XXXX年西安鱼化寨高密度住宅项目整体定位及发展策略研

1Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009西安项目整体定位及发展策略研究Beijing.2013.021、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析四至条件分析配套条件分析价值属性研究规划条件分析基础研究可行性2、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析区域背景分析…动态解决方案确立策略制定可操作性7、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8、开发计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析5、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定6、经济效益分析项目初步静态经济测算…4、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1本体概况及属性界定PART-2

城市与区域发展研究PART-3

市场环境分析PART-5项目定位及发展战略PART-6项目经济测算PART-4

项目专题分析PART-1本体概况及属性界定区位交通周边配套项目四至经济技术指标地块现状地块价值分析项目属性界定【项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案西三环科技路鱼化寨街鱼斗路丈八北路规划地铁3号线【项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益

1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3、地铁为沿线土地带来增值。地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案【周边配套】地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈科技路商圈高新商圈土门商圈本案地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；地块周边教育、医疗等配套严重不足。

大范围内可利用的配套资源教育幼稚园中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园中小学高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院商业邮局中国邮政银行西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行综合商场华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、人人乐、卜蜂莲花土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；

富裕路（地铁三号线鱼化寨站）科技一路经十四路项目地宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧占地面积：39.98亩容积率：4.2土地年限：70年每亩单价：约350万/每亩工程进度：2013年开春动工证件情况：开始办理证件手续地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标】中小规模,中高密度住宅项目【地块现现状】地块地势平平坦、、场地地平整整，无无未拆拆建筑筑，便便于开开发与与设计计，地地块内内部无无明显显不利利的干干扰因因素东边界界现状状西边界界现状状南边界界现状状北边界界现状状项目四四至均均有围围墙，，目前前只有有北侧侧有一一个出出入口口；地块内内部平平整，，没有有未拆拆迁的的建筑筑；地块内内部地地势平平坦，，没有有明显显的高高差变变化；；地块西西边界界为一一规模模较大大土坡坡，有有一定定高度度，对对视线线有遮遮挡；；价值梳理建设条件区域规划交通条件投资客——预计5%项目位于高新核心区和高新新区发展的区域的交汇处，区内的发展和新区的发展对地块产生合力，向里和向外共同辐射项目区域；新区发展处于启动阶段，未来数年内，将有很大的发展空间。高新发展方向上的重要拓展区域项目位于西三环和科技路的交汇处，交通通畅，项目进入性好；紧邻规划地铁3号线首站鱼化寨，预计2015年通车运行，届时将方便出行，缩短城市距离。交通顺畅，地铁首站便捷生活地势平坦、地块方正，用地情况简单；地块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。地块方正，便于开发设计【地块价价值分分析】价值属属性：：高新区区发展展方向向重要拓展展区域域,具有城城市轨道道交通通驱动动,中小规模模的中中高密密度开发项项目。。【项目属属性界界定】项目位位于高高新核核心区区和高高新新新区高高新的的交汇汇位置置，伴伴随着着高新新双区区发展展，项项目未未来具具有一一定的的市场场潜力力。伴随地地块本本身以以及周周边的的配套套逐渐渐成熟熟，项项目的的价值值将逐逐步提提升。。未来的的地铁铁规划划3号线的的开通通，将将对本本项目目是极极大的的利好好因素素。高容积积以及及酒店店、公公寓、、住宅宅多种种物业业形态态组合合，注注重项项目品品质的的打造造。位于高高新区区核心心区和和新区区发展展方向向重要要拓展展区域域，具具有城城市轨轨道交交通驱驱动，，中小小规模模、多多功能能的复复合型型项目目PART-2城市与与区域域发展展研究究城市宏宏观背景城市空空间发发展与与规划区域发发展及及区域域价值值定义【城市概概况】西安地处关关中平平原中中部，，陕西西省省省会，，是辐射面面积最最大的的区域域核心心城市市，大西北北地区政政治、、经济和文化化的唯一核心陕西省省省会，副省级级城市市，陕陕西省省政治治、经济济、文文化、、科教教和信信息的的中心，，是新亚欧欧大陆陆桥中中国段段——陇海兰兰新铁铁路沿沿线经经济带带上最大的的中心心城市市，具有有承东启启西、连接接南北北的重重要战战略地地位。。西安是是国务院院于1982年首批批公布布的历历史文文化名名城和和第一一批对对外开开放的的旅游游城市市之一一西西安市市南和和东南南与汉汉中市市、安安康市市、商商洛市市相邻邻；西西与宝宝鸡市市接壤壤；北北与咸咸阳市市相连连；东东与渭渭南市市相接接东东西最最长约约204千米，，南北北最宽宽约116千米，，总面面积10,108平方千米；；西安下辖新新城区区、碑碑林区区、莲莲湖区区、灞灞桥区区、未未央区区、雁雁塔区区、阎阎良区区、临临潼区区、长长安区区、蓝蓝田县县、周周至县县、户户县、、高陵陵县等等9区4县，到2011年陕西西省第第六次次人口普普查数数据显显示，，全市常常住人人口已已达846.78万人，占陕陕西省省总人人口比重从从2000年的20.56%提高到到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区《关于经经纲要要》的西安安城市市定位位“西部部中心心城市市”、和继继北京京、上上海、、广州州等之之后的的又一一“国际际大都都市””。【城市概概况】大西北北战略略经济济圈格格局西安市作为西西部大大开发发战略略桥头头堡和和国家家东西西部连连结的的关键键节点点，未来来将成成为区区域经经济的的发展展引擎擎西安GDP占西北北五省省比例例高达达14%86%人口占占比9%86%2009-2010年东西西部承承接外外来务务工人人员情情况东部城城市务务工人员呈减少少趋势势，西部快速增增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：：万人人90909,9789,090西部2009年6月国务务院宣宣布批批准《关中-天水经经济区区发展展规划划》；大经济济区格格局的的确定定，促促使未未来城城市人人口将将急剧剧增长长，将将带来来大量量的消消费需需求；；同时增增强西西安核核心城城市的的辐射射能力力，城城市聚聚焦效效应将将逐渐渐显现现；西安科科技实实力雄雄厚，，生产产力相相对发发达，，辐射射带动动力强强，在在西部部乃至至全国国都具具有明明显的的比较较优势势和潜潜在优优势。。2165294035.8%【城市概概况】西安拥拥有9区4县，其其中主主城新新城、、碑林林、莲莲湖、、雁塔塔和未未央为为全市市经济济发展展重点点核心心区域域城市地地处关关中盆盆地中中部秦秦岭北北麓，，地跨跨渭河河南北北两岸岸；全全市辖辖新城、、碑林林、莲莲湖、、雁塔塔、未未央、、灞桥桥、阎阎良、、临潼潼、长长安9个区及周至、、蓝田田、户户县、、高陵陵4个县。共有有街道道、乡乡、镇镇176个，其其中街街道办办事处处89个、镇镇40个、乡乡47个。包含西西安浐浐灞生生态区区、欧欧亚经经济论论坛所所在地地、世世园会会西安安国际际港务务区所所在地地；是是中国国重要要的纺纺织工工业基基地拥有西西部大大学城城、西西安国国家民民用航航天产产业基基地亚洲最最大的的航空空城，，境内内有西西安阎阎良国国家航航空高高技术术产业业基地地市中心心南部部，跨跨越城城墙内内外，，因西西安碑碑林得得名，，老城城区之之一西安国国家级级高新新技术术产业业开发发区、、曲江江国家家级文文化产产业区区所在在，区区内高高校林林立、、科技技领先先、人人文荟荟萃、、工商商业发发达，，核心心区之之一跨越城城墙内内外，，因境境内莲莲湖公公园得得名，，有8万回民民在城城墙内内西南南部聚聚居，，西咸咸新区区与莲莲湖区区接壤壤中心东东北，，跨越越城墙墙内外外，因因境内内清朝朝满城城(又称新新城)得名西安国国家级级经济济技术术开发发区，，大明明宫国国家遗遗址公公园，，汉长长安城城遗址址。西西安新新行政政中心心设立立于此此核心区区域辐射区区【城市经经济】西安经济保保持平平稳快快速增增长，，2010年人均均GDP突破7000美元，，GDP较其他他二线线重点点城市市处于于中等等偏上上水平平，经经济辐辐射能能力较强西安2005-2011年的GDP增长来来看，，GDP经济总总量持持续保保持两两位数数稳步步快速速增长长。2009年是经经济收收入最最为困困难的的一年年，全全年实实现国国内生生产总总值2，719亿元，，增速速合比比回落落仅1.1个百分分点;西安2005-2011年的人人均GDP增长来来看，，同GDP总量走走势一一致，，呈稳稳步快快速上上涨。。2010年西安安人均均GDP超过5000美元;2011年西安GDP3864.21亿人民币币，常常住人口口846万，人人均GDP为45676.24人民币，，折合为为美元为为7212.41美元（1美元=6.3330人民币））。按照照世界银银行目前前的收入入等级划划分标准准,西安已步步入中上上等收入入行列。。2011年部分中中西部城城市经济济运行情情况【产业支撑撑】城市在产业结结构调整整过程中中，逐步步形成以以科研、、高等教教育、国国防科技技工业和和高新技技术产业业基地、、航天工工业中心心和机械械制造中中心等为为主导的的产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91459.91691.91993.9从城市产产业结构构来看，，2011年全市：：第一产业业增加值值33.08亿元，增增长23.62%；第二产业业增加值值287.63亿元，增增长20.41%；第三产业业增加值值302.01亿元，增增长17.85%；三大产业业均有所所增加，，产业结结构与去去年保持持稳定。。西安未来来定位中中西部第第二产业业中心，，高新技术术产业、、装备制制造业、、旅游产产业、现现代服务务业、文文化产业业等成为西安安五大主主导产业业西安历年年各产业业发展一一览（单位：：亿元））数据来源源：西安安统计局局数据来源源：西安安统计局局航空基地地机械制造造基地高等教育育【居民收入入】西安市城镇居民民人均可可支配收收入和社社会消费费品零售售总额增增速双双双高于GDP的增长，，城市经经济活动动表现活跃单位：元数据来源源：西安安统计局局数据来源源：西安安统计局局西安人均均消费水水平快速速上升社会消费费零售总总额呈逐逐年递增增2011年同比增增长20%2011年同比增增长16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前前处于第第三梯队队向第二二梯队城城市过渡渡阶段，，社会消消费水平平迅速向向一、二二线城市市靠拢；；从消费所所在地来来看，城镇的消消费增长长水平较较高，占占比达97%，增长20.5%；从消费形形态来看看，餐饮饮收入202.75亿元，比比上年增增长16.7%；商品零售售1732.43亿元，增增长20.5%；从消费商商品来看看，石油及制制品类、、金银珠珠宝类商商品持续续旺销，实现零零售额比比上年分分别增长长71.0%和47.3%。受宏观观政策影影响，汽车类及及家具类类商品销销售同比比增速明明显回落落，汽车类类商品增增长19.3%，比上年年回落10.3个百分点点；家具具类商品品增长29.3%，回落12.5个百分点点。【城市人口口】2010年西安常常住人口口847万，15-64岁比比重78.7%，人口口红利显著，城城市化进进程进入入高速发发展期，，也将进进一步刺刺激城市市居住需求中西部及及东北主主要二线线城市常常住人口口对比单位：万万人2010年西安城城市人口口构成相比2000年15-64岁人口比比重上升升7.4个百分点点，人口口红利显显著【城市建设设利好】关中-天水经济济区的建建立、建建设国际际化大都都市、地地铁开通通、世园园会等利利好消息息极大提提升西安安城市价值世园会标标志性建建筑2009年6月月国务院院宣布批批准《关中-天水经经济区发发展规划划》；大经济济区格局局的确定定，极大大提升了了西安的的城市价价值。规划对西西安的新新定位是是打造““国际化大大都市”。城市市骨架将将被大幅幅拉伸，，地产行行业面临临新的发发展机会会。未来5年年，西安安城市基基础设施施投资总总规模将将达1500亿元，到2015年年人均居居住面积积达33平方米米。到2020年，实实现全市市主城区面面积800平方方公里，人口1000万以上上，初具国国际化大大都市规规模。“地铁概概念”一一直是区区域房价价的助力力器。西西安地铁铁的修建建将压缩缩城市距距离，极极大幅度度提升城城市价值值。世园会的的成功举办办对于改善善城市环环境作用用极大，，对于城城市价值值的提升升起了很很大作用用。【交通规划划利好】战略构想：构建国际化大大都市三三个交通通圈层，，实现都都市区综综合交通通的内通通与外畅畅。对外辐射圈，，外层高高速辐射射；都市区通勤勤圈，中中层畅通通衔接；；主城区通达达圈，内内层可达达服务。。综合交通通体系发发展总体体目标：：建设中中西部和和北方内内陆地区区的现代代国际交交通中心心，构筑筑安全、、通达、、高效、、绿色的的一体化化综合交交通体系系，适应应未来大大都市的的发展趋趋势和关关--天经济圈圈核心地地位的客客观需要要，构建建都市区区对外2小时辐射射圈、内内部1小时通勤勤圈、主主城区半半小时通通达圈。。十二五期期间，西西安为创创造基本本符合国国际标准准的工作作和生活活条件，，将构建建都市区区对外3小时辐射圈、、内部1小时通勤圈、、主城区半半小时通达圈的的一体化化综合交交通网络络体系。。航空：西安咸阳阳国际机机场是我我国重要要航空港港，2011年旅客吞吞吐量达达到2182万，为全国旅客客吞吐量量最大的的十大机机场之一一。2015年规划旅旅客吞吐吐量达3100万人次。。公路：公路建设设形成了了贯通全全省、辐辐射周边边省市的的高等级““米”字字型辐射射状干线线公路系系统，公路完完成建设设2800多公里，，有6条国道干干线通过过。市区区与所辖辖区县全全部开通通高速公公路。铁路：西安铁路路站是我国西部部最大的的铁路枢枢纽，不仅是是中国特特等客运运站之一一，已日日趋成为为连接长长江流域域和陇海海兰新铁铁路两大大动脉十十字网架架的交通通枢纽。。西安已形成了了以航空空，铁路路，公路路为主的的立体化化交通体体系，规规划为进进一步促促进城市市整体发发展与区区域辐射射提供基础【交通规划划利好】目前，建建设中的的西安地地铁1号线和5号线，已已经分别别延伸至至空港新新城和沣沣西新城城。同时时作为航航空枢纽纽的配套套项目，，西安北北客站至至机场快快轨的开开工，规规划中的的咸阳西西-曲江新区区、泾河河新城-西安地铁铁4号线、沣西新城城-高陵等轨轨道交通通也将有有效连接接新区各各组团，，并融入入西安国国际化大大都市的的整体网网络中。。而西安安市规划划局在其其网站上上刚刚公公示的《西安市城城市综合合交通体体系规划划》中，地铁铁12号线和13号线也将将分别延延伸至西西咸新区区。西安进入轨道道交通时时代，将将缓解城城区的交交通压力力，缩短短通勤时时间，带带动地铁铁沿线周周边土地地价值的的提升，，城市多多中心出出现将成成为必然【轨道交通通利好】整体扫描描：西安作为为历史古古都的文文化名片片和西北北区域的的国际窗窗口，旅旅游，科科技，文文化等支支柱产业业正处于于成熟上上升期，，城市开开放程度度提升，，区域升升级推动动城市框框架大幅幅拉大，，发达的的“米””字型立立体交通通路网加加速，城城市多中中心格局局正在形形成；经济发展展：随着经济济发展快快速提升升，整体体经济表表现活跃跃，领先先于西北北部分大大中城市市及全国国经济增增长水平平，对国国内及世世界的吸吸引力不不断加大大，产业业升级及及城市化化进程加加速等因因素，给给西安房房地产市市场的发发展提供供了较为为坚实的的基础。。【城市宏观观背景研研究小结结】PART-2城市与区区域发展展研究城市宏观观背景城市空间间发展与规划区域发展展及区域域价值定定义西安市除除去周至至外的行行政辖区区，咸阳阳市秦都都、渭城城、泾阳阳、三原原“两区区两县””。总面面积9036平方公里里，现状状总人口口965万人，其其中城镇镇人口632万人，城城镇化水水平65.5%。至2020年，规划划都市区区总人口口1280万人，其其中城镇镇人口1110万人。城城镇化水水平达到到86.7％。根据城市市对区域域的辐射射吸引能能力及其其在区域域承担的的作用，，确定各各个城镇镇在都市市区中的的地位。。形成以主主城区为为核心，，外围组组团分担担产业功功能，卫卫星城带带动次区区域全面面发展的的“一核、、四组、、七个卫卫星城””城镇结构构。一核：都市区主主城区。。四组：承担主城城区部分分职能的的四个外外围组团团。分别别为洪庆庆、常宁宁、渭北北（临潼潼）工业业区和高高新区草草堂科技技产业基基地。七个卫星星城：主城区外外围的卫卫星城，，分别为为泾阳、三三原、高高陵、阎良、临临潼、户户县、蓝蓝田。都市区内内县的行行政建制制逐步调调整为市市辖区。。西安都市市区城镇镇体系结结构西安都市市区范围围【整体城市市规划】以主城区区为核心心，外围围组团分分担产业业功能，，卫星城城带动次次区域全全面发展展的““一核、、四组、、七个卫卫星城””城镇结结构主城区范范围北至至泾阳、、高陵北北交界，，南至潏潏河，西西至涝河河入渭口口及秦都都、兴平平交界，，东至灞灞桥区东东界。总总面积1280平方公里里。现状总人人口594万人，建建设用地地面积650平方公里里。到2020年规划总总人口850万人，建建设用地地850平方公里里。北跨：以泾渭渭新区及及泾渭工工业园的的建设带带动城市市空间向向北跨越越渭河，在渭河北北岸形成成全国先先进制造造业基地地及多功功能的机机场城市市。东拓：在东部建建设国际际港务区区，成为为全国最最大的国国际性陆陆港、黄黄河中上上游地区区最大的的物流中中心和商商贸集散散中心。。西接：通过沣沣渭新区区的建设设，实现现两市对对接。进进一步保保护好周周、秦、、汉、唐唐遗址，，完善城城市空间间结构。。南融：控制城市市建设用用地向南南拓展，，加强生生态建设设，使南南部秦岭岭的生态态格局融融入城市市发展中中。依托国家西部部大开发发发展战战略优势势，西安安将构建建为国际际化大都都市框架架，形成成一城多多心等城城市发展展格局，，快速提提升城市市辐射影响力【市区主城城范围及及发展方方向】北部：形形成装备备制造业业区西北部：：为汉长长安城遗遗址保护护区西部：发发展成居居住和无无污染产产业的综综合新区区南部：文文教科研研区西南部：：拓展成成高新技技术产业业区二环内区区域：核核心发展展成商贸贸旅游服服务区东部：依依托现状状发展成成国防军军工产工工业区东北部：：结合浐浐灞河道道整治建建设成居居住、旅旅游生态态区东南部：结结合曲江新新城和杜陵陵保护区发发展成旅游游生态度假假区规划确定了未来来西安市主主城区布局局将凸显““九宫格局局，棋盘路路网，轴线线突出，一一城多心””的布局特特色，未央央路为城市市南北的中中轴线【主城区功能能空间规划划】西咸新区大明宫西安确定重重点发展的的“四区二二基地”市政府二环三环三环【主城区重点点产业园区区规划】随着城市发展规规模及速度度快速提升升，围绕城城市成长的的需求逐步步形成了包包括“四区区二基地””等多个热热点区域经开区：政政务+服务+人才=城市新中心心目前主区定定位为西安安新城市中中心，以商商业，办公公，金融，，文化，娱娱乐，行政政中心为主主要定位西咸新区：：加快推进进西咸一体体化建设目前处于初初步启动状状态，以空空港新城、、沣东新城城、秦汉新新城、沣西西新城及泾泾河新城为为主。高新区：技技术经济济开发区2009年全国高新新区综合指指标排名前前5名大明宫遗址址区：大明明宫遗址保保护改造和和展示盛唐唐文化以大明宫遗遗址保护改改造和展示示盛唐文化化为特色浐灞生态区区：第三代代生态新城城规划总面积积129平方公里，，规划预计计到2020年，人口将将达到55万。曲江新区：：文化旅旅游产业区区由旅游聚集集地迈向世世界级文化化产业基地地，2009年10月曲江新区区规划扩张张，面积从从20.57平方公里，，扩大到40.97平方公里，，面积较原原先增加一一倍【高新区定位位】二次创业规规划区高新新区核心轴新CBD高新区的定定位是六个世界一一流高新区区之一，西西部最发达达的产业加加工区、高高新技术区区和智力密密集区；高新区发发展起来以以后，就体体现了西安安市的这些些功能，承担着新西西安的经济济中心功能能；未来高新区区将打造两带四区七七园(基地)。“两带”即即贯穿现代代商业聚集集区、总部部经济聚集集区、创意意产业聚集集区、金融融商务聚集集区等四区区的“万亿元现代代服务产业业带”，和贯穿穿创业研发发园、国际际软件园、、先进制造造产业园、、生物医药药产业园、、出口加工工区B区、长安通通讯产业园园、草堂科科技产业基基地等七园园(基地)的“万亿元高新新技术产业业带”。西高新代表西西安现代城城市意象的的标签，已已成为陕西西、西安最最强劲的经经济增长极极和对外开开放的窗口【高新区发展展】1991年3月经国务院院批准，西西安高新区区成为中国国首批高新新区之一。。它位于西西安市科研研、文教单单位相对集集中的西南南郊，成立立之初仅规规划3.2平方公里，，现在已完完成19平方公里的的建设开发发。高新区获国国家批准经开区开工工曲江新区启启动市政府北迁迁启动经开区获国国家批准浐灞管委会会成立大明宫改造造启动西咸新区成成立199119932000200320042006200720092010曲江东扩各新区在规规划起点上上的差异化化已经或正正在实现：：主城区—文化、旅游游、商贸、、金融、娱娱乐；西高新—经济发展新新高地，商商务聚集区区；曲江新区—旅游、休闲闲度假、高高尚住宅；；经开区—现代制造业业、政务新新区；浐灞—会展、生态态、高尚住住宅；城市板块功能划划分逐渐清清晰，高新新作为第一一个获批新新区，承载载着城市经经济发展的的重任【高新区发展展】高新区作为西西安城市发发展经济发发展引擎，，其发展已已经有了举举足轻重的的作用，项项目所在地地处于高新新路辐射范范围，空间间优势极大大。1993年太白南路开工建设太白南路建成高新路开工1999年高新路建成唐延路开工2001年唐延路建成2002年高新区提出二次创业2003年丈八北路开工建设2005年高新路拓宽2006年丈八北路以西科技路以南西三环以东老西户以北高新区代管2006年4月丈八北路正式通车2007年富裕路拓宽2010年皂河中铁缤纷南郡南二环南三环高新路西三环木塔寺公园太白南路永阳公园保利地产丈八路唐延路奥林匹克公园科技二路高新水晶城高新路1991年3月经国务院院首批批准准的国家级级高新区，，2006年综合指标标位于全国国53个高新区前前5位，是西安安当前经济济最为发达达的区域；；所在雁塔区区拥有省以以上科研机机构55家，各类专专业技术人人才14万余人，西西高新分布布了1833家高新技术术企业，已已然成为城城市高知阶阶层的第一一聚集地；；西高新城市市经济中心心的地位已已经确立，，未来此定定位将会进进一步深化化。老城区西高新西安高新区区作为西安安经济龙头头的地位将将进一步强强化片区格局已已然决定了了本项目的的地位：城城市高端西高新领跑西西安经济发发展，是城城市知富、、中产阶层层的聚居之之地，聚集集了大量城城市精英人人士【高新区发展展】城市发展：：依托国家西西部大开发发发展战略略优势，西西安将构建建为国际化化大都市框框架，形成成一城多心的城市市发展格局，，快速提升升城市辐射射影响力；；高新区发展展：西高新代表表西安现代代城市意象象的标签，，已成为陕陕西、西安安最强劲的的经济增长长极和对外外开放的窗窗口，城市市空间拓展展能力强，，向南已拓拓展至南三三环区域，，丈八北路路以西至西西三环区域域将成为高高新区向西西部发展的的重要区域域。【城市空间发发展与规划划小结】PART-2城市与区域域发展研究究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展及及区域价值值定义鱼化片区的的提升改造造是西安高高新区为落实省市及及高新区““十二五规规划”，全面推进西西安建设国国际化大都都市建设所所推出的重重大决策。。对突破高高新区向西西发展瓶颈颈，推动软软件新城和和创业新城城建设，加加速高新区区城市核心心区的形成成和改善城城市形象具具有重要意意义。鱼化区域总总体规划以以高新区综综合服务区区为基础、、以高端居居住、商业业娱乐、科科技展示、、文化休闲闲四大功能能为载体，，成为代表表高新区智智慧、文化化、生态形形象窗口的的中央休闲区区。依据总体体规划布局局，鱼化区区域确定了了“一心”““两带”““三轴”““七区”的现代城市市空间构架架。科技路是西西高新的发发展轴，整整体发展趋趋势为从东东向西，由由于行政区区域的分割割而止于丈丈八北路；；鱼化寨片区区为高新区区托管后，打破西高高新原有行行政区界，，以科技路路西段的修修成通车为为代表的区区域建设迅迅速拉开。。【鱼化寨区域域规划】随着行政区区划边界的的打破，高高新区可供供开发的土土地越来越越少，鱼化寨区域域将逐渐成为西高新向西西空间拓展的一部分西三环路唐延路高新路科技路丈八北路本案2015年前后将成建成区的一部分2002-2006年建成，并向南转移1999-2001年建成鱼化片区位位于西安高高新区，东东至丈八北北路，西至至西三环，，南至科技技八路，北北至科技路路，规划用用地面积10.22平方公里。。紧邻高新区区一期建成成区和二期期软件新城城和创业新新城，是连连接高新区区一二期的的核心区域域。【鱼化寨区域域规划】东依国家级级经济技术术开发区““西安高新新技术产业业开发区””，工业基基础良好；；向北紧靠靠西咸经济济一体化的的桥头堡““沣渭新区区”及“泾泾渭新区””，发展潜潜力无限2003年西高新提提出二次创创业，2015年规划建成区区包括鱼化化寨；2006年4月30日西安市决决定、丈八八北路以西西、科技路路以南、西西三环以东东、老西户户路以北区区域为高新新区代管区区，高新区管委委会对该区区域行使使规划管理理权；2006年11月29日，高新区区管委会刷刷仙推动拖拖延了4年之久的科科技路修建建工作。2006年8月高新区正正式接受鱼鱼化寨区域域工作；2007年12月25日，科技路路西延伸段段——科技路拓宽宽改造工程程全面竣工工；2007年5月，富裕路路工程完成成前期工作作。2009年7月西安市第一一批批取取得得《城中中村村改改造造方方案案批批复复》名单单中中，鱼鱼化化寨寨位位列列其其中中。。2011年4月，，鱼鱼化化工工业业园园正正式式挂挂牌牌成成为为国国家家“新型型都都市市工工业业示示范范园园”。2015年预计计地地铁铁3号线线建建成成通通车车，起起始始站站点点为为鱼鱼化化寨寨站站。。项目目西西靠靠鱼鱼化工工业业园定位位：：““新新型型都市市工工业业示示范范园园”轨道道交交通通地地铁铁三三号号线线2015年开通通，，鱼鱼化化寨寨站站与与本本项项目目无无缝缝对对接接区域域内聚聚集集了了西西安安外外事事学学院院、陕陕西西PC工程程学学院院、、西安安经经贸贸学学校校等等大大量量大大专专院院校校，，人人文文气气息息浓浓厚厚宜居居站位位““西西高高新新””———承载载着着城城市市居居住住梦梦想想的的中中央央居居住住区区———区域域房房地地产产开开发发较较为为初初级级，，西西南南高高新新区区域域的的价价值值洼洼地地———客户户范范围围逐逐步步复复合合、、扩扩大大，，成成为为刚刚需需客客户户和和城城市市外外溢溢客客户户的的置置业业首首选选———体现现都都市市领领先先、、现现代代面面貌貌的的高高品品质质、、高高形形象象产产品品价值值洼洼地地产业业支支撑撑轨道道交交通通PART-3市场场环环境境分分析析宏观观房房地地产产市场场研究究西安安市市场场板板块块划划分分区域域住住宅宅市市场场研研究究区域域商商业业市市场场研研究究区域域客客户户研研究究市场场典典型型案案例例研研究究2012年1～6月份份，，重重庆庆、、成成都都等等2个城城市市的的商商品品房房市市场场销销售售规规模模超超过过1000万平平方方米米。。上上海海、、沈沈阳阳、、天天津津、、武武汉汉、、北北京京、、苏苏州州等等6个城城市市的的商商品品房房市市场场销销售售规规模模在在600～800万平平方方米米之之间间。。长长沙沙、、合合肥肥、、西西安安、、广广州州、、郑郑州州、、杭杭州州、、南南京京等等7个城城市市的的商商品品房房销销售售规规模模在在400～600万平平方方米米之之间间，，其其中中,西安安为为499万平平方方米米。。西安安房房地地产产销销售售规规模模位位于于在在全全国国二二线线城城市市前前列列2012年1～6月份份，，19个主主要要城城市市的的商商品品房房开开发发投投资资规规模模均均处处于于正正增增长长状状态态，，整整体体比比上上年年同同期期增增长长19.38%。其其中中有有11个城城市市高高于于全全国国商商品品房房开开发发投投资资额额增增长长幅幅度度。。另另外外8个城市低于全全国商品房开开发投资规模模增长幅度。。分别是：南南京16.22%；沈阳16.11%；广州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；苏州7.34%；北京3.53%。西安商品房开开发投资规模模增幅15.50%，低于全国平平均水平【市场容量】一线城市销售售均价同比变变化均为负值值。二线城市市中有十个城城市的房价水水平处于上升升状态。其中中,西安房价同比比增长幅度最最高，西安商商品房累计销销售均价同比比上涨12.55%，比2011年回落15.07个百分点。。涨幅第二二的是长沙沙，为8.39%。西安房价价同比增增长幅度度最高，，西安商商品房累累计销售售均价同同比上涨涨12.55%大部分主主要城市市商品房房的售供供比（销销售面积积与新开开工面积积的比值值）处于于相对均均衡或相相对充裕裕的较低低数值状状态。其其中青岛岛售供比比最低，，为37.81%。西安为为45.99%，也显示示了一定定的去库库存化压压力。西安商品品房售供供比为45.99%，处于较较低值状状态，显显示了一一定的去去库存化化压力【市场销售售均价走走势】

年份土地供应（万㎡）土地成交（万㎡）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.22547.492012年土地供供应806.22万平米，，成交547.49万平米，，2012年以来土土地流标标频出，，溢价率率下降，，大部分分地块底底价成交交，导致致政府土土地供应应动力不不足，土土地成交交明显萎萎缩。2012年土地成成交547.49万平米，，大部分分地块底底价成交交，流标标频出，，土地成成交明显显萎缩。。【土地市场场】2012年以来，，随着楼楼市的回回暖，房房企推盘盘量不断断加大，，3季度，西西安商品品房月均均批售面面积达155.23万平米2012年以来，，随着楼楼市的回回暖，房房企推盘盘量不断断加大，，6月以来西西安商品品房月度度批售面面积呈走走稳之势势，2012年3季度，西西安商品品房月均均批售面面积达155.23万平米，，相比2011年3季度月均均177.01万平米下下跌12.3%。【市场供应应面积】2012年3季度，西西安商品品房市场场成交面面积为311.91万，西安安楼市整整体呈现现出平稳稳的运行行态势。。2012年以来，，在部分分项目以以价换量量的促销销策略作作用下，，首置人人群持续续消化，，改善型型需求也也已相继继入市，，西安楼楼市整体体呈现出出平稳的的运行态态势。2012年3季度，西西安商品品房市场场成交面面积为311.91万平米，，与2季度基本本持平，，同比去去年3季度上升升9.20%。从全市商商品房各各月销售售情况来来看，在在原本属属于淡季季的7、8月里，楼楼市并未未出现明明显的下下滑趋势势，相反反在房企企调整推推盘节奏奏频繁推推出各种种打折降降价等促促销活动动下，楼楼市销量量在8月达到近近一年来来的第二二高值。。【市场成交交面积】70-90平米、90-110平米户型型仍然是主主销面积积段，占占52.7%。90平米以下下面积成成交表现现出不同程程度的下下滑态势势，可见见部分改改善型需需求已稳稳步释放放2012年3季度，西西安普通通住宅销销售总套套数为25319套，环比比下滑1.48%。从各面面积段的的销售情情况来看看，70-90和90-110平米户型型仍然是是主销面面积段，，分别占占26.3%和26.4%。从各面面积段占占比变动动情况来来看，90平米以下下的三个个面积段段均表现现出不同同程度的的下滑态态势，可可见部分分改善型型需求已已稳步释释放，致致3季度130-180平米区间间段销量量呈现出出走高的的态势。。【市场畅销销产品】普通住宅宅市场价价格段主主要集中中在5500-7000元/平米区间间段，占占到为41.7%，刚需住住宅价格格出现上上涨趋势势2012年3季度，西西安普通通住宅市市场价格格段主要要集中在在5500-7000元/平米区间间段，占占到为41.7%。而从价价格段占占比变动动来看，，3500-4000元/平米与4500-5000元/平米两个个价格段段变动最最为显著著，其中中3500-4000元/平米占比比较上季季度下滑滑5.93个百分点点，4500-5000元/平米占比比较上季季度上涨涨3.69个百分点点。刚需需住宅价价格出现现上涨趋趋势，其其余价格格段占比比均变动动甚微。。2012年3季度西安安市普宅宅成交价格段【市场主流流成交价价格段】趋势判断断：伴随下半半年全国国房地产产市场表表现的逐逐步回暖暖，西安安房地产产市场持持续向好好，开工和施工量及开发商房房地产投投资额出现增长，成交量温和放大大，成交交均价近近期也有有小幅上上扬；市场表现现：70-90平米、90-110平米户型型仍然是是主销面面积段，，占52.7%。90平米以下下面积成成交表现现出不同同程度的的下滑态态势，部部分改善善型需求求已稳步步释放，，市场主主流通住住宅市场场价格段段主要集集中在5500-7000元/平米区间间段，占占到为41.7%，刚需住住宅价格格出现上上涨趋势势。【宏观房地地产市场场研究小小结】PART-3市场环境境分析宏观房地地产市场场研究西安市场场板块划划分区域住宅宅市场研研究区域商业业市场研研究区域客户户研究市场典型型案例研研究泾渭新城城板块价格：3000-4500元/㎡特征：城市新兴兴区域，，地产价价格洼地地。客户：以工业园园客户和和高陵客客户为主主，以及及西安价价格外溢溢客户国际港务务区板块块价格：4000-7000元/㎡特征：城市未来来重点发发展区域域，目前前项目较较少。客户：港务区客客户浐灞板块块价格：6000-10000元/㎡特征：自然生态态环境优优越，城城市新兴兴板块。。客户：以东郊客客户为主主、辐射射全市，，置业目目的以投投资、改改善型居居住和养养老居多多。城东板块块价格：6500-8000元/㎡特征：西安传统统工业和和居住区区，配套套较为成成熟。客户：以区域内内居地缘缘性客户户为主，，少数西西安周边边区县客客户。曲江板块块价格：8000-13000元/㎡特征：文化旅游游区，依依托其历历史和文文化价值值，成为为西安的的休闲、、高端居居住区。。客户：以高新、、曲江客客户为主主，辐射射全省，，且全国国投资客客购买趋趋势增加加。城南板块块价格：7000-9000元/㎡特征：西安传统统文教区区和城市市发展成成熟区，，配套完完善。客户：以城南、、高新中中等收入入客户为为主。城西板块块价格：5000-7000元/㎡特征：西安老工工业区，，环境差差，客户户认知度度差。客户：地缘、刚刚性客户户为主。。城内板块块价格：9000-12000元/㎡特征：西安老城城区，古古城风貌貌，商业业核心。。客户：外地、本本地投资资客/有老城情情结的老老西安人人。城北经开开区板块块价格：7500-10000元/㎡特征：政府北迁迁拉动城城北发展展，建设设城市公公园，迅迅速提升升房地产产价格。。客户：以城北客客户为绝绝对主力力，城西西及陕北北客户比比例较大大，少量量外省客客户。本案【西安市场】高新板块价格：7000-12000元/㎡特征：浓厚的商务氛氛围、完善的的生活配套，，承担着城市市经济中心的的职能。客户：以区域内高收收入人群为主主，实力从各大板块特特征和价格可可以看出，本本案位于高新新区边缘，高高新板块为现现阶段西安房房地产市场的的高价值板块块PART-3市场环境分析析宏观房地产市市场研究西安市场板块块划分区域住宅市场场研究区域商业市场场研究区域客户研究究市场典型案例例分析天朗蓝湖树绿地国际花都东方米兰国际城莱安逸珲金辉悦府九形道CROSS万象汇高新水晶城金泰·新理城中铁缤纷南郡尚品美地城金泰假日花城裕昌太阳城晶城秀府江林新城金地西沣公元本案腹地竞争板块高新区外围板板块根据项目的用用地条件和产产品竞争情况况，区域竞争争市场可分为为腹地竞争板板块和外围竞竞争板块【区域市场】腹地区域板块块项目名称容积率建筑面积物业类型东方米兰国际城

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现推住宅，未来30万㎡商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓绿地国际花都（待售）3.3828.33规划商业、写字楼共45万㎡，一期6栋住宅天朗蓝湖树3.734218—32层的高层莱安逸珲3.2040二期三栋高层金辉悦府4.805012栋高层、小高层九形道7.488共3栋高层，层数：32层、8层、27层CROSS万象汇5.59201栋22层高新新区，西西面未来规划划大量住宅、、办公，现状状周边待拆村村庄，汽修、、小餐饮店主力30层以上高层、、少量小高层层主力为刚需产产品，随着周周边日益成熟熟，项目开发发品质逐步提提升，部分品品质较高的改改善型产品进进入市场高层：普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡区域资源产品形式项目品质价格平台主力供应为刚刚需产品，产产品价值和物物业类型复合合度较低，同同质化程度高高，部分品质质较高的改善善型产品开始始进入市场，，腹地目前项项目量较少，，未来为高新新区主力供应应板块【腹地竞争板块块】项目名称梯户比户型价格（元/㎡）东方米兰国际城18层2T2，33层2T4高层87㎡两居，94㎡三居120-150㎡三居，小高层175㎡四居报价7000元/㎡，一次性付款9折6000元/㎡，按揭95折6300元/㎡绿地国际花都（待售）2T4，2T283-90㎡两居，117、139㎡三居，164㎡四居起价6498，交1000抵20000天朗蓝湖树2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50㎡一居，73-84㎡两居，98-130㎡三居均价7200，

沿街6300-6400莱安逸珲2T3、2T638㎡一居，91-122㎡三居,154㎡四居，9000-10000金辉悦府2T4、2T6六户：65+73+93四户：117+82+103+1137300九形道3T6、6T23一居：36两居：60-90三居：1208000CROSS万象汇2T9公寓：38-139㎡

写字楼：264-600㎡公寓：8300写字楼:11000高新新区，西西面未来规划划大量住宅、、办公，现状状周边待拆村村庄，汽修、、小餐饮店主力30层以上高层、、少量小高层层主力为刚需产产品，随着周周边日益成熟熟，项目开发发品质逐步提提升，部分品品质较高的改改善型产品进进入市场高层：普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡区域资源产品形式项目品质价格平台【腹地竞争板块块】主力供应为刚刚需产品，产产品价值和物物业类型复合合度较低，同同质化程度高高，部分品质质较高的改善善型产品开始始进入市场，，腹地目前项项目量较少，，未来为高新新区主力供应应板块随着东方米兰兰和绿地国际际花都两个大大盘的入市，，鱼化寨板块块未来市场供供应量放大，，承接高新区区区域外溢客客户和地缘性性客户。【腹地竞争板块块】项目名称开盘时间销售情况月均销售速度市场余量（万平米）客户东方米兰（待售）待售，蓄客阶段预售400套房源，排号350组，目前组织团购，全款价格优惠10个点，—

78.5地缘客户，高新区小白领绿地国际花都（待售）待售，2#、4#排号中一个半月蓄客550组——28高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工天朗蓝湖树二期2012-03-01基本售罄601

莱安逸珲二期2012-09-28二期尾盘阶段4030高新区中产金辉悦府未开盘，销售证未取得，预售阶段开盘两栋，500套房源，预售8成—50以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户九形道2012年剩余100余套677.6高新区板块的投资客户，刚需客户CROSS万象汇2011年底已售80%104投资客户合计———199.1—成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200㎡以上产品高层：6500-9000；公寓：12700区域资源产品形式项目品质价格平台项目名称容积率建筑面积（万㎡）物业类型高新水晶城6.6910共三栋，公寓28层、31层，写字楼18层金泰·新理城3.2260一期共4栋，1栋23层，1栋18层，1栋25层，一栋12层中铁.缤纷南郡3.505013栋楼，一期4栋高层，19-33层尚品美地城3.8423一期4栋高层，分别为1栋33层、3栋32层、沿街设有3层商业金泰假日花城2.5366

共6栋，11-18层裕昌太阳城5.2535高层（17、20、26、32）、小高层（8、9、10），晶城秀府3.5021共11栋高层、小高层，层数江林新城4.23110两栋18层小高层，四栋22-32层高层金地西沣公元3.4212一期：高层33层18栋，21层6栋，18层4栋高新区二次创创业板块，居居住氛围发展展成熟，大规规模项目较多多，供应量大大，产品类型型相对多样化化，部分项目目的产品向舒舒适型设计发发展【外围竞争板块块】成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200㎡以上产品高层：6500-9000；公寓：12700区域资源产品形式项目品质价格平台项目名称梯户比户型价格（元/㎡）高新水晶城公寓4T16；