2023年上半年广东房地产市场分析报告2

2023年上半年广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组〔广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处〕一、社会经济环境上半年广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。二、数据分析〔一〕房地产投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点〔见表1〕。表1完成开发投资增长数据表单位：亿元地区时间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比重全国2007年上半年11831454158988745.77%18.25%8.39%2023年上半年130619684021319652.37%19.29%10.1%同比增长(%)10.426.333.476.6百分点1.04百分点1.71百分点广东2007年上半年14469.743853.151001.1726.63%25.98%6.92%2023年上半年16018.014546.721342.8728.39%29.53%8.38%同比增长(%)10.718.034.131.76个百分点3.55个百分点1.46个百分点图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比拟图按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的根底上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。数据说明，投资者进一步加大了对住宅的开发投资，其它投资那么成为新的投资热点〔见表2〕。表2按用途完成开发投资数据表单位：万元投资总额住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资2007年上半年10011729703511746747390681316023262023年上半年1342872095829444144749610742470228同比增长(%)34.1336.22-11.345.9854.172、开发资金来源上半年到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%,同比增幅下降8.73个百分点。其中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，占本年到位资金的比重根本持平，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93％，占本年到位资金比重下降1.13个百分点；自筹资金690.98亿元，同比增长60.93%，占本年到位资金比重增加10.65个百分点；定金和预付款729.04亿元，同比下降6.26%，占本年到位资金比重下降9.28个百分点。〔见表3〕表3房地产资金来源根底数据表单位：万元资金来源国内贷款外资自筹其它〔定金、预付〕金额%金额%金额%金额%2007年上半年16322268376916423.094824092.96429365326.31777704247.652023年上半年19002250445431723.443476941.83690983436.36729040538.37同比增长(%)16.4218.180.35个百分点-27.93-1.13个百分点60.9310.05个百分点-6.26-9.28个百分点图二：广东房地产到位资金占开发资金比重图图三：广东房地产资金总额及增长态势图图四：广东房地产资金来源结构图〔二〕购置土地与购置单价与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长49.76%，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长46.27%，增幅减少近40个百分点。购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。〔见表4〕。表4房地产企业购置土地数据表单位：万元、万m2时间土地购置面积投资单价〔元/m2〕2007年上半年1254.47178685414242023年上半年1878.7226136581391同比增长(%)49.7646.27-2.52同比增幅22.29个百分点-39.5个百分点-48.27个百分点图五：广东房地产企业购置土地面积和单价走势图〔三〕商品房建设商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点；新开工面积同比增长18.5%，增幅下降7.42个百分点；竣工面积增长4.04%，与去年同期下降3.81％比照，增幅明显。商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，未来一段时间住宅市场供给加大〔见表5〕。表5各类商品房建设数据表单位：万m2面积总数住宅办公楼商业其他2007年上半年施工面积14362.2011141.40588.401307.601324.81新开工面积3536.902970.4141.67210.98313.84竣工面积1498.461214.8556.63135.7391.252023年上半年施工面积19415.5215153.76699.221620.011942.53新开工面积4191.283331.02124.53292.29443.43竣工面积1558.971275.4918.31141.53123.64同比增长(%)施工面积35.1836.0118.8323.8946.63新开工面积18.512.14198.8538.5441.29竣工面积4.044.99-67.664.2735.5图六：广东商品房建设状况图〔四〕商品房交易商品房销售面积2023.58万平方米，同比下降20.35％；销售额1180.2亿元，同比下降20.66％。其中，第二季度销售面积1199.84万平方米，环比增长47.63%；销售额720.17亿元，环比增长56.55%。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%,环比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%,环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%〔见表6〕。表6房地产交易数据表时间商品房销售面积〔万m2〕商品房销售额〔亿元〕均价〔元/m2〕住宅销售面积〔万m2〕住宅销售额〔亿元〕均价〔元/m2〕2007年上半年2526.731487.4458872298.791277.5055572023年上半年2023.581180.2058641849.531056.285711同比增长(%)-20.35-20.66-0.39-19.54-17.322.772023年1季度812.74460.025660739.09409.8955462023年2季度1199.84720.1760021110.44646.395821环比增长(%)47.6356.556.0450.2557.74.96图七：广东商品住宅销售状况图〔五〕市场消化系数市场消化系数〔注1〕越大，说明市场越活泼，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270，反映市场活泼程度不够，消化能力较差〔见表7〕。表7生成指标数据表名称2007年上半年2023年上半年总体增长市场消化系数1.77191.3449-0.4270图八：广东商品房消化系数走势图〔六〕二手房交易上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%。其中广州、深圳二手房销售面积分别为327.71万平方米和224.94万平方米；销售额分别为142.64亿元和128.71亿元；销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米；同比分别增长17.08%和9.87%。第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为168.61万平方米、140.36万平方米，环比分别增长5.98%和65.95%；销售额分别为74.26亿元、75.67亿元；环比分别增长8.61%和42.69%。二季度广州二手房均价4404元/平方米，环比增长2.48%；深圳二手房均价5391元/平方米，环比下滑14.02%〔见表8〕。表8二手房交易数据表地区时间销售面积〔万m2〕销售额〔万元〕均价〔元/m2〕全省2007年上半年2188.07644568629462023年上半年1645.5443439832640同比增长(%)-24.79-32.61-10.39广州2007年上半年483.08179630837182023年上半年327.7114264214353同比增长(%)-32.16-20.5917.082023年1季度159.168378742982023年2季度168.617426344404环比增长(%)5.988.612.48深圳2007年上半年668.03347920052082023年上半年224.9412870605722同比增长(%)-66.33-63.09.872023年1季度84.5853033062702023年2季度140.367567305391环比增长(%)65.9542.69-14.02数据来源：广东省建设厅〔七〕商品房空置上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46％。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03％。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化〔见表9表9房地产空置数据表单位：万m2总数住宅办公楼商业其他2007年末空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中 待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129.02023年2季度末空置面积1586.42811.9698.06396.42279.97其中 待销498.54293.3329.8087.6887.73滞销729.29402.931.22178.11117.06积压358.58115.7337.03130.6375.18滞销和积压1087.87518.6468.26308.74192.24增长(%)空置面积0.468.03-6.24-9.79-1.28其中待销1.389.43-12.28-12.36-43.25滞销和积压0.047.25-3.36-9.0349.02图九：广东商品房空置状况变动图三、结论1、关于资金供给和土地供给。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近9个百分点；到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，增幅达2003年上半年以来最高，显示整个资金链条趋紧。土地购置单价从连续3年〔上半年〕高位增幅逆转为轻微跌幅〔-2.52%〕。2、关于开发投资和商品房供给。房地产开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。商品房施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。3、关于销售和空置状况。商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近5年〔上半年〕来首次降幅。市场消化系数自2003年上半年不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出现近5年〔上半年〕来首次增长。二手房销售量与销售额同比分别下降25％和33％。4、关于房价。商品房销售均价同比环比均微降，根本回落到去年同期水平。二手房均价同比下降一成。5、综上所述，除开发投资额、商品房施工面积等项增幅较大外，其余各项指标与2003年以来各年度的上半年相比，均呈现较低的增幅，甚