XXXX地产政策及应对策略

中航共青地产事业部市场营销部二〇一一年二月二十三日

宏观政策分析及应对策略宏观政策回顾新“国八条”出台与房产税开征楼市保障房政府监管土地政策财税政策信贷金融房贷：二套最低首付6成土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市拥有2套后不能再购房严格实行地方政府问责制加快建立个人住房信息系统多种方式增加保障房供应广州2011年计划供应10万套上海重庆开征房产税不足5年全额征收营业税加强土地增值税征管的监督增加土地供应大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置宏观政策分析政策形势不利房地产市场宏观调控逐渐从严，限购更严格、范围不断扩大；调控政策组合与叠加措施，短时间内效果突显；多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年；机会尚且存在宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的，共青城作为4线以下城市受政策影响不会很严重；目前共青城作为不限购地区，将吸引限购地区需求流入；宏观政策对首次置业的影响不大；共青市场情况共青市场情况共青市场不利外来开发商不断进入，今年将有10余个项目入市销售，竞争愈发激烈；违规销售情况严重，多数楼盘未取得预售证便开始认筹、认购；共青当地银行已在2010年开始执行限贷政策；机会尚且存在共青城目前执行“限贷，不限购”，政策影响相对不严重；中航城·果岭东方一二期梳理了良好的口碑，客户基础良好；项目品质标杆形象将为项目后续销售提供有利支撑；地产事业部十二五规划中航城“十二五”项目收入汇总表工程名称：江西共青地产事业部新建项目序号工程项目名称技术指标预算明细（单位：万元）规模(m2)用地（亩）容积率2010年2011年2012年2013年2014年2015年未出售价格收入合计1中航城·聆湖名城2355181772.00840294208753129131621317218

729192中航城·聆湖名城(低密度)1595601761.36

58808970158301142024000661003中航城·商业地产5150004381.76

2500

25200450001083001810004项目收入合计9100787911.7384021192014633218835724373638132300320019出路在哪里？综合房地产宏观调控政策现在与未来走势的分析，结合共青城本地市场的研判，要求我们：加快项目开发与销售速度抢占时机抢占客户项目应对策略一、开发策略大盘开发思想、小步快跑整体规划设计，确定合理分期

开发体量，避免销售断档；分期开发，分批次推售；项目应对策略二、项目定位做品质标杆、不一定要做价格标杆大盘开发，分批次稳步提升价格；让利一定空间给客户，培养忠实客户；促进项目各期去化速度，实现整体利润最大化；项目应对策略三、形象定位CBD·GLOF·阔景名宅CBD——展现项目未来与前景的核心卖点；GLOF——项目品质生活与生态生活的标签；阔景名宅——回归产品本身，灵动空间，阔景生活；项目应对策略略四、客户定位立足大共青逐逐步外拓深耕共青本地地客户市场，，抢占市场份份额；随着购买力的的消化，要逐逐步向大共青青外拓客户；；项目未来要立立足大共青，，辐射昌九；；项目应对策略略五、营销策略客户营销活活动营销客户是项目最最大的资源，，最给力的营营销渠道；通过各种活动动落实客户营营销，制造体体验；以活动为方式式，以体验内内容，培养项项目忠实客户户；项目应对策略略五、营销策略客户营销的三三个层面吸引意向客户户促成准客户培养忠实客户户项目应对策略略五、营销策略吸引意向客户户高调推广、集集中亮相亮相演出、引引爆关注置业讲堂、拦拦截客户项目应对策略略五、营销策略促成准客户发放VIP卡、锁定客户户产品推介会稳稳定客户客户根据付款款方式的不同同进行差别优优惠分期付款促进进客户成交项目应对策略略五、营销策略培养忠实客户户客户联谊活动动、拉近距离离老带新活动，，客户营销提供良好的客客户服务从看房到购房房从入伙到入住住高尔夫夏令营营、摄影比赛赛业主高尔夫区区位赛、家装装评比认养小区树木木，做主人翁翁CBD发展论坛，展展示未来制作季度项目目杂志逐步建立会员员制度内容回顾未来市场挑战战与机遇并存存加快项目开发发与销售速度度大盘开发思想想、小步快跑跑做品质标杆、、不一定要做做价格标杆立足大共青逐逐步外拓客户营销活活动营销9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:09上午1月-2300:09January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:09:13上上午午12:09上上午午00:09:131月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月2312:09上上午午1月月-2300:09January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。12:09:13上上午午12:09上上午00:09:131月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。1月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、越是无能的的人，越喜欢欢挑剔别人的的错儿。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。胜胜人人者者有有力力，，自自胜胜者者强强。。1月月-231月月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、最具挑战性性的挑战莫过过于提升自我我。。一月2312:09上上午1月-2300:09January5,202316、业余生活要要有意义，不不要越轨。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、一个人即即使已登上上顶峰，也也仍要自