亚建高尔夫庄园整合推广提案Microsofoweroin演示

亚建高尔夫别墅整合推广策略

（执行提案）2007年８月３日雄狮机构SWOT分析Ａ、优势：●西北区首创高尔夫物业领先模式，填补了西安市场空白。●具有原生态山林背景，位居秦岭北麓别墅群龙脉腹地。●开发商实力雄厚，信誉卓著。●１３００亩高尔夫绿菌场，形成天然氧吧。B、劣势：●独栋建筑面积大，每栋别墅面积约在500—800㎡之间，总房款很高，非普通个人所能承受。●户型设计不够人性化，配套设施不够完善。●项目开发周期过长，前期营销推广手段不到位，没有建立起品牌形象。●接待中心形式单一，短时间难聚集人气。●接手后的项目在推广上没有力度，宣传渠道单一，营销模式单一。●项目在市场上的认知度较低，C、机会：●高尔夫别墅引爆市场。●秦岭北麓土地开发的稀缺，可借助地理位置和独特环境进行市场推广。●市场对人性化、生态化、休闲化模式的需求。Ｄ、威胁：●总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。●短期内难以引起市场深度认知。●秦岭北麓别墅区之间产生市场争夺。●周边别墅群同样占有地理位置、配套设施、环境几个方面的优势。

雄狮机构

市场

高尔夫别墅的诞生源于市场对传统住宅的种种非人性化因素的扬弃，对新生活方式的需求。雄狮机构

项目定位

１、目标客户定位：

Ａ、基于高尔夫别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。

Ｂ、目标客户为综合实力雄厚的企业主。此类企业主着眼于建立高品质的生活。有强烈的追求意识，同时，这类企业主投资谨慎，对物业的性价比判断有较丰富的经验。

Ｃ、目标客户按所有制机构和规模分为三类：

●大中型民营企业主；（首推）

●国家高级干部；

●中型外资企业主；２、案名剖析：

亚建高尔夫庄园是一个优越而人性化的居住环境，案名体现出了：1、生态化、园林式；2、全新的、高品质的居住模式；3、稀缺的、具有第一性的。亚建高尔夫别墅客户分析

以下是根据销售部和前期推广研究后的分析结果结论1：客户认识亚建高尔夫的主要途径是通过户外广告、朋友。绝大部分客户是通过朋友和户外广告了解本到本项目，说明前期宣传对市场的渗透力度不够，客户对楼盘无法形成较深刻的认识，因此并未造成口碑效应。建议中期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传，同时样板别墅应尽快推出。雄狮机构结论2：

客户最关心问题是价格、地理位置和面积过大，来访客户中，价格和建筑面积是最为关心的问题，其次为环境、户型。说明亚建高尔夫别墅项目的价位必须得到楼盘品质与宣传推广的有力支撑。其他问题如位置、环境等可以通过推广计划进行全方位诉求。雄狮机构结论3：

客户需求面积在200—450平方米之间较多，客户普遍接受的面积在200—450平方米之间，比例达到73.4%。只有12.5%的客户选择500—800平方米的户型。此外，选择800平方米以上或200平方米以下的只占极少数。雄狮机构结论4：客户普遍接受的别墅总价160万以内较多有23%的消费者认为160万以上的价格可以接受，而有77%的消费者认为价位应在160万以内。雄狮机构结论5：

客户需求户型以五房、六房居多本项目客户比较接受五房、六房的户型，选择七房、八房的只占极少数。此外，有16.90%的消费者选择其他的户型。其原因有：1、许多客户不了解别墅户型的设计，不知道别墅应当设置几个房间？怎样布置？2、部分客户有自己的设计考虑。因此，本项目应考虑在户型的优势宣传上多下工夫，做到扬长避短。雄狮机构结论6：客户主要选择银行按揭付款方式90%的客户选择银行按揭，只有少部分客户选择一次性付款。这符合市场的消费水准。此外，3%的客户没有明确表示付款方式，其原因有：1、持币观望；2、正在进行购买前的比较选择。建议在营销手段上推出一些刺激市场的政策，同时应尽量多的得到银行优惠以吸引客户。雄狮机构结论7：客户年龄构构成以40-45岁岁左右居多多这些人事事业稳定，，有相当的的积蓄，有有事业基础础及社会地地位，对未未来充满信信心，所以以敢于超前前消费。同同时他们理理智、成熟熟、有主见见，消费没没有盲动性性，购买时时会从价格格、地段、、品质及服服务等方面面因素综合合考虑问题题。雄狮机构市场物业类类别分析五大类别墅墅：独栋别别墅、联排排别墅、双双拼别墅、、叠拼别墅墅、空中别别墅。独栋别墅无无疑是别墅墅中的被追追捧者，独独栋别墅即即独门独院院，上有独独立空间，，下有私家家花园领地地，是私密密性很强的的独立式住住宅，表现现为上下左左右前后都都属于独立立空间，一一般房屋周周围都有面面积不等的的绿地、院院落。这一一类型是别别墅历史最最悠久的一一种，也是是别墅建筑筑的终极形形式。雄狮机构亚建高尔夫夫别墅源于于北美风情情北美风格是是一种混合合风格，它它在同一时时期接受了了许多种成成熟的建筑筑风格熏陶陶，相互之之间又有融融合和影响响。是集当当今世界住住宅建筑精精华之大成成后又融合合了美国人人自由、活活泼、善于于创新等等等一些人文文元素。亚建高尔夫夫别墅的风风格依据欧欧美多个时时期的艺术术和文化建建造，古典典时期的风风格，文艺艺复兴时期期的古典风风格，中世世纪时期或或是现代风风格，构成成了别具北北美风情的的建筑特点点。秦岭北麓争争议背后的的秘密是让“让更更多的人充充分享受到到秦岭自然然生态的山山水景观””还是保护护我们的秦秦岭；我们提出一一个问题，，有钱是否否可以享受受到秦岭的的自然生态态环境？答答案是不一一定；我们再提出出问题，有有钱能否独独享秦岭的的资源？答答案是要看看机遇；我们也许都都知道，国国家在土地地开发的审审批上加大大了监管，，特别是别别墅开发用用地，更不不用说受国国家保护的的热点旅游游区域了。。很显然目目前已经开开发批复的的项目将是是秦岭北麓麓别墅开发发的珍藏之之作。雄狮机构秦岭北麓高高尔夫别墅墅成为大亮亮点仁者乐山，，智者乐水水，秦岭北北麓已经成成为居住的的高尚别墅墅区域，秦秦岭北麓在在历史上是是作为皇家家休闲、度度假、狩猎猎和观光之之地，而且且也是我国国南北地理理的分水岭岭。西安市发发展战略略规划中中，提出出创建西西安城市市整体生生态绿化化环境系系统，恢恢复西安安历史生生态和环环境特色色，使西西安城市市人居环环境得到到巨大改改善，秦秦岭山区区是以生生态保护护为主，，开发保保护旅游游资源，，保护自自然和人人文景观观。秦岭岭北麓因因其优越越的区位位条件、、优美的的自然环环境、丰丰富的历历史文化化内涵以以及人们们对环境境要求的的提高，，这一地地区已成成为开发发建设的的热点。。亚建高高尔夫别别墅已经经成为这这一区域域高档别别墅的代代表。目前正在在开发秦秦岭北麓麓生态旅旅游发展展带，西西安御园园、西安安野生动动物园、、秦岭植植物园和和园艺博博览园以以及独具具眼光的的西北工工业大学学新校区区等项目目，就选选址在秦秦岭北麓麓沣峪口口。在秦秦岭北麓麓凭借着着良好的的自然环环境和舒舒适的居居住条件件，吸引引着更多多人的眼眼球。雄狮机构构竞争对手手南山庭院院均价4500元元/平方方米终南南山北麓麓，总占占地98300平方米米，规划划建有170-260平米联联排别墅墅，雄狮机构构户型A户型B户型C户型D户型E户型F秦岭山水水秦岭野生生动物园园旁边起起价：：2700元/平方米米均均价：4000元/平平方米最最高价：：--元元/平方方米，占占地面面积：458000.00建建筑筑面积：：22万万套套数：2800户塔塔楼楼/板楼楼

最高高建筑为为4层，，

建有有叠拼HOUSE连连排别墅墅

独连连别墅双双连别别墅独独栋别墅墅

独栋栋住宅：：总价55万起起

花园园洋房：：总价10万余余元雄狮机构构豪盛·山山水草堂堂秦岭北麓麓，规划划占地2500亩，北北接禅宗宗祖庭草草堂寺，，南临亚亚建高尔尔夫球场场，山水水草堂一一期紫阁阁分为““青莲””、“香香山”、、“明道道”、““子美””四个组组团。借借鉴了中中国四大大名园景景观，中中式独门门独院住住宅，150-280平米的的中国式式住宅。。山水草草堂项目目目前处处于前期期宣传阶阶段，4月28日正式式接待客客户：起起价预计计4000到5000元，均均价预计计5000以上上。市雄狮机构构高山流水水占地面积积559亩,有有150,000M²²的山地地公园和和山涧湖湖泊，单单体别墅墅建筑面面积在230M²—320M²之间间，每栋栋别墅的的客厅保保持在40多平平方米，，每栋别别墅的建建筑面积积相差在在10-20多多平方米米。户型为高高山流水水TOWNHOUSE的三房房三厅三三卫，建建筑面积积为320㎡。。一层：：设计主主题为娱娱乐休闲闲及仓库库。安排排规划了了车库、、活动室室、书休休房、棋棋牌室、、保姆房房（工人人房）、、杂物库库房等。。二层：：为主要要的生活活活动空空间。餐餐厅、书书房、客客厅、休休闲区以以及厨房房成为该该层空间间的主体体。三层层：为休休息私密密区域。。主要为为卧室空空间，设设计安排排了主卧卧、老人人（或儿儿童）卧卧房、客客卧、以以及起居居室等。。雄狮机构构紫薇山庄庄紫薇山庄庄总体占占地1075亩亩，总建建筑面积积为16万平方方米，共共有别墅墅418套（262套套独立别别墅、142套套联排别别墅、11栋商商务别墅墅、3栋栋样板别别墅），，项目总总体分为为两部分分，一期期建成区区（酒店店区、玫玫瑰苑别别墅区））和二期期待建别别墅区（（棕榈苑苑、紫竹竹苑、听听松苑及及红枫苑苑）。一期建成成占地532亩亩，其中中酒店区区占地210亩亩（不含含110亩的紫紫薇湖）），功能能定位为为度假娱娱乐，内内容主要要包括五五星级度度假酒店店、大型型商务会会所、超超大型坝坝上娱乐乐中心、、72套套联排别别墅、11栋商商务别墅墅；其它它区域包包括51栋独立立别墅、、70套套联排别别墅、3栋样板板别墅、、物管中中心及售售楼处。。规划以以天然丰丰富的水水资源为为依托，，从110亩的的文化湖湖、流水水瀑布，，到子在在川、小小蓬莱，，形成大大小不同同、形态态各异的的水景，，贯穿星星级酒店店、会议议中心、、娱乐中中心、联联排别墅墅及商务务别墅，，几组建建筑围绕绕水系灵灵活散布布，形成成自由而而生态的的聚落组组团。二期待建建区占地地543亩，规规划以道道来勾勒勒，形成成四个组组团--棕榈苑苑、紫竹竹苑、听听松苑及及红枫苑苑，主要要包括211栋栋独立别别墅，其其中棕榈榈苑63栋、紫紫竹苑68栋、、听松苑苑34栋栋、红枫枫苑46栋。联排均价价：4500元元/平方方米有追求的人是怎怎么生活活的世界首首富比比尔··盖茨茨，据据《财财富》》杂志志统计计，现现在总总资产产已经经高达达460亿亿美元元，机会营营销策策略“直指指人心心”的的前台台销售售当我们们行走走在街街头的的某个个地方方时，，可能能会被被某种种图案案所吸吸引，，““说实实在的的，我我都很很讨厌厌吵吵吵闹闹闹的广广告，，漫天天飞舞舞的宣宣传单单、没没有一一点视视觉创创意的的广告告让人人烦，，根据客客户年年龄和和外观观安排排相应应的销销售人人员接接待。。根据客客户的的性格格，把把控推推销的的方式式，了了解客客户的的家庭庭背景景、工工作。。了解客客户的的的购购房意意愿和和动机机。置业顾顾问一一定要要从专专业角角度（（成本本分析析、对对比分分析、、投资资潜力力分析析、居居住功功能分分析））方面面替客客户分分析。。往往客客户在在买房房之前前会看看很多多个楼楼盘，，会了了解到到很多多专业业知识识，但但置业业顾问问要让让客户户觉得得你最最专业业，要要有自自信心心。更给予予的优优惠和和折扣扣都谈谈好后后，可可能在在谈到到价格格营销销时还还会陷陷入僵僵局，，这时时置业业顾问问不要要急于于做出出决定定，只只摇头头不开开口拒拒绝。。通过一一系列列营销销把控控措施施，最最终让让客户户自己己回过过头来来分析析我们们为客客户所所做的的一切切，都都是站站在客客户的的立场场考虑虑问题题。必须重视视客户心心理，房房地产消消费是大大件消费费，客户户在购买买时极其其谨慎，，重视销销售中心心，注重重细节，，为客户户提供到到位的服服务，往往往会产产生很好好的效果果。销售场景景布局对对策销售场景景布局是是客户心心理认同同的第一一关，根根据市场场研究分分析，客客户在进进销售中中心时，，通常会会很挑剔剔，会很很仔细地地审视销销售中心心的外观观、前台台，以得得到一个个整体印印象，把把销售中中心设计计得大气气、典雅雅，则有有助于破破除客户户的心理理屏障。。因此，，销售中中心前台台的布局局一定要要体现出出品位和和正规性性，并善善于借势势，以彰彰显开发发商的实实力。所所谓的““借势””，比如如说，项项目名称称可以是是领导人人题名，，也可以以是领导导人考察察本项目目的图片片，或者者是开发发商曾经经获得过过鲁班奖奖，等等等。如今是““注意力力”创造造价值，，因此在在对销售售场景进进行布局局时一定定要从““注意力力”上做做文章。。为此，，在销售售现场的的外场布布局中，，建筑主主体的个个性化设设计以及及主导色色的选取取都要能能吸引眼眼球。当当然，对对售楼现现场进行行CI（（包括VI、BI、MI）识识别设计计也是必必不可少少的。雄狮机构构销售中心心接待策策略如果说销销售场景景的布局局是对物物的要求求，那么么销售接接待就是是对人的的要求了了。我们们对客户户进入销销售中心心的“第第一印象象”一定定要高度度重视，，因为““第一印印象”一一旦建立立，客户户就不会会轻易改改变，这这种心理理感觉会会直接影影响我们们与客户户之间的的后续谈谈判。因因此，置置业顾问问良好的的体态容容貌、服服饰衣着着、言语语表达，，可以从从一个侧侧面反映映本项目目的品质质，值得得信赖以以及工作作的高效效率。同同时，我我们还要要根据客客户的性性格采用用不同的的销售策策略。置置业顾问问可以通通过观察察、询问问判定客客户的个个性，比比如；我我们根据据客户的的稳重性性格派出出了专业业、成熟熟型的置置业顾问问。在销售中中，还须须兼顾销销售人员员与客户户的互补补性和相相似性。。项目经经理在安安排置业业顾问接接待客户户时，要要根据客客户心理理有针对对性选择择置业顾顾问。根据有关关数据分分析，那那些帅气气的年轻轻男置业业顾问所所成交的的客户，，女性占占绝大多多数，而而且大部部分为未未结婚或或已结婚婚的年轻轻女性，，因此，，这些男男置业顾顾问通常常被称为为“少妇妇杀手””。我们们还发现现，如果果置业顾顾问与客客户在一一些方面面（如年年龄、性性格、态态度、服服饰等））表现的的相似性性越强，，成交的的概率就就越大。。雄狮机构构日本推销销之神原原一平在在这一方方面就做做得很好好，他每每次去会会见客户户总是根根据客户户的地位位、身份份选择自自己要穿穿的衣服服，用与与客户相相似的态态度、语语言方式式和客户户交流，，通过产产生“自自己人效效应”促促成交易易。用女女性销售售人员接接待男性性客户，，用男性性销售人人员接待待女生客客户，巧巧妙地做做到互补补，也不不失为良良策。分分析析客户的的真实购购买动机机在销售售中显得得特别重重要，只只有知道道客户真真实的购购买动机机，销售售才会有有针对性性，才不不会“乱乱弹琴””。以购购买别墅墅为例，，在对客客户的购购买动机机研究中中发现共共有休闲闲、投资资、居住住、攀比比四种动动机，而而作为投投资动机机又可以以分为短短期投资资、中期期投资、、长期投投资三种种。通过过细分，，我们就就可以找找到客户户真正的的购买动动机。日本推销之之神原一平平投其所好事事半功倍倍雄狮机构谈判策略１－购房者者大都有从从众心理，，“人家买买什么我就就买什么””是大多数数中国人的的心态。因因此，置业业顾问要树树立专家形形象并且强强化这种形形象，只有有这样，在在向客户介介绍项目时时才会有说说服力，才才能打消客客户的疑虑虑。通过分分析中我们们发现，自自信力不足足的置业顾顾问所成交交的客户要要少一些，，因为自信信力不足就就很难让客客户对其购购买的房产产放心。雄狮机构２－树立专专家形象可可以从四个个方面入手手：首先，，运用专业业术语要到到位；其次次，理性分分析要到位位，比如成成本分析、、价格比较较要客观，，列举的数数字要准确确；再次，，要注重名名人效应，，比如某权权威人士对对楼盘的评评价；最后后，谈判时时要有激情情。雄狮机构３－置业顾顾问要能够够做到主动动、热情、、耐心、周周到、亲和和、且富有有激情地与与客户谈判判。富有激激情、积极极主动的置置业顾问往往往能取得得不错的销销售业绩。。这也验证证了房地产产销售的一一个奇怪现现象：新来来的置业顾顾问往往比比那些已经经做过几年年的置业顾顾问更能取取得较好的的销售业绩绩。雄狮机构４－当然，，即使恰当当地运用了了以上策略略，谈判也也可能会陷陷入僵局，，而陷入僵僵局的主要要原因在于于价格。200７年年７中旬月月，对项目目了解后发发现，有相相当的客户户在面积、、价格、户户型结构上上与我们产产生了分歧歧。我们在在销售实践践中，可能能运用了““N重借势势”销售方方法，尝试试着解决困困扰着交易易双方的问问题。所谓谓的“N重重借势”销销售方法可可能是：在在谈判的相相应阶段，，由经理、、总监甚至至老总出面面，与客户户交谈，给给予客户应应有的尊重重；当我们们不同层级级的领导给给客户提供供便利(比比如予以折折扣)时，，客户会有有一种成就就感。通常常情况下，，人们认为为自己争来来的东西（（如折扣））才是最珍珍贵的。推广策略（一）本项项目策划重重点１、独一无无二的山间间高尔夫球球场别墅除了自然环环境外，更更因秦岭生生态保护所所带来的限限制开发令令本案显出出罕有的稀稀贵特性。。雄狮机构２、相传荣荣耀的经典典物业正是因为秦秦岭山的不不可再生资资源，以及及闻名于旅旅游界的声声誉，令亚亚建高尔夫夫别墅超越越同等物业业，好比世世界名胜地地－奥地利利萨尔斯堡堡的山间别别墅，永远远是上流社社会苦苦追追寻的典藏藏尤物，谁谁能世代拥拥有，谁的的家族便拥拥有世代显显赫的荣耀耀。雄狮机构３、彰显价价值的高级级居住形态态1-2亩才才建造一幢幢别墅，1300亩亩的范围内内容积率低低至0.2以下，有有清溪流淌淌，数千亩亩高尔夫球球场专为你你而设………这一切都都只为了改改变您生活活的优越性性，实现你你真正的豪豪宅绅士地地位。４、超级性性价比在想象中，，上述的物物业可能是是个天价，，然而它在在西安地区区开创了高高尔夫别墅墅的先河，，千万不用用怀疑他的的保值潜力力，因为这这是一个创创举，无论论过去还是是将来，这这样的创举举都将难以以模仿。雄狮机构５、超级规规模带来百百分百的保保障1300亩亩的高尔夫夫绿菌场，，而且，大大型的会所所，完善的的休闲娱乐乐体系。雄狮机构６、美景天天成非人工工能及都市别墅其其实就不能能算真正的的别墅，再再多打造的的人造景观观也只是对对大自然的的模仿！雄狮机构７、同秦岭岭山一样不不可再生世界上只有有一座秦岭岭山，而山山上的人工工开发只会会越来越受受限制，好好在你今天天可以选择择这里，也也许只有这这一次机会会。雄狮机构８、让平地地上住久了了的人们走走进山间豪豪宅生活如果从你现现在住的别别墅看出去去只能看到到邻家的别别墅，那么么，这里可可以重拾别别墅的真正正意义。秦秦岭北麓山山间高尔夫夫别墅，大大开眼界的的地方。雄狮机构９、不同的温温度说明不同同的价值夏天把市区，，高新，曲江江，北城和这这里——秦岭岭北麓的温度度表对比一下下，那么，选选择去哪儿避避暑，决定起起来将毫不费费力。雄狮机构１０、只有居居山水才能真真正亲山水没有居在山中中，没有真正正的河流穿越越，如何谈及及亲山水？直直面山水，才才显本案真面面目。雄狮机构１１、现在不不贵的典藏品品您可以冷落它它，但不得不不占有它。购购买有价值的的珍品，就是是一次成功的的投资，尽管管有时把它锁锁起来，但却却私毫不影响响随时欣赏它它的乐趣，更更不会贬低了了它的价值。。雄狮机构１２、＊＊摊摊一定能实现现本案决不会多多卖你所占据据的空间以外外的任何东西西，＊＊公摊摊解除一切多多余的顾虑，，在这里一定定能得以实现现！雄狮机构１３、距离的的解决之道从西安到秦岭岭北麓，30多公里的距距离和半个小小时的车程本本身并不算什什么。因为它它刚好给你一一方新鲜的净净土，复杂的的是如何安排排交通。但在在这里，社区区专用（巴士士）为你解决决一切问题（（是否可以考考虑解决）。。雄狮机构１４、让孩子子的假期比别别人更特别一一些当别人的孩子子放假时，只只能去游乐场场一类的地方方时，你的孩孩子却被大自自然的恩赐所所包围着！雄狮机构１５、孝敬父父母的最佳方方式——常回回家看看如果你的父母母就住在你要要去度假的地地方，你是不不是有更多的的机会和年迈迈的他们住在在一起呢？关关心他们，给给他们健康，，让他们得到到更多的欣慰慰，就在秦岭岭北麓亚建高高尔夫别墅中中！雄狮机构１６、为健康康，做森林的的守望者没有健康如何何享受自己的的成功果实？？为了自己和和家人的健康康，请住在这这里，每天清清晨的第一口口呼吸都是最最甜的。雄狮机构销售环节1、现场道路状况况①设立路牌指指引（我们的的户外）②增添道旗（（亚建高尔夫夫大道）2、考虑市内售楼楼处集中一处参观观销售点。接接待处应具备备模型等完整整的促销道具具，其它以形形象提升和导导购为目的，，可简化。3、交通工具安排排选择适当的看看房路线并由由VIP高级级轿车接送客客户到现场参参观。4、广告在引导期内，，所有的广告告须在8月15日前完成成设计，保证证强销期后广广告的连续性性，系统性。。雄狮机构5、人员培训掌握精彩说辞辞、树立强势势的信心是销销售培训的重重点，必须在在首次亮相前前准备充分。。6、促销方式借助于亚建高高尔夫俱乐部部资源，推出出有吸引力的的促销套餐。。7、户外形象是本案广告推推广中重要的的方面，应从从速开始着手手。8、媒体简报在强销期前，，准备可供媒媒体报道的文文字性材料，，以便造势时时采用。雄狮机构吹响号角建议8月中旬旬在西安晚报报以新闻方式式炒作淡入，，引发社会的的议论。9月月份于房交会会期间再推出出大篇幅炒作作概念及产品品模式，同时时加大投放形形象广告，为为销售旺季累累积人气。雄狮机构造势运动1、沟通媒体体，借势炒作作让新闻报报道在亚亚建高尔尔夫项目目上倾斜斜，甚至至故意引引发项目目之间的的争论、、舌战。。把市民民的注意意力在一一定时期期内更多多地集中中在亚建建高尔夫夫别墅上上。而本本案的悬悬念则可可由记者者去帮助助营造。。2、集中中广告，，强势推推出8月中旬旬开始形形象广告告，9月月底至10月底底强势宣宣传（具具体费用用再合计计），力力争在一一个月时时间让受受众人群群红眼，，让市场场为之一一震。３、巧立立名目，，现场造造势销售现场场的人气气需要精精心的安安排才会会显得火火爆，可可通过集集中邀约约，现场场活动多多种形式式营造氛氛围，使使之成为为客户下下定的催催化剂和和新闻素素材。特殊造势势手段1、借鸡鸡下蛋，，借船出出海在前期的的新闻报报导中，，可以有有意流露露出国内内某明星星购买亚亚建高尔尔夫别墅墅，营造造西安真真正的别别墅生活活，吸引引目标客客户的注注意和期期待。2、国宾级礼礼遇与克莱斯斯勒、奔奔驰、宝宝马顶级级品牌合合作，在在房展会会期间开开通国宾宾级看房房直通车车，如有有可能，，请政府府礼宾车车队开道道。雄狮机构构2007年度销销售目标标销售分段段周期根据项目目现状和和市场情情况,2007年度““亚建高高尔夫别别墅”的的销售分分为四个个阶段:销售时段起止时间销售目标累计栋数市场引导期2007年8月15日—2007年9月20日30％4强销期2007年9月20日－2007年10月30日40％5续销期2007年11月26日－2008年5月30日20％3尾盘期2008年6月1日－2008年7月1日100％1广告创意意雄狮机构构秦岭北麓麓卧虎藏藏龙顶级高尔尔夫山地地别墅限限量发售售—明骏骏首都亮亮相（仅仅此一栋栋）别墅就要要价值连连城！别别墅就要要宽大无无比！·亚建高高尔夫庄庄园位于于西安的的秦岭北北麓，拥拥有1300亩亩绿菌高高尔夫球球场。这里曾是是历代贵贵族狩猎猎休闲之之地。·这里是是中国气气候上的的南北分分界线,以北为为暖温带带气候,以南为为亚热带带气候，，亲身感感受着气气候和植植被的变变化。·站在山山的高顶顶，这里里是一片片森林，，·今天，，原生态态1300亩高高尔夫绿绿菌场早早已成型型，参天天大树，，鸟语花花香，人人工湖里里锦鳞如如织，高高尔夫球球场上也也如此豪豪情。·在这里里，亚建建高尔夫夫俱乐部部用1300亩亩土地建建造18栋别墅墅，每栋栋占地1.8-2亩。。别墅墅设计秉秉承北美美风格，，挑空层层高米米，客客厅平平方米米，空中中露台平平方米，，超宽卧卧室平平方方米。处处处华章章精彩呈呈现豪迈迈，堪称称豪宅中中的豪宅宅！物有所值值的高尔尔夫别墅墅亚建高尔尔夫庄园园别墅，，身处居居室，无无需空调调亚建高尔尔夫别墅墅，位于于秦岭北北麓，俯俯瞰1300亩亩绿菌场场内的房房子，漫漫步于闲闲庭雅院院，大山山的微风风轻轻吹吹过，有有一丝凉凉意。八点钟，，主题pt，在在您家客客厅进行行绵绵晚风风，在您您百于米米的客厅厅，朋友友参加您您的庆功功pt，，无论谁谁是主角角，您和和您的别别墅都是是大家的的焦点。。亚建高尔尔夫别墅墅，您的的朋友羡羡慕，您您的对手手佩服。。千亩亩绿绿菌菌场场上上，，山山林林之之中中，，您您的的别别墅墅，，如如此此奢奢华华的的豪豪宅宅，，岂岂能能不不令令人人嫉嫉妒妒？？比尔尔盖盖茨茨、、李李嘉嘉诚诚的的毫毫宅宅也也不不过过如如此此您的的露露台台也也可可以以是是发发球球场场亚建建高高尔尔夫夫别别墅墅，，身身未未动动，，心心已已远远当万万物物变变换换时时，，这这里里却却很很平平静静，，当夏夏日日严严严严时时，，这这里里却却很很清清凉凉，，这里里有有依依傍傍大大山山，，可可遮遮天天蔽蔽日日。。这里里有有千千亩亩高高尔尔夫夫球球场场，，生生活活可可以以很很休休闲闲如此此雍雍容容华华贵贵的的，，只只适适合合王王者者之之风风的的您您不知知豪豪宅宅真真面面目目，，礼礼遇遇深深在在此此山山中中邀您您在在沁沁人人心心脾脾的的世世界界畅畅游游您的的别别墅墅，，我我们们的的羡羡慕慕选择亚建高尔尔夫别墅六大大理由现代贵族家庭庭典范，西安安生活领袖向向亚建高尔夫夫别墅看齐！！“六重身份份”“六六大大顺”，六大大旺销理由早早已是公开的的秘密！雄狮机构风水好·座北北朝南，负阴阴抱阳，龙脉脉交汇之风水水宝地环境好·闻得得绿清香，听听得百鸟鸣地段好·秦岭岭北麓，广阔阔的原生态植植被构成完美美画卷房子好·大师师倾力规划，，源于北美风风情，顶级配配套设施景观好·闲庭庭信步，指点点江山！万顷顷青山，四季季为您倾情演演出贵族生活领地地，1300亩绿菌场，，超大豪华高高尔夫会所以上是我们在在市场推广时时的主要卖点点，当然，价价格依然是关关键而且敏感感的问题，不不会在广告中中去直接释放放。007年度营营销保障体系系雄狮机构一、亚建高尔夫别别墅媒介推广广策略（一）媒介目目标（争取在在年度销售黄黄金档期8-11月打一一场短！平！！快！的漂亮亮仗）选择适当媒体体，为创意提提供最佳的演演出舞台与发发挥空间，使使广告对消费费者产生最佳佳的说服效果果。通过科学的媒媒介投放组合合策略，制造造声势，在保保证足够的有有效到达率，，避免不必要要浪费的前提提下，吸引消消费者前来咨咨询，感受现现场氛围，产产生购买欲望望。树立发展商及及楼盘形象，，增强消费者者的信心，发发挥口碑宣传传的优势，提提高项目的知知名度和美誉誉度。通过广广告宣传，有有力配合销售售，使本项目目尽可能在短短的时间内进进入销售成熟熟期，迅速回回笼资金。（二）媒介投放放组合策略在不同时段结结合销售周期期使用以下媒媒体推广方式式：报纸、户户外路牌、DM品位。市场引导期新闻炒作为主主，配合报纸纸广告。强销期以报广为主，，事件行销为为辅，提升形形象，强调服服务，提供更更多便利购楼楼条件，吸收收消费者前来来咨询、看盘盘。针对主要要卖点做纯销销售式广告，，与现场销售售有力配合，，促成更高的的成交额，减减少销售工作作的压力，同同时发挥软性性文章与新闻闻炒作的理性性诉求配合宣宣传，达到购购楼热潮之目目的。持销期期以户外外广告告为主主，以以形象象广告告、证证言方方式、、卖点点广告告形成成促销销，解解决销销售中中存在在的问问题与与矛盾盾。尾盘期期利用报报纸做做一些些感性性诉求求，增增强置置业者者的购购房信信心，，消化化存量量。雄狮机机构媒介选选择的的标准准选择西西安地地区对对消费费者最最有影影响力力的媒媒介———（（西安安晚报报和华华商报报）选择西西安地地区目目标消消费者者接触触的到到的媒媒介———品品位（（使用用操作作手段段）选择最最贴近近我们们目标标客户户群体体的媒媒介———秦秦岭岭别墅墅区（（路牌牌广告告）雄狮机机构广告发发布频频率各媒介介在广广告发发布的的时间间和频频率上上互为为补充充。在引导导期，，采取取试探探性发发布策策略；；强销阶阶段，，则采采取集集中发发布策策略，，以便便迅速速占领领市场场；成熟期期过后后，采采取间间歇发发布的的策略略，以以节省省广告告费用用，保保持广广告的的延续续性，，起到到持续续的引引导和和提醒醒作用用。雄狮机机构媒介投投放组组合方方案建建议报纸广广告：：报纸广广告的的效果果是不不容置置疑的的，针针对目目前这这个比比较特特殊的的时间间段，，有必必要进进行规规模性性的宣宣传；；迅速速打响响“亚亚建高高尔夫夫别墅墅”品品牌，，以高高品质质入市市。建议强强销期期开始始进行行密集集型打打击（（建议议西安安晚每每周一一次，，前一一个月月每周周四1/2版西西安晚晚报））。后后期因因为媒媒体推推广费费相对对较高高，可可考虑虑把户户外作作为长长期投投放。。雄狮机机构户外广广告：：广告牌牌效果果较好好，尤尤其是是在夜夜间，，视觉觉的冲冲击力力很强强，从从前期期反馈馈信息息来看看，有有一定定的效效果；；广告告牌前前阶段段以楼楼盘形形象为为主，，在下下阶段段将以以释放放楼盘盘活动动信息息、卖卖点等等利好好信息息为主主。建议：：根据据路牌牌的位位置有有策略略的创创意设设计形形象广广告。。雄狮机机构DM（（品位位）：：可考虑虑作为为现阶阶段““亚建建高尔尔夫别别墅””的辅辅助宣宣传手手段之之一，，成本本低、、针对对性强强、传传播途途径简简单方方便、、贴近近消费费人群群的生生活，，同时时可给给市场场造成成一定定的视视觉冲冲击力力，容容易被被市场场接受受。建议为为本案案量身身制定定一个个投放放渠道道。雄狮机机构广播媒媒体：：鉴于2007年年度““亚建建高尔尔夫别别墅””的形形象在在市场场中认认知度度偏低低，且且2007年度度“亚亚建高高尔夫夫别墅墅”的的推广广目标标客户户群将将有所所偏移移，作作为传传播面面较广广的西西安交交通广广播频频道可可以考考虑列列入我我们推推广选选择之之一。。建议在在强销销期间间利用用广播播媒体体进行行时段段密集集型硬硬性卖卖点及及活动动信息息释放放，以以增强强项目目市场场认知知度与与美誉誉度。。雄狮机机构现场包包装：：目前““亚建建高尔尔夫别别墅””在推推广视视觉系系统系系统不不明显显的情情况下下，现现场包包装就就显得得尤为为重要要。建议对对未出出售的的别墅墅有规规律的的进行行清洁洁维护护。雄狮机机构亚建高高尔夫夫别墅墅营销销活动动计划划（一））各阶阶段推推广计计划市场引引导期期2007年年8月月15日——2007年9月20日日主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间1300亩绿菌场的守望者进一步加强本案知名度,并使目标客户进一步了解本案情况,进而加深对本案的关注程度,同时试探市场对本案的承接能力,再次积累客户;宣传新生活理念。宣传活动(1次)1、在《华商报》炒作秦岭北麓，主流媒体文章：关注秦岭关注亚建高尔夫别墅2、推广高尚生活品质广告(1次)报纸广告：周五《西安晚报》1/2版硬广告，分规划篇、景观篇、发展篇等系列刊出路牌广告：雄师户外文本：制作精美楼书小开度强销期期2007年年9月月20日－－2007年10月月30日主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间高尔夫主题别墅时代来临全面包装，树立并巩固本案的鲜明形象，主动引导目标客户的居住心理，在获得目标客户群的普遍认同；并强化本案品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。宣传活动(1次))主流媒体：西安晚报文章:秦岭北麓首席山地高尔夫别墅时代广告(2-3次)报花：文字广告,展会期间密集发布(晚报,华商报)公关活动风水下午茶11月份以后活动待定持续销销售期期2007年年11月26日日－2008年年5月月30日主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间

高尚生活品质此阶段以提高销售数量为目标，通过前两阶段的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，包括促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐步达到销售目标。宣传活动(一次)晚报文章：高尚品质生活，专访：绿菌场的健康生活(1000字插图)

广告(1次)《西安晚报》别墅形象广告1/4版，公关活动主题：亚建高尔夫庄园的生活故事内容:主题音乐会

促销活动“老带新”优惠措施尾盘期期略雄狮机机构活动方方案活动一一：““人于于自然然和谐谐相处处”论论坛主题：：关注注秦岭岭，关关注亚亚建高高尔夫夫别墅墅———关注注1300亩绿绿菌场场目的：：配合合《华华商报报》炒炒作秦秦岭北北麓初步亮亮相，，先期期展示示项目目形象象和发发展商商形象象提前预预告项项目的的基本本情况况，唤唤起市市场注注意时间：：月月日日（周周））地点：：亚建建高尔尔夫庄庄园形式：：由本本案牵牵头配配合媒媒体，，目的的在于于宣传传，通通过论论坛的的高度度，邀邀请业业界人人士共共同探探讨高高尔夫夫别墅墅及秦秦岭北北麓的的发展展和演演变。。内容：：对山山水居居住的的新时时代理理解效果预预测：：达到到让更更多的的市民民了解解秦岭岭北麓麓住宅宅，关关注亚亚建高高尔夫夫别墅墅，为为强销销期做做铺垫垫。费用：：雄狮机机构活动二二：““风水水下午午茶””活动动目的：：挖掘掘和发发挥项项目优优势，，为了了更好好的与与业主主（及及准业业主））联系系与沟沟通，，扩大大项目目品牌牌感召召力，，促进进销售售。一是已已经购购本项项目物物业的的客户户，通通过活活动营营销搭搭建友友好的的客户户平台台，于于此同同时，，更重重要的的是吸吸引这这部分分老业业主向向其亲亲戚朋朋友推推荐““亚建建高尔尔夫别别墅””，这这样的的功效效大大大胜过过报纸纸广告告的作作用。。二是扩扩大项项目的的市场场影响响力，，吸引引更多多的潜潜在客客户到到销售售现场场来。。时间：：2007年月月日日（（周））下下午点点－----点点地点：：亚建建高尔尔夫俱俱乐部部内容：：通过过品茶茶的方方式推推广风风水择择居观观念形式：：风风水讲讲座，，古筝筝、二二胡表表演意义：：（（1））扩大大项目目的品品牌度度、支支持度度；（（2））建立立交流流平台台，增增加良良性互互动。。费用预预算：：元元/期期雄狮机机构2007年年度宣宣传推推广费费用估估算销售宣传费用计划（万元）备注一、媒体投放费万元1．报纸2007年8月-2008年5月周期分配投放2．广播3．路牌项目附近引导4、其它媒体二、楼书等宣传品设计制作元三、工地现场包装元四、公关宣传活动元六、其他费用元合计万元说明谢谢谢观观看看9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。17:33:5917:33:5917:331/7/20235:33:59PM11、以以我我独独沈