常熟虞山工业园区地块项目定位报告三

常熟虞山工业园区地块项目定位报告璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）报告思路分析市场认识项目准确定位提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第一部分市场分析

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

印象常熟百强前列苏南四小龙山水成林悠久文明天下常熟魅力独具印象常熟市场初探经济持续快速增长；人均收入不断提高；2005年度全国中小城市综合实力100强第8名近年地产势头发展迅猛；一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；房地产开发呈现跳跃式发展；住宅相对更成熟，商业地产正在起步。概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便捷规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、科技型、规模型、环保型”的高新产业园高新园区整体分析园区情况况分析产业园企企业分析析企业类别别：服装装、电子子、光电电等企业规模模：不一一，100人－－2000多人人的企业业都有；；企业性质质：外资资企业较较多，早早期有部部分内资资服装企企业；内内贸不多多，外贸贸为主；；他们，在在成就价价值！入驻企业业物业分分析项目周边边的企业业多为买买地开发发型，自自身都有有办公、、厂房、、公寓和和食堂；；地价为为10－－12万万/亩，，目前土土地供应应控制严严格，相相对紧张张，一般般总投资资1000万美美元以上上，才能能买地；；边缘工业业区如方方浜工业业区有部部分现房房出租（（售），，也都配配套好了了上述设设施，5000平方左左右的建建筑面积积，50年产权权，700万；；园区职工工生活写写真普通蓝领领阶层，，吃、住住都在厂厂里，周周末（休休假）会会到市区区来；中高层管管理人员员，部分分住厂里里，但多多数住市市区，办办公多在在厂里的的办公楼楼，休闲闲娱乐都都在市区区；对于部分分住厂的的中高层层管理人人员和蓝蓝领而言言，生活活工作都都在一个个局促的的空间，，单调、、乏味可可想而知知；来往市区区的中高高层管理理人员，，午间、、下午的的商务、、休闲、、娱乐活活动只能能到市区区，但时时间成本本比较高高。园区配套套分析产业园区区内有三三个商业业住宅配配套区：：分别为为珠海路路以东、、常福路路以西的的大型商商业住宅宅配套区区（规划划中）、、外环北北路以南南与市区区临近的的综合商商住配套套区（有有学校、、酒店、、社区商商业、新新开发的的住宅等等）和望望虞河以以西、金金陵路以以南的集集中居住住和商业业配套区区。欧尚超市即将将开业，将成成为开发区最最大的商业配配套；明日星城，以以70万的建建筑体量成为为离园区最近近，衔接园区区、市区的最最大的住宅配配套区，常熟熟老街一期即即将落幕，二二期将启动，，影响辐射力力不可小嘘，，衔接市区的的几个别墅区区都以园区高高端人群为目目标客户；常熟国际饭店店、梅园宾馆馆、森林大酒酒店等是园区区外围的主要要酒店配套。。休闲娱乐、美美食餐饮、商商务聚会设施施除了周边酒酒店内的配套套，比较欠缺缺。配套分析结论论居家住宅配套套丰富多样且且数量庞大，，但商务居所所欠缺；虽有酒店但都都比较偏远，，经济型舒适适酒店欠缺；；大商业配套有有，但服务周周边的小社区区商业明显不不足；民以食为天，，餐饮配套明明显不足；商务、休闲、、娱乐设施偏偏远。消费者分析厂区蓝领：年年龄多集中于于20~25岁之间，偏偏年轻化，绝绝大多数为结结伴而行，喜喜欢流行，追追逐时尚，爱爱到市区逛街街，但收入有有限，相当收收入要解济家家庭，日常必必备的购物存存在诸多不便便；中高层管理人人员：年龄多多在25－33之间，收收入相对丰厚厚，讲究生活活品味，交际际圈子比较广广，会朋友，，谈恋爱，消消费力大，部部分已经有房房，部分还没没有，很多没没有结婚的他他们需要一个个自我空间；；高层决策管理理人员：年龄龄35－55左右，事业业有成，收入入丰厚，讲究究身份认同感感，基本都有有车，市区有有房或外地有有房，且不只只一套，作为为老总级人物物，他们的朋朋友也都是商商业精英，他他们圈子非常常广，他们是是经济增长的的强力推动者者，处在事业业成长期和收收获期的他们们，压力也非非常大，除了了家庭，他们们中不少还有有异性知己，，另一个感情情寄托，但又又不能公开，，所以他们需需要一个独立立的小公馆。。市场分析结论论开发区的大宗宗配套虽具备备，但多偏远远；能满足开发区区内各种消费费者需求的个个性配套明显显缺乏；开发区内消费费者相对比较较集中，群组组特征比较明明显，消费潜潜力大，存在在较强的个性性需求。知己知彼，百百战不殆。——《孙子兵兵法》第二部分项项目分析周边环境SWOT分析析项目类型分析总结项目分析部分分项目分析部分分——四至分分析项目分析部分分——地块SWOT分析析优势（STRENGTHS）地块方正，利利于规划设计计；地段好，紧靠靠管委会，国国际大企业集集中；两面邻路，交交通便捷；周边项目对我我地块的干扰扰小；劣势（WEAKNESSES）地块面积不大大，如果实现现多种功能，，相对会比较较局促；自成一体，没没有依托，不不利于形成气气候；项目分析部分分——地块SWOT分析析机会（OPPORTUNITIES）周边人群聚集集，消费潜力力大；园区内缺乏综综合型的配套套项目；经济持续发展展，园区发展展依旧迅猛；；在园区的核心心地带，没有有商业、居住住配套，需求求饥渴。项目分析部分分——地块SWOT分析析威胁（THREATS））经济衰退或或其他不可可抗力；周边配套迅迅速成熟，，形成气候候。项目分析部部分——地块SWOT分分析项目分析结结论一块小而精精的地；一块优势很很多的地；；一块机会大大于威胁的的地；一块需要智智慧与挑战战精神的地地；一个可以成成就财富梦梦想的项目目。面对挑战，，思路决定定出路。第三部分定定位研研究发现市场空空缺，可如如何做好自自己？

项目目开开发发定定位位原原则则根据据项项目目的的不不同同，，开开发发商商不不同同发发展展阶阶段段的的不不同同，，项项目目开开发发定定位位的的原原则则也也有有差差异异，，但但总总体体讲讲有有如如下下几几类类：：1、、风风险险最最小小化化；；2、、利利润润最最大大化化；；3、、周周期期最最短短化化；；4、、影影响响最最大大化化。。本项项目目开开发发定定位位用足足容容积积率率，，实实现现效效益益最最大大化化；；创新新产产品品，，迎迎合合市市场场，，并并引引导导市市场场，，降降低低风风险险；；准备备充充分分，，快快打打快快销销，，一一鼓鼓作作气气，，成成就就辉辉煌煌。。项目目定定位位分分析析———市市场场定定位位一个个集集酒酒店店、、居居住住、、购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐为为一一体体的的国国际际商商务务港港；；为园园区区企企业业做做配配套套，，成成为为企企业业发发展展的的助助力力器器；；服务务园园区区经经济济，，助助力力企企业业腾腾飞飞；；让生活活更方方便，，让工工作更更惬意意。酒店：：经济济舒适适型酒酒店(含多多功能能商务务会议议中心心)；；居住：：私人人商务务会馆馆；购物：：社区区型的的购物物中心心；餐饮：：商务务简餐餐，大大众聚聚餐，，特色色美食食；娱乐：：KTV，，桌球球，麻麻将等等。项目定定位分分析——功功能定定位商业设设施，，以租租带售售，租租售结结合；；酒店住住宅：：产权权销售售，快快速回回笼。。项目定定位分分析——经经营定定位谢谢，，期待待与您您共同同成就就财富富梦想想！时间仓仓促，，敬请请斧正正！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:42:2321:42:2321:421/7/20239:42:23PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:42:2321:42Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:42:2321:42:2321:42Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2321:42:2321:42:23January7,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20239:42:23下午21:42:231月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月月239:42下下午午1月月-2321:42January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/721:42:2321:42:2307January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:42:23下午午9:42下午午21:42:231月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:42:2321:42:2321:421/7/20239:42:23PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2321:42:2321:42Jan-2307-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:42:2321:42:2321:42Saturday,January7,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2321:42:2321:42:23January7,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。07一一月20239:42:24下午午21:42:241月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月239:42下下午午1月-2321:42January7,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/721:42:2421:42:2407January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。9:42:24下午9:42下下午21:42:241月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。21:42:2421:42:2421:421/7/20239:42:24PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2321:42:2421:42Jan-2307-Jan-2312、越是是无能能的人人，越越喜欢欢挑剔