宣城世纪新城项目营销策划报告-

宣城世纪新城项目营销策划报告

目录宏观经济篇市场篇项目篇定位篇营销推广篇宏观经济篇城市概况经济发展城市规划宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划安徽东南门户距离上海270公里距离南京160公里距离杭州210公里距离合肥196公里距离黄山190公里距离芜湖60公里1.区位位于长三角经济圈内苏浙沪商业与内陆地区的重要商品集散地宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市另设宣州区，为市政府所在地。2.行政区划宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人口2007年末，宣城市总人口275.2万人，其中市区人口约28万，常住人口263万。城镇化率达39.9%，全年人口自然增长率控制在8.73‰。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划4.交通铁路：宣杭铁路、皖赣铁路在市区交汇；公路：318、205国道穿境而过。申苏浙皖高速江苏段计划在2008年建成。该高速公路是长三角高速公路网上的重要路段，该路以上海为起点，连通江苏、浙江和安徽，贯通安徽已建成的高速公路。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划1.GDP宣城市2006年GDP为288.1亿元；四年年均增长为11.56％。2007年，宣城GDP为336.7亿元，增速达到14.1%在安徽省的17个城市的GDP排名中宣城名列第13名，发展潜力较大。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图

启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前10002000300040005000600070008000人均GDP（美元）

2.人均GDP宣城市2007年，宣城人均GDP为13051元，折合1716美元，增长14.1%，根据国际通行的评价标准来看，宣城处于房地产的启动期，属于发展的初级阶段。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人均可支配收入2007宣城市居民人均可支配收入10436元，比上年增长15.4%；人均消费性支出7949元，增长15.4%。全市在岗职工平均工资21362元，增长22.3%；自2003年以来，年涨幅均在11%以上。单位:元宏观篇／城市概况／经济发展状况况／城市发展规规划2007年宣城市固定定资产投资和和房地产投资资迅猛发展。。全市共完成成固定资产投投资292.7亿元，比比上年增长52.2%，，其中房地产产业完成投资资36.0亿亿元，增长91.1%。。4.固定资产产投资和房地地产投资单位:亿元宏观篇／城市概况／经济发展状况况／城市发展规规划5.经济产业业“一主两翼””经济发展战战略以新型工业为为主体以效益农业和和特色旅游业业为两翼在产业发展上上对接长三角角、融入苏浙浙沪2007年经经济产业发展展情况工业实现增加加值107.5亿元,增增长24.1%,对国民民经济的贡献献率为46.6

%旅游总收入25.7亿元元，增长41%年末全市金融融机构人民币币存款余额286.3亿亿元，增长18.0%。。其中城乡居民民储蓄存款余余额175.7亿元，增增长10.5%。宏观篇／城市概况／经济发展状况况／城市发展规规划宣城在2006年被评为为“2006浙商(省外外)首选投资资城市”2007年，，宁国经济开开发区获得““2007浙浙商（中国））最具投资城城市”的称号号6.浙商投资资浙江资本在宣宣城投资主要要投资方向有有三个:一是加工型企企业；二是房房地产；三是是物流商贸浙江有10个个市380多多家企业落户户宣城仅宣州区就有有浙江客商近近4000人人宏观篇／城市概况／经济发展状况况／城市发展规划划依据宣城市““十一五”规规划和城市建建设近期规划划，今后三年年将新增加城城市人口约10万人，约约3.1万户户，按户均85㎡计，总量约260万㎡，年均均需求约85万㎡。宣城的发展方方向将是西进进、北跨、东东稳、南控。。将形成“一城城（主城区））、三组团（（北部组团、、西部组团以以及东部组团团）”的城市市功能空间结结构。近期将优先发发展城市中心心区与开发区区西扩、北部部组团。宏观篇／城市概况／经济发展状况况／城市发展规划划规划目标：解决宣城市区区向东出口的的瓶颈将鳌峰东路延延伸至Ｓ１００４高速宣城城东入口处增加市区向东东的出口通道道水阳江特大桥桥和跨铁路立立交桥规划市场篇房地产市场供供求竞争市场分析析1、宣城市房房地产供求形形势从2005年年开始宣城市市房地产市场场即呈现供不不应求的局面面,且供需缺缺口不段加大大.2007年宣城市房房地产市场供求比达到0.64:1,市场呈现供供不应求!项目名称上市面积(㎡)销售面积(㎡)世纪新城4624325292美都新城2706810983绿宝嘉园3650813254翡翠城一期1802114468丽都文华200976351天都花园170779883合计165014802312008年1-5月份宣宣城市区主要要在售项目供供求列表项目名称上市面积(㎡)销售面积(㎡)徽商领尚花城3156023293梅园金领苑4106211539银桥湾6723460372美都新城3064427660国鑫世纪新城6421756765紫金嘉园1812212457合计2528391920862007年下下半年宣城市市区主要在售售项目供求列列表2007年下下半年以宣城城市区在售主主要楼盘做不不完全统计，，市场供求比约约1:0.8。2008年1-5月份，，以宣城市区区在售主要楼楼盘做不完全全统计，市场供求比约约1:0.5。造成目前宣城城房地产市场场逆转的主要要原因是宏观观调控政策影影响下购房群群体（改善型型需求）陷入入观望，入市市者减少，另外价格上涨涨过快，部分分楼盘总价过过高，导致部部分购房者难难以承受。宣城市区整体体市场容量较较小，有效需需求不足。2、宣城市市市区房地产价价格形势2007年宣宣城市新建商商品住房（含含经济适用住住房）综合平平均交易价格格为2644元/㎡，同同比增加8.48%；存存量住房买卖卖的平均交易易价格（评估估价）2323元/㎡;多层住房全年年平均成交均均价2674元/㎡，同同比增加17.25%,涨幅较大；；高层住房均均价3202元/㎡，同同比基本持平平；市区一类地段段商品住房平平均成交价格格2985元元/㎡，同比比增加21.64%；二二类地段平均均交易价格2514元/㎡（含经济济适用住房）），同比增加加26.20%。根据宣城市区区2007年年市场情况，，我们预测未来3年时间里，宣城城市区商品房房供应量将达达到180万平米米。2007年由由于整体市场场基本供求平平衡，故商品品房销售情况况良好，但随随着后期供应应量的增加，，商品房销售售面积增长将将趋缓，预计计08年全年年商品房销售售量约45万平米米，整体市场场将转变为供供过于求，且且这种态势将将延续至2010年。3、宣城市区区房地产未来来走势分析类别2007年2008年2009年2010年商品房供应量(万㎡)约48约55约65约75成交量(万㎡)约40约45约48--（1）未来供供求预测宣城市未来供供需预测列表表未来一两年内内随着住宅供供应量的增加加，预测未来来宣城市的房房屋价格涨幅将趋趋缓，但由于土地地市场的价格格上涨，整体体房屋价格下下调的可能性性较小。（3）价格预预测（4）产品预预测由于宏观调控控政策的影响响以及未来购购房群体所发发生的变化，，预计小户型产品（（90平米以以下）将大行行其道；与此同时一一些高品质、、高总价的楼楼盘将成为市市场的稀缺产产品。（2）客户预预测目前宣城市购购房客户主要要来自市区，，且多为改善善型购房。预预计未来1-2年内改善善型购房群体体将趋于减少少，结婚、拆迁、、下面县级市市及乡镇等刚刚性购房需求求将成为未来的的主力。宣城市房地产产竞争市场研研究1、市场竞争争项目分布

丽都文华银桥湾美都新城翡翠城浙江商贸城金领苑绿宝嘉园丽晶国际徽商领尚花园西林名都蓝色标示楼盘为未开盘项目银桥湾该案总建面33万平米,由多层,花花园洋房和小小高层组成,产品与我们们项目比较相相近.一期推出580套房源,均价2800元/平米米,目前已全全部售罄.一一期第二批将将于今年5月月或6月份推推出三栋花园园洋房、五栋栋多层，共270套左右右。30万平米大大城市生活预推花园洋房预推多层已推房源银桥湾平面图图1、项目概况况2、竞争项目目解析银桥湾市区售售楼处2、户型分析析从一期推出的的户型来看，，其花园洋房房以3房为主主力房型，并并且楼层越高高面积越小，，顶层(6楼楼)全部为2房。户型面积数量3房2厅2卫112-1471102房2厅2卫94-10422花园洋房户型型配比多层户型配比比户型面积数量占比3房2厅2卫106-13424871.3%2房2厅2卫884011.5%顶层阁楼148-2006017.2%多层3房比例例达到70%，其中105-124平米3房为为主力，顶层层阁楼面积集集中于165-185平平米之间，且且其各种房型型去化良好。。银桥湾30万平米大大城市生活即将推出的点点式多层户型型户型点评:一梯三户的创创新户型设计计格局;南北双阳台,通风采光具具佳;主卧带拐角窗窗,次卧带小小阳台,超北北次卧凸窗设设计;卫生间干湿分分离银桥湾一期二二阶段推出的的户型在一期期的基础上有有所创新，但但总体来讲变变化不大，仍仍将以三房为为主。30万平米大大城市生活银桥湾客户来源客户构成年龄层次收入水平置业目的宣城市区企事业单位员工(公积金贷款人群)35岁以上家庭月入5000元左右自住,改善型宣城在外打工人员10%30岁以上--给家人自住宣城乡镇小企业主5%35岁以上--自住3、客户分析析银桥湾的客户户主要以宣城城本地人为主主，年龄多在在30岁以上上，企事业单单位员工所占占比例较大，，以公积金贷贷款居多，改改善型需求为为主。30万平米大大城市生活银桥湾客户分分析表银桥湾30万平米大大城市生活4、项目评价价该案卖点是小小区规模，自自身规划，配配套，另外该该案第二期推推出的户型值值得我们借鉴鉴；该案宣传主题题是“开创大大城市生活””，从“大””处着眼，联联系自身30万平米的规规模，突出大大景观，大社社区，高品质质的生活。该案自07年年底一期第一一批房源推出出市场后至今今未有新房源源推出，预计计一期第二批批多层、花园园洋房将于5月份推出，，其未来多层层售价在3200-3400元/平平米之间，总总上市量约30000平平米。银桥湾美都新城该案住宅规划划为小高层（（12万m2）和高层（（18万m2），并配有有少排屋（1.4万m2）。产品类类型与本案有有一定差异。。该案07年11月已推出出22－25＃4栋楼，，目前基本销销售完毕，成成交均价为3035元/㎡。2008-1-16，该该案推出第二二批房源，6#,11#,16#,21#4栋栋楼共计188套.销售售均价为3500元/平平米.目前销销售率只有40%，销售售速度明显不不如以前。在售已推下批推出房源宣城首席大型型生态人文社社区美都新城平面面图1、项目概况况现场售楼处户型配比表户型面积数量占比2房2厅1卫90-92337.7%3房2厅2卫106-13031974.7%4房2厅2卫130378.7%顶层复式185-217388.9%该案定位较为为高端，户型型也主要以舒舒适型为主，，3房117-128平平米为主力户户型。2、户型分析析3室2厅2卫卫130.642室2厅一卫卫90.84该案小高层房房型较为方正正，没有大的的缺陷，值得得借鉴。美都新城宣城首席大型型生态人文社社区客户来源客户构成年龄层次收入水平置业目的宣城市区供电局\银行\公务员,宣城的好企业40岁以上5000元以上自住改善型宣城在外打工者20%35岁左右--给家人住3、客户分析析美都新城宣城首席大型型生态人文社社区该案客户以宣宣城高收入人人群为主，多多为宣城效益益很好的企事事业单位员工工。美都新城宣城首席大型型生态人文社社区该案的卖点主主要是周边生生态环境、楼楼盘品质、周周边配套（尤尤其是人文配配套）和开发发上实力品牌牌；该案推广主题题是：“宣城城首席大型生生态人文社区区”该案致力于打打造宣城第一一的高品质楼楼盘，所以其其在产品打造造上花了不少少心思，比如如采用了底层层架空设计，，小区内部实实行人车分流流，户型设计计非常规整等等。该案的价格调调整幅度过大大，从开盘之之初的3000元/平米米，上涨至目目前的3500元/平米米，导致其销销售速度明显显受到影响。。按照该案前期期的推盘节奏奏，其下批房房源推盘量预预计将在25000平米米左右。4、楼盘评价价翡翠城翡翠城位于经经济开发区内内，总建筑面面积为15万万平方米，由由多层、小高高层和叠加别别墅组成的西西班牙风格社社区。一期为为13栋多层层及两栋叠加加别墅。该项目在2008年1月月20日正式式对外公开，，首批为13＃、14＃＃、15#三三栋多层，目目前已经基本本销售完毕。。4月10日该该案推出了其其一期第二批批房源，共3栋多层和2栋别墅。目目前多层售价价为2800-3000元/平米之之间，多层去去化率已经达达到40%。。预计2008年6月份该该案将推出其其一期剩余房房源，预计上上市量将达2万平米左右右。宣城首席西班班牙风情社区区1、项目概况况

在售

预推翡翠城平面图多层户型配比比户型面积数量2房2厅1卫8463房2厅2卫96-123963房2厅2卫舒适型12823该案多层户型型以3房2厅厅2卫116-128平平米为主，其其中有2栋独独立点式住宅宅为一梯两户户，全为128平米的3房，该案顶顶层未做阁楼楼设计。2、户型分析析户型点评：该案户型并没没有太大的竞竞争优势，主主力3房户型型中卫生间有有暗卫（左图图黄色标注部部分），且整整体功能布局局有不合理的的地方。值得借鉴的是是其三房朝南南的设计，以以及景观餐厅厅。翡翠城宣城首席西班班牙风情社区区3、客户分析析客户来源客户构成年龄层次收入水平置业目的宣城市区60%供电局\银行\公务员,教师40岁以上5000元以上自住改善型做生意的10%30岁以上--自住乡镇客户10%35岁以上--自住宣城在外打工者20%30岁左右--给家人住翡翠城宣城首席西班班牙风情社区区4、项目评价价该案卖点主要要是15万方方西班牙风格格社区，小区区整体规划；；推广主题就是是“宣城首席席西班牙风情情社区”；由于该盘距离离宣城市区较较远，故其价价格从开盘至至今并没有太太大的变化，，销售情况整整体来讲较好好。绿宝嘉园该项目是离本本案最近的目目前可售的楼楼盘，共有10栋多层组组成；该案2008年1月18日开盘，目目前所有楼盘盘都已推出，，目前该项目目的售价在3800元/平米，网上上成交均价在在3745元元/㎡，是目目前宣城市售售价最高楼盘盘。目前剩余房源源主要是顶层层带阁楼的房房源和一些大大面积房源，，其去化抗性性主要在于总总价过高。导致绿宝嘉园园和本项目的的销售均价相相差近1000元/㎡的的主要原因是是该案所处的的地段较为成成熟，同时开开发商为本地地开发商，品品牌可信度高高。该案客户以周周边生意人和和政府公务员员为主，还有有少量拆迁户户。户型面积数量2房2厅1卫98133房2厅1卫106-129163顶层阁楼155-15760户型配比表该案由于所处处市中心的优优越区位因素素，顾户型较较大，121-125平平米3房所占占比例较大。。地段，品牌、、品质住宅1、项目概况况2、户型分析析绿宝嘉园平面面图徽商领尚花园园户型面积数量2房2厅1卫83-84403房2厅1卫106-130180顶层阁楼95-15036徽商领尚花园园位于宣城市市环城北路。。总建面7万万平米，规划划总户数600户。由12栋多层，，5栋小高层层组成。该案2007年12月开开盘，推出9栋多层，共共计276套套，售价为3200元/平米，开盘盘当月已基本本售完，目前前已经全部售售完。该案客户主要要以宣城本地地企事业单位位，外地打工工客户回家置置业为主；该案5月份将将会推出2栋栋多层房源，，预计售价在在3400元/平米，供应应量约1万平平米。小高层已售房源预推房源该案户型也以以3房为主，，其中107-127平平米的3房所所占比例最大大，相比其它它楼盘其顶层层阁楼面积相相对较小，去去化情况较为为良好。已推房源户型型配比城中心，景观观花园住宅1、项目概况况2、户型分析析金领公馆户型面积数量2房2厅1卫101-105643房2厅2卫140-151144顶层复式200-29712该案位于梅溪溪路上，原名名梅园金领苑苑，现该名为为金领公馆。。总建面积4.1万平米米，由2栋高高层组成。该案户型面积积设计过大，，主力房型是是140-151平米的的3房。2007-6-30，该该案正式开盘盘，目前销售售率只有40%。其中2房已经基本本销售完毕，，但3房由于于户型面积设设计过大，总总价过高，故故销售情况不不佳。该案现售价在在3300-4200元元/平米之间间。已推房源户型型配比宣城第一的高高层住宅（楼楼层最高）1、项目概况况2、户型分析析该案户型问题题较大，不仅仅户型面积过过大，且房型型设计不合理理。目前剩余余房源全为140平米以以上户型。丽都文华户型面积数量3房2厅1卫95-1001083房2厅2卫109-130顶层阁楼165-18324已推房源户型型配比丽都文华位于于宣城市区响响上路西侧，，总建筑面积积11万平米米，规划总户户数约800户，由多层层、小高层、、高层组成。。该案2008年1月13日推出了4栋多层，均均价为3800元/平米米，由于该案案地段较好，，同时靠近宣宣城二小和宣宣城二中（宣宣城重点学校校），所以其其销售情况尚尚可。客户中宣城本本地客户、郊郊县购房者所所占比例较大大。该案下一批将将推出小区的的高层房源，，预计均价3600元/平米。该案主力户型型为三房，其其中109-130平米米的3房2厅厅2卫所占比比例较大。以学区、配套套取胜1、项目概况况2、户型分析析宣城市区主要要楼盘汇总表表项目名称总建面（m2）物业类型开盘日期推出套数（套）可售（套）去化率销售报价（元/m2）累积实际成交价格(元/m2)主力面积（m2）主力总价去化速度（套/月）银桥湾68783（一期）一期多层，花园洋房2007-10-2658010182.6%280027213房110-13030-36--美都新城330500小高层住宅10月30日44914068.8%350031683房106-13037-4562翡翠城一期150000多层、高层、排屋2008-1-201413872.3%多层2800-300028693房115-12831-3734徽商领尚花城70000多层、小高层2007-12-222766576.4%320031743房106-12633-4053绿宝嘉园36500多层2008-1-1833922234.5%380037453房121-12545-4839梅园金领苑43600高层住宅2007-6-3022514037.8%3300-42003384140-15050--丽都文华110000多层、高层2008-1-131508940.7%多层380038823房107-12540-4720宣城市区2008年下半半年主要楼盘盘上市量项目名称08年下一批推出产品推出体量（平米）后续供应量（万平米）银桥湾多层、花园洋房30000约25万美都新城高层25000约25万翡翠城一期多层20000约11万徽商领尚花城多层10000约3万梅园金领苑高层30000约3万丽都文华高层20000约7万丽晶国际高层约140002万西林名都多层预计2000010万合计--约17万约86万2008年5-6月份，，宣城将迎来来一次楼盘上上市高峰，预计上市量将将达到17万万方（宣城市市2007年年商品住宅的的去化量为22万方），，这些楼盘的后后续供应量将将达到86万万方。宣城市竞争市市场总结目前宣城市的的在售楼盘主主要以多层为为主，小高层层在售项目较较少，但是08年下半年年小高层的上上市量会增加加；市场上供应的的户型面积主主要以3房2厅2卫为主主，面积在106-130平米之间间，90平米米以下的面积积段的供应量量很少，超过过130平米米的主要以顶顶层带阁楼的的为主；120平米以下下的房源去化化情况较好；；根据地段不同同，多层售价价在2800—3800元/平米不不等，小高层层售价在3500元/平平米左右；主主力总价在30-40万万元之间；除金领公馆外外，以上各项项目的销售情情况都较好，，多数楼盘开开盘即能去化化90%。但但春节之后，，受市场大环环境影响，宣宣城楼市也呈呈现观望气氛氛，楼盘去化化速度相对放放缓；宣城的购房群群体主要由公公务员、企事事业单位客户户，宣城市周周边乡镇客户户，宣城市在在外打工群体体，宣城市区区当地做生意意的客户，这这四大群体组组成。且由于于宣城市人口口较少，而各各楼盘的客户户群体之间并并没有太大的的区别，因此此未来宣城市市房地产市场场的风险较大大。项目篇板块描述项目现状分析析SWOT分析析产品建议价格研判方向1方向2市政府的迁移移动向为板块块的发展带来来很多不确定定因素项目篇／板块分析／市府迁移动动向方向3本案我们所处的位位置老城区板块城东南板块昭亭北路板块块开发区板块昭亭北路板块块是政府重点点发展的组团团，以多个10万平米以以上项目为主主导；开发区版块以以美都新城和和银桥湾为开开发先导，将将集聚多个大大盘；老城区板块地地理位置卓越越，配套成熟熟，集中了数数个小高层楼楼盘；城东南板块以以世纪新城为为代表，加上上绿宝嘉苑，，是新兴的潜潜力板块。项目篇／我们所处的位位置老城区板块城东南板块昭亭北路板块块开发区板块四大板块内正正在开发和待待开发的商品品房累计约20个,总建建筑规模约180万平方方米,其相互互之间的竞争争将促使宣城城房市买方市市场的到来,相对而言,城东南住宅宅板块因火车车站和九州市市场的影响,目前并不被被老百姓认可可,在2008年激烈的的市场竞争到到来时，项目目处境微妙.项目分析－概概述位置：国鑫世纪新城城位于宣城市市鳌峰东路南南侧、泥河以以东、皖赣铁铁路以西、向向阳路以北、、芋山路自北北向南穿插境境内。规模：整个小区商品品房规划用地约320亩（合合213334平方米））。总建筑面面积40万平平方米（其中中住宅建筑面面积37万平平方米，商业业面积为27367平方方米，会所及及配套2654平方米）），总户数3000余户户。容积率：1.6绿化率：30％建筑类型：以多层住宅为为主，辅以小小高层及相应应小区配套公公建设施。回迁房小区共分五期期开发（不包包括动迁用房房）。一期由20栋栋多层，2栋栋小高层组成成。二期，共有21栋多层。。三期位于整个个小区西北角角，临鳌峰东东路、泥河，，用地面积约约43500平方米拟建建建筑面积约约62649.64平方方米，主要由由17栋多层层、1栋小高高层及商业用用房组成，总总户数518户。四期位于二、、三期之间，，由9栋多层层、7栋小高高层组成。五期位于皖赣赣铁路以西、、芋山路以东东，由22栋栋多层组成。。项目分析－分分期开发四期二期五期一期三期项目目前在售售二期本项目二期的的第一批共推推出6栋172套，分别别是46＃、、47＃、48＃、49＃、50＃＃和53＃。。第二批推出51＃、58＃、60＃＃、61#、、62#、63#、65#，共7栋栋196套。。第三批推出55＃、64＃、59#共3栋100套。第四批推出66＃、67＃、68#共3栋88套。项目分析－二二期销售现状状目前国鑫世纪纪新城二期在在售的住宅楼楼共计19栋栋，556套套。分别为46#、47#、48#、49#、、50#、51#、53#、55#、58#、、59#、60#、61#、62#、63#、、64#、65#、66#、67#和68#，，其余两幢52#和57#由于市政政管网原因未未基建及未销销售，二期交交房时间为2009年10月底。项目分析－二二期户型配比比其中：二房二厅一卫卫241套，，占43％；；三房二厅一卫卫9套，占2％；三房二厅二卫卫306套，，占55％。。户型房型面积（M2)数量（套）A二房二厅一卫83.7174A2三房二厅一卫89.516A3二房二厅一卫87.896A4二房二厅一卫85.6152B3三房二厅二卫118.276B4二房二厅一卫90.036B5三房二厅一卫90.643B6二房二厅一卫88.163D三房二厅二卫1146G三房二厅二卫106.4572F2三房二厅二卫106.41186H三房二厅二卫108.8230H1三房二厅二卫113.326小计556

二期目前实际面积及套数(4月23日）序号楼号房屋住宅建筑面积套数已销售住宅面积套数所有架空层面积已销售的架空层面积1462093.98181734.1916130.42113.412473572.07322911.2228511.6441.323483239.41322792.8429436.71388.144493523.92363207.2334539.3514.985503511.43302709.6525425.37367.246514123.96363065.7828504.64398.38752

8532739.92242408.6222424.48408.129553732.76402350.9227469.74207.741057

11582319.52241664.3519188.64130.2812594288.29361966.718656.45373.0713602739.92242265.2121424.48386.9114612741.52242017.2319422.16362.1415623623.3342816.7828589.89434.5916633623.3342279.7323552.65295.717642732.42241692.816290.46156.2718652065.03201793.0518343.34180.219663781.6940772.659290.6556.120671869.820388.414249.2324.9421682629.8128821.89212.5672.03共计58952.0555639659.163937662.775311.56项目分析－二二期销售现状状二期于08年1月开盘盘，销售售均价从从2890元/M2上上调至3000元/M2,上涨涨幅度3.8％％。销售售速度80－90套/月。销销售抗性性在于顶顶层户型型。销售统计计：截至2008年年5月6日，二二期共销销售405套，，占整体体二期的的72.84%。其中中4月20日推推出的第第四批已已销售29套，，占33％。二期房源源除了开开发商保保留的几几套以外外，较难难去化的的基本都都是顶楼楼带阁楼楼的面积积较大的的房型。。价格：项目二期期于2008年年1月1日开盘盘，第一一批均价价2890元/M2，，第二批批均价2950元/M2，第第三批2月均价价3000元/M2，，第四批批4月均均价3000元元/M2(不包包括阁楼楼3150元/M2)。项目分析析－二期期销售现现状项目分析析－二期期销售总总结1、宣城城房地产产市场处处于供不不应求的的态势。。2、本项项目区位位、规模模和配套套等综合合优势。。3、户型型面积控控制较为为合理，，总价较较低，客客户受众众面广。。4、定价价合理，，价格小小幅上升升，保障障去化速速度。5、新建建现场售售楼处的的投入使使用，提提升项目目形象档档次，促促进去化化。6、鳌峰峰路开通通的预期期，缩短短与市中中心的距距离。7、景观观优势，，公园住住宅的概概念。8、开发发商品牌牌优势。。二期月均均销售速速度80－90套/月月，成为为宣城当当地的销销售冠军军，原因因如下：：单价和总总价的合合理制定定（性价价比高））是本项项目成为为销售冠冠军的核核心点。。项目分析析－销售售难点原因：1、楼层层高，加加上架空空层实际际是7复复8，上上下不方方便，尤尤其是有有老人和和幼儿的的家庭，，难以接接受。2、面积积大，总总价高，，上部阁阁楼最少少占6层层面积的的40％％，面积积在120－170平平米，虽虽然销售售单价低低，但总总价仍高高于三、、四层户户型。3、6楼楼带阁楼楼户型年年轻人接接受度较较高，但但大面积积和高总总价却超超出其购购买力，，供需不不匹配。。4、顶楼楼存在屋屋顶排水水、防水水、隔热热、容易易出现裂裂缝的问问题。5、顶层层阁楼复复杂不实实用，采采光不够够理想，，家具较较难排布布。6、物业业管理费费多。无论是一一期还是是二期，，本项目目顶层复复式的户户型销售售量屈指指可数，，是最大大的销售售难点归纳起来来：工程程质量、、总价过过高、供供需不匹匹配、心心理存在在抗性我们已经经在做的的：1、部分分销控，，主力推推该房型型，根据据目前的的销售状状况，此此方案的的收效不不大。2、进行行相应的的促销，，来促进进该房型型的销售售，目前前正在进进行中。。3、统一一顶层复复式的销销售说辞辞，突出出“买小小送大””和功能能划分，，并罗列列9大卖卖点。项目分析析－销售售难点以上方法法的实施施：收效效甚微项目分析析－销售售难点解决方法法：锁定目标标客户群群消除顾虑虑打动他们们正确引导导目标客客户群项目分析析－销售售难点顶层复式式户型目目标客户户群1、年轻轻阶层:22－－30岁岁；这部部分客群群体力充充沛，对对高楼层层抗性较较小，具具有浪漫漫情怀，，对房子子有梦想想，对阁阁楼的神神秘和露露台的开开放有一一定偏好好。3、希望望与父母母同住或或是三代代同堂的的家庭；；他们希希望可以以彼此照照顾，且且相互生生活不影影响，其其购买力力明显不不足以购购买别墅墅或四房房。4、SOHO一族族的““工作作室””；对于于在家办办公的人人来说，，将阁楼楼作为自自己的办办公区域域是最恰恰当不过过的了，，因为这这样可以以使工作作和生活活分离开开来，以以免相互互干扰。。顶层复式式的多功功能属性性是目标标客户群群认同的的关键点点2、有5－14岁儿童童的家庭庭；孩子子同样可可以决定定父母的的购买意意愿，凡凡是小孩孩子，几几乎没有有谁不喜喜欢阁楼楼的。神神秘的阁阁楼是一一个与下下面的世世界隔离离的充满满乐趣的的小天地地，他们们可以在在上面看看书，捉捉迷藏，，或是对对着老虎虎窗发呆呆。项目分析析－销售售难点顶层复式式户型目目标客户户群顾虑虑的消除除1、工程程质量的的顾虑阁楼本身身很好地地解决了了顶楼屋屋面漏水水和室内内隔热问问题。以以前平屋屋面住宅宅屋面由由预制板板和混凝凝土建造造，难以以根除漏漏水；以以砖瓦搭搭建而成成的阁楼楼屋盖解解决了这这一问题题。阁楼楼因是斜斜屋顶，，在砖瓦瓦之下就就加了珍珍珠岩等等矿物材材料起到到保温隔隔热的效效果。我们可对对购买顶顶层的消消费者以以“三包包”的承承认，并并签订附附外质量量保证合合同。这这样，顾顾客们在在够买时时就会放放心。2、顶层阁楼楼复杂不不实用的的顾虑顶层阁楼楼空间丰丰富、平平均层高高相对比比较低、、生活在在阁楼里里会非常常有安全全感、经经过合理理设计不不仅可以以作为储储藏室使使用，更更可以被被当作卧卧室、书书房或儿儿童房，，和客厅厅会客使使用。3、楼层层过高的的顾虑倡导“人人往高处处走”的的观念，，同时目目标群定定位于年年轻阶层层，在价价格上可可适当降降低，对对其固有有的缺点点以一定定的补偿偿，以弥弥补其不不足。4、物业业管理费费用的顾顾虑建议只收收取下层层面积物物业管理理费，阁阁楼面积积费用由由开发商商承担。。项目分析析－销售售难点如何打动动顶层复复式户型型目标客客户群在一期景景观较好好位置设设置2套套顶层复式式的样板板房，诠诠释其多多功能的的属性。。1、推广广思路的的针对性性。2、空中中别墅概概念的诠诠释。样板房可可选择如如下功能能设计：：年轻阶层层一部电视视剧《奋奋斗》吸吸引了年年轻人的的眼球，，LOFT也成成了最新新时尚家家居的代代名词，，阁楼更更是以变变化多样样和无限限的想象象空间受受到了新新一代购购房者的的追捧。。曾经听过过那首《《流浪歌歌手的情情人》————““我只能能给你一一间小小小的阁楼楼，让你你望见星星斗”，，阁楼的的浪漫回回忆也许许会让您您终生难难忘。而设计合合理的斜斜屋顶间间却往往往是家庭庭中最明明亮宜人人的生活活空间，，一般家家庭都作作为儿童童间，让让孩子享享受到更更多的阳阳光和空空气。而而对于多多层住宅宅以及别别墅等住住宅来说说，更吸吸引他们们的可能能就是不不仅仅是是面积，，而是斜斜屋顶窗窗带来的的明媚阳阳光，新新鲜空气气，以及及开阔的的视野了了。对于面积积较大的的阁楼，，可设计计成为一一个游乐乐场，为为女儿做做了一个个秋千，，让她放放学回家家就可以以在里面面自由玩玩耍。3口之家家样板房可可选择如如下功能能设计：：样板房可可选择如如下功能能设计：：“空中别别墅”的的展示－－阁楼上上的面积积做成露露台，突突出强调调观景功功能。“月圆人人更圆，，吃月饼饼只是一一种感觉觉，或是是一种气气氛。但但配上了了茶，味味道会更更好。””顶层层复式的的房子，，带有一一个宽敞敞的露台台，在中中秋当晚晚邀三五五好友到到天台上上小聚。。一边吃吃月饼，，一边泡泡茶，一一边赏月月，在浓浓浓的茶茶香中，，尽情地地分享节节日的喜喜庆。引导、宣宣传：LOFT：办公公居住两两相宜我们的优优势规模优势势体量大，，是目前前宣城最最大的楼楼盘，利利于打造造高品质质的社区区品牌优势势发展商的的实力较较为雄厚厚区位及外外部配套套设施周边生活活配套较较为齐全全，距离离中心区区域较近近，道路路宽广，，出行方方便自身配套套优势小学、幼幼儿园、、会所、、运动设设施、配配套商铺铺景观优势势高绿化率率，立体体层次绿绿化，外外部天然然河流，，内部水水系营造造国家一级级施工单单位承建建，建筑筑工程是是宣城工工地的示示范区项目SWOT分分析项目SWOT分分析我们的劣劣势噪音劣势势离火车轨轨道较近近，有噪噪音影响响生活氛围围尚未形形成项目周围围道路处处于施工工阶段，，一期尚尚未入住住，居住住、生活活氛围尚尚未形成成。火车站和和九州市市场的影影响距离火车车站和九九州市场场较近，，周边的的人员较较为混乱乱，整体体拉低板板块档次次。工程进度度严重滞滞后项目SWOT分分析我们的机机会点鳌峰路今今年10月道路路建成，，将缩短短与市中中心的距距离，增增强通达达性和预期，对对竞争楼楼盘形成成利好一期今年年交付使使用，样样板效应应即将体体现大盘自身身配套逐逐步完善善项目SWOT分分析我们的威威胁整体房地地产市场场供大于于求的转转变市政府西西迁的预预期，对对竞争楼楼盘形成成利好有效购买买客户的的逐步减减少产品篇产品策略略产品定位位项目四期期产品策策略四期四期位于于二、三三期之间间，由9栋多层层、7栋栋小高层层组成。。四期位于于小区中中间位置置，景观观最佳。。预计2009年年下半年年开盘。。四期概况况：项目四期期产品策策略市场供大大于求价格逐步步提升客户从市市区逐步步转向县县级市及及周边乡乡镇保证去化化产品品质质面积控制制性价比高高项目四期期产品策策略-产产品品质质外立面建建议：在在整体色色彩基调调不变的的前提下下，提升升外立面面品质感感多层参考考小高层外外立面参参考项目四期期产品策策略-产产品品质质项目四期期产品策策略-产产品品质质景观：注注重层次次变化和和趣味性性项目四期期产品策策略-面面积控制制房型面积段（㎡）占比思考点二房60－8020%安全化考虑2+1房80－9035%市场需求最大小三房90－10030%市场需求最大三房100－11515%部分景观房多层面积积配比：：项目四期期产品策策略-面面积控制制小高层面面积配比比：房型面积段（㎡）占比二房70－8035%2+1房80－9025%小三房90－11025%三房110－12015%价格篇价格研判判销售速度度项目名称价格推广主题宣传主题语卖点银桥湾2800（10.26）开创大城市生活光荣与梦想宣城200730万平米巅峰巨献1、30万平米版图；2、生态景观；3、配套；4户型美都新城3500宣城首席大型生态人文社区超越宣城的想象1、33万平米大型社区；2、4万平米原生态绿地；3、名校为临；4、开发商品牌翡翠城一期2900宣城首席西班牙风情社区城市优居领地，原味稀世名宅1、15万平米西班牙风格社区；2、完善内部配套；3、城市未来中心徽商领尚花城3200城中心景中央花园家尚阳生活一百年我有一座房子，面朝城市，满山花开1、地段；2、交通配套；3、品质绿宝嘉园3800钟灵毓秀浑然天成绿宝集团倾力奉献1、地段；2、配套；3、品牌梅园金领苑3550盛世华章，精彩演绎生活价值品位宣城第一高楼、地段丽都文华3800多层一脉承天地人文出大家城中心书香雅居1、地段；2、紧邻名校；3、环境品质丽晶国际未定----地段西林名都未定繁华与宁静中体味都市生活--地段、配套、规划价格研判判－竞争争项目对对比价格研判判－策略略1、定价价要保证证本项目目性价比比高的优优势2、价格格与销售售速度平平衡与竞争项项目比较较，本项项目与银银桥湾最最具可比比性，介介与美都都新城和和翡翠城城之间。。竞争市场场价格思考考点价格建议议本项目2008年10月三期期开盘，，建议均均价为3150元/平平米，价价格策略略采用平平开高走走价格研判判－销售售速度项目名称总建面（m2）物业类型开盘日期销售报价（元/m2）累积实际成交价格(元/m2)主力面积（m2）主力总价（万/套）去化速度（套/月）世纪鑫城二期40万多层、小高层08－1－1300029502房83－90三房106－11425－3586美都新城33万小高层住宅08－1－16350031683房106-13037-4520翡翠城一期150000多层、高层、排屋2008-1-20多层2800-300028693房115-12831-3734绿宝嘉园36500多层2008-1121-12545-4839丽都文华110000多层、高层2008-1-13多层380038823房107-12540-4720本项目二二期4月月20推推出125套，，目前去去化35套三期均价价3150元/平米，，预计月月均去化化速度在在50套套左右价格研判判－销售售速度定位篇项目总体体定位项目客户户定位营销环境境分析项目总体体定位区域板块块定位：：市中心＆＆城市鳌鳌首项目位于于宣城市市宣州区区,今年年10月月鳌峰路路立交桥桥的贯通通,将将根本改改变本案案处于城城市边缘缘的地段段概念，，使本案案成为真真正意义义上的宣宣城市中中心最大大规模楼楼盘优享享公园社社区。项项目形象象和区位位价值将将发生逆逆转，““世纪新新城”成成就真正正的城居居典范。。项目总体体定位地段定位位：市中心———鳌峰峰路———世纪新新城项目位于于宣城鳌鳌峰路,鳌峰路路是城市市东西向向的主干干道，今今年10月鳌峰峰路立交交桥即将将贯通,利用鳌鳌峰路的的城市特特性，大大盘的规规模优势势进行地地段的定定位，打打造城居居典范是是我们在在推广执执行中坚坚持和贯贯穿的概概念。项目总体体定位项目的市市场定位位：引领皖东东南地区区的高品品质领袖袖级大规规模社区区从城市的的发展方方向看,本案位位于宣城城城市发发展的热热点区域域,客观观上为项项目带来来宽泛的的市场需需求;从从产品的的设计分分析,项项目本身身依靠产产品的多多元性,摄取资资源的共共享性,又主观观上满足足了市场场的宽泛泛需求。。从规模模上看，，国鑫世世纪新城城属于宣宣城规模模最大的的社区。。综合项目目优势，，项目适适合于立立足中高高端市场场，逐步步随着开开发节奏奏的推进进，逐步步树立市市场高端端市场形形象，倡倡导“公园社社区”，，“优享享城居””生活理念念，打造造当地的的新主流流居住模模式。项目总体体定位形象定位位：首席国际际城居＆＆优享400000m2纯臻臻公园社社区典范范作为宣城城市中心心规模最最大的社社区，整整合大绝绝对值社社区绿化化面积，，四期的的开发中中有近20000平方方米主题题绿化，，五期的的开发50米生生态绿化化带，为为项目本本身营造造公园社社区的生生态形象象定位提提供了产产品支持持。同时时，大规规模社区区，带来来的是优优享的社社区资源源，文化化教育资资源，给给我们倡倡导的主主流生活活方式，，增添了了丰富多多彩的内内容。项目总体体定位产品定位位→产品品结合项目目目标市市场的分分析，了了解目前前市场需需求还包包含不同同的层次次，有解解决居住住问题的的基本需需求，也也有大量量的改善善性需求求，更有有考虑价价格上涨涨因素，，为子女女购房。。同时较较多要充充分考虑虑项目开开发周期期长，市市场不确确定因素素多等原原因。项目的产产品定位位的基础础是满足足最宽泛泛的市场场需求，，一方面面，以产产品的多多样性，，结合户户型配比比，面积积合理控控制来满满足市场场需求，，同时，，利用大大规模社社区的优优势，以以住宅，，商业，，公建等等不同的的产品形形态定义义我们的的宽泛的的市场需需求。项目总体体定位产品定位位→建筑筑将人的知知识、情情感、理理想、意意念综合合心理活活动等通通过建筑筑的形象象表现出出来。纯纯臻优享享公园社社区是通通过建筑筑形式的的组合和和区隔改改变和进进化原有有的社区区形象。。本案的开开发节奏奏分为五五个不同同的建筑筑组团。。根据我我们对项项目的形形象定位位建议开开发的建建筑组团团可体现现不同的的建筑风风格和不不同的景景观特色色，如可可根据五五大州的的特色提提炼项目目的建筑筑和景观观特色：：梦幻欧欧洲建筑筑组团，，红色亚亚洲建筑筑组团，，绿色美美洲建筑筑组团，，金色非非洲建筑筑组团，，兰色澳澳洲建筑筑组团。。项目总体定定位产品定位→→户型户型的平面面布局，决决定了生活活的情节和和细节，，，在本案的的户型设计计中，始终终要坚持的的是“满足足区域市场场的宽泛需需求”，通通过户型的的变化，前前期开发阶阶段，提高高精致户型型的比例，，后期则逐逐步打造情情景洋房，，TOWNHOUSE等区域域的高端产产品，逐步步演绎世纪纪新城的生生活秩序。。通过户型型在不同开开发阶段的的面积控制制，户型的的不同配比比，逐步树树立高品质质的社区形形象。项目总体定定位产品定位→→环境根据我们对对项目“首首席国际城城居”定位位，可以通通过建筑，，绿化和主主题景观和和环境使整整个社区风风格浑然一一体。在项项目开发中中，三期的的20000平方米米主题中庭庭，五期的的50米生生态绿化，，通过建筑筑组团和主主题绿化，，使整个社社区环境协协调统一，，从而达到到内部环境境和外部环环境，大环环境和小环环境融会贯贯通。塑造造“优享400000m2纯纯臻公园社社区典范””环境特征征。项目总体定定位产品定位→→空间市中心———鳌峰路———世纪新新城项目位于宣宣城鳌峰路,鳌峰路是城市东西西向的主干干道，今年年10月鳌鳌峰路立交交桥即将贯贯通,利用用鳌峰路的的城市特性性，大盘的的规模优势势进行地段段的定位，，打造城居居典范是我我们在推广广执行中坚坚持和贯穿穿的概念。。项目客户定定位客户定位→→客户来源源以宣城市宣宣州区的本本地客户为为主，占90%。下辖辖地级市镇镇的客户占5%,在外打打工的占5%，随着宣城经经济的发展展和城市的的扩张，宣城城下辖城镇镇的潜在目目标客户的比比例将逐渐渐上升１００－－１５％％。项目客户定定位客户定位→→客户年龄龄构成年龄在25-3５岁岁以内，主主要购买两两房，小三房房，用作婚婚房和大家家庭的分巢（如生养养小孩），，属于首次次置业，１５％；年龄在３５５－４５岁岁，主力购购买三房和大三房，，以及三房房以上的大大面积房型，用于改改善居住条条件，６５５％；年龄在４５５岁以上的的购房者，，主要是为下一代买买婚房，２２０％。项目客户定定位客户定位→→客户职业业构成中层以上的的企业从业业者，占３３５％；本地的事业业单位公务务员，教师师等，４０％；在宣城做生生意的小私私有业主１１５％；宣城在外（（主要是合合肥，南京京，上海等大中城市市）打工者者，５％；；工作在宣城城户籍在下下辖城镇的的企事业单位工作人人员５％。。项目客户定定位客户定位→→客户消费费需求根据目前对对竞争市场场和对本案案的销售情况况总结,特特别是竞争争市场在今年年3月份以以后的销售售表现整体不不理想,而而世纪新城城一枝独秀分分析得出,市场今年年进入供过于于求后,客客户近期的的需求以面积积80-90两房.120以以内的三房为为主，符合合我们的产产品定位(目目前区域竞竞争市场供供房源约758套,三三房1560套,两房198)。中低价价位，中小小套型是今年的需需求热点。。项目客户定定位客户定位→→客户收入入与购买力力对比自住性需求求如城市化化进程加快快带来的新新增常住人人口的住房房需求及结结婚购房等等需求一般般会选择贷贷款，２２０００元元以上，家家庭年收入入在6-8万元，能能承受2000-2500元元的月还款款，高收入入家庭（购购买主体主主要是当地地中高级的的公务员，，金融，邮邮政，教师师等效益好好的事业单单位的中层层或有中高高级职称的的人员，其其家庭支付付能力较强强,多次次换房，因因担心房价价继续上涨涨，而为子子女购房且且多为一次次性付款。。其他改善善型需求，，主要是当当地效益较较好的制造造业为主的的企业白领领，基本上上会选择部部分贷款，，旧房用于于出租，““以房养房房”。项目定位篇篇营销环境分分析→综合合分析渠道少：目目前只有户户外、电视视、报纸等等有限的传传播渠道。。效果不均衡衡：户外广广告效果最最好，其它它渠道的效效果普遍不不理想。渠道的覆盖盖互相重叠叠：由于城城市规模较较小，来访访客户的往往往通过多多个渠道了了解到项目目信息。第二营销渠渠道：客户之间口口语传播不不可小觑，，有针对性性的ＳＰ活活动也能迅迅速聚集人人气，达到到传播的目目的。执行行环节薄弱弱：当地印印刷工艺，，制作工艺艺，广告耗耗材等品质质落后，执执行环节周周期太长，，都严重影影响项目的的正常营销销推广。项目定位篇篇营销环境分分析→报纸纸媒体分析析作为目前内内行业内的的最主要的的推广渠道道，当地基基本以《宣宣城日报》》为主，而而《宣城日日报》的发发行量小，，本身的可可读性不强强，仅可作作为树立开开发商形象象推广，项项目市场形形象的保持持。当地的的房产广告告的投放，，也无没有有固定的日日期和版面面。另外，，当地常见见的就是《《宣城广播播电视报》》，其广告告效果一般般。项目定位篇篇营销环境分分析→电视视媒体分析析看电视，是是当地多数数人的生活活习惯之一一，通过电电视台，传传播项目信信息，塑造造世纪新城城项目形象象，促进国国鑫开商的的品牌积累累。在下阶段的的推广中，，根据项目目的销售节节奏，可有有针对性制制作5秒，，15秒等等广告短片片，促进销销售。项目定位篇篇营销环境分分析→户外外媒体分析析在宣城的户户外广告，，主要有户户外大牌，，现场工地地围墙，精精神堡垒，，户外灯箱箱，引导旗旗，横幅，，楼体巨幅幅，夜晶屏屏等。户外广告无无论从直接接的销售促促进还是形形象宣传来来看，都有有非常好的的效果，建建议加大投投放力度。。项目定位篇篇营销环境分分析→其它它媒体分析析短信广告、、邮政夹报报的广告效效果较好，，可以配合合销售节点或活动推推广，吸引引人气，直直接促进销销售。SP活动能能够很好地地增强项目目的美誉度度，建议阶阶段性举行行营销推广篇篇总体营销目目标目标市场细细分及客户户特征项目营销推推广策略项目营销推推广篇总体营销目目标→长期期目标世纪宣城是是国鑫房产产在当地开开发的第一一个大规模模地产项目目,结合城城市”西进进”的城市市开发定位位和突出””宣州区””一城的城城市发展规规划,项目目的开发迎迎合了城市市发展的要要求,是宣宣城城市运运营不可或或缺的重要要组成部分分,通过项项目的开发发战略,实实现国鑫企企业可持续续发展的战战略。项目营销推推广篇总体营销目目标→短期期目标项目的开发发结合城市市开发进程程，通过景景观，户型型，建筑，，配套等的的不同功能能开发，满满足城市宽宽泛的需求求，使目标标客源从认认知，认同同，肯定，，逐步树立立项目的高高频只物业业形象，促促进房源尽尽快去化。。同时，使使开发商的的企业品牌牌不断得到到提升和积积累。项目营销推推广篇目标市场细细分及客户户特征→目目标市场分分析通过对宣城城市场的研研究和分析析，区域市市场的产品品需求层次次分为不同同层面，一一是城市新新增人口和和因新增人人口导致分分巢的市场场需求，一一般会购买买面积相