某房地产项目整体营销策略报告

中耀地产、红旗河沟项目整体营销策略报告市场营销部ChongQing.06.2012目录指引营销环境研判Part1Part2Part3项目价值解读项目开发目标Part4项目定位Part5营销策略及执行营销环境研判/宏观形势总结Part1经济成长性总体经济发展稳定，重庆城市经济成长性向好，商务需求随之增加；投资产业结构第三产业快速发展直接刺激写字楼需求释放；投资的持续稳定增加，城市建设升级，本区域将成为商务环境由此受益；各项政策写字楼受到限购等政策影响相对住宅产品要小；宏观条件向好，为写字楼开发提供了良好的经济条件，为写字楼潜在需求释放提供基础。营销环境研判/市场供需总结Part11、从市场供应来看，2012~2015年，主城写字楼供应量高达1163万平米（建面）,年均供应290万方，预计4年内写字楼需求将达到1200万㎡，供需总量基本持平。2013年将是是写字楼放量的爆发期，2012年下半年市场供应比2013年预期供应要少。2、写字楼正在成为地产投资客的选择（高端居住物业、商业、写字间）的主力方向。3、产品差异化、地段增值潜力大、成长性区域的写字间物业将成为投资客群（贝蒙盘古为例）的投资主力战场。4、商务办公新增需求及改善性需求的首选地直指两江新区之城市功能版块区，江北嘴、观音桥区域、龙头寺-新牌坊商务带、北部新区EBD、北部新区金山商务圈，北部新区礼嘉组团，空港新城等。12123目前整个房地产市场面临持续调控，不明朗的市场走势使得客户观望情绪依然严重。目前重庆的写字楼市场比较被投资者看好，优质的商业地产更加彰显稀缺性。商业地产土地稀缺，目前重庆的商业地产用地多集中在城市规划发展的新区；且本项目地段特殊性将使本案备受亲睐。挑战机遇3市场受政策微调影响价格波动上扬，市场面临调整，直辖市、经济高速发展等利好仍然是行业发展强有力的支持，项目处于良好的大势中。观音桥片区可供开发项目和正在运作的项目使本案面临竞争；且未来开发的项目更加注重产品的品质和形象的建设。非综合体性质的单体项目，未来打造竞争力，对产品研发和营销推广提出来更高的要求；项目所在小区域形象较差，项目受到未拆迁楼宇未来规划的影响。本案面临的市场机遇和挑战总结项目价值解读Part2项目区位解读项目地块2.2项目相关指标2.3地块价值研判2.4项目价值点梳理2.52.1营销启示2.6项目区位解读/区域占位2.1项目位于两江新区江北核心位置，毗邻观音桥核心商圈，区域位置较为优越。当前该区域内商业写字楼销售都较重庆市场领先。

观音桥商圈属二重庆市中高档城市商业副中心，政治经济地位显著，目前商圈面积已达到126万平米，日均人流量40~80万人次；观音桥的发展将对本项目产生巨大影响。项目区位解读/区域商业2.1

项目区域2.5公里范围内商业配套较为齐全，大型商业及社区商业共计约55个，可经营面积约150万平方米。写字楼项目共计13个，建筑面积达87.8万平方米。配套完善，商业氛围浓厚。项目地块2.2项目交通方便，通达性强，周边道路建设以及配套设施都较为完善；但受到未拆迁旧楼房影响，周边形象不佳；临近的支路（黄色标记线条）条件较差，道路常有占道停车情况。因此项目在设计上要考虑好未来车库的进出口位置，以及地面临时停车位的选址。项目地块区域位置优越，地块稀缺。各种指标限定相对较少，项目规划灵活性强。项目周边交通和配套的优势对项目影响显著。地块规划指标2.3项目属于小型项目，有写字楼和商业；从控制成本的角度出发，建议将商业和写字楼均进行销售；在推广上更加注重媒介选择的针对性。地块价值研判2.4适合以地段段价值增长长型商业项项目的开发发地段环境交通资源周边道路建建设和配套套设施相对对比较完善善；周边有有大量的待待拆迁旧多多层建筑，，未来商业业发展潜力力较大；适适宜商业物物业的开发发。有多条公交交先通达全全城，项目目200米附近有通通往大重庆庆的长途汽汽车站；300内即为红旗旗河沟轻轨轨站，交通通优势明显显。项目指标限限定较少，，项目规划划较灵活；；周围2.5公里范围内内配套较为为齐全；写写字楼和大大型商业一一应俱全。。位于重庆中中央商务区区，江北核核心位置，，观音桥第第三商圈上上，毗邻观观音桥传统统中心商圈圈，该区域域写字楼销销售领先于于重庆整体体市场。核心价值点点：成长型地段段、创新新型产品、低总价价门槛土地价值产品价值地段：位于于江北核心心，地段稀稀缺规模：体量量较小，规规划灵活配套：交通通便利，商商业氛围浓浓厚，各项项配套设施施完善。外立面：富富有创意而而又具有色色层高：5.1米的可可变层高面积：单层层面积适中中，约600平配置：双轿轿厢电梯；；派梯系统统；精装大大堂观音桥未来来的潜力新新商圈产品打造富富有特色配套齐全，，租金回报报较高具有良好的的昭示效果果增加产品的的附加值总价低，投投资门槛不不高精研产品配配套，增加加使用效用用项目价值点梳理2.5赠送：超高高赠送面积积，阳台绿绿化打造产品创新，，生态办公公，灵活运运用项目出路-----营销启示2.6本项目属于于地段和差差异化产品品有机结合合为竞争优优势的小型型项目营销启示吸引人气：：媒介以渠渠道深耕和和小众媒介介为主，有有的放矢推广诉求：：观音桥商商圈第三极极首个项目目、升值潜潜力、产品品优势销售组织：：灵活销售售、大胆甄甄客、低总总价平价入入市项目开发目标Part3平稳变现、、树立市场形形象速度6个月，1.6亿价格写字楼13000元/平米，商业均价26000元/平米品牌公司首个项目，确保成功开发的同时初步树立市场形象写字楼可售售：预计9280-两个公司司自用面2层）=7280平米；项目可售商商业：预计计商铺7118+商场1200=8218平米；（详详细可售面面积待设计计院完成设设计方案后后可定）车位由于数数量较少且且项目入驻驻需要时间间，将车位位放在项目目后期销售售或者交付付物业后租租赁；项目开盘6个月内完成成写字楼去去化90%(前三月去去化50%,后三月月去化30%)，前前六个月商商铺去化40%,全年完成成商业去化化；项目定位Part4项目定位推推导项目形象定位4.2项目产品定位4.3项目客群定位4.44.1项目定位推导Part4.1用地段来吸引客户用规划来强化升值潜力强化自身产品优势用精准化营销来有效诠释地块区域条件优越成熟，区内地块稀缺；；地块地势平坦，项目体量居小，规划灵活；通达各区域便捷，交通条件优越；周边可利用资源丰富，对项目影响显著；观音桥区域同类产品供应量小，竞争压力在区域内较小；优势——Strength劣势——Weak项目和开发商较小，开发经验不占优势；直达项目道路条件不佳，环境较差；地块附近大量未拆迁老房，影响项目形象；项目周边未来地块开发权占未确定，项目的规划设计会受到周边未拆迁楼宇影响；城市以及两江新区的建设，未来该区域的租赁市场保障；项目所在地已经纳入观音桥第三大商圈，将在未来集中改造，具有市场前景；项目开发周期较短，因此项目有机会再最好时机入市，使得利润最大化；机会——Opportunity威胁——ThreatenSO战略WO战略应重点突出项目的区域价值，地段增长稀缺价值；建筑外立面设计和产品设计鲜明特色；项目有条件等待和选择最佳时机入市；项目在设计上和未来定价上考虑一户一层策略，使目标市场更为准确。项目须打造中高端形象，颠覆小片区贫民窟形象；从项目规划设计上，把周边老房影响降到最低；在未来物业管理方面要拔高，从而弥补先天不足；把握好入市时机；

以区域规划为引导，改善区域印象；把握项目的时效性，利用地块稀缺优势，吸引投资者关注。通过形象建立与产品优势来达成性价比竞争优势；宣传上要讲求精细化营销，打破所在地的局限性；品质建设上力求上游，走精细化产品路线，扬长避短；项目在规划设计上要重点考虑地面车位规划，以有效改善目前乱停现象；WT战略ST战略政策和市场场对本项目目客户的心心理会构成成一定的影影响未来周边开开发项目更更加注重品品质和形象象建设；未来观音桥桥可供开发发项目和现现正运作项项目将对本本案造成影影响；本案小片区区形象不佳佳，易影响响项目档次次；作为本项目目，我们当当然应该清清醒地看到到诸如：1、市场环境境不够明朗朗；2、地块环境境不佳，形形象较差；；3、企业品牌牌影响力小小等风险因因素。但是我们也也必须看到到项目在地段质素、、规划优势势、产品可可塑性强等先天优势势方面存在在着巨大的创新新可能商业首先卖卖的是地段段，现有价价值和升值值潜力；其次是产品品；再其次是配配套；最后还有品品牌；以及，作为为物理属性性以外的附附加值。项目定位推导/swot小结Part4.1观音桥第三极极·智尊生态商务务空间观音桥第三极极智尊生态商务空间突出项目位于于江北观音桥桥的区域优势势第三极可以阐阐述出区域规规划来彰显升升值潜力突出了项目的的区位和规划划的优势生态即形容基基于项目大赠赠送面积上打打造的绿化系系统智尊用以形容容产品优势和和客户选择本本项目的明智智性本项目包含商商业、写字楼楼等商务业态态5.1米层高高可以形象说说明产客户在在运用上空间间感项目定位推导/项目整体定位Part4.1项目形象定位Part4.2公司在重庆市市市场的项目属于起始阶段段，项目周边边高品质楼盘盘不乏其数。。但作为观音音桥第三极的的红旗河沟现现在开发尚待待初始阶段，，虽然临近观观音桥，但目目前观音桥在在售的高品质质竞争产品稀稀少，即使有有部分在售项项目，但由于于价格等因素素现在销售不不理想，我司司在这样一个个时期进入，，以追随者的的角色在一定定时间段内以以高品质的产产品来树立区区域内的市场场形象。所以本项目定定位为——市市场追随者项目形象定位/追随项目Part4.2追随的项目———贝蒙盘古古（多次开盘盘售罄）产品设计推陈陈出新，生态态、低密度、、观景办公;办公楼配备独独立休闲花园园、空中景观观走廊，大面面积的办公绿绿化，产品在在市场倍受追追捧，销售价价格及销售速速度都高于同同区域其他商商业写字楼产产品。概念上：首次提出多层独栋办公公，企业圈层层集群商务平平台；规划上：2.0的超低低容积率，40%的建筑筑密度，以洋洋房标准去做做写字楼，同同时结合建筑筑立面形成多多元化的建筑筑形象；产品上：露台+连廊，，赠送面积大大，单层最多多赠送可以达达到30%，，可绿化空间间大；推广上：围绕低密度、生态、、车位足、电电梯快为要点，卖点点和出街内容容更加务实；；销售上：可整层可单间间销售，分户户主力区间170-240平米；项目形象定位/追随项目Part4.2项目形象定位/形象定位的实现Part4.2本项目定位为为——市场追追随者形象定位实施施的效果：让客户知道本本项目是位于于重庆江北核核心区域观音音桥商圈，认认知到产品由由区域和未来来规划带来的的升值潜力；；认知到由创创新产品带来来的高品质和和高性价比。。中耀地产中耀地产项目产品定位/客户需求角度推导Part4.3贝蒙盘古热销销原因客户喜好1、具备了两两江新区的地地域优势；2、整体规划划上的优势，，配套完善，，独立性强；；3、产品赠送送面积多；产产品设计推陈陈出新，生态态、低密度、、观景办公；；4、整层主力力面积约700平米，面面积来控制总总价；1、地段佳能预预计带来升值值空间；2、相关配套套设施完善，，使用便利；；3、产品具有有创新因素，，拥有较多的的赠送面积等等；4、面积适中中，投资和自自用门槛不高高；本案由于规模模的限制，规规模和规划上上的劣势主要要由在产品优优势和地段优优势来弥补项目产品差异化的打造体现在每层都有大面积的赠送空间；项目产品定位/产品打造方向Part4.3外形及物业配配比1、做出漂亮的的大堂来提升升档次；2、富有特色色的建筑物入入口；3、国际品牌牌标志，国内内价格的电梯梯，精装电梯梯；4、设立派梯梯系统；5、具有差异异化又上档次次的产品外形形来树立形象象；7、增加绿化化空间和赠送送面积；8、5.1米米层高设计，，空间上便于于使用；9、单层面积积适中，从而而利于控制总总价和整层销销售；产品设计突出出特点5-19楼写字楼1-4楼商业业商业主入口项目产品定位/硬件提升建议Part4.3项目产品定位/软件配置（物管建议）Part4.3写字楼软件配配置建议：知知名物业公司司提优质供常常规服务的同同时提供多项项增值服务；；良好的软件件配置也是日日益增长的客客户需求关注注的重点，也也是在未来的的营销推广中中的一个很好好的卖点。聘请国际知名名物业管理公公司做项目的的物业管理或或物业顾问常规物管服务①安保②保洁入户大堂安保设置（形象岗，访客预约、登记等）定时或不定时保安巡逻定期或不定期消防检查……每天公共空间保洁服务人流量的空间（大堂、厕所、电梯厅及电梯等）不定时保洁服务办公空间定期保洁服务……项目产品定位/写字楼标准层建议Part4.3写字楼首层建筑面积约为800平米；楼层越高，单层建筑面积越小，面积赠送率越高，单层赠送面积约为5%-35%；顶楼面积最小约250平米；建议每层的单间面积区隔为180-250平米。约50米约16米电梯井赠送绿化阳台过道；宽度2米7米7米消防楼梯项目产品定位/商业标准层建议Part4.3独立门市独立门市写字楼入户大大堂5米16米5米77米货梯物管办公室商场入口扶梯写字楼底座商商业共4层商业建筑共2层商业建筑共4层超市入口投资型自用型市区客户非市区及外地地客户客户范围客户类型客户需求注重地段的稀稀缺性和规划划中未来的升升值潜力、看看重未来规划划和商业业态态投资带来的的升值物业的高性价价比、产品的的高品质、物物业等周边配配套服务的完完善性营销侧重点观音桥地段、、规划中第三三商圈、超前前设计的高品品质产品产品优良、总总价偏低、物物业管理、交交通及配套设设施项目客群定位Part4.4项目客群定位/客户定位总结Part4.4项目写字楼客客户定位项目商业客户户定位中高等投资群群体看重的是是项目未来的的发展空间，，所以只要能能给予这些投投资者足够的的信心就能促促使他们购买买产品；而本项目的的单层面积适适中，总价适适中，满足了了本土有实力力的中小企业业自用需求；；这两类客户户群体对区域域内项目十分分关注，他们们是我们的核核心客户群体体。中等投资客户户和区县的投投资客户为了了更多的为投投资需求；项项目地段和产产品符合中等等投资客户关关于物业升值值的需求和区区县投资客户户进城投资主主城核心区域域的需求，因因此这两类客客户是我们的的重要客户。。(若项目做高端端客户市场。。我司缺乏如如此类型的客客户资源和招招商环境)大多数的客户户对物管服务务水平；租金金价格水平；；区域交通通通畅，停车位位充足等都有有较高的标准准；因此这几几项也是我们们产品打造中中应该重点关关注的方面。。中小型企业的自用需求和重庆市区的中高等投资客户中等投资客户和重庆区县投资客户低等投资客户和市外投资客户区域原有客户的投资需求区县和市外投资客户餐饮、酒店、健身休闲等对面积需求较大的客户整体营销策略略及执行Part5销策略指导原则推售策略5.2销售执行5.3形象策略及执行5.4推广策略5.55.1推广执行5.6费用预算5.7项目营销背景景总结我们卖的是核核心商圈首个个生态办公空空间项目核心价值值点核心客户需求求点竞争市场诉求求1、稀缺的地段段优势2、升值潜力大大3、周边配套套齐全4、公交轻轨轨交通发达5、较大面积积赠送空间6、5.1米米层高7、绿色阳台台生态办公8、丰富产品品配置1、价格便宜2、交通便利3、产品品质高高4、升值空间大大1、大区域价值值2、小地段潜力力3、产品上卖赠赠送面积4、概念上讲生生态办公5、销售上灵灵活变通6、推广形式式更加创新7、务实的展展现配套开发商目标战战略1、项目成功开开发，平稳变变现2、树立项目和和公司的市场场影响力总体原则：坚持“观音桥桥第三极·智尊生态商务务空间”的定定位坚持挖掘项目目的区域价值值价值坚持挖掘项目目地块规划的的升值价值坚持挖掘项目目产品溢价价价值定位：准确定定位——明确价值营销：精确制制导——突出卖点推广：有的放放矢——小众营销营销要点：营销策略指导原则Part5.1预期售价较低低，性价比高高所以，前期推推盘平价入市市，促使项目目受到市场热热烈追捧的，，只有这样才才可能克服项项目缺陷条件件同时，为了实实现整体销售售利润，所以以必须在后期期结合市场反反应逐步提高高售价大幅推盘，逐逐步小幅提价价加强宣传，每每批推盘规模模适中，务必必实现热销；；前期以较为实实惠的价格吸吸引人气，形形成人气后，，小幅提价，，保持受市场场追捧不断升升值的口碑，，在前期积累累客户基础上上促成商铺的的销售。推售策略/推盘策略Part5.2策略总线：渐进式、持续续的形象和产产品传播；配配合节点重点点营销；以分分批推售来延延长产品线；；通过分批推推售来扩大客客户群，保持持增值。1、在销售中尽尽可能将写字字楼化零为整整销售，在实实际的销售中中可将商铺化化整为零销售售；低楼层写写字楼先入市市进行客户积积累；高楼层层写字楼用于于溢价和配合合促成商业销销售。2、将项目分为为三批次入市市，写字楼每每5楼为一批批次，商业和和写字楼分开开入市；尽可能将高层层资源较好的的写字楼整层层销售，低楼楼层写字楼主主打分户销售售；首批次为5-9楼写字楼楼入市，二批批次为10-14层写字字楼和商业出出售；三批次次15-19楼写字楼出出售和商业持持续销售；车位待三批次次写字楼入市市后再销售更更能达成溢价价。3、通过不同的的产品来进行行不断客户积积累；通过持持续的客户积积累来进行单单个客户的挖挖掘，从而保保持项目的持持续增值。4、开盘配合合充分的客户户积淀和局部部现场展示；；此后，通过过分阶段现场场展示，争取取价值最大化化的价格策略略。（写字楼两家家公司自用大大约有1600平米，建议以以低楼层写字字楼作为公司司自用楼层））推售策略/推盘策略Part5.2推售策略/价格策略Part5.2土地成本+建安成本=6000元/㎡普通写字楼产产品基础配套套成本=X元/㎡我们建议本项项目采用的配配套成本=X+Y元/㎡,税费1500元/㎡即本项目总成成本=(6000+X+Y+1500)*23798㎡㎡以上成本的基基础上，为了了实现开盘均均价30%的利润润率，，项目目均价价（7500+X+Y)/0.7元/㎡㎡均价建建议：：1楼商商业均均价：：4万万元/㎡㎡，2-3楼均均价：：2万万元/㎡㎡；整体体均价价：2.6万元元/㎡㎡参考贝贝蒙盘盘古价价格单单层面面积700平米米，赠赠送面面积35%，销销售均均价17500；由由此可可得出出实得得均价价为12800元/平米米；建建议本本项目目实得得面积积均价价为13000元/平米米。推售策略/市场比较法价格制定Part5.2市场比比较：：单位：：元/m2参照重重庆甲甲级写写字楼楼（协协信中中心））近年年来价价格增增长：：本项目目写字字楼明明年面面世均均价实实得价价格12500--13300元/m2左右，（均均价13000元/m2）；商业面面积全全部用用于销销售，，均价价为26000元/m2左右销售执行/优惠政策Part5.3市场上上主要要写字字楼楼楼盘的的折扣扣区间间最少少2个点，，最多多12个点优优惠；；在支支付方方式折折扣上上几乎乎都是是按揭揭99折，分分为一一次性性客户户、分分期客客户、、按揭揭客户户三种种付款款方式式。销售执行/客户甄别政策Part5.3甄别政政策说说明：：1、客户户凭10万元资资金证证明即即可免免费办办理本本项目目的VIP卡，VIP可作为为选房房和升升级凭凭证。。2、在项项目开开盘前前举办办活动动，客客户到到访即即可享享受相相应的的折扣扣；3、二次次甄别别属于于比较较严格格的甄甄别方方式，，客户户缴5万元即即可享享受开开盘选选房额额外2%优惠；；4、开盘盘选房房;开盘起起到选选房和和缴纳纳首付付款的的作用用，开开盘之之日告告知客客户当当日内内签约约便可可享受受2%折扣（（便于于及时时签约约回款款）。。形象策略及执行/平面调性参考Part5.4VI设计彰彰显项项目调调性和和品质质感，，视觉觉感官官达到到耳目目一新新，建建议以以相对对较为为深色色（深深灰色色和绿绿色））的颜颜色作作为主主色。。中耀地地产产深灰色色--优雅、、高贵贵、内内敛绿色--体现现项目目生态态办公公特点点形象策略及执行/开盘前营销节点铺排Part5.41、形象象、调调性导导入客户积积累2、蓄势势:引发关关注3、开盘盘销售售7月9月中旬旬6月推广筹筹备期期释放价价格区区间销售中中心开开放一期开开盘上上市阶段形象策策略阶阶段目目标注：时时间节节点根根据工工程进进度等等实际际情况况另行行确定定3、为下下批次次树立立调性性2、项目目价值值传递递（卖卖点诉诉求））1、精神神诱因因、财财富诱诱因树树立调调性（（形象象阶段段）1、巅峰峰盛宴宴·观音桥桥第三三极的的崛起起主推广广语2、观音音桥首首席洋洋房办办公空空间3、你就就要错错过一一个好好机会会开始办办卡11月3日8月上旬旬★★办卡首首次升升级房交会会前达达到预预售条条件10月房交交会开开始收收诚意意金广告公公司洽洽谈装饰公公司洽洽谈制作公公司洽洽谈广广告媒媒体洽洽谈活活动公公司洽洽谈合作单单位签签约销售团团队培培训售楼部部装修修销售物物料制制作售楼部部开放放筹备备物业公公司洽洽谈大客户户选房房首次车车贴再次车车贴开始派派单推广启启动前提：：完成项项目设设计；；确确定项项目资资金计计划房交会会开盘签签约公关活活动中耀在在渝首首个项项目，，千万万豪礼礼全城城放送送（车车贴+油卡卡+优优惠））港澳游游活动动持续续开展展形象策略及执行/物料建议Part5.4项目销销售中中心的的硬件件包装装，包包括楼楼书、、图纸纸等能能够展展示项项目独独特品品质和和高端端气质质的用用品。。主要包包括：：纸巾巾盒、、手提提袋、、纸杯杯、档档案袋袋、DM、海报报、笔笔记本本楼书书、设设计图图、ipad（置业业顾问问用））、看看板、、墙体体电视视等、、形象象展示示区、、要求求设计计风格格与项项目相相匹配配，并并且具具有一一致的的图案案色彩彩和项项目标标识。。触摸式式电子子楼书书形象策略及执行/软件包装建议Part5.4销售中中心软软件形形象包包装——主要体体现在在销售售人员员的素素质以以及相相关接接待礼礼仪等等方面面销售中中心的的包装装不仅仅体现现在硬硬件的的包装装，也也体现现在软软件的的包装装上，，主要要表现现方面面是接接待人人员的的语言言、接接待礼礼仪等等方面面全面面提高高销售售人员员形象象、服服务人人员素素质，，有利利于提提高项项目高高端品品质。。售楼部部门口口增加加保安安以示示尊贵贵感；；形象策略及执行/项目现场包装建议Part5.4现场包包装体体现在在以下下方面面：1、现场场围挡挡包装装，围围挡设设计要要具有有良好好的展展示效效果，，安装装要起起到遮遮挡的的同时时也要要良好好的展展示项项目形形象（（围挡挡内容容为：：规划划优势势、地地段优优势、、产品品优势势、物物管优优势、、配套套优势势等））2、要在在项目目启动动后联联合相相关部部门清清理门门前的的乱停停乱放放车辆辆；3、项目目楼宇宇上布布置楼楼宇拉拉幕广广告，，发光光字体体展示示，（主要要为商商铺持持续销销售推推广））4、现场场不设设立样样板房房；结合项项目规规模小小的特特点，，在媒媒体选选择上上做到到“小小投入入，大大回报报”效效果；；讲求求精准准营销销推广策略Part5.5广泛传传播，，树立立形象象渠道深深耕，，圈层层营销销灵活变变通，，创新新营销销集中投投放，，精准准打击击在节假假日和和其他他合适适节点点进行行核心心区域域的派派单和和拜访访等渠渠道工工作已有客客户入入手，，进行行深挖挖跟进进从合作作单位位、机机关部部门等等多方方渠道道入手手开展展客户户拓展展充分利利用各各种营营销手手段，，以网网络营营销为为龙头头，其其他小小众媒媒体为为主来来开展展全面面渗透透的策策略推广广策策略略树立立项项目目形形象象，，做做大大产产品品价价值值，，““高高调调营营销销，，低低调调价价格格””低低于于客客户户预预期期的的价价格格来来狠狠抓抓客客户户推广策略/传播方式Part5.5立体体宣宣传传的的五五点点：：售售楼楼部部、、现现场场户户外外、、媒媒体体、、渠渠道道，，活活动动营营销销一一线线贯贯穿穿“五点点一一线线””整整合合传传播播方方式式：：现场户外渠道活动媒体售楼部1、售售楼楼部部更更加加具具有有昭昭示示性性；；2、现现场场户户外外位位于于主主干干道道，，天天生生的的户户外外招招牌牌；；3、小小众众媒媒体体为为主主，，节节点点性性全全面面推推广广的的媒媒体体策策略略；；4、扬扬弃弃传传统统的的坐坐店店式式销销售售，，讲讲究究走走出出去去、、请请进进来来，，大大客客户户拓拓展展、、关关系系营营销销、、转转介介有有奖奖、、巡巡展展、、派派单单（（项项目目售售房房部部开开放放前前2周开开始始，，每每周周均均由由小小蜜蜜蜂蜂外外出出派派单单）），，拜拜访访工工作作；；5、围围绕绕阶阶段段性性的的活活动动营营销销动动线线配配合合五五大大传传播播重重点点形形成成本本项项目目的的销销售售浪浪潮潮，，形形成成对对目目标标客客户户的的立立体体围围合合，，精精确确点点杀杀。。项目目特特征征决决定定了了线线下下渠道道为推推广广重重点点。。推广策略/媒介选择Part5.5网络络轿厢厢行销销重点点特色色活活动动售楼楼部部短信信报纸纸直邮邮DM印刷刷品品补充充房交交会会、、传播播方方式式/渠道道次重重点点拓展展重点点拓拓展展多多渠渠道道网网络络营营销销，，形形成成泛泛效效应应；；大量量运运用用小小众众媒媒体体：：直直邮邮DM、手手机机短短信信、、轿轿厢厢、、等等形形成成宣宣传传气气势势，，传传递递信信息息。。配合合主主要要推推广广节节点点，，运运用用系系列列报报广广、、网网络络等等媒媒体体适适度度炒炒作作。。参加加房房交交会会，，制制作作高高品品质质特特色色楼楼书书，，针针对对产产品品宣宣传传，，彰彰显显项项目目价价值值和和品品质质。。特色色活活动动营营销销（（车车贴贴，，豪豪礼礼相相送送，，港港澳澳游游等等聚聚人人气气））利用用巡巡展展、、派派单单、、拜拜访访、、团团购购、、转转介介等等渠渠道道推推广广销销售售项项目目。。推广执行/推广节点安排Part5.62012.6月8月上上旬旬销售售中中心心开开放放开始始办办卡卡首批批车车贴贴活活动动房交交会会开开始始选选房房形象象导导入入期期强势推广广期推广强度11月3日首期开开盘签约约预热期7月推广启启动大客户选选房9月初千万豪礼礼送活动动9月中旬升升级公关活动动释放价格格区间第二批次次车贴派单今年下半半年5-8月期间，，将陆续续有5-6个竞争楼楼盘面市市开放，，下半年年整体区区域内的的竞争是是非常激激烈的，，因此本本项目入入市时间间定为11月3日。。推广筹备备期9月初开开始渠道道拓展售楼部开开启后进进行港澳澳游活动动推广执行/开盘前营销策略总图Part5.611月3日开盘外卖场准准备、网网络预热热外卖场、、车贴、、软文炒炒作、网网络、印印刷品、、港澳游游活动11月10月9月8月7月6月5月活动、报报纸、楼楼宇户外外、网络络、轿厢厢、短信信、行行销、房房交会预热期（（蓄客期期）形象导入入期（形象铺铺垫）强势推广广期售房部开开放首次升级级时间项目阶段段关键节点点推广主题题主要诉求求媒体渠道道前期准备备开盘强销销期项目形象象展示；；项目核核心价值值点：地地段、第第三极、、产品、、配套巅峰盛宴宴·观音桥第第三极的的崛起项目核心心价值点点，售房房部和活活动信息息项目核心心价值点点，网络络营销活活动，升升级，开开盘热销销信息、、客户答答谢活动动信息观音桥首首席洋房房办公空空间（活活动）你就要错错过一个个好机会会直邮、报报纸、网网络、短短信、活活动、行行销大客户选选房豪礼相送送、开始始拓展渠渠道房交会派单开始始现场活动动释放价格格二次车贴贴活动推广筹备备推广启动动办卡选房售房部开开放首批批车贴活活动12月12月加推推广执行/展示的工程节点要求Part5.6上旬售房房部开放放1、形象、、调性导导入客户积累累2、蓄势:引发全城城关注3、强推期期11月1日6月7月盛大开盘盘阶段8月★项目户外外上墙4、持续销销售9月10月重要节点点：项目开工工；售房房部开放放；项目目围挡和和户外上上墙；开开盘预售售标准；；封顶。。12月加推房交会前前达到预预售条件件推广执行/线上推广的实施Part5.6开始办卡卡1、形象、、调性导导入客户积累累2、蓄势:引发关注注3、开盘销销售9月中旬升级活动动7月办卡首次次升级销售中心心开放8月初6月中旬项目启动动11月3日开盘，，12月加推阶段1、销售售中心开开放信息息包装、墙墙体户外外广告·调性和信信息点报纸·溢价和信信息点2、开盘盘信息1、区域认认知度诉诉求（外外卖场节节点）项目形象象调性、、产品诉诉求、项目卖卖点挖掘掘（活动动节点））产品卖点点、区域域卖点传传递3、项目开开盘信息息传递（（开盘节节点）直邮·信息点轿厢、网网络信息息点1、网络形形象调性性树立2、分众、、轿厢项项目卖点点挖掘产品卖点点、区域域卖点传传递3、项目开开盘信息息传递房交会开开始选房房1、项目卖卖点挖掘掘产品卖卖点、地地段卖点点传递2、项目开开盘信息息传递派单开始始★★车贴首批批次车贴二批批次释放价格格推广执行/线上媒介具象Part5.6推广执行/线下推广的实施Part5.61、形象、、调性导导入客户积累累2、蓄势:引发关注注3、开盘销销售7月6月中旬旬阶段★短信·信息点点·截流客客户DM派单·拜访·截流客客户展览（（江北北）1、接待待中心心开放放邀请请2、活动动举办办邀请请3、开盘盘邀请请1、项目目办卡卡首次次巡展展3、国庆庆节巡巡展1、接待待启动动信息息2、项目目调性性信息息3、项目目卖点点信息息4、活动动信息息5、开盘盘信息息2、中秋秋节巡巡展开始办办卡9月中旬旬升级活活动办卡首首次升升级销售中中心开开放8月初6月中旬旬项目启启动11月3日开盘盘，12月加推推房交会会开始始选房房派单开开始车贴首首批次次车贴二二批次次释放价价格推广执行/活动策略的实施Part5.61、形象象、调调性导导入客户积积累2、蓄势势:引发关关注3、开盘盘销售售7月下旬旬9月中旬旬7月升级活活动8月初6月中旬旬项目启启动阶段10月下旬旬诚意意金推广启启动★★形象调调性线线·引爆性性事件件产品价价值线线·渐进式式持续续活动策策略原原则：：引爆性性事件件与长长效性性事件件相结结合；；1、销售售中心心开放放3、开盘盘前客客户深深挖3、开盘盘后关关系营营销2、9月上旬旬升级级活动动1、8月初车车贴活活动2、二次次车贴贴活动动开始办办卡9月中旬旬办卡首首次升升级销售中中心开开放8月初6月中旬11月3日开盘，12月加推房交会开始始选房派单开始车贴首批次次车贴二批次次释放价格港澳游活动动（开盘前前港澳游活活动为吸引引客户；开开盘后港澳澳游活动用用于答谢客客户）中耀在渝首首盘，千万万豪礼全城城放送（来来访或办卡卡客户转介介可获得优优惠和油卡卡）推广执行/活动策略的具象Part5.6推广执行/渠道深耕Part5.6基于项目的的体量和营营销费用的的实际情况况，采用走走出去的渠渠道拓展在在节省营销销成本的同同时更好的的了解客户户需求，从从而完成产产品销售。。渠道深耕方方式：开发公司和和建筑公司司全员营销销开发报建等等有关政府府部门推介介和团购；；相关部门负负责人推荐荐；公司领导身身边资源的的大客户拜拜访；各大商会推推介和团购购；与高端汽车车4S店建建立异业联联盟；推广执行/渠道具象Part5.6建议在做渠渠道折扣和和奖励前提提是将已有有的折扣收收回一个点点（按时签签约折扣收收回一个点点）作为礼礼品费用和和推荐人奖奖励，给出出的团购优优惠和和老老带新优惠惠同为一个个点折扣；；1、开发公公司和建筑筑公司全员员营销：凡凡是公司员员工推荐购购买成交者者，年终绩绩效考核加加分；2、开发报报建等有关关政府部门门推介和团团购：进行行相关部门门的推荐并并给出该部部门客户1.5个点的特殊殊折扣；3、公司领导导身边资源源的大客户户拜访：公公司领导提提供资源，，置业顾问问进行送礼礼拜访和跟跟进；4、各大商会会推介和团团购：拜访访各商会负负责人，并并给出团购购折扣1个个点，负责责人转介成成交一组客客户奖励10000元；5、与高端汽汽车4S店店建立异业业联盟：洽洽谈合作，，互相摆放放宣传资料料或纸巾盒盒，互相提提供购买优优惠；营销费用建建议Part5.7考虑项目综综合因素，，建议总销销售额的6%，为保持项项目的溢价价和快销，，且本项目目体量较小小，开放周周期短；实实现快速回回现的销售售目标，建建议开盘前前营销费用用占项目一一期整体营营销费用的的70%左右。费用比例说说明：由于项目属属于小型项项目，项目目周期短，，预计开盘盘后6个月完成项项目清盘；；前期针对对的客户群群体比较高高端；因此此需要多种种媒体进行行宣传；加加大项目媒媒体宣传，，扩大受众众人群，后后期主要依依靠口碑营营销，将适适当减少媒媒体费用；；营销费用建建议/开盘前营销销费用分配配Part5.7营销费用建建议/持续销售期期营销费用用分配Part5.7谢谢9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:47:2922:47:2922:471/5/202310:47:29PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:47:2922:4