乌鲁木齐水岸春天项目营销策划全案

目录——《项目价值营销论》333项目价值体系营销——项目营销策略建议2项目价值目标营销——项目价值目标建议1项目整体定位营销——项目传播策略建议3第一部分、项目价值目标营销项目价值目标定位

项目价值目标定位1、品牌资产目标：通过新名居房产米东区水岸春天项目营销达成提升新名居房产的知名度，同时塑造项目的品牌影响力。2、项目战略目标：在清晰面对市场环境的前提下，保障项目投资的风险安全同时，兑现项目的最大价值。3、项目具体营销目标：平衡好项目投资现金流与投资利润回报的关系。平衡好一期与二期的销售互动促进关系，实现一期产品均价4500元每平米，开盘3—5个月内销售90%。二期产品销售均价4700元每平米，开盘3—5个月内销售90%。（实际开盘均价以市场调研数据为基准测定）

项目价值目标分析从城市规划及发展的几个基本因素分析区域板块价值和项目价值发展趋势从项目内环境SWOT分析和项目产品规划与区域内其他产品比较研判产品竞争力项目价值区域现状及功能定位区域房地产市场分析项目内环境SWOT分析项目产品规划Q1:从项目所在大的区域看项目价值发展趋势？Q2：从项目自身内环境和产品规划看项目价值竞争力？一、我们需要回答的问题—二、我们分析问题的构架—

项目价值目标分析——区域现状及功能定位米东区域现状及功能定位现状：面积3407平方千米，人口29.6万人，乌鲁木齐城市副中心。2010年,米东区被乌市规划为重点发展黄金地带,原有工业区域东移,原工业用地转化为商业住宅用地。规划：全疆最大的制造业基地核心区、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、力争十年打造成首府副中心,建百万人口新城。发展：华凌口岸正式迁址米东区,地处米东大道。未来两年内,新华凌口岸将成为米东区最具亮点的建设项目,这一新兴的成熟商圈带来的潜在价值对附近楼盘的拉动作用超乎想象。

居住：乌鲁木齐中心城区土地日益稀缺和城市北扩的不断推进,米东区楼盘的价值正在被人们重新估量。米东大道与河滩快速公路的贯通，米东区和乌鲁木齐的空间距离被缩小，很多的购房者选择在此置业也逐渐成了趋势。投资：中央加大对新疆经济的扶持政策利好的不断推进,首府人口在未来几年将继续增长,米东区市政配套设施日趋完善,其商业价值、地段价值也将不断提升,住宅市场前景广阔。定位：米东区选择的发展定位：一是建设乌鲁木齐的服务中心；二是要建设国家级的煤电煤化、石油化工的两个基地；三是制造业的加工区、出口产品的加工区、物流区三个产业区；四是新型工业化、城乡一体化和农牧业现代化以及宜居、宜业的人居新区。

项目价值目标分析——区域房地产市场分析博瑞新村市场板块划分米东大道板块：米东新区连接乌市的城市主干道，因其具有较多的土地资源而成为首府北移的“后备军”新盘主要集中在米东大道周边沿线。米东大道周边商圈分别有米东商圈、米东大道商圈、高新区北区商圈等大商圈，即将搬迁至米东区的华凌市场二类口岸又给米东区锦上添花。乌昌一体化、城市北扩趋势对米东区周边经济的拉动作用明显，给房地产带来了巨大升值潜力。城北米东区土地相对充足，同时受“北扩”政策及政府将打造百万人口新城的规划，为米东大道新盘的销售创造了极为有利的条件。石化板块：借助石化小区成熟居住氛围，带动周边地产项目开发形成新的开发热点。城区板块：老城区，交通入学就医等配套齐全，围绕广汇米东新城周边的新开发项目较为集中，逐渐形成良好的宜居氛围。博瑞新村则借助开发商良好口碑及政府规划行政区优势一直处于热销状态。米东城区板块石化板块米东大道板块本案普罗旺斯坐标2000

项目价值目标分析——区域房地产市场分析米东区房地产市场现状分析市场供应情况

2011年，米东区续盘数量较大，金坤新城花苑3期、水景坊、座标2020、明天小镇四期、紫东佳园、水木尚城、颐和花园均有续盘，集中在6月份上市，2011年米东区房地产施工面积预计在70万平方米。2010年,米东区被乌市规划为重点发展黄金地带,原有工业区域东移,原工业用地转化为商业住宅用地,商品住宅建设进入黄金时期,房地产市场即将步入一个更高层次的发展阶段峰丽投资计划斥巨资在米东大道上打造总建筑面积达26.85万平方米的北城都汇。

除了座标2020外,米东大道上今年将陆续推出人和名居、北城都汇等新盘,续建盘则有祥和湾家园、新城花苑等。

项目价值目标分析——区域房地产市场分析米东区2011年项目一览在售楼盘价格续盘价格开盘时间新开楼盘计划开发项目博瑞新村二期3900-4800高层金坤新城花苑3期待定预计6月份新汇国际新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司今年在米东区准备开发的新项目天山·东方嘉苑（石化医院后门）尚未开工荷兰小镇二期4350-4850多层4200-4300高层水景坊预计3800-4890多层6月中开盘，5万定金可定楼层盈科·梧桐山畔明天小镇二期4300多层4200高层推出9栋多层2栋高层座标2020预计4600元/平方米

一栋高层住宅和一栋挑高5.49米第六代LOFT为主紫东佳园预计4300-44006月开水木尚城预计5600-4400多层；5100-3900高层颐和花园预计均价4200，6月10开盘

项目价值目标分析——区域房地产市场分析博瑞新村荷兰小镇明天小镇新城花苑座标2020水木尚城颐和花园开发商新疆华源实业有限公司新疆广汇信邦房地产开发有限公司新疆东华房地产开发有限公司新疆金坤房地产开发有限公司新疆恒来房地产开发有限公司新疆盈旭房地产开发有限公司新疆天顺房地产开发有限公司总占地159999㎡156250100586.813519025214219354.84总建筑面积28322625000025万20278576543340000建筑形态多层高层多层高层13栋多层17栋高层多层多层高层多层,小高层高层多层销售价格440043004300预计4255预计4380预计4300预计3800主力户型97-130

65-12067-8975-10688-11090-13065-96规划户数2800200024002215560二期800390公摊15%-20%10%10%18%10%10%15%10%左右绿化率42%35%40%34%35%37%35%车位790租84-100元地上1200售价八万450待定，规划有地下停车3201800价格待定开盘日期2010.102010年07月四月四期预计6月预计6月预计6月预计6月入住日期2011.11待定待定2011年底待定待定待定项目目价价值值目目标标分分析析———区域域房房地地产产市市场场分分析析米东东区房房地地产产市市场场现现状状分分析析A类首府府城城市市重重心心北北移移，，使使大大量量工工业业企企业业和和项项目目相相继继落落户户米米东东区区，，由由此此产产生生的的新新增增人人口口未未来来将将成成为为一一个个潜潜在在的的住住房房消消费费群群体体；；外外来来人人口口和和工工业业化化进进程程加加速速，，已已成成为为拉拉动动乌乌昌昌地地区区房房地地产产市市场场的的主主力力消消费费客客群群。。B类乌鲁木齐齐近几年年经济的的稳步增增长和乌乌市主城城区房价价大幅提提升带来来的挤出出效应，，米东区区和乌市市主城区区交通干干道通达达性的提提高以及及私家车车的普及及，使得得乌市居居民在此此置业人人群呈现现显著增增加态势势。C类原东山区区政府公公务员、、石油石石化国企企职工、、中泰化化学职工工成为米米东大道道楼盘的的客户群群体之一一。从客户群群分析项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析消费者意意向分析析市场主流流产品在在3900/㎡-4300/㎡㎡价格区间间，总价价在28万-45万住宅较为为畅销地理位置置是影响响购买行行为的重重要因素素，城市市近郊区区是理想想的居住住区域，，倾向住住在市中中心或远远郊客户户群体比比重较小小由于目前前消费者者所反映映住房问问题多集集中在施施工质量量及前期期承诺问问题的兑兑现，使使得客户户对于开开发商的的知名度度和信誉誉较为关关注建筑形态态上以多多层住宅宅较为客客户青睐睐，小高高层、高高层逐渐渐融入市市场被客客户接受受物业管理理受重视视的程度度在客户户购房时时考虑的的各种因因素中比比重有所所增加，，表明客客户购房房更趋于于理性化化，注重重入住后后小区的的管理与与服务项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析特变·水木尚城位置米东区振兴中路东侧与广兴西路交会处开发商新疆盈旭房地产开发有限公司产品类型多层住宅、电梯洋房、叠拼别墅、小高层等多种住宅产品营销顾问自销总占地22万㎡总建面34万㎡容积率1.55绿化率37%

总户数3600（一期800户）车位1800开盘日期待定入住日期：待定起价4400多层3900高层均价/主力面积：主力户型90-130销售情况：预计6月预售开发周期共分三期开发，目前开发第二期，工程进度：多层接近封顶项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析荷兰小镇二期位置米东区河滩高速路米东出口处，广汇汽车城旁。开发商广汇产品类型多层高层物业公司广汇总占地350余亩总建面250,000㎡万平米容积率1.6绿化率35%总户数2000车位约1000，售价8万开盘日期2010年11月入住日期：2012起价4350-4850多层；4200-4300高层均价4500主力面积：78-130平方米销售情况：/开发周期分为两期每期分批次开盘工程进度：8层左右项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析金坤·新城花苑位置米东区米东大道1682号开发商新疆金坤房地产开发有限公司产品类型多层物业公司金坤物业公司总占地135190平方米总建面202785平方米容积率1.5绿化率34%总户数2215车位待定，规划有地下停车场开盘日期四期开盘时间待定入住日期：待定起价待定均价待定主力面积：/销售情况：6月开盘开发周期分四期，目前四期做蓄客工程进度：多层即将封顶09年沿街商铺基本被公司股东及内部员工购买项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析博瑞·新村二期位置府前中路政府斜对面开发商新疆华源实业有限公司产品类型多层高层代理公司盛世联广总占地159999平方米总建面283226平方米容积率1.77绿化率42%总户数2800车位790出租84-100元（地上）开盘日期2010-11-01入住日期：明年2月份起价3900均价4400现购房每套优惠1万

主力面积：97-130

销售情况：80%开发周期分两期，目前二期工程进度：总高17施工至12该项目商铺目前尚未启动，不做出售，自主经营或出租项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场分析坐标2020位置米东南路1032号开发商新疆恒来房地产开发有限公司产品类型高层4栋多层4栋营销顾问24公司总占地25285.25总建面81702.89容积率2.89绿化率36%总户数560车位320开盘日期预计6月入住日期：待定起价/均价4600元/平方米主力面积：88-110平方米销售情况：登记蓄客开发周期两期，一期售罄，二期蓄客工程进度：/一栋高层住宅和一栋挑高5.49米第六代LOFT为主项目价值值目标分分析——区域房地地产市场场研判米东区房地产产市场现现状分析析小结1、市场将将进入优优胜劣汰汰的深度度调整期期，品质质成为决决胜关键键2、房价缓缓步趋涨涨，集资资建房保保障房、、限购政政策、信信贷政策策成为抑抑制房价价的主因因3、2011年房产供供应量大大、大盘盘多、现现房多，，激发购购房者有有效的刚刚性需求求是关键键4、乌鲁木木齐主城城区房地地产市场场价格挤挤压下，，米东区区房地产产市场将将迎来发发展的契契机。针对房地地产市场场现状，，我们的的项目应应该采取取何种策策略突破破区域价价格天花花板是项项目成功功营销制制胜的关关键！项目价值值目标分分析——项目产品品价值力力项目产品价值力项目内环境价值研判项目产品价值研判项目外环境价值研判判断项目目价值思思路项目价值值目标分分析——项目内环环境SWOT分析S：项目地地块平整整，毗邻邻水磨河河，地块块上绿化化条件较较好，成成年大树树较多，，地块位位于成熟熟居住小小区内，，环境幽幽静，周周边配套套较为完完善。W：地块拆拆迁量大大影响开开发进程程，地块块被6栋多层住住宅分割割成两部部分导致致项目缺缺乏统一一性，水水磨河尚尚未治理理河边环环境较差差。O：米东区区未来5年城区人人口将达达到百万万，米东东区作为为乌市城城市副中中心地位位将逐渐渐得以体体现，给给米东区区未来房房地产市市场带来来显著的的发展机机遇。T：项目所所在米东东区市场场开发量量达到70万平米，，项目周周边大盘盘林立，，竞争激激烈。项目价值值目标分分析——项目产品品价值力力分析项目整体体规划项目建筑筑风格项目景观观及配套套项目规划划较为合合理，布布局错落落有致，，充分利利用地块块条件，，严格按按照规划划设计条条件进行行合理规规划，土土地利用用率高，，停车位位配比合合理，交交通动线线组织较较为流畅畅，因为为地块自自身尚有有建筑物物，整体体性受到到一定影影响。项目采用用极具建建筑风情情感和时时尚生活活感的建建筑风格格和元素素进行外外立面设设计，楼楼体线条条和窗框框线条简简约流畅畅、建筑筑外立面面颜色明明快，风风格偏向向于现代代简约；；转角落落地窗增增加建筑筑风情感感及通透透性，提提升项目目整体品品质感。。项目景观观借助外外部水磨磨河引入入小区营营造流动动水系景景观，与与地块自自身原有有葱郁大大树形成成水树相相伴生态态景观，，将外部部景观与与小区内内部景观观相结合合，借景景造景，，打造景景观建筑筑。配套套以满足足小区业业主生活活为基本本出发点点适度配配建。项目产品规规划分析项目价值目目标分析——项目产品价价值力分析析区域内类比比项目价差差级距汇总总评估：

名称内容特变水木尚城

荷兰小镇二期金坤新城花苑坐标2020博瑞新村二期本案地段环境888888规模999597容积率888676停车位755857绿化率766787项目品质886688外立面886687社区配套888586保安保洁777677物业服务766676总分777369637569项目价值目目标分析——项目产品价价值力研判判项目价值研研判存在问题项目内环境境价值：从从分析来看看，本项目目内环境价价值较高在在同类项目目中属于中中等偏上，，在区域市市场具备一一定的竞争争力，确保保项目在内内环境价值值上具备较较强的竞争争力。项目产品规规划价值：：从分析来来看，本项项目产品设设计实用性性与功能性性基本满足足市场需要要，与区域域竞品市场场的产品有有细微的差差异，在产产品层面具具备一定的的价值竞争争力。项目区域市市场竞品类类比价值：：从分析来来看，本项项目在居住住综合指标标中处于区区域中等价价值区间，，与金坤新新城花苑项项目价值较较为接近，，在具体产产品细部实实现价值将将略高于金金坤新城花花苑。内环境价值值不突出，，不占据核核心竞争优优势产品与区域域其他产品品差异化并并不明显，，不具备差差异化竞争争优势。与竞品项目目距离较近近，突破区区域价格天天花板有一一定难度。。解决之道项目价值体体系营销实实现高利润润第二部分、、项目价值值体系营销销项目营销策策略建议策略一：提提升项目价价值，整合合建立项目目形象展示示策略二：错错位差异化化营销，以以无克有、、以软克硬硬、以动克克静策略三：打打破区域客客户限制，，建立立体体客户体系系策略四：实实行专业销销售体系，，拓宽销售售渠道，加加强销售管管理策略五：以以情感维系系客户关系系，通过新新名居客户户汇建立客客户信息库库进行蓄客客项目营销策策略建议此策略针对对问题：产产品定位问问题、价值值塑造问题题、形象问问题、价格格问题。针对策略的的可执行方方案方向：：1、建立项目目价值纲领领。从高度度上，不同同角度上建建立。形成成项目价值值圣经。2、建立项目目形象体系系。从卖场场形象、建建筑场形象象、传播场场形象建立立高价值感感，高服务务品质的形形象影库。。3、建立整合合营销传播播。用不同同的沟通介介质始终如如一的传递递一种价值值声音。做做到广告价价值影响力力+窄告销售促促成力的有有效结合。。策略一：提提升项目价价值，整合合建立项目目形象展示示Features/fact项目本身的的特性/属性Advantages相对于竞争争对手项目目的优势Benefit/value项目带给用用户的利益/价值F——项目本身有有什么？A——项目好在哪哪儿？B——项目能给客客户带来什什么价值？？FAB分析寻找本项目目的价值信信息消费者买什什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）米东区水磨河边米东大道便捷路网具有品质和风情感立面地上大树带来的充足绿化小区外部生活配套丰富细节化的产品设计实用性的产品使用功能未来城市北扩、百万人口新城区规划带来的地段价值升值优势米东区日渐形成的便利生活带来的大型住区优势；米东区与主城区交通通达性的提升和城市快速公交系统的投入使用带来的城市一体化优势；……好的规划和产品带来的居住实用性和功能性的满足感；高性价比的产品带来的未来增值价值；具有一定品质感产品带来的居住地标的阶层感和归属感；找到本项目目的营销核核心价值此策略针对对问题：客客群问题、、价值塑造造问题、市市场环境问问题、价格格问题。针对策略的的可执行方方案方向：：1、没有完美美的产品，，只有完美美的需求。。针对不同同客群的错错位需求，，利用项目目的不同价价值利益，，制定促成成计划。2、以有克无无----即前期以独独有的首次次置业产品品攻克周边边竞品项目目所不能满满足的自用用客群市场场。3、以软克硬硬----即以产品高高性价比，，以高半步步的产品和和低半步的的价格在区区域市场力力克竞争对对手，最终终赢得客群群信任度和和满意度。。4、以动克静静----即以相对高高调的市场场推广，借借助板块规规划发展前前景，借助助区域大型型居住概念念营造项目目的市场区区域认知度度，赢得市市场认可。。策略略二二：：错错位位差差异异化化营营销销。。以以有有克克无无、、以以软软克克硬硬、、以以动动克克静静此策策略略针针对对问问题题：：客客群群问问题题、、销销售售管管理理问问题题。。针对对策策略略的的可可执执行行方方案案方方向向：：利用用本本项项目目客客群群的的行行为为特特质质和和居居住住消消费费心心理理，，针针对对潜潜在在购购买买者者进进行行有有效效营营销销活活动动。。打破破销销售售瓶瓶颈颈，，增增加加营营销销过过程程中中与与客客户户的的多多点点接接触触。。提升升客客户户满满意意度度、、口口碑碑和和忠忠诚诚度度。。凭借借已已成成交交客客户户对对项项目目的的认认知知度度和和忠忠诚诚度度，，利利用用营营销销传传播播渠渠道道中中客客户户口口碑碑相相传传的的效效应应大大力力推推广广，，为为项项目目的的成成功功销销售售创创造造良良好好的的品品牌牌效效应应，，同同时时产产生生销销售售推推广广上上的的经经济济效效应应，，并并为为项项目目后后期期的的推推广广奠奠定定良良好好的的轰轰动动效效应应。。基于于客客户户信信息息管管理理系系统统，，了了解解客客户户复复杂杂、、多多层层次次、、全全方方位位的的需需求求强调调资资产产增增值值价价值值，，扩扩大大项项目目客客群群范范围围和和层层次次。。策略略三三：：打打破破区区域域客客户户限限制制，，建建立立立立体体客客户户体体系系此策策略略针针对对问问题题：：市市场场问问题题、、销销售售管管理理问问题题。。针对对策策略略的的可可执执行行方方案案方方向向：：1、专专业业销销售售体体系系：：加加强强销销售售的的整整合合力力，，建建立立3个销销售售体体系系平平台台。。一一、、开开发发投投资资+建设设+销售售+物业业服服务务运运营营的的第第一一平平台台。。二二、、市市场场动动态态研研究究+策划划+销售售+推广广的的第第二二平平台台。。三三、、置置业业顾顾问问接接洽洽谈谈判判+主管管帮帮助助促促成成+专案案、、副副专专现现场场总总控控+总经经理理统统筹筹监监控控的的第第三三平平台台。。2、拓拓宽宽销销售售渠渠道道：：第第一一，，整整体体项项目目销销售售模模式式采采取取坐坐销销与与行行销销混混合合使使用用的的模模式式。。第第二二，，建建立立团团单单大大客客户户销销售售渠渠道道、、客客介介销销售售渠渠道道、、行行业业销销售售渠渠道道、、自自有有销销售售渠渠道道。。3、加加强强销销售售管管理理：：第第一一：：建建立立与与新新名名居居公公司司的的沟沟通通与与报报表表机机制制。。第第二二：：建建立立现现场场的的销销售售信信息息分分析析体体系系，，第第三三、、建建立立客客户户资资源源管管理理机机制制，，第第四四、、建建立立销销售售立立体体激激励励机机制制。。策略略四四：：实实行行专专业业销销售售体体系系，，拓拓宽宽销销售售渠渠道道，，加加强强销销售售管管理理此策策略略针针对对问问题题：：市市场场问问题题、、客客户户问问题题。。针对对策策略略的的可可执执行行方方案案方方向向：：1、针针对对性性建建立立项项目目首首置置和和再再改改客客户户的的说说辞辞培培训训。。2、针针对对性性实实施施项项目目客客户户互互动动活活动动，，增增加加客客户户与与项项目目的的关关联联度度。。3、提提前前展展示示物物业业运运营营的的服服务务内内容容与与承承诺诺并并让让客客户户参参与与其其中中增增加加客客户户对对项项目目的的认认知知度度和和主主动动参参与与意意识识。。4、通过建立新新名居客户汇汇，打造新名名居客户群体体的归属感和和对项目的认认同感。策略五：以情情感维系客户户关系，通过过新名居客户户汇建立客户户信息库进行行蓄客项目「营销销思路」第二部分、项项目价值体系系营销项目「营营销思路」项目开发节奏奏项目销售节奏奏项目价格策略略1.项目开发节奏奏根据地块价值值和拆迁需要要进行依次集集中开发。根据项目地块块价值由低至至高依次开发发。根据销售节奏奏及回款要求求依次开发。。根据区域价值值成熟度与项项目价值相互互提升性依次次开发「开发原则」」开发节奏销售节奏价格策略项目价值体系系营销丨营销销思路地块价值与开开发节奏研判判：项目整个地块块被中间六栋栋多层旧建筑筑物分割成两两部分，本案案将这两部分分地块分别以以A\B地块命名。A地块整体拆迁迁量较小，较较容易在短期期内形成快速速开发态势，，考虑项目销销售和资金回回笼要求，先先期开发以获获得资金滚动动开发项目拆拆迁量较大的的B地块对于保持持项目现金流流平衡至关重重要。B地块整体拆迁迁量较大，但但因B地块面积较大大、地形规整整、自然环境境较好、地上上绿化较好等等先天优势，，后续开发在在保证项目资资金充足的前前提下可以确确保实现项目目高价值。项目开发节奏奏一期开发二期开发地块A地块BAB2011.42011.8—2013年52011.4A地块2011年4月开始拆迁和和前期报规报报建等各项工工作，3个月时间完成成项目各项开开工前的准备备工作，待拆拆迁工作结束束即可动工。。A地块为7栋18F高层，一栋6层多层，鉴于于销售周期及及资金回款要要求，第一批批次开发。B地块为6栋18F高层，其中3栋板式高层3栋板塔结合的的高层，第二二批次开发。。2011年4月同步启动拆拆迁，因拆迁迁量大，预计计动工时间稍稍晚于A地块B地块在本案中比例例最大，地块块相对完整，，大有作为空空间。根据前前期销售状况况及当时市场场动向、产品品趋势适时开开发。开发节奏销售节奏价格策略项目价值体系系营销丨营销销思路项目一期开发发：A地块自2011年8月动工至2013年5月交房入住。。项目二期开发发：B地块自2012年4月动工至2013年10月交房入住。。项目开发周期期2.项目销售节奏奏产品价值由低低至高阶梯型型依次销售。。放量低端产品品，占有市场场，为中端产产品聚集人气气。根据生活配套套的成熟度依依次销售，实实现项目价值值最大化。考虑本案产品品溢价趋势，，价格衔接。。考虑未来竞品品项目，互相相拉动市场价价格。「销售进度制制定原则」开发节奏销售节奏价格策略项目价值体系系营销丨营销销思路项目自2011年7月开始蓄客，，项目销售周周期取决于项项目开发的快快慢，初步预预计项目开发发周期为24个月。项目一期预期期开盘正式销销售时间为2011年11-12月。项目二期预期期开盘正式销销售时间为2012年8-9月。项目营销周期期AA丨BB2011.4-10拆迁安置2011.7月A地块开始蓄客客2011.11月A地块开开盘销销售2011.7月开始始蓄客客2011.11月开盘盘销售售2012.4开始蓄蓄客2012.8月开盘盘开发节节奏推盘节节奏价格策策略项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路3.价格格策策略略项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路A地块产产品实实现均均价不不低于于4500元/平米。。B地块产产品实实现均均价不不低于于4700元/平米。。（实际际开盘盘均价价以项项目具具备开开盘条条件之之时的的市场场调研研数据据予以以测算算）项目销销售均均价项目以以A地块较较低价价格入入市，，通过过不断断的小小幅拉拉升将将A地块产产品价价格进进行快快速拉拉升，，在A地块产产品销销售过过程中中不断断拉升升价格格，将将B地块产产品入入市，，最终终实现现项目目销售售均价价。项目价价格策策略基本原原则：：整体体区域域均价价的基基础上上，针针对项项目综综合指指标如如：地地段环环境、、户型型、容容积率率、停停车位位、绿绿化率率、项项目品品质、、外立立面、、社区区配套套、保保安保保洁、、物业业服务务等内内容综综合评评定，，结合合项目目产品品规划划及园园林景景观规规划等等核心心要素素，结结合本本区域域市场场价格格和直直接竞竞品项项目销销售均均价，，构成成本项项目价价格制制定的的研判判依据据。开发节节奏推盘节节奏价格策策略整体价价格趋趋势研研判定价原原则项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路项目名称水木尚城荷兰小镇

博瑞新村新城花苑坐标2020项目规模用地219354㎡156250㎡159999㎡135190㎡25214㎡总建340000㎡250000㎡283226㎡202785㎡76543㎡物业类型多层小高层多层高层多层高层多层多层高层（商住）户型90-130平米65-120平米97-130平米75-106平米88-110平米均价4300元/㎡4300元/㎡4400元/㎡4250元/㎡4300元/㎡★区域市市场在在售楼楼盘的的主要要指标标和销销售价价格调调研分分析开发节节奏推盘节节奏价格策策略项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路周边纯纯住宅宅项目目的均均价为为：4300元/平方米米左右右区域内内类比比项目目价差差级距距汇总总评估估：开发节节奏推盘节节奏价格策策略项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路

名称内容特变水木尚城

荷兰小镇二期金坤新城花苑坐标2020博瑞新村二期本案地段环境888888规模999597容积率888676停车位755857绿化率766787项目品质886688外立面886687社区配套888586保安保洁777677物业服务766676总分777369637569备注：：纯住住宅类类项目目的综综合评评定中中，本本项目目的价价值与与金坤坤新城城花苑苑不相相上下下，在在区域域中属属于中中等。。本评评定只只做为为后期期价格格制定定的参参考依依据之之一。。项目价价值体体系营营销丨丨营销销思路路考虑到到项目目投资资现金金流与与滚动动开发发的现现实考考量，，本项项目在在综合合居住住指标标上与与金坤坤新城城花苑苑十分分接近近，因因此本本项目目以相相邻的的金坤坤新城城花苑苑作为为直接接竞争争项目目，参参考其其价格格进行行定价价。项项目在在开盘盘入市市前一一周，，根据据市场场供应应和竞竞品项项目销销售均均价，，结合合项目目自身身现金金流要要求和和回款款要求求，双双方合合理定定价。。第三部分、、项目整体体定位营销销项目传播播策略建建议案名：新名居·水岸春天天区位：米东区米米东大道道天化小小区内规划：现代风格格立面，，；东临临水磨河河，6个喷泉，，1个儿童淘淘气堡，，1个篮球场场，1个幼儿园园，临街街商业街街、地下下地下停停车场，，车位2：1，35%绿化率学校：十三户小小学、乌乌市102中、矿务务局小学学、米泉泉市一、、二中、、市一小小、二小小、交通通学校、、驾校、、轻工业业学校、、一中北北校、乌乌市场趋趋势9中、72小、兵团团建工4中商业配套套：天化农贸贸市场、、鄂尔多多斯农贸贸市场、、矿区医医院、十十三户医医院、邮邮局、千千百合超超市、天天汇汽车车城公交：13、19、54、57、922、532、米泉1、2、3、4路项目价值值体系梳梳理——现状项目价值值体系建建立——区位价值值力城市区域规划区域发展自然环境公路规划铁路规划城市副中心，米东区百万人新城城市副中心红光山国际博览中心和自治区政府旁红光山生态公园旁1.5万亩红光山生态公园，多个高档别墅在此修建，自然环境生态宜居投资居住复合价值城中楼盘限制，工作在市内，买房在米东。大型小区林立，百万人口新城。更有华凌二级口岸、米东工业园区、广汇汽车城、二手车交易市场营造市场商机，投资在米东，居住两相宜。国际物流传送带市政府将规划乌准铁路，争取兰新第二复线落户米东，同时将大力修建喀什中路国际物流基地将货运物资快速输入米东大道和国道216，未来，铁路将为米东的客运、货运、旅游带来前所未有的生机。30分钟快速交通圈北外环路东接，南湖北路和七道湾北延至米东大道，快速切入喀什东路、河滩路，公交发达13、19、54、57、922、532与米泉市交多条线路环伺项目价值值体系建建立——产品价值值力米东区现代水景和乐住宅现代建筑风格，金色阳光立面，坚拔俊秀转角落地窗，阳光尽洒，观景270度精品建筑亲水公园高尚配套水磨河自然河景6个喷泉，贯穿全园原生十年以上大树为您遮荫健康运动设施：快乐游戏堡、十环篮球场、康乐设施爱车港湾：2：1车位比，地下超大停车场、地上停车位幼儿园黄金临街商铺30分钟快速交通圈景观规划标准较高，其它规划适宜使用要求产品定位语传播对象象写真个性特征生活现状25-45岁之间；现租房，花费大，空气和环境普通，住宅密度大且拥挤。独闯异地创业，工作在市内几大商圈内；正处于创业及组织家庭阶段；他们经过几年的努力终于具备首次置业的能力，得以摆脱或是租住的狭小空间，但是经济压力仍相当大。积极进取的他们思想开放、向往自由；务实，喜欢淘宝，货比三家是他们节约开支的方式；有知识、精力充沛，喜欢运动、户外、美食、电子图书、分享网络信息，从不放过自我充电的机会；有个性，喜欢苹果等个性化的电子产品，希望能够引人注目，成为时尚生活的引领者；一部分人到了而立之年，性格趋于脚踏实地，希望得到平静、贴心、大众化的生活，从热闹的单身回归平凡的家庭。传播对象象写真买房动机租房，人生没有归属感；购房，身心安处；提升房子档次，改善居住环境；买个大家庭够住的大房；把父母接来养老；从大家庭独立出来，建立小家；为结婚生子做准作备；为更好的享受生活或体现个人身份；购房理性需求交通便利——一小时内的上下班时间价格实惠——4000元左右务实但有高期望值环境好，购物、医疗、学校、康体设施完善目标对象象写真感性需求喜欢交流的他们，需要有同自己相当文化档次的邻居。他们十分在意“第一印象”（包括朋友与他们选择的品牌）是否与他们的生活模式、价值观一致。洞察：购房对他们意味着什么购一套房子实现一个梦，无论是首次置业还是多次置业，无论是市区置业还是郊区置业，每一次购房都是一次对于更高生活层次追求的实现；房子对他们来说不只是一件冰冷的建筑作品，而是一个充满了爱和温情，让他们尽情享受生活和家庭温馨的栖居空间与环境。项目传播播定位——独特的USP销售主张张凡客时代代和和乐家家园我们是平平凡的一一族，又又是对生生活充满满热情，，向往自自由的一一族；我们经过过了青春春的燥动动，感觉觉青春在在逝去，，现在想想要买一一座房，，是要为为青春做做的纪念念；我们以前前喜欢夜夜生活的的泡吧，，现在喜喜欢沉静静如大海海的品茶茶；我们到了了现在才才明了，，“子欲欲养而亲亲不待””是人生生悲哀，，现在我我们要用用更多的的热情，，为子尽尽孝，让让家人获获得人生生的平和和与安乐乐；我们到了了现在才才知道，，妻子对对我情深深意重，，宝宝是是我们未未来的期期待，爸爸爸妈妈妈会为你你营造一一个快乐乐、幸福福的家。。项目VIS视觉策略略建议名片纸杯来访登记记薄工作牌信封便签CD纸袋围板道旗吊旗、窗窗帘导示牌销售接待待中心建建议传播方式式1、视觉传传导：用售楼处处、工地地围板、、户外广广告牌、、灯光、、条幅、、标识导导示系统统等，针针对作战战阵地——售楼处进进行全方方位立体体包装，，增加注注目率，，突出项项目气势势与品质质。2、传播内内容：深入挖掘掘项目核核心价值值，与竞竞争对手手作点对对点分析析，建立立项目价价值标准准，将其其它项目目排出价价值体系系。3、传播调调性：充分洞察察目标客客户消费费心理，，突出凡凡客身份份代言形形象，通通过阶段段口号，，喊出与与潜在客客户的心心里向往往一致的的广告语语，保持持与主要要竞争项项目保持持差异性性。4、口碑传传播：开展“忠忠诚客户户”计划划，电话话营销、、短信营营销充分分利用，，调动目目标客户户的小众众传播。。5、体验传传播：抓住“冬冬天滑雪雪、祝贺贺新年、、两个人人的情人人节”为为季节节节日活动动突破点点，辅以以视觉物物料、传传播渠道道，全面面增强客客户对产产品价值值的认知知，加深深与目标标人群的的沟通，，印证项项目品质质，提升升口碑力力。2011-2013年传播框架与与媒介渠道水岸春天传播媒介框架·产品形象传导米东区现代水景和乐住宅·生活理念传导凡客时代和乐家园高空轰炸大众媒介落地开花自有媒介精准公关

客户联谊晨报硬广或软文、晚报硬广或软文、广播硬广或广播直播活动、短信、楼宇广告A块项目形象期2011.7-10月A块开盘期2011.11A块持销期B块蓄客期2011.12—2012.6A块清盘期B块开盘期2012.7-2012.10入市形象、项目卖点分篇展示、蓄客促销信息开盘日期倒数、促销信息、开盘后盛况回顾重点户型尺度、户型功能解析、促销滑雪情人节活动建筑立面细节解析、开盘信息、工程信息售楼处内外包装+工地围板阵地包装、DM发布、VI物品制作、短信发布、电话营销、横幅案名传播、项目卖点传播开盘时间、产品与形象定位语、企业形象产品形象、促销形象、滑雪情人节活动产品形象、开盘炒作、工程信息内部认购优惠房源开盘活动滑雪活动情人节活动传播调性：自然、丰美、动感A块品牌全面树立期2012.11-2012.12B块持销期清盘期2012.11-2013.10实景展示、交房炒作、促销信息、新年活动实景展示、交房活动、促销信息、新年活动交房活动新年活动项目引导形象树立品牌建立情感诉求卖点吸引品牌提升强势公关品牌销售、惯性销售传播目的开盘活动广告费预算项目费用预算售楼处包装（内部装修、精神堡垒、售房部内部广告、工地围板、门头等）20万各项物料（楼书、DM单页、手提袋、文件袋、名片、工号牌、口杯、3D光盘）10万公关活动10万礼品与促销5万户外（高立柱、道旗）30万公众媒体（报纸、电台广告、短信）100万3D动画5万销售道具（沙盘、户型模型、户型手册、销讲手册、购房计划书、定金单）15万其他费用5万合计费用200万元广告费预算说说明广告费预算按按照项目实际际执行过程中中各个营销节节点，分期分分批以书面形形式向甲方上上报媒介计划划，双方认可可之后根据此此媒介计划，，按照实报实实销的原则由由乙方和甲方方共同按此计计划予以广告告执行！原则上本案广广告费用预算算控制在200万以内，项目目实际广告费费用，须根据据实际市场情情况进行调整整。THANKS感谢谢贵贵公公司司能能给给予予合合作机机遇遇Tel：0991-28244442334111谢谢1月-2300:16:5100:1600:161月-231月-2300:1600:1600:16:511月月-231月月-2300:16:512023/1/60:16:519、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:16:5200:16:5200:161/6/202312:16:52AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:16:5200:16Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:16:5200:16:5