中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研XXXX本

北京国利地产综合服务机构2011.6中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿）报告须解决4大问题产品策略建议

6从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景；论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染；通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向；通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；报告主要提纲产品策略建议

沈河区房地产发展研究区域市场供给量分析典型项目研究项目本体分析项目经济估算项目开发可行性研究结论产品规划初步建议一沈河区概况行政区划调整区域特征房地产概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；区域价格：写字楼、商铺公寓；目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；行政规划变更，房地产板块有效扩大，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二区域房市场供求分析供应分析成交分析供求关系解析沈河区2010年度商品房供应量为152.85万平，建面套数为15203套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。本年度商品房房成交量78.84万平，成交套套数7686套。商品住宅宅成交面积55.59万平，成交套套数为6016套。政策影响下的的区域房地产产市场成交依依然火爆需求分析-需求主要以改改善型置业、、投资客、购购买学区房为为主，需求异异常旺盛，成成交量在各区区名列前茅。。区域供需关系系分析供应面积（万/㎡）供应套数成交面积（万/㎡）成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据可以看看出，沈河区区的商品住宅宅在商品房中中所占比例远远远低于其他他区域，仅为为58%，说明沈河区区地产多开发发商业、写字字楼、公寓类类项目，住宅宅产品同比其其他区域供应应比不足，同同时商品住宅宅的成交率达达到了78%，说明市场对对住宅产品需需求度很高。。2010年沈河区商品品房商品住宅宅供需情况一一览表供需研究-商品房成交率率高达78%，且万柳塘区区域2011年几乎无新盘盘推出，市场场潜力极其巨巨大市场部分总结结研究结论-从供求关系分分析，未来1~3年随着核心区区土地日益稀稀缺，万柳塘塘周边商品房房将出现供小小于求的长期期局面，项目目开发前景良良好2010年5月东陵区域的的并入，带入入多个多期开开发楼盘，如如保利等知名名企业的多个个项目，导致致很长一段时时间内区域供供应量增大，，但万柳塘区区域无供应；；区域内商业、、写字楼新老老项目鳞次栉栉比，刚性需需求、二次置置业及投资型型客户众多，，仅有的住宅宅类项目永不不能满足上述述需求；万柳塘区域作作为核心区成成熟住宅区，，拥有其他区区域无法比拟拟的教育资源源、公园资源源及医疗资源源；由于商业地块块成交较多，，后市住宅类类产品供应将将逐渐减小，，随着商务用用房的增加，，区域内商品品住宅供需矛矛盾将进一步步加大。三区域典典型项目分析析项目分布销售均价主力户型二手房交易客群分析中街五爱南塔目前沈河区在在售商品房项项目主要集中中在东中街、、青年大街（（地铁2号线）、五爱爱商圈等处，，我项目周边边在售项目稀稀少，且城市市一环内多以以商业网点、、写字楼项目目为主。住宅宅供应异常稀稀缺。沈河区商圈密密布，各版块块功能区分明明显项目分布-沈河区在售项项目主要集中中在东中街、、五爱商圈、、南塔附近，，万柳塘区域域几无项目供供应，区域供供应主要以商商业写字楼为为主五矿万泉公元元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼高层装修状况毛坯+精装1500元/㎡项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格10500（毛坯）-12000元/㎡楼层状况20层高层占地面积8096平方米建筑面积47109平方米绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料产权年限50年户数总共392户当期211户车位信息地下车位①②③④万泉公园（小河沿公园）会所1F典型项目-万泉公元，短短平快开发项项目典范，取取得良好经济济效益公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼高层装修状况精装修2500元/㎡项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/㎡物业费1.80元/平方米·月物业管理公司沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层占地面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公园雅筑位于于本案东北方方向，为小体体量精装住宅宅项目，户型型范围57㎡与70㎡两居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡与143㎡三居。此项项目目前已进进入尾盘销售售阶段，不会会对本案的开开发以及未来来销售形成竞竞争。典型项目-公园雅筑，精精装修，适合合投资客以及及学区房客户户目前周边可类类比在售住宅宅项目仅有沈沈阳万城的公公园雅筑以及及五矿集团旗旗下的精品住住宅五矿万泉泉公元：公园雅筑目前前已进入到尾尾盘销售阶段段。五矿万泉公元元总四栋，一一期①、②号号楼2010年12月入市，,均价8500，2010年5月22日位于园区内内部景观较好好的③、④号号楼集中入市市，主要以公公园地产为噱噱头，配合优优质的园林设设计以及会所所配置，实现现其打造舒适适型精品住宅宅的目标。但但根据市场的的供需状况考考虑，目前在在售200套销售周期半半年左右，不不会与万柳塘塘项目形成正正面竞争。周边住宅稀缺缺短期内不不存在新盘竞竞争项目典型项目分析析结论-周边供应稀缺缺，供需矛盾盾进一步加大大区内住宅产品品逐渐由中小小户型向大户户型过度项目面积范围（㎡）主力面积区间（㎡）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏翠园高层170-260高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140高层50-130多层80-100高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端项项目云集，尤尤其近两年，，土地资源的的日益短缺，，仅有的开发发项目开发商商大多采取高高端定位。区区域主力面积积集中在45-70㎡和100-130㎡两个区间，，满足投资客客和改善型需需要。主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间2010年，区位优势势特别明显的的项目（万科科柏翠园、华华府新天地等等）开盘价格格相对于其他他楼盘来说上上涨趋势明显显；目前区域内多多以高层为主主，高层精装装修一般为13000元/㎡，精装费一般般为1500元/㎡；非精装高层层一般为8500元/㎡。清水洋房一一般在9000元/㎡。商业项目一一般为15000元/㎡；价格相对于09年整体上涨很很多，2011年区域市场继继续呈现供售售两旺的局面面。项目起价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000高层15000领先国际高层14000高层15000高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供应缩水、高高端产品聚集集带动区域价价格稳定上涨涨由于新开发项项目稀少，锁锁定区域的客客群多以二手手房为目标，，但二手房多多存在社区老老旧、户型较较差、使用年年限长、居住住人群低端生生活环境杂乱乱、小区缺乏乏有效管理维维护等问题。。周边区域新新建住宅产品品的十分匮乏乏。二手房交易-二手房市场交交易异常火爆爆，沈阳热点点投资区域周边二手房价格情况社区名称价格区间（元/㎡）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729客户分析-学区房客户、、投资客和改改善型客户云云集一环内商业经营者、需要固定居所的人沈河区、大东区的二次投资人群学区房的定向人群医院集合老龄化人口区域内现有刚需人群区域作为沈阳阳的经济龙头头区，区域内内高端客群集集中；浑南板块、长长白岛板块等等一直在加快快对高端客户户群的消化速速度，但限于于城市交通压压力的增大，，多数客户会会首先选择居居住距离办公公较近的项目目，提高效率率，节约时间间成本。于是针对客客群也主要要以一环内内固有中高高端客户为为主，购房房者主要是是2次购房以作作投资，附附带一部分分的学区房房购买人群群。总结-未来市场几几乎无竞争争，项目开开发潜力巨巨大周边商圈云云集，房地地产项目以以商业写字字楼为主，，住宅产品品稀缺，竞竞争项目罕罕有；由于新房量量少价高，，二手房成成交率居高高不下；区域价格率率高于城市市房地产均均价，但相相较于一些些重点区域域如浑河周周边的高端端物业价格格仍旧略低低，并以实实用为主；；区域特色明明显，医疗疗、学区优优势突出，，交通便捷捷、购物方方便，居住住条件优越越。四项目目本体分析析项目指标SWOT分析优势分析项目发展启示用地性质：：居住商业业规划用地面面积：18348.2㎡容积率：≤≤3.5规划总建筑筑面积：7.92万㎡地上建筑面面积：6.42万㎡其中：住宅宅建筑面积积：5.46万㎡网点建筑面面积：0.96万㎡地下建筑面面积：1.5万㎡土地使用年年限：居住住50年商业40年项目地址：：沈河区万万柳塘路44号占地面积：：1.83万㎡万柳塘公园本案现状单位：：沈阳市当当代医院新诚汽车销销售服务公公司新天成汽车车维修公司司项目参数-商业面积接接近1万平米，利利于后期销销售和开发发利益最大大化万柳塘路先农坛路项目周边环环境-成熟区位丰丰富配套套便捷生生活沈阳一环路路内，毗邻邻万柳塘路路、先农坛坛路，隶属属于沈阳行行政、文化化、经济中中心区----沈河区与大大东区交界界处，本案案与皇城文文脉相连，，周边商圈圈密布、生生活配套齐齐全，自然然景观丰富富生态环境境优越，是是沈阳城市市中心绝版版的宜居地地块。1、城市一环内，路网发达、交通便捷；2、几大商圈拥簇，便利生活、闹中取静；3、周边重点学校众多，具明显学区房特征；4、毗邻几大市属公园，环境优雅；5、宗地外廓方正且地面平整，无民拆。1、周边老旧小区众多，不利项目形象塑造；2、紧邻一环路，汽车噪音较大；3、目前规划商业40%比例过大，建议减少；4、项目占地规模较小。1、城市南移以及浑南地区大力开发另本案所在成为热点区域；2、未来地铁的兴建另区域交通更加便捷。1、现状医院对土壤、地下水有无医疗污染；2、一环内限购的即时效应以及未来可能政策影响；3、目前宗地产权归属可能产生的纠纷。SWOTSWOT-本项目最大大风险蕴含含在项目股股权转让环环节商圈路程中街商务区1.5公里，3.5分钟左右五爱商务区1.3公里，3分钟左右南塔商务区2.26公里，5分钟左右青年大街4.3公里，15分钟左右三好街商圈4.2公里，15分钟左右太原街商圈5.7公里，20分钟左右市府商务区4.2公里，13分钟左右沈阳北站4.25公里，15分钟左右配套建议-紧邻沈阳各各大商圈，，配套完善善，住宅产产品日益稀稀缺，本项项目商业只只适合定位位成社区型型商业。中街：目前前，沈阳市市政府正着着力将中街街打造成““东北第一一街”，政政府将中街街商圈定位位为“4A级商贸文化化旅游区””，中街商商圈将实行行住宅控制制规划，5～10年使住宅建建筑面积降降到建筑物物总面积的的1/3以下。五爱商圈：：以经营服服装、布料料、鞋袜、、针织品、、箱包等产产品的批发发（兼零售售）为主，，主要道路路两侧经营营有餐饮配配套等服务务设施。中街五爱目前一线城城市的学区区房效应表表现明显，，价格远远远高于市场场均价。一一所名校往往往能提升升整个区域域的价值，，这是房地地产公所周周知的发展展规律。学校二十七中（省重点高中）育源中学（市重点中学）九十四中（省重点小学）朝阳一校（省重点小学）大南二校（智能艺术幼儿园）六零六所幼儿园教育育资资源源-中小小学学教教育育资资源源丰丰厚厚，，为为本本项项目目开开发发成成功功打打下下坚坚实实基基础础医疗疗设设施施-优质质医医疗疗资资源源，，项项目目价价值值提提升升引引擎擎医疗四六三医院省友谊医院省东方医院陆军总院省内内优优质质医医疗疗院院所所分分布布周周边边，，令令本本案案核核心心价价值值力力明明显显提提升升，，为为打打造造居居住住型型高高端端社社区区奠奠定定基基础础。。公园万柳塘公园万泉公园青年公园长青公园项目目西西侧侧紧紧邻邻万万柳柳塘塘公公园园，，公公园园占占地地31万㎡㎡，，东东侧侧是是万万泉泉公公园园，，目目前前公公园园北北侧侧的的滨滨河河水水系系正正在在清清淤淤治治理理，，后后期期将将成成为为沈沈阳阳市市一一条条主主要要河河道道，，并并为为区区域域内内居居民民带带来来一一道道亮亮丽丽的的景景色色。。环境境资资源源-公园园环环抱抱、、绿绿意意生生活活，，享享受受超超值值公公园园生生活活生活活配配套套-三大大商商圈圈交交汇汇，，公公园园生生活活尽尽享享都都市市繁繁华华商圈五爱商圈（专业商圈）中街商圈（市级商圈）南塔商圈（专业商圈）万泉商圈（社区商圈）本案案周周边边三三大大商商圈圈驳驳合合，，功功能能定定位位鲜鲜明明。。生生活活便便利利，，闹闹中中取取静静。。总结结-本项项目目地地块块位位置置、、周周边边资资源源环环境境，，十十分分适适合合小小体体量量住住宅宅开开发发本案案所所在在：：地快完整方正正，易于规划划；现状地上物为为医院、商户户，便于拆迁迁安置；地理位置优越越，出行便捷捷；自然资源丰沛沛，为城市中中心不可多得得之宜居所在在；竞争项目稀少少，价格稳定定上升；独特优势明显显，学区、医医疗资源众多多。五项目经经济估算（请请中铁增添此此部分内容））六房地产产可行性研究究结论发展结论-城市精致高尚尚住宅，不可可多得的都市市核心区开发发项目，开发发前景良好，，值得中铁9局好好把握自购住宅：满足内部职工住房需求；外售住宅：实现销售回款，平衡成本，利润主要来源；商业≤15%：丰富产品业态，完善产品配套，贡献利润。股权转让如果不存在风险的前提上，本案具有风险小，资金压力小，可迅速回款，非常具有开发价值。属于典型的“短平快”项目。能在最短时间内产生市场效应并充分实现销售利润，非常适宜九局开发，将产品打造成城市中心小体量精品住宅。规划方向七产品规规划初步建议议规划建议产品类型产品定位商业定位相关建议规划建议-现代简约，精精致风格型唯唯美社区高端住宅社区配套商业组团式中心园林结合区域内市市场状况，对对本案进行组组团式规划，，由住宅、商商业、园林景景观组合而成成，实现“结结构有序、功功能互补、整整体优化、共共建共享”的的目的。产品规划建议功能建筑形式比例商业社区配套服务临街底商与裙房≤15%住宅外售板楼≥85%自购产品类型-小高层或高层层板楼，大户户型一梯两户户或小户型一一梯三户产品品，满足不同同人群需要重点打造产品品高端品质感感，迎合市场场需求，建议议将本案规划划为高层（17F左右）、小高高层（11F左右）的板楼楼产品。户型配比建议议-满足内部员工工需要为前提提，设计市场场接受度高的的优秀户型根据区域内在在售项目情况况，以容积率率3.5为前提，考虑虑目标客群需需求，建议本本案住宅部分分设计产品为为“南北通透板板楼产品”。为合理配比比户型，平层层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶顶楼通过复式式形式打造云云顶户型实现现≥140㎡的大户型配配置。一居两居三居四居（顶层）面积50-60㎡80-90㎡110-130㎡≥140㎡自购×√√√外售√√√√比例15%40%40%5%商业定位-社区配套性商商业满足本小小区和周边小小区需要由于周边现有有成熟商圈众众多，其中市市级商圈一个个，专业级商商圈两个，能能够为区域人人口提供全面面的多层次的的生活购物机机会、场所。。在我项目的的商业配套上上，建议适当当规划小区级级商业，如个个别临街底商商以及裙房，，为本案居民民以及周边现现状老旧小区区提供简单快快速的生活需需求。建议本案以住住宅产品为主主、服务型配配套商业为辅辅，商业比例例≤15%园林景观建议议-以节约成本为为前提，打造造特色多维园园林体系立体化园区规规划设计加之之植被物种多多元化选择，，渲染多层次次园林效果（（≥3层），身入其其间，移步易易景。利用强调功能能性观赏性的的造型小品，，在有限的空空间里面添加加更多元素。。借势外围公园园资源，打造造“园中之园园”、“景中中更有景”的的高品质舒适适型社区、内内外一体化的的居住环境。。智能化配置-通过产品细节节打造高端住住宅典范，视视成本可做加加减法断桥铝合金型材low-e玻璃地板采暖同层排水智能安防指纹门禁9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。16:32:4016:32:4016:321/6/20234:32:40PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2316:32:4016:32Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。16:32:4016:32:4016:32Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2316:32:4016:32:40January6,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。06一月20234:32:40下午16:32:401月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月234:32下午午1月-2316:32January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/616:32:4016:32:4006January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。4:32:40下午午4:32下午午16:32:401月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。16:32:4016:32:4016:321/6/20234:32:40PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2316:32:4016:32Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。16:32:4016:32:4016:32Friday,January6,202313、不知香积积寺，数里