的开发发？时代现代风格格与三水传统统的欧式建筑筑风格存在矛矛盾，如何归归避？项目需要攻破破的两大问题题？首先，我们推推崇纯粹，并并在这里建造造一座纯粹的城突破口：开发城的条件件？一是从规模来来看，必须是是大盘，建筑筑面积在几十十万平方米以以上二是从产品类类型来看，必必须是复合型型产品，产品品多样化。三是既然是““城”，就必必须满足城镇镇居民的配套套生活需求。。项目具备规模模条件，产品品类型多样开开发性高，具具有打造城的的客观条件。。项目所处版块块基本无配套套可言，版块块的开发急需需以“城”带带动区域的配配套完善。以“规模”条条件开发“城城”是目前项项目比较突出出的市场竞争争点，但并非非亮点、并非非核心的突破破点项目无明显优优势如何突围围？我们将创创造一座怎么么样的城？项目存在的难难点？三水半小时经经济圈内高高新技技术园工薪阶阶层客群突破破回顾三水刚性需求求客户大部分分已被消化，，三水市场供供过于求，市市场容量小新一代刚性客客户处于成长长阶段，供得得起楼，给不不起首付从客户群的角角度进行攻““城”策略突破口思考———客户容量项目被众多工工业园包围肇庆市高新技术产业开发区南海经济开发区乐平工业园

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大塘工业园

白坭工业园

六大园区南海经济开开发区软件件园、南海经济开开发区南园园、南海经经济开发区区北园、南海经济开开发区松夏夏园、南海经济开开发区汽车车配件产业业园、南海海经济开发发区光电显显示器件产产业园肇庆高新区区是省级重重点工业园园，定位建建设为国际际化、现代代化、生态态型工业城城,以金属属精加工、、先进装备备制造业、、汽车机车车制造、电电子信息、、其他产业业等五大主主导产业，，以循环经经济为特色色的生态园园区。主要的大企企业：区内初步形形成了以““亚洲铝王王”亚洲铝铝业为龙头头的金属精精加工产业业群、以美国财财富500强企业LP控股的的爱龙威机机电公司为为龙头的汽汽车配件产产业群、以以硅芯光电电和祥顺机机械等为龙龙头的电子子电器和现现代装备制制造产业群群等三大主主导产业。。客源容量初初判肇庆高新工工业区目前已累计计引进各类类工业企业业500多家家，合同外外资50多多亿美元，，来自10多多个国家、、地区以及及国内知名名企业纷纷纷在此落户户，包括许许多世界500强企企业。客源容量初初判目前总人口30多万,到2015年,全区区年工业总总产值力争争超1000亿元,建成年年工业总产产值超5000亿元元,发展展成为中等等规模的国国际化、现现代化、生生态型的新新兴工业城城。其中不乏有有许多大型型企业，企企业员工多多达上千人人如：亚铝铝产业企业业员工高达达约3000——4000人人南海高新技技术产业开开发区位于狮山镇镇，是省级级工业园区区，同时也也是佛山市市国家高新新技术产业业开发区““一区六园园”之一的的“佛山··南海园””。客源容量初初判南海高新技技术产业开开发区南海经济开开发区是南海"西部部工业板块块的龙头和和"十年再再造一个新新南海"的的重要载体体。目前引入了了本田、东东芝、丰田田、乐声等等世界500强企业和清华华同方、TCL、燕燕京啤酒、、福迪汽车车等167个国内外外知名企业业。客源容量初初判南海高新技技术产业开开发规划面面积256平方公里里。目标在在2014年建设成成为年产值值超1000亿元，，GDP达达400亿亿元的重要要产业载体体，户籍人口16.18万人，外外来人口22.3万万人，目前前投入生产产的企业约约2000家。客源判断断：项目目拥有丰丰富的外外围高新新技术园园客户资资源突破口思思考———竞争市场场突破无论是三三水区、、还是肇肇庆、南南海狮山山，在售售项目基基本围绕绕项目拥拥有的自自然资源源及自身身产品的的卖点进进行社区区打造。。区域片区楼盘名卖点三水市中心云东海创鸿林海尚都最近都市的云东海群居生活云东海丽日坚美森林湖云东海森林公园优势云东海丽日天鹅湖独揽南中国西湖云东海山水庄园云东海双独立庄园别墅云东海千叶花园半山森林豪宅云东海绿湖爱伦堡一个峰领阶层的心灵栖息地新城恒达花园中央湖景大宅尊尚国际生活沙头三水奥林匹克花园发展商品牌，产品亮点沙头三水雅居乐花园双水景临江大宅沙头海畔名苑稀有江景门第沙头东海蓝湾望江大宅沙头御江南西班牙风情国际社区肇庆存在以消费者为主题的社区空白点南海狮山存在以消费者为主题的社区空白点市场存在在以“消费者者为主主题””的社区空空白点项目主打打：“高高层路线线”（即即高新企企事业单单位高层层人员）），利用市场场真空点点，主打“高高新科技技牌”，创造一个个以“高高新科技技阶层为为主”的的社区。。突破口：：广佛首个高新科技人才居住新城从产品设设计、社区配套套设置、、人文氛围围全面打打造打造一个个以他们们为中心心的高品品质社区区时代硅谷谷新城案名建议议：“硅谷””：世界最为为知名的的电子工工业集中中地、科技聚集集区时代将在在三水版版图上挥挥就一个个关于城城市居住住的传奇奇，一个高新新技术人人才居住住的新城城，在城城市发展展上塑造造起一个个具有绝绝对品质质的新城城市中心心！与其说：：时代将将造一座座城，不不如说说：：时代在在造一个个城市新新中心！！而时代代硅谷新新城正是是这个版版图的核核心，一一座敢于于和城市市对话，，具有鲜鲜明生活活特色的的时代生生活圈已已喷薄而而出！并通过高高新科技技特区城城的打造造，整体体主打三三水外围围高新科科技人才客群群，归避避时代现现代风格格与三水水传统欧欧式建筑筑风格存存在的矛盾盾。我们要站站在更高高的高度度，深度度考量项项目5期期的开发发，通过过高新科科技特区区城的打打造，开开辟一个个客户容容量充足足的市场场，支撑撑项目持持续发展展。问题解答答高新技术术人才居居住新城城如何落落地？时代精英英会的成立支撑时代代精英会会的系列列公关活动动配合消费费者需求求的产品打造造++时代精英英会的成成立产业聚群群是高新技技术园区区内企业业乃至整整个园区区获取竞争优势势的一种种有效机机制，我国高科科技园区区尽管已已有了一一定规模模的企业业空间聚聚集，但尚未形形成真正正的企业业聚群：：企业集群群化程度度低企业集群群创新能能力不强强企业集群群的信息息沟通与与协调机机制缺乏乏企业集群群机制尚尚未建立立高科技园园区企业业集群现现状分析析企业之间间信息交交流渠道道和学习习渠道不不畅通，，人员之间间的交流流比较少少，技术导向向的会议议甚至管管理导向向的正式式沟通机机制在我我国也比比较匮乏乏。时代精英英会的诞诞生时代精英英会（时代俱俱乐部））以时代三三水项目目为基地地，联袂袂政府，，在本项目目成立一一个专门门、独立立为高新新科技园园企业服服务的协协会，用以组织织科技园园企业相相关活动动，如员员工的交交流，员员工的活活动，科科技园领领域的科科技研讨讨会，科科技园发发展的规规划建设设等，可可在项目目会所独独立开辟辟一个时时代精英英会的俱俱乐部用用做科技技园相关关活动的的场所。。以发展商商的名称称作为协协会的名名称即可可提高项项目的知知名度，，又可以以通过项项目的推推广提升升公司的的品牌形形象。通过时代代会的成成立进行行项目的的宣传突突破，同同时通过过时代会会的成功功打响企企业品牌牌。与当地“投资促促进局””洽谈与当地“经发办”洽谈时代精英会的的落地系列公关宣传传活动以时间为轴线线，不同层次次活动主题，，进行全面渗渗透第一阶段基础活动，基基础文化的传传播，让市场场去了解时代代，立足于三水。。期限：持续半半年期限：持续一一年二、三线城市市口碑的传播播速度较快、、效果较佳，，公关活动是是具有一定轰轰动性、传播播性的媒介，，也是消费者者比较受认可可的宣传方式式。协会影响力度度的形成第二阶段高层次活动传播品牌内涵涵第三阶段时代精英会的的价值权威树树立，项目、、企业品牌价价值的升华基础活动传播播与当地三水政政府合作，主动举办相关关企业的职工工活动，如组组织员工进行行篮球赛、足足球赛、节日日活动（如中中秋节），美容讲座丰富富职工的业余余生活，以亲亲民路线进行行渗透，让消消费者意识到到原来生活也也可以多姿多多彩，潜意识识宣传时代的的品牌文化。。高层次活动，，体现品牌内内涵宣传范围的扩扩张：第一阶段以三三水客户为主主，第二阶段段配合项目的的开发进度，，在销售项目目第一期的同同时，放宽范范围主力对外外扩张宣传，，为项目二期期销售提前做做好准备。宣传活动层次次的扩张：组织高层次的的企业活动，，如举办行业内的的设计大赛，，企业学术论论坛等，抬升品牌内内涵、抬升品品牌影响度。。时代精英会的的正式落地在形成一定市市场深度、社社会影响力的的社会基础上上，成功奠定时代代会的社会权权威性，利用时代精英英会的平台结结合项目进行行高新科技园园客源的全面面启动。产品打造项目所针对的的目标客群为为高新科技的的工薪阶层，，该批客群最注注重便捷的配套设设置。一个城的打造造必须实现居居住者衣、食食、住、行全全方位的满足足而目前开“城城”成功的项项目如祈福新新村、碧桂园园等，他们共共同的特点就是采用用配套先行的的模式，以齐齐全的配套设设施打动买家家的芳心。城央配套的提提前规划，在社区配套上上整合了休闲闲、人居、教教育、医疗等等诸多功能，，为居住者提提供一体式的的解决方案：商业城的打造造公交枢纽的建建立教育资源的引引入配套建议：商业城的打造造项目总规划居居住8000多户，未来来将近20几几万人将居住住在该板块，，除各期内部部小区内部配配套外，建议提前规划划打造一个商商业城，会聚各类品牌概念店店、大型超市市、银行、休休闲会所等，，形成小区商商业的聚焦点点，为小区居民服服务的同时更更可使小区配配套冲出“围围墙”，通过过“开放式””的社区配套套给“养在深深闺”普遍经经营难度高的的内街商业带带来商业效应应，打破楼盘小区区封闭式的营营商市态也抬抬升整体版块块的价值。商业城的打造造提示点：提前前做好整体商商业规划，以以“商城”替替“商街”，，用齐全的配配套规划打动动买家公交枢纽项目公交系统统基本处于瘫瘫痪状态，无无交通系统可可言，是目前前急需改善的的环节。本案面对的客客户群主要为为高新科技园园人群，建议议开设建立一一个独立的工工交系统运营营中心，设置“科技楼楼巴队”开通通不同楼巴线线路，分散于于各工业园的的聚集点，接接送就业于工工业园的业主主上下班。同时完善业主主在本地的生生活配套需求求，开通小区区至西城旧区区的公交线路路。“工业园专线线楼巴设置””教育的引入项目周边教育育资源奇缺，，建议在住宅区区引入广东省省知名高起点点中小学校，，配备以一流的的软硬件，成成就高质量的的教育服务。。以“教育服务务”为依托，，名效为追逐逐点，打造项目另一一置业聚焦点点，以教育启启动房地产，，推动项目销销售。C地块销售前前期需完善的的配套建议项目与三水区区内公交线路路的接驳建议在楼盘设设置公交车站站，风格艺术术、创意，并并以楼盘或发展展商的名称命命名，方便客户通行行的同时，树树立发展商形形象，让客户户感受到我们们能想他们所所想，满足他他们的需求。。公交线路接驳驳如：三水广场场、广海大道道、西成新、、旧区一期商业街的的定位先行建议对一期商商业的配套定定位进行规划划定位，增加加销售过程的的销售说服力力度。公建配套的初初步完善：道路的整修西青大道C地块正对主主干道“西青青大道”，目目前道路荒凉凉、脏乱，销销售氛围差，，配合一期的的销售，建议议对该道路进进行整修，利用树木、花花卉、砖面小小拼花的点缀缀，配置私家家路灯，前期营造居住住氛围。附：价格建议议根据对市场的的分析及项目目的重新打造造，我司有信信心实现项目目整体均价：：3800---4200元/㎡（1000元/㎡装修）其他营销策略略项目整体客户户群将主力面面对三水外区区客群，但今今年年底前需需完成1.2亿销售目标标，在时间条条件的限制下下,只能打开开部分区外客,区区内客户仍是是我们一期所所要共同吸取取的客群，线线上主打区外外客实则吸引引区内客。宣传部署案例借鉴：御江南三水雅居乐花花园两者与项目的的共同点1、规模大2、以大盘及及国际社区的的姿态入市3、两者所属属片区非市中中心，在各自自版块成功开开发，推动版块的成成长（雅居乐乐入驻未成熟熟的新开发区区域：沙头片区区，御江南南属于江南片片区）结果：在市场场普遍不看好好所在版块的的情况下，获获得较大的成成功1、品牌先行行提前预热：：在项目开售前前的一年，项项目进行行长达一年的的提前预热（（三水广场一一年的巡展活活动及户外广广告的提前宣宣传）获得成功的的因素分析析2、轰动推广广，项目开售售前全方位的的媒介宣传3、品质先行行配套先行：：开售前提前一一年进行园林林、配套等硬硬件的提前打打造，营造未未来舒适的居居住环境。提前预热，引发市场关注注轰动推广，短短时间内吸引引市场高度注注意引爆高潮潮充分考虑区域域人群的独特特特点项目推广战略略提示：在产品、配套套无法先行的的情况下有效大众媒体体的提前介入入：9月份进行户户外广告、报报纸广告的预预热10月份电视视广告、短信信等媒体的全全面宣传户外广告：广海大道三水广场（三水最旺旺的商业广广场）建议区域电视广告：：三水电台台、翡翠台台广州日报（（佛山版））三水水传传播播效效果果较较好好的的短短信信西南南旧旧城城区区,如如日日日日升升超超市市\西西南南影影剧剧院院范范围围线下下宣宣传传铺铺设设：：巡展展：：户户外外售售楼楼部部的的提提前前设设置置三水水所所有有大大型型楼楼盘盘基基本本都都在在三三水水唯唯一一的的商商业业广广场场进进行行项项目目的的展展示示宣宣传传，，建建议议项项目目需需提提前前介介入入宣宣传传三水广场周六六、日，日均均人流量约十十万人对项目目的宣传具有有相当大的意意义线下客户的拓拓展：线下渗渗透建议西南旧区沙头片区三水广场西南日日升超市范围客户置业欲望望触动策略：：“零首付”客群特征：工工薪阶层，供供得起楼，给给不起首付，，解决首付问题这批批就能被引导导提前置业突破口：通过过项目售价的的估价抬升，，发展商利用用价格空间用用银行的资金提提前替买家垫垫付首付。80㎡4000元/㎡=32万万（总价）80㎡4500元/㎡=36万万（总价）两者相差4万万原售价估价首付2成：6.4万发展商利用多多估价的4万万资金进行促促销现金大礼包的的赠送发展商利用总总楼价的抬升升，从抬升的价格格中，以现金的促销销形式直接赠送买家约1成首付3.2万，帮消费者解决决1成首付资资金。4万资金部分分金额，再替替消费者直接支付另外外一成首付（并免息一年年）实现首次置业业“零首付付”现金大礼包可可根据不同客客群如投资客客或销售进度度进行不同形形式的促销。。无两成支付首首期的买家，，也可实实现降降低首首付压压力。。有效客客户资资源的的购买买：针对项项目有有效客客户资资源的的购买买，用用于电电话邀邀请、、短信信宣传传等丰富客客户拓拓展的的渠道道，购买沙沙头片片区楼楼盘、、云东东海楼楼盘（（创鸿鸿林海海尚都都）西西城旧旧区二二手代代表楼楼盘（（如华华桥新新村、、御景景华庭庭等））、三水公务员员（教师、、医生、劳劳教所等））、高新技技术园员工工等推货策略2010年年年底前完完成销售额额5.3亿亿100%销销售比率我们的目标标：11.212010.4月中旬整体推货节节奏分布图图C社区第一一批产品发发售第二批产品品发售第三批产品品发售第四批产品品发售项目共进行行四次发售售第一组团:12-21栋,共9栋9/10栋栋7/8栋5/6栋1/2/3/4栋第一组团：：利用中端端产品试探探市场市场场缺口,并并结合项目目工程进度度推出第一一批产品，，总货值约2.26亿亿第一组团：：利用中端端产品试探探市场市场场缺口,并并结合项目目工程进度度推出第一一批产品第二组团：：在消化了了第一批货货量的基础础上，五一一前推出中中心利润产产品，进一一步抬升组组团价值，，总货值约约1.04亿第三组团:7月份推推出经典楼楼王单位,将项目的的价值点发发挥到级至至.总货值约0.56亿亿第四组团:在项目整整体价值得得到抬升,客户越来来越认可本本项目,公公建配套\园林绿化化成熟的尾尾期,推出出本项目的的低端产品品,客户更更容易接受受,同时低低端产品在在环境的支支撑下售价价空间更有有抬升的空空间,总货值约1.03亿亿2009年年底前完成成1.2亿亿元的销售售目标我们们如何实现现?14/15/16栋栋18/19栋17栋13栋12栋14/15/19栋栋户型:7373878716/17栋户型:737310710712/13栋户型:878712212221栋43㎡公寓第二阶段:目标业绩:4000万元推售货值:1.06亿元推售时间:12月19日推售动机:将次中端端产品趁利利好销售形形式推售出出去，避免免次中端产产品售推市市场不接受受导致后期期销售难的的状况出现现，在具备备一定升值值条件下同同时推出公公寓产品，，利用公寓寓的低总价价提升项目目的价格竞竞争力。第一阶段段:目标业绩绩:8000万万元推售货值值:1.2亿元元推售时间间:11月21日推售动机机:将第一组组团货量量最多的户型进进行推售售(14/15/16栋)同同时利用用总价高高\单价价高的12栋单单位，形形成价格格拉差,推动其其他单位位的销售售,若当当天销售售情况理理想再加加推板房房户型雷雷同的17栋产产品。（（第一期期推出丰丰富的户户型，以以试探客客户群的的反映。。）地块开发发进度建建议嘉陵摩托车厂健力宝制药厂河涌C109B1B2B3嘉陵摩托车厂健力宝制药厂河涌C109B1B2B3低地块价值值研判：：中中低高开发原则则：高利润地地块带动动问题地地块开发发，用时时间、环环境的完完善，实实现项目目整体利利润的最最高化。。二次开发地地块：利用C地块的的销售势头，，联动开发就就近中端地块块，从规划成成本、销售易易介入点角度度进行开发，，利用中端产产品逐渐抬升升东部地块价价值。三次开发地块：：开发标杆利润润地块，通过整体高端端产品的大规规模开发，形形成项目在市市场上的高品品质形象，同同时通过该期期产品的利好好销售，带动动后期区域的的开发销售。。四次开发地块：：在高价值产品品的铺垫下，，开发临近靠靠涌的中端产产品，中端产产品的利润价价值得到有效效拔高。五次开发地块：：最后一期开发发，项目此时时无论配套、、园林规划、、居住氛围已已非常成熟，，利用这些优优越的条件弱弱化问题产品品的不足，将将问题地块转转换成利润地地块。销售团队介绍难得纯粹难得纯粹THANKYOU!神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。22:3622:3622:36:4922:36:49所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:36:49在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:36:49在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持是一一种智慧慧，固执执是一种种死板。。1月-231月-23命运是一一件很不不可思议议的东西西。虽人人各有志志，但往往往在实实现理想想时，会会遭遇到到许多困困难，反反而会使使自己走走向与志志趣相反反的路，，而一举举成功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:36:4922:361月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:36能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202310:36下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机取巧巧的人。。10:36:49下下午22:36:49质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/522:361月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人人要发发现卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百万万个人人在失失败的的探索索和悲悲惨的的错误误中毁毁掉自自己的的生命命。1月-2322:36:49感情投投资是是在所所有投投资中中，花花费最最少，，回报报率最最高的的投资资。壮士临临阵决决死哪哪管些些许伤伤痕，，向千千年老老魔作作战，，为百百代新新风斗斗争。。慷慨慨掷此此身。。2023/1/522:36:4922:361月-23谢谢各各位