惠州项目概念定位报告

A.城市宏观研究A1城市宏观经济A2城市发展规划

惠州属珠三角经济区，素有“粤东门户”之称；数码、石化两大支柱产业和服装、制鞋、水泥、汽车及零部件四个优势产业构成了惠州“2+4”的工业产业格局特色城市概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区，南临南海大亚湾，毗邻河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称；陆地面积1.13万平方公里，常住人口467多万人，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区惠州紧邻广州、东莞、深圳等经济较强的城市，在区域经济带动下，近年来发展迅速，但与周边城市还有一定的差距；在产业上形成“2+4”的工业支柱产业格局，即数码、石化两大支柱和服装、制鞋、水泥和汽车及零部件的四个具有区域比较优势的产业惠州城市概况将通过GDP、产业结构、固定资产投资、社会消费、收入水平及消费支出、人口六个方向进行分析城市宏观经济

人口

收入水平及消费支出

固定资产投资经济指标GDP产业结构

社会消费城市宏观经济

1253

6

4惠州市2008-2013年GDP[单位：亿元]珠三角主要城市2012年GDP比较[单位：亿元]惠州市2009-2013年人均GDP[单位：元]珠三角主要城市2012年人均GDP比较[单位：元]2013年惠州GDP为2678.4亿元，与珠三角其它城市对比，虽属于中下游水平，但经济发展趋势良好，速度较快（GDP年均复合增长率达15.5%）15.5%12.4%13.2%13.5%7.8%11.8%14.3%12.9%18%5.9%1.7%3.9%5.2%9.2%25.1%12.5%GDP资料来源：惠州统计年鉴2013惠州下辖主要区市中，项目地所在的惠城区GDP处于全市上游水平，人均GDP均处于中游水平2013年惠州各区GDP比较[亿元，%]2012年惠州各区人均GDP比较[元，%]GDP资料来源：惠州统计年鉴2013第三产业第二产业第一产业惠州市三产业产值增长（2009-2013年）[单位：%]惠州的产业开始从第一产业向第二、三产开始升级，第二、第三产业分别以16%、11%的速度增长，共同占据主导产业地位（分别占比57.9%、37%），均存在巨大市场空间及机遇电子信息、石油化工、汽车零部件、纺织服装材料、建材和现代服务业是惠州的六大支柱产业第二、三产业共同占据惠州主导产业地位，其中电子信息、石油化工、汽车零部件、纺织服装材料、建材和现代服务业是惠州的六大支柱产业产业结构资料来源：惠州统计年鉴20132011年固定资产投资额1025.2亿元，比上年增长18.6%；房地产开发投资593.5亿元，增长23.1%2008-2013年惠州固定资产投资总额[亿元]固定资产投资资料来源：惠州统计年鉴2013社会消费品零售总额在周边城市中处下游水平，但增长速度快，可提升空间大；旅游业发达，总收入增长迅速，将促进商业的迅速升级惠州市2009-2013年社会消费品零售总额(单位：元)惠州市年旅游总收入（2009-2013年）[单位：亿元]15%社会消费16.6%资料来源：惠州统计年鉴2013惠州人口呈稳步增长趋势，根据2013普查数据，全市常住人口470万，复合增长率为0.7%；惠城区有常住人口118.5万，为惠州下辖各区人口最高2012年惠州各区常住人口比较[万人]2010-2013年惠州常住人口变化情况[万人]资料来源：惠州第六次人口普查公报人口0.7%惠州65岁以上人群只占5.87%，比第五次人口普查有所下降；受教育程度在不断提高，但初中和小学人群占比仍非常高性别构成[%]年龄构成[%]受教育程度构成[人]受教育人数增长情况

[%]（对比第五次人口普查）人口核心发现。。1。。2。。311A.城市宏观研究A1城市宏观经济A2城市发展规划

12“南进北拓、东西伸延”是惠州未来的空间发展布局，其中以惠城为中心区，惠阳为副中心，江北、东部、南部、惠博及中职新城为惠州重点打造的五大新城，水口正逐渐发展成一个创业居住两相宜的新兴的惠州东部城市中心城市中心区惠城区城市副中心惠阳区水口东部新城城市规划“南进北拓、东西伸延”的空间战略部署，强化并增进“一城三组团”的功能联系，即“惠城中心区—惠阳副中心区—陈江—仲恺地区”惠城区为惠州城市中心区，惠阳将建成惠州副中心，惠城区“南进北拓”，向北将建惠城至龙门高速，向南发展南部新城，拉近与惠阳区距离，有效一体化发展惠州将崛起“五大新城”：江北新城、东部新城、南部新城、惠博新城、中职新城以建设“三条轴线”为空间导向，以建设“八大基地”为切入点，集聚提升城市中心服务功能，夯实壮大优质产业规模效益，优化美化城市环境空间品质，统筹协调区域城乡发展，塑造宜居宜业、绿色和谐的文明城市城市整体规划资料来源：惠州政府网结构规划规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状一区：惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用惠州未来空间发展遵循“一区四核五轴七节点”的结构，并以惠城、惠阳、大亚湾、陈江-仲恺-惠环等四个区域为核心居住区（1/2）城市空间规划资料来源：惠州政府网规划政策《惠州市水口西区控制性详细规划》：由惠州大道、马安围、东江、新联路、水口大道和洛塘排渠所围合的区域，规划总面积约736.42公顷，定位为市片区级商业服务中心，以商业、居住等功能为主的综合发展区，规划控制总人口规模约为15万人项目位于水口片区的西区，惠州市政府对水口西区未来规划定位为：以商业、居住等功能为主的综合发展区，规划控制总人口规模约为15万人水口片区：水口片区水口区规划资料来源：惠州政府网项目地位于水口片区的西区以深莞惠区域合作和珠三角区域合作为契机，积极推进区域一体化和市域同城化发展，实现与珠三角东岸城市的高快便捷对接，共同构建深莞惠半小时生活圈交通规划轨道交通高速公路快速路主干道路重点建设厦深沿海铁路惠州段、深惠城际轨道惠州段、莞惠城际轨道惠州段、广州至汕尾铁路惠州段，构建惠州与广州、深圳、东莞、粤东及海西地区对接的轨道骨架，实现与珠三角东岸城市的高快便捷对接，并联合区域主干道路网络优化，共同建构深莞惠半小时生活圈。同时启动北京至深圳客运专线惠州段的前期工作，为与国内重点城市对接打造良好的基础构建“五横两纵”的高速公路网络，加快外联珠三角东岸城市、内联三大组团与市域各县的高速交通建设。其中“五横”为广惠高速、莞惠高速、沙清高速、深汕高速、沿海高速，“两纵”为长深高速、惠大高速—惠龙高速（惠城至龙门）。“十二五”重点新建沙清高速、惠大高速、惠龙高速，扩建广惠高速、长深高速（含惠深高速、惠河高速）规划重点新建惠桥快速路（惠城至桥头）、大亚湾龙山一路北延线、惠州四环路东段和惠州四环路南段，加强组团之间的快速交通联系规划重点改造国道205、国道324、省道120、省道357、省道356和主要的县道，完善各组团内部路网，构建规划区内外联接的高通达性珠三角轨道交通同城化规划修编工作已完成，其中确定与我市连接的线路有广惠城际、惠深城际、莞惠城际、惠城－惠东城际、惠阳－惠东城际共5条，主要枢纽站点有惠州南站、市政府站、惠东站等资料来源：惠州政府网交通规划-轨道交通根据《惠州市轨道交通网络规划》，我市规划轨道线路共7条，其中1、2、3、4、6号线为城际线，5、7号线为城市线，线网总长约274.6km，共设车站85座，其中换乘站9个，其中莞惠城际轨道线在今年6月底开工建设。计划在2013年10月建成通车莞惠城轨在我市境内设7个车站，分别是沥林站、陈江站、惠环站、新客运南站、西湖站、云山西路站、惠州客运北站。列车的速度目标值为200公里/小时莞惠城轨和穗莞深城轨建好后，市民从惠州坐城轨到东莞和广州分别只需半个小时和1个小时广河高速、仁深高速、惠澳高速、广惠高速东延线、从莞高速、惠深高速扩建等6个项目已经完工，珠三角交通一体化网络日益完善线路起点（惠州段）终点（惠州段）里程（惠州段）总投资（惠州段）从莞高速博罗博罗31㎞

45亿元惠深高速惠城惠阳30.676㎞

12.59亿元广惠高速东延线惠东惠东32㎞

25亿元惠澳高速惠城大亚湾54.88㎞

48.2亿元仁深高速博罗惠阳34.1㎞

46.4亿元广河高速龙门博罗75.3㎞

56.93亿元交通规划-高速路城市各区域之间加强交通网络构建，城市化发展步入快车道交通规划-主干道演达大道立交即将通车演达大道立交桥目前已正式动工，其施工方案也最终确定为三环路原路拓宽，演达大道则上跨通行，设双向八车道及4条匝道。演达大道立交完工后，将使得市区内的交通条件进一步改善，并极大方便河源、深圳及惠阳等地市民通行大亚湾区西南大道与深圳对接段完工大亚湾与深圳需对接的3条道路分别是西南大道—兰竹东路、龙海二路—丹梓东路、石化大道—锦绣东路。其中，西南大道对接段长41.5米，宽50米，为沥青混凝土路面，年内已全部完工；龙海二路对接段全长440米，宽60米，已于2010年6月动工，今年9月完工；石化大道西对接段全长929米，宽50米，已于2010年5月动工，5月初顺利完工惠东启动环城西路建设2011年惠东县启动建设环城西路和动工建设5个县城中心区接驳环城北路、环城南路的城市主干道路项目工程，估算总投资约6.598亿元。环城西路将连接环城北路和环城南路，全长7.49公里，道路控制红线宽60米，设计为双向六车道的城市快速干道，估算投资5.2亿元。另外5条从惠东县城中心通往环城北、环城南路的待建道路分别为江南路东北段、金宝城东路、长埔路、下马湖路、兴华路城市规划核心结论：城市人口聚集区逐渐东移，项目所属区域未来将以商业、居住等功能为主的综合发展区发展

“十二五”规划发布，双宜城市现雏形

珠三角一体化逐渐成形，提升惠州城市综合竞争力

交通规划为区域楼市发展带来利好

城市基础设施配套完善推动城市化发展进程1234城市商业研究02B1城市商业格局B2商业市场B.城市商业研究B1城市商业格局B2商业市场

现有商圈及未来商业发展格局现有商圈格局：根据惠州地理特点，以东江、西枝江两江把城区分隔成三大较为独立地理区域，同时相应的形成了主要商圈市级商圈：麦地-河南岸商圈区域商圈：西湖商圈、江北商圈、东平商圈、东部商圈未来商业发展格局：未来惠州商业格局将向东及北扩张，江北商圈规划为行政及CBD中心，东平商圈规划为现代化中心城区，形成多元化商圈格局形式惠州现有商业格局以麦地-河南岸商圈为最大商圈，是目前的市级商圈，项目所处新发展的东部商圈，规划未来为现代中心城区，未来将形成多元化商圈格局商业现状江北商圈东部商圈东平商圈麦地-河南岸商圈西湖商圈江北新区东部发展区西湖老城区河南岸老城区东平半岛主要商业体：包括人人乐、女人世界、海雅百货、天虹百货、港惠新天地等；汽车大市场店，世纪联华，百佳百货，万佳百货，新一佳超市等；专业店有国美电器，苏宁电器，中域电讯，旺达通讯等；商业街有数码商业街等主要商圈特征：以人人乐为中心，沿麦地路、演达大道延伸，商业形态涵盖超市、百货、百货型购物中心、专业市场；是目前惠州商铺最密集、客流最集中、竞争力最强、人气最旺成熟商圈麦地-河南岸商圈为惠州规模最大商圈，总商业规模超过30万平米，人流及销售额均为全市首位，主要以超市和百货为主，涵盖中高低各个档次，业态丰富，能满足各个人群购物需求麦地-河南岸商圈商业现状数码街美博城百佳购物广场天虹百货沃尔玛+万达影院人人乐女人世界海雅百货港汇新天地西湖商圈概况西湖商圈主要商业体：以1998年建成的惠州商业步行街为核心，主力有：丽日购物广场西湖店，中域电讯，TCL惠州旗舰店、惠州步行街，水门商业街主要商圈特征：以步行街为主，主要功能为购物，商圈周边为西湖景区，为商圈带来大量人气；但整体档次较低，功能单一，以辐射周边及旅游客群为主西湖商圈是惠州最早形成的成熟商圈，凭借西湖景色，营造良好的步行街环境，总商业规模约10万平方米；但目前档次较低，业态较为单一商业现状丽日购物广场中山路惠州商业步行街西湖商圈义乌小商品市场丽日购物广场华贸天地佳兆业中心江北商圈概况江北商圈主要商业体：华贸天地、丽日购物广场江北店，沃尔玛江北店、狐狸城，金宝购物中心、义乌小商品批发城、金泽物流市场、惠州农产品配送中心、惠州电子城等专业市场主要商圈特征：属于新规划的江北片区，现为惠州的政务、商务区，未来规划为惠州的CBD，华贸天地等大型商业等标志型商业进一步提升区域商圈等级，区域商圈辐射力将加强江北商圈位于新规划的江北片区，惠州的CBD，是行政、文化、商务办公、物流商贸中心，拥有大批高尚住宅、五星级酒店、地标性写字楼，良好的交通以及配套，区域未来辐射力将增强商业现状江北商圈东平商圈概况东平商圈主要商业体：吉之岛、荷兰风情街主要商圈特征：现有吉之岛、荷兰风情街，麦德龙正在建设中未来区域内相继有其他商业进驻，区域商圈进一步巩固，商圈面临升级辐射区域较广惠州未来城市中心区域，高端社区聚集，将提升区域商业档次及消费能力、辐射范围东平商圈是惠州未来的现代化中心城区，商业现状吉之岛荷兰风情街永旺吉之岛东平商圈东平商圈概况东部商圈是，商业现状东部商圈惠州的原有商业以购物类为主，餐饮、娱乐不足；以卖场和百货结合形式为主，整体档次偏低；华茂新进入市场，带领惠州商业等级发育至现代购物中心时代可能市场机会现有项目档次定位及娱乐倾向性低档高档餐饮/娱乐高档中档中低档中高档购物女人世界海牙百货天虹百货人人乐广场丽日购物广场惠州商业步行街数码街义乌小商品吉之岛沃尔玛谨慎开发区商业格局华贸中心惠州商业以购物百货及卖场为主，为典型的三四线城市商业发展阶段，面临升级2商业档次普遍中等偏低，中高档购物、餐饮、休闲娱乐供应不足，随着华贸天地等中高端商业的出现，将加快惠州整个商业档次升级3购物类型以女性购物为主，家庭以及商务客群消费未被满足4核心结论现有商业内部购物环境欠佳，优雅、舒适的商业环境较缺乏5惠州商圈现有商业格局中只有一个市级商圈，未来随着城市发展，将呈现多元化的市级商圈1B.竞争市场研究B1城市商业格局B2商业市场

惠州华贸天地为为集商业、写字楼、住宅于一体的大型高端城市综合体惠州华贸天地地址：开业时间：租金：商业体量：开发商：经营业态：2011年9月28日15万㎡租金1F：130-150元∕㎡/月环球美食、休闲娱乐、文化服务惠州市润鑫商城发展有限公司惠州市江北区体育中心南侧停车位：1300个辐射范围：整个惠州定位：中高端（打造惠州最高档的购物中心）现有竞争对手惠州华贸中心项目总占地约13.5公顷，总建筑面积约为71万平方米，为集商业、写字楼、住宅于一体的大型高端城市综合体楼层业态组合品牌举例-1F以生活配套为主BHG精品超市1F国际名品为主ARMANI、DUNHILL、Cerruti1881、D’URBAN、GUESS、SAMMY2F时尚女装为主ESPRITS、LEO、GENTLE3F休闲运动时尚NIKE、匡威、COLUMBIA4F家居生活反斗乐园、爱乐游、顺电5F餐饮娱乐稻香迎喜皇宫及橙天嘉禾影院楼层功能分布业态配比主力店面积占比现有竞争对手入驻品牌分析（1/6）现有竞争对手男装：ZARANAUTICALACOSTECalvinKleinJeansDKNYJeansGuessARMANIJEANSGIVENCHYKENT&CURWENVERSACECOLLECTIONARMANICOLLEZIONIHUGOBOSSCERRUTI1881GIEVES&HAWKESAquascutumPULL&BEARSTRADIVARIUS楼层：1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F男装：BERSHKAMassimoDuttiINTERMEZZOAshworthDUrbanCKDanielHechterBraunBuffelVirtue富绅Fortei富铤LEOLoyou朗逸MindBridgeLaChapelleGentlePrince佩雷斯VJCI’MDAVIDFORDOO虎都HUANUOWEI华诺威LILANZ利郎TRENDIANOCabbeen卡宾JackJones楼层：1F1F1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F主力店：BHG精品超市兰桂坊酒吧街顺电反斗乐园橙天嘉禾影城稻香楼层：BB4F4F5F5F女装：ZARANAUTICALACOSTECalvinKleinJeansDKNYJEANSGUESSARMANIJEANSAngelLoverVERSACECOLLECTIONARMANICOLLECTIONHUGOBOSSFERAUDAquascutumPULL&BEARStradivariusBershkaMassimoDuttiAshworthSammyMARCCAINCKDANIELHECHTERMINDBRIDGEZOPIN作品楼层：1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F2F2F入驻品牌分析（2/6）现有竞争对手女装：LaChapelle拉夏贝尔CandiesESPRITROEMBUOUBUOU邦宝渔CANTOMOTTO雾道GRIDEAR哥弟CORONA珂罗娜BAISI百丝Lapargay纳帕佳声雨竹V&ZBASICHOUSE百家好MissKKA/ON卡汶BAIQI柏琪BADIER芭迪尔FIVEPLUSOCHIRLYJECCIFIVEFGFEELLa.go.goSOSHOW-NEAUTYVEROMODA楼层：2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F3F3F女装：ONLYOZONICS.DEER圣迪奥EBASEPRICESS楼层：3F3F3F3F3F运动/休闲/内衣：LecoqsportifNAUTICACalvinKleinUnderwearLACOSTEOyshoAshworth舒适地带露芙侬天姿帼色法曼儿戴安娜VOAimerMan’s爱慕男士AimerBody爱慕BodyAimer爱慕兰卓丽BuildingBeauty楼层：1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F运动/休闲/内衣：华歌尔茜施尔欧迪芬日贝尔曼妮芬伊维斯Columbia哥伦比亚Sxhot埃斯伏特佐丹奴BENBO宾宝NIKE360LEVI’sCONVERSE匡威INDICODE红豆杉高尔夫Onepolar极地背囊ASTROBOYSAMUEL&KEVINI.P.ZoneFILATOREADNIKEBODYStyleONYOU欧林雅楼层：2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F入驻品牌分析（3/6）现有竞争对手运动/休闲/内衣：摩登妈咪十月妈咪楼层：4F4F鞋/皮具/箱包：JOY&PEACESTACCATOBELLEFEDCat.MerrellTataBASTOMirabellVagedonTeenmix芭迪BATASENDAB.Silly1031EASTMAN宾度69SIXTHNINEFESDA大洋洲袋鼠自由姿色雅乐士B&BLesaundaTopGloria楼层：3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F鞋/皮具/箱包：Aidai爱戴JULIAM凯萨斯联楼层：4F4F4F鞋/皮具/箱包：鞋博士稻草人老北京S.T.Dupont都彭Samsonite新秀丽BRAUNBUFFEL皮尔卡丹BOSSSUNWENPARKER宾度皮具梦特娇凯撒Marieclaire富铤沙驰GEOX健乐士DRAGONSEA爵根仕SKAP圣伽步JAGUAR捷豹DEVERLIMILLIE’s楼层：2F2F2F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F3F个人护理/美容：海豚湾美甲HAROLOGY丝域养发馆千色店鹏爱自然堂美舍。雅阁汉芳BodyCare生态美AVON雅芳卡姿兰及UTUDHC、安婕妤梦妆玫瑰人生GSD科学美容生活馆MORHARD摩莎琉璃时光SPA楼层：BBBBBBBBBBBBBB3F3F3F现有竞争对手家居生活/影音/数码：1983艾派创意坊一帆通讯乐扣乐扣瓷都电玩堂永银、制尊大师GARYIN新佳欣苹果体验店SHUA舒华RONGTAI荣泰东方刺绣优优小王国暖冬宝圣布凡家纺山水音响EUROMORE欧洲生活馆迪士尼家纺思特莱斯花雨伞Amain雅棉艾奥斯东方神露西娜乐天陶社MAYSHINE美炫家居紫玉金砂狮盾楼层：BBBBBB2F3F3F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F童装/玩具：ZARA圣宝度伦i-baby英伦宝贝DIZAI棣仔梦特娇KAMINEY卡米尼HarryPotter哈利波特琅艺彩陶坊TRIPKIDS成长脚印博士蛙MILOU小可米露小当唛Balabala巴拉巴拉喜羊羊与灰太狼GodWood神木之瞳TWINKIDSDreamKids童梦STYLEBON尚邦喜羊羊玩具KIDSLAND风车小镇DORDORHORSE多多马Takon德安KARABEAR卡拉贝熊小猪噜噜楼层：1F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F童装/玩具：E-baby汤姆故事路西.米儿GOODBABY好孩子楼层：4F4F4F4FATM服务/其他：中联大药房天艺首饰美容恒和表匠奥特足有修鞋服装美容东方爱婴楼层：BBBB2F4F4F入驻品牌分析（4/6）入驻品牌分析（5/6）现有竞争对手珠宝/手表/眼镜/饰品：招财猫NICE蒙奇奇珮弗妮汇百福星皇表聚晶宝通宝藏品JoriRuby信德缘帝旺珠宝翠生缘天工木艺南方眼镜金帝雅亨吉利世界名表中心惠艺珠宝龙田珠宝3D硬千足金周大生菲碧珠宝浓情钻石翡翠物语灵空珠宝第可金饰金叶珠宝楼层：BBBBBBBBBBBBBB1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F1F珠宝/手表/眼镜/饰品：钻石世家博士眼镜周生生VENTI时间廊OPTICAL88曼谷银映至曼恩。汀、派丽蒙FRENDO菲尔南多九银坊佩妮七度卡洛芳瑞天王表依波MR&MS楼层：1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F餐饮：大家乐今味涮四季牛坊正负壹杂志概念餐厅味可精品茶餐厅和绿回转寿司真功夫元味味千拉面肯德基绿岛村舞茶道晴记甜品星巴克必胜客许留山甜心宝贝藤苑名菜天母蓝鸟咖啡牛扒善厨私房菜大渔铁板烧金牌小龙雨花西餐厅小肥羊巴国布衣楼层：BBBBBBBBBBBBB1F2F2F2F3F4F5F5F5F5F5F5F餐饮：零下5度渔乡米坊蒙自源天母蓝鸟烘焙坊金草帽麦当劳楼层：BBBBBB入驻品牌分析（6/6）现有竞争对手餐饮：黄记煌汉拿山一茶一坐许多甜满记甜品楼层：5F5F5F5F5F保健品/食品：膳和坊食为善位元堂宝明堂惠臻园正官庄中茶富山香堂缔康之宝华润堂中港参茸行楼层：BBBBBBBBBBB保健品/食品：八马茶业安溪铁观音诚正堂天然燕窝烟雨阁阳光雨露.艾可健自由自在汤臣倍健摩提工坊客家土著大千馆獐子岛美德福喜之郎澳门香记福州大世界阿根廷马黛茶好想你十三姨楼层：BBBBBBBBBBBBBBBBBB现有竞争对手华贸天地业态配比华贸天地业态档次较高，高端品牌包括ARMANIJEANS，GIVENCHY，KENT&CURWEN，VERSACECOLLECTION，HUGOBOSS等中高端的快时尚品牌只有ZARA，没有相同定位的Uniqlo，H&M，C&A等进驻餐饮类品牌齐全，包括主力店稻香在内共35个餐饮品牌娱乐类比例较少，仅有兰桂坊酒吧街、反斗乐园及橙天嘉禾影城，为典型的大型购物中心配置华贸天地业态档次较高，品类齐全度一般，餐饮类商户较多，娱乐类商户不足华贸天地坐落于江北新兴开发区，是市政府重点扶持项目，潜力大；目前是惠州定位最高的综合体优势劣势项目区位：坐落于江北新兴开发区，是惠州未来发展的中心区域品类组合：业态组合丰富，涵盖环球美食、休闲娱乐、文化服务等业态功能定位：以18-45岁家庭主妇、白领、商务人士为主，居家老少为辅，市场定位清晰项目区位：项目所在地为新兴开发区，目前周边居住人口不足，商业氛围较弱内部环境：全场大小两个中庭，整体空间感不足，未能充分体现购物中心的中庭空间设计，多条辅动线不利于人流在商场内流动品类租户：品牌参差不齐，组合布局比较乱，整体档次不突出现有竞争对手永旺吉之岛，是位于惠城区东湖花园八号小区裙楼中的社区配套型购物中心永旺吉之岛地址：开业时间：租金：商业体量：开发商：经营业态：2008年11月30日6.6万㎡租金1F：130-150元∕㎡/月GMS、超级市场、世界各地特色美食、美容康体、文化教育等惠州隆生企业（集团）有限公司与永旺株式会社合作投资惠州市惠城区东湖花园八号小区商业裙楼停车位：约2000个辐射范围：东平半岛定位：中端一站式休闲购物现有竞争对手主力店面积占比永旺吉之岛项目拥有125家专卖店，其中包括大型家电专卖店及游戏中心，三层GMS设有大型美食广场楼层业态组合品牌举例1F生活配套VeroModa、Only、热风、真功夫、肯德基、麦当劳2F生活配套芳草集、Levi’s、JackJones、非凡419发廊3F美食、娱乐及儿童用品美食广场、国美电器、黄金海岸游艺场4F停车场和影院中影百誉影城、超级牛扒、上品公馆楼层功能分布现有竞争对手入驻品牌分析：现有竞争对手1F：广东中旅零下五度佳叶烟酒宝明堂位元堂中联药房南方诗蔓美容院优之良品八马茶业建设银行周大福钻石世家印象宝贝儿童摄影优衣库天美意百丽思加图鳄鱼欧点千色店新秀丽索兰主力店：JUSCO超市楼层：1F-3F1F：达衣岩作品MindBridgeOchirlyLaChapelleEspritEDCLesaundaONLYVeroModa星光珠宝六福珠宝萨莉亚真味涮金草帽渔乡米坊肯德基麦当劳真功夫大家乐2F：非凡419嘉意休闲服KAYEE柒牌鳄鱼恤梦特娇迪文渡红蜻蜓IPZONR帝蓬S$K苹果堡狮龙虎都美特斯邦威富绅名盾和哥HOGOCOLOR珂罗娜CORONAEBASEEBASE男装韩流馆左转2F：热风圣迪奥七匹狼G2000天彩祥和德明珠宝优衣库LEVIS宾宝LOSACOSNIKE极地背囊李宁美国后街安踏CATADIDASCONVERSELotionSpa谭木匠金帝雅Be.U2F：JackJonesGXG梵卡帝吉祥斋佳莉丝英伦眼镜和绿回转寿司京都日本料理南里约巴西烤肉三十三号庭院麦当劳肯德基喜乐屋Itali-an3F：阿具客家土菜馆四川小馆京都烤肉店涮大师百茗汇卡拉.贝熊3F：丑丑可可鸭小猪嘟嘟安奈儿橡胶星安踏童装力果童装小当唛印象宝贝奇乐儿主题公园亿家健身器材新世家族欧林雅全棉时代满饰家居海马家居国美电器黄金海岸游艺场4F：中影百誉影城上品公馆超级牛扒停车场现有竞争对手永旺吉之岛业态配比吉之岛业态以社区配套为主，主力店为JUSCO超市，购物类以MindBridge、Ochirly、Esprit、ONLY、VeroModa等中端品牌为主中高端的快时尚品牌只有Uniqlo，没有相同定位的ZARA，H&M，C&A等进驻餐饮类租户22个，以服务社区的中端家庭餐饮为主，缺少商业类餐饮租户娱乐类包括黄金海岸游艺场和中影百誉影城，品牌知名度及吸引力都较低永旺吉之岛，以社区配套类中端商户为主，缺少商务餐饮品牌，娱乐类品牌知名度较低永旺吉之岛坐落于惠州地区最大的住宅小区东湖花园，周边大量住宅人群具有较大消费总量，总体商户以中端社区配套为主优势劣势项目区位：坐落于惠州地区最大的住宅小区东湖花园，周边大量住宅人群具有较大消费总量品类组合：业态组合涵盖美食、休闲娱乐等社区配套，服务于周边住户内部环境：一条主动线，购物引导性强功能定位：以家庭主妇、社区居民、儿童为主，市场定位清晰项目区位：位于城区东部边缘，远离惠州传统商业中心，商业氛围较弱内部环境：缺少中庭，主动线以外区域流动性较差，辅线较多品类租户：以社区中端品牌为主，缺少中高端品牌，服务类商户较少现有竞争对手港惠新天地港惠新天地地址：开业时间：租金：商业体量：开发商：经营业态：2007年1月21日40万㎡抽点:20-22%租金1F：300元∕㎡/月2F：90-120元∕㎡/月集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、居住等为一体的一站式综合体验型购物中心惠州市盈富置业有限公司惠城区河南岸街道办事处演达商圈的演达一路与石湖路交汇处停车位：一期500个二期300个辐射范围：惠州定位：一站式综合体验型购物中心现有竞争对手主力店面积占比港惠新天地：楼层业态组合品牌举例1F时尚精品馆周大福、千禧之星珠宝、周大生2F女性品牌专区Only、Coffeeshop、仙踪林、PizzaHut、丽人箱包馆3F名品休闲天地G2000、柒牌、Nike、Adidas、GOLF主题馆4F儿童文娱世界儿童名品店、儿童摄影/儿童理发、亲子乐园、儿童音像、反斗乐园、早教中心、儿童生活馆5F高级家居饰品馆恐龙纺织、Esprit、A-Fontane、特百惠、富安娜床