合理之商业不动产配置

商业综述底商：传统的商业经营模式

沿街商铺，俗称底商，是一种传统的商业经营模式，这种模式具有恒久的生命力，长久以来，一直受到人们的青睐。与其他的商业模式相比，投资沿街商业的风险较小。其他的商业模式在近代才逐步形成和发展，如百货商店、专业市场、综合超市、专业超市等，他们都有各自的特色，但其经营灵活性比较差，虽然在某一时期会比较红火，但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街店面，即使出现经营困难，也很容易转让。

商业步行街商业步行街具有特征：

1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。

3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。

4、世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。商业步行街对城市发展的影响与作用

(1)商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。

(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。

(3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。

(4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。

(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。

(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。SHOPPINGMALL(销品茂)发展境外Shopping Mall特点美国：主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显着的特征。欧洲：在美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。日本、东南亚地区：以大型仓储式超市替代百货店作为主力店，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、 品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据所处 商圈情况，MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购物、餐 饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。

MALL要是一个无差别的消费中心，要能够适合绝大多数的消费群体，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消费者，因此应以中档占多数。

MALL一定要是一个卖场，购物功能所占的比例不能低于50%，要以购物为主。如果是餐饮占多数，就只能叫饮食中心，不是MALL；娱乐比例太多那是娱乐中心，也不能叫MALL，过分强调娱乐功能，那对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好了，但95%的游客只去过一次。所以，MALL首先应当是一种零售业态，可以重复去消费。但单纯的产品竞争已经不能打动消费者，只能是消费、服务、娱乐的新颖和创新才能实际的打动消费者。零售百货现在全国都比较萧条，项目的功能比例零售不能占绝对的大比例，应该充分发挥娱乐、饮食、康体等功能对消费者的吸引力。提供完善的配套、功能，符合青年男女、儿童、老人，各阶层的配套功能，使所有的消费者都乐意在MALL内进行更长时间的消费。社区商业社区商业的含义社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。

社区商业一般配置的商业业态社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。电影院影院如果按照生存方式来分代的话，影院最早就是一个文化设施，类似于体育场、艺术馆、图书馆之类的，这是第一代影院。第二代影院无非就是从单厅发展到多厅，但还是文化设施。但到了第三代，影院真正发生了变化，成为了商业的一种业态，变成商业主力店。

影院硬件条件要求要素规格条件层高影厅内梁底到地面净空不低于8米承重活载标准值≥300kg/㎡(不含阶梯自重）影厅宽9～11米影厅长1.5≤影厅长/影厅宽≤1.8，且影厅长不低于17米每百人疏散通道宽度地上一、二层为0.65米地上三层或与地面出入口地面的高差不超过10米的地下建筑为0.75米地上四层以上（含四层）各层或与地面出入口的高差超过10米的地下建筑为1.0米影厅疏散门每个影厅不少于两个疏散门，且每个疏散门宽度不小于1.5m影厅墙体相邻影厅的公共墙体需为双层墙体，每堵墙厚度均为120mm,中间留空100mm墙体采用标准砖，都需建造到层顶并密封，墙壁都不可有缝或穿孔不相邻的墙壁可作成180mm单层墙体电容量出租方提供空调冷冻水影院租赁面积≤1600㎡，应提供≥220KW的一路供电电缆影院租赁面积＞1600㎡，应提供≥于300KW一路供电电缆出租方不提供空调冷冻水影院租赁面积≤1600㎡，应提供≥300KW的一路供电电缆影院租赁面积＞1600㎡，应提供≥400KW的一路供电电缆一次消防出租方完成消火栓系统、喷淋系统、消防排烟系统、消防泵房设备、消防广播系统、烟感及火灾自动报警系统和消防控制中心等消防工程，并取得建筑整体验收合格证及消防验收合格意见书给水影院卫生间及小卖位置预留DN75给水管排水影院卫生间及小卖位置预留φ110排水管排污影院卫生间预留φ110排污管新风口排风口利用原有新风、排风口（井道）新建新风、排风口（井道）有店铺零售业态分类和基本特点业态基本

特

点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统1，食杂店TraditionalGroceryStore位于居民区内或传统商业区内辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立

2，便利店ConvenienceStore商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为白领阶层、单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高3，折扣店DiscountStore居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民营业面积300－500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用工精简，为顾客提供有限的服务一般4，超市supermarket市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。自选销售，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5，大型超市Hypermarket市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上

大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40%的停车场程度较高

6，仓储式会员店WarehouseClub城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积6000平方米以上以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理业态基本

特

点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统

8，专业店SpecialityStore市、区级商业中心以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识

程度较高

9，专卖店ExclusiveShop市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务

一般10，家居建材商店HomeCenter城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自有房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主采取开架自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高11,购物中心shoppingcenter/shoppingmall社区购物中心communityshoppingcenter市、区级商业中心商圈半径为5－10公里

建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心RegionalShoppingCenter市级商业中心商圈半径为10-20公里建筑面积10万平方米左右40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心Super-areaShoppingCenter城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里，建筑面积10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统12,工厂直销中心FactoryOutletsCenter一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统无店铺零售业态分类和基本特点业态基本特点目标顾客商品（经营）结构商品售卖方式服务功能1，电视购物

TelevisionShopping以电视观众为主商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道送货到指定地点或自提2，邮购

MailOrder以地理上相隔较远的消费者为主商品包装具有规则性，适宜储存和运输以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单送货到指定地点3，网上商店

ShoponNetwork有上网能力，追求快捷性的消费者与市场上同类商品相比，同质性强通过互联网络进行买卖活动送货到指定地点4，自动售货亭VendingMachine以流动顾客为主以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内由自动售货机器完成售卖活动没有服务5，电话购物Tele-Shopping根据不同的产品特点，目标顾客不同商品单一，以某类品种为主主要通过电话完成销售或购买活动送货到指定地点或自提招商主力店介绍家居类客户名称源自地域一般面积要求（m2）客户简介百安居英国30000左右世界第一家家居及建材超级市场，主要经营家居成品及高档建材精品，讲究规模、卖场环境及规范的管理好百年家居广场深圳20000～30000主要经营中、高档家具及家居百货，在深圳除总店外已有几店，同时发展策略亦逐步向国内其它大城市进军，扩张欲望强烈顺电家居广场深圳5000～10000以经营电器及中高档、高档家居饰物为主，在深圳已有两家店，经营状况此前非常良好，重质量重服务，品牌口碑良好，但随着国美、苏宁的扩张，顺电的电器部分已丧失优势，目前经营路线正在突破好美家上海20000中高档家居及建材超市华美乐广州10000中高档家居及建材超市集美店深圳20000左右中高档家居及建材超市美克·美家

新疆天津6000美克·美家所属的美克企业集团是亚洲规模较大、家具出口名列前茅的企业之一。其高品质的产品有着稳固的欧美市场。2000年11月10日，美克股份在上海证券交易所成功上市发行；2001年6月，美克国际家具股份有限公司出资成立了美克美家家具装饰有限公司，创立了自己的家具品牌——美克·美家，与此同时开始和美国伊森艾伦公司合作，创建全国零售网络。宜家北京30000宜家集团是宜家国际系统有限公司(InterIKEASystemsB.V.)最大的特许经营者，宜家国际系统有限公司为宜家概念的所有者。宜家集团在22个国家拥有154个商场建材装饰类客户名称源自地域一般面积要求（m2）客户简介家福特深圳30000香江集团此次投入巨资打造家福特，显示了其对于连锁建材超市的独到眼光。香江集团总裁兼家福特董事长翟美卿表示，目前国内的连锁建材超市难以形成规模效应，即将诞生的“家福特”有望在几年内成为中国建材连锁业的翘楚，在确保商品质量的前提下，将争取于２００８年在全国开出３５家家福特连锁店。OBI德国20000～40000世界上第四家家居建材超级市场，中华区总部位于上海，有丰富的经营经验及规范的管理，扩张迅速东方家园北京20000以上东方家园装饰建材中心（简称东方家园）是由东方集团全面引进了美国THEHOMEDEPOT（家居货栈）的经营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑装饰材料自选超市。其他部分客户一览表（餐饮类）客户名称简介望海天天渔港大型餐饮,平价海鲜（1万M²）祥辉天天渔港大型餐饮,平价海鲜（0.5万M²）阿一鲍鱼大型餐饮，高档鲍翅（0.6万M²）皇马食府大型餐饮，主营川菜、平价海鲜以及茶楼西餐厅（0.8万M²）海港城粤式大型餐饮，高档广东菜（0.8万M²）商业业态比例1、正佳广场的[52：30：18]

的业态分配比例2004年开业的正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地--广州市天河路228号，正佳广场占地面积57000平方米，总建筑面积420000平方米，总投资40亿元人民币。正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。案例案例2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例

广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主力店进