世联天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告

天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告谨呈：上实置业集团（上海）有限公司天津市中天兴业房地产开发有限公司1/19/2023项目研究方向本体区域竞争三个前提两个关键问题三个建议核心客户核心竞争力分期开发策略分期营销策略一期执行方案资源？规模？区域发展前景？抗性？客户看法？区域之争？区域内竞争特点？客户群体？特征？价值取向？核心优势？突破方向？产品打造？分期开发策略？分期营销策略？一期营销策略？实施计划？本项目必须明确的3个前提

1：项目本体界定本项目位于城市边缘区域市区西青区本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。西青区位于天津市区西南方向，与市区接壤。中大规模、中低密度项目项目总占地面积37.6万平米。总建筑面积43万平米，分四期开发。项目整体容积率1.2。一期住宅总建筑面积6.4万平米，共18栋，538户。一期现已封顶，五证齐全。本项目交通路况良好，但识别性较差西青区行政办公机关聚集地镇中心柳口路，主干道，距区政府与镇中心2公里，车程3分钟。西青道直达市区外环线津杨公路，经外环线直达市区，15公里，车程20分钟。西青区政府向南1000米津静公路，直达南开区，15公里，车程20分钟。向东10公里至外环线，10公里，车程15分钟。柳霞路——二经路，主干道，直通镇中心。南北贯穿104国道——京福公路。项目北距杨柳青镇中心2公里。区域内南北向主干道柳口路、柳霞路、京福公路，东西向西青道、津杨公路。从市区外环线至本项目道路状况良好，车程在20分钟以内；但对本区域陌生客户很难达到项目所在地，需要较清晰的道路指引。项目四至——周边生活配套不完善出入监监狱禾合湾柳霞路别墅项目——唐郡即将开发的“树德里”住宅小区教师进修学校杨柳青一中本项目必须明确的3个前提

2：区域1本体：城市边缘，中大规模，配套不完善本项目位于天津西部新城区域杨柳青镇中北镇西部新城区市区西部新城区未来交通规划市区外环线地铁二号线曹庄子站西青政府站地铁2#线经曹庄子站后延长至西青区政府腹地，途经天津一汽站距本项目直线距离3公里。天津未来规划四环线、五环线，现有外环线将成为三环线。资料来源：感谢公司董事马力总经理提供的宝贵资料3km天津一汽站未来四环线西部部新新城城区区未未来来配配套套规规划划市区区大学学城城海泰泰工工业园园区区中北北工工业业园北北区区天津津一一汽集集团团规划划———在在未未来来5年年内内，，西西部部新新城城将将建建成成占占地地4平平方方公公里里，，建建筑筑面面积积400万万平平方方米米的西部部新新城城大大型型居居住住板板块块。西西部部新新城城总总投资资超超过过100亿亿元元，规规划划绿绿化化面面积积占占45%以以上上，，商商业业设设施施面面积积占占5%。。商业业、、娱娱乐乐、、医医疗疗———西西部部新新城城将将陆陆续续建建成成医院院、文化化中中心心、体体育育中中心心、、四四星星级级的的酒酒店店娱乐乐中中心心、商商业业区区、、集中中大大型型连连锁锁超超市市等。。工业业———目目前前区区域域内内拥拥有有中北北工工业业园园北北区区，海泰泰工工业业园园区区、天津津一一汽汽集集团团等大大型型工工业业园园区区。。教育育———西西部部新新城城毗毗邻邻天天津津第第三三大大高高教教区区————西西部部大大学学城城，，目目前前已已经经有有城建学院院、保德德学院、、国际女女子学院院、农学学院等多所高高校，南开大学学、天津津大学也即将进进驻。资料来源源：天津津市西部部新城规规划西部新城城未来发发展空间间广阔。。韩国乐天天游乐场场客户看好好西部新新城的发发展石女士，，现住南南开区华华苑，她她说：“我一直直都在关关注西部部新城的的发展，，西部新新城现在在生态居居住区的的定位我我很认可可；而且且这么多多大牌开开发商都都在这里里开发，，说明区区域有发发展潜力力。”刘先生，，现住南南开区三三潭路，，他说：：“我亲戚戚和朋友友住在溪溪秀苑，，所以对对西边情情况非常常了解，，小时侯侯常在附附近玩，，对这个个区域也也很有感感情，并并且说西西青政府府经济基基础好，，相信将将来这里里规划也也不错。。”本项目必必须明确确的3个个前提2区域：西西部新城城区发展展空间广广阔，且且被客户户看好1本体：城城市边缘缘，中大大规模，，配套不不完善3：区域竞竞争市场场现有市场场竞争杨柳青镇镇中北镇西部新城城区整体竞争争本地竞争争区域竞争争格局市区本项目竞竞争区域域划分：：本地区域域内竞争争——区域域限定为为杨柳青青镇范围围内。西部新城城区整体体竞争——区域域限定为为整体西西部新城城区，其其中中北北镇是西西部新城城区的市市场先行行者与主主导代表表，为本本项目在在西部新新城区内内主要竞竞争对手手。本案成发花苑苑青馨园星河湾时代豪庭庭本项目在在区域内内无纯粹粹竞争对对手，应应着眼西西部新城城竞争平平台项目产品类型上市套数剩余套数销售率成交均价成发花苑多层板楼，叠拼4985789%3000时代豪庭多层板楼4221297%3300星河湾多层、小高层板楼102924177%2750青馨园多层板楼53611579%3300区域内产产品类型型相对单一。项目都已已进入尾盘期。本项目目入市时时，其他他项目存存量产品品所剩无无几。本项目入市价格格高于区域内项项目价格格平台。。本地区域域项目集集中在杨杨柳青中中心区，，本项目目位于杨杨柳青南南部，相相对偏远远。杨柳青中中心区

大地12城水语花城水语花城华亭佳园假日风景新津杨公路外环线地铁2号线西部新城城内各区区域同质化竞竞争显著，竞竞争对手手优势：：品牌+产产品创新新项目名称开发商规模产品形式产品风格产品特色在售水语花城金厦津投30万多层、小高层、多层洋房、联排别墅欧式风格20000平米大型社区、符合商业街区、羽毛球馆、游泳馆、壁球馆等运动主题会所及完整的配套生活社区假日风景万科&招商30万多层、小高层、洋房德国风格户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；同时，还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。

未推出华亭佳园天津上投33万多层、小高层欧式风格纯“板式”社区；不同的组团拥有各自的主题园林，而中央环路内由水系连接贯通的多种运动设施大地十二城乐康地产100万多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等西班牙风格由十二个组团构成，分别以十二种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。品牌开发发商产品形式式丰富强调产品品个性和创创新现代欧式式风格中大规模模客户对品品牌+产产品创新新的优势势认可度度较高西部新城城区域客客户构成成变化月均销售46套区域内整整体销售售情况较较好市区客户户占购买买客户的的主力由于品牌牌+产品品创新的的同质化化竞争激激烈，客客户通常常选择做做得更为为极致的的项目潜在市场场竞争未来土地地供应量量大南运河1321地块紧邻邻项目东东侧，占地面积积约1100亩（现状地地块）2项目西南南方向约约1.5公里，为为十余个个村庄的改造工工程地块块，占地面积约约8000亩（待待拆迁地块块）3天津市南南运河改改造工程，北至至规划的的西青道延长线线，东至至子牙河，南至至南运河河，西至河北大大街，规规划总占地面积积近960亩亩（待拆迁迁地块））资料来源源：以上上两块土土地信息感谢公公司董事事马力总总经理提供的宝宝贵资料料资料来源源：天津津市南运运河改造造工程规规划2区域前景景：西部部新城区区发展空空间广阔阔，且被被客户看看好1本体：城城市边缘缘，中大大规模，配配套不完完善3个前提提2个必须须回答的的关键问问题1：客户3竞争：现有：同同质化竞竞争，优优势在于于品牌+产品创创新，且且客户认认可度高高潜在：土土地供应应量大按项目的的辐射区区域范围围划分客客户西青区地地缘性客客户：在西青区区有稳定定工作有土生土土长的当当地人，，也有因工工作迁入入的新移民市内强辐辐射区域域客户：：集中在南南开区和和红桥区区在临近西西青区的的地方居居住或工作，，如：华华苑、大大学城等主要来自自河西区区与和平区；；河北区区与河东区的客客户也占占一定比比例看好西部部区域发发展前景景市内弱辐辐射区域域客户：：分布区域域较分散散看好西部部区域发发展前景景有专门为为父母买买房的客客户外省市客客户：最强次强较弱最弱投资客：：分布于各各辐射区区看好本区区域发展展西青区地地缘性客客户：购房更多多考虑地地点，通通勤方便便；以及及生活的的便利性性；市内强辐辐射区域域客户：：在地缘上上与西青青区有着着天然的的联系，，购房时时会结合合自身经经济实力力综合考考虑地点点和产品品对其的的适应性性；市内弱辐辐射区域域客户：：地缘上与与西部新新城有区区隔，但但认同其其发展前前景，购购买时主主要考虑虑低总价价和精致致产品结结合的吸吸引力，，以及日日趋完善善的生活活配套；；外省市客客户：数量较少少，看好好西部区区域发展展前景，，喜欢新新城良好好的居住住环境；；投资客客：倾向购购买热热点区区域内内的物物业做做投资资，对对区域域和产产品的的升值值潜力力很关关注。。核心客客户重要客客户核心客客户游离客客户游离客客户本项目目客户户定位位游离客客户群群重点客客户群群核心客客户群群市内强辐射区域客户主要来自紧邻的南开区和红桥区，多为在周边区域工作的人群，如：华苑产业园、中北工业园及大学城等地的高知高技术人群。升级居住条件的客户，因西部新城完善的配套规划及相对低廉的现价。西青区地缘性客户在西青区有稳定的工作多为政府公务员、老师等流动性小的人群习惯西青区的生活环境，不愿向市区流动核心客户群投资客看好西部新城发展带来的物业的升值前景一般已有多处物业外省市客户关注生活环境关注区域发展和生活配套建设游离客户群重点客户群市内弱辐射区域客户看好区域未来可实现便利的交通和完善的生活配套现价符合自身经济条件，且产品设计吸引力大按客户户的产产品价价值取取向细细分目目标客客户时尚型型：20多多岁的的年轻轻人，，时尚尚前卫卫，家家庭结结构较较为简简单，，乐于于接受受创新新的产产品，，对于于居室室要求求不高高，对对采光光要求求高，，需求求户型型较小小；实用型型：喜欢方方正经经典的的户型型，非非常注注重实实用性性，不不在意意设计计创新新，对对于区区域配配套敏敏感度度高，，关注注商业业和教教育配配套以以及物物业服服务内内容，，需求求中小小户型型；实力型型：对于区区域配配套并并不敏敏感，，关注注区域域快速速交通通，对对于业业主人人群素素质、、车位位配比比和物物业管管理的的安全全性非非常敏敏感，，需求求多为为大户户型；；生活型型：对房屋屋的通通风、、采光光具有有较高高要求求，对对于区区域配配套敏敏感，，尤其其是教教育配配套，，对产产品设设计细细节和和社区区环境境要求求高，，需求求为中中大户户型。。时尚型：两口之家价格敏感讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚实力型：多在40岁以上，三口之家追求生活品质及带来的身份感社会活动范围大

实用型：两口之家或小三口之家价格敏感在进行消费时注重实用消费需求相对传统保守注重空间实用性与生活配套生活型：30-40岁，三口之家关注细节重视家庭和子女的成长对价格有所考虑精神需求支付能能力弱强低高中大户户型中小户户型目标客客户价价值关关注点点王女士士，现现住南南开区区华苑苑新城城，她她说：：“我现现在住住的地地方业业主层层次不不一，，相比比较目目前的的新项项目绿绿化较较少，，小区区内的的会所配配套都比较较过时时并且且配置置不高高。””陈先生生，一一中心心医院院医生生，他他说：：“我觉觉得万万科的的房子子买的的放心心也省省心，，是大大品牌牌，以以后的的人文文环境境与教育配配套对小孩子子的成长长也有有帮助助。””刘先生生，华华苑产产业园园区工工作，，他说说：“我看看了很很多套套房子子，但但这套套三居居的花园面面积实实在很很大，没想想到会会这样样设计计，感感觉有有点震震撼，，很喜喜欢。。”杨女士士，住住在南南开区区，IT业业内，，他说说：“我从从没有有见过过这样样的顶顶层，，10平平米的的露台台，视野野景观观特别别好，，还非非常有有情调调。””产品创创新+配套项目阶阶段三期四期本项目目分期期客户户组成成及价价值取取向变变化二期一期组成比比例需求产产品户户型主要价价值关关注点点主要以以80-110平米米2居居为主主80-110平平米2居120-130平米米3居居80-110平平米2居120-140平米米3居居150-160平米米3居居80-110平平米2居120-140平米米3居居150-160平米米3居居项目区区域发发展前前景交通便便利性性项目统统一的的高形形象产品总总价及及实用用性项目区区域发发展前前景产品创创新设设计产品总总价及及实用用性生活配配套物业增增值产品创创新设设计产品总总价及及实用用性完善生生活、、教育育配套套区域土土地增增值、、完善善配套套大规模模成熟熟社区区的良良好形形象产品升升级设设计产品总总价及及实用用性西青区地缘性客户市内强辐射区域客户（南开、红桥）市内弱辐射区域客户（河西、和平）外省市客户55%45%30%60%10%10%70%20%70%25%5%2区域：：西部部新城城区发发展空空间广广阔，，且被被客户户看好好1本体体：：城城市市边边缘缘，，中中大大规模模，，配配套套不不完完善善3竞争争：：现有有：：同同质质化化竞竞争争，，优优势势在在于于品品牌牌+产产品品创创新新，，且且客客户户认认可可度度高高潜在在：：土土地地供供应应量量大大3个个前前提提2个个必必须须回回答答的的关关键键问问题题1核心心客客户户：：南南开开区区、、红红桥桥区区与与西西青青区区地地缘缘性性客客户户，，关关注注产产品品创创新新与与配配套套设设施施2：：项目目核核心心竞竞争争力力、、项项目目定定位位项目目核核心心竞竞争争力力项目目核核心心竞竞争争力力分分析析————案案例例借借鉴鉴回顾顾我我们们的的三三个个前前提提：：区域域：：西部部新新城城区区发展展空空间间广广阔阔，，且且被被客客户户看看好好竞争争：：现有有：：同质质化化竞竞争争，优优势势在在于于品品牌牌+产产品品创创新新，，且且客客户户认认可可度度高高潜在在：：土土地地供供应应量量大大已经经做做得得较较为为极极致致，，突突破破成成本本高高,难难于于超超越越案例例借借鉴鉴关关键键词词：：城城市市边边缘缘区区域域、、城城市市发发展展方方向向上上、、大大盘盘、、如如何何面面对对同同质质化化竞竞争争本体体：：城市市边边缘缘区区域域，中大大规规模模，配配套套不不完完善善城市市边边缘缘区区域域大大盘盘如如何何面面对对同同质质化化竞竞争争？？合合肥肥绿绿地地••国国际际花花都都处于于西西南南政政府府发发展展的的主主要要方方向向上上，，供供给给量量较较大大，，市市场场竞竞争争激激烈烈；；周边边诸诸项项目目定定位位逐逐渐渐走走高高，，竞竞争争同同质质化化严严重重；；国际花都占地地530亩；；建筑面积70万平方米；；分七期建设，，住宅五期、、商业两期；；建设周期四年年，总投资17亿元；是一个以居住住为主，集商商业、办公、、酒店服务为为一体的城市市大型综合体体；三期天香苑，，8幢11层小高层、、2幢18层层高层，建筑筑面积8.5万平方米。。二环一环高新技术产业业开发区政务文化新区区经济技术开发发区老城区国际花都东海花园新加坡花园城城高调的定位，，强势的区域域愿景展示成熟社区，完完善配套；代表新城，定定义未来；拉拢城市中最最进步、最乐乐观、最有远远见的人群，，而他们本身身也是最有购购买力的；大规划和配套套的全景展示示，建立对区区域和项目价价值的信心。。依靠社区总体体布局和配套套先行，构建建大盘气势，，建立标杆形形象以“现代、国国际、人文、、生态”四四者为形象支支持。现代感;景观观的现代感,简约时尚,充满现代都都市气息的同同时,不同组组团融合荷、、英、意、日日、中五国建建筑景观符号号,特色鲜明明。国际化:从景景观规划体现现国际化的社社区环境理念念。人文化:根据据各组团的塑塑造方向,纳纳入各国文文化

艺术,通过标志性性建筑、雕像像、小品、让让人在第一时时间感受到文文化楼盘所特特有的人文艺艺术气息。生态化:提提出“多维绿绿化”的景观观概念,包括括广场

、绿绿化、地面绿绿化、楼顶绿绿化、立面面窗台绿化等等不同高度、、不同层次上上的绿化,在在美化社区的的同时让业主主享受生态化化社区的健康康和亲和。国际花都推出出以来，其销销售情况一直直是供不应求求，一期郁金金苑五个月售售罄。产品户型设计计：国际化房房型设计理念念，度身打造造功能型住宅宅住房全明设计计，户户朝阳阳，宽敞的观观景阳台户型面积为每每户78平方方米到120平方米左右右，紧凑而时时尚卧室和客厅之之间的通道转转角处，根据据家具和人体体通行的标准准尺度巧作安安排浴室和厨房的的设计强调更更合理和实用用的面积城市边缘区域域、城市发展展带上大盘如如何面对同质质化竞争模型型？通常从以以下三方面突突破提升区域认知知度/关注度度完善外围环境境突破有限的区区域自然需求求减小配套不成成熟的负面影影响消除抗性增加吸引力差异化定位产品附加值，，如赠送超大大地下室、院院落等升值和投资功功能功能转换发展商强势品品牌及跟随客客户拉动强势概念、强强势资源生活模式/产产品差异性1、区域标签签、区域规划划远景宣传；；2、与高档档区域、资源源建立联系；；3、区域炒炒作（借政府府、大势、事事件）1、必须立足足于市区需求求；2、要有有长期培肓区区域客户的领领导者；3、、客户网络关关系界入和建建立（圈子））1、项目内部部环境的区域域化展示；2、看楼路线线整理、包装装1、先期不要要把竞争重心心放在配套上上；2、切合合需求完善配配套、周边配配套整合保健因素规定动作激励因素自选动作结合本体及目目标客户，选选择激励因素素？结合本体及目目标客户，选选择激励因素素差异化定位增加吸引力强势概念强势资源生活模式产品发力功能转换升值和投资功能发展商强势品牌产品附加值诠释全新概念炒作吸引眼球概念领先市场独占稀缺资源物以稀为贵创造全新的生活模式/标准引领生活模式/标准潮流高品质户型创新高科技创新物业使用功能转换城市资源倾斜、发展商共同开发带来后期土地增值强势品牌跟随客户拉动资源嫁接赠送超大地下室、院落等精装修等适用条件陌生区域高度竞争市场抗风险能力强具有稀缺资源此资源可以利用陌生区域消费者开始关注体验陌生区域吸引竞争激烈市场为卖点城市重大规划利好，尤其是商务、政务规划利好区域政策优惠城市发展方向上，新城区域内较多品牌开发商客户具备投资置业理念品牌开发商较强市场号召力口碑较好有品牌追随者客户追求性价比项目规划条件允许本项目特点规避风险；差异化竞争；一期已定的情况下，仍有较大可为空间不具备类似梅江、奥运这样的强势资源客户认可欧洲小镇风格；市场现有项目尚无欧洲标准的完整诠释较陌生区域高端别墅产品成功的必备要素定位纯居住功能位于西部新城范畴，客户投资置业理念尚在起步阶段上实品牌，海派开发商；天津本地实力开发商一期规划已定，后期可调；客户追求性价比；已有项目使用本项目拟合度选择激励因素强势概念、生活模式标准的打造借鉴竞争模型型，结合本体体及目标客户户，找到我们们的战略方向向消除区域抗性性引爆强势概念念打造生活标准准如何做到极致致，打造核心心竞争力？我们有我们最我们是西部新城居住住大盘；欧式建筑。历史名城的悠悠久文化沿袭袭；区域广阔的发发展前景；上实集团的品品牌影响力；；完善的高品质质生活配套；；道路、园林营营造出的开放放公共空间。。小镇、纯粹、、文化、生活活核心价值体系系梳理战略方向指导导下，挖掘不不可复制的极极致核心竞争争力消除区域抗性性引爆强势概念念打造生活标准准极致核心竞争争力!欧洲文化精神神欧洲生活标准准区域愿景展示示营销动作价值挖掘项目定位项目定位本项目目标客客户极致核心竞争争力项目整体定位位：天津西部新城城居住生活示示范区项目三大前提提项目核心价值值深度挖掘项目核心价值值挖掘分解指指引引爆强势概念念打造生活标准准欧洲文化精神神价值挖掘莱茵小镇莱茵文化莱茵河文化欧洲生活标准准小镇标准欧洲小镇生活活标准项目核心价值值挖掘分解指指引引爆强势概念念打造生活标准准欧洲文化精神神价值挖掘莱茵小镇莱茵文化莱茵河文化欧洲生活标准准小镇标准欧洲小镇生活活标准Rhine身在天津|却已随着莱茵茵河畔的历史史游弋欧洲500年|Rhine莱茵河全长1320km，是继伏尔尔加河与多瑙瑙河后欧洲第第三大河；流经瑞士、法法国、德国、、卢森堡、荷荷兰、比利时时、奥地利、、列支敦士登登、意大利等等9个国家；；流域面积为18.5万平平方公里；流域人口约5400万人人；莱茵河沿岸风风景秀丽，从从美因兹到波波恩，沿途有有50多个古古堡。莱茵河Rhine——流淌着诉诉说曾经RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine莱茵河作为一一条大河的地地位非同一般般，但在人类类文明史中更更有着光耀而而显赫的地位位；莱茵河诉说着着罗马帝国、、法兰克王国国、查理曼帝帝国、神圣罗罗马帝国至普普鲁士王国的的历史过往。。莱茵河Rhine——历史的荣荣耀RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine从莱茵河流经经的国家，我我们便能称量量出莱茵河中中文化的分量量。奥地利的的音乐，意大大利的绘画，，法国的文学学，德国人的的哲学等等。。如果你喜欢哲哲学，你就会会发现莱茵河河是一条思想想顺沿河道弥弥漫和传播的的河……如果你喜欢文文学，你可以以在河水流淌淌声中聆听到到歌德、席勒勒、海涅、霍霍夫曼、黑塞塞的飘逸文字字……如果你是一个个古典音乐的的爱好者，沿沿河你会看到到贝多芬的故故居、舒曼的的墓地、瓦格格纳剧院、勃勃拉姆斯手写写的曲谱、巴巴赫演奏用过过的管风琴………莱茵河Rhine——艺术的殿殿堂RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine虽然莱茵河发发源于瑞士古古老的阿尔卑卑斯山脉………虽然莱茵河流流域科隆到美美因茨这拥有有最美丽的风风景与历史人人文的一段全全位于德国境境内……虽然莱茵河最最终于荷兰著著名港口鹿特特丹汇入北海海……但莱茵河注定定不是某一个个国家的代表表，她是整个个欧洲的象征征。莱茵河Rhine——欧洲的象象征RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine莱茵河Rhine——莱茵文化化精髓RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRiverHintharmonIzationaNd

accrEtingRhine“象征着和谐谐与共生的河河流”莱茵文化精神神：“地域、文化化的和谐共生生”莱茵河，英文文名“Rhine”Rhine莱茵河Rhine——欧洲精神神RhineRhineRhineRhineRhineRhineRhineRhine让我们的脚步步沿着莱茵文文化精神的足足迹继续前行行便会找寻到那那种亘古流传传有着沉厚的历历史积淀与顽顽强生命力的的欧洲精神：历史的荣耀，，艺术的王朝朝跨越国界的居居住梦想·莱莱茵河畔的家家项目核心价值值挖掘分解指指引引爆强势概念念打造生活标准准欧洲文化精神神价值挖掘莱茵小镇莱茵文化莱茵河文化欧洲生活标准准小镇标准欧洲小镇生活活标准我们所崇尚的的生活——西部新城的小小镇式休闲生生活；一种城市与小小镇间自由切切换的生活方方式；在这里，可以以让心灵休憩憩，让身体解解放；一段与家人朋朋友分享，各各得其所的悠悠然时光。我们的生活，，很小镇………小镇生活方式式小镇最新生活活生活方式解读读（关键词：价价值观、方式式）小镇——最新新生活价值观观小镇——最新新的价值观有车一族的生生活和旅行半半径至少三分之一一的人生享受受生活CITY城城市——我我的工作室TOWN小小镇——才才是我的家价值观：在大大城市忙碌，，在小镇享受受生活Theothersideofme大城小镇大城小镇———最新的生活主主张小镇的极致，，就是融化在在城市的脉搏搏里在城市里，过过着小镇式的的生活；在自然中，舒舒展自由的身身心；在人群中，欣欣赏亲切的笑笑容；每一处都亲切切得如微风一一般。城市，风动，，车动，心动动；小镇，云动，，人动，情动动……大城小镇———最新的生活活形态社区的设计使使家人之间的的交往和互动动性加强一个适合全家家的地方，可可以各得其所所的地方在这些开放的的场所里，大大自然迸发出出蓬勃生机，，人们在其中中自在地生活活，在草地上上漫步，在小小溪旁闲坐，，达到自然与与人的和谐住宅的设计更加灵活住宅是充满弹弹性的，有全全家人充分发发挥的空间安全因素考虑得更周详充分考虑居住住者的安全，，这样人们才才可以放心地地悠然漫步，，享受小镇生生活的悠闲与与自在建有通信基础设施这里有相应的的生活配套和和运动设施，，有幼儿园和和商场，人们们共享社区生生活充裕的公共开放空间这里拥有现代代通讯基础设设施，它将尽尽可能消除居居住在偏远地地区而造成的的不便有共享的公共设施小镇生活演绎绎.一小镇生活是一一种处于喧嚣嚣之外的繁华华生活，这里里蕴藏了自然然的画卷，属属于你自己的的隐秘城堡，，文艺复兴的的华丽微笑，，还有城市贵贵族的考究时时尚，田园的的淳朴，一种种远离今天的的缓慢节奏，，悠闲，而又又纯正的生活活方式。这就是你所向向往的。。。。.一走在由红色的的砖铺成的道道路上，穿梭梭在欧洲古典典风格的建筑筑之间，逛逛逛独特風情的的个性小店、、在沿街开放放式的餐厅里里享受晚餐，，高品位的艺艺术雕塑成了了赏心悦目的的风景.一小镇就是小镇镇，舒适的开开放空间，一一切是那么的的亲切小镇生活的精精髓小镇生活的符符号广场、道路交交叉口、开放放的空间、标标志物、景观观街道、商业业街、街区开放、和谐、、悠闲、享受受、平和、高高雅小镇生活元素素提炼从人文文导向向产品品，我我们以以小镇镇精神神作为为标签签，创创建小小镇生生活六六大标标准，，改变变游戏戏规则则，统统领项项目形形象：：小镇生生活六六大标标准区位适适宜标标准产品创创新标标准大尺度度的开开放空空间标标准城市级级的配配套标标准纯粹的的标识识符号号标准准渗透精精髓的的文化化标准准标准一一演绎绎：区区位杨柳青镇中北镇西部新城区市区本项目目位于于城市市边缘缘区域域，离离繁华华很近近，但但离喧喧嚣却却很远远，具具备纯纯正小小镇生生活的的气质质。小镇生生活区区位标标准城市边边缘区区域与城市市中心心的距距离不不远交通系系统发发达良好的的区域域规划划板楼加加高——将将原规规划设设计中中5栋栋板楼楼（图图中红红色部部分））进行行加高高处理理，加加高至至12层，，以弥弥补容容积率率。产品创创新——将将原规规划设设计中中共37栋栋板楼楼（图图中黄黄色部部分））进行行产品品创新新（如如花园园洋房房），，损失容容积率率通过过以上上方式式来弥弥补。标准二二演绎绎：产产品创创新花园洋洋房的的产品品创新新———1-2层赠赠送花花园露台户内花园户型创创新点点：送前后后花园园；户内花花园；；入口玄玄关设设计。。花园洋洋房的的产品品创新新———3-4层赠赠送夹夹层储储藏空空间露台户型创创新点点：厅高3.95m；赠送露露台；；每间房房设计计露底底飘窗窗；赠送夹夹层空空间。。花园洋洋房的的产品品创新新———5-6层赠赠送露露台及及阁楼楼户型创创新点点：厅高6m；；三层错错落结结构；；赠送露露台、、户内内花园园；每间房房设计计露底底飘窗窗。小高层层的产产品创创新点点户型创创新点点：部分功功能空空间可可做到到4.5-5米米高度度，体体现高高层公公寓别别墅感感；由于室室内存存在高高差，，必将将使其其他功功能区区进行行空间间错落落；在高度度允许许的情情况下下，可可以融融合部部分不不足2.2米夹夹层赠赠送空空间。。单层剖面示意图双层剖面立体示意图双层剖面简单示意图“居住住主体体”———外外立面面设计计立面色色调建建议采采用灰灰色或或深色色系为为主，，体现现项目目的气气质差差异和和文化化内涵涵；屋顶部部处理理为坡坡屋顶顶，简简约、、线条条洗炼炼平直直，体体现文文化精精神和和产品品品质质；利用层层层退退台和和大面面积飘飘窗的的应用用，使使整个个立面面显得得更为为生动动、富富于变变化。。“居住住主体体”———窗窗局部部分解解开窗形形式变变化丰丰富，，以不不同的的建筑筑语言言与室室外交交流。。落地地窗/外凸凸窗/采光光天窗窗/观观景窗窗/横横高窗窗/竖竖高窗窗/转转角窗窗/条条窗等等，不不一而而足。。人在行行走的的过程程中，，视线线会向向下偏偏移10°°应注重重视觉觉中心心的建建筑物物底面面的细细部处处理“居住住主体体”———底底面设设计底面设设计———步步行环环境，，细节节动人人，建建筑设设计应应结合合景观观设计计一起起考虑虑，注注重步步行时时对环环境的的感知知。人人在行行走的的过程程中，，视线线向下下偏离离10°，，因此此更需需要强强调底底面设设计及及其细细部处处理。。街道两两边随随处可可见各各式各各样的的椅子子，走走累了了可以以歇一一歇；；小镇镇的街街道两两边的的铁杆杆子可可以停停放自自行车车和栓栓狗；；街边边的小小品把把整个个小镇镇点缀缀的极极其可可爱；；而如如果你你愿意意，也也可以以在露露天酒酒吧闲闲坐一一天，，静静静的欣欣赏和和体会会小镇镇的生生活标准三三演绎绎：开开放空空间主轴景景观区区：菩提大大道——德德国柏柏林，，世界界名街街。充满异异国风风情的的入园园主轴轴广场场；给给人以以震撼撼力和和强烈烈的视视觉冲冲击，，同时时也为为人们们提供供了充充分交交流的的场所所，使使整个个社区区具有有了凝凝聚力力。“居住住主体体”———景景观主主轴水景示示意：：突出出变化化和参参与性性；强强调造造价及及维护护费用用；掬掬水即即可，，无需需引入入大规规模水水体。。“居住住主体体”———水水景示示意欧式风风情商商业街街欧式风风情商商业街街商业街街—欧欧式风风格建建筑元元素符符号，，加强强目标标客户户的识识别感感、潜潜在归归属感感；细节昭昭示异异域社社区形形象，，增强强成熟熟镇区区感觉觉。1标准四四演绎绎：配配套细节昭昭示异异域社社区形形象，，增强强成熟熟镇区区感觉觉。小镇具具备满满足日日常生生活和和娱乐乐需求求的各各种商商业业业态，，这些些业态态以小小店铺铺的形形式分分布在在欧洲洲风情情的商商业街街当中中。2欧洲艺艺术文文化典典藏街街欧洲艺艺术文化典典藏街街收集展展览欧欧洲文文化历历史上上反映映每个个时期期特色色的代代表性性艺术术作品品的仿仿制品品，如如雕塑塑与绘绘画，，营造造浓厚厚的艺艺术文文化氛氛围；；此典藏藏街的的建筑筑形式式要体体现欧欧洲不不同地地域、、不同同艺术术文化化特色色，典典藏街街本身身作为为欧洲洲文化化与本本项目目的缩缩影。。打造本本项目目的““卢浮浮宫””。运动休休闲会会所主题会会所泛会所所医疗保保健所所中式文文化旅旅游街街3泛会所所泛会所所艺术原原创馆馆充满欧欧式风风情的的艺术术原创创馆——仿欧欧洲著著名建建筑设设计，，是小小区的的点睛睛之笔笔。4医疗所所医疗保保健所所中式文文化旅旅游街街医疗保保健所所在社社区区东东北北角角附附近近规规划划医医疗疗保保健健所所。。5学校校、、幼幼儿儿园园岳阳阳道道小小学学西青青分分校校区区幼儿儿园园幼儿儿园园———与与天天津津市市内内知知名名幼幼儿儿园园合合作作引引进进。。岳阳阳道道小小学学———天天津津一一线线一一流流小小学学。。6标志志性性建建筑筑————小小镇镇的的灵灵魂魂标准准五五演演绎绎：：符符号号独具具匠匠心心的的休休闲闲空空间间也也是是不不可可或或缺缺的的部部分分，，小小区区居居民民可可参参与与其其中中。。园林林艺艺术术小小品品路面面标标识识系系统统：：欧欧洲洲艺艺术术的的气气氛氛，，体体现现社社区区的的文文化化品品格格，，与与对对手手的的差差异异化化。。欧洲洲风风格格标标示示系系统统在小小镇镇内内设设置置与与欧欧洲洲文文化化相相关关的的主主题题社社区区，，每每个个社社区区赋赋予予不不同同的的文文化化属属性性，，并并设设计计相相关关主主题题的的雕雕塑塑等等展展示示；；设计计小小镇镇的的专专属属logo。。InternationalPerfumeMuseumTheJean-HonoréFragonardMuseumVilla标准准六六演演绎绎：：文文化化2区域域前前景景：：西西部部新新城城区区发发展展空空间间广广阔阔，，且且被被客客户户看看好好1本体体：：城城市市边边缘缘，，中大大规规模模，，配配套套不不完善善3竞争争：：现有有：：对对手手优优势势在在于品品牌牌+产产品品创创新新，，且客客户户认认可可度度高高潜在在：：土土地地供供应应量量大3个个前前提提2个个关关键键问问题题3个个建建议议1核心心客客户户：：南南开开区区、、红红桥桥区区与与西西青青区区地地缘缘性性客客户户，，关关注注产产品品创创新新与与配配套套设设施施2核心心价价值值体体系系：：欧洲洲文文化化精精神神欧洲洲小小镇镇生生活活六六大大标标准准项目目定定位位：：天天津津西西部部新新城城居居住生生活活示示范范区区小镇镇生生活活标标准准演演绎绎：：物物业业发发展展建建议议1：项项目目分分期期开开发发策策略略分期规模竞争竞争角色客户产品核心竞争力主要宣传点价格销售周期及速度1期6.4万区域内及中北镇中低档项目（如：水语花城）跟随者50%西青区地缘性客户50%南开区、红桥区客户主流多层2居（90平方米）为主区域远景大盘效应价格优势区域引导年均价35002006.09--2007.039000平方米/月2期12万中北镇及外环沿线中档项目（如：大地、阳光100）挑战者30%西青区地缘性客户60%南开区、红桥区客户10%河西区、和平区客户叠墅洋房高层板楼主流多层产品创新文化内涵教育配套（双语幼儿园）产品文化年均价45002007.04--2008.058500平方米/月3期9.6万外患沿线中档项目（如：金地格林世界、宝翠花都）领导者10%西青区地缘性客户70%南开区、红桥区客户20%河西区、和平区、河北区客户主流多层叠墅洋房高层板楼教育配套（岳阳道小学）社区景观特色商业街产品创新社区配套年均价50002008.04—2009.038000平方米/月4期15万持续领导者70%南开区、红桥区客户25%河西区、和平区、河北区客户5%外省市客户叠墅洋房主流多层少量点塔社区成熟度品牌成熟年均价55002009.04—2010.058500平方米/月（住宅）项目目分分期期开开发发策策略略天津津城城市市边边缘缘新新兴兴区区域域项项目目销销售售速速度度佐佐证证梅江片区万科水晶城华苑片区阳光100产品类型成交均价联排11000洋房7000小高层5500（含800元精装修）2005年全年销售9万平米产品类型成交均价小高层6500（含800元精装修）高层5500（含800元精装修）2005年全年销售15万平米项目目一一期期开开发发策策略略一期期开开发发项目目一一期期开开发发策策略略规模模——6.4万平平米，548套套。产品——全部部为多层层板楼。。目标客户户——西青青区地缘缘客户占占40%-50%比例例，其余余为市内内客户（（南开区区为主））。销售均价价——3500元元/平米米。项目一期期开发产产品户型型配比户型面积产品类型套数总套数套数比总面积面积比Onebedroom（一居）74.28-77.93多层板楼22224%0.17万3%Twobedrooms（二居）72.2-74.754436867%3.3万62%76.40-110.29324Threebedrooms（三居）99.53-105.767415228%1.77万33%125.84-141.8978Fourbedrooms（四居）142.19-143.73661%0.086万2%合计----548548100%5.3万100%项目二期期开发策策略项目二期期开发位位置的两两个方向向开发方向向1开发方向向2项目二期期开发方方向优势势对比开发方向向1：约13万万平米开发方向向2：：约10万万平米优势：花园洋房房占开发发产品总总量比例例高，有有利于项项目二期期转变形形象；有相当数数量的高高层板楼楼，减少少三期开开发中高高板数量量过于集集中的压压力；社区北部部主景观观轴完全全展示，，提升项项目形象象，制造造卖点。。多层板楼高层板楼花园洋房优势：整体开发发规模较较方向1小，利利于二期期的快速速销售；；二期开发发产品中中高层板板楼规模模小，依依然延续续主流产产品；社区中央央商业街街北部开开发完毕毕，利于于商业氛氛围的培培育与配配套的展展示。项目二期期开发方方向解析析开发方向向1优势：花园洋房房占开发发产品总总量比例例高，有有利于项项目二期期转变形形象；有相当数数量的高高层板楼楼，减少少三期开开发中高高板数量量过于集集中的压压力；社区北部部主景观观轴完全全展示，，提升项项目形象象，制造造卖点。。开发方向向2优势：整体开发发规模较较方向1小，利利于二期期的快速速销售；；二期开发发产品中中高层板板楼规模模小，依依然延续续主流产产品；社区中央央商业街街北部开开发完毕毕，利于于商业氛氛围的培培育与配配套的展展示。大量创新新产品有有助于项目成功功转变形形象主景观轴轴的展示示可大幅幅度提升物业业价值，，位于主主景观轴轴两侧的的高板反反而成为为特色产产品创新产品品——花花园洋房房相对较较少，未未来三期期开发高高板集中中，销售售压力大大商业氛围围的营造造对项目目价值提提升不确确定性较较大项目二期期开发方方向建议议世联建议议：项目目二期开开发按照照方向1执行开发方向向1开发方向向2大量创新新产品主景观轴轴完全展展示+较少量创创新产品品+中央商业业街北部部成型项目二期期开发策略略回顾通过大量量创新产产品转变变项目形形象，利利用景观观、教育育配套等等特色卖卖点大幅幅度提升升项目价价值。二期开发发项目二期期开发策策略规模——约13.8万平米米。产品——主要要以花园园洋房与与多层板板楼为主主，少量量高板。。目标客户户——市区区内客户户占60%-70%比比例，其其余为西西青区地地缘客户户。销售均价价——4500元元/平米米。项目二期期开发产产品规模模估算多层板楼高层板楼花园洋房多层板楼楼按6层层计算；；高层板楼楼按12层计算算；花园洋房房为6层层，由于于5-6层为复复式结构构，计算算套数时时按5层层处理；；套数计算算暂按一一梯两户户估算。。产品类型楼栋数单元数套数多层板楼1028336高层板楼1216384花园洋房1950500合计41941220项目二期期开发产产品户型型配比户型面积产品类型套数总套数套数比总面积面积比Twobedrooms（二居）80-100多层板楼21656446%5.0万36%高板348Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多层板楼9022619%2.5万18%110-120高板36花园洋房100Threebedrooms（三居）120-130多层板楼3043035%6.3万46%130-140花园洋房200150-170200合计----12201220100%13.8万100%项目三期期开发策策略三期开发发项目三期期开发策策略规模——约8.2万万平米。。产品——主要要以多层层板楼为为主，少少量花园园洋房与与高板。。目标客户户——全市市范围内内客户，，少量外外省市客客户。销售均价价——5000元元/平米米。项目三期期开发产产品规模模估算多层板楼高层板楼花园洋房多层板楼楼按6层层计算；；高层板楼楼按12层计算算；花园洋房房为6层层，由于于5-6层为复复式结构构，计算算套数时时按5层层处理；；套数计算算暂按一一梯两户户估算。。产品类型楼栋数单元数套数多层板楼1743516高层板楼38192花园洋房4880合计2459788项目三期期开发产产品户型型配比户型面积产品类型套数总套数套数比总面积面积比Twobedrooms（二居）80-100多层板楼20036046%3.2万39%高板160Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多层板楼22026834%2.9万35%110-120高板32花园洋房16Threebedrooms（三居）120-130多层板楼9616020%2.1万26%130-140花园洋房32150-17032合计----788788100%8.2万100%项目四期期开发策策略四期开发发项目四期期开发策策略规模——约10.3万平米米。产品——花园园洋房、、多层为为主，少少量高板板与点塔塔。目标客户户——全市市范围内内客户，，少量外外省市客客户。销售均价价——5500元元/平米米。商业街区区项目四期期开发产产品规模模估算多层板楼高层板楼花园洋房多层板楼楼按6层层计算；；高层板楼楼按12层计算算；花园洋房房为6层层，由于于5-6层为复复式结构构，计算算套数时时按5层层处理；；套数计算算暂按一一梯两户户估算。。商业街区区产品类型楼栋数单元数套数多层板楼1334408高层板楼4496花园洋房1539390合计3277894项目四期期开发产产品户型型配比户型面积产品类型套数总套数套数比总面积面积比Twobedrooms（二居）80-100多层板楼29436641%3.3万32%高板72Twoandahalfbedrooms（二居半）100-110多层板楼7818020%2.0万19%110-120高板24花园洋房78Threebedrooms（三居）120-130多层板楼3634839%5.0万49%130-140花园洋房156150-170156合计----894894100%10.3万100%2区域前景景：西部部新城区区发展空空间广阔阔，且被被客户看看好1本体：城城市边缘缘，中大规模模，配套套不完善3竞争：现有：对对手优势势在于品牌+产品创创新，且客户认认可度高高潜在：土土地供应应量大3个前提提2个关键键问题3个建议议1核心客户户：南开开区、红红桥区与与西青区区地缘性性客户，，关注产产品创新新与配套套设施2核心价值值体系：：欧洲文化化精神欧洲小镇镇生活六六大标准准项目定位位：天津津西部新新城居住生活示示范区小镇生活活标准演演绎：物物业发展展建议1项目分期期开发策策略2：项目分分期营销销策略项目分期期营销策策略本项目整体体形象定定位为““现代欧欧式”风风格；基于本体体西部新城城市场在在售项目目多为““现代欧欧式”风风格，且且项目内内部建筑筑风格缺缺乏变化化；基于竞争争本项目产产品形式式不丰富富，不易易形成项项目分期期卖点。。本项目核核心价值值在于““欧洲精精神”和和“欧洲洲小镇生生活标准准”。寻求风格格变化放大核心心价值，，形成卖卖点演绎不同同风格下下的欧洲洲小镇生生活体验验基于核心心价值莱茵河蜿蜒于欧欧罗巴大大陆多个个国家境境内，千千百年来来，见证证了欧洲洲文明的的沿袭与与变迁。。从中世世纪文化化到浪漫漫主义文文化，变变迁一次次又一次次，而莱莱茵河依依然静静静流淌………“历史的的荣耀，，艺术的的王朝””，欧洲精精神照耀耀着欧陆陆大地上上的每一一座城市市、每一一个小镇镇……历史与艺艺术就篆篆刻在这这些美丽古镇镇的一草一一木、一一砖一瓦瓦之中，，散发着着耀眼的的光芒………“莱茵小小镇”，蕴含着着莱茵文文化的精精髓，被被历史与与艺术的的光环所所笼罩，，在欧洲洲精神的的指引下下，我们们找寻到到了一座座又一座座美丽的的小镇………格鲁伊尔尔托斯卡纳纳海德堡普罗旺斯斯项目一期期营销策策略项目一期期小镇联联想———瑞士，，格鲁伊伊尔格鲁伊尔尔，位于瑞瑞士中西西部，绿绿树环抱抱的丘陵陵地带；；整个小镇镇是由一一条长约约200米左右右的用石石头铺成成的主要要街道，，和一座座中世纪时时期的城堡组组成；这里有瑞瑞士具有有代表性性的奶酪酪——格鲁伊尔尔奶酪。村庄里里那些古古老的房房屋，几几乎全部部是专营营奶酪的的商店和和礼品店店、餐厅厅等；这个小巧巧的城镇镇，安静静得让人人感觉时时问在这这里似乎乎是静止止的。项目一期期小镇风风情打造造建筑元素素：住宅或商商业街外外立面可可考虑采采用暖色系颜颜色，体现中中世纪的的古朴风风格；在园林小小品中多多加入些些古堡或拱拱门的元元素，体现中中世纪特特色。项目一期期小镇风风情打造造景观元素素：园艺修剪剪体现欧洲洲中世纪纪古镇风风格，规规整的排排布配以以鲜艳的的植物点点缀；在主景观观带中加加入喷泉；用鹅卵石铺铺装社区人行行道或商商业街道道路。一期开发发项目一期期营销策策略核心竞争争力——西部新城城区良好好的发展展前景被客户认认可，提提升了本本项目的的认知度度；本项目“欧洲小小镇生活活标准””及对应的的欧洲小小镇文化化演绎；；客户对本本项目大大盘的社社区感与与信赖感感。推广主题题——参与西部新