世联深圳新龙岗商业中心营销策划

新龙岗商业中心策划报告谨呈：千岗房地产开发有限公司汇报思路市场总势片区市场Swot分析项目情况营销举措方案评述龙岗市场总势：卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。大型零售商业纷纷出兵关外住宅商业裙楼势头迅猛临街商铺销售经营两旺旺销的背后隐藏着怎样的危机？片区市场情况：大型商服物业（百货、超市）临街商铺以及住宅裙楼专业市场昌盛百货世贸万佳人人百货大明百货国际百货本项目龙岗大型商服物业分布大型商服物业分析商场人流状况人流描述判断万佳百货☆☆☆☆☆人流量较多，上门客户中、高阶层的客户相对较多，客户购物目的明显，消费能力高。位于龙岗中心城本身缺少人流，只有车流，但万佳百货的品牌知名度、美誉度，良好的管理支撑起商场的经营。人人商场☆☆☆☆☆人流量较多，客户主要集中于龙岗镇老城区一带客户，商场营业历史较长，客户上门购物，具有习惯性。龙岗本地老牌大型百货，地理位置优越，得到本区域客户的认可世贸中心☆☆☆人流量一般，主要吸引万佳客户上门，商场档次较高，上门的客户消费能力较高。地处中心区，周边以车流为主，通过引进万佳及广告宣传，树立高档次商场的形象，获得高端客户的认可。大明百货☆☆人流量较少，上门客户消费能力一般。主要以周边客户为主。在本区域有一定知名度，但是美誉度较差，经营管理水平较差，物业内部规划及管理跟不上，门前广场混乱。国际商场☆☆国际商场人流较少，主要吸引人人商场经过人流，虽地处老街，周边建筑凌乱，街道脏乱差，商场昭示性差，限制了商场的发展，业态与经营方式与人人商场相近，没有特色，是其最大的弱点。昌盛商场☆☆☆☆刚开始营业不久，人流量尚好。客户消费能力较低，主要为周边工厂工人。位于工业区内，周围工厂工人较多，典型以周近区域客户为目标的中小型百货商场，与其它商场直接竞争小商场名称租金状况人人购物广场销售提成国商销售提成万佳百货以免租金二年的方式引进万佳百货。世贸广场一、二层销售提成24%，三层月租金120元/m2。大明百货街铺月租金130元/m2，商场内铺位月租金30元/m2，三楼发发展商自营卖家私。阳光广场出售，不返租大型商服物业租金分析各大商服物业业主回报方式商场名称业主回报方式人人购物拆零铺位，出租给小业主国商发展商出租万佳百货出售给小业主，返租3年世贸广场一、二层出售，返租3年，年返租收益9%，三层出租昌盛广场固定返租15年，年回报率10%，一、二楼出售，均价12000元/m2，最高价14000元/m2，，二楼售价7800-9000元/m2，3-5F由发展商出租大明百货3F和2F一半为发展自已经营阳光广场出售，不返租结论一：商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。万佳百货。本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。老街商圈深惠路商圈中心城商圈龙岗商业街铺物业分布龙岗小商业业情况分析析：

位置业态月租金水平经营状况出租率中心城新鸿基花园士多店、小餐厅35-40元/m2人流很少15%新亚洲花园地铺五金、布艺、小餐厅、70-80元/m2人流较少90%紫微花园地铺未入伙40-50元/m2未入伙0%老街龙岗老街通迅、服装、电器、餐厅150-250元/m2人流量较大100%内环路罗瑞合街小百货、小五金、小餐厅、发廊40-50元/m2人流量一般100%龙园路建材、五金、陶瓷40-50元/m2，最高租金80元/m2人流不多，车流较多100%鹏达花园空置30-40元/m2人流较少10%盛平村楚丰广场

30-40元/m2车流很多人流较少10%龙平东路（近龙岗河以北路段）建材、木材、陶瓷、餐馆、酒家30-45元/m2人流一般车流很多100%30-45元50-80元80-100元70-80元35-45元60-80元40-50元30-45元30-35元40-50元40-50元龙岗商业街街铺租金分分布结论二：街铺是本区区域商业经经营最主要要的形式，，按类型分分可分为：：临街街铺铺和住宅群群楼地铺。。它们的租金金水平通常常反映该地地段商业发龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。本项目所处地段商业价值尚未完全体现。建筑材料装修陶瓷中档家私餐饮餐饮餐饮龙岗商业专专业市场业业态分布结论三：龙岗专业市市场业态主主要以建材材、装修为为主。中低档家私私专业卖场场基本集中中在深惠路集银皮革市场的成功销售为开拓其他业态创出先河。相对以上环节基础建材→装修材料→家居装修→？？→家私家具→？？？可参考业态：家居装饰专卖：布艺、专业橱柜、玻璃陶瓷饰品、画艺等；家用电器专卖：仅有铭可达一家，其余均分散。现阶段在售售商业项目目：项目名称位置规模销售形式价格备注雅豪祥苑龙河路13276m2共238套独立街铺12000-14000最低5000-6000元建材一条街紫微苑商业步行街龙翔大道与吉祥路交汇处近3万m2独立街铺带返租8600（最低）-16000

鹏达花园商业步街植物园路约2万m2独立街铺8000-10000元价格便宜欧景城中心城吉祥路17021m2独立街铺13000-16000元

新鸿基龙翔大道与吉祥路交汇处43000m2独立街铺13000-16000元

阳光广场龙平路与龙城大道交汇处

独立街铺10000-11000元

愉园新苑中心城2000m2独立街铺8000-13000元

九州家园龙园路5万m2独立街铺大型商场8000-13000元

2003年年上半年可可能启动商商业项目：：新鸿花园··俪景鸿都都新鸿花园··俪景鸿都都位于龙翔翔大道东南南侧，鸿基基地产的二二期项目；；占地面积31367平方米，，总建筑面面积87828平方方米。其群楼都是是沿街商铺铺，估计商商铺总面积积达1万平平方米，目前其售楼楼处已建好好，销售人人员已进场场接受咨询询，预计其商铺铺将于12月底前开开始销售，，据了解，俪俪景鸿都沿沿龙翔大道道铺位的售售价在2万万元/平方方米。2003年年上半年可可能启动商商业项目：：吉祥来花园园裙楼吉祥来花园园位于吉祥祥路与深惠惠路交汇处处；该项目即将将封顶，售售楼处已在在建设中，，临时售楼楼处已开始始接受咨询询；其群楼商业业（包括二二楼）面积积达8000平米左左右；预计将于明明年1月正正式开始销销售，可销销售面积在在4000平米左右右。群楼二楼整整体出租，，已规划成成购书中心心，一楼商商业划分成成街铺销售售。2003年年上半年可可能启动商商业项目：：福临商业城城福临商业城城位于深惠惠公路龙岗岗镇镇政府府旁；该项目1-4层为商商业面积，，总商业建建筑面积达达5万平方方米；目前已即将将封顶，预预计最早明明年初开始始销售；该项目邻近近深惠公路路交通方便便，有做大大型商场的的潜质。市场总体描描述：商业现有规规模偏小，，除万佳外外等零售商商场都比较较小，缺乏乏大型购物物商场。商业网点布布局仍处于于盲目自发发状态，比比较零散，，沿交通干干线发展，，进深发展展不够。大多商业空空间环境不不理想，缺缺乏停车空空间，缺乏乏公共活动动空间和绿绿化环境。。商业发展历历史短，整整体水平有有待提高，，在整体规规划以及经经营管理水水平方面需需要集中力力量。本项目基本本数据：总用地面积积：25455.7平方米容积率：1.59总建筑面积积：40884.7平方米其中：一号号楼建筑面面积：18484.7平方米米二号楼建筑筑面积：22400平方米覆盖率：42%停停车位：200辆项目四至：：本项目位于于龙城大道道和龙平路南面是在建阳光广场，主要为住宅，裙楼包括临街商铺和一条内庭步行商业街；东面楚丰广场正在招商；项目地块北面为竹雅名居住宅用地，但紧邻本项目地块公寓楼底层改为商铺，正在内部认购。项目西面为龙城大道。龙平路东龙平路西龙城大道阳光广场楚丰广场项目周边道道路分析：：龙平路龙城路二号楼一号楼楚丰大厦本项目阳光广场佳馨苑道路名称主要流量描述龙平路人流、车流车流速度一般，主要为私家车辆以及运输车，人流比较大，是项目人流主要来源方向。龙城大道车流单边道路，对面为山野公园，有较宽绿化隔离带，主要车流为往来大型车辆，人流稀少。内部小区路人流主要通往新龙岗花园以及禾田小筑、竹雅名居等住宅小区，主要为往来人流以及小区内部车辆，但由于部分小区尚未入伙，因此人流比较少。优势……S：地段：项目位于龙龙城路和龙龙岗镇老街街所在主干干道龙平路路的交汇处处，可以起起到联系中中心城和龙龙岗镇老街街的作用，，有一定商商业价值。。人流基础：：周边在建和和规划中住住宅小区较较多，商业业人流保证证。规模：两栋商业大大楼可以联联动，规模模仅次于世世贸中心。。项目特色：：外观优雅现现代，具有有标志性。。硬件条件：：大型广场，，绿化率条条件，空间间开阔，充充足停车位位。项目swot分析劣势……W：价值体现：：所在区域目目前商业发发展刚刚启启动，商业业价值未能能完全体现现环境：周边商业影影响（负面面）——楚楚丰广场目目前招商情情况市场认可：：此地段的商商业价值认认可度不高高联动：和其他商圈圈（万佳、、老街）的的联系比较较薄弱项目swot分析机会……O：项目swot分析品牌经营：：世贸中心引引进万佳百百货，品牌牌经营公司司管理有成成功模式在在先，市场场反应良好好。大型零售：：关内大型零零售商业在在关外网点点建设都在在启动阶段段，引进渠渠道畅通。。卫星城推广广：龙岗政府大大力推广卫卫星城规划划，舆论以以及推广背背景理想。。周边发展：：楚丰广场、、阳光广广场等均有有大型商业业面积，小小区域商业业规模逐渐渐形成。威胁……T：客户层面：：龙岗客户层层面仍处于于需要引导导的阶段，，品牌推广广有难度。。竞争态势：：市场竞争激激烈，深惠惠路商业明明年上半年年推出，整整体供应量量很大。经营公司：：经营公司不不确定，前前景不明确确。项目swot分析Swot综述S地段人流基础规模项目特色硬件条件W价值体现环境市场认可区域联动O品牌经营引进渠道推广背景周边发展迎合市场发展趋势拓宽引进渠道，合理规划充分发掘项目优势项目推广和片区推广联合着重前景描述加强和中心城以及老街的联系T客户层面竞争态势经营公司

采用多种渠道吸引客户选择合适知名经营公司彰显项目硬件优势制定切实销售目标充分现场展示根据竞争情况灵活调整策略。项目自身状状况和经营营状态要求求对比对比细目本项目大型百货超级市场家私商场家居广场对外界环境的依赖人流一般中等中等低低公共交通一般中等高货流中等对建筑本身的要求停车位良好中等中等高高空调良好高高低中等外观现代高中等中等高广场2个高中等低高电梯可调高中等货流中等面积较大一般中等大中等对周边临近物业的依赖性质综合商业住宅住宅住宅有关经济指标租金中高较高中等低中等品牌

铜锣湾新好香、国顺比较适合一号楼比较适合二号楼方案1:一号楼引进进新一佳超超级市场，，吸引人流流二号楼引进进专业市场场，划分商商铺，返租租出售。龙平路二号楼一号楼新一佳supermarket专业市场方案2:两栋楼联合合引进铜锣锣湾等大型型经营公司司，一号楼楼作为大型型百货。二号楼由铜铜锣湾统一一经营量贩贩或者由铜铜锣湾进行行整体招商商，划分商商铺以合适适返租出售售。龙平路二号楼一号楼铜锣湾supermarket百货商场铜锣湾优劣比较：：

方案一方案二经营状态分割给不同的商业公司经营；一号楼签约新一佳；二号搂引进其他专业市场一号楼和二号楼统一经营；整体租用，如：铜锣湾百货经营形式分别经营，互相有影响。整体安排招商和规划，比较统一管理水平适合成熟住宅片区擅长开拓市场，营造气氛品牌口碑商品日常生活化品牌在客户中接受程度高，推广较容易和万佳比较在超市品牌方面较低商品比较齐全，档次高品牌对龙岗客户比较陌生，推广力度要求和万佳形成差异化规模弱化了本项目的规模优势能发扬本项目优势广告效应力度稍分散，比较常规填补龙岗大型百货空白，整体推广，相对节约成本首选方案营销举措市场定位方案抉择销售策略客户定位实施细则分战略市场定位承前启后，，龙岗新商商圈中心地段左右逢逢源，同时享受受中心城新新规划和老老街商业氛氛围。形式承前启启后，填补龙岗岗商业结构构空白，前前景发展潜潜力无限。。格局承旧迎迎新，联动商业业格局，开开启龙岗商商业新局面面。客户定位在龙岗投资资已经获得得收益的人人士，他们们在临近片片区购买商商铺已经开开始获得稳稳定回报，，他们对商商铺投资有有丰富经验验，实际的的利益和投投资潜力会会吸引他们们的眼光。。1.上述人人士的亲友友，有初级级的投资概概念，自己己没有太多多经验，对对朋友的推推荐和口碑碑推广相信信；2.认同同项目位置置和地段的的私营企业业主，自己己租用人家家的铺位，，对经营收收益有信心心。周边片区部部分原住居居民，有闲闲置资金，，尝试投资核心客户重要客户边缘客户统一经营→→投资客→认同项目投投资、经营营价值销售卖点组组织核心卖点：：卫星城第一一整体大型型综合商场场物业推广主题分项卖点:老街：龙岗传统商商业旺区中心城门户户：品牌经营公司：投资回报，信心保障项目特色：创造现代新龙岗商业文化商家抢占龙岗商业新制高点销售总战略略引进品牌经经营管理公公司，以龙岗纽带地地段大型综综合商业的的形象和品品牌商业形成的商业业氛围为切入点，充分挖掘掘项目的投投资价值，，从多层次次、多方位位的吸引商商铺投资者者。销售分策略略营销策略提供好产品品吸引客户现场展示达成销售销售策略1.产品调调整3.推广宣宣传2.包装展展示4.价格、、促销实际利益通通过经营公司实实现本报告仅提提供产品调调整部分内内容，其余余部分将在在项目不同同进度阶段段陆续提交交。产品战略针对经营方案案，主要是解解决二号楼水水平和垂直方方向的人流问问题。针对销售方向向，兼顾实际际运营，确定定画铺方向。。天桥在一号楼和二二号楼之间设设置天桥。两侧形成循环环通道，二楼楼中间形成自自然中庭，和和地面广场形形成呼应。物业建议二号楼一号楼二号楼一号楼±0人流导向二楼三楼平面立面电梯手扶梯楼梯观光梯外挂梯手扶梯外挂梯楼梯观光梯常规解决垂直直人流问题的的方法是手扶扶梯和人行楼楼梯。中空前庭处将将外侧的内置置电梯改成透透光玻璃观光光梯。架设外挂梯，，使客户可从从外部直接进进入二楼、三三楼。物业建议二号楼平面二号楼立面环廊二号楼二楼和和三楼设置环环廊，除外立立面需保持统统一外，另外外都可设置。。环廊部分商铺铺可设置为双双向出入，便便于开放内庭庭，成为畅通通的通道。具体设置情况况需要参考经经营方案。外立面物业建议放大休闲广场在临街面设置置可灵活机动动的面积，平平时摆放活动动桌椅作为休休闲，节假日日可作为放置置购物车的展展销面积。在人流集中处处设置大型广广场，便于开开展大型促销销活动或典礼礼。两楼之间地面面作为休闲广广场，和天桥桥架空中庭营营造层次感。。二号楼一号楼停车位停车位绿化绿化嵌草砖嵌草砖停车位位硬地广场旗杆、标志墙墙灵活用地物业建议车流路线的安安排尽量利用二号号楼和楼背后后临小区路的的停车位，将将一号楼前的的位置空出来来利于人流流流动。所有车辆都从从外围走，尽尽量不进入绿绿地范围内。。休闲二号楼一号楼停车位停车位绿化绿化龙城大道车流流龙平路车流物业建议画铺方案原则则尽量街铺化，，利用内街和和通道规划人人流动线，最最大街铺化。。铺位划分需考考虑自然经营营状态，尽量量将人流引导导至最进深铺铺位。铺位面积尽量量小，降低投投资门槛，如如有需要亦可可打通销售。。以下图例俱为为示意图，具具体方案需设设计院进行核核对和规划。。一楼画铺方案案二三楼画铺方方案销售节奏对于销售节奏奏进行粗略安安排以及有关关后续工作的的跟进。世联阶段配合合二号楼销售开开盘销售资料建议议外围包装建议议售楼处建议销售执行报告告设计方案调整整进场咨询价格方案广场方案调整整重要报告有关建议销售活动时间倒推二号楼开盘二号楼招商一号楼营业二号楼建筑设设计一号楼招商签签订二百问准备人员培训感谢大家的支支持和信任！！我司将根据进进度提交有关关详细方案。。世联地产9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:55:3203:55:3203:551/5/20233:55:32AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:55:3203:55Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:55:3203:55:3203:55Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:55:3203:55:32January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:55:32上午03:55:321月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:55:3203:55:3205January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:55:32上午午3:55上午午03:55:321月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:55:3203:55:3203:551/5/20233:55:32AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:55:3203:55Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:55:3203:55:3203:55Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:55:3203:55:32January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:55:32上午午03:55:321月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、少年十五二二十时，