上海闸北板块价值评估报告

上海闸北板块价值评估2007.6不夜城板块公寓价格解读引言板块概况纵向市场横向市场价格解读引言

不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。基本概况区位特点交通条件生活配套市政规划区位特点不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。不夜城板块不夜城板块大宁板块北外滩板块武宁板块长寿板块北静安板块北黄埔板块北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；西靠武宁板块、长寿板块。区位特点该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。交通条件该板块的交通配套相当成熟：轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。不夜城板块生活配套医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。

不夜城板块各项生活配套设施齐备：市政规划“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。”纵向市场在售项目分布市场走势市场价格供求关系项目分段分析在售售项项目目分分布布紫兰兰苑苑泰阁阁卓悦悦居居绿洲洲雅雅宾宾利利目前前闸闸北北内内环环板板块块有有5个主主要要的的在在售售项项目目。。分分布布区区域域较较为为零零散散。。分分布布零零散散，，且且体体量量仅仅以以绿绿洲洲雅雅宾宾利利和和蒙蒙特特利利城城稍稍大大，，其其余余皆皆为为城城区区改改造造的的小小规规模模开开发发产产物物。。蒙特利利城在售主主要项项目资资料名称总建容积率建筑形态面积段（2R、3R）绿洲雅宾利60000(一期)3.3高层97--108130--160蒙特利城6900003.45小高层、高层88--114.38126--136.49紫兰苑400003.4小高层、多层93-112120-137泰阁9044——小高层70-90130卓悦居513005.39高层86--98市场走走势紫兰苑苑绿洲雅雅宾利利蒙特利利城报价：：13000报价：：18500报价：：16000泰阁卓悦居居报价：：11000-13000报价：：16000-18000由于产产品地地段与与品质质的分分段，，各个个项目目定位位都有有所针针对。。立足各各档次次主力力供应应与成成交的的三个个项目目的客客源，，来说说明目目前不不夜城城板块块的产产品定定位与与走势势。市场走走势（以客客源入入手分分析））价格较较高，，压缩缩了本本地客客源的的购买买意愿愿。客客源大大部分分是徐徐汇、、黄埔埔、卢卢湾等等区拥拥有一一定购购买力力的人人士，，以及及近3成的外外籍华华裔客客户。。客源部部分来来自徐徐汇、、黄埔埔、卢卢湾等等区，，相对对紧邻邻绿洲洲雅宾宾利的的价格格优势势，吸吸引大大量闸闸北老老区的的拆迁迁户，，这些些客源源利用用拆迁迁补偿偿购买买原生生活环环境的的物业业。闸北本本区域域客源源占近近7成，其其余来来自全全市其其它区区；拆迁户户居多多；由于产产品自自身定定位经经济化化，购购买客客层相相对较较低。。雅宾利利蒙特利利紫兰苑苑市区客客、外外籍中中高客客源为为主市区客客与区区域客客各占占半壁壁区域客客为主主市场走走势客源直直接反反应的的就是是价格格承受受能力力，而而产品品定位位是区区位、、品质质、地地段等等条件件的结结合产产物，，并且且最终终归结结到价价格。。从不夜夜城板板块的的客源源层次次出发发，板板块楼楼盘档档次定定位基基本上上可以以分为为高、、中、、低三三档，，以房房产市市场同同时期期产物物的水水平比比较，，板块块产品品存在在较大大的差差异和和错位位。市市场整整体呈呈现向向上的的走势势，表表现在在价格格的上上扬。。雅宾宾利利市场价价格成交均均价：：1496006-4-3绿洲雅雅宾利利06-7-29蒙特利利城06-11-21紫兰苑苑2期07-2-8卓悦居居06-11-26泰阁峰值市场价价格从统计计数据据中，，我们们可以以清楚楚地看看到06年至今今，不不夜城城板块块房产产市场场大幅幅上扬扬之势势：06年初始始，不不夜城城板块块以10000左右的的单价价低开开市场场；06年4月，伴伴随绿绿洲雅雅宾利利强势势开盘盘，房房产市市场成成交均均价直直线上上窜至至17017的峰值值；之后，，低价价楼盘盘尾盘盘渐少少，以以及大大量中中高价价格楼楼盘上上市，，支撑撑不夜夜城板板块将将房产产市场场各月月份的的成交交均价价一直直维持持在15000左右浮浮动。。反而而缺乏继继续上上扬的的动力力和趋趋势。。价格时间点均价极低990306-0114960极高1701706-04供求关关系板块市市场供供大于于求绿洲雅雅宾利利，蒙蒙特利利蒙特利利、圣圣和圣圣、紫紫兰苑苑紫兰苑苑、联富假假日公公寓供求关关系06年1月至07年5月期间间，不不夜城城板块块总体体供应应、去去化统统计如如下：：套数面积供应2680251624去化1906191174累计供供求比比例：：1.41累计17个月的的房产产交易易统计计显示示，不不夜城城板块块呈现现供大大于求求的情情况，，供应应超出出需求求近1/4，市场场消化化潜力力被高估。项目分分段分分析06年1月-07年5月期间间，06年之前前开盘盘在售售的主主要尾尾盘交交易情情况：：楼盘成交均价成交套数成交面积富泉公寓10445333578协和大厦104232283富邑华庭10242141465新红厦公寓99688911160北方佳苑9123374686累计988617521172项目分分段分分析06年1月-07年5月份期期间，，06年之后后开盘盘在售售的主主要楼楼盘交交易情情况：：楼盘成交均价成交套数成交面积绿洲雅宾利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362灵广花园（二期）12240503865紫兰苑二期1230124925203圣和圣广场1306111610070卓悦居（西区）1670922019459联富假日公寓1312021012791累计155451737169638项目分分段分分析在价格格产生生较大大的变变动之之后，，市场场供求求比例例呈现现增大大的趋趋势项目分分段分分析成交均价涨幅06年前988657%06年后1554506年1月-07年5月，06年前开开盘项项目尾尾盘均均价仅仅9886，06年后开开盘的的项目目整体体均价价达15545，前后后涨幅幅57%，区域域市场场内，，公寓寓产品品价格格的陡陡然增增长可可见一一斑。。成交均价成交套数推出套数成交面积推出面积去化率06年后155451737268016963825188165%06年4月份，，绿洲洲雅宾宾利上上市为为整个个不夜夜城板板块的的价格格上扬扬打响响了头头炮。。这样样大幅幅度价价格提提升的的影响响下，，市场场反应应为累累计供供求比比出增增长趋趋势，，腥增增供应应量去去化纵纵向比比较相相对困困难，，价格提提升的的程度度缺乏乏市场场支撑撑。1、不夜夜城板板块区区位价价值的的体现现，以以及产产品质质量的的提升升，势势必带带动板板块成成交价价格；；2、经过过楼价价暴涨涨后，，市场场持续续上涨涨缺乏乏动力力，当当前价格的的上升升空间间不足足；3、目前前市场场供求求比为为1.41，供大于于求，市场场价格格支撑撑存在在问题题；4、价格格暴涨涨后，，引发发累计计供求求比数数值上上涨，，出现现去化压压力，，价格格提升升的程程度缺缺乏市市场支支撑。横向市市场类比板板块选选择板块价价格比比较板块供供求比比较整体市市场比比较类比板板块选选择武宁、、长寿寿板块块是指指普陀区区内环环以内内、中中山北北路以以南、、苏州州河以以北的区域域。与不夜夜城板板块相相似，处于于准城城市中中心的的位置置，区域内内楼盘盘性价价比较较高，，是高高品质质楼盘盘集中中的区区域之之一。。该地地区的的生活活配套套也相相当成成熟。。武宁路路商圈圈是该地地区商商业的的主要要聚集集地，，商场场、大大卖场场、便便利店店、餐餐饮店店、电电影院院等商商业、、文化化设施施都很很齐全全。板块内有两两条轨道交交通，10多条公交线线路，两座座跨苏州河河桥梁和中中山北路高高架，构筑筑了三维立立体交通网网络。也是是上海未来来主要的轨轨道交通枢枢纽之一。。板块价格比比较不夜城以三三者最低的的起点价格格，涨至与与武宁、长长寿相近板块价格比比较在以上三个个板块中，，不夜城板板块的价格格起点是最最低的，可可是经过06年4月份的涨幅幅后，成交交均价一度度领跑武宁宁、长寿板板块；但就就在不夜城城板块涨势减缓，成交均价价小幅变化化的时候，，武宁、长长寿的市场场价格却平平稳的逼近近，甚至赶赶超。可见，在经经过较为激激烈的价格格上涨后，，不夜城板板块的市场场缺乏强劲劲的动力继继续推进市市场价格上上扬，后继乏力，而平稳发发展的武宁宁、长寿却却保持相当当连贯的市市场成长态态势，稳步步发展。另外，同质质板块之间间存在近似似的发展速速度，就不不夜城板块块06年初较其它它两个板块块较低的成成交均价来来说，目前前的市场价价格大大超出了价格所所应有的上涨涨幅度；板块供求比较较武宁供求比例例适中，成交交价格最具说说服力；不夜城板块是是以较高的供供求比支撑着着较高的价格格板块供求比较较供求关系决定定市场价格，，供、求、价三者之间的关关系可以明了了的说明市场场的健康状况况，也就是市市场价格的合合理性，市场场供求平衡时的价格才是是真正合适的的市场价格。。从统计的数据据、图表我们们可以看到：：武宁板块市场场供求较为平平衡，1.05的供求比例与与其13939价格是三个板板块中最有说说服力的，长长寿板块0.83的供求比例足足以支撑14655的市场价格。。而不夜城板块块市场却以1.41的供求比例支支撑着14960的价格，可见见不夜城板块块市场价格虚高的情况。板块供求比较较武宁、不夜城城供应、去化化绝对量比较较：板块供应套数去化套数供应面积去化面积武宁19981909252479230628不夜城26801906251624191174选取近似的去去化套数作为为标准。不夜城板块较较武宁板块在在供应上具有有更大的选择择空间，而武武宁板块的供供应相对紧张张。以板块同质而而言，市场供供应紧张的区区域市场反而而价格更低，，市场支撑乏力力。整体市场比较较14960173537766不夜城板块较较之整体市场场成交均价波波动较大整体市场比较较不夜城板块在在内环地区以以及上海市场场整体发展较较为平稳的状状态下，波动范围较之之较大，市场的不稳稳定反映了产产品差异化带带给市场价格格的影响。以绿洲雅宾利利为区域领跑跑代表的情况况下，产品带带来的附加值值在市场“供供给源”项目目有限的状况况下更加明显显，集中成交交的时间节点点导致高低价价位产品反复复拉扯板块成成交均价，一一段时间内，，在很大的波波动范围维持持一个基本的的中值水平，，欠缺后续的发发展趋势，影响板块的的市场价格反反应。1、长寿、武宁宁板块，06年1月至今，板块块市场上涨趋趋势稳健；2、二者06年起点价位较较不夜城分别别高出1300-3000，以同质板块块发展速度近近似来讲，不不夜城目前的的市场价格是是被高估的；