XXXX年秦皇岛地块全程策划方案

秦皇岛地块全程策划方案境界主义谨呈：房地产开发有限公司大陆会议(一七七六年七月四日)

美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言

“我们认为下面这些真理是不言而喻的：

人人生而平等，造物者赋予他们若干不

可剥夺的权利，其中包括生命权、自由

权和追求幸福的权利…”

有理由坚信：我们是在创造生活

我们将共同开创一个伟大的造城时代

融汇国际化大都市生活体验

的新城市运动…

面对秦市80万方的大盘项目我们需要

境界

——一个高屋建瓴的视点

试想一下从高空俯视我们地块所处于的城市区域环境，让我们从城市的发展空间去考虑，什么样的定位和产品才可以成为该区域最具标志性的项目？

视点珍视生命，在于

发现生命的意义

“一家代理公司”

而是创建竞争优势的战略伙伴★全国型公司★策略型公司★专业型公司本报告的主导思想报告背景需要解决的问题：项目市场定位产品及园林景观建议专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分挖掘项目开发资源，目标使项目在竞争中具有一定优势我们的切入点：客户和竞争产品规划与园林建议1234本案项目定位分析项目开发策略建议区域地产板块研究1.城市发展模式视2.房地产发展视角城市及区域价值1.客户/竞争2.核心定位论1.户型思考2.园林景观组合1.竞争板块解码2.面对个案旺销我们如何做?1.核心开发因素2.开发总体定位原则

MENU|目录“秦皇岛城市”意象山海关(山海关长城)北戴河南戴河明长城洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。洛杉矶发展说明滨海城市的开发路径：由发展滨海带到通过交通导向内陆发展。洛杉矶的发展体现了以高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。城市发展规划海港区成为滨海带发展核心之一，“城市向西工业向北港口向东”三大组团13片区强化海港组团净化北戴河组团优化山海关组团城市经济发展展工业经济呈现现高位增长。。工业效益明明显好转。第第二产业完成成增加值163.35亿元，增长18.5%，其中实现全全部工业增加加值145.74亿元，增长19.9%，对GDP增长的贡献率率达49.2%固定资产投资资较快增长。。全社会固定定资产投资完完成235.55亿元，同比增增长33.2%，其中城镇投投资完成185.02亿元，增长33%消费价格温和和上涨，生产产价格涨幅扩扩大。全市居居民消费价格格总水平较上上年同期累计计上涨2.2%金融运行保持持平稳，信贷贷规模持续扩扩大。主要用用于基础设施施建设的中长长期贷款余额额533.51亿元，比年初初新增52.77亿元固定资产投资资居民消费价格格金融信贷上半年:工业增加值、、固定资产投投资、市场物物价等良好的运行行，也为房地产市场场的发展带来来有力支撑.海港区规划定定位规划定位：集集商业、科技技、教育区主主导的新城（（高素质产业业/人群）海港片片区属性：高高品质汤河小汤河河北大街和平大街西环路市区奥体中心开发区城市开发总量量2010年共建设住房房264.7万平米，3.107万套。2011年共建设住房房259.7万平米，3.065万套。2012年共建设住房房253.9万平米，2.99万套。2010年供应住房用用地185公顷。其中商商品住房用地地156公顷；2011年供应住房用用地181公顷。其中商商品住房用地地152公顷；2012年供应住房用用地181公顷。其中商商品住房用地地152公顷;月份房地产开发投资额（万元）房屋竣工面积(平方米)商品房屋销售面积(平方米)销售面积环比增长（%）1-2月265177435675286——3月109514924294466291.10%4月102301827073166477.53%5月106080275676288399-9.79%6月111077610423910617.09%合计4554894397671213904

秦市住房建设设年度与开发发实施计划秦皇岛房地产产市场保持相相对理性成长长。市场的潜在供供应量充足，，入市时机取决决开发及营销销节奏。城市住房成交交量秦市房地产成成交量稳中上上升，市场价价格大幅上扬扬国家两次严厉厉的新政，中中国楼市呈现现一波三折的的动荡，秦皇皇岛作为三线线城市，成交交量及房价并并未受到明显显抑制，成交交量在曲折中中仍有增长，，房价大幅提提升。新建住房房指指变化秦皇岛房地产产项目分布主主要以海港区区为主，山海海关区域、南南北戴河区域域项目分布数数量较少且比比较分散。其其中,北戴河为国家家各级党政机机关培训基地地及疗养院聚聚集地、度假假别墅项目为为主。南戴河河主要以一线线海景公寓、、二线普通住住宅为主。山山海关区为普普通住宅为主主。秦市地产市场场研究目前,秦市房地产项项目多集中在在海港区城区地产板块块对比海港区为房地地产投资热点点区域，但竞竞争激烈海港区板块山海关板块北戴河板块产品形式价格水平小高层、高层层为主多层、小高层层为主多层、别墅为为主6000元/平米左右4000－4500元/㎡低密度10000－16000元/㎡左右海港区客户为为主，占60％－70％；外地客户户30％－40％内陆物业基本本以本地客户户为主，沿海海物业有外地地客户外地客户占80％－90％，尤以北京京、唐山客户户为主；本地地客户较少自住为主，兼有投资内陆物业自住住为主，沿海物业投资资较多80％－90％均为度假、养养老、投资北戴河新区板板块海景公寓、洋洋房为主4000－5000元/㎡左右滨海度假、养养老的外地客客户，主要来来自京津塘地地区，及少部部分东北客户户80％－90％均为度假、养养老、投资客群构成置业目的竞争板块解码码森林逸城明日星城·状元府燕大星苑·红树湾里维埃拉·竹海金舍·博贤院总建筑面积335160㎡售价：6400元/平米14栋6+1住宅，13栋18—34层高层住宅。。总建筑面积200000㎡售价：6000元/平米;6栋6+1住宅，12栋11.5层小高层;6栋21、23层中高层。总建筑面积183141㎡售价：5900元/平米可容容纳1360户业主。总建筑面积1100000㎡，售价：7600元/平米五期开5栋高层总建筑面积25万㎡售价：6200元/平米，13栋高层。区域总结:·政府办公区，，重点学区、、企业聚集区区；·部分区域为二二线海景房、、学区房项目目较多，建筑筑类型小高层层、高层为主主，有部分别别墅，主力力产品70-80㎡2居、90-120㎡3居；均价5900-7600元/㎡；·以注重教育资资源的市区客客源为主，个个别项目以注注重海景的外外地客户为主主。西部板块万树香堤龙溪御园盛达壹品天城城总建筑面积660000㎡售价：5600元/平米11栋高层总建筑面积20万㎡售价：未定（（高层）;25层观景洋房，，18层观景洋房，，11层观景洋房，，6+1花园洋房，4.5层情景洋房总建筑面积19万㎡，售价：：未定；由6+1、小高层、高高层组成。区域总结:·道路通行顺畅畅但环境较差差，配套相对对欠完善；·建筑类型以小小高层及6+1多层为主；·起价5000元/㎡左右，部分项项目将在明年年出价，但总总体价格其对对较低；·主要为本地改改善型客户及及外地在秦就就业的首置型型自住客户为为主。北部板块秦新悦蓝山达润时代逸城城达润上邦赫敦山总建筑面积2.6万㎡售价：9800元/平米现剩余30余套房源总建筑面积2.2万㎡售价：12000元/平米一座20层商住精装修修公寓总建筑面积13万㎡售价：未定定11栋6、10、11、12、14、15层住宅预计2011年6月现房开售总建筑面积积80万㎡售价：7500元/平米一期4栋33层高层，8栋6+1。区域总结:·本区域内由由于土地供供应有限，，在售项目目较少；·建筑类型以以高层为主主少量6+1为补充；·均价7500-9800元/㎡左右，个别别项目为精精装修公寓寓，价格突突破万元；；主要为本本地改善型型客户及投投资客户为为主。中部板块东方明珠城城(大秦华府)诚品696总建筑面积积3万㎡售价：9200元/平米（复））总建筑面积积115万㎡售价：4600元/平米29栋高层38栋多层区域总结:·老城区、在在售新盘少少，配套成成熟但环境境较差；·建筑类型以以高层为主主；·主力产品80-90㎡2居、120-130㎡3居为主；·住宅整体均均价在5000元/㎡之间；·主要以东部部区域改善善型客户为为主、外地地投资客户户较少。东部板块海港第一城城总建筑面积积30万㎡售价：5800元/平米世极城堡总建筑面积积17万㎡售价：5000元/平米珠江道12号盛秦国际恒大·玉龙湾中冶·玉带湾在水一方首钢·首府龙熙半岛金舍德园总建筑面积积16.6万㎡均价：6000元/平米剩余房源约约200套.总建筑面积积35万㎡均价：7300元/平米现剩余300余套房源一一栋公寓寓。总建筑面积积64万㎡均价：8000元/平米目前销售房房源为二期期总建筑面积积23.1万㎡均价：8100元/平米11栋高层总建筑面积积18万㎡均价：7600元/平米总建筑面积积13万㎡售价：预计计6500元/平米5栋26层，2栋29层，4栋11层共1328户总建筑面积积150万㎡一二期房源源售罄三四期待开开发总建筑面积积16.8万㎡售价：7500元/平米9栋小高层组组成宏扬铂郡总建筑面积积3.8万㎡售价：暂无无由2栋33层阳光板楼楼、2栋9层电梯洋房房和1栋临街商业业楼组成本案德大·汤河东岸总建筑面积积32万㎡均价：暂无无一个以景观观为主建筑筑其次的高高档住宅区区汤河地产板板块研究汤河沿线板板块代表楼楼盘：首首府、玉玉带湾、珠珠江道12号、玉龙湾湾、在水一一方销售均价：：6000到8000多不等，个个别户型单单价突破万万元。主要要以改善性性、享受性性客户为主主，投资比比例较高，，楼盘自身身硬件优势势明显，价价格飙升迅迅猛（2007年的3000元/平米左右到到2009的5000多再到2010年的8000元，升值速速度惊人，，未来升值值潜力巨大大）。未来发展分分析：城市市景观片区区，汤河赋赋予了其优优美的景观观，随着秦秦皇岛旅游游立市目标标的确立这这里将成为为重点发展展的居住区区。楼盘特点：：节能，尊尊崇营销思路：：高端消费费群体，改改善性住房房者定向客户：：秦皇岛多多次置业者者，高收入入者，外来来度假人员员环境作为汤汤河沿线的的重要卖点点，各个项项目都在充充分利用这这一因素。。正是优美美的环境让让该区域的的楼盘开发发量逐渐增增多，也就就成了各大大房地产开开发商竞争争的主要区区域。汤河板块小小结秦市新政资资讯快讯一:今年，秦市市在廉租房房方面实行行货币配租租与实物配配租相结合合、以实物物配租为主主的保障方方式。目标标是为10000户低收入家家庭提供廉廉租房，新新增筹集实实物廉租房房2700套。经济适适用住房方方面，计划划今年年内内将开竣工4000余套。将有有10个项目年内内竣工，总总建设规模模15.26万㎡，建设设住房2344套。快讯三:按照合作框框架，新民民居建设以以本户原有有基础宅院院兑换为前前提，原则则上按每人人建筑面积积30㎡的标准安安排新民居居住房。对对纳入新民民居建设范范围的村民民由县区统统一办理养养老保险，，所需费用用纳入新民民居建设成成本。新民民居建成后后按有关规规定办理房房产证、宅宅基地使用用证。农户户入住新民民居后，原原承包土地地经营权不不变。部分分村庄合并并后坚持““四个不变变”，即保保持原行政政村村组的的土地承包包关系不变变，原行政政村的各项项承包、租租赁合同及及合理优惠惠政策不变变，原村级级资产、债债权债务不不变，原行行政村村民民的福利待待遇不变等等。今年全市共共启动347个村、122个项目的新新民居建设设。其中西西部新民居居建设包括括星光地产产、金盛达达集团、海海三集团、、银都地产产、河北华华润地产、、富立地产产等7个开发商，，参与16个村的建设设。政府加快落落实住房保保障工作,战略投资者者介入秦皇皇岛新民居居建设。快讯二:政府与中冶冶公司达成成了战略合合作，深度度推进农村村新民居建建设。项目目摆放重点点为：城市市区及下辖辖的四县县县城村庄；；重点镇；；沿高速公公路、铁路路、国道沿沿线两侧村村庄；沿旅旅游景区村村庄。已纳纳入城市规规划建设用用地范围内内村庄的新新民居建设设项目，置置换土地不不能复耕或或置换为市市级建设用用地指标的的不列入与与中冶合作作项目。其其中，按照照与中冶合合作的有关关协议，年年内争取完完成100个村、3年内完成400个村的新民民居建设任任务，让广广大农村居居民在城乡乡统筹发展展中得到更更多实惠修修。总用地面积积：其中：：A1地块76400㎡,A2地块192200㎡住宅建筑面面积：不详详商业建筑面面积：不详详办公建筑面面积：不详详容积率：3.0建筑类型：：小高层、、高层宗地现状：：地形特征:地势较平整整A1地块呈南北北狭长形状状A2地块呈梯形形形状A2本案-宗地描述接待中心本案经济技技术指标项目地块位位于秦市主主城区沿线线，至商商务金融中中心中仅3分钟车程。。距离京沈沈高速5.5公里，秦皇皇岛火车站站5.7公里，交通通非常便捷捷。项目基地四四至：东—路西---港路北—大街南—一路本案本案-项目四至在售项目实实景图周边个案在在售项目紧紧锣密鼓的的施工之中中，部分项项目已成现现房状态。。S优势（strength）W劣势（weakness）项目地块相对方正、集中，便于规划及形成大盘规模。地理位置优越，便利交通，成熟生活环境，地块周边道路通达状况良好，通达成熟商业中心较为方便。地块所在区域已获得消费者广泛认可，同时也是政府规划引导方向。周边生活配套较完善，企业、学校，高素质人群氛围较好。联合开发，存在内部竞争，统一发展较难。项目开发体量较大，整体开发周期过长项目A1边缘地块临近主干道,吵杂声较大，影响居住质量。项目楼面地价过高，项目起点较高，导致单方综合成本接近于个案市场售价。开发商背景较好、具有一定实力，但无大品牌效应。缺乏自然景观资源O机会（opportunity）T威胁（Threat）目前该区域仅存的大规模开发用地大盘规模，本案在规划和景观方面将有极大的引领市场的机会。项目所在区域是海港区重点发展区域之一，发展潜力较大，区域升值潜力加大，利用豪宅产品拉动整体项目品质。项目地周边交通及出行便利，可集中辐射本地区客户群体。宏观调控政策力度加大，部分客群仍持币观望。周边项目云集，供应总量较大、争夺客户、竞争激烈。个别大盘项目当地以树立市场老品牌(在水一方)。项目周边开发密度较高,严重影响居住品质区域内项目建筑风格同质化严重。项目目SWOT分析析找出出我我们们的的不不足足,挖掘掘自自身身潜潜在在优优势势？？本案案-宗地地开开发发解解析析先期期启启动动A1地块块，，紧紧邻邻西西港港路路主主干干路路，，周周边边项项目目成成熟熟度度较较高高，，居居住住氛氛围围较较浓浓，，人人气气旺旺盛盛，，因因此此，，建建议议从从该该地地块块入入手手进进行行一一期期开开发发。。A2地块块，，较较为为集集中中私私密密，，适适宜宜造造景景，，提提升升项项目目品品质质，，建建议议定定制制豪豪宅宅产产品品。。先先做做A1地块块，，后后开开发发A2地块块的的规规划划原原则则，，由由成成熟熟A1地块块带带动动A2地块块的的居居住住氛氛围围将将有有助助益益豪豪宅宅产产品品价价值值的的提提升升。。先做做环环境境，，后后卖卖房房只有有先先做做环环境境，，才才能能发发挥挥地地块块自自然然景景观观资资源源的的优优势势，，予予人人充充分分的的吸吸引引客客户户群群以中中高高端端产产品品入入市市，，利利于于制制造造市市场场轰轰动动，，带带动动后后期期豪豪宅宅产产品品的的销销售售，，实实现现区区域域投投资资价价值值。。合理理的的开开发发原原则则策策略略,才是是本本案案制制胜胜法法宝宝开发发策策略略组组合合建建议议竞品品分分析析-玉龙龙湾湾位置置：：海港港区区河河北北大大街街中中段段（（原原渤渤海海湾湾商商场场））开发发商商：：秦皇皇岛岛市市恒恒大大房房地地产产开开发发有有限限公公司司销售售状状况况：：住宅宅在在售售房房源源约约300套左左右右，，为为总总房房源源的的15%占地地面面积积：：100.9亩总建建筑筑面面积积：：353259㎡绿化化率率：30.17%容积积率率：：4.37建筑筑类类型型：：9栋34层板板式式高高层层、、1栋32层公公寓寓板板塔塔结结合合建筑筑风风格格：现现代代简简约约风风格格交房房标标准准：：毛坯坯广告告投投放放：：户外外广广告告、、围围挡挡、、报报纸纸、、电电台台广广播、网络等竞品分析-玉龙湾竞品分析-玉带湾位置：海港区区海阳路与北北环路交叉口口开发商：秦皇皇岛中冶夏都都置业房地产产开发有限公公司售价：高层8000元/平米开盘时间：2009年8月入住时间：2011年12月占地面积：410亩总建面积：64万平米容积率：2.466绿化率：35%开发周期：项项目分5期开发建筑类型：30栋33层高层及部分分多层住宅，，3栋公寓，1栋酒店，沿街街商铺建筑风格：Art-Deco风格广告投放：高高架、道旗、、客户通讯、、报纸、电台台、视频动画、搜搜狐网等畅销户型：130-145平米三居交房标准：毛毛坯物业费：1.8元/月·㎡园林设计由当当今知名的贝贝尔高林景观观设计大师担担纲。竞品分析-玉带湾竞品分析-珠江道12号位置：开发区珠江道道12号开发商：天洋房地产开开发有限公司司售价：8100-8800元/平米开盘时间：2010年11月13日占地面积：6.61万平米总建筑面积：：23.1万㎡绿化率：75%容积率：小于3.5建筑类型：11栋32层高层建筑风格：Art-Deco风格交房标准：毛坯广告投放：道旗、楼书、、折页、搜狐狐网竞品分析-珠江道12号项目卖点：1、开发商——天洋地产在秦秦皇岛的声誉誉和知名度较较高。2、项目临近汤河河占据独特的的地理优势，，定义为“大大师级传世豪豪宅”，绿化化率高达75%，社区景观、、户型设计、、物业等由中中建国际（水水立方服务团团队）、HZS豪张思（美国国知名设计公公司）、高文文安（香港资资深设计大师师）、第一太太平戴维斯等等多家知名公公司联手打造造，并引进当当前先进节能能材质，大大大提升了产产品品质。3、售楼处装修高高档；4、产品以大面积积两居三居为为主，户型设设计引入“观观院”，以赠赠送的方式打打动客户。竞品分析-首府位置：先锋里以北、、秦皇岛冶金金机械有限公公司西南处开发商：首钢江盟房地地产售价：7600元/平米占地面积：西城占地5.55万平米，东城城占地5.19万平米总建面积：西西城18万平米，由3栋27层，3栋18层，5栋18.5层，3栋商业组成项目分期：共八期，预售售一期建筑形态：板塔结合，塔塔楼建筑风格：Art-Deco风格产品类型：平层，少量跃跃层总栋数：11栋；总户数：1178户容积率：东城城2.48，西城3.25；；绿化率：35%交房标准：毛坯开盘时间：2010年9月入住时间：2012年4月面积区间：共11种户型，面积积从70-170平米客户情况：以秦皇岛本地地客户为主，，少量外地客客户。项目定位语：：革命性设计，，非经验住宅宅，低碳化生生活，新奢华华主义。竞品分析-首府85.29小三居户型（（其中一室为为半赠送）105.87平跃式户型（（奇偶层设计计）透过热销，除除了广告的强强势轰炸引导导外，我们也也看到了首府府在户型上的的创新。秦皇皇岛高层首现现“入户花园园和实用小面面积平+跃立体户型。。”竞品分析-在水一方位置：海港区平大街街以南、西港港路以西、滨滨河路以北、、大汤河以东东开发商：秦皇岛市五兴兴房地产有限限公司销售状况：一二期房源售售罄三四期期待开发占地面积：840亩总建筑面积：：1500000㎡绿化率：40%容积率：2.0建筑风格：德式建设风风格交房标准：毛坯广告投放：户外广告、围围挡、楼书、、网络等竞品分析-在水一方竞争项目小结结客群方面：本地客群多以自住型为主,多数为购买改善性住宅。建筑形式方面：多层产品仍是市场追捧的热点；随着产品形式的多样化及品质的提高，高层产品接受程度逐渐提高。价格方面：对套总价较敏感；受市场非理性价格涨幅冲击；套总价在70万以上的产品接受程度较弱。户型方面：户型面积在90—120平米之间，二居及三居户型接受程度较高定位论城市核心居住住区的潜力地地段“境界主义”造城计划中的的重要环节汤河居住区的的未来主导者者城市地标高度度的核心潜力力规模土地资源源的稀缺性关键词BFCDAE竞争项目的操操盘水平定位前的思考考站在城市未来来发展的高度度审视，本项项目的居住价价值与城市发发展同呼吸。。Clients’Analysis人，房子的主主人、生活的的主体日益竞争激烈烈的市场环境境下，找到一一批愿意为高高舒适居住环环境买单的客客户？年龄根据样本调查查发现，30－50岁人群群为消消费主主流，，占到总总比例例的63.2%，首次次购房房者较较少。。文化程程度购房者者的文文化程程度普普遍偏偏高。。本科科占50%，专科科占30%。我司对对周边边区域域客群群进行行样本本调查查，市市场发发现：：家庭结结构多数为为已拥拥有家家庭，，并且有有孩子子他们看看重的的生活活要素素主要要是健健康、、自然、有有品位位和典典雅宁宁静、、有升升值潜潜力。。生活指指数调查发发现：：目标标人群群主要要来自自6大行业业，而而这6大行业业则是是目前前社会会上薪薪资水水平较较高、、稳定定的行行业。。职业构构成我司对对周边边区域域部分分客群群进行行样本本抽查查发现现首先明明确我我们项项目““主体体客群群”是是什么么样的的一群群人？？“富有有而知知性的的阶层层”他们是是30-55岁中青青年，，已经经拥有有家庭庭。他他们更更倾向向于““40不惑””的年年龄，，他们们事业业已经经取得得成功功，有一定定的物物经济济质基基础，，这种基基础不不是那那种不不安稳稳，不不是那那种夜夜半来来天明明去的的投机机产物物。他他们已已经拥拥有一定定的社社会地地位，，而且且社会会地位位与财财富都都比较较稳定定，不再为为生存存这种种浅层层次的的问题题搏杀杀生活的的经历给了了他们们开阔阔的眼眼、宽宽容的的心，，以往往的失失败对对他们们而言言，只只不过过是生生动的的一课课。他他们的的人生生路已已经没有那么激激进，知道道平淡是美美、平安是是福，生活活的沉淀让让他们的身身上呈现出出岁月的静好好、未来的的圆满他们有知识识、有品位位、有责任任感。他们们的消费行行为背后隐隐藏着许多多文化层面面的元素，，单纯地为为满足生理理需求或说说纯特质的的消费模式式，对他们们并不构成成最强的吸吸引力；唯有将精神神愉悦在一一起，方能能打动这个个消费群体体。细品生活、、享受生活活需要适度的的奢华和““形而下””的物质主主义，更多多的却以““形而上””【境界】享受。他们是生活活方式的经经营大师，，懂得为自自己缔造一一种畅意的的生活，并并把生活当当成终生职职业，缔造出无尽尽的优雅【境界】。“一点闲”和和“一点爱爱好”是细细品生活的的重要前提提，他们非常在在意【境界】。他们是这样样对境界生生活的一种种态度。。。。核心客户第一圈层重要客户第二圈层周边企事业业单位、公公务员教师师及学生；；私营业主主；看重周边环环境、认同同片区价值值，看好区区域发展的的秦皇岛市市区客户投资客户、、兼顾周边边城市及北北京、东北北客群外地客户主主要以东北北和京、津津、河北地地区的客户户为主，东东北地区客客户一般在在秦皇岛市市有经营性性产业，居居住地多选选在市中心心；随着旅游市市场的不断断升级及奥奥运的大环环境影响，，秦皇岛市市场已经被被越来越多多的外来人人士所关注注；其居住住及投资价价值正逐渐渐提升。认知我们辅辅助客群？？补充客户第三圈层次主力客户户置业驱动动因素置业驱动因因素：发展前景、、居住环境境、社区配配套、综合合素质高置业目的：：主要为自住住，其次为为投资，再再次为改善善环境职业群：秦市高收入入企业经营营管理高层层人群；秦市私营业业主；行政、事业业机构二次次置业者；；外地进秦秦的有产阶阶级：私营营业主、高高收入专业业人群；年龄群：28－55岁的有产阶阶层；文化群：在秦市的高高文化层次次人群；社区内配套套需求：首先为生活活配套及居居住环境，，其次为休休闲娱乐及及教育放大秦市点点击个案旺旺销看我们们？旺销透视：从09年8月开盘时4500元平米跃至10年9月底的二次开盘时部分物业单价破万，玉带湾销售一路高歌猛进，广告投放力度在秦市尚属空前。项目主打形象+身份+景观牌，宣传、包装与工程的配合十分到位。项目从细部入手，建立一套产品打动顾客的营销策略。SLONG：龙脉领域贵贵胄领领地如果说首府府项目以户户型空间设设计赢得市市场青睐，，那么玉带带湾项目则则赢在产品品细节，同同时链接诸诸多优质资资源：景观观先行，重重金广告宣宣传彰显企企业实力，，聘请第一一太平戴维维斯为物管管顾问、贝贝尔高林执执笔园林规规划、高级级会所、以以及各种新新建筑材料料的应用。。通过解析析玉带湾湾项目在在秦市的的标杆作作用，我我们如何何让客户户住进我我们的房房子？什么样的的定位最最适合本本案豪宅中低端中端、高高端！低端！只有找出出本案的的精准定定位，才才有可能能在竞争争激烈的的市场中中，立于于不败之地地。别墅豪宅宅第一种：：境界主主义:我们尊重重土地的的稀缺,量身定制制300套尊贵客客户。第二种：：境界主主义:走大众化化中端路路线第三种：：境界主主义:走寻求品品质生活活的高端端居住群群秦市首席席｜国际际城市综综合体项目核心心竞争力力在于找找出我们们精准的的定位““差异化化”“80万方境境界主义义新城城市未来来生活””支持理由由：超大大盘规模模、地理理位置、、境界主主义生活活因素来来综合概概括项目目，体现现项目的的顶级市市场地位位，打造造秦市地地标性、、传世、、经典新新城。城市领袖袖高高尚生活活集高端组组团居住住生活区区、商业业、办公公于一体体的新城城市活力力中心我们造城城，缔造造秦市高高端居住住新地标标！80万平复合合城市建建筑集群群，20万居住群群首发！！境界造城城----80万平方的的大盘、、地标级级建筑集集群境界品质质----中高端、、国际水水准、复复合型地地产境界阶层层----新城市综综合居住住区中产产阶级、、30—55岁境界精神神----成熟、从从容、追追求享受受、荣誉誉的阶层层项目SOLANG以绝对城城市的高高度实实现城城市的意意义承承载时时代的使使命以真正意意义上的的国际级级城市综综合体，，为秦市市中心迈迈向国际际都会风风貌做出出贡献。身份、财财智、追追新、享享受项目关键键词区域领袖袖引领者—制定游戏戏规则—垄断价格格—产品有不不可复制制性—建立成本本优势次、非主主流市场场追随者—搭便车借借势—以小博大大杀伤战战术—价格战的的制造者者制造区域域领袖，，挑战者—大规模市市场—改变游戏戏规则—强调新产产品—强调产品品的特色色和价值值敏锐的机机会主义义者补缺者—目标明确确—挖掘客户户—瞄准市场场缝隙—创新产品品和需求求点凭借产品品创新、、运营创创新、营营销创新新三大利利器占领领市场制制高点；；与开发企企业目标标有差异异；在基基础一定定的情况况下，我我们需要更上一一个台阶阶追随者战战略只会会陷入同同质化竞竞争存在较大大的性价价比空白白点；开发总体体战略模模式本案就是是在抓住住现有显显性客户户的基础础上，进进行升级级，为后后期客户户层面拓拓宽和价价格提升升创造条条件。产品差异异化和境境界主义义生活模模式理念念打造区区域核心心竞争力力随着项目目容积率率提高，，社区整整体舒适适度将降降低，市市场需求求重点逐逐步转移移到对户户型实用用性、总总价合理理控制和和产品外外立面、、社区规规模等方方面；引引荐国外外的整体体规划设设计、品品质感较较强的外外立面设设计、实实用性与与舒适性性结合户户型设计计将成为为本案客客群和开开发商共共同关注注的焦点点。走产品差差异化路路线，树树立产品品绝对的的规划、园园林优势势，户型型设计致力于打打造区域域内的ON.1产品。产品与概概念相吻吻合的营营销模式式，成为为区域内内高端住住宅市场场的领航航者，持持续性的的拉升产产品形象象，树立立品牌。。准确定位位与细分分目标客客户群体体，将本本案分为为中高端品品质居住住区，定定制豪宅宅居住区区，两大产产品带,引领区域域市场的的典范之之作，拉拉升项目目形象。。利用商业业+办公配套套提升区区域投资资潜力，，以商业促进进住宅销销售，以以住宅销销售拉升升商业价价格及利利润。利用片区区改造建建设的有有利契机机，成为为城市肌肌理的传传承者和和新生活活模式的的缔造者者。在战略进进入京津津地区的的前提下下，在保保证基本本的利润润前提下下，首期期开发住住宅以非非常有竞竞争力的的“低开高高走”““平开开高走””市场价格格策略，，抢夺客客户，把把握开发发节奏，，走田忌忌赛马的的产品竞竞争策略略。开发战略略引擎：：整体市市场的领领导者，，敏锐的的市场补补缺者以产品为为基础、、营销为为依托，，带动品品牌发展展，制造造大盘气气氛。以区内未未曾出现现的创新新产品营营造不一一样的社社区形态态，提升升居住文文化与品品质。

住宅物业中高端、豪宅办公物业商业物业豪宅物业新城市地地标综合合体解析产品品现代简约约风格避避免建筑筑的承重重感,拒绝繁琐琐的建筑筑装饰，，简约而而不简单单，充满满现代都都市感。。目前，，市场主主流产品品线多以以现代简简约风格格为主。。建筑风格格建议现代简约约风格方案一:现代简约约风格为避免市市场同类类项目的的同质化化现象，，结合本本案规划划要点，，在坚持持简约风风格的同同时，适适当选择择后现代代主义风风格，其其风格体体现在局局部石材材、色彩彩等元素素的选择择上制造造一定的的差异化化，从视视觉上彻彻底吸引引客户，，力争打打造区域域地标性性建筑。。后现代简简约风格格将均衡衡的条形形符号、、大面积积的石材材质感、、贵族黄黄的高档档色泽等等联合使使用，隐隐喻出项项目的尊尊崇感、、地位感感和成熟熟感，切切合了未未来居住住者的心心理归属属。建筑风格格建议方案二:后现代简简约风格格现代风格格，大落落地窗，，整体设设计突出出室内观观景视野野开阔，，设有观观景窗/台。建筑风格格建议①现代风格格VS后现代风风格建筑风格格示意高层小高层在总体市市场喜好好程度基基础上，，避开现现有区域域市场竞竞争项目目产品风风格——形成差异异化；尽尽可能在在控制成成本基础础上选择择品质感感强的建建筑材料料——突出品质质感；注重建筑筑细节——增强产品品美感（（增加弧弧形窗、、尖顶等等，采用用不同的的建筑符符号,使建筑立立面尽量量丰富））；避免免兵营式式建筑排排布——亮化项目目整体效效果，打打造醒目目的项目目视觉效效果。*可采用大大面积落落地窗,圆顶、尖尖顶设计计增强建建筑标示示及品质质感；；*立面造型型简约又又不失美美观，可可通过阳阳台、窗窗户、百百叶等，，使简约约的立面面同样有有好的光光影效果果；高层层可使用用相对浅浅色色调调，局部部可出现现弧形阳阳台或窗窗户，使使其显得得更为轻轻松和随随意；建议本案案建筑外外立面在在设计上上，采用用后现代风风格豪宅--稀缺价值值，国际际高度，，代表城城市的国国际名片片豪宅--国际之上上的秦市市形象,城市代言言新地标标,城市巅峰峰之作，，呈现世世界的观观点豪宅户型型建议定定制160-380平米之间间,大尺度,大面宽户型建议议建筑单体体建议大胆的单单体镂空空，可以以借鉴在高层住住宅中努努力实现现“有天天有地””的居住住理想，，将自然然主义生生态观在在户型中中加以表表达；运用更多多开敞空空间将采采光、采采景充分分发挥，，弥补高高密度带带来的部部分缺憾憾；增加户型型中开敞敞空间的的设置，，也在于于提高产产品的附附加值，，取得竞竞争优势势。建筑单体体入口多种风格格情趣组组合50平米:温馨一居居1室1厅Room1户型建议议户型建议议90平米:温馨两居居(约占30%)100-115平米:舒适跃层层(约占10%)2室2厅Room2双卧及起起居三间间朝阳无浪费面面积玄关具备备私密性性户型建议议115-120平米:经典三居居(约占20%)130-140平米:雍容三居居(约占10%)

3Room经济型三三居--功能空间间齐备，，但各居居室面积相对缩缩减,中规中矩矩舒适型三三居--三间居室室朝南主卧室增增加圆弧弧转角窗窗起居室、、餐厅和和厨房布布局非常常合理户型建议议140-150平米:尊贵四居居(约占10%)180-200平米:豪华跃层四居居(约占5%)Room44室2厅半封闭空间，仅计算一半面积，允许客户入住后封闭客厅向内退让，退让部分半封闭，仅计算一半面积露台无上盖，不计算面积产品示意错层产品错跃层产品产品示意错越层三居错越层二居产品示意精装错层+loft组合产品设计计一二层、顶层层可采用跃层层产品示意大堂是体现项项目品质的一一个捷径，建建议在大堂中中设计小型水水系。大堂建议采用用石材，以鹅鹅黄色调等浅浅色调为主，，大堂天花为为艺术吊顶或或天然石材拼拼花，并装配配适当装饰。。单元大堂同同样建议浅色色调，如选择择西班牙米黄黄等。大堂会客厅及及休息区建议议摆放沙发等等。电梯间建议电梯选择择名牌名品；；首层电梯厅地地面及墙面建建议选用颜色色统一的石材材；电梯内也可考考虑石材贴面面，电梯门套套建议采用大大理石材料；；公共大堂楼梯间楼梯间的巧妙妙变化户型功能建议议客厅：大尺度度会客、家庭娱娱乐所厨房：空间适适中避免过大宽度度次卫：功能空空间适中避免过于狭小小户型功能建议议主卧室应预留留衣柜空间，或设计计步入式更衣室户型功能建议议多功能室之一一——杂物储藏室多功能室之二二——阅读书房多功能室（之之三）——家庭娱乐室园林主题“活化”园林与居住合合一而是分组团主题：：亲子主题——生命在于成长长运动主题——生命在于运动动音乐主题——生命在于音乐乐生态景观主题题——生命在于呼吸吸本案亮点在于于不仅仅是针针对以下一般般性设计原则则园林景观规划划建议本案园林景观观建议“分组组团”、“分分主题”表现现，使社区业业主能够享受受“移步异景景”的生活感感受，各组团团之间相互联联系或独立成成景，并且有有各自不同的的主题感受。。水主题景观示示意石主题景观示示意人造河溪主题题景观示意公共休憩区示示意垃圾筒的小品品性示意儿童娱嬉区示示意休闲广场、景景观道路等设设施让园林景景观最大程度度地渗透至社社区生活之中中；水文化是生活活的重要元素素，也是本项项目呈现纯美美生活体验社社区的重要载载体。体验型景观——具备可参与性性的休闲广场场、景观道路路等是社区景景观体系的重重要组成部分分各种类型的建建筑小品点缀缀于社区之中中，既丰富了了景观环境，，又营造了艺艺术气息；体体现时尚文化化、街头艺术术风格的小品品景观灵活地地表达出本项项目的文化主主题。小品景观——具备不同寓意意和服务功能能的建筑小品品和建筑艺术术，构成了社社区的重要文文化元素利用组团围合合，建议设计计景观走廊，，成为住户休休闲及观赏围围合大景观的的休闲步道。。景观步道路示示意图规划配套组合合建议社区配套会所三大会所主题题：儿童会所——亲子双语幼儿儿园老年会所——医疗保健康复复中心青年会所——健身美体俱乐乐部VIP会所休闲娱乐会馆康复中心健身中心双语幼儿园园林建议亲子主題园林景观不仅仅是一个强有力的切入点，也是本項目3-4房主力客群家家庭最在乎的的卖点在其他城市，，亲子小区受欢迎的程度非常普遍。“可怜天下父父母心”，在在秦市，亲子子也必将是一一个非常深入入人心的主题题。在中庭里,有既大量景观,又是儿童游戏设施施兼具功能功能与摆设的雕塑品。由矮树篱修剪成的艺术小动物,也是中庭雕塑塑的一种由矮树篱围成成的儿童游戏戏迷宫主题：专为白領家庭，引进亲子配套套专区面积：约600-1000平米适合人群：有有3-12岁宝宝的家庭庭包装口号：每每天为孩子存存一点幸福思路：给住户户带来更丰富富的生活财富富及精神财富幼儿园(亲子儿童会所所)双语教学运动主题：运运动园林组团团与青年运动动会所1、运动场地：：篮球场；网球场（兼作作羽毛球场））；小型高尔夫练练习场；2、运动主题园园林小品3、青年健身会会所4、休闲交流场场地娱乐健身会所所器械健身室园林音乐主题：音音乐水景园林林与雕塑园林林组团“水”之艺术——音乐水系灵感来源于音音乐的高音符符号，以次变形，设计贯贯穿性水系，，结合园林道路，形成步步移景异的景景观效果。建议项目在采采用中水系统统。项目中庭花园园设置音乐喷喷泉，并结合合外围的园林林树木及花卉卉形成风格统统一的中庭景景观。喷泉用水可循循环使用成本本相对较低；；喷水景观易与与外围植被形形成呼应,光线的折射让让景物于高低低错落间相映映成辉;喷泉的起伏随随音乐而变换换,其间水气及悦悦耳之音随空空气流动弥漫漫于这个小区区,在景物变化同同时精神也随随之愉悦。就中国传统风风水学而言,水即为财更是是人类赖以生生活的生命源源泉,因此设置中庭庭花园水景,在满足景观需需要的同时也也提高了项目目的自身品质质和居住价值值。“水”之韵律——音乐喷泉“品”味生活——音乐小品、雕雕塑园林组合建议议：中心组团团结合造景逐逐层跌落下沉式园林景景观支撑强大大卖点音乐坡地北京“郎琴园园”以其坡地地园林景观，，塑造园林优优势，为项目目赋予主要卖卖点，极大促促进了销售。《坡地跌宕》项目中根据地地势可以设有有局部坡地，，不仅增加园园地起伏跌宕的立体感感，更能有效效解决来自相相互间的干扰扰。社区园林绿植植主要由乔木木、灌木、草草皮组成，高高低错落。建建议主体绿植植选择常青植植物、变色植植物，在设计计安排中，尽尽量将绿植与与其他园林细细节结合来做做，避免为了了做绿植而安安排绿植。园林绿植示意意借鉴“星河河湾”，选择择少部分进口口绿植，既附附加了产品品品质，又增加加销售卖点。。节能减排：太太阳能路灯、、草地灯我司建议本案案建立中水系系统，节约水水源，绿化环环境兼得，同同时为园林水水系集中供水水。同时建议议园林营建枯枯山水景观，，增加项目目卖点。枯山水建议道路系统设计计示意本案景观移步步换景，同时时赋予诸多园园林间小路和和水景道，因因此道路系统统的设计原则则建议如下：：人车分流原则则；一级主道道与二级次道道及园林中的的甬道关系；；包括无障碍碍设计等；路面铺装示意意主干道：建议议采用规则原原石花岗岩铺铺装，以体现现项目品质，，可考虑安装装地灯；次干道：建议议采用原石花花岗岩铺装，，通过小品、、路面宽幅与与主路加以区区分；甬道：对对铺装材质不不作要求，结结合园林设计计统一安排；；（如透透水砖砖、鹅鹅卵石石、碎碎石、、广场场砖等等）区域导导示系系统——铺地视视觉统统一智能