万众财富连锁酒店选址标准

万众财富连锁酒店选址标准

(定位中高档商务连锁酒店）酒店的选址包含地段和客源。一，酒店的地段是决定酒店经营的首要因素，一个好的物业位置，是决定我酒店成功经营的先决条件，也是实现我司连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。二，除了拥有好的位置，如果没有良好的客源，酒店也没办法正常经营下去，针对未来我国连锁酒店的发展趋势，其主要客源是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员为主。所以酒店选址不仅要以便捷、舒适、经济为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。因此，选址的好坏会直接影响我酒店的经营成本及营业收入。万众财富连锁酒店的选址原则城市选择地理位置交通条件市政规划法律风险建筑条件酒店证照债权债务合同的签订城市位置一，原则二，直营店所在城市级别三，直营店所在城市物业租金范围一原则1、商务活动频繁，拥有大量流动商旅客源城市。2、和公司的发展阶段相匹配（根据公司市场部所在分公司城市定位）3、直营店；占领中心城市、中心区域。加盟店可以作为战略布点的补充（现阶段不考虑）二直营店所在城市级别2014-2015年直营店重点选择城市，包括国内所有直辖市、副省级城市和部分省会城市及少数GDP靠前的地级市；上海、北京、深圳、广州、南京、武汉、天津、苏州、成都、西安、郑州、济南、沈阳、长沙、青岛、重庆、哈尔滨、无锡、宁波、厦门、石家庄、合肥、福州、大连、南昌、佛山、南宁、昆明、长春。另外；我司现市场部主要分布在如下城市；上海、广州、深圳、重庆、福州、长沙、东莞、佛山、绍兴、江门、南宁等地，市场部所在城市优先考虑。三直营店所在城市物业租金范围根据不同城市不同定位（租金在如下范围内都可考虑）1，市场最大房屋租金；a、特大城市；2.5-4.5元/平方/天

b、一线城市；1.4-1.8元/平方/天

c、二线城市；1.2元/平方/天

d、县级城市；0.8元/平方/天

e、乡镇城市；0.2-0.5元/平方/天

2，市场实际房屋租金；a、特大城市；2.2-4.7元/平方/天

b、一线城市；0.9-1.2元/平方/天c、二线城市；0.5-0.8元/平方/天

d、县级城市；0.3-0.7元/平方/天

e、乡镇城市；0.2-0.5元/平方/天直营店的地理位置一、目标店所在区域二、目标店周边2公里内环境三、同档次酒店竞争对手一目标店所在区域1，位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物流中心、商品交易中心、交通中心、成熟开发区、大型游乐和旅游中心、邻近城市知名的大学或在校学生数量在2万人以上的教育区域、大学城附近。2，到达目标店的便利性；a、邻近火车站、码头、长途汽车站、高速公路客运中心区域。b、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。3，良好的可视性；房屋展示面良好，最好是“金角银边”（十字路口），有较好的广告位。4，邻近城市的标志性建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。5，可停留性强；周边有比较完善的商业、商务配套设施，车辆可以临时停车；要尽量避免密封的快速干道和桥梁。二目标店2公里内环境目标店要靠近商务、商业、景点、会展、大型交通枢纽、大型游乐中心、成熟经济开发区等客源市场三同档次酒店竞争对手周边3公里内同档次成熟连锁酒店ADR（日平均价）备注；此竞争对手的ADR会直接影响到我目标店的定价标准，而我司定价标准为；平均房价=单房租金/（15%-25%），单房租金是根据（客房面积+公摊面积）*（客房单日每平方租金），客房面积/公摊面积≈6.5/1，即单房面积≈客房面积*1.15，所以我们的ADR≈单房面积*单房每平方每日租金/20%交通条件一、地铁站站二、公交站站线一地铁铁站交通条件是是选址需要要考虑的首首要条件，，一般以地地铁附近为为上侍条件件，因为地地铁的覆盖盖面广、客客流量大。。二公交站站线在没有地铁铁的地区或或城市中，，在选址点点的300平方圆内有有5条以上能通通达商业中中心、机场场、车站、、码头的公公交站线为为佳，机场场大巴站旁旁尤佳。市政规划一，区域建建筑规划二，拆迁可可能性三，市政规规划带来的的优越性四，高铁规规划一区域域建筑规划划在确定选址址前，必须须咨询潜在在地点的区区域建筑规规划，了解解和掌握哪哪些地区分分别规划为为商业区、、文化区、、旅游区、、交通中心心、居民区区、工业区区等资料。。二拆迁可可能性选址所在位位置一定要要在红线外外，在合同同经营期内内，无动迁迁可能。三市政规规划带来的的优越性目标店所处处区域的规规划情况，，是否有对对酒店经营营有利的市市政规划（（如未来的的商业中心心、产业中中心、行政政中心、交交通干线建建设，未来来是否成为为临街店等等）四高高铁铁规划划目标店店所在在城市市的机机场、、高铁铁延伸伸方向向都是是一个个城市市商务务商业业发展展的趋趋势。。法律风风险一，房房屋的的土地地和产产权性性质二，产产权/出租权权一房房屋的的土地地和产产权性性质1、土地地有两两种所所有权权形式式；全全民所所有和和集体体所有有。2、土地地用途途类型型（一一级类类），，《土地管管理法法》将土地地分为为农用用地、、建设设用地地和未未利用用地；；其中中建设设用地地是指指建造造建筑筑物，，构筑筑物的的土地地，包包括城城乡住住宅和和公共共设施施用地地，工工矿用用地，，交能能水利利设施施用地地，旅旅游用用地，，军事事设施施用地地等。。3、《土地利利用现现壮分分类》国家标标准采采用一一级、、二级级两个个层次次的分分类体体系，，共分分12个一级级类、、56个二级级类。。其中中一级级类包包括；；耕地地、园园林、、林地地、草草地、、商服服用地地、交交通运运输用用地、、水域域及水水利设设施用用地、、其它它土地地。4、符合合酒店店旅业业的用用地性性质；；a、规划划部门门根据据城市市规划划所规规定该该宗土土地的的用地地性质质是用用于商商业用用房屋屋，出出让后后用地地的年年限为为40年。b、综合合用地地中的的不动动产可可以分分割的的，商商业用用地为为40年，居居民用用地为为70年，其其使用用者为为不同同单位位及个个人。。二产产权/出租权权1、出租租方是是否是是房屋屋所有有权人人？a、若不不是需需要产产权方方开具具同意意转租租证明明b、个人人产权权（委委托出出租人人），，需出出示房房屋所所有人人委托托书2、房屋屋是否否存在在抵押押担保保？a、银行行开具具同意意转租租函，，并承承诺实实现抵抵押权权时继继续执执行原原租凭凭合同同c、军产产；需需要开开具部部队租租凭许许可证证（不不建议议拿军军产，，因不不确定定因素素很多多）3、租凭凭期限限；a、新装装修直直营店店一般般要求求15年以上上b、收购购酒店店一般般要求求8年以上上c、承包包酒店店一般般要求求5年以上上建筑条条件一，项项目属属性二，项项目主主入口口三，停停车位位四，硬硬件设设施五，楼楼层层层高及及长宽宽要求求六，其其它项目属属性1，物业业使用用用途途；商商业、、旅馆馆业、、综合合用途途；或或者业业主承承诺可可申请请牌照照的老老旧物物业改改造。。2，直营营店出出房数数；a、中高高档商商务酒酒店，，60-600间，且且单房房使用用面积积在20平方以以上。。b、青年年情趣趣酒店店；40-60间，且且单房房使用用面积积不低低于12平方。。c、加盟盟店；；不低低于50间，主主要为为战略略布局局，加加盟店店风格格定位位根据据市场场情况况定位位。3，酒店店体量量；一项项目属属性a、中高高档商商务酒酒店；；（2500-30000）平方方建筑筑面积积b、青年年情趣趣酒店店；（（1500-2500）平方方建筑筑面积积c、加盟盟店；；1500平方建建筑面面积以以上4，外立立面；；适用用于酒酒店行行业的的外立立面，，或可可按酒酒店标标准改改造。。5，位置置；距距离机机场、、火车车站、、港口口、汽汽车站站等交交通枢枢纽车车程控控制在在30分钟内内；步步行10分钟内内可达达地铁铁站二项项目目主入入口1，大堂堂门口口；大大堂入入口有有机动动车落落客区区域，，尽可可能安安装雨雨篷。。2，其它它入口口；a、客入入进出出通道道，员员工进进出通通道b、货物物/垃圾进进出通通道c、各出出入口口尽量量位于于首层层三停停车车位1，固定定停车车位为为客房房数30%2，地面面最少少需5-10个零时时停车车位3，酒店店辅助助行业业停车车位另另计硬件设设施一，基基础设设施二，冷冷水三，电电四，煤煤气五，电电话六，供供暖七，互互联网网连接接硬件设设施八，排排污九，客客梯十，服服务/员工电电梯十一，，货梯梯十二，，热水水产热热设备备、十三，，中央央空调调十四，，消防防验收收资料料十五，，消防防报警警系统统硬件设设施十六，，喷淋淋系统统十七，，消防防栓系系统十八，，防排排烟系系统十九，，监控控系统统二十，，备用用发电电机一基基础设设施根据目目标地地内设设施情情况而而定二冷冷水水300L/间，主主进水水管径径在100mm以上，，满足足消防防及生生活蓄蓄水需需求（（最好好在楼楼顶及及地下下设蓄蓄水池池，且且容量量为150立方以以上）），此此主要要针对对中高高档商商务酒酒店而而定，，一般般青年年情趣趣酒店店可不不设。。电满足分分体空空调最最少3KW/间，中中央空空调最最少2KW/间，如如有桑桑拿及及沐足足配套套要增增加计计算，，最好好是市市政环环网两两路高高压接接入，，必要要时要要增加加变压压器。。四煤煤气市政接接入五电电话市政接接入六供供暖市政接接入（（仅限限北方方地区区）七互互联网网连接接ADSL或光缆缆八排排污污有合理理的化化粪池池（较较大型型商务务酒店店，且且周边边无市市政管管道接接口）），管管道与与市政政管网网连接接符合合要求求九客客梯梯总体原原则为为客人人等待待时间间平均均为25-30秒，高高峰时时期不不超过过50秒，60间房间间以内内可只只设1部电梯梯，60-120间房间间需设设2部电梯梯，120-200间房房间间需需设设三三部部电电梯梯，，200间房房间间以以上上需需设设4部电电梯梯，，现现电电梯梯造造价价约约为为(以酒酒店店楼楼层层计计算算，，单单位位；；万万元元）），，4-5层；；15万，，6-10层；；20万，，10层以以上上；；30万且且牵牵引引机机速速度度为为（（1.6-2.5M/S)十服服务务/员工工电电梯梯超过过80间客客房房的的中中高高档档商商务务酒酒店店最最少少配配备备一一部部，，服服务务电电梯梯最最好好与与客客梯梯大大堂堂分分开开十一一货货梯梯视后后勤勤功功能能区区域域分分布布而而定定十二二热热水水产产热热设设备备配备备；；如如无无，，要要有有安安装装位位置置（（热热水水生生产产量量按按150L/间计计算算，，带带浴浴缸缸的的房房间间按按200L/间计计算算，，一一般般南南方方以以空空气气能能为为主主以以50间客客房房为为例例；；需需配配备备2台3吨空空气气能能热热水水器器，，90间客客房房需需配配务务2台3吨、、一一台台5吨空空气气能能热热水水器器，，一一般般有有一一台台备备用用，，长长江江以以北北地地区区需需单单独独设设空空气气源源机机房房，，防防止止冰冰冻冻和和正正常常启启动动时时间间，，减减少少能能耗耗，，但但北北方方地地区区现现很很多多酒酒店店还还是是以以锅锅炉炉为为主主，，因因其其能能耗耗较较低低。。十三三中中央央空空调调配备备；；如如无无，，要要有有安安装装位位置置，，或或者者可可以以安安装装分分体体空空调调（（配配置置冷冷量量标标准准；；大大堂堂250W/平方方米米、、中中餐餐厅厅、、会会议议室室300W/平方方米米、、公公共共区区域域200W/平方方米米、、客客房房120W/平方方米米）），，建建设设80间客客房房以以下下设设单单体体空空调调，，80间客客房房以以上上设设中中央央空空调调，，考考虑虑到到能能耗耗。。十四四消消防防验验收收资资料料建筑筑工工程程消消防防设设计计的的审审核核意意见见书书一一份份、、建建筑筑工工程程消消防防验验收收的的意意见见书书一一份份，，一一定定要要看看清清楚楚有有没没有有加加建建状状况况没没验验收收的的。。十五五消消防防报报警警系系统统配备备；；可可达达到到大大堂堂、、楼楼层层走走廊廊、、客客房房布布置置有有烟烟感感头头，，1，探探测测区区域域应应按按独独立立房房间间划划分分，，在在建建筑筑楼楼内内均均应应设设计计，，除除卫卫生生间间、、消消毒毒间间外外。。2，电电梯梯前前室室、、楼楼梯梯前前室室及及公公共共通通道道设设探探测测器器和和手手动动按按钮钮、、声声光光报报警警器器、、事事故故广广播播等等。。3，走走廊廊安安装装探探测测器器时时，，感感温温型型每每10m设一一个个、、感感烟烟型型每每15m设一一个个，，且且至至墙墙端端距距离离不不大大于于探探测测器器安安装装间间距距的的一一半半。。十六六喷喷淋淋系系统统配备备；；1，楼楼层层单单、、双双房房间间设设2-3个、、套套间间设设2-6个喷喷淋淋头头。。2，走走廊廊二二端端距距离离墙墙壁壁不不大大于于180CM、喷喷头头距距离离不不大大于于360CM。3，大大堂堂距距离离墙墙壁壁不不大大于于180CM、喷喷头头距距离离长长宽宽不不大大于于360CM。4，镀镀锌锌钢钢管管DN25-安装装1喷头头、、DN32管安安装装3个喷喷头头、、DN40管安安装装4个喷喷头头、、DN50管安安装装9个喷喷头头、、DN65安装装12个喷喷头头、、DN80管安安装装32个喷喷头头、、DN100管安安装装64个喷喷头头。。十七七消消防防栓栓系系统统配备备；；1、消消防防栓栓一一般般设设计计在在公公共共区区域域走走廊廊、、电电梯梯前前室室、、大大堂堂、、餐餐厅厅、、大大会会议议室室，，距距离离不不操操过过25米。。2、镀镀锌锌钢钢管管DN65安装装1个栓栓头头、、DN80安装装2个栓栓头头，，DN100安装装50个栓栓头头。。十八八防防排排烟烟系系统统1，封封闭闭室室楼楼梯梯前前室室、、电电梯梯前前室室、、楼楼梯梯设设送送风风口口。。2，封封闭闭室室走走廊廊超超过过20M和会会议议室室设设排排烟烟系系统统。。十九九监监控控系系统统配备备；；保保证证覆覆盖盖所所有有客客房房门门及及通通道道、、出出入入口口、、公公共共区区域域；；主主机机带带UPS电源，工工作时间间不小于于30分钟，录录像时间间不低于于30天，（达达到当地地公安配配置要求求）。二十备备用发电电机配备；如如无，有有安装面面积和区区域（发发电机的的容量最最少要保保证除空空调外所所有用电电设备的的需求））现我司司酒店配配备及少少，建议议以后达达到标配配。楼层层高高及长宽宽要求一，层高高二，走廊廊宽度三，客房房装修后后最少净净尺寸一层层高走廊最低低吊顶净净高不低低于2.2M；房间入入口玄关关吊顶最最低不低低于2.1M；房内最最高空间间不低于于2.8M;或由当地地消防标标准决定定最少值值二走走廊宽度度客房走廊廊净宽度度最少在在1.6m-1.8m范围内；；走廊电电梯厅最最少净宽宽度不低低于2.2m，或由当当地消防防标准决决定最小小值。三客房房装修后后最少净净尺寸中高档商商务酒店店净长度度不小于于7m,净宽度不不小于3.6m。卫生间间墙到窗窗侧墙长长度不得得低于4.5m。卫生间间长度不不小于2m。宽度不不小于2.4m。预留衣衣柜宽度度不小于于0.55m.青年情趣趣酒店净净长度不不小于5m,净宽度不不小于2.9m。卫生间间墙到窗窗侧墙长长度不得得低于1.5m。卫生间间长度不不小于2m,卫生间宽宽度不小小于2m.衣柜可不不考虑。。其它一，装修修免租期期；新开开业直营营店装修修免租期期，最低低6个月。承承包店二二次装修修免租期期不得低低于2个月，二，租金金递增；；最高可可接受3年一递增增，增幅幅不超过过6%。酒店证照照一，特种种行业经经营许可可证二，消防防检查合合格证三，卫生生许可证证四，餐饮饮服务许许可证（（有早餐餐提供））五，营业业执照六，税务务登记证证备注；如如上述证证件齐全全，需了了解是否否有；验验资报告告、原房房屋租赁赁合同或或者房产产证明及及房屋租租凭相关关收据、、公章、、工程设设计CAD平面图;1、房屋施工图（建筑、、结构)2、设备施工图（水、暖暖、电、、消防、、安防、通讯、、网络、、电视））3、装饰、、装修施工图。营业执执照副本本、税务务登记证证副本，，组织织机构代代码证，，公司法法人身份份证复印印件，利利用其身身份证复复印件与与上述证证件署名名一一对对应，如如有不对对之处，，及时沟沟通。债权债务务酒店拓展展部门必必须与出出让方、、发包方方协商，，邀其出出示相关关债权债债务清单单，如出出让方及及发包方方对外有有产权及及经营权权抵押和和担保的的，我司司不考虑虑合作，，债务清清单如与与合约签签订之日日前不一一致的，，双方协协商无效效的，视视出让方方及发包包方违约约。合同的签订在与出让方、、发包方谈定定收购、承包包细节后，酒酒店拓展部门门以表格形式式上报公司总总裁，待公司司领导层再次次定夺。付款方式；a、收购；支付付比例为；首首次定金为转转让金的10%，签订转让协协议时支付转转让金的80%，后续证照变变更及相关债债务结清之后后支付转让金金的10%。b、承包；承包包押金以房间间数目而定，，不高于1.5万/间，且房间数数不低于60间，承包方与与业方房屋租租凭期限不少少于5年。承包租金金按月支付。。合同签订之前前，与出让方方及发包方协协商物资盘点点及清算，交交酒店营运部部门执行，双双方签字盖章章。签订正式收购购及承包合同同。结束谢谢大家！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:11:3403:11:3403:111/5/20233:11:34AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:11:3403:11Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:11:3403:11:3403:11Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:11:3403:11:34January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:11:34上上午03:11:341月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:11上上午午1月月-2303:11January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:11:3403:11:3405January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:11:34上午午3:11上午午03:11:341月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:11:3403:11:3403:111/5/20233:11:34AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:11:3403:11Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:11:3403:11:3403:11Thursday,