世联嘉兴中心区综合体项目营销策略报告

嘉兴项目

营销策略报告商业秘密声明

本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。1项目研判年底实现800套产品销售短期目标目标

快速实现资金回流以保证商业经营塑造三线城市地标形象，展示公司实力，为公司的浙江区域发展开拓局面战略目标年底实现22500平方米的销售销售目标毛坯均价达到6000元/平方米项目属性定位：嘉兴核心区绝版地块高档商业配套小户型、同质性强部分产品不适宜居住南北向、无煤气居住有抗性、40m2

，612户东西向、无煤气不适宜居住、

80m2复式、330户东西向、有煤气居住有抗性，40m2,430户8万平米商业市场背景传统核心区南湖新区嘉兴城市向东西两翼发展趋势明显，房地产开发热点集中在秀州新区与南湖新区，投资型产品主要集中在核心区周边和秀州新区秀州区代表楼盘：普通住宅：明日明园、金都佳苑、华城右岸、亚夏风和苑、绝对LOFT等；投资产品：江南摩尔、君特大厦、国浩广场、新洲国际、都市先锋配套资源：江南摩尔、大润发发展状况：配套资源逐步成熟、区域认知度较高、大量在建项目，逐步成为嘉兴的居住、投资核心区域。南湖区代表楼盘：普通住宅：巴黎都市、翰林府第、百盛花园、格林小镇、澳洲花园。投资产品：万好家居广场、国际电气城。配套资源：实验小学、嘉兴一中发展状况：商业配套尚未成熟、购房者更关注教育资源，投资产品以专业市场为主秀州区核心区代表楼盘：金鼎广场、嘉华广场、中山名都配套资源：嘉兴传统核心区域，配套资源成熟、在建项目较少发展状况：城市核心商贸区域，区域优势明显31241君特酒店2新洲国际3金鼎广场产权式酒店在售小户型公寓4绝对LOFT5格林小镇6绿溪玫瑰园8国浩广场9江南mall10都市先锋11嘉禾北京城12嘉华广场13新湖绿都7南湖星辰湾14131114阳光广场1098在租小户型公寓1515名典公寓125671616金桥假日丽厦17大陆世嘉18佳景苑小户型产品销售较少,以返租模式的产权式酒店为主,租赁市场供应量大

市场背景19嘉业阳光城2120花园公寓21福临新家园2019在售小户型产品去化缓慢，月均仅10套左右南湖星城湾天城绝对LOFT绿溪玫瑰园格林小镇销售情况每月10-15套11套/月8-10套/月售出10套，月均5套价格3600元/平方米，高标准交房4600元/平米，总价32-37万元，毛坯其中两栋3100-3500元/平方米，靠近别墅的3550-3800元/平方米，毛坯5500元/平米（两层），毛坯房型面积一房一厅50平方米；二房一厅80平方米70+25平方米80+25平方米65-75，一房、两房48-78，一房、两房，东西朝向，层高5米总套数————2006年1月份接受预订，共136套06年初销售，三栋，共132套06年12月开盘，共39套市场背景原因1

人口结构决定小户型自住需求少原因2

租赁供应量大,租金低,回报不如其他投资产品原因3

房地产价格增长预期不足嘉兴产业特征和人口结构，决定小户型产品的自住需求不会旺盛2.人口结构呈哑铃型，白领阶层尚不成熟财富阶层中产阶层非财富阶层原因13.嘉兴人均居住面积30平米，比较高（上海15.5平、杭州20.7平），子女多与父母一起居住，小户型刚性需求不旺嘉兴北京、上海深圳嘉兴个体、私营占70.3%社会消费品零售总额1.嘉兴民营经济比较发达前期小户型放量比较大，导致二手租赁市场竞争激烈，租赁回报较低目前嘉兴租金水平，一房40-50平，价格1000-1300元/月之间如果售价在4000元，45平米的小户型公寓的出租回报大约为6.7-8.7%本案如果售价在7000元，租金1500-1800元，其回报仅为5.7-6.9%。40-50平江南MALL80012001600国浩广场都市先锋嘉禾北京城嘉华广场新湖绿都阳光广场名典公寓金桥假日大陆世嘉佳景苑1000-1300租赁价格原因24%5%6%7%8%酒店式公寓商铺在租公寓本案9%10%中介访谈录--目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困难。朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比较多，租的很慢。目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比较实惠。嘉兴房地产产市场近几几年涨幅较较低，本地地投资者投投资信心不不足本地投资者者对房地产产价格增长长预期不足足受宏观调控控和近几年年房地产表表现影响，，根据客户户访谈21个人，其中中有80%嘉兴人认为为嘉兴房地地产市场不不会上涨很很大。且嘉兴人小小富即安的的性格特点点决定了对对投资的谨谨慎。原因3嘉兴市场房房地产价格格浙江省排排名倒数第二，05年涨幅仅8.6%，水平较低低。单位：元16001400120010008006004002000012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉兴普通通住宅销售售总量走势势图套数市场总结嘉兴小户型型产品去化化速度缓慢慢，月均销销售仅10-15套。嘉兴06年住宅销售售总套数9050套，月均销销售754套。2006年销售冠军军银河湾的的月均销售售套数为38套。根据既定目目标，本项项目单月销销量需达到到281（每套80平）或562（每套40平）套，占占嘉兴楼盘盘总消化量量的38-75%。速度、价格格一切都没没有问题么么？银河湾本案定位纯居住区城市综合体规模11万20万地段城南路与二环西路交叉口市中心，核心地段产品类型多层为主，少量低层及小高层高层公寓户型40-280平，大中小各种层次40-80平小户型景观绿化率35%绿化率12.27%社区品质品质感强？？？投资价值较低较高06销售冠军符合市场居居住需求月均去化38套高速度（显显而易见的的销售差距距，如何通通过适度营营销，满满足快速回回现要求？？）高价格(绝版地段，，非主流产产品，如何何创造嘉兴兴公寓最高高价？)塑造造三三线线城城市市地地标标形形象象，，展展示示公公司司实实力力，，为为公公司司的的浙浙江江区区域域发发展展开开拓拓局局面面叫座座叫好好目标VS现实-价格与速度度的困惑目标售价7000元/平米（含装装修），目目标租金1800元/月市场最高售售价5000元/平米,40平米市场最最高租金1300元/月目标回报率率6%，缺乏投资资吸引力总体量1372套，同质化化强销售期间以以15个月计算，，目标去去化速度5000平米/月,开盘前三个个月达到7500平米/月。占嘉兴住宅宅月均总去去化套数的的50%以上。2客户聚焦成功的营销销不仅仅是是点子，而而是基于市市场和客户户从而精确确制导的过过程。客户来源购房目的需求面积主力总价获取信息渠道选例理由金鼎广场嘉兴当地私营企业主、公务员投资者五县及外地在嘉兴工作的外企员工、企业高管自住者。投资、居住、办公40-50m220-25万元房展会、路过与本项目地理位置相近，分析其客户构成。君特大厦本地私营企业主、公务员，嘉兴五县、老板在上海、杭州的朋友，温州投资客户。投资45m215-20万元报纸、朋友介绍投资型产品，分析客户来源。天城绝对本地及五县追求高品质生活的中高收入者居住75-85m235万元报纸、电视广告LOFT产品，分析客户购买动机。南湖星辰湾本地年轻人、外地在嘉兴工作的单身。居住50-75m215-20万元报纸、业主活动居住型产品，分析客户关注点。本地客户外地客户

自住

投资

自住

投资职业分布陪读家长，公务员、电信系统、教师等中高收入年轻人私营企业主、银行、医生、公务员等稳定收入者外企员工、大型企业高管、私营业主上海、杭州、温州投资客户、海外华侨需求面积和价格60－80m2低于30万元30－80m215－40万元50－80m220－40万元30－100m215－60万元信息渠道《南湖晚报》、《钱江晚报》等，嘉兴电视台、营销活动《南湖晚报》、《都市快报》等，户外广告牌、嘉兴电视台、朋友介绍营销活动、异地推广、朋友介绍朋友介绍、公司资源、异地推广市场客户盘盘点目标客户锁锁定目标客户重点拓展客户客户定位核心客户-自住群体嘉兴中高收收入的外地地人，作为为过渡住房房。嘉兴五县、、上海、杭州州等地在嘉嘉兴创业的的私营业主主,购买自用做做为第二套套居所或办办事处。重要客户-投资群体嘉兴当地的的富余人群群,为长期持有有稳定收益益的物业,包括私营业业主、公务务员、大型型企事业单单位员工、、外企员工工等.上海、杭州州、温州等等地投资客客。偶得客户嘉兴本地人人在市中心心的第二套套居所.嘉兴本地追追求高品质质生活的年年轻人。核心客户重要客户偶得客户王先生《南湖晚报》房产广告部部主任,有投资房产产经历“投资物业业首先选择择有居住氛围的区域，要要在交通便利的地段，品质高的楼楼盘，这样的项项目才会有有稳定的收收益，升值值空间大,投资的话20-40万元差不多多，现在房房产地市场场不好，如如果投资太太高的话风风险也比较较大”投资型客户户:居住氛围>地段>楼盘品质他们关注的的是…胡小姐““君特大厦厦”营销销部经理助助理“嘉兴人有有“小富即即安”的心心态，投资资求稳，多多选择市场场上有固定定投资回报报率的物业业投资。投投资客户比比较看重楼楼盘地理位置、楼盘品质。。你们项目那那么好的地地段造写字字楼会好卖卖。”沈先生嘉嘉兴物资回回收公司经经理江南南MALL投资客“我投资的的江南MALL小户型只有有38平方米，15万元买入，，目前租金金是1200元/月，当初就就看中这边边的人气和商业业配套，我的租客客就是在江江南MALL开店的老板板。嘉兴人素描描粽子:糯,不爽快菱角:无角,缺乏个性小城居民：：小富即安陈先生私私营企业高高管外地地人购房房自住“我的公司司在市中心心，单身一一个人，不不需要大的的住房，所所以我宁可可高价买生活方便区域舒适的的一房也不不会买到很很远的地方方二房。夏小姐外外企员工外外地人购购房自住住”崇尚自由由时尚生活活，自住购购房首选在在市中心商商业配套成熟生生活便利的楼盘，最最好是装修房，工作二年年，积蓄不不多，能承承受的总价价范围20-30万元。“他们关注的的是…自住型客户户:生活便利>身份感>空间舒适度度马小姐公公务员嘉嘉兴人购购房自住”嘉兴本来来就不大，，市中心虽虽然方便，，但如果价价格贵太多多，还是不不会买。嘉嘉兴人很很注重实惠的，住市中中心也不会会有太多的的尊贵感觉觉。3塑造项目价价值:实现高价综合体互利利模式将同质竞争争转为功能能组合互利利；项目价值点点的研判和和创造只有客户接接受的卖点点才能够成成为项目的的价值点1.功能定位2.价值整合商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档档次的有力力手段标志性（尤尤其是对外外地和外籍籍人士）实现较高的的销售价格格保持物业形形象外向性较强强的组成部部分可以塑造与与其他项目目较大的差差异保证开发企企业现金流流的来源满足中长期期居住者需需求商业为写字字楼、酒店店和公寓提提供配套商业可能对对公寓带来来负面影响响酒店为公寓寓或者办公公提供共享享的服务和和配套设施施酒店可以提提高项目整整体档次写字楼为商商业、酒店店和公寓带带来潜在客客户写字楼可提提高商业整整体档次写字楼与酒酒店可共享享大堂公寓为商业业提供客源源公寓可能降降低项目整整体档次比较因素功能总投资投资风险客户来源客户综合使用成本综合体复合性、适应性一般较大较小具有自我寄生功能，部分来自于内部较小单功能物业单一性相对较小较大全部来自于外部较大综合体功能能定位:－拓宽客户户来源/降低回款风风险/实现战略目目标短期回款保保证档次标志价值标杆长期利润来来源案例借鉴一一：宝华现现代城创意办公定定位消除产产品抗性，，实现价格格与区域优优质住宅产产品持平。。占地72,547平米，建建筑面积193,361平米物业形态分分类及推售售顺序特色商业街街（只租））创意办公楼楼：面积45-60平米，层高高5.4米，精装修，可可居住可办办公。高层住宅创意办公住宅宅商业街QUESTIONQ1：住宅产品品面临激烈烈竞争如慧芝湖花花园等Q2：临街产品品遭遇销售售抗性东西朝向复复式小户型型，层高2.7米ANSWERA1：综合功能能定位，增增加创意办办公和特色色商业街。。提升项目价价值，增加加市场知名名度，拓展展客户来源源。A2：东西向复复式产品定定位做创意意办公可居住可办办公的SOHO，弱化朝向向的劣势，，拓宽客户户来源，最最终实现19000元/平米的高价价。123123案例借鉴二二：海上海海综合功能定定位消除区区域抗性，，细分市场场，深挖目目标客户需需求，打创创意牌，成成就营销经经典占地面积：：79,738平米建筑面积：：229,075平米物业形态：：LOFT办公楼、高高层住宅、、特色商业业街、创意LOFT单套面积积250平米，层层高6.5米，毛坯坯房。创意LOFT创意生态居创意商业街抗性1：杨浦区非非传统的的办公区区域，写写字楼需需求不足足。抗性2：住宅产品品面积偏偏大(二房100-129平米、三三房150-176平米)，受政策策打压和和居民消消费水平平限制。。123实现均价去化速度杨浦区内环板块1506517套/月海上海1600750套/月集商业、酒酒店、办办公、居居住功能为一一体的高品质城市标志型建筑酒店SOHO小户型公寓市场支撑嘉兴市场投资资潜力巨大产权式酒店投投资受市场认认可本项目办公产产品竞争优势势较大可居住，可办公部分酒店，部分小户型居住嘉兴城镇居民民投资能力较较强。可支配收入较较高，增幅一直保持持在13%左右，人均收收入水平与杭杭州、上海非非常接近，市场支撑一磁悬浮建设带带来利好，刺刺激嘉兴房地地产市场发展展。15分钟到上海，，15分钟到杭州，，磁悬浮建设设带来的“同城”效应应，表现为异地地购房者自住住人数增加，，会吸引更多多的上海及周周边地区的中中高收入人群群前往嘉兴投投资置业。嘉兴房地产市市场比周边城城市房价相对对较低，投资资门槛也较低低。嘉兴、杭州、、上海城镇居居民收入比较较图单位：元收入年份君特大厦新洲国际嘉兴投资市场场氛围未受到到明显打压，，产权式酒店店投资产品受受到市场青睐睐在售项目君特大厦金鼎广场新洲国际回报率10年，年均8%10年，年均7%10年共82%户型面积45-60平33-61平方米45-65平装修状况精装修精装修精装修价格均价4500元/平米左右，南面的房间比北面房间单价贵400-500元均价5000元/平米10000-11000元/平米销售速度共200套酒店，1月5日开盘至今（20天）售掉50套（包括前期蓄客）销售1年，5-15层返租，目前已售90%，月均20套，16-18层不返租，月均2套两栋在售，剩余半栋，大约30套/月客户杭州市、上海市较多本地人投资为主，自住客户少海外华侨消化80%，当地客户五县两区投资居多酒店目前嘉兴四星级酒店（戴蒙德、阳光大酒店、博雅酒店、新茂）入住率72-80%。市场支撑二市场支撑三嘉兴2006年写字楼市场场平均每月销销量约60套,平均单套需求求面积约86平方米，而目目前市场在售售写字楼主力力面积在110－150平米，品质较较差。本项目产品面面积拥有市场场需求优势。。嘉兴2006年办公产品总总销售6.17万，平均每月月销售面积为为5200平方米。本项目产品符符合写字楼需需求主流，竞竞争优势明显显。100908070605040302010套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉兴办公产品销售套数走势图00.10.20.30.40.50.60.70.81月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平06年嘉兴办公产品销售面积走势图写字楼需求关关键因素地段、物业形形象物业管理我现在租在财财富广场，但但是一直想再再买个办公室室，中山名都都地段很不错错，可是品质质实在太差了了，很让我失失望。--私营企业总经经理沈先先生3塑造项目价值值:实现高价－－集商业、、酒店、办公公、居住功能能为一体的城城市标志型建建筑项目价值点的的研判、创造造和包装只有客户接受受的卖点才能能够成为项目目的价值点1.功能定位2.价值整合F：产品本身的的特性/属性嘉兴绝版地块块商业配套成熟熟小户型、高层层A：相对于竞争争对手产品的的优势核心位置稀缺缺地标性建筑产品多样化，，综合功能优优势互补B：产品带给用用户的利益/价值交通和生活配配套成熟核心地段的身身份感投资回报稳定定价值整合项目已有价值值－配套成熟熟/身份标志/投资回报稳定定马小姐，28岁，公务员那里是嘉兴人人心目中的市市中心，绝对对好的地段。。史小姐，25岁，明日明园园售楼员对面那个旭辉辉广场啊，肯肯定卖的很贵贵的，这样的的位置嘉兴再再也没有了。。张先生，30岁，私营公司司老板那里做什么都都很方便的，，只要停车没没有问题。楼盘名称项目情况客户认可价值点主力面积40－60m2项目都市先锋地理位置好，大润发商圈面积小，总价低，日韩租客多，租金回报高精装修，租金回报高，适合投资铭典公寓距长途汽车西站步行仅三分钟，开发商品牌交通便利，出租率高，房型多样，面积区间35－80平方米，总价18－40万元毗邻长途汽车站，交通便利，出租率高阳光广场市中心区域，商业配套成熟房型面积小，租金1000元/月，出租率高，投资回报率高商业配套成熟，出租率高，适合投资金鼎广场市中心核心地段，返租十年，年投资回报7%,由戴德梁行和百事德酒店管理公司管理，总价低，有稳定回报，核心地段升值空间大市中心核心地段，升值空间大，稳定收益君特大厦投资性产品，杭州之江酒店管理公司管理，返租十年，年投资回报8%稳定投资回报，面积小，总价低15－20万元投资性产品，低总价，稳定回报品，品牌酒店管理公司星洲国际大厦五星级酒店，楼盘品质高十年投资回报共82%，稳定收益投资性产品，项目品质高主力面积80m2项目天城绝对LOFT市场稀缺产品，层高5.2米，增加附加值小区环境好，适合居住格林小镇层高5米，东西朝向，物业延伸服务到位物业延伸服务到位，有稳定租客来源南湖星辰湾大社区，小户型住宅楼盘规模大，生活配套齐全百盛花园学区优势，业主孩子可入学嘉兴实验小学学校优势巴黎都市高品质产品，小区规模大，景观好教育优势，产品品质感强核心地段配套成熟精装修固定投资回报报率品牌酒店管理理公司社区环境物物业服务产品品质教教育优势√√√√√√价值整合项目可发展价价值－精装修、品质质感/固定投资回报报率/品牌公司管理理/教育牌/加大产品投入入，注重细节节，精装修部分考虑采用用售后返租模模式引进品牌酒店店管理公司和和品牌物业管管理公司利用三中资源源，购房与入入学资格相联联本项目已有价价值点商业配套成熟熟便捷的交通核心地段的身身份感投资回报稳定定本项目可发展展价值点高品质产品固定投资回报报率品牌酒店公司司管理物业服务延伸伸教育优势价值整合核心价值--市中心/配套汇集/品质产品/顶级服务/适宜居住包装创造自住：生活便利度>身份感>空间舒适度投资：居住氛围浓>地段>产品品质适宜居住：便便捷/高效/服务/享受－－职业的关关系，我追求求高效率的生生活，想找个个步行十分钟钟就能到达吃吃、喝、玩、、乐的地方，，生活很方便。－李小姐银银行职员价值整合租客群生活需求因素市场代表楼盘企业高管/外地租客追求生活效率，咖啡厅等商务场所配套，超市百货等生活配套，会所服务，交通便捷北京城、嘉华广场日韩等外国租客会所服务，酒店式物业服务，超市等生活配套，餐饮配套，居住安全性，交通便捷国浩大厦、都市先锋本地租客靠近单位或父母家，靠近学校百盛花园、北京城SOHO一族居住、办公双重功能，物业形象好，交通便捷，生活和商务配套都比较成熟铭典公寓、江南MALL我是外地人，，父母总是担担心我一个人人在外面生活活，所以我想想买个单身公公寓，物业服务好一一些，保安24小时值班的，家里设置置安全按钮，，有事情按一一下保安就会会上来。－－钱小姐公公务员我家在秀州区区，但工作在在市中心，每每天跑来跑去去很辛苦，所所以我就想交通生活方便便的地方买套小小房子，可以以享受管家式服务，累的时候就就可以随时回回家休息。－－田先生外企企高管市中心配套汇集品质产品顶级服务便捷/高效/服务/享受繁华中央，乐乐享生活他们生活在城城市中央…占尽资源从而而闲适愉悦，，他们是被服务务的一群，享受是永远的的生活主题！！1.以建筑形态命命名：如金鼎鼎广场、东方方广场项目命名3.以个性时尚命命名：如海上上海、创智天天地2.以开发商品牌牌命名：如复复城国际、耀耀江国际花园园玲珑国际旭辉国际25度空间4推售与渠道：：速度保证推售策略营销攻略营销铺排费用预算推售策略综合体不同物物业入市三法法则：酒店或写字楼楼项目先期入入市，有利于于树立项目品品牌形象，写字楼优先于于公寓的入市市能够带动公公寓的销售。。相对优质物业业后期入市，，有利于实现现高价。北向40M2南向40M2东向OR西向40M2东向OR西向80M2标杆产品，增值潜力大难点产品，销售氛围带动动居住功能产品品市场低潮居住、办公功功能产品市场独创居住支持客源带动1121.有助于提升速速度：增加增加产品品选择面，拓拓宽客源，冲冲刺开盘销售售总量。通过组合销售售策略促进成成交，如同时时购买SOHO和小户型产品品可享受更多多优惠。2.有策略的实现现价格：特色产品的价价格无可参照照性可增强入入市接受度；；标杆产品压轴轴推出较易实实现极至价格格3.更易获取知名名度前期通过特色色产品制造市市场影响力，，后期通过知知名酒店入驻驻创造市场声声誉。样板房开放开盘1074时间推广计划销售节奏施工中施工中售楼处投入使使用基础施工工程进度SOHO,小户型强销期期蓄客期形象导入期营销节点营销强度奠基仪式5施工中持销期销售目标22500平米蓄客期形象导入期22500平米10000平米89售楼处启用南湖晚报，嘉嘉兴日报，东东方卫视杭州钱江晚报报，上海楼市市户外广告、围围墙、车站灯灯箱推售总控图(2007.4-2008.5)3酒店产品及剩剩余小户型强强销期后续产品蓄客客期121开盘20000平米营销活动鲁豫有约开盘活动样板房开放客户回馈活动动银行VIP客户酒会异地房展会战略伙伴签约约仪式营销攻略繁华中央，乐乐享生活产品攻略推广攻略园林会所设施服务宣传攻略事件攻略展示攻略卖场攻略资料攻略充分利用商业业配套，打造造“泛会所””空中花园智能化体现产产品品质装修精装修TOPSERVIEDLIFE本地造场，异异地推广分步体验“乐乐享”生活方方式利用地利优势势，展示品质质,服务与生活方方式缔造五星级酒酒店氛围特色鲜明，利利于推广商业屋顶设计为空中花花园增加项目绿化率增加项目的生态卖点产品高层入户大堂堂体验五星级酒店式式的入户感受5-6米挑高水晶吊灯大理石花纹铺铺地休闲沙发组合合花草植物布置置专业物管及接接待台产品看得见的智能能化，增加项项目亮点，同同时成本增加加有限外墙子系统100mm厚高密度聚苯苯保温隔热板板流通空气层具有遮阳功能能的砖幕墙外窗隔音系统统精装阶段设计计加厚一倍的的户门和室内内门及门窗暗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有有效隔热、隔音垃圾处理子系系统垃圾处理系统统由中央吸尘尘、食物垃圾圾处理器和可可回收分类垃垃圾周转箱三三部分构成，，彻底根除室室内外垃圾二二次搬运所导导致的污染；；中央吸尘系统统：户内微小小的灰尘通过过中央吸尘器器直接收集到到地下室的垃垃圾桶内；食物垃圾处理理器：每天大量产生生的食物垃圾圾通过厨房的的洗池排水口口下安装的食食物垃圾处理理器，排入化化粪池；可回收垃圾周周转箱：少量的可回收收垃圾，如酒酒瓶、包装物物等，由业主主自己送入安安放在地下一一层电梯附近近的可回收分分类垃圾周转转箱；产品设计内容：雕塑／仪式感感／指示作用用造场万科●四季花花城万科●蓝山果岭里的上层层建筑（CLASS）入口——巨型雕塑及巨巨大的英文(OtherLifestyle)浮雕作品，极极具现场“第第一震撼力””，引发强烈烈地即时反映映造场目的：建立城界，利利用位置昭示示性，先期入入市，截留客客户。内容：大尺度/立体感的形象象墙,动感时尚的广广告色调，体体现TOPSERVIEDLIFE意向。灯光工程：夜晚地块围板板灯光展示，，利用市中心心优势，抢占占客户眼球。。造场看楼路线醒目目的标识系统统造场售楼处入口做做成酒店式旋旋转大门洽谈咖啡吧酒店式接待处处五星级酒店大大堂式售楼处处，让购房者体验验酒店式服务务深度洽谈区造场售楼处他们多数来自自异域，因因此他们反到到会对中国古古典的追求更更加强烈墙上的花、中中式的图腾，，一个传统中中国人的梦景景。NO1.古典中式造场样板房在马桶上绘上上菊花，配合合绣拖鞋和粉粉红地毯，女女性的特征表表露无遗。一一群渐渐呈现现的女富人们们会为此雀跃跃吧.....NO2.女性样板房造场样板房这是一个为男人设计的的卫生间,在这个最私密密的地方主人人摆上一幅摄摄影作品,外人是否明白白不重要,重要的是主人人是可以在自自己的家中有有所表达的男性化的卧室室和客厅并不不缺少温情NO3.男人的家造场样板房NO4.现代简约的风风格：创业家家的房子简约明快的布布置，别致的的墙面和简单单的家私，工工作空间与个个性生活的结结合恰到好处处。造场样板房TOPSERVIEDLIFE将四种物业的的共生关系发发挥到最大化化酒店式服务成成为项目的最最大的亮点充分整合项目目资源，提供供全方位服务务，将项目优优势发挥到最最大酒店写字楼商业公寓针对签约业主主一对一服务务，代办所有有手续/代客验楼/确保承诺兑现现代客出租/免费物业信息息提供/转售咨询顾问问/地产投资顾问问为办公、公寓寓客户、商场场业主提供商商务服务（客客户接待、会会议、机票预预定）为所有客户提提供送餐、洗洗衣、打扫、、旅游建议等等专业酒店服服务指定物管人员员的酒店式全全天候服务，，例如泊车。。商场为客户提提供康体美容容咨询/个性化运动建建议[售后服服务专专员][地产理理财顾顾问][酒店商商务服服务][酒店管管家服服务][物业管管理服服务][休闲指指导服服务]所有客客户、、业主主成为为酒店店、商商场的的VIP会员，，享受受订房房、购购物折折扣[VIP特权待待遇]服务展示服务展示泛会所所—嘉兴最最完美美的会会所享享受商业功功能设设置时时，除除购物物、餐餐饮外外，考考虑引引进健健身、、spa等业态态，在在对外外营业业的同同时，，承担担会所所功能能。与商业业经营营业主主签署署协议议，保保证社社区业业主（（包括括购买买与租租赁））都可可以成成为所所有商商家的的VIP客户，，享受受VIP待遇。。五星级级的客客户接接待流流程形象：：案名名+SLOGAN传播感感知点点1：报刊刊杂志志传播感感知点点2：高炮炮传播感感知点点3：广告告牌传播感感知点点4：朋友友介绍绍客户上上门第2体验点点：指引牌牌、现现场氛氛围、、工地地围板板第3体验点点：指示系系统、、大门门、站站岗、、会馆馆广场场等第4体验点点：售楼处处、模模型、、服务务经理理、专专业的的销售售人员员等第5体验点点：定制电电瓶车车、园园林、、样板板间、、专职职讲解解员、、服务务等、、工程程样板板房第6体验点点：楼书、、产品品说明明书、、户型型图册册、服服务手手册、、客户户通讯讯手册册客户购购买决决策放弃购买客户维维护：：温馨短短信、、客户户活动动、全全程营营销档档案、、馈赠赠口碑传传播引入五星级级酒店店的培培训制制度，让客客户切切实感感受到到尊贵贵服务务。服务展示售楼处门口门童迎接客户，待为泊车空姐式售楼员讲解楼盘情况咖啡厅中洽谈合约服务展示迷宫图楼书中中设计计迷宫宫游戏戏，客客户被被趣味味吸引引同时时深入入体验验项目目周边边资源源性个性资料戴梦德德外婆家家超市服务手册业主专属生活指南2007年3月版星级酒酒店服服务手手册式式销售售资料料，客客户全全面体体验服服务体体系完美影影像，，形象象传达达TOPSERVIEDLIFE营销活动“乐享””生活活完全全体验验体系系形象导导入期期蓄客期期开盘强强销期期持续期期体验品品牌，，建立立信心心体验品品质，，物有有所值值体验服服务，，乐享享生活活乐享阶阶层，，圈层层突破破冠名民民俗活活动战略品品牌签签约产品推推介会会样板房房开放放《鲁豫有有约》开盘活活动异地推推广案场周周末活活动银行VIP客户活活动等等789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67端午节节赛龙龙舟1冠名嘉嘉兴民民俗活活动，，端午午节赛赛龙州州比赛赛，迅迅速扩扩大公公司及及项目目的知知名度度。强强联联手——战略合合作签签约仪仪式2人员：：旭辉辉置业业、顾顾问公公司、、商业业主力力店，，酒店店管理理公司司、物物业管管理公公司、、政府府领导导、当当地及及上海海、杭杭州媒媒体。。目的：：迅速速树立立项目目品牌牌789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期671样板房房开放放活动动透明样样板房房”真人人秀““展示示“乐乐享生生活””概念念。“嘉兴房房地产产投资资潜力力论”<<鲁豫有有约>>2人员：：意向客客户、、房产产专业业人士士、媒媒体人人士目的：：激发各各地潜潜在客客户投投资欲欲望789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期671制造新新闻热热点：：从房款款中捐捐献部部分作作为““三中中贫困困毕业业生基基金””开盘活活动789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67制造人人气：：异国国风情情表演演、小小丑派派发礼礼品，，制造造人气气氛围围，促促进成成交。。2由于外外地投投资客客是本本项目目重点点拓展展客户户，因因此异异地推推广极极为重重要。。异地推推广杭州嘉兴上海温州789101112124536542007年2008年蓄客期开盘强销期形象导入期持销期67开发商商资源源：客客户会会，其其余楼楼盘客客户，，商业业客户户世联资资源：：分公公司，，世联联行，，《地产评评论》等公众资资源：：房展展会，，专题题产品品说明明会等等营销费费用6000*75000=4.5亿4.5亿*1%=450万2007年（65%）290万2008年（35%）160万户外平面活动户外平面活动20%50%30%30%50%20%60130100407050上海的的营销销推广广费用用水平平为1.5%，杭杭州州为为1.2%.营销销要要保保证证价价值值实实现现，，更要要创创造造价价值值。。--世联联宗宗旨旨THEEND！谢谢谢1月-2303:51:3803:5103:511月-231月-2303:5103:5103:51:381月月-231月月-2303:51:382023/1/53:51:389、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:51:3903:51:3903:511/5/20233:51:39AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:51:3903:51Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:51:3903:51:3903:51Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:51:3903:51:39January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:51:39上上午03:51:391月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:51上上午