世联X年北京孔雀大湖项目市场及竞争

孔雀大湖项目--市场及竞争分析世联地产孔雀大湖项目组2013.05.10大纲前提一产品注：数据来源文件《孔雀海项目一二期汇报130107-完成版s》联排：主力产品；独栋：标杆产品；平墅：创新产品；联排产品销售面积占总货量的79%，是绝度主力产品前提一户型配比总套数144套，其中联排产品118套，占比约82%四联小边六联六联六联六联六联前提二目标品牌目标：大湖项目承载着华夏地产的企业梦想，成功打造华夏地产高端产品线，成为华夏地产的品牌标杆，成为北京乃至全国市场的标杆项目。销售目标：今年销售金额约5亿（约80套联排），联排单价不能低于25000元/平米，独栋单价不能低于30000元/平米。不仅是形象上的标杆，同时也是绝对的价格标杆；其中联排产品600-700万，独栋：1200万起。因最终价格未定，本价格仅供参考！前提二这个目标意味着什么按2012年4季度北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top5前提二这个目标意味着什么按2013年1-4月北京别墅市场销售金额排行，5亿的销售额相当于北京别墅市场top32013年1-4月成交金额排名(别墅)前提三原则不论是从销售金额，还是销售套数，或者是销售均价，孔雀大湖项目都已经处于北京主流高端别墅的市场竞争范围内，因此，大湖项目的市场和竞争分析，必须基于以下几点：1、着眼于全北京别墅市场及成交排行榜；2、关注虽未进入销售排行，但市场地位和影响力较强的项目；3、重点关注北京南部板块的低密项目及土地成交情况；大纲北京别墅市场整体情况2012年全年北京全市别墅产品供应量118.7万平米，成交102.5万平米。2013年1-4月，北京全市别墅产品供应量14.9万平米，成交量28.2万平米。2013年3月出现成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走势北京别墅墅市场整体情况况2012年以来来，北京京别墅市市场整体体成交均均价比较较平稳，，价格的的波动与与上市项项目有关关，与整整体成交交量没有有直接关关系。2012年全年年北京全全市别墅墅产品成成交均价价24657元/平米；2013年1-4月，，北京全全市别墅墅产品成成交均价价24813元/平米；2012年1月月至2013年年4月，，月度成成交走势势北京别墅墅市场整体情况况2012年年1月月至2013年年4月月，全全市供供应别别墅133万平平米，，其中中大兴兴区18.3万万平米米，占比比13.7%；；全市市共销销售别别墅130万平平米，，其中中大兴兴区18.9万万平米米，占比比14.5%。。大兴区区别墅墅市场场是热热点板板块之之一，，供需需基本本平衡衡，成成交均均价19362元/平米米，价格格平台台较低低。2012年年1月月至2013年年4月月，各各行政政区供供需及及价格格平台台北京别别墅市市场整体情情况2012年年1月月-2013年年4月月，北北京别别墅市市场各各面积积段供供需情情况中中，300-400平米米供需需两旺旺，200-300平米米供小小于需需。本项项目目属属于于北北京京市市场场主主流流产产品品面面积积区区间间段段。。2012年年1月月至至2013年年4月月，，各各面面积积段段供供需需情情况况北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2012年年1月月-2013年年4月月，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体销销售售3838套套，，其其中中总总价价在在400-600万万区区间间的的最最为为主主力力，，共共销销售售912套套，，本本项项目目所所在在的的600-800万万区区间间，，共共销销售售617套套；；2012年年1月月-2013年年4月月，，北北京京别别墅墅市市场场整整体体销销售售3838套套，，其其中中单单价价在在10000-2000元元/平平米米区区间间最最为为主主力力，，共共销销售售1862套套；；其其次次为为20000-30000元元/平平米米区区间间段段，，共共销销售售1250套套。。本项项目目本项项目目2012年年1月月至至2013年年4月月，，各各价价格格段段供供需需情情况况北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2011年年、、2012年年、、2013年年至至四四月月，，全全年年北北京京全全市市别别墅墅产产品品存存量量189.18万万平平米米、、206.28万万平平米米、、189.97万万平平米米。。2011年年、、2012年年、、2013年年至至四四月月，，月月均均销销售售套套数数分分别别为为178套套、、248套套、、227套套。。供应应量量逐逐年年变变少少，，销销售售量量有有增增无无减减，，存存量量得得到到释释放放。。2011年年至至2013年年4月月，，供供需需及及存存量量情情况况北京京别别墅墅市市场场整体体情情况况2011年年至至2013年年四四月月份份，，以以联联排排为为主主、、叠叠拼拼、、独独栋栋一一直直为为市市场场接接受受主主流流产产品品，，联联排排去去化化速速度度快快，，去去化化量量大大。。2011年年至2013年年4月月，存存量特特征北京别别墅市市场整体情情况小结1、北北京别别墅市市场整整体供供需：：供应应量逐逐年变变少，，销售售量有有增无无减，，存量量得到到释放放。2012年年北京京别墅墅市场场整体体供应应118.7万万平米米，3193套套，成成交102.5万平平米，，2974套套，月月均去去化248套；；截止止今年年4月月，存存量约约190万万平米米，4772套套，按按2012年月月均去去化248套的的速度度计算算，约约一年年7个个月的的时间间消化化完毕毕。2、北北京别别墅市市场整整体价价格走走势：：基本本平稳稳，受受整体体供应应向外外围扩扩展影影响，，提升升不显显著。。2011年年、2012年年、2013年年1-4月月，别别墅市市场成成交均均价分分别为为，26285元/平米米，24657元/平米米，24813元元/平平米，，与供供应结结构相相关，，核心心区供供应减减少，，外围围供应应增加加。3、北北京别别墅市市场结结构：：南部部为热热点之之一，，最主主流产产品为为200-400平平米，，总价价200-800万万，单单价10000-30000元/平米米。除昌平平、顺顺义外外，南南部大大兴区区为第第三热热点，，供需需两旺旺；本本项目目所在在的300-400平米米，200-300平米米产品品，为为北京京别墅墅市场场最主主流面面积区区间，，且供供小于于需；；本项项目所所在的的总价价600-800万万，单单价20000-30000元/平米米主力力产品品，为为主流流需求求之一一。大纲市场扫扫描竞品项项目选选择2013年年1-4月月成交交金额额排名名(别别墅)1、扫扫描北北京别别墅排排名top20的项项目，，排除除其中中单价价过高高，或或过远远，或或市区区老旧旧项目目；市场扫扫描补充：：西山山壹号号院、、润西西山、、格拉拉斯小小镇、、龙湖湖好望望山3、扫扫描北北京南南部新新入市市项目目：补充：：园博博府、、鸿坤坤林语语墅、、兴创创·屹屹墅、、中信信府誉誉墅、、V7西园园2、扫扫描虽虽未进进入成成交排排行，，但市市场营营销力力和知知名度度较高高的项项目；；竞品项项目选选择竞品项项目汇汇总项目汇汇总项目汇汇总注：润润西山山只余余14套别别墅，，龙湖湖香醍醍溪岸岸仅余余少量量尾房房销售售，富富力童童话时时光叠叠拼部部分已已售罄罄，仅仅余洋洋房在在售；；以上上三个个项目目因存存量过过少，，不作作为竞竞品列列出。。竞品地地图誉天下西部别别墅区区西山壹壹号院院V7西西园园博府府东南别别墅区区中央别别墅区区千章墅格拉斯小镇东部别别墅区区远洋天著天鹅堡中信府誉墅京基基鹭鹭府府尚湖湖世世家家京昌昌别别墅墅区区南部别墅区首开开璞璞瑅瑅墅墅兴创屹屹墅墅西南南别别墅墅区区燕西西华华府府九号号公公馆馆洪坤坤林林语语墅墅亚北北别别墅墅区区金科科王王府府御汤汤山山顺义义别别墅墅区区好望望山山未售售已售售红杉杉溪溪谷谷竞争争格格局局200300100400500600700誉天天下下独栋双拼联排叠拼大平层按面面积积梳梳理理竞竞争争关关系系千章章墅墅格拉拉斯斯小小镇镇800西山山壹壹号号院院燕西西华华府府九号号公公馆馆V7西西园园园博博府府金科科王王府府京基基鹭鹭府府御汤汤山山尚湖湖世世家家好望望山山红杉杉溪溪谷谷首开开璞璞瑅瑅墅墅洪坤坤林林语语墅墅兴创创屹屹墅墅远洋洋天天著著天鹅鹅堡堡中信信府府誉誉墅墅本项项目目联联排排本项项目目独独栋栋竞争争格格局局600800100012001400按总总价价梳梳理理竞竞争争关关系系160018002000起起起起起400200誉天天下下千章章墅墅格拉拉斯斯小小镇镇西山山壹壹号号院院燕西西华华府府九号号公公馆馆V7西西园园园博博府府金科科王王府府京基基鹭鹭府府御汤汤山山尚湖湖世世家家好望望山山首开开璞璞瑅瑅墅墅洪坤坤林林语语墅墅兴创创屹屹墅墅远洋洋天天著著中信信府府誉誉墅墅红杉杉溪溪谷谷天鹅鹅堡堡独栋双拼联排叠拼大平层本项项目目联联排排本项目目独栋栋竞争格格局竞争关关系梳梳理核心竞竞品：：远洋洋天著著的联联排、、兴创创屹墅墅的联联排、、鸿坤林林语墅墅的联联排、、燕西西华府府的双双拼分流竞竞品：：誉天天下的的联排排、千千章墅墅的下下叠、、好望望山山的的类类独独栋栋、、燕燕西西华华府府的的联联排排、、璞璞瑅瑅墅墅（（独独栋栋））干扰扰竞竞品品：：御御汤汤山山的的独独栋栋本项项目目独独栋栋产产品品竞竞争争关关系系梳梳理理竞争争格格局局竞争争关关系系梳梳理理本项项目目联联排排产产品品竞竞争争关关系系梳梳理理核心心竞竞品品：：远远洋洋天天著著的的平平层层、、鸿鸿坤坤林林语语墅墅的的叠叠拼拼、、兴兴创创屹屹墅墅的的平平层层分流流竞竞品品：：千千章章墅墅的的上上叠叠、、好好望望山山的的叠叠拼拼、、天天鹅鹅堡堡的的联联排排、、璞瑅瑅墅墅（（独独栋栋））干扰扰竞竞品品：：中中海海尚尚湖湖的的联联排排潜在在竞竞品品：：中中信信府府誉誉墅墅的的联联排排、、V7西西园园的的平平层层新成成交交土土地地关关注注金地地在在南南六六环环新新成成交交地地块块，，建建筑筑面面积积13.5万万平平米米，，容容积积率率1.5竞品品案案例例核心心竞竞品品及及分分流流竞竞品品地地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心心竞竞品品远洋洋天天著著燕西西华华府府鸿坤坤··林林语语墅墅兴创创··屹屹墅墅分流流竞竞品品龙湖湖··好好望望山山誉天天下下千章章墅墅天鹅鹅堡堡首开开璞璞瑅瑅墅墅御汤汤山山尚湖湖世世家家干扰扰竞竞品品御汤汤山山中海海尚尚湖湖潜在在竞竞品品V7西西园园中信信府府誉誉墅墅主城区三环四环六环京沈高速本案京津高速五环京津唐高速亦庄新城大羊坊桥远洋洋天天著著————基基本本信信息息基本本信信息息中等等体体量量，，远远洋洋地地产产，，非非核核心心别别墅墅区区、、创创新新产产品品竞品品案案例例建筑筑面面积积：：312平平米米联排排产产品品；超大大赠赠送送面面积积：：图中中红色色部部分分为为赠赠送送面面积积，黄色色为为阳阳光光内内庭庭院院，总总赠赠送送面面积积为为270平平米米左右右；；内庭庭院院设设计计，，独独栋栋质质感感：：在前前庭庭后后院院基基础础上上增增设设独独立立内内庭庭院院设设计计，，私私密密性性强强，，同同时时很很好好解决决了了进进深深过过长长带带来来的的采采光光问问题题；过道道等等空空间间均均为为自自然然采采光光，，楼楼上上楼楼下下不不同同空空间间均均可可享享受受内内庭庭院院景景观观，，形成成三三重重庭庭院院、、立立体体庭庭院院双双重重景景观观效效果果；；前前后后天天井井，，解解决决地地下下室室采采光光，，提提升升地地下下室室舒舒适适度度。。庭院露台露台挑空采光顶阳光内庭院赠送空间赠送空间一层层二层层三层层三层层露露台台三层层赠赠送送空空间间挑空空部部分分联排排一一层层的的视视角角远洋洋天天著著————户户型型270平平米米超超大大赠赠送送面面积积、、阳阳光光挑挑空空顶顶、、赠赠40㎡㎡露露台台竞品品案案例例地下下格格局局：：整体体地地下下为为一一层层，，但但层高高较较高高为为7米米，有产产权权，因因为为层层高高较较高高，，因因此此客客户户在在使使用用的的时时候候可可以以自行分隔隔出一层层，这样地地下就变变成了两两层，分隔出来来的这层层为赠送送层。地下一层层：可以打造造成多功功能室或或者客户户的其他他生活空空间，样样板间布布局成儿儿童及女女主人房房；地下二层层：车库层+家庭厅厅，车库库有两个车位位，车位价价格为20万/个。地下一层层地下二层层采光窗井井双车位采光窗井井采光窗井井本层全部部赠送地下二层层样板间间地下一层层样板间间里侧为车车库位置置项目亮点点270平平米超大大赠送面面积、阳阳光挑空空顶、赠赠40㎡㎡露台远洋天著著——户户型竞品案例例1单元户型型分布示示意图（楼座正正面视角角）-1F1F2F3F4F分布格局局：每栋楼排排布4层层4户，每每户独立立私家电电梯入户户，其中中一层、、二层和和三层分分享地下下室面积积及庭院院面积，，四层无无庭院和和地下室室赠送，，赠送阁阁楼；庭院赠送送：1层赠送送门前南南侧庭院院，面积积为160平米米左右，，2层和和3层东东西两侧侧分别赠赠送各自自一侧庭庭院，三三层赠送送庭院在在二层庭庭院基础础上进行行延展，，面积为为60-160平米不不等；四四层无庭庭院赠送送。产品面积积：二、三、、四层为为258平米大大平层产产品，四四层层高高为6.5米，，可分隔隔出阁楼楼。212433221123一层西侧侧房源一层东侧侧房源二层西侧侧庭院二层东侧侧庭院一层西侧侧庭院一层东侧侧庭院三层西侧侧庭院三层东侧侧庭院庭院赠送送分布示示意图（楼座俯俯瞰视角角）项目亮点点远洋天著著——创创新产品品平墅创创新产产品平平层层尺度+别墅体体验（庭庭院+地地下室））竞品案例例建筑面积积：406平平米大面宽，，空间尺尺度感强强；地上一层层：四室五卫卫两厅，，面宽17.1米，进进深15.2米米，主卧卧面宽4.2米米，客厅厅面宽6米，南向两个个卧室，，包含一一个主卧卧套间，，4个卧卧室全部部为套房房设计；；地下一层层：地下一层层面积为为142平平米，下沉庭庭院面积积20平平米，本本层面积赠送送三分之之二，可作为为客户的的娱乐空空间；赠送庭院院：庭院面积积160平米。。北入户东东一层地下一层层庭院赠送送下沉庭院院项目亮点点北入户东东一层406平米大大面宽180平平米庭院院赠送远洋天著著——创创新产品品竞品案例例建筑面积积：258平平米大面宽，，空间尺尺度感强强；地上一层层：四室五卫卫两厅，，面宽17.1米，进进深14.6米米，主卧卧面宽4.2米米，客厅厅面宽6米，南向两个个卧室，，包含一一个主卧卧套间，，4个卧卧室全部部为套房房设计；；地下一层层：地下一层层面积为为56平米米，本层面积赠送送三分之之二，可作为为客户的的娱乐空空间；赠送庭院院：庭院面积积为60平米米。北入户东东二层地下一层层，庭院院为地上上赠送庭院院项目亮点点北入户东东二层258平平米大大面面宽60平米庭庭院赠送送竞品案例例远洋天著著——创创新产品品远洋天著著——去去化情况况去除赠送送面积，，联排成成交均价价为22358元/㎡㎡，平墅墅产品为为20835元元/㎡竞品案例例去化情况况分析：：2012年全年年共消化化88套套别墅，，成交突突破主要要集中的的11月月新品加加推阶段段，前期期去化情情况较差差，月均均去化5套；成交价格格较平稳稳，成交交价格集集中在2.7-2.9万之间间，年底底随着项项目去化化较好价价格有小小幅上涨涨。联排产品品成交全全面积均均价仅为为：22358元/㎡平墅产品品成交全全面积均均价为：：20835元/㎡去除赠送送面积，，联排成成交均价价为22358元/㎡㎡，平墅墅产品为为20835元元/㎡远洋天著著——去去化情况况竞品案例例存量分析析：项目截止止目前存存量：126套套后续存量量：8.93万㎡存量产品品构成：：联排101套，，平墅25套，，后期地地块远洋天著著——存存量及13年目目标13年销销售目标标：20亿元元竞品案例例项目优优势：：产品创创新升升级，，高赠赠送率率，性性价比比高；区位优优势：：项目位位于经济开开发区区核心心区，作为为开发发区内内的企企业高高管及及企业业业主主的地地缘性性客户户是项项目的的天然然客户户；交通优优势：：项目本本体开开车至至CBD区域域仅需需15分钟钟，有力力地支支撑了了城市市别墅墅的概概念，，圈住住CBD客客户项目劣劣势：：非纯粹粹别墅墅社区区；项目周周边自自然环环境不不佳，位于于亦庄庄工业业园区区。项目成成交简简析：：成交有有效渠渠道：：目前项项目推推广渠渠道主主要为为短信、、巡展展和搜搜房网网成交客客户分分布：：项目成成交客客户主主要来来自40%为CBD客户户，30%为大大兴东东南板板块客客户，，25%为为亦庄庄工业业园区区企业业主。。创新产产品，，高赠赠送面面积，，营销销聚焦焦远洋天天著———优优劣势势分析析竞品案案例经济型型别墅墅，与与本项项目存存在竞竞争关关系竞品案案例核心竞竞品及及分流流竞品品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞竞品远洋天天著燕西华华府鸿坤··林语语墅兴创··屹墅墅分流竞竞品龙湖··好望望山誉天下下千章墅墅天鹅堡堡首开璞璞瑅墅墅御汤山山尚湖世世家干扰竞竞品御汤山山中海尚尚湖潜在竞竞品V7西西园中信府府誉墅墅亿城燕燕西华华府———基基本信信息竞品案案例基本信信息高端会会所：：游泳池池、温温泉SPA、红红酒/雪茄茄、读读书室室、运运动健健身、、艺术术展厅厅、华华府图图书馆馆、艺艺术沙沙龙馆馆等。。项目配配套外部配配套项目位位于西西六环环42#出出口（（青龙龙湖出出口））向西西400米米即到到或京京石高高速，，有基基本周周边配配套；；自然然公园园类配配套丰丰富，，包括括青龙龙湖公公园、、千灵灵山风风景区区、潭潭柘寺寺等。。内部配配套竞品案案例项目规规划竞品案案例项目整整体分分为A、B、C、D四个个区，，共774套套C区、、D区区为目目前在在售区区域B地地块（（具体体规划划待定定）A地块块（具具体规规划待待定））D地块块（联联排产产品））C地块块（双双拼和和独栋栋产品品）地块规规划项目规规划竞品案案例C区指指标———建筑面面积：：101348㎡㎡绿地面面积：：30564㎡容积率率：0.77产品：：双拼/小独独/大大独栋栋总户数数：147户（（含样样板区区）风水规规划：：C区区拥有有社区区内最最优势势的峡峡谷和和水系系资源源，依依地打打造了了四水水归堂堂核心心区和和森林林溪谷谷休闲闲水景景。双拼（（430/437/459㎡㎡，50套套）小独栋栋（582㎡，，53套））大独栋栋（851㎡，，37套））项目规划竞品案例建筑面积：：119192㎡绿地面积：：22531㎡容积率：1.31产品类型：：联排（360-370平平米为主）），主力户型为为六联排总户数：273户风水规划：：一条水系，，贯穿D区区南北，自自南向北，，沿水系分分成三个组组团，意味味步步高升升。D区规划———项目产品———联排竞品案例私家电梯联联排360-370平，，四室四厅厅六卫，三三庭院，室室内双车位位，媲美独独栋别墅挑空设计，，增大采光光面，变向向赠送面积积项目产品———双拼竞品案例私家电梯阳阳光双拼430-459平平米，五室室四厅五卫卫，稀缺温温泉入户项目产品———独栋竞品案例观山小独栋栋

582平米，五五室六厅八八卫，四向向入户门设设计15米大面面宽，11米短进深深，市场少少有53套，稀稀缺温泉入入户地上二层首层地上三层地下一层项目产品———独栋竞品案例地上三层地下一层地上二层首层稀缺大独栋栋

851平米，五五室六厅八八卫，仅37套，稀稀缺温泉入入户,双首层设计计，中厅三三层挑空临湖而建，，北京唯一一的森林峡峡谷独栋别别墅项目产品———销售情情况竞品案例当前顺销期期，剩余存存量如下：：今年后续供供应：D2区，360-370平米米联排产品品，共67套，价格格未定。开盘时间约约6-7月月份。2013年年目标：联排产品与与本项目独独栋未来在在同一总价价，存在竞竞争竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖潜在竞品V7西园中信府誉墅墅占地面积：：7.5万平方米建筑面积:15.27万平方米建筑类别：：联排装修状况：：精装交通状况：：大兴新城核核心区，地地铁四号线线西红门站站东800米，交通通通达性好好。主力户型：：260-280平米米叠拼与360-370平米米联排，共共276套套别墅房源源绿化率：30%容积率率：1.02开盘时间：：2013年年6月成交均价：：35000元/㎡入住时间：：2015年年物业公司：：瑞邦物业物业费：2.60元元/平方米米·月车位信息：：车位配比1:2鸿坤林语墅墅基本信息大兴新城、、配套较完完善竞品案例签约学校：：与北京第二二实验小学学；首都师师范大学学学前教育学学院附属幼幼儿园等签签约。项目配套外部配套项目位于地地铁四号线线西红门站站东，周边边配套成熟熟，周边包包括华亚洲洲第一宜家家旗舰店，，正大购物物中心等大大型商业充充分满足客客户生活所所需，但是是相对高端端。内部配套大兴新城核核心区，项项目配套较较全面且相相对高端竞品案例项目规划竞品案例叠拼联排产品布局：：148套套联排+128套叠叠拼园林：北侧侧景观花园园（银杏大大道、钟塔塔、花海、、叠水、高高尔夫练习习场、坡地地园林、3000平平米湖面））；南侧休休闲运动；；中央水系系；项目产品竞品案例360-370平米米联排，地地下两层，，高赠送率率，实际面面积在500平米左左右；C户型实际际面积约481平米米，S9户户型601平米；项目产品竞品案例260-280平米米叠拼，南南北分开入入户，均赠赠花园、下下沉庭院及及地下室，，其中上叠叠赠阁楼，，高赠送率率，实际面面积在400平米左左右；下叠445平米，上上叠394平米；项目产品竞品案例精装标准：：10000元/平平米；工艺工法展展示:新风系统：：恒温恒湿恒恒洁（PM2.5））门窗：铝包木双层层low-e中空玻玻璃+遮阳阳卷帘（现现场对比展展示）；水：厨房直饮水水+卫生间间软化水，，汉尼韦尔尔洁具；地暖等常规规展示；Wifi覆覆盖：可用手机操操作新风、、卷帘等；；示范区竞品案例推广诉求及及表现竞品案例推广语：世世界级都会会别墅豪宅宅项目以“爱爱丽舍宫””为范本，，从规划到到建设，一一切皆以皇皇家宫廷为为参照样本本精工雕琢琢；鸿坤集集团十年方方成一墅，，新国门之之上缔造世世界级豪宅宅标准，成成就“京城城新贵”最最后的城市市低密生活活。核心心价价值值：：城市市别别墅墅（（四四环环+宜宜家家））世界界级级（（法法式式新新古古典典））豪宅宅品品质质（（健健康康+智智慧慧））主要要渠渠道道：：短短信信、、网网络络、、户户外外、、杂杂志志销售售及及客客户户竞品品案案例例开盘盘时时间间：：预预计计6月月，，但但预预售售证证尚尚未未拿拿到到，，价价格格未未定定；；货量：不着急急卖，今年推推出34套房房源，两栋叠叠拼+两栋联联排销售阶段：排排卡，约60-70张左左右，不收费费用。客户：南城客客户为主，主主要是大红门门一带的生意意人，东边客客户过来的不不多。北京南部低密密度豪宅，抬抬升南部片区区市场价格认认知；有利于建立本本项目的价格格逻辑；本项目可承接接其下游客户户；竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府占地面积：12.48万平方米建筑面积:14.6万平方方米建筑类类别：：别墅，，共538户；；装修状状况：：毛坯交通状状况：：大兴新新城核核心区区，地地铁大大兴线线高米米店南南站，，交通通通达达性好好。主力户户型：：170-340平米米洋房房，430平米米联排排；绿化率率：40%容积积率率：1.17开盘时时间：：2013年年5月月或6月成交均均价：：35000元/㎡入住时时间：：2015年年上半半年物业公公司：：北京兴兴达兴兴物业业服务务中心心物业费费：未定车位信信息：：车位配配比1:2建筑设设计单单位:－兴创屹屹墅基本信信息竞品案案例学院气气息:与北京京石油油化工工学院院与北北京印印刷学学院相相邻，，学院院气息息浓厚厚。项目配套外部配套项目位于大大兴新城核核心区，周周边配套相相对成熟，，周边游包包括华堂商商场在内众众多配套能能够基本满满足客户生生活所需，，但是相对对较低端。。大兴新城核核心区，项项目配套较较全面但相相对较低端端外部配套竞品案例项目产品竞品案例主力户型：：180-330平米米4或5层层的平墅；；460、480平联联排别墅；；销售计划：：首次推出平平墅产品，，精装修；；价格及开开盘时间未未定；预计价格：：33000元/平平米；现场展示：：目前只有沙沙盘模型；；兴创屹墅A户3室2厅2卫建面180.00m2

兴创屹墅B户4室2厅3卫建面220.00m2兴创屹墅C户4室2厅3卫建面270.00m2

兴创屹墅D户5室2厅3卫建面330.00m2

南城高端低低密度项目目，本项目目重要的竞竞争对手；；竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府龙湖好望山山龙湖品牌，，中等体量量类别墅社社区竞品案例去化情况竞品案例13年新增增搜房电商商20万优优惠去化情况13年销售售目标：10亿元竞品案例存量分析：：项目截止目目前存量：：105套后续存量：：13.97万㎡存量产品构构成：叠拼105套，后期期地块龙湖好望山山——存量量及13年年目标13年销售售目标：7.5亿元元竞品案例项目优势：：龙湖品牌开开发商，龙湖地产在在北京项目目以高端社社区为主，，在别墅市市场中，品品牌知名度度较高；隶属中央别别墅区，别墅置业业热点区域域，依托顺顺义核心区区生活配套套，别墅居居住氛围浓浓厚；五重园林体体系，龙湖地产产在园林打打造方面尤尤为擅长，，其园林种种植讲究五五重体系，，被众多开开发商纷纷纷效仿；性价比高，，220-330㎡叠叠拼户型，，经济实惠惠，虽非纯纯别墅产品品，但550-650万元/套的高性性价比价格格，深受市市场追捧。。项目劣势：：非纯别墅社社区，社区规划洋洋房、联排排、及少量量类独栋，，另配建有有政策性住住房；产品非别墅墅类型产品品，社区以叠叠拼为主，，仅有少量量类独栋产产品。项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道为为网络、短信信成交客户分分布：主力客户为为望京片区区、通州外外溢客户优劣势分析析竞品案例非本项目重重要竞品竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府誉天下（誉誉皇殿）———基本信信息竞品案例基本信息项目产品竞品案例百万精装：全屋铺砌砌进口天然然圆石及地地砖、厨房房及卫生间间高级柜台台，以至高高科技保安安系统等。。销售情况竞品案例销售情况：：共254套套房，5月月初加推100套法法式风格的的独栋及联联排，独栋栋约560平米，总总价1900万，联联排约380平米，，总价约900万；；当前仅余1套独栋，，预计10月份推出出新货量，，价格未定定；客户及渠道道：主要以线下下渠道为主主，主打老老客户，港港商圈层客客户居多项目有一定定的特殊性性，非本项项目关注重重点竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府千章墅非核心别墅墅区中等体体量别墅竞品案例幼儿园会所叠拼联排叠拼一期房源一期房源共共13栋楼楼，共计99套房源源，其中叠叠拼76套套，联排23套；12年开盘盘房源共四四栋楼，32#，38#，37#（叠叠拼房源下下叠10套套，上叠16套），，1#（联联排10套套）共36套，总货货值约3.4亿；一期推售售房源为为东北角角现房资资源，且且叠拼、、联排中中高端别别墅资源源搭配，，实现均均衡去化化竞品案例例去化情况况去除赠送送面积，，联排成成交均价价为21204元/㎡㎡，叠拼拼为26488元/㎡㎡竞品案例例去化情况况分析：：2012年全年年共消化化32套套别墅，，签约金金额4.16亿亿元，其其中开盘盘36套套房源全全部认购购完毕，，首开效效果较好好；项目首期期开盘叠叠拼面积积252-390㎡，，联排面面积450㎡，，赠送面积也也70-400㎡不等等，私家家电梯直直接入户户，赠送送业主精精装车库库，性价价比相对对较高。去化情况况去除赠送送面积，，联排成成交均价价为21204元/㎡㎡，叠拼拼为26488元/㎡㎡联排产品品成交全全面积均均价仅为为：21204元/㎡叠拼产品品成交全全面积均均价为：：26488元/㎡竞品案例例存量分析析：项目截止止目前存存量：54套2013年预计计新增供供应量：：14.5万㎡存量产品品构成：：叠拼49套，联联排5套套，后续还还有14.5万㎡未取证产产品13年销销售目标标：6亿元存量及13年目目标竞品案例例起势活动动微博活动动影视嫁接接拓展活动动论坛活动动婚纱摄影影丽兹行伯爵高尔尔夫路虎活动动《煮妇也也疯狂》》《9月婚婚礼》八十年代代电影人人-老朋朋友聚会会明星聚会会营销动作作项目营销销动作线下活动动资源主主题丰富富多彩、、品质高高端竞品案例例项目优势势：组团规划划优势：：虽然处于于非核心心别墅区区，但目目前已有有多家知名名开发商商入住，项目所所处区域域的热度度及知名名度将逐逐步扩大大，区域域价值将将会不断断提升；；母品牌优优势：充分借助母品品牌联想想集团知知名度，打造融融科置地地在京首首个别墅墅项目；；现房呈现现、性价价比高：：外立面采采用葡萄牙米米黄石全全干挂石石材，并且现现房呈现现展示效效果非常常好，首首期开盘盘叠拼及及联排，，赠送面面积也70-400㎡㎡不等，，私家电电梯直接接入户，，赠送业业主精装装车库，性价比相相对较高高；项目成交交简析：：成交有效效渠道：：目前项目目推广渠渠道为网络及户户外成交客户户分布：：主力客户户：望望京、亚亚运村、、三元桥桥、燕莎莎等片区区高端人人群；次次级客户户：顺义义城区内内空港别别墅区、、后沙峪峪板块外外溢客户户边缘客客户：主主动郊区区化东部部CBD区域及及通州区区域改善善升级客客户优劣势分分析竞品案例例竞品案例例核心竞品品及分流流竞品地地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品品远洋天著著燕西华府府鸿坤·林林语墅兴创·屹屹墅分流竞品品龙湖·好好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅瑅墅园博府御汤山尚湖世家家干扰竞品品御汤山中海尚湖湖园博府天鹅堡———基本本信息竞品案例例基本信息息项目产品品竞品案例例产品：在售三期期亲密别别墅，联联排产品品，面积积230-340平米米，总价价450-600万；；其中主力力户型为为240平米，，推出6套特价价房，450万万；销售情况况：项目最早早07年年一期开开盘，09年二二期，，现在在在售为三三期，仅仅剩50余套别别墅；无无后续供供应。老旧项目目尾盘，，非本项项目竞品品竞品案例例核心竞品品及分流流竞品地地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品品远洋天著著燕西华府府鸿坤·林林语墅兴创·屹屹墅分流竞品品龙湖·好好望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅瑅墅园博府御汤山尚湖世家家干扰竞品品御汤山中海尚湖湖园博府首开璞瑅瑅墅———基本信信息竞品案例例基本信息息产品信息息竞品案例例经济型独独栋产品品，现房房299-358平方米米的紧凑凑型别墅墅，456-499平方米米的舒适适型别墅墅，588-645平方米米的奢华华型别墅墅销售信息息竞品案例例2012年11月开盘盘至今，，签约66套，，成交金金额3.81亿亿与本项目目非同一一类产品品，但需需关注其其销售动动态竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府项目类型：千栋体量纯独独栋成品别墅墅用地面积：113万平米米（东区37万平米）容积率率：0.38总套数数：1044套（（东区381套）建筑风格：地中海风情（浓情托斯卡卡纳、西班牙牙、典雅法式式）户型设计：A-Q17种种户型绿化率率：55%面积区间：主力户型集中中在460－－610平米米；极致稀缺型型800-900平米左左右的楼王交通情况：奥北别墅区核核心（小汤山山镇），通过过三横（北六六环、定泗路路、北五环））三纵（京承承高速、立汤汤路、八达岭岭高速）实现现快速通达。。御汤山价值：：1、地脉稀缺缺：地处汤泉泉行宫原址之之上，未来科科技城和国际际健康城再次次整体提升区区域升值潜力力；2、产品稀缺缺：北京当前前仅存的稀缺缺纯粹独栋别别墅社区，3种风格17种户型，户户户不同，充充分体现独特特个性；3、景观稀缺缺：15万平平米成品园林林，万余株珍珍稀成树密植植，尽享百年年浓荫，果岭岭高尔夫坡地地绿化，丰富富别墅生活；；4、温泉稀缺缺：户户温泉泉入户，足不不出户享受昔昔日皇家御制制规格温泉；；5、现房稀缺缺：全部准现现房，不用预预期未来，生生活画面实景景呈现，即买买即住；6、配套稀缺缺：720亩亩生态农庄配配备，私享健健康有机生活活；三大殿堂堂级会所，20000平平米配备，彰彰显尊贵身份份。御汤山基本信息奥北纯独栋大大盘竞品案例去化情况竞品案例去化情况分析析：2012年全全年共消化126套别独独栋墅，签约约金额12.88亿元；；成交价格方面面5月份开始始由于项目采采取特价房策策略去化情况独栋产品成交交全面积均价价仅为：22552元元/㎡竞品案例存量分析：项目截止目前前存量：161套后续供应量：：24万㎡存量产品构成成：独栋161套套存量及13年年目标13年销售目目标：10亿元竞品案例特价房：针对市场新客客户采取75折优惠，通过原价1100万折后820万独栋特价房吸引客客户，820万相当于区区域内联排总总价，奥北别墅区内内首个打折销销售独栋项目目。活动：资源嫁接活动动（黑龙江商会会、北京商会会）+现场生活体验验活动（有机生态采采摘、自有有有机池塘垂钓钓、烧烤等））奥北，纯独栋栋、现房、大大庭院制胜点231奥北别墅区，热点置业区区域内，热销销的项目特价房策略成功启动热销销的典范，5月率先在区区域内启动特特价房，突破破市场，带动动整年热销。。项目本身兼具具纯独栋的别别墅大盘、现现房、6月加推房房源赠送400-600㎡大庭院，，性价比高。。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡独栋栋产品，总价价区间为950-1400万元。4项目入市时间间较长，现场场打造震撼成成熟，客户体体验充分。营销动作项目营销动作作竞品案例项目优势：奥北别墅区，热点置业区区域内，热销销的项目项目本身兼具具纯独栋的别别墅大盘、现现房、6月加推房房源赠送400-600㎡大庭院，，性价比高。。项目入市时间间较长，现场场打造震撼成成熟，客户体体验充分。项目劣势：项目户型居住住感不足交通拥堵项目成交简析析：成交有效渠道道：目前项目推广广渠道为新浪网、线下下圈层客户拓拓展成交客户分布布：由于项目项目目成交客户主主要来自60%为奥北区区域客户，以以朝阳区居多多。优劣势分析竞品案例竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅中海尚湖世家家——基本信信息竞品案例基本信息项目产品竞品案例目前项目仅余余60套联排排，350平米，，总价800万左右；线下渠道为主主，中海老客客户成交较多多竞品案例核心竞品及分分流竞品地图图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语墅墅兴创·屹墅分流竞品龙湖·好望山山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府园博府非纯粹别墅项项目竞品案例项目目前取证证可售住宅房房源共计446套，其中中平层产品379套，联排产品31套。首次开放房房源236套套平层产品，，签约率为98%，仅剩剩余4套；二二次开盘销售售平层产品179套，签签约率62%。别墅产品顺销销，目前从建建委网站显示示仅有2套认认购，但销售人员说说别墅基本售售完。项目于2012年11月月取得454套办公立项项房源（商改改住规划）预预售证，并于于2013年年1月，以公公寓形式开盘盘销售，目前前已签约181套，签约约率为40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期开盘2012.10.01二期开盘推盘节点2013.01公寓开盘剩余货量：项目规划总建建面24万㎡㎡，目前已取取证建面9.7万㎡，撤撤回销证建面面5.4万㎡㎡，产品类型型为平层产品品。剩余近10万㎡规划划未知，预计计还将有部分分商业产品，，后期无别墅产产品。去化情况仅31套联排排别墅竞品案例2013年销销售情况2013年2月27日最最新动态万年生态城••园博府二期期在售，现主主力户型为145-260平精装户户型，均价24000元元/平起。项项目另有340㎡联排排别墅、45-100㎡㎡SOHO商商业。一次性性付款97折折，贷款99折。因目前可售售产品较少少，因此暂暂无集中推推广。去化情况项目普宅产产品去化较较好13年销售售目标：20亿元（主要是普普宅部分））竞品案例项目优势：：“健康生活活有机系统统”大规划划，在社区内构构筑可再生生能源系统统、微气候候系统、固固碳系统、、内空间生生态系统四四大生态系系统，倡导导绿色健康康生活理念念；园博会的开开展使得区区位发展利利好项目地铁直达，，交通便利利项目劣势：：非纯别墅社社区，社区规划洋洋房、公建建、商业等等多建筑形形态，别墅墅仅有31套；非传统别墅墅区，开发发商品牌知知名度较低低；项目成交简简析：成交有效渠渠道：目前项目推推广渠道为为短信及网络络成交客户分分布：丰台区域占占40%，其次为金金融街及石石景山客户户。优劣势分析析收集市场项项目分析竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅墅占地面积：：43600平米建筑面积:113105平方米米建筑类别：：小高层装修状况：：毛坯，部分分精装交通状况：：门头沟西四四环阜石路路双峪环岛岛北1公里里，三大城城市主干道道与区域快快速连接，，交通通达达性较好。。主力户型：：平层：175-270平平方米，215平米米为主。绿化率：30%容积率率：2.50开盘时间：：2013年年06月30日销售均价：：待定入住时间：：2014年年12月物业公司：：待定物业费：待定车位信息：：458位，，车位配比比1：1开发商:北京天台台山房地产产开发有限限公司效果图基本信息竞品案例V7·西园园配套教学:人大附附小、实验二小的的引入，目目前北京实实验二小已已于项目达达成合作本体配套外部配套项目位于门门头沟城区区中心，周周边配套相相对成熟，，周边游包包括国美电电器在内众众多配套能能够充分满满足客户生生活所需，，但是相对对较低端。。竞品案例项目配套园林打造理理念：以“礼制””需求人与与环境的和和谐统一。。园林布局介介绍：园区沿“十十字轴线””展开三段段式景观———南部大大面积石材材铺装的法法试喷泉广广场，与中中轴对称的的台地叠水水步道相连连；中部轴轴心，银杏杏喷泉至会会所；北部部自然坡地地。园林欧洲宫廷礼礼仪，自然营园秩秩序竞品案例竞品案例核心竞品及及分流竞品品地图誉天下V7西园千章墅远洋天著天鹅堡中信府誉墅首开璞瑅墅兴创屹墅燕西华府洪坤林语墅好望山核心竞品远洋天著燕西华府鸿坤·林语语墅兴创·屹墅墅分流竞品龙湖·好望望山誉天下千章墅天鹅堡首开璞瑅墅墅园博府御汤山尚湖世家干扰竞品御汤山中海尚湖园博府潜在竞品V7西园中信府誉墅墅占地面积：：126000平方米米建筑面积:126000平方米米建筑类别：：联排装修状况：：毛坯交通状况：：临近地铁5号线延长长线，亦庄庄桥或者荣荣京东街站站均可到达达，交通通通达性较好好。主力户型：：联排：240平平米米和和270平平方方米米，，赠赠送送地地下下空空间间。。绿化化率率：：30%容积积率率：：1.0开盘盘时时间间：：2013年年5月月成交交均均价价：：待定定入住住时时间间：：2014年年物业业公公司司：：待定定物业业费费：：待定定车位位信信息息：：双车车位位开发发商商:北北京京中中信信新新城城逸逸海海房房地地产产开开发发有有限限公公司司基本本信信息息效果果图图实景景图图中等等体体量量，，远远洋洋地地产产，，非核核心心别别墅墅区区、、创创新新产产品品竞品品案案例例中信信府府誉誉墅墅园林林打打造造理理念念：：注重重中中西西方方精精神神的的融融合合。。园林林布布局局介介绍绍：：，社社区区外外部部将将打打造造出出与与南南海海子子公公园园相相得得益益彰彰的的风风情情主主题题园园林林，，社社区区内内部部结结合合欧欧式式现现代代手手法法，，是是中中信信地地产产倾倾力力打打造造的的““城城市市湿湿地地公公园园别别墅墅区区””。。园林林城市市湿湿地地公公园园别别墅墅区区欧式式现现代代手手法法，，融景景湿湿地地公公园园竞品品案案例例户型型竞品品案案例例联排排270m2户型型：：地上上三三层层，，地地下下一一层层，，南南向向面面宽宽7.5米米；；配有有室室内内电电梯梯，，赠赠花花园园、、地地下下室室，，双双车车位位；；项目目优优势势：：区位位优优势势：：亦亦庄庄核核心心生生活活区区，，凉凉水水河河畔畔；；距距五五环环路路仅仅500米米，，距距离离国国贸贸桥桥仅