上海某地产叶语某某年度营销策略管理知识提案

保利叶语2012年度营销策略提案2011.12&2011年，全国范围内正经历一场力度空前的政策调控，市场正面临前所未有的危机

……沪渝正式起征房产税新国八条加强限购产权不满5年二手房将全额征收营业税存利上海补税证明将不被认可存存利存存存利各地房价调控目标出台存政策趋势分析2011年2012年三年来存款准备金率首次下调中央多次表态:调控政策将持续住建部发出通知:各地限购令明年必须顺延货币政策：略有放松，但并非针对房地产行业行政调控：力度不减，各地调控毫无放松迹象，限购令到期的城市明年将顺延明年地方政策无放松趋势，将延续2011年严厉调控整体大势走向整体市场恶化趋势将延续，明年基本延续2011年四季度走势政策层面：中央坚定房地产调控不放松市场层面：自8月份起市场急转直下，观望气氛再度弥漫市场2011年2012年市场走势明年上半年：继续保持下行趋势明年下半年：市场存在走出政策消化期的可能上半年下半年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?2012年下半年市场持续恶化全市大幅降价频现楼市全面转向买方市场，各大开发商的资金链愈发紧张，被迫开始大幅降价市场陷入萧条，资金链危机逼迫开发商降价救市项目名称降价时间降幅香溢花城10月30%龙湖郦城10月30%龙湖好望山10月30%绿地秋霞坊10月25%万科尚源11月25%万科清林径11月20%中海御景熙岸10月20%项目名称降价时间降幅中海御景熙岸10月40%长泰西郊别墅10月30%万科琥珀墅10月25%金地格林世界10月20%万科清林径10月20%沿海郦墅10月18%长泰东郊御园10月15%全市公寓降价项目全市别墅降价项目2012年项目的货量结构同比今年也在发生着翻天覆地的变化……但保利叶语却承担着2012年上海保利地产销售任务主力2012年货量盘点产品结构转变，2012年以去化改善性公寓、高端别墅为主，高总价产品占比43%保利叶语产品货量存货未售总供套数供应面积货量配比普通公寓产品毛坯28545974483358.0541%精装03063063390816%高总价产品别墅2724126565596.1832%大平层0848422651.8611%合计31210901399205502.09100%存货新推保利叶上海货量存货套数供应面积总金额公寓91000.4420228005别墅205235.49190915344合计296235.932111433492012年销售目标：30亿元明年整体市场形势：调控政策坚定不移整体市场不断恶化惨烈的价格战全面打响2012年，在如此市场环境下，30亿元的销售目标如何达成？借势公园，凸显核心价值全年营销核心：全年以公园价值为项目价值支撑点看房动线线——公园穿行行，体验验公园A叶语语菊联路沪太路绿地公园广场场7号线BA为体现项项目与公公园的紧紧密联系系，故设设置售楼处外外拓点，免费赠送送客户公公园门票票，参观观公园后后再到售售楼处看看房地铁客户户：地铁铁口保利利叶语公公园接待待处-赠送公园园门票-电动车送送至顾村村公园参参观-售楼处自驾客户户：沪太太路顾村村公园保保利叶语语接待处处-赠送公园园门票-自驾车参参观公园园-售楼处沪太路接接待点（自驾车车客户））B7号线接待待点（地铁客客户）电动车参参观公园园线路公园看房房现场支支撑售楼处外外接待点点带看客户户电动车车接待点接待时间接待人数沪太路接待9：00-16:00同策、保代各一人7号线接待9：00-16:00同策、保代各一人售楼处外外接待场场地A：租赁绿绿地公园园广场商商铺优势：展展示力强强，便于于包装劣势：成成本高B：自备桌桌椅或搭搭建移动动板房优势：可可移动性性强、成成本低劣势：有有损形象象，受天天气影响响增加电动车4部，专职接接送客户户参观公公园电动车往返对开开，保障客客户参观观公园的的便捷特别说明明第二次及及多次到到访客户户，根据据客户意意愿，如如愿意参参观公园园则赠送送门票，，不愿意意则直达达售楼处处受雨天影影响，下下雨天不不便于公公园参观观，故赠赠送客户户门票，，由客户户时间自自行参观观商铺租赁赁内部展示示提升增加沙盘盘顾村公公园实景景图照片片1、沙盘提提升顾村公园园一期导导游图2、现场公公园裱版版液晶电视视，滚动动播放顾顾村公园园宣传片片楼书、公公园节点点活动快快报、公公园门票票（所有来来访客户户赠送门门票、公公园宣传传DVD）3、销售道道具拉近项目目与公园园的紧密密关系，，提升现现场展示示走进售楼楼处即走走进公园园别墅市场场受调控控影响剧剧烈，量量价齐跌跌市场濒濒临崩盘盘全年别墅墅市场走走势持续低位下行自限购令令以来，，全市别别墅市场场持续低低迷，成交量同同比去年年下滑近40%。量价齐跌7月，区域域市场急急转直下下，已跌跌落至全全年低位位；经历旺季季的沉寂寂后，供求矛盾盾加剧恶恶化。全市市场场区域市场场零供应全年别墅墅成交结结构目前别墅墅市场的的需求已已灭失殆殆尽，整整体市场场陷入全全面滞销销全市近70%的别墅项项目滞销销，意味味着别墅墅市场已已全面滞销销500万总价界界限500万以上产产品大规模滞滞销，其占总总供应的的70%500万以下产产品主导市场场，其占总总供应的的30%低总价项项目成交交量跳水水长泰东郊郊御园南郊中华华园公元1860来人量大大幅锐减减成单率剧剧烈下滑滑全年销量量第一全年销量量第四全年销量量第三受整体市市场萧条条拖累，，低总价价产品同同样面临临困境年末，均均陷入滞滞销市场竞争争分析

保利叶语琥珀墅琥珀臻园春江美庐荣域别墅公元1860香岛原墅岸香里长泰东郊御园南郊中华园400万500万550万600万650万700万750万800万850万900万950万1000万1100万1200万1300万1400万1500万1500万以上450万350万外区竞品本案产品总总价高于大大部分竞品品本案别墅产产品在区域域内属高价价产品，市市场机会面面更为狭小小明年，本案案别墅产品品将面临滞滞销：整体市场低低迷滞销市场容量全全面萎缩产品价格处处在区域高高位叶语已售110套别墅，需需价格承接接，维系老老客户情感感结合上述客客观情况，，明年我们们应该……销售回回顾：：前期期签约约别墅墅—总套数数110套；总总面积积27049.17；总金金额7.8亿元在前期期良好好的销销售业业绩下下，本本案已已形成成一定定的价价格体体系和和市场场认可可度别墅货货量盘盘整总计套套数：：261套，面面积65045.53㎡㎡已售串串11套手拉手0套已售串串80套手拉手30套叶语A1地块货货量叶语A2地块货货量产品类型套数面积占比手拉手71782.73%产品类型套数面积总面积占比手拉手类独栋4511700.0026019%双拼3910187.67261.2216%串串A户型123067.20255.65%B户型5513110.35238.3723%C户型286639.64237.1312%D户型419892.48241.2817%G户型143430.002456%合计23458027.341738.602297%产品类型套数面积金额联排、类独栋205235.49190915344叶上海海剩余货货量别墅销销售策策略价格策策略推案策策略保守维维稳多批少少量价格——保守维维稳在于串串均均价：：27000-27500元/㎡手拉手手均价价：30000-31500元/㎡A1与A2地块做做好价价格承承接，，在维维护老老业主主情感感的基基础上上A1地块别别墅采采用“横向平平走”的价格格策略略进行行安全全销售售推案——少量多多批均铺货货量，，形成成产品品稀缺缺供应应同档期期产品品属性性差异异化供供货在于均匀手拉手手、串串两两种产品属属性的货量量供应，可可根据任意意产品的去去化及时补补充货源，，避免客户户因为产品品供应的缺缺失而流失失多批少量，，控制推货货量，每次次推案，单单个户型仅仅有1-2套的货源，，形成产品品的稀缺性性，同时避避免货量积积压，以供供应的稀缺缺性对客户户进行压迫迫——目的何在？？“少量多批”同档期产品品属性差异异化供货结合全年供供应，结合合别墅景观观、位置、、花园、南南北入户等等因素进行行合理搭配配，保障每每一次推案案均形成“好、中、差差”的差异化推推案效应，，降低客户户对房源位位置的抗性性。每一次所推推货源产品品线一致，，降低客户户等待下一一次优势房房源的可能能性，压缩缩客户的等等待周期，，并对客户户在心理上上传递价格格稳定、一一旦市场转转变即将上上扬的观念念，均铺货量形形成产品品稀缺供应应2012年3-12月别墅推案案顺序排布布15套15套15套15套15套15套15套15套15套15套推案货量和和频次将根根据市场的的变化和客客户蓄客情情况灵活调调整，月推推案15-20套之间3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手合计新增供应总套数：150套总面积：36946.2总金额：10.5亿推售日期推售计划存货总套数：27套总面积：6601.78总金额：1.9亿＋＝总套数：177套总面积：43547.98总金额：12.4亿在推货量较较大的情况况下客户基数成成为明年别别墅销售的的关键如何在现有有来访客户户的基数上上扩大客户户基数，广广纳客源？？为此，我我们采取以以下蓄客策策略请进来走出去全市“请进进来”典型型案例分析析——长泰东郊御御园实施多层次次的“请进进来”蓄客客手段报纸网络高炮短信活动新闻晨报东方早报搜房网新浪网主干道杨高南路沿沿线销售节点发发送会所公开意大利家居居展在多渠道组组合“请君君入瓮”的的蓄客手段段下，项目目大规模供供应铺货，，共计推出出394套别墅，？但是，成交交情况又是是如何呢滞销2011年各月成交交套数分布布前期“请进进来”组合合蓄客效果果明显但是，在市市场突然恶恶化的情况况下，作为为全市别墅墅销售冠军军，同样摆脱不不了滞销的的命运。强势放量6-10月期间，共共计投放纸纸媒180次，费用测测算3600万长泰东郊御御园保利叶语VS长泰东郊御御园“请进来”蓄客手法对对比保利叶语：：2011年600-800万别墅销冠冠长泰东郊御御园：2011年全市联排排销冠推广蓄客动作保利叶语长泰东郊御园报广新闻晨报√√新民晚报√√时代报√√东方早报√√网络搜房网√√新浪网√√短信短信√√活动大型活动

√暖场活动√√高炮高炮

√相较而言，，长泰东郊郊御园采取取更密集、更更全面的蓄客手法法房地产电商商平台——借助电子商商务平台全全面覆盖网网络客群地产项目微微博——提升项目品品牌形象、、扩大传播播面一二手联动动——提高现场客客户来访，，带动成交交综上所述，，开门迎客客“请进来”！作为保利利地产传统统蓄客手法法，已充分分发挥媒体体效果.因此，“请进来”我们在固本的基础进行行局部修订订完善。故建议2012年引进新的的媒体渠道道，拓展推推广的深度度和广度。。渠道建议如如下：但是，严峻峻的市场形形势下，单一的“请请进来”的的蓄客手法法已不能满满足本案的的客户需求求，因此，，我们更需需要“走出去”挖掘更多多的市场潜潜在客户宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组工作区域域集中于于宝山、普普陀、杨杨浦，分别占32%、11%、10%；工作在黄黄埔、卢卢湾、静静安、徐徐汇的客客户也占占一定比比例，他他们多拥拥有一套套房，由由公寓改改善别墅墅的居多多；客户主力力需求面面积段230-250平米，需需求总价价600-700万占46%，700-800万占33%走出去的的客户地地图——2011年1月-11月别墅来来访客户户工作区区域分析析在辐射宝宝山及北北上海区区域外，，本案客客群已覆覆盖全市市客群，，重点区区域以浦浦东闵行行为主主力渠道道是通过过介绍客客户来访访，比例例高达66%副渠道是是网络和和短信，，其中网网络信息息和硬广广的交叉叉认知比比例较高高传统媒体体以新闻闻晨报和和道旗为为主，占占9%，2011年1月-11月别墅来来访客户户分析介绍客户户比例最最高，已已购客户户多集中中钢材、、金融等等行业，，可作为后后期重点点拓展客客源渠道道深入挖挖掘，进进行圈层层营销;客户年龄龄集中在在30-40岁年龄段段，占客客户总数数量的比比重55%家庭结构构以三口口之家为为主，属属于家庭庭稳定增增长期客户职业业以贸易易、自由由业、建建造业等等私营业业主居多多，占比比53%多数客户户基本有有过至少少1次购房记记录，但但资产级级别较高高，首付付基本能能达到300万以上，车车驾20万以上。客户来访渠渠道分析客户来访年年龄分析客户来访职职业分析当前来访客客户购房心心态分析价格的心理理预期持续续降低未及时采取取降价促销销的项目，，难以获得得市场关注注转而盲目追追逐区域低低价项目各板块低价价入市楼盘盘，均取得得良好的销销售业绩不关注项目目的品质与与资源高品质产品品因其价格格劣势，受受到市场冷冷落等待观望明明年价格继继续下行年末传统淡淡季，大批批不急于置置业的改善善性需求暂暂时离场观观望楼市低迷催催生严重的的观望气氛氛，客户置置业的紧迫迫感完全消消失，买方方市场特征征显现客户分析总总结客群从区域域向全市范范围覆盖介绍比例高高，圈层效效应明显以钢材、金金融等产业业客户为主主客户心态严严重观望，，缺乏购房房紧迫性结合客户分分析结论，，如何“走出去”？远交近近攻如何近攻外地客户（（26组）宝山区域客客户（164组）产业客户（（197组）深耕客群样样本客户特征：：年龄40-50岁之间，福福建人居多多，从事钢钢材、贸易易等生意，，在宝山区域域拥有固定定生意圈，，集中在沪沪太路、宝宝钢等相关关钢材产业业链地带交际广泛，，朋友面广广，好面子子，喜好圈圈层及口碑碑相传，对对认可的事事情或者物物品乐意推推荐多年从商经经验，资金金丰厚，具具备极强的的购买力结合客户样样本，近攻攻采取重产业、启启睦邻蓄客动作重产业——区域产业客客户深入外外拓薀川公路沪太路外环高速保利叶语交运钢材市场云峰钢材市场张华浜钢材市场江杨钢材现货市场宝钢集团周边产业聚集区建配龙建材市场红星美凯龙城大建材方中圆建材市场惠客居木材市场兴明建材东明家具东方国贸海神建材沪太石材成立外拓小小组，对周周边产业区区实地踏勘勘，为后期期派单做好好铺垫；摸底前期该该类产品成成交客户情情况，以客客户为突破破点挖掘企企业圈层，，进行巡展展推荐；搜集产业链链客户信息息，获取名名单，进行行产业园区区项目推荐荐会及电话话CALL如何近攻维系老客户户，同步传传播挖掘目目标客源目的启睦邻——老客户情感感维系，设设置介绍成成交奖励机机制时间：3月初，把握握新年后项项目首次营营销节点，，举办客户户答谢会，，做好客户户情感维系系目的：以维维系情感为为由，深挖挖老客户资资源，扩大大新客户基基数如何近攻一、举办2012年新年老客客户家宴答答谢会二、设置介介绍成交奖奖励机制奖励标准：：未购介绍绍成交奖励励千元油卡卡或一年物物业费，新新客户同步步享受优惠惠，已购介绍成成交1套奖励一万万元，新客客户同步享享受，奖励励金额根据据成交套数数累计目的：做好好客户情感感维系，激激发客户介介绍的积极极性为何远交理由一：保保利地产，，深耕宝山山三年之久久，区域认认知度高，，但区域客客户基本消消化殆尽，，购买力减弱弱宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组西南莘闵别墅区联洋、碧云、三林板块保利叶语理由二：从从来访客户户分布图看看，客户已已由区域客逐步步辐射至全全市范围，客户区域域范围扩张张理由三：整整体市场客客源有效，，需进行全市客源抢抢占，方有机会会带动销售售手法建议远交外区域高端端客群聚集集地定向巡展时间：3月-7月，综合考考虑销售节节点及场地地租赁，提提前准备目的：结合合推案节奏奏针对性进进行全市高高端定向巡巡展地点：浦东东古北、联联洋大拇指指广场建议巡展注注重展台搭搭建，不设设模型第一一：：以以展展板板背背景景墙墙喷喷绘绘项项目目鸟鸟瞰瞰图图第二二，，搭搭建建展展台台，，展展台台平平面面喷喷绘绘项项目目效效果果图图巡展展节节省省之之成成本本建建议议在““请请进进来来、、走走出出去去””蓄蓄客客策策略略中中，，2012年我我们们依依然然贯穿穿公公园园主主线线进进行行大大型型活活动动———活动动蓄蓄客客全年活活动以以公园四四季活活动为为主题题，借助助顾村村公园园的全全市影影响力力进行行推广广，达达到扩扩大客客户量量并同同步提提升项项目形形象传传播的的双重重作用用。春赏樱樱、夏夏观荷荷、秋秋闻桂桂、冬冬品梅梅“赏四季季美景景，品品人生生雅趣趣”活动前前：组合合媒体体渠道道进行行前期期造势势宣传传活动中中：穿插插活动动与项项目的的之间间的关关联，，如赠赠送公公园门门票，，活动期期间购购房额额外赠赠送相相关礼礼品等等活动后后：赠送送参与与活动动客户户摄影影照片片、如如全家家福、、情侣侣合影影等制作相相关活活动推推广宣宣传册册，寄寄送客客户情情感维维系并并作为为案场场道具具强化化客户户对公公园生生活的的认知知。总套数数：177套总面积积：43547.98总金额额：12.4亿2012年别墅墅销售售目标标在总货货量供供应12.4亿的货货值下下，在全方方位的的推案案策略略和蓄蓄客手手法下下，全年别别墅销销售目目标力力争10亿。10亿销售目目标距离销销售目目标差差额为为30亿元-10亿元=20亿元在别墅墅预测测销售售目标标为10亿元的的前提提下，，要达达成全全年指指标我我们唯有_依托公公寓各产品品线分头出击全全面面抢占市场场在多方方政策策叠加加作用用下，，市场场容量量再度度收缩缩，8月份市市场出出现拐拐点政策叠叠加，，调控控深化化，8月拐点点后整整体市市场快快速回回落政策叠叠加效效应限制补补税政策出出台“国八八条””、“沪九九条””出台台8月后，，区域市市场下下行更更为剧剧烈，供求求关系系逐步步恶化化，均均价跌跌至年年度最最低点点全市市市场区域市市场全年公公寓市市场走走势排行项目名称区县环线位置成交总套数均价套均面积套均总价1保利叶语宝山外郊环1405184411092012金地艺境

(不包含洋房产品)宝山外郊环94317013881483金鼎香樟苑嘉定中外环91115553931444恒盛湖畔豪庭奉贤外郊环861144301301875保利湖畔阳光嘉定外郊环722144751051536万科清林径浦东外郊环674151291041577中冶祥腾宝月花园宝山郊环外65612298901118珊瑚湾雅园奉贤郊环外6371066982889旭辉玫瑰湾青浦郊环外590151639013610新城悠活城嘉定郊环外5451439695136从全市市放量量公寓寓项目目看，，低总总价产产品主主导市市场2011年全市市公寓寓成交交排行行前十十（（新政政后））200万总价价产品品，全市仅仅本案案实现现放量量全年公公寓放放量项项目分分析保利地地产在在顾村村板块块掌握握定价价权，，但所所在板板块实实际已已成为为区域域的价价格孤孤岛七号线一号线十一号线罗店均价：16000元嘉定新城均价：13000元南翔均价：13500元顾村均价：19300元月浦均价：12000元杨行均价：15500元大场均价：17000元大场金地艺艺境17000元中环1号21000元梧桐城城邦22500元经纬城城市绿绿洲19500元杨行香逸湾湾16900元春江美美庐18000元万业紫紫辰苑苑16800元9月10月12月周边项项目均均以板块块最低低价开开盘入入市周边板板块与与顾村村的价格大大幅拉拉开开盘杨行万业紫紫辰苑苑14800元春江美美庐18000元香逸湾湾17800元嘉定新新城新城金金郡13000元风景里里14000元龙湖郦城14300元盘古天地15500元南翔路劲翡丽湾13500元华润中央公园园24000元新城公馆20500元朗诗绿色街区区19200元11月区域竞争加剧剧下半年需求出出现明显变化化，产品价格格成为能否放放量的主要因因素时间段项目名称去化套数成交均价2-7月保利叶语995套17807中冶祥腾花园608套12197（低价板块）保利叶上海369套18144大华梧桐城邦202套226688-11月金地艺境640套17234（低价入市）保利叶语410套19212美岸栖庭269套19144（降价）香逸湾121套16991（降价）万业紫辰苑当日认购70套14600（降价）品质与性价比比主导2-7月8-11月市场纯粹追逐逐价格市场需求变化化显著从打折优惠到到大幅降价，，价格战已经经在全市范围围蔓延全面步入拐点点限购政策不断断深化，市场场需求受到严严重抑制，开开发商面临生生存危机，大大幅降价以求求与买方市场场妥协，最终终迫使楼市进进入拐点。区域市场巨变变刚性需求片面面追求低价，，区域竞品纷纷纷低价入市市，周边价格格大幅下跌，，本案所在板板块无奈沦为为价格孤岛。。公寓市场结论论明年，本案公公寓产品将面面临：整体市场急速速陷入低迷需求剧变，放放量楼盘以价价换量本案成为区域域价格孤岛恶劣的市场下下，本案如何何做到各产品线分头头出击全面抢占市场场？公寓推案策略略全年立势精精装破冰为何全年立势势，精装破冰？产品切换，重重启市场的关关注板块首现，拉拉长本案供应应线价格包装，便便于灵活的定定价产品切换引导市场关注注打响2012年开年第一役役，2011`12月-2012`5月，6个月内本案无无集中推案毛坯到装修，，不同产品切切换，全新新新品供应，以以产品差异化化提升市场关关注度常规性公园住住宅已缺乏吸吸引力，精装装修作为明星星产品，以高高品质引发客客户关注板块首现拉长本案供应应线价格包装便于灵活定价价顾村板块自2009年起至今，尚尚无精装项目目上市，本案案为区域首现现丰富本案产品品供应结构，，扩大客户需需求选择范围围2012年上半年市场场持续低迷，，价格走势难难以预判，本本案毛坯价格格难以变动精装修作为全全新产品，可可结合装修标标准灵活定价价，掌握市场场定价主导权权包装价格，以以精装修凸显显价格优势，，并提升项目目的形象品质质全年立势精精装破冰之策策略部署两房

保利叶语四房金地艺境一房两房三房四房香逸湾三房万业紫辰苑两房三房四房中环1号两房三房象屿郦庭一房两房三房美兰湖中华园两房三房四房明年本案精装装产品，结合合强势且独占占的资源，产产品性价比再再度回归120万140万150万160万170万180万190万200万210万220万230万240万250万260万270万280万290万300万130万各产品线总价价优势确立精装产品区域域竞争分析七号线大场均价：15000元顾村均价：16500元罗店均价：16000元十一号线一号线杨行均价：15500元月浦均价：12000元南翔均价：12000元嘉定新城均价：13000元*（价格扣除除精装修）2012公寓全年推货货节点铺排大平层作为高高总价产品，，根据预售证证节点，即拿即推1-3月初7月前期存货去化化63幢精装产品4月5月3月6月62幢精装产品推案把控原则则8月58幢西单元64幢中单元55幢西单元64幢东单元58幢中单元55幢中单元55幢东单元64幢西单元续销……年度首开，精精装破冰入市市，项目立势势，打响年初初第一役客户容量有限限，缩短蓄客客周期，以月月为蓄客单位位周期1-4月期间，结合合前期存货推推精装产品狙狙击市场5-8月，存货基本本去化完毕，，拆分单元楼楼栋搭配不同同产品出货2012年公寓存货盘盘点57、58、59号楼剩余存货货集中保利叶语截止目前，公公寓剩余存货货公寓剩余货量可售套数可售建面可售总价28531879.99601,947,089.00存货61号楼前期存货较大大，故1-3月初以去化存存货为主保利叶上海截止目前，公公寓剩余存货货公寓剩余货量可售套数可售建面可售总价91000.44202280052012年精装推案原原则3月3月、4月份推62、63幢精装产品4月年度首开，精精装破冰，项项目立势单月开，缩短短蓄客周期，，及时把控客客源单栋推案，控控制货量，避避免集中推案案货量挤压精装单价：18500元/平米控制货量单单栋推案62、63幢产品货量配比户型套数面积金额占比四房20425087.5846412023074%两房1028821.316319405026%合计30633908.88627314280100%2012年普通公寓楼楼栋推案原则则5、6、7、8月前期存货去化化后，拆分楼楼栋，补足房房源结合各楼栋属属性、景观位位置，分腿销销售合理搭配不同同产品线，丰丰富产品供应应单元楼栋中东东西、好中差差搭配出货差异化推案分分腿销售5、6、7、8月5、6、7、8月2012年普通公寓楼楼栋推案原则则5月推案58幢西单元+64幢中单元中单元西单元58幢西单元+64幢中单元套数111面积12499金额227007160推案原则：公公园景观首排排与后排中间间套视野最差差房源搭配组组合，满足客客户不同楼栋栋位置需求。。2012年公寓推案顺顺序排布294套111套126套126套1-3月3月叶语存货叶上海存货合计总套数：1134套总面积：140913.31总金额：25.9亿推售日期推售计划月份1-3月3月4月5月6月7月8月大平层总套数29415315317417412612684总面积32880.4316954.4416954.441249912575138201257922651总金额6.2亿3亿3亿2.3亿2.2亿2.5亿2.2亿4.5亿153套153套62幢精装全年价格走势势精装：18500-19000元毛坯：17500-18000元4月63幢精装5月58西单元64中单元6月55西单元64东单元7月58中单元55中单元8月55东单元64西单元9-12月剩余货量续销销111套大平层：20000元大平层作为高高总价产品，，根据预售节节点，即拿即即推（推案频次、、价格后期将将根据市场灵灵活应变）别墅10亿元+公寓25.9亿元=35.9亿元年度销售目标标拆分根据货量统计计，公寓总货货值25.9亿元，想要完成20亿元的销售金金额，公寓需需80%去化以体验式营销销为高总价产产品提供价格格支撑2012年在本案产品品结构性调整整，改善性产产品覆盖刚需需占主导周边配套逐渐渐落成，城市市界面逐步改改观，走向成成熟面对这两大转转变，我们需需要现场包装提升升外围借势借助外围配套套逐渐成熟的优势，增加加现场裱版展展示，强化客客户对本案周周边成熟生活的认知借助顾村公园园的全市影响响力，看房动线穿穿行公园，让让客户体验项目现场结合合公园活动节节点进行互动动，如樱花节节推广、赠送送门票等外围配套提升升重点：启动保保利叶上海九九年制义务小小学和幼儿园园学校奠基仪仪式目的：增加教教育资源，以以成熟配套心心音客户叶上海学校奠奠基仪式现场增加学校校效果图裱版版和报纸新闻闻扩大现场展现现力，提升当当前形象展示示，紧密联合项目目与公园的关关系，走进售楼处即即走进公园！！内部成势内部展示提升升重点：会所的包装及启用；开放放室内泳池目的：突出小小区高端居住住品质，与客客户身份地位位对应内部展示提升升重点：镜泊湖路道路路维修，建议议春节前后启启动施工目的：提高现现场道路展示示力，为项目目高端属性做做支撑雨天一片水洼洼，泥泞不堪堪售楼处门前宽宽大裂坑，不不雅观内部展示提升升重点：小区区景观植被更更新、样板段段水景清理引引入清澈活水水目的：吻合本本案公园社区区的所呈现的的生态自然清理枯死花草草，栽种新植植被别墅样板段水水景无治理THANKS!9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:20:3903:20:3903:201/5/20233:20:39AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:20:3903:20Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:20:3903:20:3903:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:20:3903:20:39January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:20:39上午03:20:391月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:20上上午午1月-2303:20January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:20:3903:20:3905January202317