住宅产品设计阶段成本控制

金辉集团住宅产品设计阶段成本控制培训金辉集团设计研发管理中心陶真慧2012年8月15日前言--培训目的和要求效果方法意识ZZZZExcuseme!前言--扁鹊三兄弟大哥--最好--事前；二哥--次之--事中；扁鹊--最差--事后。前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求前言--触目惊心的数字前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/户进行测算；2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆/户和1.5辆/户；3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米/辆，造价为1600元/平米。问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x32x1600=1.24416亿（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x38x2600=2.40084亿前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？解：300000x0.18x（550-350+300）=0.27亿前言--触目惊心的数字前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区成本是虾米？人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。土地获得价款开发前期准备费主体建安工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费公司的管理费用、营销费用、财务费用企业经营中的隐性成本机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。违约成本：违约时所需付出的事后成本。成本管理面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？

不准确

不可比可有可无

凭感觉

各自为战基础资料管理？成本管理理的理念念

省钱等于赚钱

成本管理不仅仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本管理理要依赖赖于全员员成本水平平是专业业水平的的反映提升性价价比性价比Satisfaction＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？追求平平衡而非极极端成本品质进度含钢量量等土土建成成本部品造造价景观造造价示范区区造价价设计变变更签签证率率合理的的设计计费产品的的品质质设计失失误率率图纸完完善程程度部品封封样率率规划周周期方案周周期扩初周周期施工图图周期期景观设设计周周期室内设设计周周期施工周周期设计中中的成成本控控制原原则降低开开发成成本；；提高高产品品品质质；缩缩短开开发周周期房地产产企业业盈利利模式式净资产产收益益率=销售净净利率率x总资产产周转转率x权益系系数销售净净利率率=净利润润/销售总总额净利润润=销售总总额–土地成成本–建安成成本–设计成成本–营业税税–土地增增值税税–管理费费用–销售费费用–财务费费用–所得税税总资产产周转转率=销售总总额/资产平平均总总额项目开开发速速度与与销售售速度度权益系系数=1/（1––资产负负债率率）房地产产企业业盈利利能力力对比比规模效效应规模效效应：又称称规模模经济济，即即因规规模增增大带带来的的经济济效益益提高高，但但是规规模过过大可可能产产生信信息传传递速速度慢慢且造造成信信息失失真、、管理理官僚僚化等等弊端端，反反而产产生““规模模不经经济””。持续优优化各专业业协调调标准化化紧扣规规范建筑、、结构构、机机电、、室内内、景景观等等各专专业的的相关关标准准化，，以提提高工工作效效率，，缩短短设计计周期期，降降低成成本。。在各阶阶段设设计和和单项项设计计中，，都应应持续续地开开展方方案优优化，，比较较不同同方案案的所所带来来品质质、进进度、、成本本等方方面的的差异异。各相关关专业业设计计交叉叉协调调一致致，避避免专专业冲冲突和和错、、漏、、碰、、缺，，降低低纠错错成本本。密切关关注和和准确确掌握握有关关新政政策和和新规规范，，最大大限度度地应应用其其中有有利于于降低低成本本的规规定。。取得设设计单单位配配合：：应做做好与与设计计单位位的沟沟通工工作，，着力力取得得设计计单位位在成成本控控制方方面给给予最最好的的配合合，并并在设设计合合同中中，将将需要要设计计单位位给予予的工工作配配合事事项和和技术术经济济指标标要求求，清清晰、、明确确地表表述在在设计计合同同中。。成本控制原原则设计中中的成成本控控制原原则初始设设计-总平面面设计描描述：：地块块共设设置四四个出出入口口。设计描描述：：地块块出入入口减减少为为两个个。优化设设计-总平面面在满足足规范范及物物业管管理要要求的的前提提下，，应控控制出出入口口数量量，同同一地地块的的车库库与人人行入入口宜宜归结结到一一起，，便于于物业业减少少管理理人数数，以以控制制项目目后期期的运运营成成本。。总结结和和启启示示经济济技技术术指指标标面积计算人防绿地率其他机动车位减少少地地库库覆覆土土不计计容容部部分分；；规划划局局与与房房地地局局差差异异尽量量减减少少必必建建部部分分单方方钢钢筋筋、、砼砼含含量量；；窗地地比比；；建筑筑周周长长面面积积比比；；层高高；；………配比比、、自自上上而而下下初始始设设计计-停车车方方式式（（高高层层））设计计描描述述：：当地地要要求求所所有有地地下下车车库库均均需需按按人人防防标标准准建建造造，，成成本本偏偏高高；；地下下车车库库埋埋深深较较深深，，层层高高较较高高，，土土建建、、设设备备和和施施工工成成本本都都较较高高。。设计计描描述述：：半地地下下室室车车库库可可不不按按人人防防标标准准建建造造，，成成本本较较低低（（需需要要与与政政府府部部门门沟沟通通是是否否可可行行））；；半地地下下车车库库埋埋深深较较浅浅，，层层高高较较低低，，可可自自然然通通风风采采光光，，土土建建、、设设备备和和施施工工成成本本较较低低。。优化化设设计计-停车车方方式式（（高高层层））初始始设设计计-停车车方方式式（（联联排排））设计计描描述述：：别墅墅区区域域地地库库顶顶覆覆土土较较浅浅，，对对景景观观种种植植带带来来困困难难；；别墅墅主主体体下下方方地地下下室室底底板板报报建建层层高高不不足足2.2米，，增增加加了了施施工工成成本本和和验验收收风风险险；；地下下室室顶顶板板标标高高超超过过周周边边城城市市道道路路平平均均标标高高1.5米，，不不符符合合当当地地规规范范等等。。应付付验验收收需需要要回回填填部部分分设计计描描述述：：别墅墅区区域域覆覆土土1.5米，，基基本本不不影影响响景景观观种种植植和和绿绿地地率率计计算算；；别墅墅主主体体下下的的地地下下室室-3.0米标标高高部部分分,埋深深未未超超3米，，不不需需缴缴纳纳人人防防异异地地建建设设费费；；地下下室室顶顶板板标标高高符符合合当当地地规规范范。。优化化设设计计-停车车方方式式（（联联排排））初始始设设计计-地库库地库库按按机机械械车车位位设设计计，，面面积积11225平方方米米，，总总车车位位430个，，其其中中机机械械车车位位421个，普普通车车位9个，层层高4.5米。停车效效率26.1平方米米/车位。。优化设设计-地库停车方方式由由机械械停车车调整整为普普通停停车。。优化化后地地库面面积10586平方米米，总总车位位328，其中中普通通车位位237，子母母车72个，微微型车车26个，层层高3.6米。停车效效率32.2平方米米/车位。。地库优优化前前后数数据比比较地库指标

地库面积总车位普通车位机械车位子母车位微型车位可售车位停车效率层高备注原方案11225430942100926.1（机械）4.5微型车按0.7折算，子母车捆绑销售优化后方案105863282370722632732.23.6指标比较-639-103228-4217226318

-0.91、应根根据项项目定定位、、成本本控制制要求求，并并结合合当地地规范范和相相关政政府部部门的的要求求，选选择最最适合合各项项目高高层区区域的的地库库形式式；2、在项项目定定位较较高、、成本本指标标允许许的情情况下下，可可以采采用全全地下下停车车方式式；3、在中中等定定位项项目、、成本本指标标较低低的情情况下下，除除必建建人防防区域域外，，推荐荐采用用半地地下停停车方方式，，但半半地下下停车车方式式需要要获得得政府府有关关部门门审批批通过过。总结和和启示示1)地下室室轮廓廓线应应平直直方正正，无无用的的面积积一定定要剔剔除；；2）柱柱网布布置应应符合合车位位及行行车道道模数数，达达到紧紧凑布布置；；3）避避免行行车道道靠地地下室室外墙墙布置置；4）避避免布布置平平行或或斜向向车位位；5）设设备房房及非非机动动车库库不允允许挤挤占行行车道道两边边的停停车位位；6）设设备用用房勉勉强够够用即即可，，不能能有富富余；；7）人人防口口部设设施应应布置置在不不影响响停车车的地地方。。总结和和启示示–提高停停车效效率的的关键键措施施确定建建筑方方案时时，要要尽可可能从从结构构设计计方面面考虑虑建造造成本本，尽尽可能能减小小建筑筑专业业的不不合理理布置置带来来的结结构成成本的的增加加。平面布布置轴线不不对齐齐×轴线对对齐√当厨房房、卫卫生间间等房房间需需要通通过凹凹槽采采光时时，凹凹槽宽宽度不不小于于1.8m，深宽比不不大于4。平面布置深宽比过大大×深宽比小√√体形系数：：建筑物与与室外大气气接触的外外表面积与与其所包围围的体积的的比值。（为满足节节能和成本本控制要求求，根据国国家及地方方节能规范范控制建筑筑物体形系系数，避免免凹凸过于于复杂的轮轮廓设计，，体型系数数尽量小于于0.35。）节能设计–体型系数轮廓复杂×轮廓简单√总平面面节能设计–外墙门窗1、节能计计算中门窗窗的选型，，一般北面面的要求会会相对较高高。对于各各个朝向的的门窗方式式，须让设设计院反复复计算几轮轮，直至权权衡计算的的值尽量接接近50%。2、门窗的的成本控制制中，采用用塑钢中空空即能达到到断桥铝合合金+low-e的效果，，在成本管管控的今天天，推荐使使用塑钢门门窗。3、在塑钢钢窗的应用用中需要注注意以下几几点：a）塑钢窗的的中间的承承钢必须满满足变形计计算，因为为塑钢的门门窗较重，，对塑钢门门窗开启扇扇的大小需需要有规定定，一般宽宽度不大于于750，，高度不大大于1500；b）平开门尺尺寸较大，，不建议采采用塑钢材材料；c）推拉门塑塑钢门对五五金件要求求较高，现现场施工需需要注意。。总结和启示示初始设计–层高选择设计描述：：高层住宅宅层高为3米。优化设计–层高选择设计描述：：高层住宅宅层高全部部改为2.9米。应综合市场场取向，产产品自身的的定位，同同时考虑长长期的取暖暖及制冷的的能源消耗耗，选择合合适的层高高。层高每增加加0.1m，造价增加加该层造价价的约3-5%。总结和启示示公建配套初始设计–外立面设计计1、基座部部分三层，，局部四层层，全部为为干挂石材材；2、每四层层设计有横横向线条；；3、线条全全部为GRC材质。优化设计-外立面设计计1、基座部部分改为两两层，局部部三层，材材质为仿石石涂料，只只在门头近近人尺度使使用石材；；2、每四层层的横向线线条取消；；3、线条尽尽量采用混混凝土浇筑筑。建筑风格在在符合项目目定位的同同时应尽量量简化，建建议在建筑筑方案设计计阶段，应应控制立面面装饰线条条和装饰构构件的数量量、裙房的的层数、立立面造型或或构架的复复杂程度、、阳台和门门窗上下口口线条、玻玻璃幕墙和和异形玻璃璃的使用，，并选用成成本较低的的栏杆、百百页做法等等。总结和启示示初始设计-会所设计描述：：会所建筑筑面积约2500平米，且占占地面积较较大。优化设计–会所设计描述：：将临时售售楼处置于于商业内，，极大地降降低了前期期投入和后期运营成成本。1、会所的位位置应根据据开发顺序序与样板示示范区统一一考虑，并并考虑便于于控制样板板区（特别别是临时样样板区）面面积和成本本的方案。。2、会所的功功能设置应应根据项目目定位与相相关部门共共同确定，，同时考虑虑会所的后后期运营成成本。3、应根据项项目的开发发规模、项项目定位、、成本控制制目标等因因素，对会会所的面积积进行合理理控制。总结和启示示设计变更签签证率=由设计原因因导致的签签证总金额额/工程合同金金额（通过对施施工图阶段段设计成果果质量的控控制，来减减少由图纸纸和材料的的失误和不不完善而带带来的额外外费用的发发生。）设计变更营销类客户需求竞争需求施工错误施工困难施工进度要要求超成本目标标设计优化设计错误设计缺漏补充设计二次设计现场条件很多项目由由设计失误误所带来设设计变更占占总建造成成本的3-10％，其中重重复性错误误占相当比比例。施工类设计类设计变更的的控制策略略策略一策略二策略三建立施工图图阶段的长长期合作伙伙伴甲方不断完完善的标准准化设计成成果给予设计单单位合理的的设计周期期后期运营在车辆频繁繁通过的道道路上尽量量避免采用用石材铺装装，如坚持持采用，则则石材的厚厚度必须满满足车辆的的荷载，同同时预留伸伸缩缝，避避免后期破破损，既影影响美观，，又造成成成本投入的的增加。后期运营设置于架空空层的智能能信报箱需需注意雨水水飘入后主主板烧毁的的问题。别墅、类别别墅项目室室外的门口口机安装箱箱上需设计计维修检修修口，同时时注意防水水、防晒，，以延长使使用寿命。。后期运营排水口：1、应考虑排排水量，避避免开口较较小；2、应考虑物物业对内部部的清洁，，需设计为为可开启形形式；3、从损坏后后能及时维维修及时更更换的角度度，建议要要采取市场场上能采购购到的款式式而不应设设计过于复复杂的图形形。后期运营从节能的角角度考虑，，地下车库库（尤其是是在有采光光天井的节节点周围）），以及小小区内景观观的照明系系统，应分分区、分组组、分灯型型进行回路路控制，并并应采用新新型节能灯灯具。公共部位位的照明明系统应应避免采采用翘板板开关，，以免业业主可随随意开启启或关闭闭，做不不到“人人走灯灭灭”，既既不利于于管理，，也造成成能耗浪浪费。后期运营营单元门禁禁锁具如如采用电电插锁的的形式，，地弹簧簧容易偏偏位，需需要经常常调整地地弹簧。。地弹簧簧调试次次数过多多后，复复位精确确度就大大大下降降，最终终导致难难以关闭闭，建议议采用磁磁力片锁锁为宜。。后期运营营木平台在在设计时时应做好好下水处处理以及及防腐措措施，防防止下雨雨后积水水导致木木材腐烂烂，增加加后期维维修成本本。后期运营营1、减少电电梯和智智能化系系统的品品牌数量量，兼顾顾长期的的使用和和经营管管理的成成本；2、小区内内景观尽尽量少用用容易损损坏的玻玻璃制品品和木制制品，避避免后期期过高的的维护成成本；3、物管收收费处、、值班室室、消防防和安防防控制室室宜统一一设置在在物业管管理用房房内，以以方便业业主办事事并节省省物管人人手。成本效益益最大化化途径A加强设计计管理部部门的市市场意识识和策划划能力严格执行行成果标标准减少人为为增加的的工作复复杂度实现成本本效益最最大化的的一些途途径：优化工作作流程，，将先后后串行工工作变为为并行前前置途径B途径C途径D成本效益益最大化化途径E加强合作作伙伴管管理执行力标准化与与创新,循环式上上升实现成本本效益最最大化的的一些途途径：加强设计计管理人人员的专专业水平平和职业业素养途径F途径G途径H问答时间间TheEndThankyouforyourtime.金辉集团团设计研研发管理理中心9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。18:10:2318:10:2318:101/7/20236:10:23PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2318:10:2318:10Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。18:10:2318:10:2318:10Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2318:10:2318:10:23January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20236:10:23下下午午18:10:231月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月236:10下下午1月-2318:10January7,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/718:10:2318:10:2307January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。6:10:23下下午6:10下下午午18:10:231月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。18:10:2318:10:2318:101/7/20236:10:23PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2318:10:2318:10Jan-2307-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。18:10:2318:10:2318:10Saturday,January7,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2318:10:231