住宅项目市场推广下篇2

下篇·

销售现场包装1看楼专车

2售楼处3展示区4地盘包装5销售推广资料--1.1看楼专车→看楼专车的设置地点

◆

上车地点：人流量大、交通方便和知名地方

◆下车地点：售楼部门口、小区主入口→看楼专车的设置时间◆

展销会、周末或黄金假期◆

对开的形式→看楼专车的行驶路线◆

弱化路程远的缺点◆

避开经常塞车的路段◆

选择风景优美的路段

售楼处

接待、参观、签约、举办活动综合展示项目和发展商实力的作用对客户购买心理产生微妙而关键的影响销售信息发布和反馈亦是一个活广告，起长期宣传效果2.1售楼处的功能

售楼处大小视项目大小、规模、项目定位、发展商期望值不同而不同，小至300多平方米，大至数千平方米；一般售楼处应包括以下功能区：接待区、洽谈区、休息区、财务室、洗手间；（如西海花城、观海台、旺业豪苑等售楼处较为小而精致）项目较大、售楼处较大的除了上述功能外，最好包括：儿童娱乐区、视听室、酒水吧、贵宾接待室、观景区等；（如皇御苑、招商花园城、新亚洲花园、天然居售楼处就做得较为完善）2.2售楼处的配置

售楼处是一个多种概念的混合体。销售但不是商场，办公但不是写字楼，展示但不是展厅，设计包装必须兼顾这几种概念；策划人员应争取在图纸阶段就介入售楼处的装修工作，并与发展商及装修公司取得一致意见。恰当地展示项目特色，营造销售气氛，与参观流线的有机衔接，是售楼处包装的基本要求。2.3售楼处包装原则2.3售楼处包装原则壹展示项目特色

对于期房销售，售楼处构成客户对项目的第一个直观印象，应把项目特色发挥到极致；万科金域蓝湾将售楼处设置在面向红树林的三层会所，设有看海专座和望远镜供客户观景。

北京诚品建筑将售楼处打造成一个咖啡吧、书吧，成为“开在酒吧里的售楼处”

2.3售楼处包装原则贰售楼部的外观设计

售楼处的包装也是区别客户群的因素之一。

在北京东直门区域的大多数项目售楼处都设计得偏庄重、高档，适合一种商务洽谈的感觉，而对于一些主打年青购买人群的项目的售楼处来说，强调售楼处时尚、简洁的风格可能更为适合。→颜色的设计要配合本地特点案例：北京华润凤凰城2.3售楼处包装原则叁营造销售气氛

从细节入手：挂幅、吊旗、海报、背景板、展牌，水杯、装饰物等；用具感染力的色块和画面在室内空间中穿插；从项目规划设计中借用一些概念；案例：万科金域蓝湾从园林设计中延引出泰国文化概念，用兰花、睡莲等元素装置售楼处。将客户关心的销售信息恰如其分地融入其中，以起到一定提示作用。。展示区在期房销售中中制造现楼效效果；促进快速集中中成交，提高高成交价格；；描绘未来生活活图景，刺激激客户购买欲欲望；避免施工现场场的不适感；；巧妙掩饰项目目缺陷。3.1展示区的功能能集中的展示项项目核心卖点点和最为华彩彩的片断，尽尽可能突出项项目特色，如如能欣赏到山山景、海景、、园林或城市市景观的部分分。包括入口、售售楼处、样板板房、园林、、会所等。展示区尽量集集中在一个区区域，避免过过长的参观流流线，不同部部分之间须用用看楼通道连连接，并进行行包装。展示区的开放放既根据项目目施工进度安安排，也是销销售控制的一一个手段，可可配合销售节节奏依次向市市场推出卖点点。3.2展示区的配置置尽管项目有非非常丰富的内内涵层次，从从概念、形象象到规划理念念、建筑风格格、园林设计计、会所、配配套，但客户户实际购买的的只是房子。。客户通过购购买房子来认认同和拥有项项目的内涵。。因此，这样样的思考非常常重要：如何何在客户踏入入房子时让他他感觉这正是是他想要的？？样板房使一个个半成品变为为完善的、具具有人情味的的产品；它构构造一种场景景、生活方式式和审美趣味味，有效的引引导客户需求求和刺激购买买欲望；实际销售中往往往是各户型型销售速度的的直接拉动力力。3.3样板房壹样板房的功能能3.3样板房贰样板房预算控控制样板房的造价价视项目大小小、规模、项项目定位、发发展商期望值值不同而不同同。案例：1000元/平米是中高档档楼盘的通用用标准，3500元/平米可达到五五星级酒店的的装修效果。。售价30万元/平米的香港凯凯旋门，一套套样板间装修修费用高达二二千万。实行“大包干干”，装修公公司/设计师全程负负责，从设计计，效果控制制，到家具、、装饰品的购购买与装置。。开发商负责责控制成本和和最后的把关关。样板房销售前前景看好，可可安排在项目目总体销售完完成后，以房房价＋60％装修款卖出出。为保证销售，，样板房在装装修时必须保保证接通上水水、下水和其其他管线。展展示造成的磨磨损，承诺由由发展商完成成工程调整。。样板房的选址址一般有两种种形式：设置在售楼处处内，优点是是方便客户行行走，缺点是是现场感相对对较弱。设置在现楼里里，优点是客客户能最直观观感受户型的的空间感；但但同时也带来来系列问题，，如行走路路线繁杂、看看楼通道过长长容易使客户户乏味等。→样板房设置在在现楼应考虑虑的因素包括括：◆楼层数--景观（园林和和自然）、现现场施工◆栋数–与售楼部的距距离、主力卖卖点、楼距◆朝向--周边环境、重重点推售单位位3.3样板房叁样板房的选址址样板房户型种种类选择应互互相搭配，使使各种户型能能均衡销售。。案例：金域蓝蓝湾205平米和92平米。配合对各个户户型的推售节节奏逐步推出出，不宜同时时开放太多样样板房，避免免客户无从选选择。3.3样板房叁样板房的配置置概念样板房：：纯粹展示项项目概念、风风格和对未来来居住方式的的构想，目的在于树立立形象；案例：金域蓝湾在项项目销售前于于万科建筑研研究中心展出的“自由空间””样板房。销售样板房：：具体展示户户型的空间应应用，构造真真实的生活场场景，目的在在于促进销售售；材料展示房：：展示整个房房子的用材和和装修◆案例：万科四四季花城3.3样板房肆样板房设计理理念力求使每一套套样板房突出出一种风格；；案例：深圳点点彩人家以颜颜色为主题设设计了七套不不同颜色的样样板房。注重细节处理理，渲染氛围围，给予客户户情景式体验验。案例：万科科样板房的的特点。3.3样板房伍样板房的风风格尽可能地压压缩看楼通通道的长度度，用最简简洁的方式式将售楼处处与样板房房连接起来来，设置安安全感强的的通道；使看楼通道道更具趣味味性、例如如透过看楼楼通道可看看到部分已已做好的园园林、设置置背景音乐乐、设置体体现楼盘定定位的装饰饰物、绘上上彩色图案案、栽种绿绿化等；3.4看楼通道地盘包包装一般高为2.5米－5米；结构为为砖墙或““钢结构+木板”结构构，砖墙不不能太高，，一般控制制在为2.5米左右；立面表达方方式：1）直接在砖砖墙上喷涂涂。图案较较为简单、、造价便宜宜，在项目目前期多用用此种方法法，内容多多为简单信信息，如项项目名称、、发展商、、咨询电话话等；2）喷绘图案案。图案精精细、表现现力丰富；；3）立体围墙墙。运用立立体构件（（如雕塑品品）替代平平面，展示示的效果较较为特别。。4.1围墙对于周边路路况较差、、影响项目目形象的道道路，如果果发展商资资金宏厚，，与政府关关系良好的的话，可以以申请将道道路加以改改造，根据据项目定位位特点设计计周边绿化化；如果能设置置小广场，，则在广场场上点缀特特色雕塑、、特色喷泉泉、水景、、休闲椅、、并将绿化化作为项目目的园林的的延伸部分分；有利于重塑塑项目周边边形象，使使项目在本本区域的形形象非常突突出。也是是展示发展展商实力、、增强购买买信心的有有效方式。。4.2周边改造和和绿化道路指示对对于位置较较差，客户户不易找到到的项目具具有特别意意义，一般般采用路灯灯旗或指示示牌的形式式；道路指示的的设置需要要得到城管管相关部门门的同意，，务必提前前向城管部部门提出申申请。路灯旗形式式：一般为为长方形双双面牛筋布布，画面单单纯、诉求求及指示清清晰为主旨旨。另外在在形状方面面还有三角角形、风帆帆形等；另另外也有一一些路灯旗旗上会设置置塑料风车车，使路灯灯旗的趣味味性更强。。指示牌：设设置于进入入楼盘的各各条道路的的入口及楼楼盘周边，，形状各异异。4.3道路指示如果说外围围包装是项项目的“门门面”，那那么楼体条条幅可以说说是这“门门面”中的的点睛之笔笔，构思新新奇、文案案一针见血血的条幅除除了充分展展示楼盘卖卖点外，更更可以诙谐谐、幽默的的方式争取取客户认同同。在一个交通通辐射范围围内标志项项目名称。。4.4楼体条幅壹楼体条幅的的功能基本内容包包括slogan和售楼电话话；以简洁、富富有创意、、容易记忆忆为佳，忌忌大杂烩式式的多角度度罗列式诉诉求。根据据不同推广广期诉求不不同信息，，不同时期期给予客户户不同感受受；楼体条幅的的成功案例例：长怡花园熟熟了（创意意来源于金金正VCD：苹果熟了了。诉求的的是长怡花花园现楼热热销）；待嫁（前期期某一个楼楼盘：诉求求的是内部部认购信息息，告知客客户楼盘即即将发售））相信万佳、、相信中原原（长丰苑苑：万佳进进驻、中原原提供代租租代售二手手市场服务务，两者皆皆为名品牌牌公司，对对于投资者者较具吸引引力）首付一万、、月供800元（旺业豪豪苑：直截截了当针对对手中存款款不多的首首次置业者者）4.4楼体条幅贰楼体条幅要要点销售推推广资资料5.1楼书预算主题内容风格开本用纸印刷造价：每本本几元至几几十元不等等；案例：香港港顶级豪宅宅凯旋门推推出号称2500元/本的天价楼楼书组合。。从实际效果果考虑，楼楼书的制作作费用不一一定是越高高越好，关关键在于恰恰当地表现现楼盘的特特质及优势势。印数：1000－10000本不等，根根据项目实实际销售需需求，分批批适量付印印。参加房展会会或举办活活动期间楼楼书往往供供不应求，，需要提前前做好准备备，楼书＋＋宣传单张张搭配分发发能节省大大量成本。。5.1楼书壹楼书预算控控制简单单罗罗列列式式：：将将各各种种卖卖点点平平铺铺直直叙叙加加以以陈陈述述；；主题题式式：：围围绕绕山山、、海海、、湖湖、、高高尔尔夫夫球球场场、、花花卉卉等等自自然然景景观观主主题题，，音音乐乐、、绘绘画画、、电电影影等等艺艺术术为为主主题题，，异异域域风风情情（（欧欧式式、、美美式式、、地地中中海海式式、、日日式式、、澳澳洲洲风风情情等等））为为主主题题。。案例例：：““西西海海花花城城””楼楼书书以以““花花””为为主主题题作作文文章章；；生活活模模式式诉诉求求式式：：贵贵族族生生活活模模式式、、5+2模式式、、都都心心生生活活模模式式、、白白领领生生活活情情调调等等，，针针对对特特定定的的客客户户群群，，诉诉求求的的是是一一种种与与众众不不同同的的生生活活模模式式，，务务求求引引起起该该类类客客户户群群的的共共鸣鸣。。案例例：：““安安柏柏•丽晶晶””楼楼书书以以英英式式贵贵族族生生活活场场景景为为主主题题。。故事事情情节节形形式式：：将将楼楼盘盘的的各各种种卖卖点点通通过过一一个个故故事事情情节节串串连连起起来来，，使使楼楼书书的的可可读读性性更更强强；；案例例：：““今今日日家家园园””楼楼书书以以客客户户与与销销售售员员之之间间的的故故事事为为主主线线展展开开，，将将楼楼盘盘的的特特点点自自然然穿穿插插其其中中；；综合合式式：：即即将将上上述述几几种种形形式式加加以以揉揉合合，，情情景景交交融融。。5.1楼书书贰楼书书主主题题分为为常常规规内内容容与与特特质质内内容容；；常规规内内容容包包括括楼楼盘盘地地理理位位置置、、周周边边配配套套、、交交通通条条件件、、发发展展商商、、代代理理商商等等合合作作单单位位名名称称、、销销售售电电话话等等，，所所有有楼楼书书都都必必须须提提供供。。特质质内内容容包包括括楼楼盘盘规规划划特特点点、、建建筑筑特特点点、、景景观观特特点点、、园园林林特特点点、、户户型型特特点点、、教教育育及及文文化化配配套套特特点点、、会会所所特特点点、、智智能能化化及及物物业业管管理理特特点点等等，，这这些些特特点点的的表表现现应应抓抓住住与与其其他他竞竞争争对对手手形形成成差差异异性性，，以以利利于于客客户户记记忆忆及及区区分分其其他他楼楼盘盘。。5.1楼书叁楼书内容容塑造和提提升项目目形象；；把握、发发掘时代代的文化化潮流风风尚；有效地迎迎合目标标人群的的阅读和和审美心心理；5.1楼书肆楼书风格格分为正规规开本和和异形开开本。正规开本本按全张张纸长边边对折的的次数多多少来计计算，每每对折一一次开数数增加一一倍。例例如：对对折一次次为对开开，对折折二次为为八开，，对折四四次为十十六开。。目前印刷刷厂采用用的全张张纸规格格为787××1092（毫米）），裁切切的正规规开本尺尺寸为基基本开本本尺寸，，另有采采用850××1156（毫米））全张纸纸裁切的的正规开开本，习习称大开开本。异形开本本一般难难以正规规的对半半开切、、装版、、折页和和装订，，剩余大大量纸边边，增加加装订时时间，印印刷成本本相应高高些。异形开本本的规格格较多，，极端案案例包括括扇形、、三角形形楼书等等。5.1楼书伍楼书开本本厚度：以以每平方方米的克克重来区区别，克克数愈大大纸张愈愈厚；封面用纸纸一般在在210——300克，楼书书内页和和单页用用纸一般般在128——210克，铜板板纸（亚亚粉纸））和艺术术纸还有有单面和和双面之之分；常用纸张张为铜版版纸、亚亚粉纸和和书纸；；纸的不同同性格和和视觉/触觉效果果硫酸纸特种纸5.1楼书陆楼书用纸纸平板胶印印工艺，，采用彩彩色套色色印刷；；可根据设设计需要要增加专专门色版版；使用恰当当的印刷刷工艺：：“烫金””——有点睛之之效。压凹凸——一般用于于楼书的的封面，，加强显显示建筑筑图形或或楼盘名名称、标标志的轮轮廓。压线——便于折叠叠。复膜/“贴塑”——牢固并防防潮，光光/亚光。5.1楼书柒楼书印刷刷5.2宣传单张张由于楼书书制作费费用一般般较高，，不适宜宜作广泛泛派发，，因此需需要大量量制作宣宣传单页页，列明明项目主主要卖点点，作为为平日及及展销会会广泛派派发的宣宣传资料料；单页页设计风风格与楼楼书一致致。单页幅面面尺寸在在八开以以内一般般称为DM，大于八八开一般般称为海海报。DM是放在信信封里通通过邮寄寄发放给给受众的的印刷品品广告，，幅面较较小并采采用折页页形式。。房地产产销售中中常把幅幅面较小小的房地地产广告告印刷品品统称DM。海报原意意是张贴贴在柱子子的告示示，房地地产广告告海报很很少用于于张贴，，主要是是采用海海报“平平面的、、大幅的的”形式式。房地地产海报报常用大大图片增增加视觉觉冲击力力；楼盘盘立面图图、平面面图印刷刷在一个个平面上上，便于于售楼人人员讲解解。单页制作作周期短短，形式式灵活，，可配合合项目销销售发布布一些即即时信息息，如新新推单位位、促销销折扣、、现场活活动等。。壹宣传单张张要点5.3宣传单张张贰宣传单张张形式5.3模型模型主要要分为几几类：周周边规划划或现状状总体模模型、项项目总体体规划模模型、建建筑外型型模型、、园林模模型、会会所模型型、户型型单体模模型模型制作作创新：：主要是是制作工工艺方面面的创新新，例如如动感模模型、声声控模型型、活水水模型等等模型的制制作顺序序小区总体体规划模模型单体户型型模型区域规划划模型缩小具象5.3模型壹规划设计计概念模模型深圳星星河丹丹堤1：8005.3模型贰小区总体体规划模模型武汉万万科城城市花园园1：150佛山万万科四季季花城1：1505.3模型贰建筑外形形模型上海兰兰乔圣圣菲1：50金地格格林春春晓1：255.3模型叁户型情景景模型武汉万万科城市市花园1：25重庆蓝蓝湖郡1：255.3模型肆户型情景景模型比例1：255.3模型伍景观模型型中山万万科城城市花园园1：100武汉万万科商商业屋顶顶花园1：1005.3模型陆区域规划划模型常州尚尚湖中央央花园1：1000广告专题题完，谢谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:44:5002:44:5002:4412/31/20222:44:50AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2202:44:5002:44Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:44:5002:44:5002:44Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:44:5002:44:50December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20222:44:50上午02:44:5012月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:44上上午12月-2202:44December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/312:44:5002:44:5031December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:44:50上上午2:44上上午午02:44:5012月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。02:44:5002:44:5002:4412/31/20222:44:50AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2202:44:5002:44Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:44:5002:44:5002:44Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2202:44:5002:44:50December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:44:50上上午02:44:5012月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九