不动产开发投资项目风险课件

第8章不动产开发投资项目风险分析8.1不动产开发投资项目风险概述

8.2盈亏平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不动产开发投资项目的风险防范和控制

1/20/20231主讲人：李军峰8.1不动产开发投资项目风险概述

8.1.1不动产开发投资项目风险的特征1.客观性不动产开发投资项目风险的客观性是指不动产开发投资的风险是不以人的意志为转移而客观存在的。2.不确定性不动产开发投资项目风险的不确定性源于不动产开发过程中各种客观条件变化的不确定性。3.可测性人们可以通过对以往发生的类似风险事件的统计资料进行分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失做出主观上的估计，从而对未来可能发生的风险进行预测和衡量。1/20/20232主讲人：李军峰4.损益双重性损益双重性是指不动产开发投资项目的风险与收益是相伴而生的。一般的投资者都是风险回避型的，即投资风险越高，投资者期望回报越高。5.相关性相关性是指投资者所面临的风险结果与其投资行为和决策是紧密相连的。1/20/20233主讲人：李军峰8.1.2不动产开发投资项目风险的分类1.按风险的性质，可分为静态风险和动态风险 静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险，自然灾害如台风、地震、海啸等，意外事故如火灾、盗窃等。动态风险主要是由于企业自身的经营状况和市场变动等因素引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需求偏好变化的风险等。2.按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如火灾、地震、盗窃等风险，这类风险只会造成损失，而不会带来任何风险收益，这种风险是所有投资者都想要规避的。投机风险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的可能，又有获利机会的风险。1/20/20234主讲人：李军峰3.按风险来源，可分为社会风险、政策风险、经营风险、市场风险等（1）社会风险是指人文社会环境等因素的变化对不动产开发投资项目的影响。

（2）政策风险是指各级政府有关不动产开发投资的各种政策变化给投资者带来的损失。

（3）经营风险。它是指由于不动产开发项目经营管理者的决策失误而使不动产项目的实际结果偏离期望结果的可能性。

1/20/20235主讲人：李军峰（4）市场风险。它是指由于不动产开发投资市场状况变化的不确定性给投资者带来的风险。市场风险主要有购买力风险、流动性风险和利率风险三种。①购买力风险。购买力风险是指由于社会物价总水平的上涨，使投资者未来的实际收益减少的风险，因此购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率的高低相联系的。②流动性风险。流动性风险是指将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，也称为变现风险。1/20/20236主讲人：李军峰③利率风险利率变化给不动产开发投资项目带来的风险叫做利率风险。利率升高，一方面会增加项目开发成本，加重开发商的债务负担；另一方面在使用升高的利率进行折现时，会使不动产的实际价值减小。1/20/20237主讲人：李军峰4.按风险发生的时间，可分为投资前期的风险、开发建设期间的风险、租售阶段的风险（1）投资前期的风险。不动产开发投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险。（2）开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从不动产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。（3）租售阶段的风险。主要包括租售时机风险、租售合同风险等。租售时机的选择直接关系到不动产的销售价格，从而影响到开发企业的利润。租售合同风险是指因合同签订不当，而在合同履行过程中给企业造成经济损失。

1/20/20238主讲人：李军峰8.1.3不动产开发投资项目风险分析方法1.头脑风暴法 头脑风暴法又称专家会议法，由美国人奥斯本于1939年首创，它是通过组织专家集体决策来激发更多创新想法的方法。头脑风暴法首先要确定一个明确的议题，确定参加会议的人数，一般以8-12人为宜，可略有增减，确保每个人都有发言机会，人数过少会影响激发新的思维，人数过多则每个人的发言机会减少。头脑风暴法要遵循以下几个原则：一是创造自由气氛，让所有人畅所欲言；二是在讨论过程中绝对不可以对任何人的意见做出批评，所有评价均放在会后进行；三是追求数量，想法越多，其中的有创造性的想法就可能越多。

1/20/20239主讲人：李军峰2.德尔菲法 德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方式，即专家之间不互相讨论，不发生横向联系，只与调查人员发生关系，通过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。1/20/202310主讲人：李军峰德尔菲法法的具体体步骤如如下：（1）准准备阶段段。（2）意意见征询询阶段。。（3）评评估结果果处理阶阶段。1/7/202311主讲人：：李军峰峰3.盈盈亏平衡衡分析法法这是分析析研究不不动产投投资项目目成本与与收益之之间平衡衡关系的的方法。。其研究的的内容主主要是在在一定的的市场和和生产能能力条件件下，分分析产量量、成本本、收入入之间的的相互关关系，找找出项目目盈利与与亏损的的临界点点，即盈盈亏平衡衡点，以以此了解解不确定定因素允允许变化化的最大大范围，，寻求最最大盈利利的可能能性。1/7/202312主讲人人：李李军峰峰4.敏敏感感性分分析法法在项目目执行行或经经营过过程中中，当当不确确定因因素发发生变变化时时，项项目的的经济济效益益会发发生相相应变变化，，其变变化的的大小小反映映了不不确定定因素素的敏敏感程程度，，选取取敏感感性强强的因因素来来预测测项目目效益益的变变动幅幅度，，即为为敏感感性分分析。。1/7/202313主讲人：李李军峰5.概率率分析法当不动产投投资项目不不确定因素素的变动值值偏离正常常值较大，，并常具有有偶然性时时，用盈亏亏平衡分析析和敏感性性分析已难难以对项目目的变动度度进行测定定，而需要要运用概率率分析的方方法进行预预测。1/7/202314主讲人：：李军峰峰8.2盈盈亏平平衡分析析法盈亏平衡衡分析法法又称为为保本分分析法或或者盈亏亏临界分分析法，，是通过过分析项项目的成成本、利利润等因因素，找找出影响响不动产产开发项项目的不不确定性性因素的的盈亏平平衡点，，来考察察项目对对各种不不确定性性因素变变化的承承受能力力的一种种分析方方法。根据开发发面积是是否与开开发成本本和销售售收入均均呈线性性关系，，盈亏平平衡分析析可分为为线性盈盈亏平衡衡分析法法和非线线性盈亏亏平衡分分析法。。1/7/202315主讲人：：李军峰峰1.线线性盈亏亏平衡分分析法的的假设条条件（1）不不动产产产品的总总销售收收入和总总成本与与不动产产开发面面积均呈呈线性关关系；（2）产产品的开开发面积积和销售售面积相相等，即即开发的的不动产产产品全全部能够够租售出出去；（3）在在产品的的开发和和租售期期内，产产品固定定成本保保持不变变；（4）单单位面积积销售价价格和单单位面积积可变成成本保持持不变；；（5）计计算所使使用的各各种数据据应当是是正常生生产年度度的数据据。1/7/202316主讲人：：李军峰峰2.线线性盈亏亏平衡分分析的图图解法图解法是是用作图图的方式式找出盈盈亏平衡衡点来进进行分析析的方法法。所谓盈亏亏平衡点点就是开开发项目目盈利与与亏损的的临界点点。在盈盈亏平衡衡点处，，不动产产开发项项目处于于不盈不不亏的状状态，也也即不动动产开发发项目的的总收益益和总成成本相等等。1/7/202317主讲人：李军军峰收益或成本总收益固定成本总成本开发面积QEQE盈利区盈亏平衡点亏损区0图8-1线线性盈亏平衡衡分析图1/7/202318主讲人：李军军峰3.线性盈盈亏平衡分析析的解析法1/7/202319主讲人：李军军峰（1）计算盈盈亏平衡点的的开发面积1/7/202320主讲讲人人：：李李军军峰峰（2））计计算算盈盈亏亏平平衡衡点点的的单单位位面面积积销销售售价价格格1/7/202321主讲讲人人：：李李军军峰峰4.线线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析法法举举例例【案案例例8-1】】某某不不动动产产开开发发投投资资公公司司开开发发建建设设一一个个居居民民住住宅宅小小区区项项目目，，计计划划开开发发面面积积为为3万万m2，项项目目固固定定成成本本为为9000万万元元，，单单位位面面积积的的可可变变成成本本为为2740元元/m2，项项目目建建成成后后预预计计售售价价为为8000元元/m2，销销售售税税率率为为3.25%。。试试求求项项目目盈盈亏亏平平衡衡时时的的开开发发面面积积及及单单位位面面积积销销售售价价格格。。1/7/202322主讲讲人人：：李李军军峰峰解：：根根据据题题意意，，F＝＝9000万万元元，，V＝＝2740元元/m2，t=3.25%，，P＝＝8000元元/m2，Q＝＝30000m2。设设盈盈亏亏平平衡衡点点的的开开发发面面积积为为QE，盈盈亏亏平平衡衡点点的的销销售售价价格格为为PE，则则根根据据盈盈亏亏平平衡衡点点的的定定义义，，盈盈亏亏平平衡衡点点的的开开发发面面积积为为盈亏亏平平衡衡点点的的单单位位面面积积销销售售价价格格1/7/202323主讲讲人人：：李李军军峰峰非非线线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析法法线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析法法的的前前提提条条件件是是项项目目的的开开发发面面积积和和销销售售面面积积相相等等，，且且项项目目总总销销售售收收入入、、总总成成本本与与开开发发面面积积呈呈线线性性关关系系。。1.非非线线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析法法的的解解析析过过程程要进进行行非非线线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析，，首首先先要要建建立立总总收收益益和和总总成成本本函函数数。。在在盈盈亏亏平平衡衡点点处处，，不不动动产产产产品品的的开开发发面面积积和和销销售售面面积积相相等等。。1/7/202324主讲人人：李李军峰峰在盈亏亏平衡衡点处处，，所以以1/7/202325主讲人人：李李军峰峰开发面积Q盈亏平衡点BQ2固定成本总成本Q1盈利区盈亏平衡点A总收益收益或成本0图8-2非非线线性盈盈亏平平衡分分析图图1/7/202326主讲人：李李军峰2.非线线性盈亏平平衡分析法法举例【案例8-2】已已知某不动动产开发投投资项目的的总收益函函数为；总成本函函数为试求：（1）当计计划开发面面积为10000m2时，项目的的盈亏状况况如何？（2）该项项目的盈亏亏平衡点的的开发面积积是多少？？（3）项目目的最大利利润是多少少？1/7/202327主讲人：李李军峰解：根据题意，利润（）＝总收益－总成本＝（1）当m2时所以，当开发面积为10000m2时，项目盈利。（2）当利润时，即为项目的盈亏平衡状态，即解得m2，m21/7/202328主讲人：：李军峰峰（元）（3）项目的最大利润点即利润函数的一阶导数为零的点，即解得m2时，利润函数的二阶导数为，因此该点即为利润函数的最大值。将代入利润函数求得项目的最大利润为当1/7/202329主讲人：李军军峰8.3敏感感性分析法敏敏感性分析析的基本概念念和作用敏感性分析是是用来研究项项目主要的不不确定性因素素发生变化时时，项目的财财务评价指标标的变化幅度度，以此来判判断这些不确确定性因素对对项目预期目目标的影响程程度。敏感性分析的的作用在于从从各种不确定定性因素中找找出项目最敏敏感的因素，，把精力主要要放在最敏感感的因素上，，而对于不太太敏感的因素素则不必花费费过多精力去去关注。1/7/202330主讲人：李军军峰单单因素敏感感性分析1.单因素素敏感性分析析的步骤（1）确定敏敏感性分析指指标在选择敏感性性分析指标时时，一般首选选那些最能反反映投资项目目经济效益的的财务评价指指标作为分析析对象，可根根据不动产开开发项目的特特点、研究阶阶段、实际需需求情况而选选取不同的指指标。（2）选择不不确定性因素素影响不动产开开发项目收益益的不确定性性因素有很多多，在实际中中没有必要把把每一个因素素都进行分析析，往往选取取最主要的影影响因素进行行分析。1/7/202331主讲人：李李军峰（3）确定定各个不确确定性因素素的变化范范围，并计计算它们对对不动产开开发项目财财务评价指指标的影响响程度。（4）用敏敏感性分析析图来表示示财务评价价指标对不不确定性因因素变动的的敏感程度度。（5）根据据计算结果果确定敏感感因素。1/7/202332主讲人：李李军峰2.单因因素敏感性性分析举例例【案例8-3】设某某不动产开开发公司拟拟开发一个个住宅小区区项目，拟拟开发建设设面积为1万平方米米，固定成成本为240万元，，单位变动动成本为1000元元/m2，预预计计售售价价为为2000元元/m2，销销售售税税率率为为5%。。试以以售售价价、、单单位位变变动动成成本本、、固固定定成成本本、、销销售售量量为为不不确确定定因因素素，，对对项项目目利利润润这这一一财财务务评评价价指指标标进进行行单单因因素素敏敏感感性性分分析析。。1/7/202333主讲讲人人：：李李军军峰峰若不不考考虑虑不不确确定定因因素素，，该该小小区区项项目目的的预预期期利利润润为为＝2000××10000××（（1－－5%））－－1000××10000－－2400000=660(万万元元)根据据题题意意，，先先固固定定其其他他因因素素，，变变动动其其中中一一个个因因素素，，分分别别求求出出单单因因素素变变化化对对财财务务评评价价指指标标的的影影响响如如表表变化幅度利润不确定性因素-20%-10%0%10%20%产品售价2804706608501040销售量480570660750840单位变动成本860760660560460固定成本7086846606366121/7/202334主讲人：：李军峰峰根据典型型数据（（0，660））、（20%，，1040）；；（0，，660）、（（20%，840）；；（0，，660）、（（20%，460）；；（0，，660）、（（20%，612），，按照两两点确定定一条直直线计算算开发利利润R与与产品售售价P、、销售量量Q、单单位变动动成本V、固定定成本F的变化化幅度p、q、、v、f的回归直直线如下下：1/7/202335主讲人人：李李军峰峰460612840产品售价1040单位变动成本固定成本销售量660基准利润20%20%10%10%0变化幅度（%）开发利润（万元）图8-3单单因因素敏敏感性性分析析图1/7/202336主讲人人：李李军峰峰一般来来说，，直线线与纵纵轴的的夹角角越小小，表表明直直线所所对应应的因因素对对项目目利润润的敏敏感程程度越越高。。可以看看出，，产品品售价价、单单位变变动成成本、、销售售量依依次是是相对对敏感感的因因素。。根据临临界点点的大大小，，得知知项目目利润润评价价指标标相对对于固固定成成本变变动的的承受受能力力相对对较强强，而而相对对于产产品售售价变变动的的承受受能力力相对对较弱弱。因此，，投资资决策策应特特别关关注售售价的的可能能变化化。1/7/202337主讲人：李李军峰8.3.3多因素素敏感性分分析多因素敏感感性分析是是考察两个个或者两个个以上相互互独立的不不确定性因因素同时发发生变化对对项目财务务评价指标标的影响。。1/7/202338主讲人：李李军峰【案例8-4】假假定某不动动产项目的的初始投资资为20万万元，年租租金收入为为5万元，，年经营费费用为4000元，，项目寿命命期为15年，资产产残值为2万元，基基准收益率率为15%，要求就就初始投资资与各年租租金收入对对该项目的的净现值进进行双因素素敏感性分分析。1/7/202339主讲人：李李军峰设x表示初始投投资变化的的百分数，，y表示与初始始投资同时时改变的租租金收入的的百分数。。则当时，该方案案盈利可在在15%以以上，即解得1/7/202340主讲人：李李军峰租金收入变化率Y（%）-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV>0NPV<00初始投资变化率X（%）1/7/202341主讲讲人人：：李李军军峰峰敏敏感感性性分分析析方方法法的的优优缺缺点点1/7/202342主讲讲人人：：李李军军峰峰幕幕景景分分析析法法幕景景就就是是对对一一个个投投资资项项目目或或某某个个不不动动产产开开发发企企业业未未来来状状态态的的描描绘绘。。幕幕景景分分析析在在假假定定关关键键的的不不确确定定性性因因素素有有可可能能发发生生的的基基础础上上，，构构造造出出多多种种情情景景，，提提出出多多种种未未来来的的可可能能结结果果，，来来分分析析项项目目的的风风险险，，在在一一定定程程度度上上弥弥补补了了敏敏感感性性分分析析的的缺缺陷陷。。具体分析步骤骤如下：（1）选取基基准情况的财财务评价指标标作为参照；；（2）对项目目进行敏感性性分析，确定定敏感性因素素；（3）对项目目进行乐观和和悲观幕景分分析，计算两两种情况下项项目的财务评评价指标；（4）对计算算结果进行比比较，如果乐乐观和悲观情情况下的财务务评价指标相相差很大，说说明项目风险险很大，如果果相差不大，，说明项目风风险不大。1/7/202343主讲人人：李李军峰峰8.4概概率分分析法法概概率分分析法法概述述概率分分析法法是使使用概概率论论的相相关理理论来来研究究不确确定性性因素素对项项目的的影响响的一一种风风险分分析方方法。。概率分分析不不仅能能够测测定不不确定定性因因素发发生的的概率率，而而且能能够测测定不不确定定性因因素给给项目目带来来的风风险的的大小小。1/7/202344主讲讲人人：：李李军军峰峰正正态态分分布布法法1.正正态态分分布布法法正态态分分布布的的概概率率密密度度函函数数为为1/7/202345主讲人：：李军峰峰X95.44%68.26%1/7/202346主讲人：：李军峰峰蒙蒙特卡洛洛法蒙特卡洛洛法也称称为随机机模拟法法，由法法国数学学家JohnVonNeumann创创立。由于该方方法与西西方轮盘盘赌的原原理类似似，所以以就用欧欧洲著名名的赌城城摩纳哥哥首都蒙蒙特卡洛洛（MonteCaro））命名。。1/7/202347主讲人：李李军峰8.5不不动产开发发投资项目目的风险防防范和控制制8.5.1风险预预防风险预防是是投资者在在不动产开开发投资风风险发生前前采取某些些措施，以以消除或减减少引致风风险损失的的各项风险险因素，实实现降低风风险损失发发生的概率率，减小风风险损失的的作用。它在整个不不动产开发发过程中的的各个阶段段都有广泛泛的应用价价值。1/7/202348主讲人：李李军峰8.5.2风险回回避风险回避是是指不动产产投资者通通过对不动动产开发投投资风险的的识别和分分析，判断断不动产投投资项目的的风险大小小，选择那那些风险小小的投资项项目或者放放弃那些风风险大的项项目。8.5.3风险自自留风险自留是是指不动产产投资者预预期某些风风险无法避避免时，不不动产投资资者以其自自身的财力力（包括自自有资金和和借入资金金）来承担担未来可能能的风险损损失的方法法。1/7/202349主讲人：李军军峰风风险转移风险转移是指指投资主体将将其风险损失失转嫁给他人人承担。1.保险型型风险转移2.非保险险型风险转移移1/7/202350主讲人：李军军峰风风险组合风险组合即通通过多项目投投资来分散风风险，这种方方法是将许多多类似的，但但不会同时发发生的风险集集中起来考虑虑，从而能较较为准确地预预测未来风险险损失发生的的状况，并使使这一组合中中发生风险损损失的部分，，能得到其他他取得风险收收益的投资项项目的补偿。。1.投资于于不同类型的的项目组合2.投资于于不同区域的的项目1/7/202351主讲人：李军军峰9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:25:10PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/72023/1/707January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:25:10PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志坚