XXXX年月日北京金地格林项目运营策划大纲

金地格林格林项目运营策划大纲华北区域公司2012.11.14为什么要做运营策划？

明确项目运营定位和核心目标（经营指标），为后续产品定位奠定基础；结合运营定位，对前期投资策划评审结论进行对比、审视和评估；

针对项目实际情况，梳理对项目运营产生直接或重大影响的问题，进行前置并做为重点关注项

明确需要前置的营销推广动作解决四大问题：目录项目运营定位分析项目土地属性分析供求关系与市场变化趋势分析目标客户分析竞争格局分析

明确项目运营定位及核心指标项目重要运营问题分析项目营销推广分析宗地位于东五环和东六环之间，处于正在建设中的通州新城核心区的西北边缘的通州商务园内；距离通州主城区约3.5公里；距离CBD、国贸商圈、燕莎商圈大约有21公里的车程；距离首都机场约12公里；南侧距离朝阳北路延长线仅有约1.5公里；西侧毗邻温榆河畔，环境宜人。一、运营定位分析-项目土地属性1、项目地块自有属性分析——位置篇：CBD商圈空港商圈朝北商圈通州老城区通州新城核心区位于通州商务园内，通州新城西北端，与朝阳区交界处，临近朝阳北路延长线。西距CBD12公里，南距京哈高速1.2公里，北距首都机场10公里，东侧紧邻通顺路。四大成熟商圈包围，与高速发展中的通州新城核心区共成长。潜力区域，四大成熟商圈环抱一、运营定位分析-项目土地属性1、项目地块自有属性分析——区域篇：区域篇：宜居区域，高知人群聚集地通州商务园总规划面积7.3平方公里，分二期滚动开发建设，绿化率高达50%，综合容积率0.8-1.5。产业规划：首都金融功能区、国家电子商务示范基地功能规划：滨水生态、低密度、花园式商务核心区，与金融街、CBD、总部基地形成功能互补入驻企业：电子商务企业为主，高新高知人群聚集地交通篇：路网密集，交通便利路网：至CBD：京通快速、朝阳路、朝阳北路、两广延长线至首都机场：壁富路、机场二高速高速路：京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速轨道交通：现状：地铁八通线、6号线（物资学院站）规划：地铁八通线和规划建设的M6、S6、R1、R1支等8条公共交通：619路（翠福园小区-五路桥东）619路公交车物资学院站交通篇：本案物资学院站，地铁6号线价值凸显距离地铁6号线3公里；年底即通车，地铁价值凸显；北京东西向大动脉，与多条地铁线路实现换乘。物资学院站交通篇—微观交通：宗地微观交通非常发达，目前周边四至道路已修建完毕或正在建设；通过宗地西侧的商务园中路或温榆河东路可快速到达朝阳北路。公交站点(如图所示)：翠福园的东侧和南侧有两个公交站点，有公交车924、319、1路、3路小巴(可直达通州城区，在北关环岛可换乘多辆公交车直达城区)，还有直达市区的846、930路(可直达朝阳门、呼家楼)。未来规划：宗地北侧的潞苑北大街直达东五环；温榆河西路可直接机场二高速。四至篇：商务园区住宅地块，价值上升通道良好商务园区内住宅用地，政府规划利好，已有多家企业入驻，未来租售可期，价值上升通道良好。

地块C2-8地块C2-10C2-9C2-7C2-61321234856745678地块北面的高高压线地块西面开始始了建筑地块南面有6层楼现场有变电站站地块中间有30m道路地块南面的高高压线

地块C2-8地块C2-10C2-9C2-76通州殡仪馆1.从航空航线比比较近2.从现场能看通通州殡仪馆3.地块周边有高高压线4.60米控高配套篇：外部大型配套套主要集中在在朝阳北路园区内的大型型配套香格里拉大酒店教育配套教育配套教育配套教育配套滨河森林公园园朝阳大悦城长楹天街非中心园区内规划有有小学、幼儿儿园市政景观绿化化带本体篇：地块规模：总用地面积72421㎡，可销售住宅宅建筑面积155610㎡；容积率：综合2.28；南地块容积积率2.28，北地块容积积率2.26；控高：60米配套：商业配套（4607㎡），幼儿园园（3360㎡）。一、运营定位分析析-项目土地属性2、是否有可可能优化或升升级土地属性性：项目东北侧大大型市政绿化化带，可优化化为项目的景景观长廊，提提升项目价值值点。目前周边配套套欠缺；宗地北侧的变变电站和东北北角的高压塔塔对本项目的的居住价值有有一定影响；；通州殡殡仪馆馆距离离项目目较近近，对对客户户置业业有一一定的的心理理障碍碍；Weaknesses劣势：：Strengths优势：：产业优优势：：通州州商商务务园园———北京京市市“新城城金金融融服服务务区区”，分分三三期期建建设设，，建建面面700万平平，，一一期期占占地地2.96平方方公公里里，，规规划划建建筑筑面面积积约约218万平，拟拟可容纳纳3-5万办公人人员。一、运营定位位分析-项目土地属性性3、地块块SWOT分析析：交通优势势：与年内将将建成的的地铁6号线、主干道道朝阳北北路相距距仅3公里、距距离首都都机场12公里、距距通燕高高速3.5公里，25分钟即可可到达CBD核心区，，将吸引引大量CBD白领置业人群群，资源优势：项目位于温榆榆河畔，有较较好的自然资资源景观品牌优势：距大望路金地地中心仅25分钟车程，途途径金地名京京，可有效借借力金地在CBD品牌影响力。。与大兴、房山山等新兴区域域相比，通州州更成熟，发发展更快，但但在本轮调控控下区域成交交均价最低，，因此未来价价格成长空间间更大，通州具备与CBD相邻的独特优优势，随着地地铁6号线年内建成成，北通州凭凭借其与市区区距离更近的的区位优势、、更方便快捷捷的轨道交通通优势将在大大通州板块中中异军突起。。通州板块内各各项目大都在在限购政策出出台前拿地并并规划，户型型面积偏大，，整个区域内内70平左右两居及及50平一居等总价价100万内产品缺失失。区域未来供给给较小，供不不应求格局已已初步显现。。Opptunities机会：Threats威胁：：宏观经经济风风险限购等等宏观观政策策风险险一、运营定定位分分析-项目土地属属性3、地地块SWOT分分析：：SWOT分析总总结——发挥优优势，，把握握机会会借势品品牌优优势，，深挖挖价值值洼地地价值值，把握握交通通利好好价值值项目土土地属属性小小结：：1.地块位位于通通州商商务园园区，，朝阳阳区与与通州州区交交汇处处，4大成熟熟商圈圈包围围，区区域价价值凸凸显。。2.商务园园区大大力规规划及及重点点企业业不断断入住住，价价值上上升通通道渐渐现。。3.地铁铁6号线线12月份份开开通通，，交交通通利利好好不不断断扩扩大大。。4.小体体量量社社区区，，地地块块周周边边虽虽有有可可优优化化景景观观资资源源，，但但无无强强势势景景观观资资源源，，不不具具备备打打造造高高端端社社区区质质素素。。一、、运营营定定位位分分析析-项项目目土地地属属性性1、、北北京京市市总总供供求求关关系系研研究究：：分析析:供需需情情况况对对比比分分析析，，北北京京市市房房地地产产市市场场整整体体处处于于供供不不应应求求状状态态，，2月份份以以来来，，成成交交面面积积均均已已超超过过供供应应面面积积，，其其中中近近几几个个月月更更是是供供明明显显大大于于求求。。供应应市市场场来来看看，，2012年全全年年住住宅宅供供应应情情况况不不佳佳，，仅仅9月份份有有大大量量新新项项目目入入市市，，推推高高了了市市场场的的存存量量。。数据据显显示示：：按面面积积段段区区分分的的成成交交结结构构看看，，100㎡以以下下房房源源成成交交情情况况一一直直较较为为稳稳定定，占占总总成成交交约约45%。一、、项目目运运营营定定位位分分析析-供供求求关关系系与与市市场场变变化化趋趋势势分分析析1、北京京总供求求关系研研究：分析：调控深化化期（2011年1月-2012年2月）：通通州受限限购政策策影响在在北京各各子市场场中最为为显著，，价格下下滑幅度度大，大大部分刚刚需产品品价格已已接近甚甚至低于于房山长长阳刚需需产品价价格，价价格被低低估。市场复苏苏期（2012年2月-至今）：：随着北北京市场场复苏，，通州市市场成交交复苏明明显，但但价格仍仍保持在在低位，，从供应应面看，，2012年6月，华远远铭悦、、首开国国风美仑仑等新盘盘入市冲冲高当月月供给，，9月推盘量量较小，，成交有有所下滑滑，但从从供需比比看，成成交仍保保持在高高位，供供不应求求格局明明显。未来趋势势预测：：通州区区域配套套成熟，，城市未未来规划划发展在在各卫星星城中处处于最核核心地位位，该区区域当前前价格严严重被低低估，未未来政策策面无大大变化则则通州将将迎来北北京各子子市场中中最显著著的量价价齐升局局面，未未来市场场可期。。一、运营定位位分析-项目土地属性性1、通州州区总供供求关系系研究：：市场存量量集中在在两居，，两居总总存量达达到58%，以85-95㎡的传统统两居为为主，占占比达到到53%三居存量量较高，，总体存存量在28%，115平米左右右小三居居和133-140平米舒适适三居各各占一半半；50-80平米段的的户型不不足9%，这说明明整体市市场中小小户型的的供求出出现矛盾盾。已推未售售项目户户型配比比盘点一、项目运营营定位分分析-供求关系系与市场场变化趋趋势分析析2、通州区区已推未未售项目目情况盘盘点研究究：已推未售售存量产产品中，，针对年年轻白领领的50-60平一居及及紧凑的的70-80平小两居居基本无无供应，，该细分分市场出出现空白白，而85-95平米二居居市场竞竞争激烈烈。货量盘点点数据显显示：整体上看看，参考考项目已已推未售售量并不不多，在在经过上上半年快快速去化化的市场场行情，，多数项项目的库库存量在在1-2万㎡；；后期供应应主要集集中在京京贸国际际城，华华远铭悦悦，合生生滨江帝帝景，华华业东方方玫瑰，，总建面面达到130.8万㎡；其其中合生生滨江帝帝景当期期剩余以以89㎡两居，，120-140三居大户户型为主主，且含含精装修修，成交交均价16500元/㎡。一、项目运营营定位分分析-供求关系系与市场场变化趋趋势分析析2、通州区区待售货货量盘点点研究：：潜在供应应中中鑫鑫源获取取的商务务园C2西区地块块和项目目形成直直接竞争争关系，，体量为为11.6万平。潜在供应应量合计计32.9万平未来供应应合计186.7万平2、通州区区待售货货量盘点点研究：：一、项目运营营定位分分析-供求关系系与市场场变化趋趋势分析析2011作为北京京市有史史以来调调控最严严厉，房房地产市市场最惨惨淡的一一年，全全年的成成交量基基本处于于波谷位位置，2011年片区需需求量为为27.8万平米；；2012年随着政政策的逐逐步放松松，北京京市房地地产市场场成交量量节节攀攀高，仅仅1-10月片区需需求量达达到48.6万平米，，可以预预见下半半年片区区的需求求量将进进一步扩扩大，预预计全年年需求量量可实现现55-60万平米。。从供需状状况可以以看出，，通州片片区作为为背景最最早发展展的新城城区域，，依托CBD区域的的快速速发展展，虽虽然在在严厉厉的调调控政政策下下出现现了大大幅调调整，，但是是随着着限购购政策策的逐逐渐放放宽，，东部部区域域沉寂寂已久久的购购买力力即将将爆发发，通通州片片区未未来发发展的的潜力力仍然然很大大，供供不应应求的的状况况将会会显现现。2、通州区需需求情况研研究：一、项目运营定定位分析-供求关系与与市场变化化趋势分析析2、通州区需需求情况研研究：一、项目运营定定位分析-供求关系与与市场变化化趋势分析析一居及两居居产品供不不应求态势势明显。2、通州区需需求情况研研究：一、项目运营定定位分析-供求关系与与市场变化化趋势分析析60㎡以下及80-100㎡产品供求求明显失衡衡城市及片区区总供求关关系小结：：1.城市住宅供供应乏力，，供不应求求态势明显显，且城市市小面积产产品需求持持续旺盛。。2.区域住宅需需求不断增增长，且土土地市场盘盘点显示，，后期供应应不足，无无法满足旺旺盛需求。。3.区域小面积产产品（60㎡以下及80-100㎡）供求失衡衡明显。一、运营定位分析析-客户1、物理属性：：一、运营定位分析析-客户1、物理属性：：以格林系列二二档客户为主主客户分析小结结：项目客户以格格林系列二档档客户为主；；客户以租住在在通州、CBD等东部地缘缘性为主，活活动区域主要要为朝阳区、、通州区；年年龄集中在26-35岁，处于家庭庭建立初期和和成长期；日日常出行多以以轨道公共交交通为主；客户多为首次次置业，以北北京工薪阶层层为主，现多多为租住状态态。运营定位分析析-竞争格局局解析1、竞争对手手研究：目前竞竞品多多集中中在通通州主主城区区，配配套齐齐全，，居住住氛围围浓厚厚珠江拉维小镇东方逸品阁京贸国际城通州主主城区区占地面面积:20.7万平方方米住宅面面积:69万平方方米物业类类别：：高端端住宅宅5089套建筑类类别：：35层板楼楼结合合、小小高层层装修状状况：：毛坯坯交通状状况：：京哈哈高速速、京京通快快速、、朝阳阳路，，公交交938支9容积积率率：2.5绿化化率率：60%成交均均价：：17000元/㎡（7#报价））套均面面积：：93平米月均去去化：：88套/12915万元12年截止止9月底合合计销销售金金额：：116242万元一期二期三期竞品—京贸国国际城城产品定定位：：品质质感中中上、、小户户型为为主、、大型型社区区运营定定位：：快速速回笼笼资金金类项项目小街西路4车道30M梨园南街8车道40M临河里路4车道30M小街路4车道30M占地面积:25万平方米住宅面积:72万平方米，其其中公寓5万平米物业类别：住住宅7251套建筑类别：板板楼、高层层装修状况：毛毛坯交通状况：京京哈高速、京京通快速、朝朝阳路，公交交938支9容积率：：3.12绿化率：：35%成交均价：16500万/㎡套均面积：88平米月均去化：120套/15648万元12年截止9月底合计销售售金额：140829万元竞品—华业东方玫瑰瑰产品定位：品品质感中上、、小户型为主主、区域大盘盘运营定位：利利润率优先，，兼顾去化速速度占地面积:21万平方米住宅面积:19万平方米物业类别：高高端住宅1200套建筑类别：12栋高层板楼装修状况：精精装交通状况：八八通线土桥站站、公交817、924等开盘时间：2012-8容积率：：2.2绿化率：：30%成交均价：16000元/㎡套均面积：83平米月均去化：93套/11556万元12年截止9月底合计销售售金额：34668万元注：8月去化162套，套均面积积79平米。根据现场实实际调研，该该项目小户型型现已售罄，，后期无供应应。当期存货货及后继供应以84-89平米2居和130-140平米3居为主竞品—华远铭悦产品定位：品品质感中上、、大户型为主主运营定位：利利润率优先型型项目近期推出4层190-400平大户型，销销售价格下降降，去化速度度减缓，中小小户型推售期期月均去化速速度110套左右竞品—K2百合湾产品定位：品品质感好、大大户型为主运营定位：利利润率优先型型项目竞争分析小结结：1.区域市场以刚刚需项目为主主，竞品多集集中在通州主主城区，主城城区配套齐全全，居住氛围围浓厚，竞品品项目档次中中上，多为利润率优先型型项目。2.区域内竞品小小户型产品已已基本去化完完毕，后期剩剩余产品多以以90㎡以上大面积积产品为主。。项目运营策略略选择：一、运营定位分析析——明确项目运营营定位及核心心指标运营定位：快快速回笼现金金流型项目客户定位：刚刚需首置首改改产品定位：标标准化产品项项目项目运营策略略：保现金流的快快销型项目，成本和售价价偏重于低成成本低售价，，以充分的安安全边际保证证能够快速走走量第一梯队2.2万第二梯队1.45-1.7万第三梯队1.3-1.4万项目名称K2百合湾本项目市场占占位华业东方玫瑰瑰主力产品线客群线110平三居400平四居以改善性为主主，CBD高级白领及通通州区域改善善型客群，月月收入2万以上，客户户更强调社区区品质、景观观资源等。63平一居85-95平二居CBD刚需客群，收收入1万-2万左右，客户户支付能力约约束主要来自自首付，通常常选择最小户户型。55平一居69-73平小两居纯刚需客户为为主、CBD普通白领家庭庭、朝阳板块块北漂一族，，通州商务园园普通上班族族，收入5000-10000之间，既受首首付约束，又又受月供约束束销售均价22000华业东方玫瑰瑰14500、京贸国际城16000参考价格14000京贸国际城60-81平一居83-94平两居以北京东部区区域限购刚需需客群及部分分投资型客户户为主。通过过loft装修改造可满满足类似100平左右的居住住需求20000中弘北京像素素50平-80平LOFT一、运营定位分析析——明确项目运营营定位及核心心指标产品占位：二、营销推广广分析与初步步策略展示区策略——临时售楼处建建议结合工程节点点及营销安排排计划，建议议前期在金地地中心设立临时售楼处，，提前蓄客。选址建议：金地中心，既锁定目标标客户活动区区域，又充分分嫁接品牌优优势；包装建议：年轻、时时尚、轻快快、色彩鲜鲜明，契合合客群气质质。二、营销推推广分析与与初步策略略展示区策略略——现场售楼处处建议整合项目商商业配套，，搭置项目目现场售楼楼处，既可可以满足住住宅施工需需求，又不不影响销售售及展示；；售楼处一层层为接待洽洽谈处，二二层为简易易样板间，，既满足工工期，又能能够有效展展示；主销售期内内，将售楼楼处对面的的幼儿园用用地打造为为园林示范范区，传承承格林系的的绿色文化化。二、营销推推广分析与与初步策略略公司品牌与与项目的互互动策略结合公司目目前五大产产品系，本本案气质与与格林系较较为一致，，建议在格格林系的基基础上结合合客户特质质，打造成成格林系青青年社区。。建筑类型：：小高层产产品为主产品面积：：格林二档档，年轻时时尚的小户户型刚需社社区二、营销推推广分析与与初步策略略营销节点排排布：2012-20132012年底2013年一季度推售房源盘盘点：一期推售房房源484套，其中75㎡两居242套，占比50%，55㎡一居72套，占比15%。推售释放口口径：首期推售12#、13#、14#、15#楼，即可认认购房源484套。三、结论———运营策策略的安排排和选择项目定位：：格林二档，，年轻时尚尚的小户型型刚需社区区区域域公公司司层层面面对对项项目目策策略略的的安安排排：：保现现金金流流的的快快销销型型项项目目产品品定定位位：：针对对刚刚需需首首置置客客户户的的小小户户型型产产品品为为主主四、、产产品品定定位位———产品品主主张张产品品主主张张：：时尚尚、、活活力力、、青青春春崇尚尚自自由由、、彰彰显显个个性性温馨馨、、便便利利、、创创新新四、、产产品品定定位位———户型型配配比比及格格线线标准准线线标杆杆线线优化化成成本本，，以以节节点点突突出出整整体体，，户型型上上尽尽量量合合理理利利用用空空间间，，尽尽可可能能多多的的设设计计出出赠赠送送空空间间，，以以契契合合刚刚需需客客户户贪贪图图实实惠惠的的特特征征，，户户型型可可作作为为本本项项目目的的最最大大价价值值点点景观观与与外外部部空空间间户型型采用用现现代代主主义义风风格格，，简简单单大大方方，，造造价价相相对对合合理理立面面金地地物物业业金金牌牌品品质质，，以以超超群群的的展展现现与与细细节节服服务务打打造造余余姚姚最最高高端端与与最最贴贴心心的的管管家家式式物物业业服服务务体体系系。。物业业服服务务商业业及及配配套套考虑虑到到地地块块周周边边商商业业配配套套缺缺乏乏，，建建议议本本项项目目充充分分考考虑虑居居住住者者的的生生活活便便利利性性而而设设置置商商业业配配套套，，让让日日常常购购物物需需要要在在社社区区内内即即可可完完成成价值值树树及及价价值值点点建建议议四、、产产品品定定位位———价值值树树及及价价值值点点建建议议珠江拉维小镇（中式现代/面砖）东亚逸品阁（欧式简约/面砖、石材）K2百合湾（新古典/石材）京贸国际（现代简约/涂料、面砖）新华联运港湾（现代/面砖）富力金禧花园（新古典Artdeco/涂料、石材）华业东方玫瑰（中式现代/涂料）金隅花石匠外立面（中式现代/面砖）分析析:从外外立立面面风风格格上上看看，，竞竞品品项项目目外外立立面面以以现现代代风风格格为为主主，，品品质质略略高高项项目目采采用用新新古古典典风风格格，，多多偏偏简简约约，，时时尚尚感感较较差差，，仅仅中中弘弘北北京京像像素素项项目目时时尚尚感感较较强强从里里面面用用材材上上看看，，竞竞品品项项目目多多采采用用面面砖砖，，部部分分品品质质较较高高的的采采用用面面砖砖+石材材，，品品质质略略逊逊的的采采用用““面面砖砖+涂料料””。。结论论：：竞竞品品项项目目风风格格上上较较符符合合30-40岁年年龄龄段段客客群群审审美美观观，，用用材材相相对对较较好好，，纯纯使使用用涂涂料料项项目目极极少少，，反反映映通通州州各各竞竞品品在在外外立立面面的的打打造造上上颇颇为为重重视视。。中弘北北京像像素（（现代代/涂料、、面砖砖）立面--价值点点建议议立面--价值点点建议议现代格格林（（北方方）风风格大体块块的形形体构构成，，与色色彩对对比，，时尚尚现代代的立立面风风格，，彰显显年轻轻的个个性、、自由由时尚、、张扬扬、创创意、、个性性、色色彩鲜鲜明分析：：从竞争争面看看：竞品外外立面面用材材偏中中上，，为保保持竞竞争力力，建建议本本项目目立面面打造造为标标杆价价值点点。从客户户面看看:80后是一一群视视觉动动物，，他们们偏爱爱色彩彩、画画面，，他们们有些些张扬扬、喜喜欢自自由、、他们们追求求时尚尚、崇崇尚创创意，，喜欢欢彰显显个性性的产产品，，因此此建议议价值值点为为：及格线标准线标杆线立面景观与外部部空间价价值值点建议及格线标准线标杆线景观与外部空间景观--价价值点建议议景观--价值点建议议低成本，高高效果自然，闲适适运动、健身身多低矮植被被户型--价价值点建议议分析：从竞争项目目的主力产产品看：基基本都是首首置型产品品，一居室室面积区间间63-68平，总价94万以上，两两居室在88-97平，总价130万以上，三三居室在110平以上，总总价165万以上，相相对于80后年轻白领领，首付及及月供压力力都过大。。结论：针对对80后细分市场场，将1居—3居的面积区区间往下降降，通过提提高得房率率来保证合合理的功能能性，并在在设计阶段段关注人性性化细节，，以提升户户型在总价价上和功能能性上的竞竞争力及格线标准线标杆线户型价值点：功能实用小小户型及格线标准线标杆线商业及配套商业及配套套--价值值点建议价值点：便利特色将3000平商业充分分利用，打打造格林系系便利生活活社区服务--价值点建议议及格线标准线标杆线服务价值点：十大体系特特色便利年轻产品定位小小结：产品定位：：年轻轻时时尚尚的的小小户户型型刚刚需需社社区区户型型面面积积：：55-89㎡一一居居至至三三居居立面面：：现现代代格格林林（（北北方方））风风格格景观观：：组组团团式式社社区区景景观观+外部部景景观观长长廊廊商业业：：3千平平社社区区商商业业服务务：：金金地地物物业业+十大大价价值值服服务务体体系系区域域价价值值：：充分分借借势势地地铁铁6号线及朝阳北北路价值交通：地铁6号线+朝阳北路商圈：朝北商商圈结合FAB模型：核心价值：地铁6号线（便利出出行）+低总价小户型型（产品、价价格）十分热爱（软软性服务提升升）+金地（品牌、、物业）地段：城市中中心地段与高高成长地段高高度复合交通：6号线畅达、立立体路网系统统环境：温榆河河畔产品：全通州州唯一首付15万起55-90平米户型配套：豪宅规规格的生活休休闲配套物管：金地物物业中国百强强物业服务企企业全国第一一开发商：金地地集团见证CBD成长每一天……温榆河畔五、形象定位位形象定位语：：6号线·朝阳北路·十分热爱青年年社区LOGO/VI：主VI色：红、蓝辅VI色：黑、白、、米黄五、形象定位位名片手提袋纸杯五、形象定位位户型图五、形象定位位报广地铁外灯箱五、形象定位位折页五、形象定位位围挡六、营销安排排——推售：一期二期推售房源盘点点：一期推售房源源484套，其中75㎡两居242套，占比50%，55㎡一居72套，占比15%。12月22日，开盘要求：营造供供不应求市场场效应推售释放口径径：首期推售12#、13#、14#、15#楼，即可认购购房源484套。13141512排卡：排卡目标：排排卡当天500张卡（20个销售每人每每天3张卡），月度度排卡目标1000张；排卡时间：11月17日，从11月12日起全面释放放排卡信息；；免费排卡，客户需提供供身份证、配配偶身份证、、户口簿、配配偶户口簿、、结婚证、社社保证明或完完税证明（外外埠）方可成成功办理VIP卡。办卡即享办卡卡之日起至开开盘当天，每天减免200元房款优惠。办卡之日五个个工作日内提提交齐所有所所需文件可享享受上述优惠惠。12月22日，开盘11月17日，排卡11月8日11月12日六、营销安排排——推售：六、营销安排排——价值传播：价值传播策略略：全面释放“六六号线/朝阳北路/十分热爱青年年社区”价值值形象，同时时整合品牌力力量，释放““金地集团为为CBD青年筑梦北京京”形象报广灯箱12月22日，开开盘11月12日全面启启动整体策策略：：整合资资源，，全民民卖房房主要动动作：：整合商商场客客户——商家联联合计计划整合合合作资资源——全民卖卖房计计划整合兼兼职学学生——全线拓拓客计计划六、营营销安安排——客户拓拓展：：商场资资源整整合：：与金地地中心心商家家联合合，推推出来来访即即送代代金券券活动动；目前已已确定定合作作意向向商家家进巍美美甲；具体合合作形形式：：进巍美美甲，，项目目统一一采购购进巍巍美甲甲50元冬季季体验验券，，客户户凭体体验券券可享享受约约400元的美美甲护护手套套餐；；前100名成功功办理理VIP卡的客客户可可赠送送体验验券一一张；；金地商商场巡巡展版版位支支持，，推广广此次次活动动；进巍美美甲也也同期期会在在店内内（大大食代代入口口）包包装宣宣传此此次活活动，，可整整合商商场及及进巍巍美甲甲的客客户；；商家联联合计计划：：合作资资源整整合：：针对金金地公公司及及部分分合作作单位位的员员工，，发放放2000元代金金券，，此代代金券券可用用于推推介朋朋友或或者客客户购购买格格林格格林项项目。。如推推介购购房成成功，，则推推介人人可享享受2000元奖金金激励励（税税前）），被被推介介人可可享受受购房房总款款额外