某商业地产项目营销策划方案

寻找属于城市的中心，让中心为我们赢得财富！

中心=财富城市，我们生活的大社区在这个社区的中央生活意味着。。。。。。序：目录：第一部分：项目定位——找出市场的空白点第二部分：项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机第三部分：营销推广策略——创造并满足投资者的欲望第四部分：推广方式建议第五部分：结束语第一部分项目定位——找出市场的空白点项目概况一、项目名称：海悦广场二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米商铺个数共计374个三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路四、发展商：广源地产认知商业地产一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开发还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的命脉所在。四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。小结：开发商业地产必须遵循经营为重、招商先行的原则。市场营运部门的建立与功能发挥对商业地产来说是及其重要的。商业地产项目定位细分商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项目运作的灵魂。商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经营规模定位。

消费市场定位对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客户：一是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离又不开投资者；二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者；三是终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的意义。小结：对于海悦广场来说我们的终端消费者应该主要定位为海悦新都会、海悦花园、三正世纪豪门等周边近距离高档楼盘的住户。经营范围定位商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化经营路线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎他所处的经营环境来定。经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优势的经营项目。小结：对于海悦广场来说由于我们的终端消费者已经定位在周边高档楼盘的住户之中，所以我们的经营项目应该主要定位在周边楼盘住户的生活配套项目上，如：美容美发、干洗店、小超市、家政公司等等。经营规模定位并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费群体。小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。中央央生生活活区区意味味着着可可以以得得到到什什么么？？先天天决决定定着着后后天天血统统影影响响日日后后的的成成长长轨轨迹迹当然然不不仅仅仅仅意意味味着着等等价价交交换换意味味着着造造就就它它的的人人必必须须用用心心呵呵护护从事事实实出出发发，，寻寻找找定定位位的的立立足足点点………等价价交交换换：：位于于寮寮步步镇镇新新中中央央生生活活区区香香市市路路的的海海悦悦广广场场因因其其优优越越的的地地理理位位置置使使得得其其从从出出身身时时就就向向世世人人宣宣告告其其拥拥有有高高贵贵的的血血统统。。它它作作为为总总建建筑筑面面积积近近30000平方米的的商业地地产项目目，内部部硬件配配套设施施齐全。。占据寮寮步镇最最佳商业业位置而而使得其其身价倍倍增。周周边未来来消费人人群高达达30余万人。。但他没没有骄傲傲，您只只须万余余元就可可以轻松松拥有它它（下文文详细阐阐述）。。关于数据据背后的的思考：品牌知名名度与忠忠诚度营运管理理产品的魅魅力一流的营营销经验验……城市发展提纯纯交通提纯环境提纯市政提纯浏览一下项目目的财富内部基因外部环境城市发展提纯纯现代人对生活活品质要求越越来越高，人人们的消费观观念也在改变变，所以“体体验经济”应应运而生。交通提纯成熟的社区、、笔直的大道道，来去畅通通无阻。环境提纯极大且稳定的的消费群体必必然提升项目目价值。小结：我们有理由相相信，可以用用海悦广场在在寮步建立一一个寮步从来来没有的——大型一站式消消费场所！完善市政配套套必将出现在在城市的中央央，城市的中央必必将拥有完善善的市政配套套。市政提纯市场定位+消费者心理定定位及具潜力的商商业地产项目定位：有资本追求财财富的一群市场定位消费者定位项目定位归结结东莞·寮步唯一一站式的的大型购物广广场项目集成项目集成项目推广项目策划目标客户分类商家确定投资客确定项目招商项目规划第二部分项目SWOT分析——趋利避害、寻寻求契机项目SWOT分析1.1优势分析（S）交通优势项目规模优势势地理位置优势势1.2劣势分析（W）周边人气不旺旺前期招商失败败当前周边商业业气氛较淡竞争对手的存存在1.3机会分析（（O）周边高档楼楼盘的开发发销售必然然带动周边边的人气攀攀升，拉动动高消费。。1.4威胁分析（（T）市场供应量量膨胀，商商业项目局局部有泡沫沫优劣势分析析总结：优势利用：：交通优势方方面的诉求求可以扩展展本项目的的目标客户户群体，达达到最大限限度地深挖挖项目优势势。项目规模方方面可以诉诉求为““寮步镇至至大型、购购物环境最最舒适的广广场”。地理位置发发展潜力的的重点诉求求可以树立立较有实力力客户的信信心。劣势势应应对对：：周边边人人气气不不旺旺及及当当前前周周边边商商业业气气氛氛较较淡淡的的应应对对———争取取主主力力商商家家进进驻驻，，树树立立小小商商家家信信心心。。前期期招招商商失失败败的的应应对对———招商商部部周周围围多多做做彩彩旗旗、、气气球球等等烘烘托托火火爆爆气气氛氛的的宣宣传传品品。。变变更更原原有有的的招招商商策策略略，，将将品品牌牌商商家家与与投投资资客客并并重重招招商商。。竞争争对对手手存存在在的的应应对对———变更更招招商商策策略略，，不不与与竞竞争争对对手手发发生生正正面面冲冲突突，，避避免免恶恶性性竞竞争争。。机会会利利用用：：强烈烈诉诉求求周周边边高高档档住住宅宅楼楼盘盘必必将将带带动动未未来来的的人人气气及及消消费费力力，，争争取取住住宅宅部部分分早早日日交交楼楼、、提提高高入入住住率率以以增增加加人人气气。。威胁胁规规避避：：以适适当当的的优优惠惠条条件件引引进进有有号号召召力力的的主主力力商商家家，，奠奠定定寮寮步步商商业业第第一一城城的的地地位位，，带带动动小小商商家家进进场场经经营营。。成成立立营营运运部部门门做做好好市市场场营营运运管管理理，，提提高高项项目目竞竞争争力力。。机会会威威胁胁分分析析总总结结：：第三三部部分分营销销推推广广策策略略：：创创造造并并满满足足投投资资者者的的欲欲望望我们们深深知知，，我我们们创创造造的的是是投投资资者者欲欲望望的的依依归归，，但如如何何让让投投资资者者也也从从内内心心产产生生共共鸣鸣与与认认同同，，其间间的的纽纽带带便便是是我我们们的的营营销销与与推推广广———当投投资资的的欲欲望望属属于于一一个个人人，，满满足足它它只只能能导导致致一一个个人人的的投投资资，，当投投资资的的欲欲望望属属于于一一群群人人，，满满足足它它只只能能导导致致一一群群人人的的投投资资，，当欲欲望望属属于于整整个个城城市市，，满满足足它它必必然然将将带带来来整整个个城城市市的的追追随随。。推广广目目的的：：让海海悦悦广广场场满满足足整整个个城城市市投投资资者者的的投投资资欲欲望望，，本项目推推广切入入点之一一：利用用优越的的地理位位置、大大型的一一站式消消费商业业地产用用稳定而而高额的的投资回回报刺激激本案商商户群体体。目前东莞投投资型物业业销售的推推广主题，，往往围绕绕三个方面面：首先是是位置，其其次是风险险，再则是是投资回报报率。一般投资型型物业投资资者与使用用者相分离离，相信已已经成为商商业地产经经营者共识识。按照这这条线索，，剖析这三三种营销主主题，会发发现三种营营销主题全全部是围绕绕一个概念念来操作，，就是给消消费者信心心“投资本本项目必定定有稳定、、高额回报报”。以位置作为为推广主题题，无非表表达这样的的意思：这这么好的位位置，你以以后必将有有较好的回回报。推广切入点点推广切入点点本项目推广广切入点之之二：利用用未来必将将出现的大大量、稳定定的消费者者刺激本案商户，，巨大的消消费潜力必必将带来无无限的商机机。本项目周边边大量的高高素质住宅宅项目均以以开盘销售售，业绩不不菲。意味味着本项目目周边未来来的消费群群体的现实实存在。作作为商业项项目开发资资源的主前前提我们已已完全具备备。现阶段我们们要面对的的问题是如如何增强投投资客的信信心媒介投放策策略收尾清盘期时间报纸活动电视户外DM直邮手机短信形象树立期期强销期2007年2月—2007年5月2007年5月—11月2007年11月—一、广告第一阶段：：形象建立立期（（2007年2月——2007年5月）传播思路前期推广的的作用是为为吸引大众众对项目的的注意，同同样有效的的区分市场场，形成独独立的、个个性化的形形象支持。。形象必须须符合项目目定位，告告之海悦广广场强式出出台。实施1、从2月中旬开始始逐步建立立海悦广场场之形象。。主要选择择传播通道道为报纸。。数量为四四期，间隔隔基本为一一星期一款款。2、现场包装装基本实施施，导示、、路牌、道道旗等全部部完工。3、开盘前，，将有一款款开盘告之之广告，结结合部分相相关报道、、软文。4、开盘前选选用电视媒媒体发布该该项目形象象广告。5、开盘，采采用整本广广告进行渲渲染，聚集集人气。采用媒体以以夹《东莞日报》《南方都市报报》派送报纸\单张}为主。广告推广阶阶段策略第二阶段：：强销期（（2007年5月——2007年11月）传播思路目的：巩固固品牌形象象，引发偏偏好，刺激激购买。实施广告形式以以报纸、DM直邮、户外外、电视等等。另在国家法法定大型节节假日期间间发布促销销广告广告推广阶阶段策略第三阶段：：收尾期（（2007年11月——）传播思路目的：完成成销售计划划，提升业业界口碑。。实施1、推出全景景广告，进进一步提升升楼盘美誉誉度2、典型客户户口碑效应应3、完善的售售后服务效效应培养典型客客户，为部部分商家的的入住感受受进行宣传传报道。讲讲述他们投投资的故事事，讲述他他们为什么么选择海悦悦广场，可可以充分阐阐述海悦广广场的新优优势。启动动客户营销销就是要将将利益返还还给客户，，让客户告告诉客户项项目的口碑碑。广告推广阶阶段策略广告1主标题：《新资本论》第一章——当一个投资资地点已为为世人所瞩瞩目时，决决断是第一一法则。副标题：海海悦广场值值得看一看看正文：没有有一个人能能断言什么么样的地产产真正值得得投资，不不过聪明的的投资者,总会对比20年前的东莞莞、20年后的东莞莞。（图）海悦悦广场：中中央生活社社区，巨大大的消费潜潜力，必将将使您的投投资获得稳稳定、高额额的回报。。广告主题主标题：《新资本论》第二章——永远没有完完美的投资资切入点，，我们需要要的是准确确的投资区区间。副标题：发发现投资黄黄金通道！！（图）无从从选择——发现海悦广广场——完善的配套套————较高回报率率————投资零风险险——尽享完善物物业服务——轻松获取投投资回报广告2广告主题主标题：《新资本论》第三章——千万不要藐藐视无形资资产的存在在价值。副标题：没没有虚空，，一切都是是实实在在在的资本。。正文：真正正的无形资资产不是虚虚无的概念念，它虽然然不具备独独立的实体体，但可依依助有形资资产创造巨巨大的经济济价值，有有时候，这这才是致胜胜的关键。。（图）海悦悦广场——未来中央生生活社区，，你还犹豫豫什么？广告3广告主题主标题：《新资本论》第四章——我们都知道道用未来的的资本来消消费现在，，投资的时时候，不妨妨逆向思维维。副标题：关关注现在，，不如投资资未来！正文：‘‘海悦广广场’未未来中央央生活社社区、潜潜在的巨巨大消费费潜力、、完善的的商业配配套，进进而带来来无可限限量的浩浩荡商机机。看来来，用现现在的资资本投资资‘海悦悦广场’’的未来来，是一一件再好好不过的的事情了了。广告4广告主题题6、员工架架构根据该项项目的规规模、招招商任务务及市场场状况，，本公司司在人员员配置上上规定如如下：1、经理一一名2、跟盘策策划师一一名3、招商员员五名9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。21:21:1021:21:1021:211/5/20239:21:10PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:21:1021:21Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:21:1021:21:1021:21Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2321:21:1021:21:10January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20239:21:10下午21:21:101月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月239:21下下午午1月月-2321:21January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/521:21:1021:21:1005January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。9:21:10下下午9:21下下午21:21:101月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:21:1021:21:1021:211/5/20239:21:10PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月-2321:21:1021:21Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:21:1021:21:1021:21Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2321:21:1021:21:10January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20239:21:11下午21:21:111月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月239:21下午午1月-2321:21January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/521:21:1121:21:1105January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。9:21:11下下午9:21下下午21:21:111月-239、杨柳散散和风