某地产整合营销策划方案

新产品出击腾冲市场，我们要做的：——不是只卖“房子”，更是卖一种新的“生活”。项目操作的几点思考：□大势低迷的情况下，如何保证我们推盘成功？□新产品稀缺，客户抗性大，如何规避？□相对腾冲其他企业，品牌和产品都是新的，我们如何一下抓住消费者？□推盘节奏及媒体广告策略如何？□上述问题都解决了，还需具体操办哪些？项目怎么卖之市场分析■竞争环境概况腾冲经济在政府政策支持、交通改善、旅游人口导入等共同刺激下正加速腾飞，单就房地产来说，商品房类型出现创新，以满足不断提高的城市居民多样化需求，建筑风格也开始由原来的传统古典向欧美、现代过度。但目前和未来短时间内，同质化仍是困扰腾冲商品房销售的一大难题，产品差异化需求日益迫切。市场很残酷从上次的调研情况看，腾冲市场的供应量不小，价格层次一直比较低，恰逢大势走冷，所以我们必须仔细应对。■大局不佳目前的整个大势，不是一个很好的时机，但不能因此就一直等着，由于我们的产品相对市场现有的产品有自身的稀缺性，所以逆势而动也未尝不可。■利好巨大云南腾冲“驼峰机场”2009年2月23日正式通航，有着“极边第一城”之称的云南腾冲从此插上了飞翔的翅膀，这个古老的边陲小城也将焕发出新的生机。此时进驻腾冲地产，无疑将与腾冲机场一起，成为改变腾冲现代生活的先锋。项目怎么卖之时局分析行销障碍是每个项目无法回避的课题，有些可以通过景观规划、产品修正等解决，有些则必须运用娴熟的市场运作手法予以弥补或削弱。结合本案营销市场状况和项目分析，我们将此次营销难点确定为：□在非传统商住区域内开发住宅物业很难积聚人气，热销气氛营造吃力。□开发商在当地品牌认知度几乎为“0”，市场认可需要时间。□小高层点式楼与当地人“接天连地”传统居住观念不符，去化十分困难。□潜在竞争楼盘半路涌现，加大购房者选择面宽，掘走部分游离客户。□有效传播媒体过少，削弱项目整合推广的力度。项目怎么卖之障碍分析■用细腻而严谨的操作手法，让腾冲眼前一亮，变劣势为优势！■始终以本地市场为中心，积极争取本区域客源及外地投资者。■发挥自身条件优势，把握市场机会，以领先的理念引导市场，屏蔽劣势，化解威胁，在这一系列动作中，不断炒作市场热点和创造新的市场攻击点。项目怎么卖之解决策略1、对外影响力的建立→先得找个自己的位置□包装：从工地到营销中心，所有道具都准备妥当□路牌：制造眼球吸引力，塑造品牌影响力□新闻炒作：用新闻的方式，让老百姓接受认可我们□DM内刊：引导新客户关注美域中央□媒介阶段性广告：提升美域中央品牌力□庆典：美域中央正式开盘庆典，让腾冲人民感动一下！项目怎么卖之执行要点区域形象线项目品牌线营销产品线主城中央价值专题炒作主城中央规划图片展美域中央置业会参评“绿色人居环境奖”美域中央“快乐儿童”形象大使选拔新加坡建筑基本风格新加坡园林景观艺术户型细节卖点挖掘生活化的卖点项目怎么卖之炒作要点1）、企业形象定位定位：“城市生活领跑者”形象概念推广：领跑腾冲现代生活2）、项目形象定位居住文化：新加坡花园式生活定位——中央生活区·新加坡花园名宅形象概念推广：中央美宅，新加坡花园生活项目怎么卖之诉求方向（一）、理念前导，先“软”后“硬”（二）、文化营销，攻心为上（三）、重在环境，以景引人（四）、优化配置，筑巢引凤（五）、以项目品牌带动企业品牌项目怎么卖之推广指导原则①、定定向沟沟通渠渠道：：向政政府部部门、、企事事业单单位做做定向向宣传传，推推动项项目形形象发发展，，尽可可能促促成团团购②、形形象及及实效效推广广：联联合各各方媒媒体引引动项项目□户外外大牌牌□□车身身广告告□□出租租车置置顶广广告□□道道旗□□跨跨街横横幅□印刷刷物（（DM内刊、、宣传传单页页等））□□广广播电电台项目怎怎么卖卖之通通路选选择现场形形象：：完成成售楼楼处营营建与与装修修，项项目示示范区区及样样板区区完成成，并并进行行现场场广告告包装装。有有可能能的情情况下下，让让施工工单位位赶制制出一一个样样板示示范区区，展展示园园林，，展示示未来来的生生活；；工地的形象象包装，先先搞起来，，用落地牌牌的方式做做；售楼处的导导示系统也也得与售楼楼处一道启启用；沙盘展示系系统不知进进展如何，，作为最基基本的销售售道具，它它越早出来来是越好的的；其他的涉及及VI形象以及延延展的稿子子，我们会会一并提供供；人员招聘，，培训，上上岗工作；；工程形象示示范区的处处理完成。。项目怎么卖卖之当务之之急■启动阶段段蓄势——基础工作落落实，形象象出街时间：2009年2月至5月工作：①、、户外大牌牌投放，新新闻整合炒炒作本区价价值②、销售人人员培训，，销售道具具制作，开开始现场蓄蓄水工作推广：定向向拜访，公公关宣传，，现场围墙墙及精神堡堡垒制作，，并整合户户外媒体及及软新闻发发动攻势■取得预预售证——蓄水实效广广告开始第1部分：内部部认购第2部分：对外外销售工作：①、、制定最终终价格与销销售价格，，蓄水工作作大力开展展②、销售员员培训，销销售制作，，开始现场场蓄水工作作推广：大牌牌广告，条条幅广告，，辅以部分分报纸硬广广以及广播播广告逐步步进行，酌酌情考虑召召开项目推推介会■开盘时间：2009年6月——开盘强销销工作：根根据推广广计划制制造人气气涌动；；利用现现场热销销追踪客客户，刺刺激成交交推广：宣宣传单页页及DM直投，抽抽奖活动动同步进进行；二二次项目目推介会会定期开开展项目怎么么推之阶阶段划分分媒体优劣劣势分析析：■报纸：：信息量量大，接接触时间间长，可可在高一一级别云云南报纸纸上做项项目广告告，扩大大影响力力。■广播：：转瞬即即逝，信信息包容容量少，，难以传传达房地地产的各各种优势势，不能能直接感感观，只只适合做做少量为为树立个个案品牌牌的重复复型广告告，比如如广播冠冠名广告告“美域中央，新新加坡花园生生活典范社区区提醒您稍后后收听××节目”。■电视：有声声音有图象，，可直接感观观，但包含信信息量少，且且成本较高，，只适合做项项目动画宣传传片放映。■杂志：印刷刷精美，针对对性强，发行行量一般不大大，可将新加加坡花园真实实生活和本案案打造生活的的生活梦想组组合成册，比比如《美域中央·风景速递》。■户外大牌：：广告位置醒醒目，极易引引起受众关注注，且广告拦拦截作用大，，本案可圈定定老城生活圈圈及外联交通通要道指定宣宣传本案形象象。■车身广告：：具有流动性性，是弥补传传统户外广告告漏洞最好的的媒体。■其他：航空空电视、杂志志广告。主要要针对腾冲当当地经常出差差人士及外来来投资者，先先入为主，塑塑造品牌感。。项目怎么推之之媒体分析广告主题思考考：1）、针对企业业品牌塑造：：主广告语——金鹰地产，领领跑腾冲现代代生活其他广告语——金鹰地产·城市新生活的倡导导者——金鹰地产·建筑腾冲未来来2）、针对美域域中央■核心广告语语——美域中央，城城市中央，花花园生活两大核心内涵涵将区位前景景、生活氛围围和产品价值值联系在一起起，强调产品品品质、人居居氛围和人文文环境的诉求求，激发目标客户户对于本区未未来生活的美美好向往。■次要广告语语——腾冲，腾飞！！——22万m2腾冲城市中央央花园——飞起来的城市市，飞一般的的美域中央生生活项目怎么卖之之诉求方向■主题系列：确确立了主要形形象广告语，，还必须通过过相关的系列列主题，多角角度、全方位位地加以形象象化的具体演演绎，以便使使这一总主题题更为有血有有肉、可感可可亲，这些系系列是形象导导入之后，后后面的实效广广告要考虑应应用的。□系列一主题：就是讲讲中央！标题：——居于中央，从从容淡定——在城市中央，，畅享成熟生生活——城市生活，我我选中央诉求点：a、建筑用地属属于城市南向向发展咽喉要要地，项目整整体规划立足足城市未来人人口居住趋势势b、以城市中央央开天辟地的的壮举，颠覆覆了腾冲主城城人居格局，，迎合了新时时代城市生活活的需要阐述：由于城城市自身人口口的不断增长长，以及旅游游人口、外来来投资者的迅迅速补充，腾腾冲的人居格格局必将发生生改变，生活活中心逐步向向南转移，与与本案正在规规划建设的“中央生活区”相重合，而我我们无疑将成成为这座城市市生活中心南南移运动的发发起者于引导导者。项目怎么推之之系列思考□系列二主题：就是讲讲花园标题：——楼下的大花园园，是孩子们们最爱去的地地方——腾冲首个新加加坡式园林，，回家就是逛逛公园——守护城市花园园，体验湛蓝蓝星空下的静静谧诉求点：a、新加坡园林林系统景观设设计，表现建建筑于自然、、人于自然的的和谐共融b、生活绿地自自由组团，接接受城市阳光光的呵护于关关爱c、宜人的人居居环境，私密密、幽静阐述：“户户亲水、推推窗望山”花园景观设计计鲜明特色，，一改当地楼楼盘不十分注注重景观建造造的陋习，让让室内于室外外和谐交融，，令人耳目一一新。项目怎么推之之系列思考□系列列三三主题题：：主主要要讲讲城城市市中中央央花花园园开开阔阔、、悠悠闲闲、、轻轻松松、、自自由由的的时时尚尚生生活活标题题：：———1.2万m2花园园景景观观，，139户主主流流精精英英（（数数字字虚虚拟拟））———涉过过中中央央水水景景，，抵抵达达人人生生幸幸福福终终点点———在美美域域中中央央，，习习惯惯了了用用心心去去欣欣赏赏窗窗外外的的风风景景诉求求点点：：a、缓缓慢慢似似水水的的社社区区生生活活节节奏奏，，度度假假般般的的居居住住感感受受b、社社区区的的每每个个角角落落都都充充满满了了浪浪漫漫、、时时尚尚与与活活力力阐释释：：因因为为同同是是旅旅游游城城市市，，所所以以嫁嫁接接新新加加坡坡的的文文化化特特色色。。我我们们努努力力构构筑筑的的社社区区环环境境，，有有亲亲水水园园林林景景观观独独特特设设计计，，叠叠水水荡荡漾漾心心胸胸，，感感触触生生活活平平静静与与安安详详。。现现代代气气质质建建筑筑及及点点缀缀，，更更拉拉近近了了人人与与时时代代的的距距离离，，从从此此生生活活时时尚尚、、浪浪漫漫，，活活力力四四射射。。项目目怎怎么么推推之之系系列列思思考考□系列列四四主题题：：讲讲产产品品卖卖点点标题题：：———看到到步步入入式式飘飘窗窗，，家家人人比比我我还还满满意意———附赠赠入入户户花花园园，，高高尚尚社社区区里里的的别别墅墅享享受受———令人人满满意意的的三三房房设设计计，，我我和和家家人人各各取取所所需需———在宽宽大大的的厨厨房房，，没没有有好好手手艺艺，，却却有有好好心心情情诉求求点点：：a、步步入入式式飘飘窗窗，，增增加加室室内内使使用用空空间间，，延延展展生生活活尺尺度度b、观观景景转转角角飘飘窗窗，，多多面面采采光光设设计计，，让让生生活活更更贴贴近近自自然然c、门门厅厅、、电电梯梯厅厅与与现现代代建建筑筑外外立立面面协协调调统统一一，，凸凸显显业业主主高高贵贵、、典典雅雅d、入入户户花花园园布布局局，，满满足足业业主主“生活活于于别别墅墅”的物物超超所所值值追追求求e、典型型三房房供应应，使使人们们享受受一家家同处处的其其乐融融融f、取消暗卫卫，扩大厨厨房，给生生活预留更更多精彩空空间阐释：建筑筑结构空间间只为服务务人居，我我们更体贴贴大众生活活的感受，，站在理性性与人性层层面用心为为业主设计计产品，注注重新加坡坡花园生活活新风尚社社区身份外外衣的同时时，努力营营造开阔、、舒适、尊尊贵、私密密空间，浓浓缩家人的的爱于我们们对业主的的爱。项目怎么推推之系列思思考□系列五主题：全全新物业业服务体体系引领领腾冲地地产界（（智能化化安保系系统、新新加坡物物业服务务标准及及全新团团队）标题：——[新加坡式式物业管管理]从此，生生活中多多了一位位体贴的的太太——[诉求点：a、小区局域网，一“网”打尽：网上购物、网上咨询、网上结付、网上教育、网上娱乐……方便快捷、省时省力b、小区一卡通，刷卡门禁，刷卡消费，刷卡享受各类免费或有偿服务……舒适便利，体验尊贵c、家庭防盗、防煤气泄漏等报警系统，出门在外，也能收到家中自动报警d、新加坡标准全新物业规范，工作持证上岗，爱心、用心、专心，为业主提供代交水电费、代定机票、代聘保姆等多项服务。阐释：着重表现本案对高科技智能化运用的安保服务特色，鲜明区别与当地传统社区，达到“生活领先一步”的宣传效果。同时，也增强物业保值与增值功能，激起了人们对本案未来美好生活的憧憬。项目怎么么推之系系列思考考案场销售售及布置置1、开盘活活动目标标通过歌舞舞晚会活活动回报报广大业业主的耐耐心等待待，将“美域中央央”吉日盛大大开盘的的讯息公公布于众众。使这这次活动动成为一一次“事件营销销”，并利用用此活动动进行强强销期的的造势，，带动项项目在腾腾冲房地地产市场场的销售售，真正正树立起起项目在在腾冲房房地产市市场的品品牌形象象与地位位。2、客户安安排□目标客客户安排排，通过过DM内刊向已已预约的的客户寄寄送邀请请函□在城市市主要商商业交通通枢纽、、商务场场所派发发楼盘广广告□进行一一般媒体体投放3、人员参参与准业主、、被邀客客户、发发展商领领导、现现场销售售处经理理和助理理、销售售人员、、广告设设计人员员、财务务人员、、司仪、、礼仪小小姐、乐乐队、媒媒体记者者，邀请请的演艺艺界名人人作“神秘嘉宾”。项目怎么推推之细节安安排4、项目包装装接待中心建建议地点：：设在当地地官房大酒酒店□从销售□项目的定位、体量→销售对现场包装元素的要求→美观、丰富、富丽堂皇、引导系统和酒店的结合、重点空间需要通透性和特色，便于交流。1）、售楼处综合考虑到项目产品的建成需要有一定的时间跨度和周期，为了能让目标客户直观表象的看到项目品质，我们建议售楼处的现场包装要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。2）、销售道具□VCD：展现项目景观全貌、规划功能，配套设施，产品的功能和定位以及社区文化、公司品牌□销售DM：简要介绍本案，易于出访者携带或邮寄□销售楼书：建议印刷部分精装本售楼书，能体现本案的品质，从开发设计理念、规划、建筑到物业等方面描述项目给业主一种实力感，□展示板：介绍各类房型，付款方式和签约流程等□环境示意图：表示本案特定的地理位置和交通路线□房型装饰图：展示房型的家居配置效果，帮助客户追求理想的居住空间□透视效果图：主要为社区全景鸟瞰图、局部选景透视图、叠水景观效果图等项目怎么推推之细节安安排3）、销售□模型沙盘：作为目标客户了解项目的实体道具，方便销售人员对目标客户开展销售，同时有利于刺激客户的消费心理。建议制作出项目出行入口、功能分布区块及景观线路状况□LOGO墙：接待处后方展示项目形象第一道印象标尺□鸟瞰图：主要为小区全景鸟瞰图，能产生现代高尚社区形象，使客户产生联想□统一工作服及标牌等制订4）、销售现场□工地围墙：充分利用围墙广告的户外宣传功能，直接表现本项目的产品特色和销售信息。因此建议将工地现场围墙做成“亲”景的生活走廊，描述小区未来业主步入本案生活的一天和外出工作上的一天，体现一种浓郁的生活氛围。同时也可以运用相应的词汇、文案，展示关于社区生活模式和社区居住文化。□小区主入口：主入口设计对项目而言起着载体的作用。从项目包装方面而言，小区入口作为给予客户的第一形象，对目标客户形成先入为主的映像，因此我们前期报告中引入了适当水景设计布置个入口广场，同时种植亲水植被形成项目如画美境，使人们到此就开始进入优美的公园中，同时也可用地表植被花卉组成美域中央的LOGO图案。此外还须包装有：①、在入口处设置门碑或小区名称LOGO墙，以直观、艺术显示小区的名称标志②、作为本项目的主入口，必须设置完整的社区安检传达室③、主入口设置明显的人、车分流标志，同时应注意入口与景观视距感觉项目怎么推推之细节安安排5）、看房动动线在销售期间间，因为要要涉及到现现场看楼路路线，因此此工程现场场的形象至至关重要，，将直接展展示发展商商品牌素质质，因此需需要对工程程现场进行行包装，以以刺激目标标客户消费费心理。□堆放整齐齐的物料；；□各类安全全警示语的的规范；□安全网的的良好架设设；□脚手架、、模板等材材料的规整整架设□工程通道道（工程车车与运料车车通道）与与看房人行行通道标识识与整理；；□漂亮的条条幅；□施工人员员整齐的着着装。□对于实在在无法处理理的角落，，建议通过过临时围板板围合，遮遮蔽视线。。项目怎么推推之细节安安排活动安排1、公关活动动1）、邀请当当地名人、、金鹰相关关领导、本本地居民一一同做客电电视节目，，就本案创创新话题新新加坡花园园式生活进进行深入对对话，通过过他们对本本案未来生生活方式的的理解与传传达，感染染目标客户户。2）、邀请教教育专家到到腾冲为孩孩子们及其其家长讲解解“双语教学”相关知识，，创新当地地营销模式式。2、征集活动动①、、通通过过美美域域中中央央DM内刊刊，，举举办办《最灿灿烂烂的的100个笑笑脸脸》照片片征征集集活活动动，，让让各各年年龄龄层层次次人人们们都②、与学校联合，举办《我爱新加坡》征文活动，并将前5名作品刊登在美域中央DM内刊《美域中央·风景速递》上，并奖励获奖学生新加坡特色物品及学习用具，鼓励孩子学习的同时，架起本案与孩子家长们心的桥梁。3、促销活动抽奖：所有购房者均可参加抽奖，头等奖为“新加坡三日游”，并通过消费者的口碑传播，真实讲述新加坡的美好生活，引起其他客户对本案生活的向往。4、路演活动开盘当天，进行新加坡节目表演，以及本地民俗表演，烘托气氛。项目怎么么推之细细节安排排费用预算算及分配配本次推广广经费主主要集中中使用于于前期蓄蓄水阶段段和开盘盘初期。。销售总金金额：1.37亿元广告总金金额：205.5万广告总金金额占销销售总金金额的1.5%售楼处（（包括效效果图、、模型、、LOGO墙、展示示板、灯灯箱等））：11.508万元，占占广告总总金额5.6%导示系统统（包括括旗帜类类、指示示牌等，，以及制制作费））：14.5905万元，占占广告总总金额7.1%印刷（包包括楼书书、专刊刊、宣传传单页、、请贴等等）：9.2475万元，占占广告总总金额4.5%SP活动：24.249万元，占占广告总总金额11.8%媒体：电电视、报报纸、广广播等：：43.7715万元，占占广告总总金额21.3%路牌、公公交车、、三维动动画等：：76.2405万元，占占广告总总金额37.1%其他机动动费用：：25.893万元，占占广告总总金额12.6%感谢观看看！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:25:0821:25:0821:251/5/20239:25:08PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:25:0821:25Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:25:0821:25:0821:25Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2321:25:0821:25:08January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20239:25:08下下午21:25:081月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:25下下午1月-2321:25January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/521:25:0821:25:0805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。9:25:08下下午9:25下下午21:25:081月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:25:0821:25:0821:251/5/20239:25:08PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2321:25:0821:25Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。21:25:0821:25:0821:25Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-232