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文档简介
M3特区2004年度营销推广建议书
2004年10月本报告将就以下几个问题展开着重讨论当前营销存在的问题案名的确立M3特区项目营销主题的确立推广阶段的划分和各个推广阶段的传播主题推广手法的运用原则以及推广思考
【M3特区】
推广目录第一部分:当前推广存在的问题以及解决办法第二部分:推广阶段性策略(各个阶段推广传播主题的确立)(传播内容以及媒体配合的思考)(媒体组合计划)第三部分:推广思考【M3特区】
当前推广存在的问题作为本案2003年度的整体包装存在以下四个问题一是(广告宣传方面),楼盘亮相之后,在上海楼市没形成冲击效应,特别是广告传播主题不明确,给人一种很乱很杂的感觉,二是(媒体组合方面),媒体组合比较随意,没有集中优势兵力,在主流媒体上形成传播效应
【M3特区】
当前推广存在的问题三是,(主题定位方面)作为本案的主题定位不准确,没有解决“房子卖给谁”的问题,造成客户质量不高,不是“没有客户”而是“没有找到客户”四是,(营销主题方面)可以说M3特区没有营销主题,没有解决“房子是什么”的问题,没有给人一种直接的概念,例如,一想到M3特区,就想到“二七塔附近的70M2的复式房”或者说没有给人一个简单的感觉:“这房子户型很有特点“等感觉【M3特区】
当前推广存在的问题综合以上情况,本案在推广时没有解决好“房子是什么的房子”“房子是卖给谁的”“房子怎么卖”的问题更为要命的是,案名(M3特区)不是很合理,让很多人不明白是什么意思,特区特在哪里,为什么叫M3特区等等问题【M3特区】
当前推广的解决办法我们将从以上四个方面对该楼盘进行广告宣传项目的总体推广思路甄别一,案名的重新选取二,营销主题的确立三,概念主题的寻找四,客户定位的选择五,媒体组合的方式【M3特区】
项目推广的总体思路借势造势原则,以“四量拨千斤”之式节省营销费用,借助“宝隆华庭”和“银宫”等营销人流,借势出击,因为只有我们的楼盘才有可能截留他们的客户坚持两个拳头打人,压制旧的竞争对手,谨防新的竞争对手从“M3特区-----”我的空间,我做主”,这一功能主题入手,进行卖点保鲜释放,并让“M3特区”区别于其它竞争楼盘三个核心点,真正市中心,纯复式,小户型等三个方面进行强势释放大众传播高空轰炸和现场活动地面推广相结合【M3特区】
案名的选取案名选取的原则须达到以下三个要求一,由于本案户型的独特性,所以案名的选取不能遵循常规,要便于记忆二,要对本案的核心卖点真正市中心,纯复式,小户型有直接的传播作用三,要符合目标客户的心理特征【M3特区区】】案名名的的选选取取一一欲望望阁阁楼楼案名名的的解解释释本案案名名属属于于时时尚尚前前卫卫型型的的阁楼楼代代表表户户型型特特征征————70平平米米的的纯纯复复式式结结构构欲望望代代表表着着一一种种心心理理状状态态,,每每个个人人都都有有自自己己的的理理想想,,我我们们在在这这里里从从客客户户的的角角度度把把理理想想理理解解为为欲欲望望【M3特区区】】案名名的的选选取取二二感性性鸵鸵鸟鸟案名名的的解解释释本案案名名属属于于前前卫卫时时尚尚型型的的人是是感感性性的的,,由由于于我我们们房房子子的的特特征征和和别别的的有有着着很很大大的的差差别别,,因因此此买买我我们们的的房房子子的的人人肯肯定定是是更更为为感感性性的的鸵鸟鸟是是一一种种高高大大的的动动物物,,暗暗合合了了我我们们的的复复式式户户型型结结构构【M3特区区】】案名名的的选选取取三三高巢巢家家庭庭案名名的的解解释释本案案名名属属于于实实用用时时尚尚型型的的高巢巢代代表表我我们们的的户户型型复复式式结结构构,,并并暗暗合合我我们们是是小小高高层层结结构构和和目目标标客客户户层层次次的的心心理理需需求求【M3特区区】】案名名的的选选取取四四摩登登.top对案案名名的的解解释释摩登登是是英英文文里里的的“时时尚尚””意意思思摩登登.top表示示顶顶级级的的时时尚尚中英英文文结结合合在在视视觉觉冲冲击击的的力力度度上上会会很很大大【M3特区区】】案名名的的选选取取我们们较较为为推推崇崇的的案案名名是是::欲望望阁阁楼楼((首首选选))高巢巢家家庭庭((备备用用))【M3特区区】】营销销主主题题的的确确立立((一一))有以以下下四四个个营营销销主主题题,,以以供供甄甄别别::上海海只只有有一一个个市市中中心心,,“欲欲望望阁阁楼楼””在在市市中中心心的的正正中中心心【M3特区区】】营销销主主题题的的确确立立((二二))欲望望阁阁楼楼——成成就就上上层层梦梦想想【M3特区】营销主题的确确立(三)欲望阁楼—我我的世界,我我的市中心【M3特区】营销主题的确确立(四)欲望阁楼—我我的空间我做做主【M3特区】营销主题的确确立(五)欲望阁楼—真真正的市中心心,真正的家家【M3特区】营销主题的确确立(六)欲望阁楼---献给对事业和和生活存有强强烈欲望的人人【M3特区】营销主题的确确立通观以上六个个营销主题,,我们建议的营营销主题是上海只有一个个市中心,“欲望阁楼””在市中心的的正中心【M3特区】概念主题的寻寻找本案的概念主主题是市中心首个4S住宅【M3特区】概念主题的寻寻找对4S的解释Sun((真正的阳光住宅)----4、8米超面面宽设计,进进深仅11米Second(全部复式的住宅)-----65-74M2复式结构South((全朝南结构)---全部朝南、南南北跃透光通通风设计Spirit((主题的,精神的)-----在市中心的的欲望楼阁,,70年代专专属住宅【M3特区】概念主题的寻寻找需要说明的是是,由于本案案是重新定位位,不宜提出出新的概念,,所以我们们只需在文案案的卖点里以固定的形形式体现.有有一句话可以以在所有报纸纸稿里体现::本案时尚前卫卫,不为所有有人准备,只供有思想并并对事业充满满了欲望的人人品尚【M3特区】客户定位的选选择我们的客户到到底在哪里(散户)+(投投资客)追求时尚的青青年+有眼光光的投资客【M3特区】客户定位的选选择(散户))散户的特征::他们的年龄层层次是30岁左右,,男女比例为为55:45,男性占多多本案的潜在顾顾客群应该是是不甘平庸、、追求时尚的的“上进青年年”,共同的的人文特征之之一是年轻、、有活力、思思想上有一点点前卫,思维维上特别活跃跃,处于人生生的奋斗阶段段。特殊行业的特特殊从业者【M3特区】客户定位的选选择(散户))目标群共同的的人文特征之之二是繁忙,,忙于工作、、忙于交际,,他们对交通通的便捷性要要求很高他们大部分在在现实生活中中承受着更大大的责任和压压力——反过过来,他们对对“家”的需需求更强调个性、舒舒适与完全的的自由;【M3特区】客户定位的选选择(投资客客)他们大都是事事业成功的人人士,在很多多地方有投资资,例如股票票,期货等。。他们有独到的的眼光和过人人的判断力他们对房地产产的理解比我我们的销售人人员还要深刻刻他们的投资意意识很强,一一般情况下不不易改变主意意他们对楼盘所所处地段的要要求很高----------((投资回报要高高)他们对投资回回报特别敏感感------((投资回报要快快)他们对楼盘的的交房日期要要求比较苛刻刻-----(投资回报要早早)【M3特区】媒体组合策略略鉴于本案体量量不大,户型型特别,广告告费用较少,,我们建议的的媒体组合策策略为:大河报硬广告告+上海晚报的的软性文章+DM单+电视媒体【M3特区】媒体组合策略略(报纸)在报纸媒体上上,我们的目目的是在短时时间内形成强强烈的冲击流流,硬广告全部在在大河报上投投放软广告全部在在上海晚报上上投放在大河报上采采取“间歇式式”投放策略略先做C版(上海版))----消消灭散户然后做A或B版---全省省范围内寻找找投资客【M3特区】媒体组合策略略(电视)在电视媒体上上,我们建议议采用十秒的的很有新意的的广告来提高高本案的知名名度创意性非常强强的电视广告告对项目的知名名度在“短期期内迅速提高高”会有有很很大的帮助【M3特区】媒体组合策略略(DM单)DM单目的有三利用DM单对周围区域域的客户进行行“地毯式””覆盖,使周周遍区域有意意向的客户收收到DM单三次以上,,迅速扫清周周遍客户对附近竞争楼楼盘进行有效效拦截对特殊行业者者进行针对性性派发【M3特区】项目推广的主主线明暗两条线推推广的方针【M3特区】项目推广的主主线(明线))明线“硬攻””直击目标客客户红心,由由于本案的体体量不大,广广告费用有限限,所以一定定要出奇兵,以达到“借船出海”的目的在硬广告上以以主流媒体《《大河报》为为阵地,通过过有效、准确确、高质的文文字效应,有有效传达楼盘盘信息,在电电视媒体上以以上海一套二二套为主,一一个总体的的原则是在媒体体组合合上形形成““点射射”而而屏除除“散散射””【M3特区】】项目推推广的的主线线(暗暗线篇篇)暗线以以润物物细无无声的的方式式“软软取””目标标客户户大脑脑,通通过软软性新新闻和和软广广告等等形式式对我我们的的目标客客户群群的兴兴趣,,爱好好,性性格特特征,,以及他他们的的喜怒怒爱乐乐购房房习惯惯等进进行详详细的的阐述述,暗暗合他他们的的心理理需求求暗线积积极配配合明明线从侧面面对明明线起起到烘烘托、、呼应应【M3特区】】项目推推广的的主线线(明线线篇))在强销销期间间,主主要以以硬广广告的的卖点点释放放为主主要形形式,,在对对前期期客户户进行行消化化的基基础上上,以以项目目本身身的优优良的的性价价比吸吸引新新的客客户,,通过过时尚尚,前前卫,,简洁洁的硬硬广告告平面面表现现形式式对客客户形形成有有效冲冲击另外在在对银宫和和宝隆隆华庭庭的造势势行动动进行行有效效的拦拦截,,达到到借势势目的的主流媒媒体的的硬广广告为为主,,以活活动为为辅借势求求胜【M3特区】】项目推推广的的主线线(明线线篇))在项目目的持持续期期间,,以““复式式”和和“总总价””为主主要诉诉求点点,从从硬广广告,,电视视媒体体组合合立体体出击击,从从而达达到区区别竞竞争楼楼盘的的目的的。广告和和SP活动并并驾齐齐驱融势取取胜【M3特区】】项目推推广的的主线线(明线线篇))在项目目的尾尾盘期期间,,我们将将利用用M3特区的的一个个最大大的隐隐性优优势,,目标标客户户群的的纯粹粹和感感性,,对项项目进进行身身份定定位,,这时时采取取“有所为为必有有所不不为””的方针针,对对目标标客户户进行行有针针对性性的广广告宣宣传((例如如,本本案只只为夜夜晚12::00仍在在奔波波的人人准备备,9:00点点钟已已进入入梦想想的人人切莫莫对本本案存存有欲欲望,,欲望望阁楼楼-------献献给对对事业业和生生活存存有强强烈欲欲望的的人))【M3特区】】项目推推广传传播三三阶段段12月月2004年年11月2005年年4月第一阶阶段::面的扩扩张解决项项目知知名度度问题题第二阶阶段::质的完完备(解决决项目目美誉誉度问问题))第三阶阶段::准的对对接(解决决项目目忠诚诚度问问题))【M3特区】】阶段传传播目目的和和主题题((预预热期期-开开盘期期)坚持两两手抓抓的方方针,,在前前期要要着手手打两两场战战争。。一场战战争解解决““面的的扩张张问题题”,,一场战战争是是管城城区的的局部部战争争我们的的阶段段传播播目的的和主主题((预热热期-开盘盘期))第二只只拳头头是打打一场场局部部战争争集中优优势兵兵力在在管城城区打打一场场歼灭灭战((具体体步骤骤如下下)东西大大街和和南下下街的的交叉叉口的的广告告牌要要重新新做,,具有有很好好的视视觉引引导作作用。。为以以后的的截流流打下下伏笔笔利用大大河报报的夹夹页对对管城城区进进行““高频频率””和““高密密度””的地地毯式式轰炸炸,,周遍遍2公公里以以内的的有意意向客客户每每人要要收到到DM单三次次以上上,造造成M3特区要要大动动作的的现象象。M3特区““四次次大型型活动动”冲冲击波波铺垫期期第一高高潮期期上升期期第二高高潮期期我们们的的阶阶段段传传播播目目的的和和主主题题((强强销销期期))在预预热热期期的的强强势势传传播播之之后后,,会会有有以以下下几几个个效效果果将对对区区域域客客户户((管管城城区区和和部部分分金金水水区区客客户户))进进行行有有效效的的覆覆盖盖利利用用广广告告对对竞竞争争者者实实现现了了有有效效的的区区分分,,对对竞竞争争者者实实现现了了高高压压的的态态势势更为为重重要要的的是是,,附附近近的的楼楼盘盘在在开开盘盘时时也也要要造造势势,,以以形形成成自自己己的的开开闸闸放放水水的的局局面面,,我我们们正正好好可可以以利利用用这这种种心心态态打打““时时间间差差””这将将为为我我们们““借借力力使使力力””提提供供了了有有效效的的工工具具真正正的的智智慧慧是是善善用用别别人人的的智智慧慧,,真真正正的的力力量量是是善善用用别别人人的的力力量量我们们的的阶阶段段传传播播目目的的和和主主题题((持持续续期期))提升升价价格格,,体体现现项项目目利利益益点点和和升升值值潜潜力力连续续的的SP活动动对对已已成成交交客客户户的的优优惠惠措措施施,,例例如如举举行行凭凭已成成交交客客户户的的签签字字-----一一字字千千斤斤的的承承诺诺,,已已成成交交客客户户可可享享受受免免费费的的物物业业管管理理费费等等措措施施((具具体体另另案案提提交交))“准准的的对对接接””上上将将是是我我们们的的传传播播的的目目的的。。我们们将将启启动动““兴兴趣趣营营销销””和和““体体验验式式营营销销””两两大大营营销销形形式式(M3特区区项项目目持持续续期期)我我们们的的阶阶段段传传播播目目的的和和主主题题这是是一一场场攻攻坚坚性性的的的的战战役役我们们的的阶阶段段传传播播目目的的和和主主题题((持持续续期期))启动动““杀杀手手剪剪””计计划划我们们将将在在照照顾顾所所有有卖卖点点的的基基础础上上对对““总总价价””和和““纯纯复复式式””这这两两个个独独特特的的卖卖点点进进行行海海陆陆空空三三位位一一体体的的立立体体轰轰炸炸策策略略(M3特区区项项目目持持续续期期)我我们们的的阶阶段段传传播播方方式式在强强销销期期之之后后进进入入盘盘整整时时期期,,对对前前期期的的客客户户进进行行消消化化后后,,将将具具体体实实行行““杀杀手手剪剪””计计划划,,迎迎接接第第二二个个高高潮潮期期,,这这是是一一场场攻攻坚坚性性的的的的战战役役,,销销控控做做的的好好的的话话,,问问题题解解决决的的将将相相对对容容易易一一些些,,但但由由于于我我们们前前期期是是低低价价入入市市,,势势必必对对销销售售价价格格进进行行高高频频率率、、小小弧弧度度的的价价格格调调整整,,此此时时,,价价格格的的抗抗性性已已经经凸凸显显,,这这个个问问题题必必将将通通过过提提高高项项目目的的品品质质从从而而提提高高性性价价比比这这个个方方面面得得到到根根本本的的解解决决。。(M3特区区)投投资资牌牌怎怎么么打打我们们将将对对投投资资客客启启动动五项项投投资资计计划划(M3特区区)投投资资牌牌怎怎么么打打((之之一一))自用型买买家(一般为为买一套套)通过数据据对比说说明“买买比租好好”举例:买买一套65平米米的复式式住宅,,月供1650元,而而在附近近租房子子每月需需要3200元元左右,,从而推推出“买买比租好好”(M3特区)投投资资牌怎么么打(之之二)投资型买买家-----四年还还本计划划买一套65平米米的复式式住宅,,月供1650元,而而在附近近租房子子每月需需要3200元元左右,,从而四四年收回回成本((首付3万,年年赚17800元,四四年收回回首付款款)(M3特区)投投资资牌怎么么打(之之三)以租带养养型买家家(一般为为购买2-3套套)买两套,,一套自自住,一一套出租租,出租租的价格格3200元减减去每月月1650元的的按揭,,每月赚赚1550元,,正好够够自住的的那一套套的银行行按揭推出市中中心房子子5460元/平米的的震撼价价格本例子可可做如下下延展,,例如主主标为::只要你有有眼光,,在市中中心5460元/平平米你能轻松松出手((暂定))市中心百万富翁翁生产线正正式启动动(暂定定)(M3特区)投投资资牌怎么么打(之之四)大投资客客----1-3年年回租计计划主要为购购买半层层或一层层的客户户假如购买买五套,,我们在在交房后后三年内内以比市市场略低低的价格格回租,,并且是是一次性性付清例如:65平米米5套,,首付138万万,我们们按1800元元/套/月回租租,这样样就一次次性还返返资金为为34万万(M3特区)投投资资牌怎么么打(之之五)上海首家家带租约约的房子子和21世世纪不动动产机构构合作,,推出上上海市首首家带租租约的房房子的概概念,也也就是说说,不管管我们的的房子你你买不买买,这套套房子租租出去没没有任何何问题,,因为租租约已和和21世世纪不动动产机构构签定(M3特区)广广告告怎么做做我们对广广告的要要求是版面时尚尚,性感感------抓人主标契合合消费心心理-----感人递项目准准确----------吸吸引人(M3特区)推推广广思考思考之一一:在本本案中我我们建议议在该项项目的顶顶层设立立会所,,目的有有四一,提高高楼盘的的附加值值,有利利于价格格的提升升二,由本本项目的的客户层层次所定定三,为本本房地产产公司后后续开发发的楼盘盘提供口口碑传播播四,可以以把会所所卖出去去,实现现“一房房两卖””(M3特区)推推广广思考思考之二二:售楼处位位置不合合理,建建议搬迁迁思考之三三:销售控制制要做好好,以利利于投资资客户的的购买思考之四四:销售人员员的服装装要统一一并符合合目标客客户层次次(M3特区)总总结结我们将全全力以付付,精益益求精,,最终实现现项目和公公司品牌牌的双赢局局面谢谢谢1在企业内部,,只有成本。。21世纪,没有危危机感是最大大的危机。如果有一个项项目,首先要要考虑有没有有人来做。如果没有人做做,就要放弃弃,这是一个个必要条件。。20世纪是生产率率的世纪,21世纪是质量的的世纪,质量量是和平占领领市场最有效效的武器。把一件简单的的事做好就不不简单,把每每一件平凡的的事做好就不不平凡。自古古以以来来的的伟伟人人,,大大多多是是抱抱着着不不屈屈不不挠挠的的精精神神,,从从逆逆境境中中挣挣扎扎奋奋斗斗过过来来的的。。05-1月月-2321:141月月-23科学学技技术术的的进进步步将将会会给给人人们们的的生生活活带带来来巨巨大大的的影影响响,,而而人人们们要要不不断断适适应应这这种种时时代代的的变变化化,,而而不不要要坐坐等等未未来来,,失失去去自自我我发发展展的的良良好好机机2023/1/5会。2023/1/521:14:20不只奖奖励成成功,,而且且奖励励失败败。一个人想要要成功,就就要学会在在机遇从头头顶上飞过过时跳起来来抓住它。。这样逮到到机遇的机机会就会增增大。21:14:2021:141月-23公平不是总总存在的,,在生活学学习的各个个方面总有有一些不能能如意的地地方。但只只要适应它它,并坚持持到底,总总能收到意意想不到的的成效。花费数百元元买一本书书,便可以以获得别人人的智慧经经验。然而而,如果你你全盘模仿仿,不加思思考,那有有时就会画画虎不成反反类犬。不能搞平平均主义义,平均均主义惩惩罚表现现好的,,鼓励表表现差的的,得来来的只是是一支坏坏的职工工队伍。。1月-2321:14利人为利利已的根根基,商商业经营营上老是是为自己己着想,,而不顾顾及到他他人,利利也就可可能随之之“飞””了。管理就是是把复杂杂的问题题简单化化,把混混乱的事事情规范范化。质量等于利润润。1月-2321:1421:14:20失败并非坏事事,一次失败败能教会你许许多,甚至比比你大学里所所学的还有用用。喷泉的高度度不会超过过它的源头头;一个人的事事业也是这这样,他的的成就绝不不会超过自自己的信念念。05-1月月-23机会并不会会自动地转转化为钞票票只花一元钱钱的顾客,,比花一百百元的顾客客,对生意意的兴隆更更具有根本本性的影响响力。21:14:2019:111月月-23做事,不不止是人人家要我我做才做做,而是是人家没没要我做做也争着着去做。。这样,,才做得得有趣味味,也就就会有收收获。1月-231月-23战略越精精炼,就就越容易易被彻底底地执行行。他之所所以为为自己己所领领导的的微软软而感感到自自豪,,是因因为在在这个个团体体中聚聚集了了一大大批与与他一一样热热爱微微软事事业的的人。。2023/1/521:14:20一个成成功的的决策策,等等于90%的信息息加上上10%的直觉觉。我们们并并不不鄙鄙弃弃一一切切有有恶恶习习的的人人,,但但我我们们鄙鄙弃弃一一点点美美德德都都没没有有的的人人。。1月月-2321:1421:14:201月月-231月月-2321:141月月-2321:1421:14:2021:14:20在市市场场竞竞争争的的条条件件下下,,首首先先是是员员工工素素质质的的竞竞争争。。建立立自自信信的的最最快快最最确确实实的的方方法法,,就就是是去去做做你你害害怕怕的的事事,,直直到到你你获获得得成成功功的的经经验验。。管理理不不是是独独裁裁,,一一个个家家公公司司的的最最高高管管理理阶阶层层必必须须有有能能力力领领导导和和管管理理员员工工。。在没出现不不同意见之之前,不做做出任何决决策。9:14:20下下午1月-23细节的不等等式意味着着1%的错误会导导致100%的错误。第一,不许许说竞争对对手的坏话话;第二,,不许说竞竞争对手的的坏话;第第三,还是是不许说竞竞争对手的的坏话。加强用水设设备管理,,堵塞水的的跑冒滴漏漏!我今天就要要打败你,,我不睡觉觉也要打败败你,这是是我们的文文化。今后的世界界,并不是是以武力统统治,而是是以创意支支配。省钱就是挣挣钱。9:14下下午2023/1/521:14失败是成大大事者之母母。创新就是创创造一种资资源。幸运之神会会光顾世界界上的每一一个人,但但如果她发发现这个人人并没有准准备好要迎迎接她时,,她就会从从大门里走走进来,然然后从窗子子里飞出去去。一个有信念念者所开发发出的力量量,大于99个只有兴趣趣者。产品质量是是生产出来来的,不是是检验出来来的。2023/1/521:14:20将合适的人人请上车,,不合适的的人请下车车。2023/1/521:14:20授权并信任任才是有效效的授权之之道。领导者是能能够将一群群人带到他他们自认为为去不了的的地方的人人。谢谢各位!!9、静夜夜四无无邻,,荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树,灯下下白头人。。。21:14:2021:14:2021:141/5/20239:14:20PM11、以以我我独独沈沈久久,,愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2321:14:2021:14Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别,,几度隔隔山川。。。21:14:2021:14:2021:14Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦,,相悲各各问年。。。1月-231月-2321:14:2021:14:20January5,202314、他乡乡生白白发,,旧国国见青青山。。。05一一月月20239:14:20下下午21:14:201月-2315、比不了得得就不比,,得不到的的就不要。。。。一月239:14下下午1月-2321:14January5,202316、行行动动出出成成果果,,工工作作出出财财富富。。。。2023/1/521:14:2021:14:2005January202317、做前前,能能够环环视四四周;;做时时,你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:14:20下下午9:14下下午21:14:201月-239、没有失败,,只有暂时停停止成功!。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力
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