20080822物业现场管理（贾烨）

物业现场管理——王小二的一天1/12/20231观摩路径二期大门负二层一期设备房（电、水）控制中心（安防系统、消防系统）地下停车场

儿童娱乐设施二栋天台（电梯机房、防雷）中心花园（环境绿化）二栋大堂（对讲系统）三楼泛会所会所设施一期泳池机房泳池前台一期商铺

垃圾房安全出入口二期连廊培训室1/12/20232客户的心声1/12/20233课程目标

企业追求：标准要求：行为要求：持续超越我们的顾客不断增长的期望。客户满意一言一行皆品质关注细节、精益求精、持续改进基础业务是万科物业生存和发展的生命线。1/12/20234课程大纲

一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理你们是早上八九点的太阳——安全管理午后暖阳——环境管理夕阳无限好只要肯沟通——客户服务

1/12/20235一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理园区规划验收要点PPM体系介绍房屋本体质量与维护要点常用设备介绍设备维护要点常用设施介绍设施维护要点客户室内维修要点

1/12/20236一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理园区规划验收要点道路规划尽量人车分流出入口设置便于防控消防通道符合要求绿化层次分明，阳光充足绿化、清洁用水便利沟渠井等排水设施标高、排量符合实际要求夜间光照度满足要求业主活动场所规划合理停车场等配套设施规划满足实际需求1/12/20237一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理

PPM体系——物业公共设备设施计划和预防性维修收集设备基础资料建立设备基础档案资料室备存，供随时查阅计划保养记录卡故障维修记录卡悬挂在设备上随机档案每年接受检查后进行一次存档设备保养故障维修管理人员对照《设备维修保养计划表》开展检查，检查后签名建立设备档案基础档案随机档案1/12/20238一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理房屋本体质量与维护要点

----内外墙面无裂纹及空鼓现象；----裙楼、塔楼天台面隔热层底部的防水良好、排水畅通，地面沟、渠、井的排水畅通；----天台、各层阳台、楼层通道护栏机械强度与高度符合设计标准；----各类门窗结构牢固，无变形、松脱等现象；----天花及楼面无裂纹、破损等现象。1/12/20239一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理常用设备介绍供配电系统

----发电机组，高、低压配电柜，变压器。1/12/202310一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理设备维护要点——供配电系统发电机组：----每周检查蓄电池、机油、柴油、冷却水情况；----每月启动试机8—10分钟，检查机油压力及温度、输出电压及频率。配电柜：----每半年需紧固母排及二次控制线路的连接螺栓，检查各开关、接触器、电容的运行情况；----每年对电力电缆的绝缘情况进行检测。变压器：----每日检查变压器的运行温度及输出功率；----每年分别检查高、低压侧线圈的绝缘情况与进出线连接情况。1/12/202311一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理常用设备介绍给排水系统----水泵、给排水管网、水池。1/12/202312一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理设备维护要点——给排水系统水泵：----每月进行一次盘车试验，检查叶轮及轴承等机械部位的情况；----每年对各类水泵进行检修，加注润滑油，检测电机绝缘阻值。给排水管网：----每季度检查各类管网阀门及接口，打开排水管网检修口，清理杂物，疏通管道。1/12/202313一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理常用设备介绍消防系统----消防主机、消防设备联动柜、火灾报警设备、消防栓。1/12/202314一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理设备维护要点——消防系统消防主机、消防设备联动柜：----每年检测一次主机及联动柜的接地以及报警响应、设备联动情况，控制主板插件及各接线端的紧固情况。

火灾报警设备、消防栓：----每半年抽查一次烟感、温感以及手动报警按钮的报警情况；----每季度对消防栓及水带、水枪胶锤等内部设施进行检查。1/12/202315一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理常用设备介绍安防系统----监控报警设备、门禁设备、停车场管理设备、对讲设备。----新技术应用：出入口轧辊、人脸识别、外来人员条码1/12/202316一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理设备维护要点——安防系统监控报警设备：----每天测试红外报警设备，每月检查一次监控及录像效果。停车场管理设备：----每月对系统进行数据维护，每季度检查一次机箱机械部位并加注润滑油。对讲设备：----每月测试对讲效果，检查主机板插线、信号线端头。1/12/202317一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理常用设施介绍儿童游乐设施、会所健身器材、大堂空调、电梯厅照明1/12/202318一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理设施维护要点每周检查一次各类设施的连接螺栓紧固情况，每月对各类设施的机械部位加注润滑油、更换磨损部件。1/12/202319一日之计在于晨——房屋本体及设备设施管理客户室内维修要点

维修要及时工具、材料要带齐故障判断要准确维修质量要有保障维修现场要保持干净维修后要进行检验1/12/202320你们是早上八九点的太阳——安全管理DS模式治安防范停车场及交通管理消防管理装修管理突发事件及违章处理1/12/202321你们是早上八九点的太阳——安全管理DS模式的“四部曲”——业务活动分类危险源识别风险评估风险控制策划1/12/202322你们是早上八九点的太阳——安全管理治安防范—维护公共区域秩序出入口管理----对外来人员进行有效的控制----控制外来人员在小区内的不当行为物资放行管理----对大件物品搬出的控制1/12/202323你们是早上八九点的太阳——安全管理请出示你的门禁卡。没带！请出示你的证件。我是业主，还要证件！看你样子不像业主，快拿证件！我要投诉，你什么态度！1/12/202324你们是早上八九点的太阳——安全管理停车场及交通管理—车辆控制和保护车辆出入管理及登记车辆检查交通指挥交通维持1/12/202325你们是早上八九点的太阳——安全管理先生，您好！很抱歉，这里是消防通道，不能停车，麻烦您把车停到那边好吗？那就让你尝尝我的拳头！我不能还手肇事车主，因为这是关系到服务中心的声誉，关系到维护公司利益的事情。万科的安全员敬业、规范！也让我真实地感受到万科人的人格魅力。我以后一定按规定停车！1/12/202326你们是早上八九点的太阳——安全管理消防管理—减少和控制区域内的消防火警消防设施的管理消防器材的使用消防宣传1/12/202327会报警；会使用简易灭火器，扑救初起火灾；会组织疏散、撤离；你们是早上八九点的太阳——安全管理火场三会1/12/202328你们是早上八九点的太阳——安全管理装修管理—装修控制与告之装修安全控制：把装修工人的注意事项形成书面的资料发放给装修人员。装修巡查管理：装修人员对于巡查需要控制的内容，需要非常的清楚。违规处理：对于违规的装修人员，需要慎重处理，业主是站在装修工人的角度考虑问题。1/12/202329你们是早上八九点的太阳——安全管理严禁与顾客打架或发生言语上的冲突严禁轻视顾客需求或对顾客言而无信严禁业主与非业主区分对待严禁利用职务之便谋取私利严禁窃取或泄露顾客隐私五条禁令1/12/202330你们是早上八九点的太阳——安全管理装修管理—装修控制与告之和装修人员的肢体冲突反映了安全员容易冲动、区别对待客户。1/12/202331你们是早上八九点的太阳——安全管理突发事件及违章处理—事态的控制及解决突发事件处理：控制事态的发展，及时通知领导。突发事件现场控制：按照预案灵活有效的处理自然灾害的防范：事先预知，事先防范。1/12/202332午后暖阳——环境管理环境服务供方的监控管理绿化服务供方的监控管理消杀服务供方的监控管理会所管理泳池管理家政服务1/12/202333午后暖阳——环境管理环境服务供方的监控管理人员编制及岗位设计常用设备配置清洁物料管理日常及定期作业检查垃圾收倒及清运BI礼仪1/12/202334

午后暖阳——环境管理1/12/202335

午后暖阳——环境管理1/12/202336

午后暖阳——环境管理

1/12/202337午后暖阳——环境管理绿化服务供方的监控管理绿化养护计划绿化现场养护监控（浇水、修剪、施肥）绿化病虫害防治与绿化消杀绿化现场施工管理（工具摆放、绿化垃圾）绿化改造管理（设计、品种、施工、效果）1/12/202338

午后暖阳——环境管理1/12/202339

午后暖阳——环境管理1/12/202340午后暖阳——环境管理消杀服务供方的监控管理消杀作业时间的管理消杀药品的使用和调配消杀频次设定和调整消杀过程抽查、监控关注效果反馈1/12/202341午后暖阳——环境管理会所管理健身房设施服务和使用阅览室借阅服务棋牌室服务注意事项球类活动场地使用影音室服务水吧服务1/12/202342午后暖阳——环境管理泳池管理开放前的关注重点水质监测及水质监控要点水透明度—是指水的能见程度。水质—是指泳池中细菌和其他有害生物的数量。泳池设备设施1/12/202343午后暖阳——环境管理开放前的关注重点游泳池符合国家规范要求国标：GB9667─1996《游泳场所卫生标准》

国标：GB19079-2003《体育场所开放条件与技术要求》游泳池的资质证书救生人员的配置和上岗条件符合当地政府的管理标准1/12/202344项目标准值项目标准值室内池水温度

22～26℃冬季室温高于水温1-2℃游离性余氯，mg／L0.3～0.5pH值6.8～8.2细菌总数，个／mL≤1000浑浊度，度≤5池底四、五泳道线大肠菌群，个／L≤18尿素，mg／L≤3.5静态标准参数午后暖阳——环境管理1/12/202345毛发过滤器循环水泵多档阀沙缸加药泵控制柜午后暖阳——环境管理1/12/202346午后暖阳——环境管理家政服务家政服务的预约和人员安排家政服务合同评估和管理家政服务常用工具、材料家政服务注意事项客户个性化资料的完善和更新1/12/202347夕阳无限好只要肯沟通——客户服务前台客户事务服务社区文化活动及服务商铺管理与服务客户关系建立与维护1/12/202348夕阳无限好只要肯沟通——客户服务前台客户事务服务

入伙、过户手续办理装修申办手续物资放行手续缴交各类费用签定书面服务协议IC卡管理、发放预约户内维修、家政服务办理游泳卡、会所卡等客户信息、资料管理1/12/202349夕阳无限好只要肯沟通——客户服务社区文化活动及宣传服务各类社区文化活动精神文明及社区公益宣传组建各类社团1/12/202350夕阳无限好只要肯沟通——客户服务商铺管理及服务门前三包管理社区治安群防群治便民服务活动配合开展各类