2016年下半年河北房地产估价师理论与方法：决定房地产供给量的因素考试题

2016年下半年河北省房地产估价师《理论与方法》：决定房地产供给量的因素考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格2、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格3、收益法中所指的收益是_。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益4、某女，15岁。煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。进一步治疗首选A.甘露醇输注B.维生素C输注C.高压氧舱D.地塞米松输注E.脑营养物质5、—指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。A.知情权B.行使权C.瑕疵权D.拍卖权6、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是_。A.以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款B.涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款C.非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款D.因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任7、某宗房地产土地面积320m，建筑面积300m，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。A：144000元B：135000元C：960000元D：90000元E：工业用地的监测点评估价格8、房产面积测量的精度要求是以—作为限差。A.误差的平均值B.误差的最大值C.中误差D.两倍中误差9、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格10、—是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A.信用B.贷款C.公债D.金融11、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用—性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健12、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记13、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等.（2006年试题）A：规划涉及方案B：投资估算C：资源条件D：投资权益E：借款合同14、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。A.投资规划B.投资回收期C.投资方向D.投资收益水平15、一已知其临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元.相邻有一临街深度45.72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格16、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/近，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是元/m2。A：7000B：7003C：7436D：7670E：工业用地的监测点评估价格17、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是_。A.单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税D.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易时，免征营业税18、下列关于路线价法中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格19、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%,按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E：借款合同20、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。A：调查分析待开发房地产状况B：预测待开发房地产的价值C：预测后续开发经营期D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格21、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格22、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.资金来源与运用表B.损益表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表23、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。A：开发商B：委托人C：估价机构D：工商局E：工业用地的监测点评估价格24、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%,则基本预备费为万元。A：500B：815C：1445D：1473E：执行层的组织协调25、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取_。A.实质性审查B.形式审查C.核实审查D.要件审查二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：执行层的组织协调2、对于共有房地产的转让，需要其共有人的_。A.全部同意B.超过50%同意C.超过2/3同意D.有人同意就行3、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉B：财务稳定性和长期盈利的能力C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容D：租户的经营管理水平E：租户对写字楼内其他客户的影响4、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。A：销售收入B：出租收入C：还本付息D：利息收入E：贷款本金收入5、银行为某家庭提供年利率为6%,按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%,首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是A：1843.86B：1847.55C：2279.87D：2291.27E：借款合同6、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以OA.无偿收回土地使用权B.有偿收回土地使用权C.无偿出租土地使用权D.无偿出让土地使用权7、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。A：102B：103C：104D：105E：执行层的组织协调8、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。A：买卖B：赠与C：交换D：继承E：房屋的翻建和改建9、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险10、长期资金市场的特点有。A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险11、在房地产周期循环过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段12、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E：在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的13、”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A：最乐观预测值B：最不能预测值C：最有可能预测值D：最悲观预测值E：最高利润预测值14、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。1838.001844.551845.871850.0015、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。人：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元8：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上E：实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上16、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。A：房地产开发投资B：房地产直接投资C：房地产置业投资D：房地产间接投资E：借款合同17、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B.可以收回房屋出租给其他人C.可以要求增加租金D.应当继续履行原租赁合同18、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房8：建造自住住房C：翻建自住住房D：大修自住住房E：购买商业门市19、房地产权属登记是指，经权利人申请，由—将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。A.土地管理局B.房地产权属登记机关C.国家房地产管理局D.房地产登记机关20、房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要B：房地产的有用性C：房地产的有效需求D：房地产的相对稀缺性E：房地产的有效供给21、投资决策分析主要由组成。A：市场分析8：项目财务评价^项目风险估算D：市场经济前景E：政府决策分析22、下列不属于房地产金融特点的是_。A.集中性B.资金周转期短C.资金运动同定性D.资金增值性23、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到