房地产住宅价格表制作大全

住宅价格表的制作深圳中原.06.2008一、定价目标二、价格制定1、公式（重点）2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价建筑面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平系数=∑∑权重×分值值×10÷100操作：以中间的标准准层作为打分分基准层；10分制，分分5个等级；；项目组、售楼楼代表各人分分别打分，取取平均分或最最优打分；权重相当于本本楼盘打分项项目中最好与与最差的价格格差幅；好处：10分制相对对于100分分制更直观，，简单；相对对于直接取系系数更客观；；只需需调调整整权权重重，，便便可可使使水水平平系系数数合合理理化化，，无无需需再再调调分分值值；；方法法一一：：直直接接取取系系数数水平平系系数数方法法二二：：权权重重××分分值值（推推荐荐））评价价：：系系数数取取值值和和调调整整繁繁锁锁四大大水水平平因因素素权权重重景观观户型型朝向向噪声声普通通住住宅宅一般般公公寓寓高档档住住宅宅朝向向广东东节节能能标标准准————窗窗墙墙比比东西西≤≤0.3北向向≤≤0.45南向向≤≤0.5南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%假设设：：同同一一户户型型的的厅厅、、房房、、厨厨卫卫为为同同一一朝朝向向水平系系数各各因素素差幅幅取值值参考考沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基基本垂垂直系系数模模式矩形模模式的的应用用价格分分布：：价格格直线线（））上升升,层层差相相同，，各楼楼层单单位价价格适适中；；适用范范围：：景观观视野野较佳佳的单单元。。梯形模模式的的应用用价格分分布：：压低低低层层和高高层单单位价价格，，拉高高中层层单位位价格格；适用范范围：：向小小区外外，景景观视视野较较差的的单元元。低楼层层无景景观，，价格格不能能高高层层层无景景观，，视野野差，，价格格不能能高中层单单位承承担主主要的的价格格压力力倒梯形形模式式的应应用价格分分布：：拉高高低层层和高高层价价格，，压低低中层层单位位价格格；适用范范围：：看园园林，，楼距距小（（应用用时须须降低低高层层系数数，慎慎用））。低层看看园林林可拉高高其价价格中层景景观一一般，，视野野较窄窄，价价格不不能高高高层无无景观观，楼楼距小小，应应压低低其价价格（（此曲曲线不不合理理）椭圆模模式的的应用用价格分分布：：拉高高中高高层价价格,降低低中低低层价价格,低层层和高高层价价格适适中；；适用范范围：：向小小区外外,地地面只只有小小面积积园林林,外外围景景观差差,但但视野野开阔阔。低层看看小面面积园园林，，起价价可适适中中低层层无景景观视视野差差，价价格不不宜高高中高层层视野野好价格开开始攀攀升高层视野好好，但无景景观，价格格不宜太高高沙漏模式的的应用价格分布：：拉高中低低层价格,压低中高高层价格,低层和高高层价格适适中；适用范围：：向园林,楼距适中中。低层看小面面积园林，，起价可适适中中低层看园园林价格可拔高高些中高层景观观较差，视视野一般应压低其价价格高层视野野采光较较好，价价格可适适度拉高高特殊系数数考虑因素素：影响响垂直方方向局部部价值突突变的因因素干扰：机机房噪声声、建筑筑物遮挡挡、车库库入口、、平台影影响、景景观视野野突变层层；风水：带带3、4、6、、7、8、9的的楼层；；奇偶层差差异：非非赠送面面积的奇奇偶层差差异；其他：如如复式的的尊贵感感、共享享空中花花园等。。增值系数数（折算算率）考虑因素素：将赠赠送的面面积换算算成统一一价格口口径凸窗：真真凸窗、、假凸窗窗、凸窗窗占所在在功能区区的面积积比率、、必要性性；阳台：室室外、室室内、景景观、必必要性、、私密性性；露台：景景观、朝朝向、噪噪声、必必要性、、私密性性；入户花园园：景观观、朝向向、噪声声、必要要性、私私密性、、封闭的的可能性性；隐形衣橱橱：占所所在功能能区的面面积比率率、必要要性；夹层：高高度、采采光通风风、景观观视野、、布局合合理性。。增值系数数=∑赠赠送面积积×折算算率÷实实用率÷÷建筑面面积）单价折[住宅宅楼面地地价×单单位建安安成本××（1+40））]××（1+利润率率）折算率==单价[住宅宅楼面地地价+单单位建安安成本××（1+40））]××（1+利润率率）住宅楼面面地价××单位建建安成本本×（1+40）=住宅楼面面地价+单位建建安成本本×（1+40）参数释义义：R———开发发商对赠赠送的面面积可收收回的地地价的比比例，取取值范围围为0~1。单位建安安成本———取值值参考（（多层1100、小高高层1600、、高层2100）R综合=（R一一次性××P一次次性按揭揭×P按按揭）××（R关关系×P关系+1关系系）×（（R前期期×P前前期+1前期））=（0.96××150.98×85%)××(0.99×101-10%)×(0.97×401-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小数点点后3位位)综合折扣付款方式及优优惠(实例)：一次性付款：：96折(R一次性），，假设占15%（P一次次性）银行按揭：：98折（（R按揭）），假设占占85%（（P按揭））关系户：额额外99折折（R关系系），假设设占10%（P关系系）销售前期：：额外97折（R前前期），假假定销售率率为40%（P前期期）注：销售中中后期促销销优惠也应应考虑进去去一、定价目目标二、价格制制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审审核四、价格统统计五、定价说说明书六、实例演演示内容导导航步骤骤水平系数垂直直系系数数增值值系系数数特殊殊系系数数综合合系系数数折后后单单价价表表折后后价价格格表表折前前价价格格表表折后后单单价价分分析析折后后总总价价分分析析价格格统统计计表表销售售统统计计表表折后后单单价价=均均价价××综综合合系系数数折后后总总价价=折折后后单单价价××建建筑筑面面积积折前前总总价价=折折后后总总价价÷÷综综合合折折扣扣系系数数一、、定定价价目目标标二、、价价格格制制定定1、、公公式式2、、取取值值3、、步步骤骤三、、价价格格审审核核四、、价价格格统统计计五、、定定价价说说明明书书六、、实实例例演演示示内容容导导航航面积积:各单单位位的的建建筑筑面面积积、、套套内内建建筑筑面面积积各栋栋建建筑筑面面积积、、套套内内建建筑筑面面积积总建建筑筑面面积积、、总总套套内内建建筑筑面面积积方法法:项目组及及售楼代代表核对对各单位位面积；；分栋汇总总，将查查丈报告告分栋汇汇总面积积和总面面积标注注在旁边边核对.价格:检查单元元格引用用是否正正确（特特别是奇奇偶层面面积）;用函数求求和时,要注意意不要把把不应求求和的隐隐藏单元元格计算算在内;乘除时是是否用函函数进行行四舍五五入。准确性审审核价格审核核将标准层层综合系系数标于于平面图图上价格审核核合理性综合系系数1009782839391957684价格审核核合理性单价各单元排排序是否否合理？？同一单元元不同楼楼层价差差是否合合理？是否有因因误操作作造成的的明显错错误？（（曲线突突变）有利于售售楼员掌掌握价格格规律，，便于引引导客户户。注：若有有竞争对对手价格格，可加加入比较较均价5000小区内外外价格屏屏障价格审核核合理性单价12365748均价5000小区内外外价格屏屏障均价排序序是否合合理?均价差额额是否合合理?与对手相相比价格格是否有有竞争力力?各单元最最低最高高价是否否合理?各单元是是最低最最高价差差额是否否合理?竞争性单单元差额额是否合合理?与对手相相比价格格是否有有竞争力力?了解各户户型单价价区间的的数量分分布为制定推推售方案案提供依依据均价5000小区内外外价格屏屏障9均价5000价格审核核合理性总价各单元排排序是否否合理？？同一单元元不同楼楼层价差差是否合合理？是否有因因误操作作造成的的明显错错误？（（曲线突突变）有利于售售楼员掌掌握价格格规律，，便于引引导客户户。注：若有有竞争对对手价格格，可加加入比较较价格审核核合理性总价小屏障:小区内外外3房97-102㎡㎡12345678无屏障:水景3房房与园林林3+1102㎡㎡110㎡小屏障:园林2+1与路路边3房房78㎡97㎡㎡大屏障:园林2+1与路路边2房房78㎡65㎡㎡9各户型型的总总价排排序是是否合合理?各户型型的最最低最最高总总价及及差额额是否否合理理?各户型型间的的竞争争度设设计是是否合合理?与竞争争对手手同类类产品品是否否有竞竞争力力?投资性性物业业的租租金能能否大大于月月供?一、定定价目目标二、价价格制制定1、公公式2、取取值3、步步骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航总体性性统计计结构性性统计计让项目目组和和售楼楼员掌掌握各各房型型的价价格水水平，，便于于口头头报价价和引引导客客户购购房，，以及及促销销措施施的制制定。。一、定定价目目标二、价价格制制定1、公公式2、取取值3、步步骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航定价说说明书书一、公公式及及系数数取值值说明明1、公公式2、系系数取取值说说明（（包括括：水水平、、垂直直、特特殊、、增值值四大大系数数和综综合折折扣系系数））二、价价格统统计1、整整体性性统计计（折折前和和折后后价格格表的的销售售额、、均价价统计计）2、结结构性性统计计（折折前价价格表表各房房型的的面积积、套套数、、销售售额、、套平平均总总价、、套平平均单单价））三、价价格分分析1、平平层折折后单单价分分析（（各单单元综综合系系数示示意平平面图图、各各单元元均价价分布布图、、各单单元单单价区区间示示意图图、各各房型型单价价区间间的套套数分分布图图，并并进行行合理理性分分析））2、平平层折折后总总价分分析（（各单单元总总价区区间示示意图图、各各房型型总价价区间间的套套数分分布图图，并并进行行合理理性分分析））3、与与竞争争对手手进行行价格格竞争争力分分析4、投投资性性物业业的投投资回回报分分析四、附附表附表1、水水平系系数打打分表表附表2、垂垂直系系数打打分表表附表3、特特殊系数打打分表附表4、增增值系数打打分表附表5、优优惠方案附表6、A类客户意意向购买房房号表附表7、竞竞争对手价价格应用统计函数（）………………求和（）……………平均均值（）……………个个数（）……………满足某某条件的个个数（）………………最大值值（）………………最小值值数字函数（）……………四四舍五入（）………………取整操作拆分窗口冻结窗口隐藏、取消消隐藏单元格的引引用：A2、$A$2、$A2、A$2的区别别选择性粘贴贴：粘贴链链接实例演示ThanksforyourattentionWishyouagoodday!谢谢12月月-2211:57:1911:5711:5712月月-2212月月-2211:5711:5711:57:1912月-2212月-2211:57:192022/12/3111:57:199、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:1911:57:19December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:57:1911:57:1931December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:57:19上上午11:57上上午11:57:1912月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2211:57:1911:57:19December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派