海上海LOF项目营销执行报告

海上海LOFT营销执行报告上海策源置业顾问有限公司产品定位及卖点分析第二部分产品定位--------全天候◦生活化◦创意商务基地

是一种全新的商务建筑,更是一种全新的商务模式。

以深具创意因子的行业从业人员的商务特性为服务目标，打破常规化工作与生活的界限，

通过独特的空间转换、生活化的配套模式、创新的立面形象创建全新的创意商务基地。LOFT卖点分析关键词：空间办公个性空间办公升级空间办公自由空间办公配套空间个性的办公空间引导新颖的办公环境公司发展、人员扩充向高度要空间一个公司三个空间，工作、商务、休息各不相扰文化三大件、空中会所、最新、最科技、最环保的商务配套设施办公生活空间20000M2创意商业街区，打造沪东全新商业新空间办公发展空间杨浦、虹口随着上海战略性发展规划的调整，带来前所未有的发展新机遇办公主题空间沪上首个创意产业基地，必将成为创意精英汇聚之地，行业群聚效应商机无限办公品牌空间发展商的品牌效应、LOFT办公空间的文化概念效应、建筑物的美观现代感、无敌的前后景观无不凸显进驻公司的品位、品牌目标客群分析第三部分就现有意向客户分析，自用客户占主导地位。购买目的分析投资客户自用客户区域发展：对整体区域形象及交通条件提升持乐观态度。群聚效应：通过创意行业聚集，追求产业链的价值最大化。

品牌效应：注重上实品牌影响力带来对自身企业形象的支持作用。空间结构：青睐于产品的空间设计，自由发挥对自身办公空间的创意。自用客户购买心理分析区域内区域外办公市场：对上海办公楼市场持乐观看好态度。区域发展：看好杨浦整体区域发展态势。品牌效应：注重上实品牌影响力带来投资安全性。投资客户购买心理分析创意浓郁的行行业类别深具创意产业业或相关产业业行业特性，，注重创意元元素对自我发发展的重要性性。成长型的商务务模式多为中小型企企业，处于快快速成长阶段段，对自己未未来发展具有有极强信心。。领先的意识形形态对社会主流意意识具有极强强的敏锐度和和预见性，能能够迅速地形形成时尚潮流流并带动大众众的参与。理性的价值观观念认同有效投入入会产生更多多更有价值的的财富，对商商务环境的选选择具有个性性化的价值衡衡量标准。包容的文化观观点极强的文化包包容力培育出出优越的优皮皮气质，关注注商务环境与与自我质的和和谐性。营销渠道建设设策略关键词：全方方位、新立体体传播NO.1推广主力线方式：NP稿、户户外广告、房房展会、RD软文造势线线方式：以商房联联为平台的的媒体俱乐乐部辅助媒体线线方式：各创意产产业行业类类、时尚杂杂志、网站站等主力促销线线方式：DM直邮邮拜访促销活动线线方式：①创意产产业相关行行业产品信信息发布会会②上海海创意产业业基线报告告③CBD区区域巡展④④高校创创意产业作作品巡展产品包装线线方式：①看房通道②LOFT实实品屋展示示招商促进线线方式：在销售现场场接受商业业街及LOFT投资资客户的招招商委托文化化品品位位线线方式式：运运用用海上上剧剧院院、、海海上上会会馆馆、、海海上上讲讲堂堂及及LOFT空空中中会会馆馆进进行行系系列列性性高高品品位位文文化化运运营营及及预预演演海上海海创意意LOFT开盘前前企划划推广广方案案以广泛泛的通通路传传播与与目标标群体体发生生最直直接的的信息息沟，，从而而建立立广泛泛、有有效的的传播播效应应，达达到迅迅速积积累有有效客客户的的目的的，为为开盘盘的成成功热热销奠奠定良良好的的基础础。预热目目的阶段性性方案案第一阶阶段：：预热热准备备阶段段第二阶阶段：：预预热推推广阶阶段第三阶阶段：：正正式开开盘11月月10日12月月3日日12月月12日工作内容完成时间

甲方看房通道的施工答复乙方制作需明确的数据及内容DM印刷完成楼书印刷完成单体模型完成巡展模型完成效果图完成：室外室内11月20日11月10日11月10日11月16日11月20日11月20日11月8日11月8日乙方提交看房通道建设方案DM方案设计完成楼书设计完成单体模型建议10月27日10月26日10月31日10月27日第一阶阶段：：预热热准备备第二阶阶段：：预热热推广广日期期：11月6日至至12月10日日工作重重点DM派派发、、外地地巡展展、本本地巡巡展、、住交交会、、结合合媒体体举办办项目目推介介会11月6日日起由销售售人员针对对虹口、杨杨浦区域内内的办公楼楼及广告行行业进行DM派发第一波第二波主动出击，，通过巡展展进行更针针对性的信信息传播，，增强信息传传播有效性性外地巡展展：11月3日日、11月20日进行行义乌、、温州的的巡展本地巡展展：11月25日至12月3日以梅梅龙镇（（视具体体情况））为第一一考虑点进进行为期期一周周的巡展展上海住交交会：12月3—5日的住交交会是本本项目在在引导期期内扩大大影响的最后一一环也是是最重要要一环第三波针对广告告行业、、IT类类行业、、建筑设设计类及及其相关关行业做做专题项项目推介会配配合媒体体及商房房联平台台做进一一步位体体宣传11月25----12月10日第四波密集的强强势广告告传播，，扩大整整体传播播的广泛泛性报纸广告告：新闻闻晨报、、新民晚晚报、解解放日报报广告杂志志：中国国广告、、现代广广告行业杂志志：上海海楼市软性新闻闻：新闻闻晨报、、新民晚晚报、解解放日报报、中国国广告、、现代广广告目的：：全方位的的对项目目进行预预热，向向市场呈呈现良好的的形象，，积累有有效客源源。第三阶段段：正式式开盘日期期：12月月12日日在以上两两个阶段段形成非非常良好好的预热热效应之之后，以以12月月12日日为开盘日，，正式引引爆海上上海创意意LOFT销售售的第一一波高潮潮。（具体开开盘活动动详见活活动细则则）通过完成成一系列列的准备备工作，，为开盘盘销售前前的客户户积累提提供销售售道具，，推介产产品、积积累客户户、预热热项目、、实现销销售可能能，推动动销售进进程，力力促完成成项目资资金回笼笼计划。。准备目的的必要和关关键准备工作作1建材标准、交交房标准、设设施设备目的：楼书制作、DM设计、完完善合同、客客户答疑完成时间：2004年11月20日日备注：部分交房、、建材标准已已经提供，但但其内容尚不不足以在合同文文本中体现准备工作2样板房装潢设设计目的：室内效果图制制作、楼书DM制作、广广告牌制作样板房制制作完成时间：2005年3月中旬具体要求：详详见准备工作作3—样板房房装潢准备工作3对象：选取6-7楼3套不同同面积的户型型单位（平层、LOFT、跃层、大大套型），建建议为错层房房型A、B，平层房型型B，21-22楼跃层层H。样板房装潢目的：大部分销售周周期内项目都都处于期房阶阶段，客户对于产品品缺乏直观的的体验和想象象，一定程度度上影响了他们们的购买行为为。所以我司司建议设立实实地样板房，最最大程度的体体现产品的实实际优势和特特点并通过设计计弥补产品的的部分缺陷。。准备工作36-7楼错层A特征：发展创意型公公司办公人数：15-20人人办公兼兼居住住错层B特征：：精英英工作作室办公人人数：：10-15人人纯商务务风格格平层B特征：：新概概念网网络商商务办公人人数：：10人纯商务务风格格准备工工作321-22楼跃层H特征：：创意型型IT公司司办公人人数：：20-30人人纯商务务风格格准备工工作37楼A座样样板房房建议议基本情情况：为跃跃层结结构，，使用面面积约约285m2设计背背景：设定客客户背背景为小型型创意意型公公司，，用途为办办公兼兼居住住准备备工工作作4看房房通通道道目的的：：是客客户户进进入入项项目目与与其其零零距距离离接接触触的的第第一一关关，对对客客户户认认知知项项目目起起到到非非常常重重要要的的作作用用。。完成成时时间间：2004年年11月月20日日准备备工工作作4路线线小通道包装以方便客户户、安全第第一为首要前提客户乘坐工工程电梯达达到６层（平层套型型样板房区区域），然后通过消消防楼梯进进入７层，到达LOFT房型型样板区域域通过对整个个通道的包包装，给予予客户最直观观的感受，，提升客户户对产品乃至至开发商的的认识。建建议通道两侧侧可以设置置上实发展展品牌介绍、、上实房产产项目介绍绍、海上海项目目各项荣誉誉展示、海海上海项目最最新科技建建材展示、、交房标准等等准备工作4安全由于样板区区域建在尚尚未交付的的楼宇内，客户户必须乘坐坐施工电梯梯或楼梯才可到到达，为了了最大程度度体现客户第一一的宗旨建建议两个通通道都应排除各各种不安全全隐患。楼梯：两边护拦拦坚实，道道路上无影响行走的的杂物，建建议还可在在通道内铺设地地毯，如条条件允许可可将侧面顶部封封闭，减少少噪音及粉粉尘提高看房的的舒适度和和安全性。。电梯：工程电梯梯会让客户户缺乏安全感，从而而影响客户户的情绪，，建议将工程电电梯适当装装饰(做部部分遮挡)，并并安排专人人操作。如果条件允允许部分公公共区域可可以按照交交房标准装装修，给客客户良好的的直观感受受。准备工作5效果图目的：效果图是楼楼书、DM制作、广广告展示牌牌中不可豁缺的的，通过效效果图能让让客户直观观的了解产产品。完成时间：2004年年11月8日准备工作5效果图要求求室外室内LOFT日日景LOFT夜夜景LOFT大大堂底商电梯厅公共过道室内结构（（含装潢））其他单元选用样样板房的单单元，风格应在样样板房的装装潢设计的基础础上生成、、渲染。门前广场准备工作6单体模型和和巡展模型型目的：能直观的让让客户感受受到我们产产品在建筑筑空间上的优势势，增强客客户对产品品的感性认认识；提高高客户对产品品的兴趣度度，加速销销售；体积积小，便于于后期配合巡巡展需要完成时间：2004年年11月20日准备工作6单体模型具体要求模型尺寸---每个个应在60*80CM左右选取4套具具有代表性性的户型制制作单体模模型，分别是：平平层的H#、B#型型，以及跃跃层H#、、D#型（10月12日已已有建议提供供）模型制作完成成后考虑放置置在售楼处进进门后右手处（现前台台接待桌后面面）模型制作应尽尽量精细，使使用材料坚固固不易磨损、磨花模型结构可以以先行完成并并做成方便拆拆卸形式的，内部装饰饰可缓行，务务必做到精细细，可在完成后在放置置入模型结构构内现场使用的沙沙盘模型过大大，为了便于于后期巡展，，建议等比例例缩小制做巡巡展模型。平平时也可放置置在现场2楼楼的接待区供供洽谈客户观观看。准备工作7巨幅广告目的：通过悬挂在本本项目大楼上上的巨幅广告告，向外界传达本项项目的信息，，吸引客户。。完成时间：2004年11月10日日媒体表现大体量、高总总价、品牌战战略性产品入入市的推广需需要虎头麟身龙尾++一次完美的推推广计划=新文化地产品品牌产品概念念的推广需要要LOFT全新新概念入市的的推广需要LOFT全新新产品特质的的推广需要LOFT作为为海上海核心心产品的推广广需要面对市场机遇遇的推广需要要第三季度平均均空置率为历历史新低大公司扩张，，更面向二级级区域品牌物物业外资资本市场场的入市带来来的强劲投资资能量推广广总总策策略略集中中性性高高强强度度震震撼撼登登场场面对对现现实实的的市市场场状状况况及及本本项项目目自自身身的的产产品品特特征征，，惟有有以以集集中中性性高高强强度度方方式式震震撼撼登登场场，，才能能迅迅速速建建立立市市场场形形象象，，有有效效积积累累客客户户，，为真真正正实实现现短短期期内内的的高高效效奠奠定定良良好好基基础础。。推广广阶阶段段性性第一一阶阶段段：：产产品品内内涵涵以LOFT的的空空间间为为主主题题阐阐述述产产品品特特征征第二二阶阶段段：：产产品品概概念念全天天候候··生生活活化化··创创意意商商务务基基地地，，由由此此诞诞生生！！四次次新新闻闻晨晨报报，，分分次次阐阐述述产产品品内内涵涵6条条通通栏栏+1个个整整版版同同一一天天刊刊出出，，告告知知产产品品概概念念与与登登场场信信息息海上上海海创创意意LOFT空间间派派报报告告海上上海海创创意意LOFT创意意商商务务标标准准附：：媒媒体体计计划划表表准备备及及预预约约期期：预算算250万万第一一波波强强销销期期：预算算210万万强销销过过渡渡期期：预算算25万万第二二波波强强销销期期：预算算230万万清盘盘期期：预算算50万万总预预算算：：约约为为765万万元元谢谢观赏THANKYOU诚意意奉奉献献9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:01上上午1月-2303:01January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:01:02上上午3:01上上午午03:01:021月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月233:01上上午午1月-2303:01January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。3:01:02上上午午3:01