XXXX年德润置业营口龙庭尚苑项目提案

制胜营口

德润置业营口「龙庭尚苑」项目提案首先，真心感谢德润置业给予我们这一次提报的机会。

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－－海德歌尔目录第一部分、市场分析第二部分、开发策略第三部分、营销推广城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广★营口过去：“条约开埠”——因河港而兴，因河港而衰营口市位于辽河入海口，在1861年作为东北第一个开埠城市，揭开了东北近现代发展的篇章。20世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。历史上的辉煌：在大连、丹东开埠之前的60-70年间营口港是外国船舶进入东北的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；便利的交通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区和金融中心；工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北后续开埠城市的示范标杆；营口发电厂、营口小寺洋行油坊老照片营口街景营口街景东北开埠城市分布示意图随着着大大连连开开埠埠、、中中东东铁铁路路的的建建成成，，大大连连凭凭借借优优越越的的区区位位优优势势，，迅迅速速发发展展成成为为东北北地地区区最最具具影影响响力力的的港港口口城城市市，，而而营营口口的的发发展展每每况况愈愈下下。。整个个东东北北的的经经济济与与贸贸易易格格局局发发生生了了转转折折性性的的变变化化。。现在在：：““向向海海跃跃进进””———因海海港港而而兴兴，，因因滨滨海海而而盛盛随着着中中国国、、东东北北地地区区、、辽辽宁宁省省经经济济的的不不断断向向外外发发展展，，无无论论是是内内贸贸还还是是外外贸贸都需需要要最最大大化化的的利利用用沿沿海海港港口口优优势势。。东北北第第二二大大港港------营口口，，得得到到了了国国家家、、省省级级战战略略的的青青睐睐，，成成为为国国内内少少有有，，东东北北唯唯一一的的双双重重战战略略切切点点城城市市。。沿海海经经济济带带重重要要枢枢纽纽沈阳阳经经济济圈圈出出海海门门户户“五点点一一线线”战略略布布局局辽宁省发展主轴节点辽宁沿海经济带节点沈阳都市圈空间结构2008年，，全全年年实实现现地地区区生生产产总总值值703亿元元，，增增长长20.3%；固固定定资资产产投投资资543亿元元，，增增长长30%；社会会消消费费品品零零售售总总额额177亿元元，，增增长长23%；财财政政一一般般预预算算收收入入40亿元元，，增增长长37.7%；城市市人人均均可可支支配配收收入入1.445万元元，，增增长长19%；农农民民人人均均纯纯收收入入6950元，，增增长长20%。2009年，，地地区区生生产产总总值值预预计计实实现现822亿元元，，增增长长20%；财财政政一一般般预预算算收收入入57.1亿元元，，增增长长42.8%；全社社会会固固定定资资产产投投资资800亿元元，，增增长长47.3%；规规模模以以上上工工业业增增加加值值522.1亿元元，，增增长长25.6%；社会会消消费费品品零零售售总总额额211.4亿元元，，增增长长18.5%；城市市人人均均可可支支配配收收入入15940元，，增增长长11%；农农民民人人均均纯纯收收入入7798元，，增增长长12.3%；全市市金金融融机机构构各各项项本本外外币币存存贷贷款款余余额额分分别别为为835.8亿元元和和681.1亿元元，，增增长长31.8%和43.4%。房地地产产业业创创历历史史最最好好水水平平，，商商品品房房销销售售额额实实现现101.6亿元元，，增增长长101.3%。2010年全全市市经经济济社社会会发发展展的的主主要要目目标标是是：：地地区区生生产产总总值值完完成成1000亿元，增增长20%；全社会会固定资产投资资1080亿元，增增长35%；规模以以上工业业增加值值652亿元，增增长25%；社会消消费品零零售总额额253亿元，增增长20%；财政一一般预算算收入71.5亿元，增增长25%；城市人人均可支支配收入入和农民民人均纯收入分分别达到到17850元、8968元，增长长12%、15%。以下内容容分别节节选自高高军市长长所作的的2009年与2010年营口市市政府工工作报告告营口正在在飞跃发发展！城市解读读区域解读读竞争分析析市场分析析开发策略略营销推广广“工厂林立立，商厘厘栉比，，号称繁繁盛”“握三省省金融界界之枢纽纽也”“人声嘈嘈杂，巷巷为之塞塞，日高高始散，，大有海海市离奇奇变换之之景象””“开辟商商港有年年，为南南北贸易易之中心心点，水水陆交通通轮轨错错杂，不不亚于津津沪”以上是史史料中对对本项目目所处区区域在清清末民初初时期繁繁荣景象象的描写写历史沿革革本案这里是营营口发展展的起点点，这里里凝聚了了营口历历史的辉辉煌。但是这里里似乎仍仍然保留留着那个个年代的的样子，，却早已已繁华落落尽。城市发展展的脚步步绕过这这里，向向东、向向西走了了很远。。现在终于于转了回回来。人文情愫愫随处可见见的历史史面孔，，浓浓的宗宗教气息息，质朴的生生活氛围围，这里是营营口历史史文脉的的起源，，这里的的文化气气息最浓浓郁。解析析：：本项目坐坐在区域域的传统统价值就就在于沉沉淀深厚厚的历史史与人文文，无法法比拟的的自然环环境、亲亲切怡人人的建筑筑、街道道，悠然然自得的的生活便便利条件件。历史和文文化底蕴蕴是无法法复制的的！城市解读读区域解读读竞争分析析市场分析析开发策略略营销推广广辽河大街街板块位位于营口口市最北北端，紧紧邻辽河河南岸，，是城市市的发源源地，也也是被遗遗忘的地地区。渤海大街街板块是是营口市市的中心心，区域域发展较较成熟。。南部板块块是近两两年来热热门区域域，商业业气息远远不及渤渤海大街街板块，，但生活活氛围较较好。营东板块块原名老老边区，，所开发发项目以以中档及及低档为为主。辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块营口市主主城区房房地产市市场板块块划分目前在售售项目11个，物业业形态多多样化，，以高层层为主，，小高层层为市场场调剂产产品，成成熟的配配套及核核心地段段为该板板块项目目的主要要竞争力力。目前前整体均均价3347元/㎡目前在售售项目3个，物业业形态以以多层、、小高层层为主，，均以辽辽河景观观为项目目主要卖卖点，目目前整体体均价3650元/㎡辽河大街街板块目前在售售项目4个，物业业形态以以多层为为主，小小高层为为市场调调剂产品品，目前前整体均均价3237元/㎡南部板块块目前在售售项目3个，物业业形态以以多层为为主，小小高层为为市场调调剂产品品，目前前整体均均价3120元/㎡营东板块块各板块综综述：渤海大街街板块项目开发发规模开发量（万㎡）主力物业类型整体规模区间（万㎡）10万以上大盘渤海大街板块94.5高层2.4-214辽河大街板块18.5多层/小高层5.5-70南部板块30.5多层4.7-121营东板块44多层/小高层7-203规模分析析：中档规模模（5-10万平）楼楼盘为营营口市场场主力。。渤海大街街板块开开发量远远远高于于其他板板块，是是目前营营口市开开发热度度最高的的板块。。15万平以上上大盘主主要集中中在渤海海大街板板块。南南部板块块及营东东板块由由于地价价较低，，存在少少量规模性大盘盘。辽河大街街板块是是营口最最早开发发的区域域，目前前可供开开发的土土地量较较少，因因此项目目数量及及规模均均低于其他他几个板板块。各板块开开发量对对比：渤海大街街板块开开发楼盘盘数量最最多，但但由于地地价较贵贵，各项项目规模模不是很很大。营口市场场存量房房源主要要集中在在渤海大大街板块块、营东东板块，，在2010年仍将是是市场主主角。辽河大街街板块和和南部板板块已开开发楼盘盘剩余房房源量较较少，但但未来可可供开发发的土地地存量较较大，未来发展展潜力巨巨大。从各板块块的成交交价来看看，开发发量最少少的辽河河大街板板块成交交均价最最高。这这与其独独具的辽辽河景观资源有有关。目前营口口的大部部分高端端的项目目均聚集集在渤海海大街板板块，但但由于其其整体开开发量较较大，各各项目良莠不齐齐，影响响了板块块的整体体均价拉拉升。营东板块块及南部部板块之之前的开开发量较较少，随随着政府府的大力力发展，，逐渐形形成一定定的市场场影响力力。各板块销销售均价价：单位：元元/平方米各板块销销售速度度渤海大街街板块项项目的物物业类型型以高层层为主，，销售有有一定压压力，因因此速度度较慢。。辽河大街街板块整整体均价价过高是是影响其其销售速速度的主主要原因因。东部板块块供应的的主要产产品为多多层产品品，较容容易被市市场接受受，因此此其销售售速度较较快。营东板块块属于新新开发区区域，均均价较低低而且未未来发展展空间巨巨大，因因此其销销售速度度最快。。从各板块块户型分分布情况况来看，，130平米以上上的大户户型主要要分布在在辽河大大街板块块、渤海海大街板块和南南部板块块。70平米以下下的小户户型产品品市场整整体供给给量较少少，主要要分布在在辽河大大街板块块和渤海海大街版版块。中档户型型（90-110平米）的的供应量量要大于于经济型型户型（（70-90平米）。。110-130平米的中中间户型型主要分分布在渤渤海大街街板块。。营东板块块的项目目档次较较低，无无130平米以上上的超大大户型供供应。各板块户户型面积积分布解析析：在政府““城区东东移南进进”的城城市规划划中，营营东板块块、南部部板块将将成为未未来市场场开发的重重要区域域。渤海大大街板块块随着开开发用地地的不断断减少，，市场供供给将减减少。营口的的房地地产业业通过过近两两年的的发展展，各各开发发商也也更加加注重重项目目的整整体规规划及及绿化景观观。已已将规规划、、景观观作为为提升升项目目的素素质和和品质质的重重要途途径。。从整体体户型型供给给情况况来看看，目目前市市场供供给的的主力力户型型为二二室户户型，，未来来仍将将会以这种种户型型产品品为主主力产产品。。综合性性楼盘盘占据据主流流地位位，多多为多多层、、小高高层和和高层层产品品，也也有多多层、、小高高层混合产产品。。产品中中多层层销售售速度度要快快于小小高层层、高层，高层层产品品销售售速度度最慢慢。项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）奥泰格林山水城渤海大街中段(建设银行北)约11万576105-400135-176425080%21美景英伦郡站前区光华路约20万45052-253108-116340095%24中天君临天下渤海大街中段约1175394-260116-155365090%51辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块奥泰格林山水城美景英伦郡水御兰亭金港绿洲翰宇园中天君临天下中天尚品

渤海大街板块是营口主城区重要的行政办公区、商业区、居住区。渤海大街板块也是营口开发热点板块，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。由于本区域优势明显，土地价格较高，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，小高层、高层产品成为市场的主力产品。渤海大大街板板块项项目分分布：：地理位置渤海大街中段(建设银行北)开发商奥泰诚德房地产开发商总建筑面积约11万平推盘情况推出7栋多层5栋高层总户数576户户型区间105-400平主力户型三室二厅二卫价格区间4160-4700元/平(高层)4180-4480元/平(多层)4880元/平起(洋房)销售均价4250元/平开盘日期08.10奥泰·格林山山水城城渤海大大街板板块典典型项项目个个案分分析：：推广主主题:绿色家家园尊尊贵贵体验验。项目特特色:新古典典主义义建筑筑风格格。叠景园园林,绿色氧氧吧养养生馆馆。四道门门禁系系统，，为业业主的的安全全提供供保障障。引入水水系、、假山山等景景观。。奥泰·格林山山水城城楼盘评评价:本项目目完全全实现现人车车分流流，高高绿绿化率率使小小区的的品质质上升升很大大一个个台阶阶。该项目目样板板区的的建成成为项项目的的销售售减轻轻很大大压力力。该项目目为目目前营营口市市最高高端楼楼盘。。项目建建筑品品质在在高档档楼盘盘中最最高。。该项目目作为为营口口市内内目前前在售售最高高档的的楼盘盘，现现房实实景销销售景观高层，预售阶段。临街高层,户型相对较小,。景观高层，位于核心景观区后侧，户型四室二厅三卫户型为主景观高层，位于核心景观区前方，房型以舒适型的三房二卫户型。临街多层，房型以三室二厅一卫为主。小区品质最好的产品，为1跃3、4跃6的复式洋房产品。奥泰·格林山山水城城地理位置站前区光华路开发商美景房地产总建筑面积约20万平米推盘情况本期推出4栋多层总户数450户户型区间52-253平主力户型两室两厅价格区间3250-3880元/平销售均价3400元/平开盘日期08年6月美景英英伦郡郡美景英英伦郡郡滞销小小面积积户型型：52-65平；81-83平推广主题:异国风情跃然滨城。项目特色:

英式建筑风格。英式园林设计。社区配建4300平大型会所。

楼盘评评价:前期开开发的的美景华华府的的高端端项目目，在在项目目形象象、物物业管管理、、市场场口碑碑等为为开发发商奠奠定了了高档档盘的的品牌牌基础础，使其开开发的的美景景英伦伦郡项项目市市场关关注度度较高高。项目英英式建建筑风风格及及英式式园林林设计计是该该项目目的亮亮点，，与市市场上上同类类型产产品在在建筑筑风格格、园园林设设计的的概念念有很大提提升，，市场场认可可度高高。地理位置渤海大街中段开发商中天房地产总建筑面积约11万平米总户数753户户型区间94-260平米主力户型三室二厅价格区间3380-3980元/平销售均价3650元/平米开盘日期08年10月中天君君临天天下中天君君临天天下楼盘评评价:该项目目开发发商是是营口口高档档楼盘盘市场场的领领军者者，其其项目目地块块处于于营口口市黄黄金地地段是是项目目高端端定位位的客客观因因素。。该项目目是一一个融融合多多层、、小高高层、、高层层等产产品的的复合合体。。项目目策划划周密密，分分期开开盘，，销售售控制制较好好，其其户型型的精细细化有有效地地控制制了项项目风风险，，是营营口市市场一一个高高利润润的经经典项项目。。推广主题：城市综合体营口新地标。项目特色:营口市黄金地段。人车分流设计。项目引入新风系统。中天酒店式物业，将管家式服务引入项目。渤海大街板块位于营口市核心区域,配套完善,生活便利.受用地限制和开发惯性影响,板块内项目以高层产品为主.从未来土地供应量来看,该板块未来竞争会越区激烈.由于竞争压力较大,导致区域内项目尽可能提升自身品质.渤海大大街板板块——小结：：辽河大大街板板块项项目分分布：：辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）左岸金典辽河大街、新华路交汇约6万39695-220137-152380095%20财富公馆1号站前区河畔小区西门约7万53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市区胜利街利民里18号约5万48080-13091-101375050%60左岸金典财富公馆1号紫文苑

辽河大街板块具有辽河及辽河公园等丰富的城市优势景观资源。辽河沿线项目定位为高端物业，在建筑风格、河岸景观等方面具有优势。该板块项目主要聚集在站前区与西市区交接处。辽河大街西段为棚户区。42地理位置辽河大街、新华路交汇开发商天鸿房地产总建筑面积约6万平米推盘情况推出2栋小高层5栋高层总户数396户户型区间95-220平主力户型室二厅一卫价格区间3520-4650元/平销售均价3800元/平开盘日期08年4月左岸金金典43推广主主题:一世风风景一一生生珍藏藏。项目特特色:项目近近邻辽辽河、、公园园是项项目品品质的的提升升点。。政府投投资1.3亿建设设辽滨滨公园园，区区域价价值大大幅提提升。。聘请北北京的的物业业公司司，在在营口口首先先提出出管家家式物物业模模式。。楼盘评评价:项目整整体定定位为为高端端物业业，在在建筑筑风格格、河河岸景景观、、户型型设计计方面面有鲜鲜明的的特色色和优优势。该项目目是市市场面面市较较早，，形象象进度度较早早，但但由于于预热热期较较长，，失去去的先先发制制人的的市场场优势势。左岸金金典44地理位置站前区河畔小区西门开发商英特纳房地产总建筑面积约7万平米推盘情况目前推出3栋小高层总户数530户户型区间60-285平主力户型三室二厅二卫价格区间一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平销售均价一期：3100元/平目前二期3650元/平开盘日期08年5月财富公公馆1号45推广主主题:水岸边边学学府旁旁传传世公公馆。。项目特特色:一线河河景及及辽河河公园园是项项目主主要卖卖点。。全天候候酒店店式物物业管管理为为业主主提供供专业业化的的服务务。超大的的大堂堂入户户设计计。楼盘评评价:该项目目位于于辽河河边上上，外外部景景观配配置较较好。。在销售售均价价上，，二期期比一一期增增幅约约300元，而且二二期推出的的产品也较较一期有很很大的提高，，财富公馆1号辽河大街板块是营口市的发源地。由于近几年城市逐渐向南发展，该板块的开发速度大幅度减缓。随着辽河大桥竣工时间的临近,该板块将进入较快的发展阶段。目前主要的开发项目均集中在站前区与西市区交接处。辽河大街板板块——小结：辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块城南公馆柏仕风景天宇宏府红运人家项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）红运人家营口市盼盼路南段红运大饭店北300米约4.7万236113-310113-136350090%18城南公馆营口市府路与青花大街交汇处约12万19886-15095-103300090%60天宇宏府营口市市妇婴医院南行200米约7.8万46385-23085-95345085%62柏仕风景营口市市府路与智泉街交汇处约6万54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板块是营口主城区传统的居住区。从区域市场建筑类型上看，南部板块以多层产品为区域市场的主力，以小高层产品为辅。

随着开发商水平提高，区域价值的提升，产品更加丰富，市场细分更加细化。南部板块目前项目品质较低，在此不做具体案例分析。南部板块项项目分布：：南部板块属于营口市新兴的房产开发的热点区域。由于板块竞争力不足，该板块内项目以多层和小高层产品为主。从未来土地供应量来看,该板块将进入较快的发展阶段。随着09年的几个项目成功入市，该板块的市场认可度逐渐提高。南部板块——小结：辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块水岸壹品三星阳光家园唯美品格项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）水岸壹品营口渤海大街东段20万62863-13087-98275095%90三星阳光家园营口市站前区育新路17万178473-12973-78320020%100唯美品格东升路和太和北街交汇处7万75283-13783-103340085%106

在政府“城区东移南进”的城市规划中，营东板块是营口房地产发展的重要的区域，是营口未来市场开发主要区域。从区域市场建筑类型上看，市场以多层产品为区域市场的主力，但随着区域市场的不断成熟，市场会向高层、小高层产品发展。

目前市场的供给以中档和低档产品为主。营东板块项项目分布：：50地理位置东升路和太和北街交汇处开发商营口智达房地产总建筑面积7万平米推盘情况推出3栋高层3栋小高层12栋多层总户数752户户型区间83-137平米主力户型两室两厅一卫价格区间3000-3700元/平米销售均价3400元/平米开盘日期09年9月隆翔唯美品品格营东板块典典型个案分分析：51推广主题:隆翔的房子子，永江的的物业，承承诺就是信信誉。项目特色:现代城市花花园风格。。小区实行封封闭智能化化管理，双环多核心心多庭院的的自然原生生态、流线线型型的景观设设计，每每栋楼前面面都有休闲闲广场。便利的交通通配套以及及完整的教教育配套。。隆翔唯美品品格楼盘评价隆翔房地产产，在营口口开发了四四个项目，，开发商有有一定影响响力。该项目09年开盘由于于已过金融融危机，营营口市场回回暖，整个个房地产销销售量增加加。端头房及高高层楼层高高的户型销销售有压力力。营东板块属于营口市的原老边区，是传统的低档住宅区。由于传统的居住观念的影响，该板块的项目档次较低。由于政府大力发展该板块，土地政策很好，推出的项目体量较大。随着09年的几个项目成功入市，该板块的市场认可度逐渐提高。营东板块——小结：交易数据2009年，营口地地区共成交交房屋520.68万㎡，55527套，128.7亿元，同比分别增增长88%、83%、113%，房屋平均成成交价格2472元/㎡，同比上升升13%。其中，商品品房销售351.92万㎡，38094套，99.71亿元，同比分别增增长85％、84％、107％，平均成交均均价2832元/㎡，同比上升升12%。二手房成交交168.75万㎡，17433套，28.99亿元，同比分别增增长95％、81％、135％，平均成交均均价1718/㎡，同比上升升21%。解析：：目前，营口口市房地产产市场进入入快速发展展阶段。虽然在成长长过程中受受到2008年的国际金金融风暴的的干扰，市市场一度观观望情绪严严重，成交交量减少。。但是在营营口市整体体经济水平平的高速发发展的带动动下与沿海海产业经济济带快速建建设的强力力助推，2009年第二季度度起，房地地产市场强强劲复苏。。随着营口市市城市建设设飞速发展展，居住人人口数量将将快速扩充充，营口经经济进入新新的快速成成长期。居居民消费能能力大幅增增长，住房房改善需求求旺盛，以以上都将带带动房地产产产业的大大发展。房地产市场场价格稳中中有升。未未来几年房房价不会出出现大幅下下滑；外埠实力开开发商纷纷纷进驻，考考验本土开开发商综合合实力的时时候到了；；2009年主城区在在售项目15个，2010年预计将超超过30个，各项目目对购房者者的争夺战战必将愈演演愈烈。市场分析开发策略营销推广项目自身分分析客户定位项目定位价值提升本案地块位位置分析：：

本案位于营口市西市区辽河大街西段，得胜路与新兴大街半围合处。本案的北侧与东侧各有一条规划中的道路，尚未建成。本案北临辽河公园，目前周边为棚户区。项目地块内原为棚户区，现已部分拆迁，土地尚未平整。地块成长方形，南北方向较长，地块内部地势平坦。上风上水风风运龙脉脉所在！地块现状：：地块周边配配套：得胜市场，位于本案西南侧，目前是周边居民购买日常瓜果时蔬的主要场所，但由于年久失修，该市场目前状况不佳。裕兴家私商场、裕兴水产品综合交易中心，位于本案西北侧。地块周边配配套：地块方圆500米范围内可可辐射到的的学校不少少，但是教教学环境普普遍较差营口第四中中学营口信息技技术学校营口英华学学校营口奇虹艺艺术学校地块周边配配套：本案周边可供乘坐的公交线路有1路、2路、19路、22路、230路，可方便快捷的到达市内各处。营口渡口，位于本案北侧，距本案约0.4公里。目前主要提供通往盘锦的轮渡。地块周边环环境：本名天后、妈祖庙，现通称西大庙。位于本案西北侧，距本案最北端约0.2公里。该庙始建于清雍正四年（1726年）。庙坐北朝南，四周建有围墙，前有山门、钟鼓楼和两座角门，以海神娘娘殿为主体，配以龙王殿、药王殿、观音阁等建筑。过去居住在这里的人们以打渔为生，每当有船出航的时候必定会来这里祭拜，保佑营口人民风调雨顺。地块周边环环境：辽河大桥：位于本案西北侧，距本案约1.5公里。辽河特大桥路线全长4.44公里，大桥采用六车道一级公路标准，设计时速为80公里。该桥建成后，将使盘锦和营口跨过辽河相连，两市之间距离缩短7公里。通过辽河特大桥，可以使盘锦产业基地与盘海营高速公路连接的距离由40公里缩短至24公里。大桥会方便辽河两岸居民出行，让一部分住在辽河北岸的营口市民可以直接通过大桥到营口市内去上班。考虑到营口、盘锦两地经济的发展，辽河特大桥设计上可以通过万吨级海轮杂货船。地块周边环环境：辽河：发源于内蒙古，蜿蜒千里，在营口境内划了一个优美的弧线，以豪迈的气势泻入渤海。辽河公园：沿着辽河边修建，景色优美，是周边居民闲时的主要活动场所。地块周边环环境：辽河老街：在本案的北侧约0.2公里处是一条辽河老街，该街在清末民初是营口市最为繁华的一条商街，随着时代的变迁、社会的发展以及城市建设重点的转移，辽河老街在解放后的数十年光景中渐渐没落。历史的价值是不可估量的，辽河老街是营口历史繁华的见证。营口市委、市政府与2008年启动辽河西大街西段改造工程，将在三年内完成；辽河大街西段改造工程西起辽河渡口广场，东至新华路；南起辽河大街，北至辽河岸边，占地71公顷。改造后的辽河大街西段风貌将更胜历史繁华时期，变成集生活、旅游、商贸、餐饮、休闲观光、文化娱乐等功能为一体的生活中心，成为营口市一张靓丽的名片。

本案周边原原有项目：：本案周边的的项目大部部分为原有有的棚户房房，现已部部分拆迁。。除此之外外为“红运运”开发的的广厦新居居和“中天”开开发的中天天新城，这这两个开发发商是营口口市最早的的开发商，，这两个项项目也是他他们的早期期产品，由于于当时营口口市房产市市场还很落落后，故目目前看来这这两个项目目品质很低低。本案周边即即将开发项项目：中源国际：：该项目位位于本案的的东北侧，，目前尚未未开盘，处处于项目蓄蓄水期，目目前未定价价格。该项项目紧邻辽辽河，拥有有良好的景景观资源，，该项目将将推出情景景洋房产品品，所有户户型均为复复式户型，，户型面积积将160平方米以上上，预计计均价将在在6000元/平方米左右右。优势发展优势：：重点改造区区域，升值值潜力巨大大；文脉优势：：人文气息浓浓厚，高贵贵气质与生生俱来；交通优势：：临新兴大街街沿线，得得胜路、辽辽河大街就就在近旁；；产品优势：：力求产品创创新和差异异性，创造造产品市场场优势；形象优势：：建筑形象高高大，傲视视周遭，形形象便于传传播；购物优势：：临近市场，，生活用品品采购便利利；弱势地段弱势：：周边形象较较差，影响响视觉感官官；规模弱势：：50万平米超大大规模，考考验营销手手段与执行行力；产品弱势：：高层、小高高层产品为为主，存在在很强的市市场购买抗抗性；我们应该做做什么做产品——进行产品和和户型的创创新，减少少高层的市市场障碍立形象——将项目打造造为辽河大大街板块地地标，树立立城市形象象和德润品品牌找客户——走出营口，，放眼周边边，找准我我们的消费费核心创品牌——做好项目品品牌和企业业品牌的衔衔接，实现现双赢市场分析开发策略营销推广项目自身分分析客户定位项目定位价值提升我们的客户户区域边际:其他重要:大石桥、鲅鲅鱼圈核心:主城区需求行为特特点自住刚性需需求对产品的功功能性、便便利性要求求较高，注注重性价比比短期自住＋＋投资对现有总价价要求高，，多为首次次置业的年年轻群体；；经济条件件改善即换换房，对未未来升值空空间有预期期即可投资更多强调产产品的投资资回报，有有投资头脑脑，看好未未来区域发发展；对未未来价格的的要求大于于眼前价格格他们是新锐锐阶层，锐锐意进取是是他们的特特点

他们们并没有很很多财富，，但他们有有潜力发展展成为城市市中的中高高端收入群群体

他们们讲究创新新，积极接接受新事物物

他们骨骨子里讲究究品位，讲讲究格调，，讲究身份份

他们时时尚，生活活自然、从从容随意在在他们周周围，形成成了一定的的“小圈子”形成了特殊殊的“圈子文化”，往者地位位相当，趣趣味相投典型客户群群生活特征征描述性格标签市场分析开发策略营销推推广项目自自身分分析客户定定位项目定定位价值提提升我们们将将把把什什么么样样的的房房子子留留给给城市市未未来来的的一一百百年年？？将产品品价值值重组组后，，产品品价值值得到到完全全体现现产品价价值＝＝50万平人人文住住宅区区＋购购物＋辽河+沿河景景观带带＋明清一一条街街+品质生生活理理念区域大大价值值天然价价值附加价价值居住价价值投资价价值产品价价值梳梳理比普通社区更健康生态，比渤海大街更清净悠然，比东、南板块更通达便捷比其他他项目目更有有升值值潜力力营口50万平大大型人人文生生态住住区---辽河岸岸老老城城区生生活馆馆形象定定位市场分分析开发策策略营销推推广项目自自身分分析客户定定位项目定定位价值提提升1、产品品创新新模式式以创新新的产产品形形态引引发市市场关关注，，提升升项目目的价价值感感2、概念念创新新模式式将新颖颖的、、有吸吸引力力、拉拉动力力的概概念附附着于于创新新的产产品之上，，产生生互动动效应应，形形成市市场传传播热热点3、形象象驱动动模式式通过全全方面面形象象建设设与形形象包包装，，获得得市场场认同同，提提升客户的的价值值判断断，拉拉升利利润空空间项目价价值驱驱动主通道道入口口建设设标志志性的的精神神形象象项目价价值提提升第一时时间展展示精精品示示范环环境没有细细节就就不可可能完完美，，就不不可能能人性性化！！注重细细节打打造精精品空调机机位的的设计计与遮遮挡，，要与与立面面协调调统一一；水管的的隐蔽蔽处理理；专业表表箱的的嵌入入式集集中设设置；；钢化玻玻璃阳阳台栏栏板；；合理的的空间间尺度度关系系；各种管管线的的隐蔽蔽或贴贴墙处处理；；外墙防防渗漏漏处理理。电梯前前室直直接采采光独特的的单元元入口口设计计走廊等等公共共空间间要有有品质质感、、有品品位、、有生生活气气息景观/采光停停车场场高标准准主题题会馆馆精致而而富于于魅力力；附着以以概念念；与人相相融和和的；；充满层层次感感的坡坡地环环境语语言；；城市共共享的的；成本适适度的的；园林景景观地下停停车场场入口口的细细腻处处理道路与与硬覆覆盖的的精细细处理理细致的的人行行系统统用成型型树木木营造造成熟熟环境境就地取取材，，节约约成本本不同树树种形形成的的有层层次的的绿化化关系系转角与与过度度空间间的细细致处处理以灌木木和草草坪形形成的的地面面绿化化系统统营造缓缓坡地地或台台阶式式地平平变化化层次分分明的的坡地地空间间设计计适应北北方特特色的的小规规模水水景系系统道路停停车系系统的的关系系处理理过度空空间的的精心心点缀缀过度空空间的的精心心点缀缀视线终终端阻阻隔系系统——短墙等等增强意意境的的情趣趣小品品以精细细的品品质替替代奢奢华的的档次次园林景景观可可能是是最讨讨好的的卖相相,也是最最值得得做文文章的的卖相相!市场分分析开发策策略营销推推广营销策策略销售策策略推广策策略包装策策略营销活活动1、采取取蓝海海战略略，以以客户户价值值增益益为根根本，，一方方面挖挖掘未未来价价值，，用巨大大升值值的潜潜力吸吸引客客户，，另一一方面面在产产品上上增加加价值值亮点点，建立与与竞争争对手手的““不同同”价价值；；2、高性性价比比入市市，拉拉开价价格区区间，，以低低价位位高品品质的的市场场认知知突破破市场竞竞争围围堵；；3、项目目主战战场为为营口口市区区，同同时在在鲅鱼鱼圈、、大石石桥等等周边边地区区设立立分销点点，多多个战战场同同时销销售。。保障障项目目销售售速度度。4、客户户为本本，主主动定定向挖挖掘客客户，，采取取坐销销行销销结合合，针针对特特定客客群开开展展活活动动营营销销。。营销销策策略略以客客户户价价值值为为出出发发点点，，寻寻找找“龙庭庭”的蓝蓝海海市场场分分析析开发发策策略略营销销推推广广营销销策策略略销售售策策略略推广广策策略略包装装策策略略营销销活活动动销售售节节奏奏销控控节节奏奏———四次次开开盘盘八八次次高高潮潮亮相相10年7月初初第一一次次开开盘盘10年9月中中秋季季房房展展会会&样板板间间开开放放10年10月初初第二二次次开开盘盘10年10月底底春季季房房展展会会11年4月第三三次次开开盘盘11年4月底底第四四次次开开盘盘11年6月交付付使使用用11年底底1）鉴鉴于于项项目目所所在在地地目目前前在在营营口口市市民民心心目目中中尚尚称称不不上上热热点点区区域域，，为为增增加对对购购房房人人群群吸吸引引力力，，同同时时保保障障后后续续组组团团价价值值能能够够提提升升上上来来，，应应当先先推推出出沿沿街街组组团团，，吸吸引引购购房房者者的的同同时时保保证证起起价价不不低低，，再再推推出出其其他组组团团，，借借势势上上扬扬；；2）根根据据客客户户积积累累情情况况适适当当推推出出；；4）不不同同产产品品分分阶阶段段推推广广，，分分阶阶段段推推出出，，持持续续保保持持市市场场热热度度。。销控控策策略略1234推盘盘顺顺序序：：1234价格格策策略略第一一阶阶段段市场场比比较较法法、、资源源分分析析法法初步步定定价价第二二阶阶段段结合合财财务务要要求求制制定定项项目目均均价价第三三阶阶段段结合合推推售售制制定定阶阶段段均均价价第四四阶阶段段对接接客客户户详详细细定定价价销售售价价格格预预估估项目目一一期期开开盘盘销销售售起起步步价价为为3300元/㎡㎡项目目一一期期开开盘盘销销售售均均价价为为3700元/㎡㎡项目目一一期期开开盘盘销销售售最最高高价价为为4100元/㎡㎡项目目结结案案均均价价达达到到4000元/㎡㎡采用用中中开开高高走走的的策策略略———市场场分分析析开发发策策略略营销销推推广广营销销策策略略销售售策策略略推广广策策略略包装装策策略略营销销活活动动分展展：：针针对对目目标标客客户户相相对对密密集集流流通通的的位位置置做做项项目目分分展展，，用看看楼楼车车运运送送客客户户访访问问项项目目活动动：：定定期期或或定定向向主主题题活活动动，，吸吸引引目目标标客客户户关关注注，，积积累累客客户户行销销：：针针对对目目标标客客户户密密集集的的机机构构和和聚聚集集区区产品品说说明明会会和和销销售售对对接接提提升升客客户户意意向向适当当发发展展团团购购，，尤尤其其是是具具有有标标识识价价值值的的团团体体老客客户户资资源源：：历历史史积积累累和和周周边边项项目目客户攻略略标志与应应用市场分析析开发策略略营销推广广营销策略略销售策略略推广策略略包装策略略营销活动动包装—体验营销销的全面面展现体验式营营销模式式（如样样板示范范区、样样板房等等营销手手段）对对促进销销售效果果明显。。体验式营营销模式式，如样样板区的的开设可可以使消消费者更更加真实实、直观观的了解解到项目目的情况，，便于销销售人员员介绍、、讲解项项目情况况，也便便于双方方的沟通通和交流流，从而而达到更好好的销售售项目的的目的。。工地包装装售楼处包包装样板间包包装商业环境境包装公建配套套设施以以“便利、、新鲜、、健康””为核心组组织业态态和商家家；通过建筑筑形式的的创新和和独特设设计，表表达出现现代城市市的生活活意象；；市场分析析开发策略略营销推广广营销策略略销售策略略推广策略略包装策略略营销活动动硬线：“品鉴龙庭庭尚苑”年度系列列活动设立分展展场；项目说明明会；售楼处开开放；样板房、、体验区区开放系系列活动动；软线：““尚苑生生活”年年度系列列活动意向客户户植树、、踏青；；佳节系列列客户活活动；认购期现现场抽奖奖活动；；尚苑生活活系列现现场活动动（竞赛赛、演出出、讲座座等）；；扶困助学学等公益益活动；；植树踏青业主摄影影比赛9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1