某房地产项目市场与定位报告

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司昌平二街项目市场分析与定位报告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1​REGALLLOYDS

（一）整体功能定位集“特色商业、高档酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的多功能城市综合体一、整体定位特色商业：项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性，周边主城区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机，并将与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最具人气的都市商圈；高档酒店：高档酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店服务式公寓：提供酒店服务的高档公寓，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜；多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升昌平现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。2​REGALLLOYDS

（二）物业类型及规模项目总规模：约4.3万建筑平米（地上3.7万建筑平米，地下：0.6万建筑平米）项目分物业类型规模：项目分物业类型规模建议商业2～2.5万平米酒店0.8～1万平米酒店服务式公寓0.8～1.5万平米总计4.3万平米一、整体定位3​REGALLLOYDS

1、商业总规模分析建议区域商业总规模容量＝区域人口总量×人均消费支出×商业平均利润率/（区域平均租金×核心商圈占比）其中：城镇人口：约14万（含高校学生），人均消费支出：9168元农村人口：约1万，人均消费支出：5365元商业平均利润率为：6％～10％区域平均租金取值为：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（区域商圈相对独立，且周边消费力偏低）区域商业总规模容量约为：15～17万平米一、整体定位4​REGALLLOYDS

区域商圈从现状及潜在竞争分析，将逐步分化出三个核心区域，本项目处于中心区位，结合区域居民的相对均衡分布的现状，各核心区域的商业空间吸引力相当，结合商业规模定位研究稳健性的原则，商圈内部各核心区域的商业规模容量取值均等，所以本项目区域商业的规模容量约为：5～5.5万平米结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求，区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求，本项目定位必须实现区域商业的中心地位，因此结合对商圈研究中中心点商业的规模占45％～55％的比重关系，本项目商业规模空间容量为：2～3万平米项目取值建议：考虑区域商业购买力水平相对偏低的特点，本项目作为定位为中高端形象品质的商业其规模容量从稳健性原则建议取相对小值，因此结合项目地块现状的特点，本项目商业规模上限建议为：2.5万平米左右一、整体定位5​REGALLLOYDS

2、酒店总规模分析建议按照区域现有酒店星级标准及经营状况，本项目定位于四星级酒店。根据区域现有酒店的客房数量和入住率情况，本项目酒店作为定位于商务会议，兼顾休闲度假的区域高星级酒店，结合昌平现有酒店市场的普遍规模，其客房数建议为：80～100间客房；按照行业标准，四星级酒店每自然间的面积为80~100平方米，因此本项目酒店总规模建议为：0.8～1万平米一、整体定位6​REGALLLOYDS

二、商业定位（一）商业主题精品购物广场，时尚动感街区关键词：精品

突显项目档次，营造昌平地标，建筑的精品和环境的精品时尚

项目定位于昌平的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。活力

项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势7​REGALLLOYDS

（二）业态类型及布局业态类型及布局建议：二、商业定位业态类型及布局建议楼层业态类型四层影院、休闲健身中心三层美食广场、数码娱乐城二层精品商业街一层地下一层超市8​REGALLLOYDS

（三）各业态定位建议1、超市二、商业定位1）规模确定昌平现有超市市场分析布局分析

昌平现有超市主要分布在以鼓楼南北街和政府街、府学路构成的十字线上，由于昌平卫星城城区范围有限，因此超市的布局相对较为集中；9​REGALLLOYDS

二、商业定位昌平现有超市市场分析规模分析

昌平现有的品牌连锁超市，营业面积大多为1000～2500平米左右，最大一般不超过3500平米。超市位置营业面积泰乐福第八分店西关三角地5号约3500平米京北美廉美超市政府街16号正在装修，装修后规模不详美廉美超市府学路，国泰百货西侧约2500平米物美超市鼓楼西街1号约2000平米新世纪超市鼓楼南街，新世纪商城一层约1000余平米华普超市阳光店府学路，阳光商厦一层约1500平米昌平主要超市规模一览：10​REGALLLOYDS

二、、商商业业定定位位昌平平现现有有超超市市市市场场分分析析现有品牌分析析目前昌平市场场上已有的超超市主要为内内资品牌，如如美廉美、物物美、泰乐福福、华普、小小白羊、世纪纪联华等，符符合“内资品品牌近年向郊郊区拓展的战战略布局””、以及“内内资品牌超市市进入北京远远郊区县的步步伐明显快于于外资品牌超超市”的普普遍战略发展展规律，同时时也表明，租租金高、郊区区客流量达不不到相应的规规模水平和进进货商品成本本偏高是外资资超市尚未进进入北京远郊郊区县的主要要原因。因此，现阶段段昌平这样的的卫星城，仍仍是内资知名名品牌连锁超超市重点考虑虑的发展区域域。经营状况分析析据现场实地调调查，昌平主主要超市的人人流量都比较较大，提袋率率很高，尤其其是节假日及及周末，表表明经营状况况均较好。同同时，随着人人均可支配收收入的逐年上上升，昌平人人越来越接受受价廉物美的的超市购物习习惯。11​REGALLLOYDS二、商业定位位超市经营商家家需求经营商家超市类型营业面积要求其他选址要求物美综合超市单层1500－6000平米临交通主动线交汇处；

以半径1.2公里的商圈中有2万户居民为宜；

物业不超过2层，以1层为佳，卖场以方形最好。华润万家综合超市4000－6000平米一级城市若干居民区的中心地带、二级城市中区域性商业中心和居民区、三级城市或重要城市的中心商业区内发展。苏果大型社区店5000平米左右贴近社区，周边有稳定的居民量。乐购小型社区大卖场3500－5000平米位于商业核心地点兴万家社区型综合超市2000－6000平米单层不少于2000平米，楼层数不超过2层；

层高以5米为宜，净高不低于3.2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳；

消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势；联华标准超市1000－5000平米中心城区的商业中心上图可以看出出，国内知名名品牌连锁超超市的选址面面积范围从1000－6000平米米不等，但综综合超市多集集中在该范围围的上限区间间，即3000－6000平米之间间，说明该规规模是相对合合适的一个面面积区间。国内部分品牌牌连锁超市选选址要求12​REGALLLOYDS二、商业定位位本项目超市规规模确定原则一：本项目商业定定位的原则之之一是侵略型型商业，因昌昌平市场本身身商业容量已已经具有很高高的饱和度，，所以本项目目超市也同样样带有侵略市市场、抢占市市场主力客群群的性质，打打造现有超市市的升级版。。因此，要在在昌平现有超超市规模上适适当增加，以以入住超市的的品牌和超市市竞争的关键键要素规模效效应增强自身身的竞争力。。原则二：知名品牌连锁锁超市的选址址要求；原则三：建筑内部空间间结构的条件件限制，本项项目最适合地地下一层做超超市，而单层层面积也是影影响超市规模模的重要因素素。综上所述，本本项目超市建建筑面积建议议为：5000～～6000平米米13​REGALLLOYDS二、商商业定定位2）业业态形形式示示意14​REGALLLOYDS3）超超市布布局建建议地下一一层商商业分析：：超市主主要以以品牌牌、规规模和和价格格取胜胜，并并要求求具备备良好好的便便利可可达性性，因因而地地下一一层可可有效效的满满足这这一需需求；；超市因因其频频繁而而大量量的进进出货货需求求，必必然要要求具具备相相对便便利的的商品品进出出通道道，因因而普普遍要要求与与地面面之间间具备备最便便捷的的商业业通道道，所所以地地下一一层既既可有有效满满足这这一需需求，，又可可有效效规避避一层层商业业空间间商业业价值值的缺缺失，，通过过地下下一层层超市市的人人流吸吸引和和带动动作用用强化化最有有价值值的地地上一一二层层的商商业价价值的的提升升和实实现；；品牌超超市对对布点点选择择的要要求。。15​REGALLLOYDS原则一一：商业街街位于于商业业价值值最高高的地地上1、2层，，同时时也是是项目目快速速回收收资金金的重重要渠渠道，，因此此商业业街的的规模模可以以适当当增大大；原则二：其他业态与与商业街形形成良性互互动，超市市、美食广广场、数码码娱乐城、、影院和健健身中心都都可以为商商业街带来来很高的人人气和商业业氛围，因因此适当增增大商业街街的规模，，可以形成成强有力的的核心磁场场；原则三：本项目商业业定位的原原则之一是是侵略型商商业，因此此商业街部部分也具有有侵略市场场、抢占市市场主力客客群的性质质；原则四：建筑内部空空间结构的的条件限制制，本项目目最适合地地上一二层层做商业街街，因此可可建设面积积也是影响响商业街规规模的重要要因素。综上所述，，结合项目目功能业态态的选择和和商业空间间的结构要要求，本项项目商业街街建筑面积积建议为：：9000～～10000平平米左右二、商业定定位2、商业街街1）规模确确定16​REGALLLOYDS二、商业定定位2）空间多多适性建议议——商业业街的建筑筑灵活性本项目商业业价值最高高的地上1、2层按按照商业街街形式来考考虑，即商商业街以店店铺形式出出售，档次次控制在昌昌平目前所所能接受的的档次范围围内，抓住住昌平主力力消费客群群。无论从从资金回收收、商业氛氛围营造等等角度考虑虑，这都将将是一个合合理的方案案。另外，考虑虑业主招商商的灵活性性，建议建建筑内部空空间采用灵灵活的设计计手法，不不仅可以通通过内部分分割形成商商业街店铺铺对外租售售，也可以以直接利用用大面积的的通透空间间，为招商商百货店、、大卖场等等业态留出出灵活空间间。17​REGALLLOYDS二、商业定定位3）业态形形式示意中庭空间是是本项目商商业街内部部空间最大大的特色和和亮点，使使顾客能够够自由的上上下，丰富富购物流线线；利用中庭形形成的内部部空间，即即可以分割割成特色独独立店铺，，也可以通通透开敞，，为百货、、大卖场等等进驻留足足建筑空间间的灵活性性。18​REGALLLOYDS二、商业定定位利用中庭设设置商业摊摊点及休憩憩设施，给给人亲切随随意的购物物感觉，并并且有效增增加商业经经营面积。。19​REGALLLOYDS美食广场是是本项目不不可缺少的的业态之一一，并且可可以与其他他业态形成成良好互动动，是聚集集人气，提提升商业价价值的亮点点之一。要要做到内部部环境中高高档、价位位中低档的的区域消费费力特征要要求，以各各种不同风风味的中西西式快餐为为主，品种种齐全的特特色美食城城；供应：昌平目前市市场上只有有国泰百货货顶层有一一家较成规规模的美食食广场，营营业面积约约1000多平米，，经营效果果较好，客客群多为周周边高校学学生及到商商场购物的的年轻工薪薪一族；原则：美食广场场需要达到到一定的规规模才能更更好的起到到聚集作用用；综上所述，，结合区域域市场主力力商家美食食广场的普普遍选择和和项目建筑筑空间的布布局特点，，本项目美美食广场建建筑面积建建议为：2000～～3000平米米3、美食广广场1）规模确确定二、商业定定位20​REGALLLOYDS二、商业定定位国泰百货顶顶层美食广广场：规模模较小，环环境一般。。21​REGALLLOYDS本项目的的美食广广场，一一定要在在内部环环境及规规模品种种上营造造自己的的特色竞竞争力，，与市场场现有水水平拉开开差距，，同时依依然遵循循中低价价位的原原则，抓抓住昌平平年轻主主力消费费群。2）业态态形式示示意二、商业业定位22​REGALLLOYDS3）美食食广场布布局建议议地上三层层商业分析：美食广场场的目标标客户具具有极强强的消费费目的性性，属于于集中商商业中垂垂直商业业人流的的有效带带动商业业业态，，所以应应该有效效利用其其特征强强化对集集中商业业客流的的垂直带带动效应应，提升升高层商商业的商商业价值值；针对项目目商业功功能业态态的选择择，美食食广场布布店三层层商业，，即可有有效带动动一二层层商业人人流的上上行，提提升整个个商业的的价值，，也可有有效的与与四层目目的性消消费商业业功能业业态的结结合，作作为配套套型商业业功能满满足其需需求特征征，从而而提升其其吸引力力和竞争争力。23​REGALLLOYDS功能：数码娱乐乐城包含含电子游游戏、互互动游戏戏、网吧吧等功能能，提供供游戏、、音乐、、网络、、饮料和和简单食食物等，，面向的的客户群群年龄跨跨度较大大，既有有中小学学生、高高校学生生，也有有工薪一一族的成成年人。。供应：昌平目前前还没有有成规模模的数码码娱乐城城，多是是小面积积的网吧吧、游戏戏厅等，，主要针针对的是是学生客客群，经经营状况况较好，，因此此此功能业业态是本本项目的的一个典典型特色色商业功功能业态态的引入入，符合合区域市市场主力力可群的的需求特特征，可可有效强强化项目目对年轻轻客群的的吸引力力。需求：昌平卫星星城高校校人口接接近4万万人，高高校的进进驻，不不仅为昌昌平的经经济发展展积聚了了人气，，同时也也刺激了了学校周周边餐饮饮服务、、文化娱娱乐、购购物休闲闲等行业业的迅速速发展。。再加上上当地的的中小学学生、年年轻工薪薪族等，，这一业业态存在在着相当当大的市市场发展展空间。。结合行业典型型商家的普遍遍规模选择和和项目商业空空间结构的特特征，本项目目数码娱乐城城规模建议为为：2000～～3000平米4、数码娱乐乐城1）功能及规规模确定二、商业定位位24​REGALLLOYDS数码娱乐城既既是本项目的的特色业态，，强化项目的的形象特质和和差异化优势势，同时也非非常迎合区域域市场以年轻轻人为主的消消费群体的特特征，凸现项项目时尚动感感的主题特色色。此外，在在目前的区域域商圈中，这这一业态属于于相对空缺，，市场经营空空间相对较好好。2）业业态形形式示示意二、商商业定定位25​REGALLLOYDS2）业业态形形式示示意二、商商业定定位各种交交互式式游戏戏是其其主要要的娱娱乐形形式26​REGALLLOYDS3）数数码娱娱乐布布局建建议地上三三层商商业分析：：数码娱娱乐的的目标标客户户具有有极强强的消消费目目的性性，属属于集集中商商业中中垂直直商业业人流流的有有效带带动商商业业业态，，所以以应该该有效效利用用其特特征强强化对对集中中商业业客流流的垂垂直带带动效效应，，提升升高层层商业业的商商业价价值；；针对项项目商商业功功能业业态的的选择择，数数码娱娱乐应应该与与项目目电影影院形形成上上下一一体，，两大大功能能业态态的客客群既既具有有高度度的统统一性性，而而且其其经营营时间间的要要求都都强调调对其其独立立通道道的满满足，，从而而满足足其经经营的的特色色需要要，所所以将将其布布局与与三层层，与与四层层电影影院上上下结结合。。27​REGALLLOYDS功能能：休休闲闲健健身身中中心心是是项项目目的的又又一一特特色色业业态态，，包包含含器器械械、、动动感感单单车车、、瑜瑜珈珈、、各各种种健健身身操操、、美美容容、、美美体体、、舍舍宾宾等等，，不不仅仅体体现现了了本本项项目目时时尚尚活活力力的的调调性性，，而而且且能能够够抓抓住住中中高高端端客客户户群群，，可可以以有有效效地地提提升升项项目目的的档档次次，，并并与与项项目目高高星星级级酒酒店店形形成成配配套套性性优优势势。。供应：目前昌平平市场上上此类专专业店数数量少、、规模小小、设施施相对陈陈旧且服服务内容容相对单单一，而而这些专专业店的的经营状状况多呈呈上升趋趋势；需求：2005年年，居居民锻锻炼健健身、、外出出旅游游等文文化娱娱乐服服务支支出275.7元，，同比比增长长21.5%；；文化化娱乐乐用品品支出出478.3元元，同同比增增长10.1%。这这表明明，随随着居居民收收入水水平的的提高高、生生活观观念的的转变变，越越来越越多的的人开开始关关注健健身美美体等等，尤尤其在在经济济快速速增长长的城城市，，这一一需求求的增增长速速度相相当快快。同同时，，昌平平也存存在着着大量量的高高收入入人群群，2005年年，昌昌平高高收入入户的的人均均可支支配收收入达达30350元元。这这都表表明，，这一一业态态存在在着相相当大大的市市场空空间。。5、休闲健健身中心1）功能及及规模确定定二、商业定定位28​REGALLLOYDS知名连锁健健身俱乐部部品牌商家家需求：二、商业定定位经营商家需求面积英派斯健身俱乐部2000－5000平米浩沙健身俱乐部1000－3000平米中体倍力标准店3000平米左右青鸟健身不小于2000平米结合上述分分析，本项项目休闲健健身中心建建筑面积建建议为：2000～～2500平米米29​REGALLLOYDS休闲健身、、SPA也也是本项目目的特色业业态。休闲闲健身不仅仅与体现了了本项目时时尚活力的的调性，而而且能够抓抓住中高端端客户群，，可以有效效地提升项项目的档次次，并与其其他业态形形成互动。。2）业态形形式示意二、商业定定位30​REGALLLOYDS3）休闲健健身中心布布局建议地上四层商商业分析：休闲健身中中心的目标标客户同样样具有极强强的消费目目的性，对对具体商业业垂直楼层层的依赖性性相对偏低低，所以应应该尽量将将其布局与与高层商业业；休闲健健身中中心在在项目目整体体功能能业态态选择择中不不仅承承担着着满足足区域域中高高端客客户需需要，，丰富富项目目功能能业态态的目目的，，而且且还必必须依依托其其强化化项目目酒店店的配配套性性优势势，所所以必必须与与酒店店之间间形成成最佳佳的空空间互互动性性，所所以必必须将将其置置于本本项目目商业业顶层层、酒酒店的的负一一层，，以有有效实实现其其功能能。31​REGALLLOYDS6、影院院1）规模模确定二、商业业定位2）业态态形式示示意按照政府府实物补补偿要求求，确定定影剧院院面积为为：2660.08平平米。32​REGALLLOYDS3）影院院布局建建议地上四层层商业分析：影院的目目标客户户同样具具有极强强的消费费目的性性，对具具体商业业垂直楼楼层的依依赖性相相对偏低低，所以以应该尽尽量将其其布局与与高层商商业；影院因其其特殊的的建筑要要求，对对内部结结构的大大开间要要求较高高，且必必须满足足其高层层高的空空间要求求，因此此将其布布点与商商业顶层层，即可可有效利利用顶层层特征对对建筑结结构进行行调整满满足其空空间要求求，也可可利用影影院的结结构要求求实现项项目整体体建筑外外立面的的结构形形象提升升。33​REGALLLOYDS（四）项项目竞争争力营造造1、形象象力上的的提升项目商场场新颖现现代的外外立面，，可以有有效地与与昌平其其他商业业相区别别，从形形象和展展示力上上提升项项目竞争争力。另外项目目的酒店店的外观观与高度度会进一一步强化化项目的的形象力力，真正正成为昌昌平的““地标””。二、商业业定位34​REGALLLOYDS（四）项项目竞争争力营造造２、特色色业态的的引入现代化的的影院、、娱乐城城、休闲闲健身中中心本身身在昌平平都是极极具特色色的商业业，可以以有效吸吸引人流流并提升升项目整整体档次次感，迎迎合区域域年轻消消费客群群的需求求特征。。二、商业业定位35​REGALLLOYDS（四）项项目竞争争力营造造３、业态态间的互互动酒店和酒酒店服务务式公寓寓可以与与裙楼的的商业很很好地形形成互动动，商业业可作为为酒店的的配套，，特别是是商业中中的休闲闲健身、、影院、、娱乐城城都可以以很好地地完善酒酒店及公公寓的配配套功能能；而酒酒店及公公寓又可可以为商商业带来来大量稳稳定的中中高端消消费人群群。二、商业业定位36​REGALLLOYDS（四）项项目竞争争力营造造４、商业业空间的的改进除了采用用中庭的的设计手手法，还还可在商商业街的的部分节节点处，，布置趣趣味性休休闲空间间，不仅仅体现对对消费者者的关怀怀，提升升消费者者购物的的舒服度度，更可可以延长长消费者者的滞留留时间和和购物消消费的可可能性。。二、商业业定位37​REGALLLOYDS（五）各各业态租租售价格格建议1、租售售组合建建议根据项目目回收资资金的要要求，以以及各业业态的实实际经营营要求，，租售组组合建议议如下：：二、商业业定位物业类型销售/租赁组合策略商业4层休闲健身中心、影院持有；出租经营3层美食广场、电玩娱乐城持有；出租经营2层精品商业街出售1层精品商业街出售地下1层超市持有；出租经营38​REGALLLOYDS2、销售售价格建建议二、商业业定位昌平在售售商业项项目价格格分析昌平目前前在售的的商业项项目较少少，售价价如下：：项目名称售价东方麦迪逊1、2层连卖10000余元/平米3、4层单卖6000－7000元/平米丽美旺角购物广场——均价约7500元/平米（尚未开盘）天成苑底商1、2层连卖7800元/平米从位置而而言，这这几个在在售项目目距离本本项目较较远，且且周边商商业环境境相差较较大，不不宜直接接作为本本项目定定价的依依据和参参考。因因此，本项目的的销售价价格主要要根据项项目周边边租金价价格予以以确定。。39​REGALLLOYDS二、商业业定位本项目周周边商业业租金分分析以上租金金水平，，即代表表了项目目所处十十字路口口区域的的现有租租金水平平。越靠靠近十字字路口租租金相应应越高，，而本项项目距离离路口较较近，因因此，本本项目一一二层商商铺的可可参考租租金为：：2～2.5元/平米.天位置租金鼓楼北街（南端）1.5－2元/平米.天临街商铺多为一二层或一二三层连租，但实际经营基本上只用一层，其余楼层大多空置。鼓楼南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓楼西街（东端）1.5－2.5元/平米.天鼓楼东街（西端）1.5－2.5元/平米.天40​REGALLLOYDS二、商业业定位1、2层层销售价价格建议议：依据：项目一二二层可参参考租金金范围：：2～～2.5元元/平平米.天天商业平均均投资回回报率：：8～～10％％建议：本项目一一二层均均价为：：9000～11500元元/平平米一层均价：：10500～13500元/平平米二层均价：：7500～～9500元元/平米41​REGALLLOYDS二、商业定定位3、4层租租赁价格建建议：依据：项目一二层层可参考租租金范围：：2～～2.5元/平平米.天三四层租金金取值为一一二层商业业租金的60～70％取值：本项目三四四层租金为为：1.2～～1.5元/平平米.天3、租赁价价格建议42​REGALLLOYDS二、商业定定位地下1层（（超市）租租赁价格建建议：依据：租金而言，，超市是一一种较为特特殊的物业业，租金多多为双方洽洽谈而定，，而且由于于超市具有有很强的聚聚集人气的的作用，因因此先期宜宜以低租金金引入，以以培育本项项目的商业业氛围。结合行业特特征，建议议：本项目地下下1层（超超市）租金金为：0.8～～1元元/平米.天43​REGALLLOYDS三、酒店定定位(一)昌平平酒店竞争争力锦水芙蓉财会之家商务会馆大宅门位置政府街与鼓楼南街交汇西北口(市中心)北环路北(城区北部)浮泉路北(中关村科技园区，城区南)府学路北(亢山广场对面，城区东)星级二星级商务三星级四星级商务准五星级商务规模约5000平米1.56万平米2万平米1.5万平米客房数79间102间96间86间标间房面积20多平米标间25平米；套间50平米约30平米；30余平米配套餐厅及芙蓉会馆宴会厅、餐厅、会议厅、康体中心大小宴会厅、会议室、康乐中心中西餐厅、大小会议室、酒吧、康体中心、KTV主要客群商务客群和散客为主财政局所属，以接待会议为主以接待会议儿旅游团居多以接待商务会议和高级旅游团为主入住率约50-60%，夏天较高60-70%，年底较高70-80%，有高管长期包房年入住率60-70%名称项目昌平酒店一一览表44​REGALLLOYDS小结昌平区一共共有4家星星级酒店，，级别呈递递级差异，，数量不多多，彼此之之间有自己己的客群，，不存在强烈烈的竞争态态势。昌平市中心心只有一家家锦水芙蓉蓉酒店，无无论外立面面和形象均均明显老化化，配套也也有限。拥有完善配配套和良好好环境的酒酒店经营较较好，价格格也更高。。尤其是以以中式风格格设计的大大宅门门，，具具有有自自己己鲜鲜明明的的特特点点。。昌平平区区中中心心只只有有一一家家二二星星级级酒酒店店，，竞竞争争较较弱弱，，级级别别有有待待提提高高；；高档档酒酒店店市市场场只只有有二二家家，，以以大大昌昌平平区区的的规规划划和和发发展展而而言言，，具具有有市市场场空空间间；；抓住住商商务务客客户户和和旅旅游游团团体体，，拥拥有有完完善善配配套套和和良良好好环环境境的的酒酒店店较较受受欢欢迎迎。。三、、酒酒店店定定位位(一一)昌昌平平酒酒店店竞竞争争力力45​REGALLLOYDS三、、酒酒店店定定位位(二二)酒酒店店客客群群分分析析昌平平酒酒店店的的主主要要客客群群有有三三类类：：基本以接待商商务会议和大大型旅游团体体为主，其中中，商务型会会议型客群是是酒店主力客客群。客群中也有部部分散客，尤尤其在夏季和和秋季较为明明显。但北京京市来昌平区区旅游的散客客大部分在景景点住宿，中心心区旅馆也分分流部分短期期旅游客群。。另外，有部分分昌平区高收收入群(如科科技园的高官官、经理人和和大学园区的的富家学生)在酒店包房房长期居住，作为为在昌平的暂暂居居所。商务会议型人人群和大型旅旅游团体是昌昌平酒店的主主流客群；也有小部分北北京市散客客客群；另有相当一部部分科技园高高官和大学园园区富家学生生在酒店包房房。46​REGALLLOYDS三、酒店定位位(三)酒店市市场空间判断断通过前前述市市场的的酒店店分析析和上上述酒酒店竞竞争力力分析析，我我们可可以得得出昌昌平酒酒店空空间判判断：：昌平中中心区区中高高酒店店较少少，中中心商商业区区酒店店市场场较空空白；；对比其其他二二三线线城市市而言言，昌昌平酒酒店经经营较较好，，尤其其是少少量的的中高高档酒酒店，，经营营良好好；商务型型酒店店是酒酒店市市场主主力，，存在在商务务升级级和配配套升升级的的空间间；特色经经营和和以休休闲娱娱乐为为主的的配套套设施施是吸吸引客客群的的主要要卖点点。因此：：昌平区区中心心具有有中高高档酒酒店的的良好好空间间拥有完完善休休闲配配套的的商务务型酒酒店是是市场场主力力47​REGALLLOYDS三、酒酒店定定位(四)项目目酒店店定位位综上所所述，，本案案酒店店定位位为：：综合整整个项项目来来看，，四星星级酒酒店不不但符符合整整体项项目的的中高高端形形象，，而且且将成成为区区域地地标性性的建建筑筑；；项目目位位于于昌昌平平区区绝绝对对中中心心地地段段，，位位置置优优越越，，交交通通方方便便，，四四星星级级定定位位也也与与黄黄金金地地段段相相匹匹配配；；商务会议议客群是是昌平酒酒店市场场的主力力客群，，定位商商务型酒酒店与市市场相吻吻合。从公司经经营和形形象方面面考虑，，高星级级的选择择有利于于形成区区域酒店店市场的的主力地地位，以以星级和项目区区域地段段形成项项目酒店店的竞争争力优势势。四星级商商务酒店店(兼顾休休闲度假假性质)48​REGALLLOYDS三、酒店店定位酒店总规规模定义义依前所述述，项目目酒店规规模定义义为：总面积0.8～～1万万平米客房数量量80～～100间(四)项目酒酒店定位49​REGALLLOYDS类型客房面积比例公共经营面积比例会议与其他设施会议型酒店44%22%34%娱乐型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%综合型酒店62%14%24%按照国际惯例例，不同类型型饭店分项面面积指标表:三、酒店定位位(五)酒店配配套面积测算算50​REGALLLOYDS以酒店总规模模0.8~1万平米为基基数，综合国国外会议酒店店建筑的规模模配比，进行行各功能部分分的面积分配配：类型客房面积比例公共经营面积比例会议与其他设施会议型酒店44%22%34%三、酒店定位位客房部分：(8000~10000)×44％＝3520~4400平平方米餐饮、休闲娱娱乐等公共经经营部分：(8000~10000)×22％＝＝1760~2200平平方米会议部分：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方方米行政﹑机房及及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方方米(五)酒店配配套面积测算算51​REGALLLOYDS依据测算方案案，本项目酒酒店作为定位位于商务会议议，各功能配配套面积分别别为：酒店功能面积建议表功能面积建议内容建议客房面积3520～4400平米客房数量为80～100间，主要以标间为主，配置部分豪华标间，若干个豪华套房公共营业面积(含餐饮、休闲娱乐等)1760～2200平米餐饮主要设宴会厅(含中餐与西餐)、茶室、小型酒吧；休闲娱乐可以设置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、台球厅、乒乓球室、KTV等会议面积1520～1900平米包括大会议室一个，小会议室若干个、商务中心等机房及其他设施1200～1500平米行政区、机房及其他设施项目酒店总规规模建议为：：0.8~1万平米左右右三、酒店定位位(五)酒店配配套面积测算算52​REGALLLOYDS位于商场上的的酒店将成为为本项目的特特色之一，特特别是其现代代的外立面与与其标志性的的高度，将使使项目从形象象上成为昌平平真正的“地地标”，从而而有效强化项项目整体的吸吸引力和竞争争力。三、酒店定位位(六)立面示示意53​REGALLLOYDS三、酒店定位位(七)酒店店差异化经营营可以提供以下下软服务：1、酒店特色色服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务清洁房间洗烫衣物24小时房间间送餐设施维修打印、复印、、装订电子邮件(上上网)会议室及设备备租用机场接送旅游行李运送协助婚礼小件寄存送花服务代缴费用预订服务快件专递2、标准化服服务设施服务24小时供应应冷热水宽带上网卫星电视文字处理本案将通过个个性化服务创创造差异化经经营54​REGALLLOYDS三、酒店定位位此外，本项目目酒店还将通通过以下特色色，达到差异异化经营：1、占据昌平平区中心地段段，以四星级级商务酒店与与区内其他区区域的酒店拉拉开差距；2、通过时尚尚的立面，大大堂等公共空空间硬件的升升级设施，在在形象与档次次上区分于其其他酒店；3、加大酒店店自身休闲娱娱乐配套设施施，在软件上上以高标准服服务水准为客客人提供服务务；4、与项目的的商业、公寓寓功能配套联联合，提升酒酒店综合形象象。5、与国内外外优秀的酒店店经营管理公公司合作，打打造昌平中心心区内外皆秀秀的高品质酒酒店。(七)酒店店差异化经营营55​REGALLLOYDS项目公寓定位位四、公寓定位位本项目位于昌昌平区中心，，商业繁华地地带，地理位位置非常突出出；项目功能定位位于复合型商商住建筑群，，建成后将成成为昌平区地地标性建筑和和高端物业形形象代表；项目除大型商商业外，还包包括四星级商商务酒店。因此，本案公公寓定位将上上述特色相匹匹配，我们建建议本项目公公寓定位为：：酒店服务式公公寓以地段和项目目形象支撑档档次，强化对对中高端客群群和区域原实实力客群的吸吸引力；以完善的综合合功能提升居居住的配套优优势；以酒店式服务务凸现公寓的的档次品质，，提升对中高高端人群的竞竞争力；56​REGALLLOYDS四、公寓定位位酒店服务式公公寓依托区中心良良好的位置、、酒店的服务务配套，本案案具有建设酒酒店式服务公公寓的可能；；通过上述公寓寓市场分析，，本案拥有服服务式公寓的的市场和客群群消费力；酒店和酒店式式公寓可强化化项目形象展展示，凸现项项目地标性商商业地位的功功能，而入住住的客户和业业主也为项目目的商业提供供了良好的稳稳定客流，有有利于保障项项目商业空间间的运营业绩绩。在产品创新方方面，昌平目目前也没有类类似产品出现现，本项目将将是第一个酒酒店式服务公公寓，将在企企业形象和区区域形象方面面有着示范性性的作用。(五)项目公公寓定位57​REGALLLOYDS四、公寓定位位酒店服务式1、酒店式服服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务清洁房间24小时洗衣衣房24小时房间间送餐室内家具保养养维修打印、复印、、装订电子邮件(上上网)会议室及设备备租用旅游行李运送小件寄存送花服务代缴费用车辆清洗保养养快件专递2、标准化服服务设施服务24小时供应应冷热水宽带上网卫星电视叫醒服务本案公寓与与其他公寓寓(住宅)的区别除除了产品和和户型之外外，最重要要的在于提提供酒店式式服务，这这是一种软软性服务，，更多的一一种服务理理念的更新新，依托酒酒店，建议议可以提供供的如下服服务：具体实施可可以设置部部分有偿收收费服务，，部分免费费。(五)项目目公寓定位位58​REGALLLOYDS四、公寓定定位前述市场分分析得出：：公寓主力力热销户型型集中在80~130平米之之间，二居居和小三居居最受欢迎迎。因此，我们们建议公寓寓户型如下下：一居二居三居面积范围50~70平米80~120平米120~150平米户型比例20%~30%50%~60%10%~20%建议公寓户户型以一居居和小两居居为主，三三居为辅，，以有效满满足自住型型客户和投投资型客户户的需求特特征。(六)户型型建议59​REGALLLOYDS四、公寓定定位公寓产品在在形象上应应具有强烈烈的城市建建筑感觉，，以有效提提升区域的的城市形象象展示价值值。(七)立面面示意60​REGALLLOYDS四、公寓定定位(八)平面面示意一居户型大阳台室厅方正功能紧凑卧室面宽4.8米61​REGALLLOYDS四、公寓定定位一居户型(八)平面面示意62​REGALLLOYDS四、公寓定定位生活区餐厅主卧客房厨房入口浴室玻璃淋浴房储藏室一居室户型型，方正实实用，也可可作工作间间使用。一居户型(八)平面面示意63​REGALLLOYDS空间灵活机机动，居住住可办公。。一居户型(八)平面面示意64​REGALLLOYDS四、公寓定定位两室，建面面97.28平米方正，不浪浪费面积功能较齐全全N生活阳台，，方便烹饪饪客厅与两主主卧都带窗窗台，通光光透风两居户型(八)平面面示意65​REGALLLOYDS四、公寓定定位两室户型，，建面133.59平米N功能分区明明确，边角利用良良好主卧优先，，带卫浴两卧均有阳阳台拥有较大的的储物室两厅宽绰，，通透两居室户型型(八)平面面示意66​REGALLLOYDS四、公寓定定位两居户型(八)平面面示意67​REGALLLOYDS四、公寓定定位三居户型三居室户型型，跃层结结构建面149.6平米米一层面积74.8平平米二层面积74.8平平米挑空处理，，增加品质质气派上层休息区区，主卧开开阔，转角角凸窗便于于观景下层工作区区，带一卫卫，方便起起居洗手与淋浴浴分开，干干湿分离。。(八八)平平面面示示意意68​REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位三居居户户型型(八八)平平面面示示意意69​REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位客厅厅挑挑空空，，可可形形成成小小中中庭庭，，空空间间尺尺度度增增强强。。三居居户户型型(八八)平平面面示示意意70​REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位项目蓝郡三期公寓(在售)新新公寓(在售)富泉花园(二手房)燕平家园(二手房)价格(元/平米)起价5000(精装)4380别墅7000(精装)公寓100004200目前前，，市市场场上上的的公公寓寓和和中中高高档档住住宅宅售售价价如如下下：：根据据以以上上对对区区域域高高档档住住宅宅项项目目的的价价格格分分析析，，结结合合项项目目较较好好的的地地段段条条件件，，本本项项目目公公寓寓价价格格预预测测的的基基准准取取值值为为4500元元/平平米米，，同同时时结结合合项项目目的的销销售售周周期期考考虑虑和和区区域域经经济济的的总总体体发发展展速速度度，，年年增增长长速速度度取取值值为为10％％～～15％％，，所所以以本本项项目目公公寓寓的的销销售售均均价价建建议议为为：：销售均价价：4900~5200元/平米(九)价价格预测测71​REGALLLOYDS谢谢谢！华高莱斯斯国际地地产顾问问（北京京）有限限公司北京昌平平二街项项目组2006年6月月2日72​REGALLLOYDS神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:4722:4722:47:0222:47:02所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你你的的竞竞争争对对手手视视为为对对手手而而非非敌敌人人，，将将会会更更有有益益。。一旦旦做做出出决决定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行动动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2322:47:03在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:47:03在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持是一种种智慧，固固执是一种种死板。1月-231月-23命运是一件件很不可思思议的东西西。虽人各各有志，但但往往在实实现理想时时，会遭遇遇到许多困困难，反而而会使自己己走向与志志趣相反的的路，而一一举成功。。一个管理者者如果不了了解其下属属的工作，，那他就无无法有效地地管理他们们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。22:47:0322:471月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请请一个高招招的专家医医生，还不不如请一个个随叫随到到且价格便便宜的江湖湖郎中。是员员工工养养活活了了公公司司。。2023/1/522:47能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是伟伟大大的的。。不满满足足让让客客户户满满意意，，要要追追求求让让客客户户感感动动，，创创造造客客户户终终身身价价值值。。新经经济济时时代代，，不不是是大大鱼鱼吃吃小小鱼鱼，，而而是是快快鱼鱼吃吃慢慢鱼鱼。。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202310:47下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取取巧的的人。。10:47:03下下午午22:47:03质量是是维护护顾客客忠诚诚的最最好保保证。。最好的的CEO是构建建他们们的团团队来来达成成梦想想，即即便是是迈克克尔·乔丹也也需要要队友友来一一起打打比赛赛。2023/1/522:471月-23在这个个世界界上，，没有有人能能使你你倒下下。如如果你你自己己的信信念还还站立立的话话。一个人人要发发现卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百万万个人人在失失败的的探索索和悲悲惨的的错误误中毁毁掉自自己的的生命命。1月-2322:47:03感情投投资是是在所所有投投资中中，花