邢台母家场项目定

邢台母家场项目定位报告单哲恒

专业、谋略、经验、责任、敬业，聚通诚献！

市场是硬道理！引领市场是真本事！国内形势：销售低迷1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%。其中，住宅销售面积下8.6%，办公楼销售面积下降0.2%。商业营业面积增长3.4%。一线城市北京跌幅达到36.60%，上海同比下跌15.7%二线城市杭州市、南京市分别跌幅达到43.50%、28.08%。三线城市东莞市、佛山市同比跌幅达到26.97%、23.51%。房价下跌5%-25%土地成交冷清，市场回落。40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，同比下降7.9%。1-4月份房屋新开工面积同比下降22.1%。不动产登记5月8日，国土资源部宣布“不动产登记局”已经正式挂牌。按照国土部给出的时间表，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。公务员抛房，大量二手房将上市会影响房价小结：2014年房地产糟糕局面超过了预期，从数据、市场来看，今年基本上都会是负增长的局面。房地产量价皆跌。市场冷清超出想像。房地产竞争将更加激烈。三、四城市更为惨淡。空置率高居不下。存量房严重过大。金融紧缩，各地政府的谨小慎微。基金、信托纷纷有意提高要求，开发商融资环境恶劣、融资成本加大。市区情况邢台情况

销售面积万平方米

施工面积万平方米竣工面积万平方米住宅销面积万平方住宅销售额亿元

销售均价元/平方2008667.22652011910.8415.22012199.51090445.719255.612896.32013245.41255.5547.1231.572.83144.7邢台市2010年第六次全国人口普查主要数据公报一、全市常住人口全市常住人口（3）为7104114人，与第五次全国人口普查相比增长5.70%，年平均增长率为0.56%。

二、家庭户人口全市常住人口中共有家庭户（4）1916890户，家庭户人口为6849275人，平均每个家庭户的人口为3.57人，比2000年第五次人口普查的3.87人减少了0.30人。

三、性别构成全市常住人口中，男性为3606600人，占50.77%；女性为3497514人，占49.23%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的103.17下降为103.12。

四、年龄构成全市常住人口中，0——14岁的人口为1264133人，占总人口的17.80%；15——64岁的人口为5328333人，占75.00%；65岁及以上的人口为511648人，占7.20%。同2000年第五次全国人口普查相比，0——14岁人口的比重下降了6.93个百分点，15——64岁人口的比重上升了6.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了0.8个百分点。人均收入经济水平2013消费指数全

市城

市农

村居民消费价格总指数103.4104.0102.6其中：食

品107.9108.7106.7烟酒及用品101.299.9102.4衣

着102.3102.1102.5家庭设备用品及维修服务101.7102.9100.4医疗保健和个人用品102.6104.0100.8交通和通信99.899.4100.2娱乐教育文化用品及服务100.5100.4100.6居

住101.5101.5101.4文化\生态旅游名城本项目位置项目原地项目地位于新兴东大街与冯庄街,永强路和襄都路之间。项目正在拆迁待建中，周边有零星商业，建材、农贸等项目所在的桥东区是邢台市的老城区，辖两个乡、4个街道办事处，13个村、86个社区，总面积33平方公里,总人口30万人，区内有汉、回、蒙、满等13个民族。市委、市政府和军区分区、全市的经贸、文化中心都集中在此,是邢台市的主城区。母家场项目

项目规划范围占地约541.8亩，总建筑面积约90万平方。预计投资约30亿元。

小结：项目所在的桥东区是邢台市的老城区，辖两个乡、4个街道办事处，13个村、86个社区，总面积33平方公里,总人口30万人，区内有汉、回、蒙、满等13个民族。邢台作为三线城市，人均月收入只有2000-3000左右。邢台市人居环境成熟，有良好的文化和历史底蕴，消费潜力逐渐提高，人民生活水平及居住标准正在向二三线城市看齐。三产业结构还在进一步调整过程中，第二产业逐年增大，第三产业三年比重较低，城市现代化程度还不高，发展潜力巨大。已形成四通八达的交通网，成为河北地区重要的交通中转和枢纽。经济发展推理强劲。新的城市布局框架已基本完成。后期房地产将集中向东向北部发展。

市场冷静、存量房超警、项目竞争强、业主持观望心态，房价适中。

母家场项目做不做？风险系数评估—70%风险利润上策：建议暂缓投资。中策：取得政府支持，只做拆迁安置项目。下策：寻找市场突破口。市场可行性一切事在人为！高人把握市场，引领市场。怎样做？什么样的房子好销？学区房、品质房未来房地产发展方向？养老住宅、智能住房、装修房任何一个成功的项目，要有灵魂、要有主题！案名：幸福园意思分解：打造邢台第一家，幸福圆满之家。幸福圆主题：文化、孝道、科技、生活文化-------学区房邢台历史文化悠久灿烂，历史上曾四次建国、三次定都，是北方最早形成城市的地区之一，素有“鸳水之滨、襄国故都、依山凭险、地腴民丰”之誉。在悠远的历史长河中，涌现出孟知祥、孟昶、郭威、柴荣四位割据政权皇帝，魏征、宋璟、刘秉忠、郭守敬等一代名臣。大禹治水、祖乙迁都、豫让刺赵襄子、秦始皇命丧沙丘、西楚霸王项羽破釜沉舟、汉光武帝刘秀鄗城称帝等中华民族历史上举足轻重的事件、典故都发生在邢台。以幼儿园、小学、中学、全优质学区房为概念，延伸文化主题。马路街小学邢台一中孝道---中华美德你感动了吗！你惭愧了吗！老年化越来越严重，百善孝为先，父母们要的是一个温馨团圆的家，他们要的不是房子。和他们住在一起，那怕只是多陪他们说说话，帮他们洗个脚……!孝可以走感染很多的人!幸福圆!弘扬孝道!建筑表现：1、单独的孝道楼，简装。让老年人居住在一起，有个伴。增设老年专用活动场地、方便老人的社区医院、绿花健身区、呼叫器（可视对讲）、无障碍设计等。2、三世同堂幸福楼。有两种建筑风格。一种是四室两三厅的，三代共同居住。另一种是复式，楼下90平方左（由子女居住），楼上60平方左右（由父母居住），有独立的空间，又很方便照顾老人。复式错开建造。养老事业是国家考虑也是个人考虑的问题。谁把这个做好了，也是功德一件！科技、生活城镇化质量差。住房因质量问题引发的投诉居高不下。毛坯房浪费资源、破坏环境。很多能一次性到位的地方，不能充分人性化。很多早就有的智能、科技不能享受。只有切实改变了用户生活，才能真正创造价值！幸福圆-------打造河北省、邢台首席物联智能试范小区。详见附件项目业态组合智能住宅、简装住宅、简装公寓、酒店教材、培训、早教等配套服务商业餐饮、休闲、购物智能住宅院街商业房型面积建议住宅：主力面积80-90平方（二、三室）优质住宅面积100-120平方（三室、二厅）高档住宅面积130-138平方（三室、四室）一层有花园、上层有露台公寓：面积30平方（一室、一厅、独卫、简装）

50平方（二室、二厅、独卫、简装）商铺：主体二层、局部三层，一层面积30-50平方、二层60-80平方、三层50-100平方。商业调查邢台市百货商场面积统计表邢台市通讯数码IT商场面积统计表邢台市餐饮

邢台市休闲娱乐面积统计表邢台市家具建材商场市区主要大型商业项目

邢台市亿德隆购物休闲广场位于邢台市最繁华的商业地段——中兴东大街，是邢台市政府2004年重点建设工程，同时也是本市目前规模最大的商业地产项目。该项目北临繁华商圈中兴大街，南临新西街，占地面积82亩，建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长途汽车站步行仅有十分钟路程。亿德隆购物广场由33条特色商业街和5个不同主题组成，整个项目是一个以商务办公、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲等多种复合业态组合的购物中心业态。亿德隆购物休闲广场前期进行产权发售回租后进行返租，目前物业管理不规范、商家怨声再道、招商冷清，其中好多条街内商铺空置。20％以上的街内商铺的停业，在营商铺也是经营惨淡。亿德隆购物广场项目经营上没有任何特色反而存在许多先天不足和后天的缺陷如：项目功能和业态规划不合理；仅有的一条二十六米宽的主街南通北透管理不规划，汽车乱停乱放，无人治理，有些休闲景观休闲功能丧失，忽略了广场文化在项目的潜在价值，使项目周边的其它内街变成了死街；经营定位不明确，招商规划不到位，主题商业的主题不明确，批发不象批发零售不象零售，整个项目业态之间又不能够互相托势，有效互动；项目没有明确的功能分区及动线规划，交通组织不合理，购物街人流不能有效导入，各街区人流不能够合理分流；造成若大的项目只看到一条主街；项目在设立之初没有考虑了餐饮业态的排油烟的设计；项目运作到目前没有好的物业管理团队，广场内一片混乱，让租赁户和投资户渐渐衰失信心，为了降低投资风险开始各自为战，扰乱了市场正常经营秩序等因素，造成现在项目招商运营的难度。新世纪商城新世纪商城座落于中兴东大街黄金商业圈核心区域，在邢台市最繁华最大的城市中心广场新世纪广场地下与新世纪广场共为一体；是邢台市最繁华的城市中心核心地段，交通极其便利，公交线路幅射全市，地理位置优越。营业面积约30000平米，是邢台市目前单层面积最大的集休闲、购物、娱乐为一体综合商城。新世纪商城目前共分为20个区域多个主题组成，有家乐园超市、服装城、鞋城、永芳日化、音像超市、傲莎时尚、雪牌美容、平价服装、聚源服饰、丽人广场、床上用品大世纪、童装天地、游乐城、眼镜行、小商品街、饰品街、针纺街、鬼街、小吃城、女人城和中意百饰等是一个功能全的小型购物中心业态。商城市场定位以中档为主兼顾低档，主要经营大众日常生活消费类商品和流行时尚类商品，广场定位准确、经营规范、商品品类丰富是一家能满足邢台市全客层日常生活消费的购物场所。新世纪广场全部采用租赁经营的模式，经营红火；是邢台目前人气最旺的购物场所。新世纪广场的城市广场是新世纪项目最大的亮点和最大的优势，也是邢台人平时生活休闲的主要场。家乐园超市和家乐园服装超市是新世纪广场的主力核心，家乐园超市满足城市居民日常生活类消费的需求，且规模大、品类全、商品丰富、平民价格为广场带来人气，也搞活了商业氛围；家乐园服装超市则是以规模大、品类全、商品丰富、平民价格满足了城市大众阶层的衣着类消费需求。搜衣廊和时尚街等小店铺经营区成为广场一大特色，店铺面积一般在15-30㎡之间主要经营时尚流行类服装、服饰，其满足了城市大众阶层时尚流行消费的需求，同时也迎合大众消费讨价还价价的心理；电玩城则满足了时尚年轻一族娱乐消费的需要；广场内业态之间形成了优势互补、互相托势、人流有效互动、客源共享。但也有存在的不足，物业设施的不完善，无空调及新风系统，通风效果差。邢台银座商城邢台银座商城座落于中兴东大街商业圈核心区域，于邢台市最繁华最大的城市中心广场新世纪广场对立；座东朝西，东临中兴东大街正对新世纪广场，南朝临新华南路正对新世纪游乐园，西邻亿德隆购物广场、新凯龙时尚家具馆，北通新华北路有中央名城、广元电子城，与火车站、汽车站紧邻；是邢台市最繁华的城市中心核心地段，交通便利，公交线路幅射全市，地理位置优越。营业面积35000平米，商场部分共六层，是山东银座百货省外第一家拓展店，也是本市第二家现代流行百货商场，与大洋百货经营定位及布局十分类同，经营状况目前稍次于大洋百货，也是本市最有影响力的商场之一。山东银座商城股份有限公司是一家拥有现代百货、大型综合超市、家居、便民超市等多业态的连锁型零售企业。目前在济南、泰安、滨州、东营、淄博、日照、临沂、枣庄、潍坊、威海等地拥有

74

家大型综合商业设施及近

50

家银座便民超市，营业面积

50

多万平方米，2005

年实现销售收入56亿元。邢台银座是银座集团完成山东省内扩开后，在山东临界的河北省三级市场计划开设的二家店之一。邢台银座商城于2007年7月20开业，经营模式依然采用了银座独特的“百货店+大型超市”的复合业态，采取统一招商、统一规划、统一布局、统一形象、统一经营、统一结算的经营管理模式。目前是当地最具规模和档次的大型购物中心。目前有餐饮主力业态肯德基在经营，立足邢台本地招商，品牌资源溃乏是银座进驻邢台最大的挑战。邢台银座商城的经营业态和经营模式目前与家乐园的商业经营模式类同，如果不能在商品品类和经营档次上加以区分会给市场带来恶性竟争和市场资源的浪费。汇源商厦汇源商厦地处邢台市繁华的商业街中兴东大街中段，西依新世纪广场，东靠中天商城，北邻顺德街、南近山东银座，商厦共营业面积约10000㎡，一层国美电器、华业通讯，二层国美电器，三层百信鞋城。汇源商厦整个物业出租给了国美电器和百信鞋业，无自营品类商品。物业设施陈旧，只提供了简单的水电设施，匀由租赁负责卖场物业设施的维修维护。汇源商厦没有整体的形象外部破败不堪；国美电器又占据了汇源商厦的一、二层的最重要的位置，带动了周边的邢州家电和东方家电形成东区的商业小规模家电商圈。汇源商场因国美电器占据了一、二楼的主要位置，使落座在汇源三楼的百信鞋业这个本来就与国美电器不相匹配的业态品类组合在一起，汇源的这种业态组合显得有些牛马不相及。因为两个品类的客群无法共享，客群层次差距和消费特性不同，却让汇源商场处在黄金的地段发挥不了地段价值。天一广场“天一城”位于河北省邢台市桥东区，新华北路和团结东大街交汇处东南角。原为邢台市拖拉机厂，规划总用地近20公顷，总建筑面积约53万平方米，其中，居住建筑面积约32万平方米，商业建筑面积21万平方米，其中天一广场于2011年10月1日正式营业。天一广场项目建成后可满足牛城人们一站式消费服务，打造全新的24小时不夜城。天一广场属高层公共建筑。地上建筑面积：13.8万㎡。其中：地上A座4.5万㎡为七层建筑，一至六层为大洋百货•天一店，七层为星级院线。B座2.5万㎡，局部二十层，一至四层为商业，包含家乐园百货、餐饮等业态。六至二十层为公寓。C座2.8万㎡局部二十层，一至四层为商业，包含家乐园百货、餐饮等业态。六至二十层为公寓。D座1.6万㎡共四层，一至四层均为商业，包含家乐园百货、餐饮等业态。E座2.3万㎡共六层，一至五层为时尚百货•天一店，六层为量贩式KTV。地下共计两层，建筑面积7.6万㎡，负一层为家乐园超市、乐宝孕婴童集合店、中西式快餐、新青年街区及家乐园电器，地下二层为大型停车场等。整个天一城项目总投资16.5亿元，可提供2097户居民高品质居住生活，以及解决1万人就业问题。天一城，以全新的建筑形态，使本项目成为旧城改造和新城市形象的样板，实现旧城区价值的重新建构及历史价值的复兴，打破现有城市的商业格局，创建邢台市新的中心商圈，成为邢台的商业新地标，成为新邢台人的骄傲。中北商城中北商城座落于中兴东大街中心位置，东邻顺德路，西连汇源商厦，南面正对英皇娱乐城，距世纪广场仅三百米；商城共四层营业面积约20000㎡，一层经营日用百货、小商品、化妆品，二层经营男装、运动休闲、男女皮鞋，三层经营女装、家纺，四层这集美服饰广场经营精品男女装及儿童用品等。中天商城经营的品类档次为市场中低端，针对的消费客层是邢台市及邢台周边区域市县消费人口；商场经营比重最大的为穿着类商品；物美价廉的商品，满足了普通百姓消费需求和消费能力，是一个以纯市场模式经营的商城。中天商城是目前邢台同类档次中经营最好的商场，商场全部采用租赁方式经营，一般店铺面积在10-20㎡之间；商城在经营模式上采用的是个体业户自营方式，符合个体经营者的经营手段和经营要求，即小投资，低风险，流转快，经营灵活；也迎合了低收入阶层百姓消费讨价还价的消费和购物习惯。

物美百货物美百货与中北商城相距很近，传统百货卖场，与中北商城、新世纪购物广场，共同构成了本市传统百货商圈的主体框架，并形成了本市人气最旺，历史最悠久的传统百货商业圈。物美百货整体经营面积12000平米，负一层目前是本市最大的自行车、电动车、摩托车经营场所。一层家电2000平米主营国际品牌、国内一线品牌。黄金、珠宝价格优、品种全。二、三层主营平价服装、中档服装鞋帽。大洋百货大洋百货位于桥西区横贯东西的全市主干线中兴西大街上，是邢台目前市唯一一家集众多城市区域品牌，一线品牌的高档综合百货。定位为经营高档为主，针对邢台市高中端消费群体，是邢台市购物、休闲的最佳商业购物场所。大洋百货负一层为大洋百货超市，一层大体划分为日化、手机、小家电、钟表数码、黄金珠宝、鞋类、二层大体划分为商务男装、衬衫、时尚休闲、毛衫、皮具，三层为大体划分为：时尚女装、淑女装，四层大体规划为运动休闲、户外。大洋百货定位准确与本市其它同业有很好的区分和互补，满足了城市中高端消费群体的购物需求。大洋百货商业整体形象和购物环境良好，符合了城市高端消费群体的品质生活消费。大洋百货是目前本市管理最为先进，运作规范的商场，商场实行了统一布局、统一规划、统一卖场形象、统一管理，统一结算，统一宣传、统一营销。大洋百货品类布局配比合理，品类与品类间有很好的托势和互动，但卖场动线还存在一定的不合理，重点突出在卖场南区。大洋百货物业环境整洁，物业设施现代，但无新风系统，给整个商场的带来点完美缺陷。大洋百货外部交通组织合理，车流和人流能够很好的导入，广场满足了中高度消费群体购物需求，同时也发挥了休闲作用，起到了营造商业气氛和聚集人气的功能。家乐园购物广场家乐园购物广场东西边接中兴西大街南北通达治金路，距平行而立的大洋百货仅二百米，该商场2009年9月在原XXX类之基础上升级改造，二次开张。目前经营状况较好，与大洋百货在定位档次上市一个互补。是邢台市平民百姓的最佳购物场所，商场经营有，超市、化妆品、餐饮、黄金珠宝、男女服装、运动休闲、男女皮鞋箱包、家居百货、家纺、儿童用品等；是本市一家经营中低档品牌的的大众化综合百货商场。家乐园购物广场和大洋百货及家乐园超市同属家乐园集团，在经营管理和运作上都比本市其它商场规范。家乐园购物广场定位贴切城市大众阶层品牌消费的需求。物美价廉和完善规范的经营赢得了百姓的认同及口碑。虽然经过再次改造但物业条件相对较差，设施设备较落后，外广场面积较小是影响该商场发展的最大瓶颈。港龙商业中心港龙商业中心位于中兴西大街的家乐园购物广场和大洋百货的中间位置，商业中心由华天衣百盛、商业步行街和港龙大酒店三个部分成组，商业中心以购物功能为主餐饮休闲娱乐为辅，街区成一横三纵分布，是目前邢台市品牌力度最强，人气最旺的商业步行街。辰光超级市场辰光超级市场地处中兴西大街以西与钢铁路交汇，是目前邢台市规模最大的超级购物中心，由百货、超市、餐饮三部分组成，其中超市共分二层，单层面积达4000㎡，家电部分1200㎡，和主营男女服装、皮鞋的百货部分5000㎡。辰光超级市场消费群体锁定为钢铁路消费圈的消费群体，商场以超市消费类商品经营为主，兼顾其它中档商品品类，是一个由超市为重心组合多个关联业态的超级市场。商场规模大，商品品类全，配套设施及服务超过本市同类其它商场，经营意识超前是邢台市最先使用开发“辰光一卡通”服务卡进行消费竟争和客户服务的商场。万成新天地购物广场

万成新天地购物广场位于钢铁北路与中华路交汇处，经营面积为30000㎡左右，一个新型商圈自成一体周围餐饮、娱乐、休闲符合型业态配套齐全。现距“尚德项目”3公里左右，三层商业步行街，开业不足一年，经营状况较差，没有影响力。但万成新天地购物广场项目外部交通便利有4路、26路、19路。万成新天地购物广场旁是邢台市高新教育区，邢台市大专院校基本上集中在那里，那里有小学、中学、残疾学校、大学。如：小学有金华小学，育才小学，育红小学，咙哑学校，中学有金华中学，邢台一中，大学有军需学院，邢台医专、技术学院等；虽然万成新天地购物广场项目地理位置较优越，也是邢台“西进北拓”政策的重点发展区域，周边配套设施齐全，交通便利。但项目临核心商圈较远，品牌结构也不甚合理，目前刚刚进入养商阶段。

邢台市主要商业街和特色商业街钢铁路网吧地处达活泉街与钢铁路交汇的路口段，因周边院校众多，网吧应运而生，集结在距各院校500米左右的钢铁路段，针对学生群体消费，有十几家之多，规模在200-500㎡之间，提供简单的互联网服务和网络游戏，场所设备设施简陋，消费均以小时计费，标准在1.5-3元/小时。郭守敬IT数码街：IT数码街形成原因主要依托的是中华科技大厦对IT数码市场的影响和政府机构众多的优势，各种IT相关产品经营单位沿街设立专卖店逐渐形成。其店铺体量在50-200㎡左右，租金在2.3-3元之间。新华北机电街：机电街的存在有邢台工业发展的主要因素，在发展前期依托的就是新华北的机械厂、拖拉机厂、电缆厂等大型工业企业的影响力和行业磁场，吸引全国各地的相关行业厂商在此设立门市办事处逐渐行成，再加上后期开发的机电市场进行有规划和引导而形成了现今的机电街。沿街店铺面积在15-30㎡之间，租金1.8-2.2元/㎡/天。红星医药街：医药街依托邢台市人民医院的影响和人民医院庞大的消费市场，加上国家对医药行业的逐步放开，医药街也就依傍人民医院而生，以批发为主兼零售，店铺面积在150-300㎡之间，租金在1.5-2元/㎡/天。顺德路婚纱街：顺德路紧临桥东商业中心与商业街人气共享，悠久顺德府历史文化又与商业街添彩，以聚集国内和邢台市众多大型婚纱影楼而文明，同时也衍生了很多与之样关的婚庆店和花店等。影楼面积在300-800㎡之间，租金2.3-2.5元/㎡/天。府前仿古街：仿古街是邢台市政府打造的一条旅游街，依托周边北面清风楼、顺德府，东面的火神庙及古城遗址，南面的东明家具城仿古城门楼为背景而打造的一条仿古建筑街，整个建筑以两层的亭台楼阁的风格出现，从景观上给城市增添了不少亮色，而仿古街的经营功能和经营定位不明确使得仿古街萧条不堪。永康街主题餐饮街：以上街区都属于随行就市集结而形成，有一定规模，街区破旧，需要加强资源整合、加大环境改造和面貌提升。总结邢台市的零售商业已经形成了以中兴大街商圈为核心的城市商业中心，构成了基础的商业设施和业态组合，商业氛围在逐渐形成，城市商业从经营业态、经营管理、营销推广、服务及商业形象等方面还有待提升。邢台市商业市场总量很大,但缺乏现代高档的商业经营业态、新的经营业种、现代的商品和服务方式。邢台市超市业态市场发展前景看好，但缺少服务功能、商品品类全、购物环境好的超大型超级市场。目前邢台市场需要国际、国内优秀知名超大型超级市场进驻。邢台市目前餐饮业整体经营分散，经营水平、服务、档次和经营菜系单一，缺少餐饮较集中，服务项目全、环境上档次、运作规范的大型餐饮项目及一些国际、国内优秀快餐品牌走进邢台市场。邢台市的零售服务业需要整体整合、提升；缺乏真正意义上的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性商业设施。只有在建的天一城购物广场，为邢台第一家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育为一体的大型综合体。邢台市