某房地产销售执行报告

谨呈：松茂地产

御景湾销售执行报告

2005年5月本报告是严格保密的。1开发商较高价格快速销售建立品牌住宅：5400元/平方米商铺：25000元/平方米住宅：选房后六个月销售完毕较高形象、快速销售搭建松茂商铺：四个月品牌基础销售完毕世联目标评估

开发商

较高价格住宅：5400元/平方米商铺：25000元/平方米

本报告是严格保密的。

快速销售 住宅：选房后六个月销售完毕 商铺：四个月销售完毕 世联

建立品牌 较高形象、快速销售搭建松茂品牌基础2市场评估可借鉴案例分析项目销售执行方案展示执行推广执行住宅部分报告大纲

市场评估 展示执行本报告是严格保密的。

可借鉴案例分析项目销售执行方案 推广执行3

项目概况两房小三房95平米中三房105平米大三房115平米四房本报告是严格保密的。43月100套根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。

主体封顶2005年项目竣工

2006年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月

8.20认筹 300个 9.3选房 200套 销售率40%10.01开盘优惠月100套销售率60%销售率80%持续期120套100%根据本项目入市时间调整，市场环境发生较大变化，本报告将对新市场环境进行重新评估及详细的分析，以对项目的营销推广做出有力支撑。本报告是严格保密的。5国0路宝安地产现状

宝安中心区、西乡中心区是2005年下半年项目集中推出区域。天琴阁西乡

道大

圣陶沙骏园鸿景园前广深高速富通城圣源华庭 豪业华庭

滨海春城1金成时7

泰华俊庭进路

香缤广场

本项目深业新岸线 幸福海岸一期

代尚都天悦龙庭

业 创

西城上 筑丽晶国际道金泓凯旋城认筹中项目

本报告是严格保密的。销售中项目将推项目6推出时间相近推出产品相近均价范围相近竞争项目选取原则

推出时间相近 推出产品相近 均价范围相近本报告是严格保密的。7西乡区项目推出时间横轴图

滨海春城、泰华俊庭、圣源华庭、圣陶沙骏园、香缤广场、尚都、金泓凯旋城、深业新岸线及西城上筑等项

滨海春城泛中心区

泰华俊庭 圣源华庭 富通城一期中心区

圣淘沙骏园新安城区鸿景园 香槟广场 天悦龙庭二期 尚都目在销售时间金泓凯旋城上与本项目有中金成时代二期重叠。心丽晶国际

幸福海岸一期深业新岸线一期 西城上筑

本项目本报告是严格保密的。20042005

5月

8月200689市场户型产品及均价分析所属区 域

户型面积区间㎡套数两房70-90〈100

三房100-110110-120〉120〈130四房

130以上四房以上

〉170均价泛中心滨海春城58682——18227056—5200区泰华俊庭600——204————————————5200富通城一期1300260780234——263900西乡圣陶沙骏园9841872853655998—4000圣源华庭 本项目 尚都

154 4971314

74114210

37144184

3149131

37 40184

3———50—

— —407——53——54005900中心区深业新岸线1163151—116151314—3141175500金泓凯旋城3000690—42060600—1050605400西城上筑1400392840126——新安香槟广场110011044154110143—143665500从产品及均价来看，上表中泛中心区、中心区及新安项目与本项目有分类户型竞争。本报告是严格保密的。注：西城上筑有3％的一房注：香缤广场有16％的60M2两房市场分析结论

按照所定竞争对手同时、同质原则，可以初步圈定本项目的直接 竞争对手为： 尚都南区 深业新岸线 金泓凯旋城 西城上筑 应对策略：区域内直接竞争，项目推广中需建立明确的差异化关 键卖点以提高竞争力。 分流客户的潜在竞争对手为： 富通城 圣陶沙骏园 泰华俊庭 香槟广场 滨海春城 应对策略：区域外竞争，项目推广中强化“中心区”概念差异。本报告是严格保密的。107国业路对手分分布圣陶沙沙骏园园西乡大道广深高速前富通城城圣源华华庭本项目目滨海春春城10泰华俊俊庭尚都进路香缤广广场创西城上上筑道深业新新岸线线金泓凯凯旋城城本报告告是严严格保保密的的。竞争分分流对对手直接竞竞争对对手11与竞争争对手手对比比分析析户型对对比园林林对对比比本报报告告是是严严格格保保密密的的。。12产品品点点对对点点分分析析——2房房比较较点点面积积总价价区区间间景观观通风风采采光光梯户户比比朝向向视野野附加加值值尚都都79-86㎡㎡46-50万万行政政中中心心通透透，，两两面面采采光光3梯梯5户户南向向、、西西南南向向对视视天天悦悦观景景阳阳台台、、270度度观观景景窗窗金泓泓凯凯旋旋城城61-76㎡㎡35-44万万城市市景景观观较通通透透2梯梯4户户东向向、、西西向向底层层遮遮挡挡双阳阳台台本项项目目76-78㎡㎡42-43万万园林林、、城城市市景景观观南北北通通透透采采光光2梯梯5户户南向向较开开阔阔入户户花花园园、、波波浪浪形形观观景景阳阳台、、大大凸凸窗窗本项项目目2房房在在景景观观、、通通风风采采光光、、朝朝向向、、视视野野及及附附加加值值方方面面都都领领先先对对手手，，总总价价优优势势不不明明显显。。本报报告告是是严严格格保保密密的的。。1314本报报告告是是严严格格保保密密的的。。产品品点点对对点点分分析析——3房房比较较点点面积积景观观通风风采采光光梯户户比比朝向向视野野附加加值值深业业新新岸岸线120㎡㎡园林林景景观观部分分通通透透1梯梯2户户-4户户多数数南南向向较开开阔阔入户户花花园园、、观景景阳阳台台尚都都94－－106㎡㎡园林林风风景景、、体体育育中中心心通透透采采光光2梯梯4户户南、、北北、、东东北北多数数与与天天悦悦对对视视入户户花花园园、、270度度观观景景窗、、凸凸窗窗金泓泓凯凯旋旋城城84－－127㎡㎡园林林、、城城市市景景观观较好好2梯梯4或或5户户东南南、、南南向向底层层遮遮挡挡，，部部分分对对视双阳阳台台、、部部分分赠赠送送错层层露露台台本项项目目97、、105、、115㎡㎡园林林、、城城市市景景观观通透透采采光光2梯梯4户户全东东南南向向非常常开开阔阔入户户花花园园、、波波浪浪形形观景景阳阳台台、、部部分分主主卧错错层层大大阳阳台台本项项目目3房房在在视视野野、、附附加加值值方方面面领领先先对对手手，，且且115平平方方米米面面积积具具有有部部分分稀稀缺缺优优势势。。项目目主主题题推推广广语语活体体建建筑筑，，舒舒居居典典范范本报报告告是是严严格格保保密密的的。。15活体体建建筑筑，，光光动动空空间间：：三三阳阳台台、、入入户户花花园园、、错错层层露露台台活体体建建筑筑，，富富氧氧空空间间：：三三重重绿绿化化，，首首层层＋＋架架空空层层＋＋空空中中露露台台活体体建建筑筑，，气气度度空空间间：：风风声声水水起起，，超超宽宽楼楼间间距距及及通通风风效效果果活体体建建筑筑，，美美域域空空间间：：视视野野开开扬扬，，景景观观资资源源优优良良活体体建建筑筑,舒舒居居典典范范演演绎绎系系列列活体体建建筑筑，，光光动动空空间间：：三三阳阳台台、、入入户户花花园园、、错错层层露露台台活体体建建筑筑，，富富氧氧空空间间：：三三重重绿绿化化，，首首层层＋＋架架空空层层＋＋空空中中露露台台活体体建建筑筑，，气气度度空空间间：：风风声声水水起起，，超超宽宽楼楼间间距距及及通通风风效效果果活体体建建筑筑，，美美域域空空间间：：视视野野开开扬扬，，景景观观资资源源优优良良本报报告告是是严严格格保保密密的的。。16市场场评评估估可借借鉴鉴案案例例分分析析项目目销销售售执执行行方方案案展示示执执行行推广广执执行行住宅宅部部分分报报告告大大纲纲市场场评评估估展示示执执行行本报报告告是是严严格格保保密密的的。。可借鉴案案例分析析项目销售售执行方方案推广执行行17丽晶国际际宝安中心心区－－－新兴区区域入市时机机－－面面对天悦悦龙庭、、幸福海海岸等大大规模盘量竞争争项目规模模－－10万本报告是是严格保保密的。。18从居住上上分类：：关内客客户占23％，，其中南山客客户为14％；；4％为为非深圳圳客户，有72％宝宝安客户户。从工作上上分类：：关内客客户占24％，，其中南山山客户为为15％％；宝安安客户为为68％。。可借鉴案案例分析析－－丽丽晶国际际成交客户户来源成交客户户现居住住区域分分析从居住上上分类：：关内客客户占23％，，其中南山客客户为14％；；4％为为非深圳圳客户，有72％宝宝安客户户。罗湖1%龙岗1%福田南山14%其它4%宝安宝安福田龙岗罗湖南山8%72%成交客户户现工作作区域分分析其它从工作上上分类：：关内客客户占24％，，其中南山山客户为为15％％；宝安安客户为为68％。。罗湖2%龙岗1%南山15%福田7%其它7%宝安68%宝安福田龙岗罗湖南山其它本报告是是严格保保密的。。19可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际成交客户来源源宝安楼盘天悦龙庭丽晶国际深业新岸线关内客户比例例25％23％40％幸福海岸本报告是严格格保密的。30％据不完全统计计，由于宝安安中心区市场热度增增加，楼盘品品质较好，得到越来来越多关内客客户关注。20客户职业中，，企业专业技技术人员与中高层管理理者占了42%，另外有20%为个个体工商户。。可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际成交客户构成成成交客户职业业分析个体工商户9%9%3%20%其它企业中高级管管理企业专业技术术人员客户职业中，，企业专业技技术人员与中高层管理理者占了42%，另外24%18%17%私营业主行政事业自由职业者有20%为个个体工商户。。本报告是严格格保密的。21AB区域客户构成成及购买房型型对应编号户型分类客户细分特征两房、小三房大三房、四房政府公务员企业白领：管管理人员技术人员政府公务员（（新安、南山山）（外地人）个体经营者（（西乡、新安安有一定积蓄，，月供能力较较强，家中多有小孩；；年轻，有爆爆发力，希望向中心区区靠拢，有额额外收入，有较高支支付能力。对素质要求高高，离上班地地点近，有补贴及隐性性收入；（外地人）以上统计数据据来源丽晶国国际、幸福海海岸及本项目目进线客户调调查。本报告是严格格保密的。22由两个项目客客户共性来看看，宝安工厂厂技术人员及及私企业主是是本项目的重重点推广客户，给给项目品质展展示提出要求求。幸福海岸客户户构成宝安工厂技术术人员政府公务员私企业主由两个项目客客户共性来看看，宝安工厂厂技术人员及及私企业主是是本项目的重重点推广客户，给给项目品质展展示提出要求求。本报告是严格格保密的。23语可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际内部展示手段段手段营销中心效果评估在宝安较好，，但是品质感感稍星级评价对本项目启示示粗糙之处用高高品质展板代代替显不够，较粗粗糙入户大堂样板房园林物业管理主力推广很好，当时唯唯一展示大堂堂的项目可以，现场有有客户反映不不够宽敞、大气无，工程配合合不够很好，与宝晖晖酒店联动，，放置宣传资料中心区封面人人物－－清晰晰表达项目的主力力诉求：地段段，也是客户的最最佳认同点本报告是严格格保密的。展示项目高品品质的关键点点客户未来生活活关心的第一一体验点，一定舒适适、大方在现有工程条条件下尽量展展示，虽然没有可宣宣传的主义口口号，但是一定在保安安、保洁的礼礼仪服务上表现出品质质感产品是本项目目的最大卖点点，主力推广语由形象象进入卖点展展示24条幅围墙可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际外部展示手段段手段楼体包装效果评估客户口碑较好好，标准LOGO字体昭示性强区域域，吸引了人人流，效果好效果好，建议议一定做高围围墙本报告是严格格保密的。星级评价对本项目启示示注意楼体包装装质量，用特特色灯光字在昭示性强的的北、南、东东放置标准logo条条幅目前昭示性较较好，高度适适中25直邮短信新可借鉴案例分分析－－丽晶晶国际推广手段手段广告牌效果评估没有直接促进进成交，主要要因为第一次次投放效果没有明显显，没有后续续投放效果好，位于于西乡立交及及107国道道有效果，主要要体现活动上上扩大客源星级评价对本项目启示示低成本宣传项项目方式，寻找负责任直直邮公司把守107国国道客户感情联系系的低价手段营销活动报纸广告灯杆旗、导示牌二三级联动特别有效，两两次，一次活活动认筹时－－嘉年华表演及抽奖奖，直接促进进认筹量，直直接带动后续两周成成交量；二次次活动选房前前－时尚品鉴会，调调鸡尾酒、做做蛋糕、咖啡啡演绎、高尔夫推杆等等，促进客户户诚意度选择固定较好好版位，南都都效果好于深深晚，宝安日报性价价比高无法报批效果不明显，，与宝安店联联动，放置小小模型本报告是严格格保密的。组织客户活动动以具有一定参与感、体体验感热闹的活动为主，，增加客户诚意度，直接接引发老带选择南都的A3版或黄金金楼市头版整版版在目前可报批批条件下，成为截流客户户，昭示项目的手段放置宣传资料料即可26丽晶国际－营营销推广关键键点总结项目高品质展示外部高调包装装适时积累客户户本报告是严格格保密的。具体点营销中心入户大堂物业管理营销中心门面面条幅围墙认筹前意向客客户持续访谈谈活动嘉年华表演及及抽奖时尚品鉴会可借鉴案例分分析－－蓝山山美墅策略三、品质质展示—价格格支撑关键高层清水房17、18及及21、22层展示（同同交楼标准））开放楼梯通道道，现楼展示示（注意安全全及卫生问题题）电梯配合（施施工电梯会影影响施工、安安全及形象问问题）看楼通道（电电梯配合楼梯梯间共同使用用）难点户型（C1）17、、18层考虑虑增加装修套套餐本报告是严格格保密的。32案例分析结论论新兴区域下面对大规模盘量的小规模项目营销模式蓝山美墅借势策略低成本出击策策略高品质展示策策略本报告是严格格保密的。丽晶国际高品质展示策策略外部高调包装装适时积累客户户33■高品质包装装展示■借势截流,外部高调展展示■建立有效推推广渠道，关关键活动营销销本项目推广策策略■高品质包装装展示■借势截流,外部高调展展示■建立有效推推广渠道，关关键活动营销销本报告是严格格保密的。34市场评估可借鉴案例分分析项目销售执行行方案展示执行推广执行住宅部分报告告大纲市场评估展示执行本报告是严格格保密的。可借鉴案例分分析项目销售执行行方案推广执行35销售背景：政政策影响大，，没有预售许许可证不允许许进场销售客户积累时间间：2005年6月初客户积累地点点：宝安4S店（冠城世世家商铺）客户积累方式式：填写调查查问卷，发放放御景湾看楼楼证人员物料准备备：销售代表表、楼书、折折页、模型、、看楼车到位预售许可证前前客户积累方方式一受政策影响：：尚都撤场销售背景：政政策影响大，，没有预售许许可证不允许许进场销售主要针对上门门客户进行积累累客户积累时间间：2005年6月初宝安4S店成成为营销中心分展展点客户积累地点点：宝安4S店（冠城世世家商铺）客户积累方式式：填写调查查问卷，发放放御景湾看楼楼证人员物料准备备：销售代表表、楼书、折折页、模型、、看楼车到位本报告是严格格保密的。36销售背景：没没有预售许可可证，但进入入营销中心咨咨询客户积累时间间：2005年6月3日日（营销中心心开放）客户积累地点点：营销中心心对外包装为为发展商的办办公场所，宝安4S店做做为分展点同同时接受咨询询，不必配备备销售代表预售许可证前前客户积累方方式二销售背景：没没有预售许可可证，但进入入营销中心咨咨询客户积累时间间：2005年6月3日日（营销中心心开放）客户积累地点点：营销中心心对外包装为为发展商的办办公场所，宝安4S店做做为分展点同同时接受咨询询，不必配备备销售代表本报告是严格格保密的。37目的：对客户户需求进行把把握，增强项项目的口碑及及客户的认同同感，为项目正式销售做做客户储备。。时间：6月3日进场后的的每个双休日日，每周末合合计50批共共500批客客户。地点：营销中中心内容：向每位位客户发出访访谈邀请，并并请客户到营营销中心享用用美食，访谈中详细了解解客户需求点点，并赠送客客户相关礼品品，获得客户户好感及作为为对客户的激励励，实际为获获得客户诚意意度及为销售售做准备。相关配合：调查问卷；价价值30-50元的礼品品；短信、电电话通知客户户；相应饮品品美食准备；客户积累的的活动：认认筹前客户户意向访谈谈活动暨营营销中心开放放告知目的：对客客户需求进进行把握，，增强项目目的口碑及及客户的认认同感，为为项目正式销售售做客户储储备。时间：6月月3日进场场后的每个个双休日，，每周末合合计50批批共500批客户。。地点：营销销中心内容：向每每位客户发发出访谈邀邀请，并请请客户到营营销中心享享用美食，，访谈中详细了了解客户需需求点，并并赠送客户户相关礼品品，获得客客户好感及及作为对客户的激激励，实际际为获得客客户诚意度度及为销售售做准备。。相关配合：：调查问卷；；价值30-50元元的礼品；；短信、电电话通知客客户；相应应饮品美食准备；本报告是严严格保密的的。38关于本项目目营销推广广的思考推广总策略略高品质展示示借势截流主动出击入户大堂样园板房林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网直直巡巡短活活纸络邮邮展展信动动本报告是严严格保密的的。39高品质展示示（时间表表）对手6月中6月底7月中7月底8月中8月底香缤广场销售60％％滨海春城深业新岸线线金泓凯旋城城客户积累选房销售90％％销售10％％销售60％％西城上筑尚都-----------------------------------------------------客户积累销售40％％圣陶沙骏园园客户积累选房销售60％％本项目6.3营销销中心前广场开放放6.25戏戏水池开放7.9中心心广场开放7.16新新安六路商场脱外外7.23主主入口开放7.30创创业路街区开8.13架架空层园林部分开放8.27样样板房及园林全部开放本报告是严严格保密的的。装放40展示1－－入户大大堂及看楼楼通道（展展示关键））8月27日日与样板房房一起展示示，以交楼楼标准出现现，体现项项目品质感感，支撑项目高高价格目标标。本报告是严严格保密的的。41展示2－样样板房展示示（展示关关键）1、“活体体建筑，舒舒居典范””精髓：精精装修样板板房注重凸窗、露台台、入户花花园展示。。2、工程样样板房：奠奠定开发商商品质宣传传基础，注注重工程质量及材料料的展示。。3、2005年8月月27日样样板房开放放。本报告是严严格保密的的。42展示3－首首层园林及及架空层（（展示关键键）戏水池6月25日日开放中心广场7月9日开开放主入口7月23日日开放前广场6月3日开开放根据工程进进度，不断断给客户营营造到访的的“借口””，适当积积累客户。。本报告是严严格保密的的。43路段展示4－商商业街区展展示（展示示关键）新安六路段段7.16创业新安六路7.16提提前脱首层层和第二层的的外装，同同时拆掉围墙；创创业路段7.30脱脱掉营销中心心包装，与与新安路段一同展展示，为商商铺的客户认筹及及销售提供供展示基础。本报告是严严格保密的的。7.3044时间目的本报告是严严格保密的的。展示5－物物业管理服服务（展示示关键）6.3营销销中心开放放时，相应应人员安排排到位，并并开始培训训及准备服服装客户提前感感知楼盘品品质与未来来服务，品品质价格支支撑基础迎宾服务样板房服路口，保安安主动引导导停车，并并指引客户户。售楼处处，门童开开门服务及礼貌用语语客户参观样样板房过程程中，清洁洁人员迎客客礼仪问候候，自动鞋鞋套递服务体验配置要求务酒吧体验精神面貌门僮保安送，掌握该该套房型信信息，在适适当情况下下进行讲解解销售代表迎迎客到洽谈谈区，酒吧吧人员主动动提供酒吧吧式服务礼礼仪、饮品营销中心保保安、保洁洁统一着装装、统一培培训礼仪1名2名（停车车及营销中心）保洁6名（营销销中西及样板房））45展示6－咖咖啡吧本报告是严严格保密的的。时间目的与销售衔接费用6月3日营营销中心进进场请品牌咖啡啡进入销售售现场，提供良良好的服务务，令客户产生生良好的品品质价值联想上门客户免免费获得价价值100元消消费卡，凭凭卡消费饮品配合营销活活动提供饮饮食服务保底每月5000元元，超过部分按合同同价格核算算服务46关于本项目目营销推广广的思考推广总策略略高品质展示示借势截流主动出击入户大堂样园板房林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网直直巡巡短活活纸络邮邮展展信动动本报告是严严格保密的的。4721借势截流推推广1－广广告牌地址：发布时间诉求107国道道、鸿昌花花园、天虹虹屋顶、愉愉景大厦屋顶顶共四块；；2005年年5月底活体建筑，，舒居典范范时间：半年年1本报告是严严格保密的的。2005年年6月底2005年年7月底2005年年8.202005年年9.32005年年10.012005年年11.01园林开放，，配首层园园林实景图图商业街区开开放，配街街区实景图图认筹信息选房信息开盘盛典优惠月，额额外2％48借势截流推推广2－形形象墙发布位置北、南两面面发布时间2005年年4月底——7月16日发布内容“活体建筑筑，舒居典典范”延展展空间系列形象墙综合用地包装装益处：形成大大社工地区的围合效果果围墙弊端：红线外外报批及包装费用用本报告是严格格保密的。49ABC借势截流推广广3－楼体包包装（关键））项目营销中心门面面楼体灯光字、、条幅周围树木包装时间6月3日6月3日6月3日内容项目形象楼盘名、电话话包装闪烁彩灯灯包装位置包围西面裙楼楼东、南、北北、西本报告是严格格保密的。50楼体包装A-营销中心门门面包装御景湾前广场项目营销中心门面面(如包装时间2005年5月底内容项目形象，咨咨询包装位置包围西面裙楼楼图示意）本报告是严格格保密的。处信息51御景湾88楼体包装B1-北面条幅幅灯光字2项目条幅楼体灯光光字及效果图79666时间6月3日内容楼盘名、电话话128平米户户型立面效果图位置交叉路口楼体体交叉路口本报告是严格格保密的。昭示强52楼体包装B2-东面条幅幅朝东、新安方方向、昭示性性强项目包装时间内容包装楼体灯光字6月3日楼名、电话东面御景湾活体建筑，舒舒居典范279-666-88创业路深业新岸新安六路位置本报告是严格格保密的。线53楼体包装B3-南面条幅幅灯光字朝南、深业新新岸线方向；；由金泓或尚都都车行方向，，昭示性强御景湾创业新安六路路深项目时间内容位置楼体灯光字楼体高度达到到15层以上上（越过塔固固定点）楼盘名南本报告是严格格保密的。业新岸线54楼体包装C-周围树木夜间增强销售售现场关注度度与人气创新安六路项目包装时间内容包装位置周围树木6月3日树木包装闪烁彩灯北面西面本报告是严格格保密的。业路深业新岸线55御景湾借势截流推广广4－导示牌牌地址：金泓凯旋城、、西城上筑、、尚都、深业新岸岸线共四块；；时间：半年作用：截流中中心区项目客客户。发布时间导示内容本报告是严格格保密的。2005年5月底2005年6月底2005年7月底2005年8.202005年9.32005年10.012005年11.01活体建筑，舒舒居典范园林绽颜街区盛开认筹信息选房信息开盘盛典优惠月，额外外2％56关于本项目营营销推广的思思考推广总策略高品质展示借势截流主动出击入户大堂样园板房林街道展示物业管理咖啡吧广告牌形象墙楼体包装导示牌报网直直巡短短活纸络邮邮展信信动本报告是严格格保密的。57主动出击推广广1－报纸广广告信息发布发放时间报纸诉求知名度形象提提升8月19日南宝8月18、19日特报认筹统一版面保持持信息与形象的连续性性9月2日都A1，安日报报眼9月1、2日日特报报选房横，眼9月30日半版封底9月29、30日特报报眼开盘盛盛典整10月月31日版10月月30、31日日特报报报眼优惠月月，额外2%费用24万24万40万万参加““深圳圳西岸岸”炒炒作机动费费用50万万合计本报告告是严严格保保密的的。138万58主动出出击推推广2－网网络主要吸吸引关关内客客户。网络维维护时时间：：2005年7月——2005年12月月深圳房房产信信息网络维维护费费用：：1万万元/月，，六个个月共共六万万元网；地地产剑剑客。。网络维维护效效果：：每月月由网网络剑剑客维维护论论坛，，并代代替网络广广告在在首页页发送送最新新图片片消息息，包包括网网络直直播活活动，解解决网网络上上问题题，形形成良良性循循环.发布时间发布2005年年8月月12-19日认筹信信息2005年年8月月26-9月月2日日选房信信息2005年年9月月23-30日日开盘信信息2005年年7月月-12月月活体建建筑，，舒居居典内容范（形形象））发布位置本报告告是严严格保保密的的。A2横横幅位位社区位位59发布地址主动出出击推推广3－直直邮直接面面对客客户的的有效方方式，，目的的是不不断告知知客户户最新新消息，不不一定定以大大折页页西乡、、新安安高级级租住住区，，具体体参考考天悦悦龙庭庭直邮邮公司司形式出出现，，更多多的以以小邀请请函形形式发发放。。发放时间2005年年6月月17日2005年年7月月16日2005年年8月月12日发放形式本报告告是严严格保保密的的。参观邀邀请函函，附附带凭此此券到到销售售现场领领取价价值50元的肯肯德基基券参观邀邀请函函，凭凭此券到到销售售现场场领取价价值30元元的肯德基基券参观邀邀请函函，附附带销售售现场场消费费权益60主动出出击推推广4－巡巡展楼盘展展示时间地点诉求知名度度形象象提升升占据新新安、、准中中心区、、西乡乡豪宅宅区客客6月3日宝安4S店店西乡豪豪宅区区户群8月20日日-10月月9日日双休日日8月20日日-10月月9日日双休日日本报告告是严严格保保密的的。天虹商商场万佳准中心心区新安61主动出出击推推广5－二二、三三级联联动及及短信信二、三三级联联动：：o放置销销售人人员、、楼书书、折折页、、沙盘盘到世世联宝宝安世世联4S店店；o看楼专专车接接送服服务。。短信：：o本项目目上门门客户户为主主；o发放关关键展展示及及活动动信息息。本报告告是严严格保保密的的。62主动出出击推推广6－营营销活活动关键营营销节节点，，时间活动内内容如认筹筹、选选房、、开盘盘组织专专门活活动，，其他他2005年年5月月底免费派派看楼楼证，，作为为日后后活动动凭以宝安安客户户喜欢欢的美美食招待待为主主。2005年年6、、7月月中、、证及优优先权权益凭凭证相应展展示品品鉴，，现场场免费费消费费引进名名典咖咖啡。。底、8月中中2005年年8月月20日2005年年9月月3日日2005年年9月月30日2005年年10月下下旬本报告告是严严格保保密的的。认筹当当日，，嘉年年华活活动选房表表演，，成交交客户户抽奖奖盛大开开盘活活动，，尚品品生活活体验验优惠活活动月月信息息，凭凭卡现现场消消费63认筹前前客户户意向向访谈谈活动动暨营销中中心开开放告告知营销活活动1认筹前前客户户意向向访谈谈活动动暨营销中中心开开放告告知本报告告是严严格保保密的的。64目的：：聚集集客户户，形形成良良好的的认筹筹气氛氛，增增加认认筹量及客客户量量，为为项目目正式式销售售做客客户储储备；；时间：：8月月20日上上午；；地点：：前广广场及及营销销中心心；目标认认筹量量：300个认筹金金：1万元元嘉年华华活动动内容容：礼礼仪公公司组组织的的现场场歌舞舞表演演；相关配配合：：认筹方方案及及物料料准备备；礼仪公公司邀邀请；；茶点、、饮料料准备备；65营销活活动2－认认筹嘉嘉年华华活动动目的：：聚集集客户户，形形成良良好的的认筹筹气氛氛，增增加认认筹量及客客户量量，为为项目目正式式销售售做客客户储储备；；时间：：8月月20日上上午；；地点：：前广广场及及营销销中心心；目标认认筹量量：300个认筹金金：1万元元嘉年华华活动动内容容：礼礼仪公公司组组织的的现场场歌舞舞表演演；相关配配合：：认筹方方案及及物料料准备备；礼仪公公司邀邀请；；本报告告是严严格保保密的的。茶点、、饮料料准备备；目的：：促进客客户成成交，，增强强客户户的诚诚意度度；下午““回笼笼”客客户，，增强强现场场销售售气氛氛，进进一步步促进犹豫豫客户户成交交。时间：：9月月3日日解筹筹日当当日下下午三三点；；地点：：前广广场及及营销销中心心；相关配配合：：礼仪公公司带带领乐乐队上上午进进行表表演，，下午午配一一名主持人人主持持抽奖奖活动动；茶点、、饮料料准备备；抽奖奖奖品准准备。。营销活活动3－选选房大大抽奖奖活动动可借鉴鉴案例例：罗湖御御景东东园，，下午大抽抽奖，，直接接带动动成交十十余套套；米兰寓寓所，，下午午大抽奖，，直接接带动动成交交七套。。目的：：促进客客户成成交，，增强强客户户的诚诚意度度；下午““回笼笼”客客户，，增强强现场场销售售气氛氛，进进一步步促进犹豫豫客户户成交交。时间：：9月月3日日解筹筹日当当日下下午三三点；；地点：：前广广场及及营销销中心心；相关配配合：：礼仪公公司带带领乐乐队上上午进进行表表演，，下午午配一一名主持人人主持持抽奖奖活动动；茶点、、饮料料准备备；抽奖奖奖品准准备。。本报告告是严严格保保密的的。66目的：：作为项项目销销售中中期的的重要要节点点，借借势国国庆节，成成为销销售的的一个个旺季季，通通过活活动聚聚集人人气，，同时时通过活活动增增强客客户对对项目目的品品质认认同感感及价价值感感，未未来生活活的憧憧憬感感。时间：：十月月一日日上午午；地点：：前广广场及及营销销中心心；相关配配合：：礼仪公公司选选取借借鉴丽丽晶国国际。。内容为为鸡尾尾酒调调制表表演；；现场场制作作蛋糕糕；前广场场乒乓乓对垒垒；咖咖啡制制作流流程表表演等等可参参与及及体验验的活动动。67营销活活动4－开开盘尚尚品生生活体体验目的：：作为项项目销销售中中期的的重要要节点点，借借势国国庆节，成成为销销售的的一个个旺季季，通通过活活动聚聚集人人气，，同时时通过活活动增增强客客户对对项目目的品品质认认同感感及价价值感感，未未来生活活的憧憧憬感感。时间：：十月月一日日上午午；地点：：前广广场及及营销销中心心；相关配合合：礼仪公司司选取借借鉴丽晶晶国际。。内容为鸡鸡尾酒调调制表演演；现场场制作蛋蛋糕；前广场乒乒乓对垒垒；咖啡啡制作流流程表演演等可参参与及体体验本报告是是严格保保密的。。的活动。。主要销售售物料项目楼书折页手提袋纸杯直邮礼品咖啡吧单价20元/本1元/本本3元/个个0.5元元/个1元/本本平均10元/份份0.5万万-1万万元/月月数量3000份5000份5000个10000个6000份3000份6个月总价6万0.5万万1.5万万0.5万万0.6万万5万6万合计费用用：20万本报告是是严格保保密的。。68本报告是是严格保保密的。。69营销费用用项目物料活动（3次）广告牌围墙街区灯光光装饰灯光工程程报纸网络直邮＋消消费券＋＋短信分展场合计金额20万30万70万3万1万5万138万万36万4万20万327万万按照项目目均价5000元/平平方米计计算，按按照各项项宽松费费用估计计，项目目总销售售费用为为5万*5000*1.5％％＝375万，，获得50万的的机动费费用。商铺推广广思路幸福海岸岸模式先销售商商铺，后后销售住住宅好处：抢抢先用商商铺带给给客户未未来住宅购买买的良好好信心及及生活氛氛围；目标：迅迅速回笼笼资金；；适用市场场环境：：不成熟熟市场，，抢缇香名苑苑模式先销售住住宅，后后销售商商铺好处：住住宅的销销售带动动商家购购买信心，，最大化化实现商商业的市市场价值；；目标：实实现商业业价值最最大化；；适用市场场环境：：较成熟熟市场占市场空空白点，，风险大大悠然天地地模式先销售住住宅，进进入销售售尾盘期期后开始始销售商商铺好处：住住宅的销销售带动动商家购购买信心心，并““趁热打打铁”，，形成良良好的商铺铺销售；；目标：实实现商业业价值最最大化；；适用市场场环境：：较成熟熟市场本报告是是严格保保密的。。70项目模式商铺推广广思路本住宅、商商铺相辅辅相成模模式，类类似悠然然天地适用项目目：商场场与商铺铺并存，，租售并并举适用市场场环境：：存在市市场竞争争压力，，但是为为新兴市市场区域域适用目标标：实现现商业价价值最大大化具体操作作：住宅销售售前期，，协同世世联地产产工商部部注重商商场招商，，并配合合工程进进度积极极发布招招商进度度，举行签约约仪式，，对住宅宅及商铺铺销售进进行铺垫垫；借助住宅宅销售，，商铺与与住宅同同期认筹筹（8月月20日），根根据认筹筹量确定定解筹时时间，初初步定10月中上旬相关物料料准备：：商铺宣宣传折页页具体商业推广广计划另案案专提。本报告是是严格保保密的。。71汇报完毕毕。谢谢！本报告是是严格保保密的。。72神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。22:4622:4622:46:5022:46:50所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难难可可以以试试验验一一个个人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以显显出出非非常常的的气气节节;风平平浪浪静静的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驱驱竞竞胜胜。。命命运运的的铁铁拳拳击击中中要要害害的的时时候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能够够处处之之泰泰然然。。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:46:50在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:46:50在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们所认认识到的的是成功功者往往往经历了了更多的的失败，，只是他他们从失失败中站站起来并并继续向向前。22:46:5022:461月-23等待。我我将要在在这三块块基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百计计请一个个高招的的专家医医生，还还不如请请一个随随叫随到到且价格格便宜的的江湖郎郎中。是员工养养活了公公司。2023/1/522:46能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202310:46下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取取巧的的人。。10:46:50下下午午22:46:50质量是是维护护顾客客忠诚诚的最最好保保证。。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/522:461月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2322:46:50感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵阵决死哪哪管些许许伤痕，，向千年年老魔作作战，为为百代新新风斗争争。慷慨慨掷此身身。2023