XXXX年月中原长沙中房华厦城项目概念定位

中房华厦城项目概念定位报告湖南中原事业三部CHANGSHA04.2010汇报说明每块土地都有其存在的价值和理由，有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂的”。面对城市边缘区、陌生区域的地块，他的灵魂是什么？他在市场中扮演何种角色，将决定接下来的该如何粉墨登场，如何将整台戏推至高潮，完美谢幕,都是中原要为开发商解决的问题。一场美妙的寻根之旅。。。。。。报告结构导图项目诞生于何种时代背景？项目承载着何种期望？角色篇机遇篇市场篇项目发展策略篇芙蓉区需要什么样的新城镇？长沙市场现状怎样？芙蓉区市场现状怎样？综合各方需求，项目整体发展战略项目启动期建议角色篇Part1项目诞生于何种时代背景？项目承载着何种期望？角色篇引子湖南在中国的发展中承担什么样的角色？长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？东岸新区在芙蓉区承担什么样的角色？项目地块在芙蓉区及片区中承担什么样的角色？湖南：进入国家重大战略布局，中部崛起的双核心国家的战略布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区；中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。集中全国财力，优先发展沿海地区。1978年，十一届三中全会作出的决策；1979年，批准广东、福建的对外经济活动实行特殊政策和优惠措施，并决定在深圳、珠海、厦门试办经济特区；1990年，开发浦东；

………扩大内需，促进地区经济协调发展。1999年提出西部大开发战略2000年，西部大开发迈出实质性步伐，新开工了“十大工程”，；2000年6月29日，西部大开发战略的标志性工程——青藏铁路全线正式开工改变中部塌陷的状况。2004年3月,政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。2004年12月,中央经济工作会议再次提到；2005年3月，政府工作报告提出抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施。2006年2月，国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题。70-90年代改革开放90年代末—21世纪初西部大开发2004年提出中部崛起角色篇：湖南在中国的发展中承担什么样的角色？湖南：连接东中西的桥梁地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊梁进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群：中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带长株潭城市群发展目标：区域整体生产总值（GDP）近期2010年达到3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式特大型城市化地域之一。长株潭城市群泛珠三角区位交通:湖南已形成海陆空立体的交通网，交通运输便捷，易于接受扩散效应，在区域联盟中拥有的级差效益可观。产业导向：湖南是沿海地区产业梯度转移的前沿，具有承接产业转移的良好条件。近年来工程机械制造、汽车制造产业长足发展，形成了区域产业高地。对外开放：湖南与珠三角在地域上的紧密性和要素上的互补性以及业已形成的相互依存的统一市场，有利于长沙发展对外贸易。湖南是“泛珠三角”区域的一级，整个区域面积占全国的1/5，人口和生产总值占全国的1/3。湖南：珠三角产业转移的最前沿中部崛起战略的双核心之一；1承接东西部发展的桥梁，国家经济持续发展的新脊梁；2承接东部沿海地带产业转移的前沿地带3小结：湖南在中国发展中所承担的角色长沙沙是是湖湖南南省省省省会会，，全全省省政政治治、、经经济济、、文文化化、、科科教教、、信信息息中中心心，，是是国国务务院院首首批批公公布布的的历历史史文文化化名名城城和和第第一一批批对对外外开开放放的的旅旅游游城城市市；；辖芙芙蓉蓉、、天天心心、、岳岳麓麓、、开开福福、、雨雨花花五五区区，，长长沙沙、、望望城城、、宁宁乡乡三三县县和和浏浏阳阳市市，，全全市市土土地地总总面面积积1.18万平平方方公公里里，，市市区区面面积积556平方方公公里里，，建建成成区区面面积积170平方方公公里里；；总总人人口口664万人人，，市市区区人人口口241万。。湖南南在在中中国国长沙沙市市地地图图长沙沙在在湖湖南南城市市定定位位：：湖湖南南政政治治、、经经济济、、文文化化、、科科教教、、信信息息中中心心角色篇：：长沙在在湖南的的发展中中承担什什么样的的角色？？2009年长沙市市GDP实现3744.76亿元，总总量超过过济南、、郑州，，在全国国省会城城市中跃跃居第7位，这是是继2008年GDP总量超过过石家庄庄、哈尔尔滨后的的又一次次位次大大提升。。长沙：GDP位居省会会城市第第七位，，成为中中部崛起起的发动动机和我我国新的的经济增增长极数据来源源：中国国统计局局09年人均可可支配收收入达到到20238元，居民生活水平平迅速提升。。居民储蓄在逐逐步增加，未未来对房地产的购购买能力在加加强。长沙：消费型型城市，近年年开始重视储储蓄，投资意意识、购房能能力逐步增强强资料来源：长长沙统计年鉴鉴、中原研究究08-09年第三产业结结构状况对比比资料来源：中中国地区经济济发展报告09年08年传统服务业发发展的同时，，以房地产业业、信息传输输业为代表等等现代服务业业实现了快速速发展；长沙三大产业业发展迅速，，二三产业比比重为主，标标着着长沙城城市化水平逐逐年提高。长沙：二、三三产业发达，，第三产业近近年高级服务务业增长迅速速城市愿景：区区域性现代化化中心城市随着长沙城市市地位提升，，将为周边区区域的产业发发展带来机遇遇和提供支持持，长沙形成成区域性的现现代化中心城城市。在中部崛起战战略实施的大大背景下，““十一五”期期间，长沙市市提出了四大大战略举措：：兴工强市战略略；创新先导战略略；以城带乡战略略；文化推动战略略。交通地位：国国家交通枢纽纽城市京广、沪昆、、武广高铁等等铁路干线在在长沙汇集，，使得长沙成为为名副其实的的交通枢纽型型城市中心；；城市地铁的开开建，由没有有地铁的城市市转变为有地地铁的城市发发展，对城市市的发展具有有标志性意义义；城市快速轨道道交通与长株潭城际轻轻轨的建设，为长长株潭融城加加快了步伐，，已具备大长长沙雏形；长沙湘江隧道道的拉通，使使得主城区不不断扩大，城城市中心外延延加大。小结：长沙在在湖南发展中中所承担的角角色单核型中部发发展城市1经济发达，消消费性城市2未来区域性现现代化中心城城市3国家交通枢纽纽城市4芙蓉区为长沙沙市中心区，，缺乏发展空空间，城市扩扩张需求紧迫迫芙蓉区是湖南南省会长沙市市的中心城区区，总面积40．8平方公里，户籍人口40多万，下辖11个街道、1个乡和2个副县级单位位（国家级高高新技术产业业开发区隆平平高科技园、、长沙市湘湖湖管理局）。。芙蓉区有得得天独厚的区区位优势。角色篇：芙蓉蓉区在长沙的的发展中承担担什么样的角角色？湘江江京广铁路浏阳河长沙被一江，，一河，一铁铁路所分隔，，长沙主城区区主要位于芙芙蓉区主城区长沙被湘江、、浏阳河、京京广铁路所分分隔；传统主城区主主要集中在湘湘江以东，京京广铁路以西西及浏阳河以以西区域，芙芙蓉区基本涵涵盖了主城区区芙蓉区区位优势：政政治、经济、、商务、文化化、交通信息息中心政治中心：省委、省政府府（二院）、、省军区等60多个单位和部部门云集区内内;经济：国家各类银行的湖湖南省分行及及各类金融、、证券、保险险业的办事机机构和营业点点纷纷聚集在芙芙蓉区;商务：以通程、华天、、湘泉为代表的三星星级以上宾馆70%聚集在芙蓉区区，以顺天财富中心心、亚大时代代、第一大大道为代表的高档档写字楼鳞次次栉比。国内内外工业企业业在这里聚集集，商务活动动频繁;文化：省花鼓戏剧院院、湘剧院、、长沙晚报报业集团、省图书馆等众多文化新新闻单位驻于于区内;交通信息：五一大道、芙芙蓉路、韶山山路、人民路路等20多条城市主干干道纵横交织织、穿境而过过，107、319国道交汇于此，长沙火车站、、长沙汽车东东站矗立城中，黄黄花国际机场场毗邻而居，，省邮电指挥挥中心屹立区区内，交通便便利、通信快快捷。区位地位：八八夺“三湘第第一区”殊荣荣，是湖南的的心脏、大脑脑，是长沙精精华自2001年至09年，GDP年均增长16.2%，人均GDP位居中部省会会城区第一；地方财政收入入年均增长37.2%，由2001年的1.78亿元增长到去去年16.32亿元，总量翻了3番多，绝对对值连续八八年保持全全省城区第第一；社会消费品零售售总额由2002年的104.3亿元增长到到163.6亿元，连续续八年居全全省各区县县（市）第第一芙蓉区东片片为长沙市市“十一五五”住房规规划的重点点打造区域域本次规划预预测长沙市市（指五区区内）“十十一五”旗旗舰住房总总需求量为为2400万平米。其其中开福区区约为500万平米，岳岳麓区约为为500万平米，芙蓉区约为为380万平米，天心区约约为420万平米，雨雨花区约为为600万平米。通过对长沙沙市“十一一五”规划划飞分析，，本次规划划“十一五五”旗舰主主要住房建建设分布在在捞霞组团团、河西新新城、芙蓉区东片片、城南新区区。长沙市“十一五”住房建设规规划图本项目小结：芙蓉蓉区在长沙沙发展中所所承担的角角色三湘第一区区，长沙璀璀璨明珠1政治、经济济、文化、、交通信息息中心2芙蓉区东拓拓是发展的的必然产物物3东岸新区位位于芙蓉区区“一园园”（隆平平高科技园园）整体战战略构想芙蓉区政府府确立了““一区（中中央商务区区）、一城城、（马王王堆新城））、一园（（隆平高科科技园）、、一带（浏浏阳河风光光带）”的的整体战略略构想；芙蓉中央商商务区CBD、马王堆新新城区商业业商务成熟熟，已无土土地可开发发；浏阳河风光光带依托浏浏阳河这一一自然资源源，景观长长廊已初现现雏形，土土地也尤为为稀缺；仅东岸新区区（隆平高高科技园））有发展空空间，向东东岸新区东东拓是区域域发展的必必然产物和和趋势。芙蓉中央商务区马王堆新城东岸新区（含隆平高科技园）浏阳河风光带和产业带角色篇：东东岸新区在在芙蓉区的的发展中承承担什么样样的角色？？京广线以西西：重点发展展楼宇经济济和总部经经济，加快快建设中央央商务区，，提升芙蓉蓉金融街，，打造精美美之区；京广线以东东浏阳河以以西：大力整合提提升专业市市场，整合合资源发展展都市休闲闲业，建设设浏阳河休休闲产业带带，打造繁繁荣之区；；浏阳河以东东：依托隆平高高科技园，，大力发展展总部工业业和楼宇工工业，加快拉通通路网架构构，加大基基础设施建建设，全速速推进东岸岸城市化进进程，打造造创业之区区。京广线浏阳河楼宇经济，，中央商务务区提升专业市场，建设浏阳河风光带依托隆平高高科，发展总部工工业和楼宇工业片区愿景：：芙蓉区新新市镇东岸新区：：芙蓉区重重点打造区区域，以发发展总部工工业和楼宇宇工业为主主芙蓉东区重重点打造工工程----芙蓉蓉生生态态新新城城以以高高档档住住宅宅、、商商业业、、酒酒店店等等芙蓉蓉生生态态新新城城位位于于长长沙沙市市芙芙蓉蓉区区东东城城区区，，北北接接国国家家级级长长沙沙高高新新技技术术开开发发区区，，南南区区浏浏浏浏河河，，占占地地22.85平方方公公里里，，是是省省会会长长沙沙针针外外辐辐射射和和沟沟通通的的东东大大门门，，也也是是芙芙蓉蓉区区实实施施““优优趋趋带带动动、、集集约约提提升升、、强强西西拓拓东东、、和和谐谐共共进进””的的重重点点开开发发建建设设区区域域。。A、C、E地块块主主要要位位于于远远大大路路两两厢厢，，规规划划开开发发建建设设商商业业、、金金融融、、房房地地产产等等项项目目。。尤尤其其是是浏浏浏浏河河风风光光带带条条密密相相东东的的地地块块，，有有利利于于开开发发高高档档项项目目；；B、D、F、G地块主要分布布在人民东路路两厢，人民民路作为贯穿穿长沙东西的的主要干道，，规划开发建建设高档写字字块、商业步步行街、星级级级级酒店以以及高档住宅宅区等芙蓉东区重点点打造项目----隆平高科技园园，现已200余家企业入园园，现阶段至至未来三年重重点在总部基基地和火矩创创业中心的招招商工业园区总部基地区域隆平高科技园园发展方向将以企业总部部基地、房地地产业、第三三产业为主；；合平村为重重点发展区域域。（隆平高科管管委会招商办办孙量）隆平高科技园园区域土地量量大，待开发发土地多。隆平高科技园园规划结构为为“一线、四四圈、八区””①长沙恒德置业业有限公司（（占地441亩，项目暂定定名“东湖一一号”，300亩规划建独栋栋别墅），上上半年拆迁完完成，今年内内会所建成；；②隆科高科管委委会总部；③隆平高科总部部④大汉建材城总总部；⑤颐尔康（保健健）总部；⑥苏宁电器湖南南大区总部（（在谈）①人民东路延长长线两厢综合合产业轴线；；总部办公圈圈、总部新型型产业圈、东东湖生态休闲闲圈以及浏阳阳河生态居住住圈；园区由由8个功能区构成成，分别是工工业总部办公公区、工业总总部研发区、、总部商贸服服务区、总部部新型产业区区、东湖高尚尚住宅区、滨滨河商业休闲闲区、村民安安置新社区以以及产业拓展展区。②③④⑤⑥芙蓉生态新城城规划中“三三纵三横”路路网三年“织织”成，双扬扬路已率先动动工，今年7月通车东岸乡道路基基础设施建设设将逐步完善善，形成营盘东路延长长线、远大路、人民东路横贯东西，双杨路、红旗路、长榔路连接南北，由由六条主干道道交织的“三三纵三横”路路网格局；同同时，与农园园路、龟山路路、京珠辅道道、望龙路、、科教路、合合平路等公路路互为补充，，组成四通八八达的交通网网。小结：东岸新新区在长沙的的发展中所承承担的角色芙蓉区东拓最最具发展潜力力的区域1芙蓉区的新市市镇2区域内的隆平平高科技园国国家重点工程程，产业发展展迅速3项目规模价值值：区域内首首席规模大盘盘，复合住宅宅、商业、酒酒店、公建、、教育、加油油站等多种形形态项目净净用地地面积积394680平米项目总总建筑筑面积积987683平米（地上上面积积）建设内内容：：住宅、、商业业、酒酒店、、学校校其中：：住宅宅面积积742080平米公建面面积189436平米文化娱娱乐26922平米可售建建筑面面积958438平米(其中含含五星星级酒酒店面面积)教育28266平米加油站站979平米容积率率2.51项目绝绝对的的规模模优势势，目目前芙芙蓉区区还无无超过过百万万方的的大盘盘。角色篇篇：项项目地地块在在东岸岸新区区及芙芙蓉区区的发发展中中承担担什么么样的的角色色？w本项目营盘东路路远大路人民东路路隆平路万家家丽丽路路京珠珠高高速速武广客运运专线红旗路路（2010年底动工工）人民东路路延长线线2010年下半年年动工双扬路（在建7月完工））交通优势势：交通通路网四四通八达达，提高高出行的的便利性性人民东路路：其延长线线今年下下半年动动工，从从隆平高高科技园园至黄花花机场全长11.95公里，仅5-10分钟车程程，被称称为“长沙第二二机场高高速”营盘东路路：规划营盘盘东路在在经过浏浏阳河段段将修建大桥，营盘路的的东延道路路工程计划划今年年底底动工红旗路：北接星沙沙大道，南南向道路将将于年底动动工，直达达武广高铁铁专线车站站，经过浏浏阳河地段段将修建一一座跨河桥，界时，从从隆平高科科园内到武广仅需需5分钟离世界之心心最近的地地方，聆听听世界的心心跳武广新城黄花机场城市中心星沙片区5-10分钟车程5分钟车程10分钟车程20分钟车程待道路交通通系统完善善后，项目目地到机场场、高铁站站、火车站站等都只有有10分钟以内的的车程；极极大的方便便了项目到到广州、深深圳、地州州市及全国国、世界各各地的距离离。轨道交通较较便捷，地地铁站口临临近项目2号线2A线3号线武广客运站站黄花机场隆平路站马坡岭站西三线站规划中的地地铁2A线的西三线线站和马坡坡岭站在远远大路上，，离项目较较近；规划中的地地铁3号线的隆平平路站位于于人民东路路与红旗路路的交汇处处，离本项项目近在咫咫尺；武广高铁在在将经过项项目区域内内。地理位置优优势：浏阳阳河东的新新门户，东东岸新区的的形象代言言项目有能力力成为东岸岸新区的形形象代言，，既承载过过去，又昭昭示未来。。人民路为长长沙连通东东西的一条条主干道，，过人民路路浏阳河大大桥后，本本项目为东东岸新区的的第一个项项目，也是是进入隆平平高科技园园的新名片片，对于整整个片区发发展及形象象档次打造造具有深远远意义。本项目旺德府建材材、物流城城东岸建材城城大汉建材城城项目离芙蓉蓉区仅一桥桥之隔，交交通便利，，可享区政政府周边成成熟配套本项目旺旺医院大润发超市市湖南农业大大学湖南生物机机电职院劳动人事学学校东岸小学汽车东站东岸建材城城大汉建材城城项目周边相相关配套暂暂时还在规规划打造阶阶段，主要要以大学和和建材城为为主，但项项目离芙蓉蓉区仅浏阳阳河大桥一一桥之隔，，交通便利利，可享区区政府周边边成熟配套套。森林生态公公园婚庆公园滨水公园养生长廊幸福驿站美食长廊时尚天地滨水公园植被公园（（300多亩）旺德府建材材城芙蓉区政府府马王堆蔬菜菜市场小结：项目目在所在东东岸新区及及芙蓉区的的发展中所所承担的角角色项目绝对大大盘优势1芙蓉东区的的新门户、、新名片2区域标杆3角色篇湖南中部崛起沿海产业承承接轻质化/上游化/枢纽化单核型城市市三湘第一区区承载城市多多重功能长沙芙蓉区芙蓉区新脊脊梁东岸新区芙蓉生态新新城片区城市新中心心城市新形象象本项目标杆物业复合功能机会篇Part2政府远期规规划专业市市场向东搬搬迁，东岸岸新区将成成为家居建建材等专业业市场的聚聚集地，也也将增加区区域内长住住和暂住人人口约近6万人本项目旺德府建材材、物流城城东岸建材城城大汉建材城城马王堆商圈圈的改造，，打造高档档商业区，，马王堆蔬蔬菜市场等等将东迁（（营销辐射射全国20多个省市，400多个县区）；三湘南湖市市场也将落落户东岸乡乡（现规模模拥有商家家3000余户）；马王堆蔬菜市场三湘南湖市场芙蓉区需要要什么样的的新城镇？？机遇篇：芙芙蓉新区形形成的时代代契机土地优势：：芙蓉区浏阳阳河以西区区域发展已已基本饱和和，唯有芙芙蓉新区尚尚有土地可可开发；区位优势：：武广新城片片区已成熟熟，红旗路路拉通后，，项目距武武广仅5分钟车程，，可借武广广之势，做武广片区区的跟随者者；本区域是芙芙蓉区东拓拓的核心区区域，也是是隆平高技技园的重点点区域，目目前周边项项目甚少，，完全有能能力做区域内的领领导者；人口增加：：几大专业市市场的搬迁迁将给区域域内带来巨巨大的财政政、经济收收入及人口口数量新区功能拆解解承载着城市功功能发展、升升级多重价值值，目前专业业市场已部分分入驻形成初初步的规模；；居住功能的达达成尽管在有有效的实施中中，但仍处于于培育阶段；；商业功能和文文化功能的达达成由于本身身要求的特殊殊性，无论在在目前还是在在远期都需要要深化。居住、商业、、文化功能的的实现?---------我们的任务与与机会！新区功能的各各自承载的定定位并非都是是一样的，居居住功能是城城市宜居价值值的体现、商商业功能是新新区经济职能能的辅助点、、文化功能是是新区精神特特质的核心。。机遇篇：客户户访谈芙蓉区客户访访谈：现实发展志在在必得访谈人员：中原员工6人访谈时间：2010年4月5日-4月10日访谈对象：政府机关人士士、房地产开开发的专业人人士、主流媒媒体、普通居居民等访谈目的：明晰芙蓉区现现实发展的状状况及需求样本容量：20人（政政府人人士：：7人；房房地产产专业业人士士：5；主流流媒体体：3；普通通居民民：5人。））部分访访谈问问题：：芙蓉区区的未未来发发展；；芙蓉区区的城市市规划划发展展，对对东岸岸乡片片区的的定位位，对对项目目地块块的看看法；；芙蓉区区房地地产现现状，，客户户构成成；对芙蓉蓉区发发展的的看法法，看看好哪哪个区区位？？为什什么？？对芙蓉蓉东区区的看看法，，对项项目地地块的的看法法；对芙蓉蓉东区区住宅宅、商商业、、酒店店、商商业机机会的的看法法？……机遇篇篇：客客户访访谈客户访访谈基基本观观点汇汇总表表类别内容政府相关人士房地产专业人士主流媒体普通居民芙蓉区发展与规划芙蓉区的规划主要是棚户区的改造、浏阳河沿江风光带打造及芙蓉东区的发展芙蓉区中心位置已无地可开发，只能往东走，东边有发展空间三湘第一区，接下来芙蓉区往东，过浏阳河桥芙蓉生态新城的打造是重点之一不知道到底怎么规划，但是好像只有往东边还可以发展；我们拆迁能补点钱东岸新区芙蓉区发展的重点之一，东拓是必然，芙蓉区东拓的重点区域东岸乡还有一些土地，接下来的重点应该是隆平高科那一片路拉通后离武广、机场、火车站都很近，很方便现在基本购物、生活要过河，不过听说政府以后在这里什么都会建，会很方便区域内房地产情况目前东岸新区项目尚少，规划以后是以商业、住宅、专业市场、酒店为主只能去开发那一片了，并且浏阳河东的项目都卖得七七八八后将自然的往东发展目前还没有几个项目，都在四千以下很多安置房，以后拆迁就只补钱了，不补房，要买商品房对中房地块的理解是过河后的第一个大项目，大盘800亩的体量，一定要做标杆离机场和高铁都较近，做高档的酒店和住宅地块很好，过河就到了，还可以看到一些河景对中房地块的建议希望做出品质和档次，成为片区内的面子工程交通如此便利，做酒店的机会很大，还有集中式及配套商业新市镇，新地标做一些满足居民需求的公共设施比较好客户访访谈基基本观观点关关键词词芙蓉区区发展展与规规划：：三湘第第一区区，“强西拓拓东”，东边边有较较大的的发展展空间间和潜潜力东岸新新区印印象：：政府东东拓的的重点点区域域区域内内房地地产市市场：：区域内内房地地产市市场不不成熟熟，政政府规规划前前景好好对中房房地块块的看看法：：过河后后的门门户工工程，，新地地标，，新市市镇对中房房地块块的建建议：：芙蓉区区未来来的核核心区区，强强西拓拓东的的衔接接地带带，居居住、、文化化、商商业综综合区区，宜宜居，，大量量公建建项目展展望：：契合合芙蓉蓉区东东拓的的趋势势，顺顺应城城芙蓉蓉区及及长沙沙发展展的需需要，，规划划综合合住宅宅、商商业、、酒店店、公公建的的复合合物业业，打打造标标杆形形象、、宜居居环境境、文文化氛氛围、、商业业潜力力为一一体的的综合合价值值，代代言城城市未未来的的精神神气质质。外部部推推力力内部部推推力力芙蓉蓉区区发发展展的的需需要要客户户的的需需要要新市市镇镇特特点点：：城城市市扩扩张张的的趋趋势势与与核核心心新市市镇镇形形象象：区域域/城市市综综合合功功能能；；新新气气质质中房房地地块块特特征征：：芙芙蓉蓉区区东东拓拓的的核核心心中房房地地块块特特征征：：新新区区的的标标志志；；芙芙蓉蓉东东区区灵灵魂魂的的未未来来核核心心项目目发发展展机机机机遇遇：：代代言言城城市市未未来来的的精精神神气气质质市场场篇篇Part3市场场篇篇长沙沙市市场场现现状状怎怎样样？？项目目所所在在板板块块现现状状怎怎样样？？一、、长长沙沙住住宅宅市市场场研研究究住宅宅市市场场现现状状分分析析住宅宅市市场场供供应应量量分分析析住宅宅市市场场成成交交量量分分析析住宅宅市市场场成成交交价价分分析析住宅宅市市场场存存量量、、供供需需分分析析几大大板板块块研研究究各个个板板块块发发展展情情况况供应情况/销售情况/价格情况潜在开发量情情况客户特征二、项目所在在板块（东岸岸新区）研究究项目所在板块块房地产现状状竞争项目分析析在售、潜在项项目研究长沙宏观大市市情况Part3.1整体市场政策房价成政策出出台主因：楼市价格持续续快速上涨，，整体楼市投投资、投机行行为盛行导致致中央快速出出台415新政，且此次次调控力度强强大，影响力力广度深度大大2010年3月份，70个大中城市房房屋销售价格格同比上涨11.7%，达到近年来来新高；一线城市：10年3月份与09年同期相比平平均上涨55％；二线城市：四四大二线城市市10年3月份与09年同期相比平平均上涨47％；整体市场政策2010年第1季度，新增人人民币贷款高高达2.6万亿元，占09年全年信贷投投放量的27％，预计达全全年总贷款量量的35％，投放过量量。2010年第1季度，居民消消费价格指数数CPI同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰峰，同时工工业品出厂价价格同比上涨涨5.2%，已连续9个月上涨；房价过快增长长三大原因：：信贷投放过量量、整体市场场供应不足、、通胀预期加加速等因素导导致成为本轮轮房价过快增增长三大原因因；整体市场政策415政策影响：一一、置业门槛槛抬高，二次次置业需求被被压制，观望望情绪短期内内盛行；二二、短期内房房价将小幅调调整，长期调调整的可能性性不大，开发发商开发更谨谨慎信贷政策政策背景核心内容市场效果07年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例丌得低于20%；连续16个月成交量下降，成交价格下降2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例丌得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例丌得低于40%，贷款利率丌得低于基准利率的1.1倍。10年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例丌得低于30％；

2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例丌得低于50％,贷款利率丌得低于基准利率的1．1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；对二线城市（（长沙）的影影响：对于首次置业业90㎡以下的业主和和资金充裕性性投资客影响响不大；反而而对于改善性性业主和散客客投资影响比比较大。对客户来源以以省内区域为为主的楼盘，，异地购房政政策的负面影影响不大。紧缩的信贷政政策短期内必必然会对市场场信心带来影影响，市场必必然形成观望望趋势。政府在供应和和监督方面加加强了工作，，传达了国家家要加强调控控房地产行业业的信号，中中原认为，随随后将有一系系列调控政策策出台，房地产行业业即将进入趋趋紧发展阶段段。从政策执行方方面来看，目目前长沙各大大银行对二套套房的界定标标准比以前更更严格，将更更为准确的打打击投机与短短期投资需求求。5409年以来，长沙沙市经济形势势良好，位于于中部六省会会城市GDP排名中居第三位；商品房成交均均价居六省会会城市末位，与武汉、太太原、合肥等等地差距明显显，价格洼地地尚未填平长沙总体经济济势头趋好，，房地产升值值空间较大整体市场总体经济与房房价5506年以来，长沙沙楼市稳步走走上快车道，，量价同步上上扬从成交量来来看，长沙沙整体消化化量稳步提提升，09年达到最高高峰；考虑2010年宏观政策策和贷款政政策等收紧紧，今年年年成交量在在保守估计在在800万方；在中部六省省会城市中中，长沙一一直处于价价格洼地；；近年来价价格突飞猛猛涨，商品品住宅从04年的2691元/平米涨至09年的4120元/平米，年均涨幅幅达11.56%；预计2010年长沙整体体成交均价价在4600元/㎡左右；整体市场年度量价走走势56首季度市场场供应量较较少，政策策面影响开开发商推售售进度09年纯商品房房累计供应应量量770万方，较之08年885万方供应量量有所减少少；10年1-3月由于春节和政策策面影响，，开发商放放慢推售节节奏，供应应量萎缩，，1-3月总供应量量230万方市场供供不应求。。整体市场供应5709年市场迅速速回暖，2010年市场再上上高位，4.15新政出台，，全国房地地产市场将将受一定程程度的影响响09年纯商品房房累计成交交量1005万方，，长长沙沙历历年年市市场场年年去去化化首首次次突突破破上上千千万万；；10年3月，，长长沙沙成成交交市市场场大大幅幅上上扬扬。。4月15日，关于于首套房房90平米以上上首付30%，二套房房首付50%的新政已已出台，，全国房房地产市市场将受受一定程程度的影影响整体市场场成交量58整体市场场2010年1月-3月，长沙沙内五区区累计住住房供应应套数21889套,销售25635套；90-120㎡㎡面积段产产品供应应最大，，出现供供过于求求现象；；从供求关关系来看看，各面面积段产产品均供供不应求求，120㎡㎡以上产品品最畅销销。2010年1月-3月长沙市市各类产产品供销销情况整体市场场供销倒倒挂，市市场空缺缺较大，，其中120㎡以上户户型缺口口最大，，供不应应求；项目

户型供（套）比例销（套）比例供-销（套）供销比≤60㎡295713.51%369614.42%-7390.860-90㎡593727.12%628824.53%-3510.9490-120㎡624128.51%520420.30%10371.2120-144㎡383117.50%641225.01%-25810.6＞144㎡292313.35%403515.74%-11120.72合计21889100.00%25635100.00%-37460.85供销比5910年首季度度价格持持续走高高，3月价格小小幅回落落2010年3月，长沙沙市内五五区新建建住宅价价格依次次4575元/平米，与与09年同期相相比上涨涨14.03%；环比下下跌2.03%。3月成交排排行榜上上高价房房源众多多，湘江江世纪城城3月成交均均价达到到5500元/平米，锦锦湘国际际星城、、长大彩彩虹都、、新城新新世界、、融圣国国际、上上海城以以及恒大大绿洲、、恒大城城等众多多高价房房提升整整体市场场价位。。整体市场场价格整体市场场2010年3月挂牌出出让土地地成交2宗，成交土土地占地地面积7.03万平米，环比下跌跌37.62%。政策对开开发商拿拿地成本本限制，，防止房地地产的价价格泡沫沫；一定程度度上延缓缓了2010年开发商商拿地节节奏；开发商拿拿地节奏奏放缓，，主要开开发09年成交地地块挂牌编号成交时间宗地位置宗地面积规划用途容积率成交价竞得人[2010]网挂014号2010-3-3016:08长沙市天心区环保工业园11237.55平方米商业≤1.51220.0万元长沙天亚房地产开发有限公司[2009]网挂023号恢复挂牌2010-3-1118:40长沙市雨花区洞井镇牛头村村民委员会65860.15平方米商业、住宅商业≤5.5、住宅≤3.024509.0万元湖南宏聚房地产开发有限公司土地61整体楼市市现状趋趋好，新新政对楼楼市有一一定的冲冲击，开开发模式式需谨慎慎120㎡㎡户型需求求缺口最最大，供供不应求求；长沙楼楼市稳稳步走走上快快车道道，量量价同同步上上扬成交均均价稳稳步上上扬，，成交交量支支撑价价格递递增趋趋势长沙总总体经经济势势头趋趋好，，房价价升值值空间间巨大大1234整体市场楼市新政对对市场有一一定程度的的影响，但但开发力度度上仍需谨谨慎5芙蓉区区域域市场情况况Part3.263五区内供应应最小，中中心区域开开发饱和，，区域发展展将呈现向向东自然扩扩展态势芙蓉区住宅宅市场供销状况金鹰月湖板块尚东板块经开星沙板块市府麓谷板块中心城区板块麓南含浦板块新南城板块武广新城板块芙蓉北板块东岸新城板板块2008年2010年3月份芙蓉区区取得预售证证但未销售售新建商品品房进17万方左右，，区域内地地产消化快快；有效供供应不足呈呈现开发饱饱和状态；；未来芙蓉区区除5年内实现的的中心旧城城改造外，，将呈现向向东自然拓拓展态势；；64芙蓉区供应应量不足，，处于严重重供小于求求状态2009年1月-2010年3月芙蓉区纯纯商品住宅宅供应63万方，销售售113万方，处于于严重供小小于求状态态由于可开发发地块较少少供应不足足，后期发发展将向东东发展本案案区域；芙蓉区住宅宅市场2009年1月-2010年3月芙蓉区区销售情情况2009年1月-2010年3月芙蓉区区供应供销状况况2009年1月-2010年3月芙蓉区区供销量量对比65区域发展展高于整整体市场场，但板板块内发发展不均均，板块块之间价价格水平平差距大大2010年3月份芙蓉蓉区成交交价格芙蓉区纯纯商品房房价格4960元/平米，环环比跌幅幅为24.75%；芙蓉区各各版块之之间价格格水平差差距较大大，尤其其本案所所在板块块均价在在3900元/平米左右右；10年3月长沙市市五区纯纯商品房房、住宅宅成交价价格柱状状图资资料料来源：：长沙房房地局政政务网中中原地地产研究究中心分分析整理理芙蓉区住住宅市场场2010年长沙房房地产市市场价格格分析市府板块块均价：4100元/㎡北城板块块均价：4380元/㎡麓南板块块均价：4300元/㎡中心板块块均价：5900元/㎡新南城板板块均价：4400元/㎡人民东板板块均价：4900元/㎡武广新城城板块均价：4500元/㎡星沙板块块均价：4500元/㎡东岸新区区均价：3900元/㎡价格66区域供应应缺口较较大，住住宅供应应缺口达达54万方09年1月-10年3月芙蓉区纯商品房房、住宅宅存量分分别为-62万方、-54万方；供应缺口口较大；；芙蓉区住住宅市场场存量项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区293.32357.35-64.03264.55339.18-74.63天心区140.26208.07-67.81115.75188.84-73.09雨花区384.98446.72-61.74338414.12-76.12岳麓区244.46255.75-11.29225.4241.86-16.46芙蓉区73.88136.24-62.3659.26113.64-54.38全市1136.91404.13-267.231002.961297.64-294.6809年1月-10年3月长沙纯纯商品房房、住宅宅存量情情况67芙蓉区住住宅市场场区域供应应缺口较较大，住住宅供应应缺口达达54万方区域内内板块块间发发展不不均，，价格格水平平差距距大芙蓉区区供应应量严严复不不足，，供不不应求求;123东岸新新区板板块房房地产产开发发潜力力巨大大区域竞竞争格格局Part3.369板块周周边市市场格格局：：九大大住宅宅板块块各具具发展展资源源，特特征明明显；；项目目所处处东岸岸新城城板块块，处处于周周边三三大板板块的的辐射射区，，未来来将面面临周周边版版块竞竞争挤挤压新南城城板块块：省府落落户、、长株株潭融融城等等区域域利好好构筑筑良好好前景景，目目前城城市面面貌较较好，，配套套逐渐渐成熟熟，大大盘聚聚集，，未来来将有有大量量土地地开发发武广新新城板板块：：与中中心城城区距距离近近随着着体育育新城城、武武广新新城的的建设设，区区域升升值空空间高高，大大型高高尚住住宅区区是本本板块块的代代名词词中心城城区板板块：：城市核核心区区域，，商业业繁荣荣，配配套成成熟，，可开开发土土地有有限，，开发发强度度高，，房价价居高高不下下，居居住和和投资资价值值日益益提升升芙蓉北北板块块：山水资资源丰丰富，，随着着新河河三角角洲的的建设设和火火车北北站的的搬迁迁，以以及金金霞物物流等等政府府重点点工程程的建建设，，强有有力地地拉动动了本本区域域的发发展市府麓麓谷板板块：：市府西西迁带带来区区域利利好，，自然然环境境较佳佳，市市政配配套逐逐渐完完善，，市民民对一一江之之隔的的心理理距离离逐渐渐得到到改善善麓南含含浦板板块：：山水资资源丰丰富，，高校校密集集，文文化气气息浓浓厚，，但离离中心心城区区距离离较远远，生生活配配套有有待完完善金鹰鹰月月湖湖板板块块：：配套套成成熟熟，，居居住住环环境境较较佳佳自自然然环环境境优优美美，，旅旅游游资资源源丰丰富富，，适适宜宜居居住住金鹰月湖湖板块经开·星沙板块块：星沙片区区企业密密集，产产业人口口众多，，产业经经济带动动了该板板块的开开发滨河尚东东板块：：市政和和生活配配套成熟熟，加上上浏阳河河风光带带的建设设，人居居环境更更加完善善尚东板块经开星沙沙板块市府麓谷谷板块中心城区板块麓南含浦浦板块新南城板块武广新城城板块芙蓉北板块东岸新城城板块区域竞争争格局根据区位位分布分分析：本本项目周周边还有有三大区区域未来来将成为为项目主主要竞争争对手：：尚东区域域、星沙沙区域、、武广新新城区域域。尚东板块块：东城芙蓉蓉区为主主，大大致南以以长沙大大道为界界、西以以东二环环为界、、东以浏浏阳河为为界；武广新城：长沙体育馆周周边为代表，，延伸到武广广客运站，为为现进城东开开发的最热点点区域；经开星沙区：：京珠高速以东东、长永高速速以北区域，，产业经济带带动地产发展展，作为今年年地产成长性性非常好的新新区；金鹰月湖板块尚东板块经开星沙板块市府麓谷板块中心城区板块麓南含浦板块新南城板块武广新城板块芙蓉北板块东岸新城板块块区域竞争：基基于区域分布布现状锁定三三大区域竞争争。71经开星沙板块块：片区企业业密集，产业业经济带动了了该板块的开开发,未来推售量约约500万方以上区域：依托长长沙经济技术术开发区的资资金流、物流流和人流的强强有力拉动以以及自然生态态环境，带动动区域房地产产发展供应：目前在在售楼盘较多多，后续供应应量较大物业类型：别别墅、小高层层价格：均价在在3800元/㎡左右；客户：星沙客客户只占30%左右，打破了了以区域性客客户为主的传传统；长沙市市区客户占50%左右，已经成成为星沙的核核心客户构成成，以普通通公司职员、、教师、公务务员以及个体体户为主；首首次置业客户户占绝对主流流区域竞争格局局楼盘名称体量（万平米）存量（万平米）物业在售产品价格鹏基诺亚山林150120洋房、别墅洋房8-15#：(联排230-300，双拼290-330，独栋380-500)联排均价4500，双拼均价5400，独栋均价6800华润凤凰城12090高层60-62平米一房，复式均价4200恒基凯旋门7262小高层、高层71-75㎡一房，95㎡两房及143㎡三房4700楚天世纪城806026-33层户型为84、86、88、90㎡的二房，86、114、117、118㎡的三房3300-3630三一街区424233层80-140两房，三房未开盘幸福里4333103号栋两房90、三房110、125预计均价3700左右汇总510约40072滨河尚东板块块：众多高品品质楼盘落成成，主要集中中在浏阳河岸岸，存量100多万方区域：芙蓉区政府所所在地，市政政和生活配套套成熟，聚集集了大量专业业市场，高尚尚住宅群；资源：浏阳河风光带带供应：目前供应及及后续供应量量不大，在不不能满足客户户需求的情况况下，必将向向东溢出物业类型：小高和高层为为主价格：均价在4800-5100元/㎡左右客户：私营企业主、、企业中高层层管理人员、、政府官员是是主要客户构构成群体滨河尚东板块区域竞争格局局楼盘

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先锋东外滩29万15高层两房87，三房112-1145100万科金域蓝湾41万30高层122三房、四房145-1605200双水湾30万30高层80-105两房129-138三房2+1预计均价4900-5000芙蓉上河图5万2高层68-134㎡的二房到四房4900湘域熙岸32万32高层82-185㎡两房到四房6000汇总142109.873武广新城板块块：长沙目前前炒得最火的的板块，众多多外来开发商商进驻，板块块未来升值空空间大区域：靠近中中心城区，配配套尚未完善善，周边聚集集大量专业市市场，随着武武广新城和体体育新城的建建设，区域价价值空间大供应：楼盘数数量较多，后后续供应量大大物业类型：小小高和高层为为主价格：均价在在4000-6200元/㎡客户：企事业业管理人员、、公务员、企企事业单位职职工等，周边边专业市场人人士成为该板板块的主要客客源武广新城板块区域竞争格局局主要项目体量（万平米）存量（万平米）主力户型价格星城映象188二、三房80-1245000盛世华章4025166-180平米四房4700茂华国际湘4720五房（199）4800恒大绿洲6248二房（72-95）\三房（102-233）四房（139-263）6700融科檀香山3018四房洋房170-2907380-9580优山美地11112+1和3+1房(60-110㎡)

4900-5100万科金域华府565625-140㎡（精装修）7000-8000新华都万家城33033081-1904900-5300汇总63553474区域竞争格局局分析滨河尚东板块块：配套成熟熟，浏阳河开开发带动高品品质楼盘开发发经开星沙板块块：大盘2010年将增大放量量东岸新城板块块,将面临三大板板块版块竞争争挤压123东岸新城板块块后续开发须须在竞争超越越和板块联动动中寻找项目开发发模式的差异异竞争力武广新城板块块：最热门板板块，市场放放量大3区域客户发展展格局Part3.4金鹰月湖板块尚东板块块经开开星星沙沙板块块市府府麓麓谷谷板块块中心心城区区板块块麓南南含含浦浦板块块新南南城城板块块武广广新新城城板块块芙蓉蓉北北板块块东岸岸新新城城板板块块本项项目目所所在在板板块块未未来来面面临临的的客客户户竞竞争争和和客客户户机机遇遇主主要要将将在在周周边边三三个个板板块块中中实实现现；；根据据个个板板块块潜潜在在项项目目上上市市情情况况以以及及交交通通路路网网带带来来的的客客群群变变化化，，未未来来上上市市量量最最大大的的板板块块排排序序依依次次为为：：武武广广、、星星沙沙、、尚尚东东：：可可预预判判未未来来主主要要客客户户竞竞争争强强度度：：第一一客客户户竞竞争争区区域域：：武广广片片区区第二二客客户户竞竞争争区区域域：：尚东板块块第三客户户竞争区区域：星沙板块块在售项目目客户主主要职业业为私营业主主、政府府公务员员及企事业单单位中高高层管理理人员，购买需需求以自住为主主，东城片区区由于相相对成熟熟、大型型市场较较多，除除周边客户户外，其他城区区客户比例相对对高。项目年龄职业来源区域购买需求嘉盛和园25-45以公务员为主。90%老干局和组织部公务员自住为主、定向开发为主芙蓉上河图25-35城市白领、周边小私营业主等项目周边市场经营人员及城市中心区白领占50%，其他为投资客占据30%自己居住70%，投资30%双水湾20-45私营业主；企事业单位高管按目前的认筹客户区域来看，芙蓉区客户占70%，其它为各个区域的客户群体自住为主朗郡25-45周边住户、建材城个体户周边客户占30%左右，其他为周边市场经营人员以及周边居民高科园内工作人员；中国银行占40%；自己居住周边在售售项目主主力客群群两大类类：本片片区原住住民、其其城区客客群。上述数据据来源于于中原市市场研究究中心客客户动态态监控部部分定量问卷卷样本选择择：跨期期性、长长时性区区域已售售或在售售竞争项项目成交交及来访访客户江河·双水湾雄天朗郡郡芙蓉上河河图定性访谈谈样本选择择(有效访谈谈样本185份)：1、周边竞竞争楼盘盘成交及及来访客客户---56批次2、周边竞竞品楼盘盘上门客客户---45批次3、相关房房地产专专业人士士---43批次4、望龙村村拆迁安安置客户户—41批次5、汽车东东站周边边客户---61批次说明：此此次定量量调研问问卷由各各项目分分别进行行，基于于当时成成交实际际数据统统计，为为一手信信息来源源，由于于数据涉涉及他方方机密，，问卷将将不在报报告中进进行展示示，敬请请谅解。。1.区域客户户特征--区域客户户研究方方法说明明Q1.区域内外外的产品品的对位位客户分分别有何何特征？？嘉盛和园园A、项目周周边区域域辐射客客户占绝绝大比例例，主要要集中在在项目周周边：隆平高科科产业园园、星沙沙及远大大路沿线线企业工工厂、长长沙县及及东城公公务员；；各片区内内客户聚聚集。B、主要职职业为企事业单单位中低低层管理理人员及及私营业业主、政府公公务员、、医院、、高校职职工、拆拆迁户，，购买需需求以自自住为主主，滨湖湖东站片片区由于于是芙蓉蓉区边缘缘片区，，除本地地客户群群外主要要是周边边企业群群。C、片区楼楼数量少少，以中中低端档档次楼盘盘为主，，客源多多以首次次过渡为为主。随随着片区区品牌企企业的进进入，产产品品质质的不断断增强，，客户将将由主城城区及星星沙片区区向此汇汇聚，客客源得到到重要补补充。客户物理理特征居住区域域工作区域域行业分布布类型选择择年龄特征征家庭周期期教育水平平客户置业业特征置业目的的置业用途途置业次数数1.区域客户户特征：：主力客客群以周周边区域域为主：：原住居居民+企事业业职员员+公务员员，客客群地地缘性性较为为明显显，随随着品品牌的的引入入，外外围客客源向向心力力逐步步增强强A、年龄龄结构构多元元，年年轻化化趋势势明显显：25~35岁的单单身青青年、、两口口青年年、学学前家家庭、、学龄龄家庭庭为现现阶段段区域域主力力客户户群体体。B、客户户群体体的物物业类类型选选择差差异化化明显显：大部分分25~35岁的单单身之之家、、两口口青年年、部部分学学前家家庭集集中选选择2房、小小3房；40岁以上上的中中学三三代、、中学学家庭庭、中中年家家庭、、老年年家庭庭多选选大3房、4房物业；而而30~40之间的客户户群体则呈呈现集中化化选择状态态。C、区域客户户群体教育育水平相对对一般，多为高中中以下学历历，大专以以上学历占占一定比列列80~90㎡小3、2房90~100㎡小3房100~140㎡㎡大3、4房附图：区域域客户物业业类型选择择示意图备注：客户家庭生生命周期分分类单核心家庭庭：青年之之家、空巢巢双核心家庭庭：青年持持家、小太太阳、后小小太阳三核心家庭庭：孩子三三代、老人人三代1.区域客户特特征：购房房大军以70/80年后为主，，整体呈现现年轻化，，主力客群群选择集中中化客户置业特特征置业目的置业用途置业次数客户物理特特征居住区域工作区域行业分布类型选择年龄特征家庭周期教育水平A、自住居家、、自住过渡渡成为各物业业类型客户户现阶段主主要置业目目的。B、2房、、小小3房客客户户以以首首次次置置业业、、小小部部分分投投资资。。C、大大平平层层客客户户主主要要为为改善善型型居居