上风尚城整合营销推广案二

上风尚城整合营销推广案包河苑项目专案组

【营销环境浅析】尚城序曲【营销环境浅析】【第一章】

【时代背景】

崛起的片区板快经济【包河工业区简介】包河工业区位于312国道以南，包河大道(姥山路)两侧，美菱大道、骆岗机场以东、晓陆路以北，南北间距3公里，东西间距4公里，占地6.5平方公里。工业区地理位置得天独厚，交通便捷，与骆岗机场一路之隔，312国道相邻，距离巢湖、合肥市区仅几公里。园区内45米宽的市政道路纵横交错，10千伏电力、400mm管径的自来水为园内的生产、生活提供可靠保障。

工业区按十年规划，占地6.5平方公里，约9800亩。工业区分设7个功能园区：高新科技企业园、外商企业园、民营经济园、生态住宅园、物流仓储园、商业娱乐园、农业生活园。总体规划工业厂房建设面积20万平方米；住宅建筑面积12万平方米；工业产值50亿元，实现税收2个亿，打造2-3家大型企业。总体目标分三个阶段实施：第一阶段3年时间，建设好园区内的道路、水、电、绿化等基础设施工程。【时代背景】

崛起的片区板快经济

【包河工业区简介】

同时启动占地3000亩的一期工程。兴建住宅5万平方米；工业厂房5万平方米，引进企业50家，争取园区实现年产值5亿元，税收达3000万元，达到“一年进项目，两年出形象，三年上规模”的要求。第二阶段2年时间，加大工业区的硬件设施建设，完善各园区的功能配套，实施二期工程建设。第三阶段5年时间，全面提升工业区品位，努力创造一个档次高、功能全、环境雅、经济实力强的新园区。

包河工业区是以全新的投融资理念、灵活的经营思路，建设融工业、商业房地产、科教、旅游为一体的新型工业园区，开创包河区新形象。力争五年内建成全省一流，独具特色的县区级工业园区，使之成为包河区对外招商引资的重要载体，全区最具活力的经济增长点。【时代背景】

崛起的片区板快经济

包河区政府的搬迁合肥新的园林大道——包河大道的畅通周边配套设施的进一步完善首批近40万回迁房的交付巢湖，母亲河的近在咫尺

【核心价值】

片区核心价值的提炼关键词：商业价值、机会价值、身份价值一、位于包河区政府对面和工业区门户地段，得天独厚的先天地段条件，造就了其物业的稀缺性和唯一性。“物以稀为贵”，稀缺性历来是资本追逐投资的热点。衡量产品的最核心指标，是看它的稀缺度，这是经济学常识。经济法则，赋予“上风尚城”最为充分的投资价值。二、以包河区政府为原点的地理尺度，良好的区位优势将促进优质生活网络的建立和生活工作配套的进一步完善。

舒适的居住环境、便捷的交通等大量生活配套的市政建设终将形成整体优势，一个新的成熟生活区呼之欲出。生活的舒适便利是人居的主流和核心要素，随着生活网络的成熟和完善，将直接推动该区域房地产的升温和增值。其价值增长将随着北区经济的腾飞而加速上升。

【核心价值】

片区核心价值的提炼三、工业区大型企业的进驻，必将吸引为其配套服务的中小型企业聚其左右，迫于流动资金的考虑，可能会租住住宅房用语办公，形成独特的房地产现象四、同样区政府的搬迁也会吸引部分事业单位对本区域的关注结论：上风尚城”与新区政府近在咫尺，正处于新政府中心的核心宝地。包河区政府的搬迁，行政重心的南移，将为周边经济快速发展提供有力的支持，必将带来一方的繁荣昌盛，带来“尚城”周边区域的繁华景象。【核心价值】

片区核心价值的提炼

关键词：环境价值、生活价值、人文价值

一、巢湖近在咫尺，优质生活的保证

西方学者说，我们正生活在一个“麦当劳”化的社会里，这个社会的特点是：效率、可计算性、可预测性、可控制性。对于生活我们渴望，一份闲适的从容，一种豁达的宁静，在水的面前，让严肃成为柔情，让暴躁回归平静，水是多情的，你是温柔的

二、优质生活的保证不只是水，更是那份合肥最新鲜的纯氧。三、项目本身的建筑形态决定在区域内的唯一的标志性建筑高度四、大卖场的形成给尚城带来更美好的居住环境，更具环境价值与投资价值。【品牌时机】

上风尚城的品牌推广时机

项目一公里片区尚无成规模的成熟商品社区周边高素质居民存在无房可住的尴尬境地项目毗邻的70万平方米回迁房将给本案商业带来源源不断的消费原动力

上风尚城12万平凡米的社区是南城区高档住宅的颠峰之作品

必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力，是美地地产品牌提升与传播的大好时机。【市场机会】

天时、地利、人和

天时：本区域属于空白区，，地产力量目前非常薄弱，好的地产项目和优秀的发展商没有，而整个合肥地产2004年高速发展已经成熟，本区域启动的时机同样已经成熟，市场购买力支持力比较好。地利：以本项目周围的三公里处没有一个适宜的商品房居住区存在，更别提高档居住社区，包河区最代表性的居住区是太湖路附近，而本区域与太湖路距离非常远，属于独立区，本地没有优秀项目，本区域人民目前处于“活得非常累”的状态，人和：政务区的搬迁和工业园企业的纷纷入住，周边人气会逐步兴旺起来。同时作为首个在本区域开发的高档项目，天时、地利、人和三点合一，已经完全具备地产领袖品牌地位；【第第二二章章】】尚城城公公民民【目目标标客客户户浅浅析析】】【市市场场机机会会】】上帝帝和和撒撒旦旦，，往往往往只只是是一一个个事事物物的的两两面面而而已已人生生本本就就是是一一个个不不断断寻寻找找的的过过程程，，也也是是一一个个不不断断舍舍弃弃的的过过程程！！我们们总总是是固固执执的的认认为为某某一一类类人人是是项项目目的的目目标标客客户户群群体体，，然然后后想想当当然然的的意意想想他他们们的的生生活活方方式式会会是是怎怎样样…………然而而现现实实总总是是给给我我们们一一个个不不大大不不小小的的耳耳光光，，上上帝帝跟跟我我们们开开了了玩玩笑笑，，或或者者是是他他老老人人家家打打了了个个瞌瞌睡睡，，一个个定定位位于于文文化化社社区区可可能能住住的的大大部部分分只只是是初初中中毕毕业业，，一一个个号号称称中中产产阶阶级级理理想想家家园园走走出出来来可可能能是是刚刚刚刚走走过过温温饱饱线线的的你你和和我我，，虽虽然然这这对对于于一一些些热热衷衷中中定定位位思思考考的的策策划划人人来来说说是是一一个个巨巨大大的的打打击击，，但但你你不不得得不不接接受受。。就像像真真理理和和谬谬误误只只是是一一步步之之遥遥一一样样，，买买或或不不买买只只是是几几秒秒钟钟的的时时间间误误差差，，你你的的上上帝帝和和撒撒旦旦永永远远只只是是一一个个事事物物的的正正反反面面。。实际际的的问问题题是是该该怎怎么么寻寻找找那那些些愿愿意意掏掏钱钱的的我我们们的的上上帝帝呢呢？？那么么让让我我们们闭闭上上眼眼睛睛虔虔诚诚的的祈祈祷祷：：所有有有有经经济济实实力力购购买买的的包包河河区区居居民民都都过过来来吧吧【身身份份界界定定】】谁来来购购买买？？1、、民民营营私私企企老老板板2、、区区域域内内上上班班的的高高级级白白领领3、、机机关关、、事事业业单单位位/国国企企中中高高层层管管理理人人员员4、、自自由由职职业业者者5、、办办公公用用途途的的小小型型公公司司和和办办事事处处6、、看看好好区区域域市市场场的的投投资资客客户户。。【消消费费群群体体写写真真】】描绘绘怎怎样样的的消消费费群群体体购买买主主要要是是离离工工作作较较近近/亲亲戚戚朋朋友友较较近近/生生活活圈圈子子较较近近/家家就就在在附附近近一生生中中的的第第二二、、第第三三次次购购房房，，对他他们们来来说说，，买买的的已已不不仅仅仅仅是是居居所所，，更是他们们的名片片，是他的家家族的一一个图腾腾。他用自己己占据的的土地的的价值，，房子的的价值来来宣告他他自身的的价值【消费群群体写真真】用一种新新的标准准重新划划分客户户梦想激涌涌，每个个成就都都是起点点！勇者，从从不满足足现状，，智者，尤尤擅提升升自我，，投资客，，对财富富的追求求永不停停步。勇者、智者、也也许是是对我们们上帝最最恰当的的概括投资客，，【消费费群体写写真】人与人的的区别大大于人和和猴子的的区别一、勇者者牛顿曾说说：站在在巨人的的肩膀上上可以比比别人看看得更远远。即使使站在最最高处，，看不见见的景物物，仍然然比看见见的要多多：人群是有有阶级的的，居住住是分阶阶层的，，所谓的阶阶层，应应该是在在一个大大环境中中自然形形成的，，俗话说说的人以以群分也也许就是是这个道道理。记住：社社会是通通过你的的房子来来认识你你勇者，在在这个城城市寻找找机会的的一群人人，他们们可能是是政府的的公务员员、工业业园区的的中高层层管理干干部、周周围私营营企业主主、有钱钱的拆迁迁农民他们信奉奉的生活活准则是是拥有这个个城市的的唯一标标准就是是和智者者平起平平坐【消费费群体写写真】这个社会会，少数数人制订订规则，，多数人人遵守规规则二、智者者用门牌标标示身份份是别人人学不到到的优雅雅用居住定定论生活活是别处处买不到到的生涯涯真正的智智者不是是你的口口袋有多多少钱，，而是你你的脑袋袋里有多多少东西西。经济波动动不已，，仿佛是是一颗爱爱捉弄人人的智齿齿；智智者以以退为进进、冥思思苦想，，将自己己的观点点隐藏在在一个个个重要的的淡漠筹筹划之地地。一一个低低调的贵贵族居所所，能策策划自己己高潮和和低谷所谓的智智者应该该是这个个社会的的主导力力量。他他们可能能是政府府的官员员或者是是大型企企业的CEO，，外资白白领等。。他们选择择这里是是因为：：因为这里里是陶渊渊明和比比尔盖茨茨的时空空对话。喜欢安静静，又不不想远离离繁华/喜喜欢品味味，又不不愿放弃弃节奏喜喜欢欢简单，，又不想想失去内内涵/喜欢欢实用，，又不想想拒绝豪豪华【消费费群体写写真】投资当然然要地段段、投资资不能没没有氛围围三、投资资客所谓的独独具慧眼眼，不只只是指看看到什么么，更是是观察世世界的敏敏锐角度度尚风尚水水，财富富人生区政府的的搬迁、、工业园园区的企企业的纷纷纷入住住、工业业园区入入口大门门位置、、2万平平方米的的商业配配套、项项目本身身银行的的进驻………投资，是是一项全全民运动动！【消费费群体写写真】目标客户户群体的的心理分分析[目标消消费者的的需要][尚尚城能给给予的]价值的认认同感片片区唯唯一的高高档社区区身份的象象征包包河河区政府府对面更多机会会的获得得企业的尊尊贵身份份和行业业地位生活的品品位从从容容的，格格调化的的生活升值潜力力区区域未来来的发展展方向及及政府的的规划楼盘的综综合素质质美美地地地产的的鼎力之之作【第三三章】尚城迷迷思思【面对的的问题点点】【问题题思考】】面对的问问题点区域4999亩亩地的未未来的市市场，高高档住宅宅供应量量将急剧剧加大，，以尚城目目前的价价位，同同比竞争争来自全全市范围围，片区的远远景规划划存在许许多变数数，包河工业业区的远远景规划划在建设设上的滞滞后性，，区域本地地人居住住上的传传统意识识，区域内回回迁房的的市场冲冲击。【问题题思考】】面对的问问题点以上六个个问题点点在上风尚尚城推广广中是无无法回避避的也是我们们的营销销推广中中必须面面对和解解决的。。因此，在在推广中中要做到到1、改变他们们的态度度：改变他他们对区区域原有有的过偏偏、远、、差的认认识，通通过全新新生活形形态的塑塑造，倡倡导更尊尊贵的生生活体验验。对区区域价值值、未来来潜力的的充分阐阐释，分分别从生生活享受受和投资资收益两两个角度度打消购购房客户户的疑虑虑。2：认同物业业品牌：上风尚尚城是包包河工业业区首席席高档社社区3、认同开发发商品牌牌：美地房房产，品品质和品品位并重重【尚城印印象】尚城留给给市场的的印象应应该是什什么推售上不不仅仅着着重是在在规划上上和城市市,和自自然共融融。它所包含含的商业业机会价价值它的稀缺缺性和在在片区的的标志性性和巢湖的的血脉关关系，它和目标标群之间间的精神神共生………这些是我我我们应应该在传传播的过过程中用用心挖掘掘越来越多多的商品品已成为为使用者者的一个个符号化的的东西，有了很多多的社交意义义，【尚城印印象】尚城留给给市场的的印象应应该是什什么我们在地地产上借借用产品品的手法法，让尚城成成为居住住使用者者的符号号；这个符号号是他们们无言的的身份证证明，是他们是是什么样样的群体体的标志志，同时也是是他们取取得他们们各自需需要的机机遇而不仅仅仅是地理理的标志志或一个个目的地地名【第四四章】】尚城引引擎擎【营销的的核心理理念】【尚城引引擎】推广核心心思路我们希望望将尚城城的推广广变成推推广一种种生活格格调和生生活方式式。以轻松的的姿态对对抗目前前流于泛泛滥的"卖点营营销"。。我们强调调，住宅宅项目推推广首先先应该是是比生活活方式和和生活品品味，其其次才是是比地段段、比环环境、比比户型、、比价格格。我们坚持持灵性与与理性之之美兼容容并蓄的的广告推推广才能能深入人人心。充分挖掘掘项目之之外的资资源，利利用区政政府的商商业价值值、机会会价值、、身份价价值和巢巢湖带来来的人文文价值、、生活价价值，达达到与目目标可户户群体沟沟通的目目的。上风尚城的的整合推广广通过“三个个重点，一一条主线””的紧密配配合。按照“四个个销售节点点”、“五个广广告段”全全面展开。。第一点：媒体的有效效运用针对目标客客户，逐步步将不同主主题的推进进，强化定定位配合促促销，公关关传播发布布项目相关关信息。第二点：促销，实效效传播的紧紧密跟进重视SP策策略的短程程激励，利利益引诱，，分阶段推推出销售利利益点。第三点：有效利用房房展会的的的时机【三个重重点】有效的推售售手段是决决定项目成成败的一个个关键【一条主主线】居住，在这这里我们理理解为一个个满足欲望望的容器每个人都会会有很多的的愿望，当当他想去去实现这个个愿望的时时候，愿愿望就已不不是愿望，，

被加入入动力的愿愿望，我们们理解为欲欲望。每每个人都有有希望生活活得更好的的权利，而而实现希希望的过程程就是欲望望爆炸的时时刻，你你不希望生生活得更好好吗？你你难道不想想拥有一所所满足欲望望的居所吗吗？你一直在寻寻找你的欲欲望停留地地吗？关于居住，，每个人都都坚持不同同的理解它是生活的的工具吗，，我们说不不是它是寄停的的码头吗，，我们说不不是欲望：对于于居住的另另一种理解解【一条主主线】居住，在这这里我们理理解为一个个满足欲望望的容器都市的疯狂狂迷乱，太太多的欲望望掺杂其中中，

拥有有了一辆帕帕萨特，还还想换成一一辆宝马，，

拥有一一间公司，，你在想办办法把竞争争对手打跨跨，

拥有有事业，现现在在渴求求片刻的闲闲暇，………

拥有有一套房子子，你能满满足这仅仅仅是一个满满足起居的的四方盒子子吗？欲欲望，谁都都有去实现现的权利。。其实：抽烟不代表表什么，抽抽什么烟，，才能说明明什么开车不代表表什么，开开什么车，，才能说明明什么同样：有房子不代代表什么，，有什么样样的房子，，才能说明明什么【产品定定位】随心所欲，，创新是一一种冒险产品属性定定位：包河区政府府对面的国国际精英俱俱乐部包河工业区区首席高档档社区【案名】名字决定性性格，性格格决定命运运思路1、上风上水———上风尚城思路2：美美地方———美地房———美地坊思路3：美地·名人人录美美地·名名人馆思路4：财财智城市———财智方方程式———财智程式思路5：生活本色———本舍———本座其他：金钻钻领地、美美地城品、、城市铭座座、包河WINDOWS（包包河之窗））推荐案名：：上风尚城城【案名】名字决定性性格，性格格决定命运运案名释疑：：‘1、尚：：指时尚，，是一种自在在、时尚、、雅致、纯纯粹的品质质生活，追追求这种生生活的人，，是有闲情情、有品位位、有涵养养、有格调调的人。这这是一种现现代的主流流生活方式式，拥有这这种生活的的人，是现现在和未来来的社会精精英。2、上：指指项目所在在的地段，，上风上水水，风水宝宝地，同时时一个“上上”字也特特出了小区区为高层高高档的建筑筑形态。3、上风尚尚城：两个个“上”字字，加深记记忆，突出出形象，【SLOGAN】一个精品的的诞生，是是因为聚集集了太多期期待的目光光SLOGAN——主主推广告语语1、有怎样样的居住，，就有怎样样的人生2、居住改改变生活，，观念改变变未来3、对位城城市精英阶阶层的精神神版图4、欲望，，谁都有去去实现的权权利5、制高点点，制胜权权6、新城市市、新风貌貌、新生活活7、有些人人认为非我我莫属，有有些人感叹叹遥不可及及8、心有多多野，未来来就有多远远推荐SLOGAN：：有怎样的居居住，就有有怎样的人人生其余备选广广告语可作作为后面具具体广告推推广的阶段段标题使用用，【SLOGAN】财富到了一一个层次，，只有建筑筑才能证明明它的恒久久广告内涵的的深度挖掘掘有怎样的居居住，就有有怎样的人人生居住改变生生活满足人生梦梦想的地方方事业。生活活—项目推广基基调查的最最本质内涵涵CAUSE—LIFE【SLOGAN】广告标标题狂狂想有些人认为为非我莫属属，有些人人感叹遥不不可及对一个家而而言，没有有什么正确确的地点，，只要能满满足你的需需求，便是是一个满意意的家。。尝试过高速速驾临包河河大道的人人，才有发发言权，让让高速公路路连接城市市与本座的的时空错觉觉买一个“家家”去经营营,周末去做一一天“孤独独的渔夫””在家门口享享受生活的的便利和购购物的乐趣趣。事业和工作作是相对论论，只有本本座帮你统统一每天早晨，，和巢湖一一起醒来呼吸合肥的的第一口空空气一个阶层需需要一个独独特空间，，一个空间间可以培养养一种气质质【SLOGAN】广告标标题狂狂想0.618，葛大店店与巢湖的的“黄金分分割点”财富平台，，从容把握握事业与生生活的节奏奏所谓独具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指观察察世界的敏敏锐角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蕴的装订订线.有人耗尽毕毕生精力，，只为奠立立自己的成成就和定位位..一间屋和一一个家并不不相同。一一间屋可以以数得出，，一个家只只能感受得得到.可以预见，，一个传奇奇正在上演演..【策略思路路】广告表现总总原则最大争夺点点：社会关关注度最大关键点点：在目标标客户群脑脑海中的地地位最有效沟通通方式:沟通语言必必须是有智慧和赋予予生活形态态的，一句句化就是有有观点,【策略思路路】入市时机的的选择入市时机策策略安排10月1日，开始内内部认购。。9月26日，现场售售楼部销售售进场，卖卖场实景到到位。参加10月份秋秋季房地产交交易会，拦拦截客户。。11月8日日，正式开开盘销售【第五章章】尚城畅畅想【项目的营营销举措】】【营销总思思路】营销周期的的设定1、计计划周期期12个月月2、前2个月市场场调研，编编辑投资手手册，售楼楼部展示，，户外展示示，售售楼人人员培训，，确定目标标人群资料料库。3、第第3个月——第4个月月座谈酒会会，推介造造市，内部部认购。4、第第5个月——第7个月月，公开强强销。5、第8个月—第第9个月,销售过过度期6、第10个月——第11个个月,二二次强销销售期7、第12个月,清盘铺垫期板块运动VIP卡发放开盘酒会解析贴心帮业春节抽奖城市对话－区域发展研讨内部认购期开盘强销期持销期尾盘消化期品牌提升期炒作区域，项目信息透露建立项目品质高度形成热销，塑造企业形象项目品质及企业形象提升项目品牌，企业品牌积累企业品牌提升财智人物发布会秋交会【营销总思思路】营销活动全全程示意图图【营销总思思路】系列活动一一：板块运动（铺垫期））意义：炒作包河河工业区。。时间：2004年年9月17日－9月月27日。。宣传重点：：规划前景；；良好的空空气质量；；区政府繁繁荣搬迁、、低人口密密度；入住住企业、人人员的高素素质。效果控制：：与政府规划划部门联合合炒作，增增强宣传可可信性。广告计划：：主要以新闻闻的形式出出现，避免免成为开发发商广告【营销总思思路】系列活动一一：新闻发布会会、意义：项目信息透透露，引起起市场关注注，表明开开发商决心心。时间：2004年10月12日地点：合肥某星级级酒店与会：政府，合作作单位，潜潜在客户，，媒体记者者。主题：1，主持人作作开场白，，介绍来宾宾；2，合作单位位代表发言言，阐述本本单位对““上风尚城城”项目开开发的支持持；3，政府领导导寄希望；；4，天山山作总结性性发言，表表明决心。。广告宣传：：3月21日日发布新闻闻发布会信信息，3月24日、25日以新闻形形式在各电电视台、报报纸上。详案在开发发商认同思思路后另行行提供。【营销总思思路】系列活动一一：VIP卡的的发放【营销总思思路】系列活动四四：秋季房地产产交易会意义：强势势建立项目目高品质形形象、拦截截客户，国国内有不少少大盘都有有过类似的的成功操作作经验———未正式开开盘的客户户拦截。时间：2004年合合肥秋季房房地产交易易会措施、手法法：1，买断会会刊部分黄黄金版面：：封面、封封底、封2、32，在所有有房交会与与客户沟通通的广告中中出现上风风尚城形象象广告。3，春节会会开幕式及及其他活动动以“上风风尚城”作作背景板板。4，秋季会会期间，精精选一部分分受过良好好专业礼仪仪训练的天天山员工（（活部分礼礼仪小姐）），在春交交会现场派派发宣传资资料，5、可考虑虑在现场组组织抽奖、、表演等聚聚集人气的的方法。【营销总思思路】系列活动五五：財智人物风风云榜A、意义：：针对潜在客客户作宣传传，引起共共鸣，使其其产生兴趣趣；同时创创造话题，，引起市场场广泛关注注、提高项项目知名度度。B、时间：：10月6日日－11月月9日C、操作思思路：10月6日日－10月月10日：：炒作财智智人物8大大生活主张张，与项目目“高尚人人居领地””相呼应；；10月11日－11月4日，，以“合肥肥晚报”的的名义，选选取中国十十大财智人人物，形成成“财智人人物风云榜榜”，并以以征文的形形式，推出出“我解财财智人物””，让普通通市民谈谈谈他们对财财智人物及及其居家选选择的理解解，本项目目以协办单单位的身份份出现；4月26日日－5月9日，宣传传“上风尚尚城”作为为“財智人人物”理想想居住地的的优势所在在；【营销总思思路】系列活动六六：开盘活动意义：营造现场气气氛、调动动客户购房房情绪，实实现开盘热热销。时间：11月8日地点：项目现场场售楼部主题：形象代言言人现场作作秀、“VIP限时时排队认购购限时认购：1，开盘盘前两天，，只对VIP卡客户户销售；2，11月月8日当天天，从早上上8点，抢抢购正式开开始，根据据排队顺序序依次选房房，每人限限制时间15分钟，，超过15分钟视为为自动放弃弃，售楼部部开放时间间到晚上6点整；3、、11月月10购购房房不不再再限限制制于于VIP卡客客户户、、但但可可以以有有暗暗折折。。营销销总总思思路路】】系列列活活动动六六：：酒会会及及楼楼盘盘解解析析会会活活动动意义义：：调动动客客户户购购房房情情绪绪、、增增强强其其购购买买信信息息具具体体价价格格的的及及时时公公开开时间间：：开开盘盘前前三三天天地点点：：合合肥肥某某星星级级酒酒店店主题题：：上上风风尚尚城城小小型型产产品品推推荐荐会会操作作思思路路：：1、、邀邀请请政政府府、、专专家家对对区区域域未未来来潜潜力力的的介介绍绍，，2、、公公司司领领导导对对城城市市运运营营的的责责任任（（对对其其形形象象拔拔高高））3、、具具体体价价格格的的公公开开营销销总总思思路路】】系列列活活动动七七：：元旦旦促促销销计计划划你交交预预订订金金，，我我送送春春节节游游：：元元旦旦促促销销针针对对春春节节出出游游推推出出购购楼楼抽抽奖奖活活动动元旦旦促促销销，，凡凡购购楼楼或或交交预预定定金金20000元元，，即即可可参参加加尚尚城城业业主主春春节节免免费费旅旅游游抽抽奖奖活活动动人人人人有有奖奖,分分三三类类抽抽出出新新马马泰泰、、云云南南、、海海南南旅旅游游名名额额，，并并同同时时推推出出购购楼楼优优惠惠折折扣扣。。此此活活动动力力求求活活跃跃购购楼楼气气氛氛，，给给业业主主时时尚尚与与浪浪漫漫生生活活感感受受。。【营营销销总总思思路路】】系列列活活动动九九：：贴心心助助业业计计划划贴心心助助业业计计划划：：符符合合条条件件的的业业主主可可获获发发展展商商提提供供的的50万万银银行行贷贷款款担担保保凡在在上上风风尚尚城城购购房房者者，，只只要要符符合合发发展展商商认认可可的的条条件件（（如如留留学学归归国国的的硕硕士士创创业业者者、、拥拥有有高高新新技技术术专专利利的的创创业业者者、、有有商商业业合合同同抵抵押押的的商商务务人人士士等等等等）），，均均可可申申请请由由发发展展商商向向银银行行担担保保的的上上限限为为50万元的助业贷贷款。同时举举办财务、股股票、税务常常识培训，免免费向中小企企业老板、上上风尚城业主主开放。建议：针对本本项目有很大大一部分为商商务用途，那那么在这里开开公司能不能能享受到工业业区内的各项项政策优弧呢呢？希望开发发商就此事尽尽快予以落实实。【营销总思路路】系列活动十：：个性装修计划划发展商提供多多种装修套餐餐或业主装修修个性设计大大赛在集中广告推推广中，推出出业主个性装装修设计大赛赛：凡业主自自己设计、或或请人设计的的自己喜欢的的个性化装修修作品（设计计稿、已装修修房子），发发展商主办的的个性设计大大赛，优胜者者送免费全屋屋精装修、全全屋小家电等等。同时由发发展商参照比比赛优胜结果果，向业主提提供5种以上上的装修风格格套餐，供业业主购房时随随喜选择。【第五章】】尚城旋风风【项目推售总总共略】【推广策略】】推广阶段的划划分任何产品的生生命周期都是是有限的，在在生命周期的的不同阶段中中，通过销售产品品的利润会有有所变化，企企业的营销推推广策略也应应该随着产品的生命周周期的变化及及时调整。一一个房地产项项目也不例外外，他同样也有自己的的生命周期。。根据对其营销销周期的设立立,整个推广广具体内容分分为以下几个个阶段第一阶段:导导入期第二阶段:引引爆期第三阶段:保保温期第四阶段:二二次强销期第五阶段:扫扫尾期商业项目的运运作建议由于片区内没没有上档次的的消费、休闲闲娱乐场所，，而本案约有有两层2万平平方米的低商商，因此建议议可将一层约约5000平平方商业沿街街分割销售，，而把大型卖卖场或超市往往二楼赶，这这样一方面社社区规划的5000平方方米精品商业业走廊提升物物业档次，增增加项目的附附加值，也给给社区住户带带来的切实的的便利。另一一方面有利于于实现项目的的价值最大化化。【推广策略】】各推广阶段推广广计划【导入期】1、阶段目标标——预热市市场，提高项项目的知名度度，使目标客客户初步了解项目情情况，引导目目标客户加深深对项目的关关注程度，同同时试探市场对项目的的承接能力，，积累一定的的客户。2、营销手段段——广告、、公关活动、、房展会本阶段以新闻闻媒体的宣传传报道为主，，为项目营造造良好的前期期市场销售氛围；；在项目周边边建立设立户户外广告牌、、道旗，首先先吸引周边居民的关注注.【推广策略】】各推广阶段推广广计划【导入期】3、完善楼盘盘现场包装（1）外部环环境：设立户户外广告牌，，树立形象并并起指引的作作用；（2）售楼部部：体现出书书苑气氛简约约而不失时尚尚，做到情景景交融；（3）现场路路段：多布置置道旗、导视视牌等加强指指引性；（4）工地围围墙重点包装装，要精美，，围墙内容要要体现出项目目特色；（5）基础销销售资料的准准备（楼书、、单张、价目目表等）。【推广策略】】各推广阶段推广广计划【导入期】4、完善楼盘盘现场包装（1）外部环环境：设立户户外广告牌，，树立形象并并起指引的作作用；（2））售楼楼部：：体现现出尚尚城气气氛简简约而而不失失时尚尚，做做到情情景交交融；；（3））现场场路段段：多多布置置道旗旗、导导视牌牌等加加强指指引性性；（4））工地地围墙墙重点点包装装，要要精美美，围围墙内内容要要体现现出项项目特特色；；（5））基础础销售售资料料的准准备（（楼书书、单单张、、价目目表等等）【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【引爆爆期】】1、阶阶段目目标———全全面包包装，，巩固固项目目的鲜鲜明形形象，，制造造轰动动开盘，取取得良良好的的开头头。积积极引引导目目标客客户的的置业业心理理，获获得目目标客客户的认认同；；综合合运用用多种种推广广手段段，正正对目目标消消费群群进行行有效效的宣宣传。2、营营销手手段———广广告、、公关关活动动、促促销活活动等等多种种立体体宣传传手段。（（主要要以报报纸广广告为为主，，配以以少量量的促促销活活动了了；扩扩大户户外广广告的设设立范范围，，引导导更多多人的的注意意）【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【引爆爆期】】3、硬硬、软软广告告（1））硬性性广告告：开开始强强势整整体导导入本本项目目的品品牌形形象，，通过过媒体体组合合有效效到达达目标标消费费群。。广告告诉求求以理性的的卖点点阐述为为主。。（2））软性性文章章：通通过前前一阶阶段引引导、、形象象导入入，在在社会会上已已经引引起一一定的的关注注。另另一方方面，，自从从公开开发售售以来来，前前来观观看楼楼盘的的消费费者已已达多多少人人次，，发布布他们们对本本项目目的良良好评评价等等。4、开开始实实行我我们先先前制制定的的价格格策略略，刺刺激消消费。。【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【保温温期】】1、阶阶段目目标———此此阶段段是以以提高高销售售数量量为目目标，，通过过前两两阶段段的销销售反反馈总总结经经验，，作出出各方方面的的快速速调整整，包包括价价格、、促销销方法法、宣宣传包包装等等，务务求更更切合合市场场需求求，此此阶段段的宣宣传速速度可可以适适时放放缓，，承接接前阶阶段所所建立立的声声誉逐逐渐达达成销销售目目标。。2、营营销手手段———广广告、、公关关活动动、促促销活活动【推广广策略略】各推广阶段推推广计划【保温期】】3、硬、软软广告（1）硬广广告：主要要是维护本本项目的形形象，广告告诉求在后后期逐渐由由理性回归归到感性。。（2）软广广告：对外外宣传本项项目已取得得很好的销销售成绩营营造市场紧紧迫感。4、公关、、促销活动动——其中中以促销活活动为主。【推广策略略】各推广阶段推推广计划【扫尾期】】1、阶段目目标——经经过近一年年的市场销销售，总结结前期销售售过程中出出现的问题题，调整对对策，对前前期观望客客户和新客客户、采取取有针对性性的优惠政政策，促使使尽快成交交。并利用用业主网络络和少量的的市场宣传传，使楼盘盘售磬。2、营销手手段——广广告、促销销活动此阶段投入入少量的报报纸广告，，报纸广告告的宣传内内容主要是是配合促销销优惠活动动及宣传开开发商实力力、楼盘销销售的良好好成绩，以以此加深消消费者对开开发商的良良好印象，，为以后的的楼盘顺利利开发做准准备。【媒体策略略】媒体选择的的计划安排排【媒体选择择】1、报纸———报纸广广告是本项项目在推广广中的主要要推广手段段之一，本项目目项目属于于中高档住住宅，因此此，更要善善于借助媒媒介的力量量来提升项目附附加值，扩扩大项目在在区域市场场上的知名名度和美誉誉度，尤其其是在项目的的形象导入入期，更要要加大报媒媒投入。合合肥市主流流的报纸媒媒体是我们选选择的对象象。建议考考虑报纸媒媒体主要是是:合肥晚晚报\安徽徽商报【媒体策略略】媒体选择的的计划安排排【媒体选择择】2、户外———户外广广告是（中中）高档楼楼盘常用的的推广方式式，不仅可以起到对对购房者提提示的作用用，而且还还能够为项项目树立鲜鲜明的形象象。他是报纸媒媒体的一种种补充。3、车身———公交车车在作为人人们重要的的出行工具具的同时，，也深植到到了人们的的情感中。。他对人们们提示率是是较高的。。4、网络———考虑到到目标客户户群文化水水平较高，，建议在合合房网上建立楼盘网网站并发布布楼盘信息息，并给予予及时更新新。【销售策略略】销售策略安安排影响销售进进度的因素素分析———1、销售进进度是随着着工期的推推进和广告告力度逐渐渐得到提升升；2、整个市市场的放盘盘量以及政政府对于房房地产方面面的政策和和整个经济济环境也影响销销售进度；；3、项目自自身的开发发进度也对对销售进度度有相当程程度的影响响销售总体目目标计划用1年年的时间，，完成144套住宅宅的的销售售任务【销售策略略】完成目标之之必要条件件销售是资金金流程、生利、资金的快速回笼，必须要求整个工作节拍高度统一，各项工作贯彻全程营销思想，来保证最后的销售成功。1、楼盘的施工进度的保证；2、绿化进度的保证；3、现场售楼处形象保证；4、工地现场管理情况保证；5、售楼处资料制作保证；6、定价保证；7、宣传推广按照营销体系执行保证；8、营销费用到位保证；9、销售人员素质保证。【销售策略】】销售骨干作用用与人员搭配配在销售团队中中，销售骨干干起着重要的的作用——1、模范执行行销售任务，，带动整体成成交气氛；2、以良好的的业绩激励整整个团队的积积极成交；3、能及时发发现问题，能能协助经理处处理销售难题题；4、以较强的的团队精神，，保持良好的的内部氛围。。在销售过程中中，售楼现场场的基本人员员配备应保持持：平日：销售经经理1名，销销售人员2～～3名；节、假日：销销售经理2名名，销售人员员3名。【销售策略】】销售策略的安安排一、内部认购购期1、10月1日，正式式开始内部认认购。2、VIP卡为优先购房房及优惠购房房卡。3、内部认购购期间，不签签订认购合同同，不认购房房号，但客户户可购买优先先购房卡———VIP卡。4、VIP卡认购金为10000元，开盘当日日可享有10000元冲冲抵20000元的购房房优惠。。5、持有该VIP卡的客户，享享有正式开盘盘当天的排队队抢购权；开开盘当日没有有持卡的客户户选房，6、该VIP卡可自由转让让，但为防止止客户丢失，，转让接收人人必须持有原原购卡人的转转让说明书。。7、内部认购购期间，不公公布某一具体体房号的价格格，只公布一一期总体均价价范围。8、预计放卡卡300张左左右就可开盘盘，退卡客户户在开盘后一一个月后集中中办理。【销售策略】】销售策略的安安排开盘强强销期期5月18日日8：：00正式式开盘盘销售售，但但5月月18日、、19日只只对VIP卡客客户。。5月18日日，8：00-12：00，，13：00-19：00为为上班班时间间。5月18日日，以以2400起价价，每每20人价价格上上调50元元，当当天限限100个个单位位；每每批10人人，限限时15分分钟，，否则则视为为自动动放弃弃限时时抢购购活动动。5月19日日，价价格统统一均均价2600，，限50单单位。。5月20日日后，，项目目均价价2634。以上价价格均均为折折后实实收均均价，，最终终实现现一期期多层层总体体均价价2600【销售售策略略】销售策策略的的安排排持销期期根据销销售情情况适适时提提升价价格。。根据开开盘强强销期期各户户型走走势，，对各各户型型价格格进行行调整整，以以保证证各户户型的的均衡衡走势势。尾盘消消化期期通过促促销促促进一一期销销售。。利用2期价价格的的提升升，促促进1期剩剩余单单位的的消化化谢谢谢1月月-2303:24:4103:2403:241月月-231月月-2303:2403:2403:24:411月-231月-2303:24:412023/1/53:24:419、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,Jan