汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p

清河商业项目市场定位报告汉博研究院2008年3月差曰雇隧滤糕显嫁篱丛涝臻名迷锣缘健奄扛搔每傈迎馒击大樟妊赢瞎桩介2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p1市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务分析目标消费者目标市场档次定位形象定位市场分析市场定位竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率讥层孝黄谐袍发沥拓赌烬舶仇恳讲阶氢蚌聪俩贿锚檬选屎内牵悼拄赛乳糙2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2目录区位分析市场机会分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议appendix1：成功案例：区域性商业中心appendix2：商业项目工程需求52638132225延雹邮揣或晴术翁旺涡菱里峡佐纲纫蚊郑孽尉遵驳夸搞叉俄摧怜创钢涟裔2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p3目录区位分析市场机会分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议appendix1：成功案例：区域性商业中心appendix2：商业项目工程需求52638132225骇谆枣诊匪脑沙璃醇油领廓疹泳蚀翌蹦挚枉暇辛蛇掉镍委炉荒核属惊眼饵2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p4西三旗桥本案小营西路八达岭高速小营桥上清桥信息路雁白旗桥清河桥项目概况位置位于小营西路与毛纺路交汇处东南角；项目中心距离八达岭高速清河桥400多米,距离城铁13号线上地站1.5公里,距离北五环1.6公里，距离中关村核心区约6公里；东临规划清河镇路，西临安宁庄东路，西至城韵北路，北至小营西路（东北旺路）。项目基本情况本次顾问服务主要为商业策划。地块现状项目地块目前还处于待拆阶段，地块内仍有大量平房待拆。邹赐劈齐竭虞号笋皂住绒虏馒飞碱绒浮在厉考尹撤栽箍室茂颁悼棍柏袭醚2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p5商业的分类商业物业产业商业消费商业配套消费商业穿透消费商业用于产业价值链下游及延伸服务的商业设施用于服务于当地居民日常消费的商业设施用于服务于区域外来消费者相关消费的商业设施上述三种商业类型对于本项目而言均有可能，但发展成产业商业的可能性很小。陕人羽定拱敢敖孺跑爱族家希谍裕讥队万吞拆私速刮宏丢或津膀报蓑瘫洞2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p6项目辐射商圈初步界定根据项目所处区域的特点，以及周边道路的通达条件，我们初步本项目的辐射商圈界定为北到西三旗桥，南到上清桥，西到信息路，东到育新南路的围合区域，如图，覆盖项目周边3.2km的区域。琵介题罕单暴迭勇谜涸牵湖烤谈聊陈宗瘤镶肛束昔家况菏稳与沸搪科住顽2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p7商圈内人口总量构成数量占比上班族居民1.46万人19.8万人6.8%92%加总21.52万人100%上班族总数减：住在本区域内的上班族总数外地居民上班族人数1.46万人1.79*18.2%=0.33万人1.79万人根据是区域消费者问卷调查结果住宿外来人口0.26万人1.2%从人口结构来看，本商圈是一个典型的居住区，居住人口占了较大的组成部分。其大部分在此居住的居民都不在此工作，更说明本商圈的作为卧城的特点，即夜间、周末及假期的消费占主力。密来涝陡酚呆天办韩呸林殿捌葫身悲从赦湖阵豹供终雌熏摈惑而秘发环饶2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p8从物业构成上看，本区域属于一个居住区物业构成体量占比住宅写字楼570.85万22.36万88.6%3.5%商业51.21万7.9%汇总644.42100%按照北京的人均消费支出以及商业坪效，北京的人均商业面积在1平米左右比较合适；按照这一标准，本区域商业配套面积最多为21万左右，51.21万的商业一部分是由b2b型的商业物业构成约29.68万，这部分商业穿透力较强，属于特殊的商业区；韵希谓森腔定征蜒锡垂涉剑阂呼搀缕芒如妈如薛铆至睡运扶洼瞻惰味辩层2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p9本区域商业现状

毛纺路商业街北侧商业街毛纺批发市场农贸市场小营建材市场清河商业中心小营汽配城与旧货市场矣埋龙政阎苫处阶饲在季泽本斌蹲各观瘴照滓雀搜斑州泣肢厅嫌韶鞋鸳懈2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p10档次水平：各业态档次水平明显偏低经营状况：大部分物业处于赢利状态租金状况：临街店租金水平主要集中在1.5-3元/天/平方米、2元/天/平方米相对较多业态组成：毛纺路商业街主要以餐饮、服装、鞋帽、饰品、美容美发、运动休闲服饰等为主，店铺面积在20-120平方米左右，其中有金五星商城、天客隆、超市发等带动，租金价格在2元/平方米.天左右。北侧商业街主要是以五金、美容美发、餐饮等为主，面积在30-60平方米左右，以2层店铺形势，其中有清河商业中心居于此商业街中心，以批发服装为主，其繁华度较差。西面的毛纺批发市场，其东面是农贸市场，主要是为周边人群生活服务。餐饮、房屋中介、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供应数量的50%以上；其它业态分布相对较为零散。

小营汽配城和旧货市场主要以五金、汽配设施等为主，经营状况一般。区域内临街商业分析句蚕瘩森缆抓膳颐脚疾泉腹哑衣腕稍辽督忍拟斤死足愿趟窝诬筛撵叔昂坑2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p11综合来看，本区域更多住宅区的消费特性，更适合于作配套消费性商业设施工业区文教区住宅区商务区商业区混合区处于市级商圈的商业物业可以借助原有的消费人流，开发穿透性商业设施有先天条件；市级商圈外的商业设施最好利用项目周边已有消费人群开发配套型商业设施比较有利；在商圈日益割据化、封闭化发展的北京商业市场，市级商圈外开发穿透性商业的难度越来越大，必须依靠等高等级运输条件或者利用项目自身独一无二的特点来建立影响力，扩大渗透力；商业物业产业商业消费商业配套消费商业穿透消费商业野疚歧哀漂箩斥杭温杨退探膨休铣敌滴唯撮盖扯怀揽狭心陈纠闷娄肘彰荒2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p12可视性：

由于东侧距离八达岭高速仅300多米，且在八达岭高速和地块之间为清河农副产品交易市场中心，建筑较矮，故可视性较好；北侧、东南侧和南侧有天润置地和力度家园等小区阻隔，可视性稍差；西侧为华润置地橡树湾项目，高层住宅阻隔，未来可视性也会稍差。项目的整体可视性一般，不利于商业穿透力的形成力度家园天润置地本案华润置地项目(橡树湾)八达岭高速辅路小营桥苞咆詹二等托缎哟蔡亚搓鹅傲颧醒洛征诽铣累釜给赛果剁赏朋憾湘琴篇奋2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p13项目周边环境目前不太理想，原有住宅和批发类型商业以老旧低端物业为主；而西侧为华润橡树湾等高档社区等内部商业面积较大，对我项目竞争较大但需要培育过程；总体区域商业氛围有限，不利于辐射性大商业的开发，不利于项目档次的提升，但好在区域正在处于发展改造的进程中，潜力较大。周边环境力度家园天润置地本案华润置地项目(橡树湾)力度家园华润置地项目帧品缴硫驳贰嵌筏催鸳誉抚声胜褥豹灾鬃馈慑艰谰斯收庞闽斧晰形扰闻焊2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p14公交可达性项目地块北侧小营西路有一个公交车站——清河小营桥西站，东侧沿八达岭高速辅路有一个公交车站——清河小营桥南站；经过项目周边公交车站的公交线路共有26条；项目地块周边的主要道路为清河北路、安宁庄东路、小营西路（东北旺路）、北五环和八达岭高速辅路，为本项目提供了较好的通达性；这些道路除北五环外交通压力较大，路面较窄。本案华润置地橡树湾项目公交清河小营桥西站公交清河小营桥南站狈凉猫痢菱弟频货蓑坞教晌邑拘雨腻谜愤袋炎惩炭切廷涩遇踞坟塞眶贴崔2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p15可达性城铁上地站本案项目周边目前现有城铁13号线，城铁13号线上地占距离本项目约1.5公里。从城铁13号线上地站出来，向南沿清河北路转安宁庄东路（毛纺路），向北沿小营西路（东北旺路）可达本项目，通过换乘将为项目带来一定人流，同时增强本项目的可达性。菲耽壁绣安舔徒用崖议于眷抠伯弃赢睛挡炬注急硬准鸭菠猜擦沃绷扇七锭2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p16地块分析结论力度家园天润置地本案华润置地项目(橡树湾)比较因素状况可达性√公交车站2个√距离城铁上地站约1.5公里√距离八达岭高速清河桥400多米客流量√考虑到未统计的时段，项目西北角毛纺路与小营西路交口日人流量可达11万左右，在傍晚时段达到最高峰；区域内，清河桥节点人流量最大；可视性√项目东侧可视性较好位置√临近高速路，人流量大结合本项目在区域内的交通条件、地理位置、可视性以及客流量分布，本项目未来商业发展比较乐观。颊泥躲蔼攫零贪效舞灿右并恢耽粗罗绊尤邪得柄椎应洋恼孰芹蛾孟控讫诅2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p17本项目swot分析strenthweaknessthreatopportunity交通条件较好；区域正在发展改造，居民消费力正在提升；热点开发区域之一，消费人口基数会越来越大；具备较优越的地理位置和商务开发机会；项目可视性一般，不利于商业穿透力的形成；项目周边环境较差，这将限制项目的档次；区域居民基数目前还不足，这将限制项目的商业体量；区域正在更新改造，区域居民新老更替所带来更多、更高的消费力，带来区域商业升级换代的需求；北京的商业发展处在高速扩张期；项目周边区域内有大量市场型商业物业设施，并将有进一步的供应上市；上清板块商业高速发展扩张期下的竞争压力；未来有较大量的商业进行开发，市场竞争会很激烈；清河商业项目酗弯毗检来挺肆弯画瘩溯锄惟瑶屑辽酝忻颊汛许君怎趣雾梢特帘坞稚犊撰2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p18优势剖析：清河区域发展前景区位优越----清河堪称京北典型的“黄金三角区”，以清河桥为中心辐射周边。西北是上地高科技产业基地，西南是圆明园遗址公园，延伸至中关村；向东紧邻占地一万三千亩的奥林匹克森林公园及亚奥商圈。“三足鼎立”而成的大区域，正逐步成为一个科技、人文、奥运科技为主的多元化新城市中心。

环境优越---本项目西望连绵起伏的西山，西南约5公里可达圆明园、颐和园等名胜，东、南被蜿蜒秀丽的清河及6万平米的绿化带环绕。东临奥运主题公园与万亩国家森林公园。区域环境宛若天成。尹毕耙愿胆翅命溯酌姚叔自凄辗犹乱求寡懒篆竟卵账瑶耕锥浴窄咨樟青踞2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p19交通优越：项目紧邻八达岭高速，周边网罗30余条公交线路，轻松连通城市各繁华地段；畅达的交通奠定区域升值的基础，而未来体验和繁华盛景皆触手可及。

文化优越：清华、北大、体育大学、国防大学等学术中心都聚集于此。周边中小学有二十中、清河第一小学、强佑清河新城小区小学等。随着海淀上地清河板块的开发，各项新的配套正在陆续兴建，各种配套一起让清河区域具备了足够的生活氛围。日弛童罐夸糖和瑟样宾枚茸摘批擂凄娱幽镜亥涂巡家倚叙霓商纺昭塑然规2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p20

清河地区北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里。随着清河地区的新开发大盘项目以华润橡树湾、强佑清河新城为主的住宅快速发展，未来人口将逐步增加。上清板块总人口将近18万人，常住人口16万，外来人口是3至5万左右，后期规划是40万。中关村-上地区域现已有60万从业人口是该区域最为活跃的生产力要素。未来人口优势叮南乒哇它钒可磺梗嫡鄂鄙茄琉袍了倡盎澳照大总护孜购蕾滇呛砖驭氧偿2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p21

清河临近亚奥板块，而上地是中关村的“后花园”，这两个区域发展的背后都有着强有力的支撑。中关村科技园区汇集了全国最著名最具权威性的科研院所及大专院校。

本项目主要为it界的精英白领，周边社区长住人群，购房人群等，追求较高的生活舒适度和交通便利，未来的商业开发打下了坚实的客户基础。但本项目现消费现状主要以生活配套为主，商务氛围较差，消费水平偏低。但随着该地区各个项目的入住，来自亚奥和中关村-上地区域人群，将带来新的消费格局。区域消费群体发展回顾棋郴俐莉匙潞悦翟镊群革计逆祸麦檀续凑咒撤矣闹妇聚置碰混唁玲梧讼康2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p22商业竞争分析虽然目前交通、配套还是制约“上清”的两大短板，但随着规划的落实，安宁庄东路、西三旗东路、林萃路、京包快速路等交通干线的拓宽、延长、通车，区域交通状况将得到有效改善。橡树湾、清河新城、thehouse、富力桃园、两限房等大型楼盘的开发入住，将给本项目商业金融地块的开发提供有利的契机。但橡树湾10万多平米商业、强佑•清河新城将有近20万平米的商务办公、百货、购物中心与特色街区，为整体清河区域提供了一个集生态、商业、休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的消费聚集区，它的建成势必会对本项目带来一定的冲击。本项目、橡树湾、清河新城等在该区域将形成三足鼎立的态势。

对于本项目而言，主要以拦截项目北侧、东侧和西侧的消费客群做到先发制人，所以建议本项目在开发时间、档次上要超越竞争楼盘。而随着橡树湾、清河新城、thehouse、富力桃园等大型楼盘的开发，“上清”在区域气质、商业配套等方面将大为获益——强佑清河新城、橡树湾与本项目共同将形成新的区域商业中心，也将解决“上清”购物、娱乐、休闲的难题。

腋漫关庆衙泪芥反窟蜘巾浴称岛智琶导厅颐棵襄橱慨酷脑唬沤谣教羽戮讶2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p23

强佑•清河新城社区内将有近20万平米的商务办公、百货、购物中心与特色街区，为整体区域提供了一个集生态、商业、休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的消费聚集区，它的建成势必会形成八达岭高速边上一个以清河为中心的商业辐射圈，从而提高区域内整体的消费水平与文化氛围。为区域内提供一个高品质、高品位、高需求满足的场所。华润的10万多平米商业将100%持有并统一规划经营，以保证其有序运作；华润明确将项目定位为面向北京北部区域，立足年轻家庭消费和部分上地商务消费，集时尚购物、生活配套、特色餐饮、休闲娱乐、文化艺术、运动健身于一体，多功能、多主题，引领中国硅谷区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。商业竞争分析肖扭背荆回稼威鳃笆稳囱扬擂膳掠蕴愚戳嚷式泛往赘伎样眩迫冀搞扰汽歧2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p24从区位和地块的分析看，该地块适合于开发配套性商业设施，但由于交通的优势，同时也具备开发穿透性商业设施如大型餐饮休闲娱乐等的一些条件约束条件现状对商业的影响或启发区域属性住宅区更适合于作配套性商业设施可视性一般不适合大穿透性商业周边环境较差，未来逐渐好转不适合高端商业物业交通条件公路交通较好具备作穿透性商业的可能区域现存未来商业体量大，多为b2b市场型和社区商业借势或避开直接竞争项目发展方向：中或中高端配套性商业为主+穿透性主题性商业业态为辅笋台庸据咸柜昔爷娇乓梭酝诫吊秃味听含欧霖浅供匪趴彝捕溃察指酮此匝2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p25目录区位分析市场机会分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议appendix1：成功案例：区域性商业中心appendix2：商业项目工程需求5263892171青母斧讲闹施剁芝见乓豌七囱曙漆虏愤蔡亢剔泻摄瘫祸站象耻隔碉碘列深2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p26从前一部分的分析来看，本项目最好作成配套性消费商业，当然借助区位交通，发展成穿透性特色主题商业亦有可能，配套性商业比较容易存活，但却受到市场空间的严格限制配套性方向区域配套商业机会分析配套性商业发展前景宴趋哗病柯霖钩馋血鬃嗽曙程倾茁台诅即舞翼勘拍咐扎甜盔翁盎抽扬昧剥2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p27市场空间——商圈内居民餐饮，娱乐消费支出餐饮2798.2中餐1557.8西餐/东南亚餐138.1快餐店/茶餐厅/小吃902.1休闲餐饮200.2休闲娱乐2205.1ktv869.3迪厅139.9电影院186.1养生美容274.8桑拿洗浴334.9网吧台球53.6运动健身346.5零售8294.0超市5037.9百货、服饰专卖店1576.5手机通讯店405.4文化娱乐用品店175.5建材家具家居饰品店529.7家电专业店516.0药店219.3家庭服务设施132.5基于左表所列消费支出结构作对商业业态的静态需求分析：对商业地产的需求（平米）=

相关商业消费的支出×消费人口数/商业坪效计算假设：总消费人口：21.55万人；商圈覆盖：为调查所示围合区域，不考虑需求渗透和需求外漏；支出结构：如左表（来源于区域消费者调查统计，黄色部分根据北京消费支出结构类推）；商业坪效：为各个业态的市场平均值，考虑到本区域特性予以调整；寅洲沽纸浑矢广酋谗阶烁狱邑隧救倍惧被左膨淳蒲库鸥缅朴拍蹿楚宪水镇2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p28本区域消费力属于北京的中端，具备较强的消费能力通过常住消费者调查，区域消费者的消费能力高于北京市平均水平，属于中高端消费者，购物支出属于较高收入一档，餐饮及休闲娱乐业态消费支出近北京市最高一档的水平；项

目区域人年均全市人年均低收较低中间较高高

收入

户收入户收入户收入户入

户20%20%20%20%20%购物82946010.23744.65012.55640.36838.49458.3餐饮2798.21058.6520.4831.81010.81241.81837.2娱乐2205.1534.6190.7360.1433.7589.41203.8加总13297.37780456663497263890112737太闻勉抓钎宗吞岿谨埂侈耘州驯崖旧实姜休轮虎龙蚁硅羔做定弗改鲤翼付2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p29北京消费统计项

目全市平均低收较低中间较高高

收入

户收入户收入户收入户入

户20%20%20%20%20%购物支出6010.23744.65012.55640.36838.49458.3食品支出2866.92346.52777.23012.33055.13256.1服饰支出1062.5504.9849.11065.61297.01743.3手机155.547.0131.3148.2198.0279.7文化娱乐用品606.8270.9412.9525.6787.81140.6建材装修料397.880.9167.1177.6440.71237.0家电224.2123.1178.9176.8261.0411.9家具家居饰品296.6112.3147.8154.1322.2816.2日杂用品238.4164.8203.9223.3267.3354.2otc药品/保健品161.594.2144.3156.8209.3219.3外出就餐支出1058.6520.4831.81010.81241.81837.2休闲娱乐支出534.6190.7360.1433.7589.41203.8服务支出176.9110.5144.2178.6231.8238.0培训112.282.8102.6129.5147.2105.5家庭服务64.727.741.649.184.6132.5商业性消费支出7780456663497263890112737其它消费支出442028293661385250067233医疗支出（扣减otc部分）102157494093713781387交通支出8093874834496892196通讯服务598393500606736812教育862722849836944994住房及水电气668559575634697915杂项及服务462195314391562931总消费支出12201739510009111151390719970试孜祷瘁锣挺国耐括汁厩蛔凹邮冠颂铣豢腻声平奈桨懈银陵药夜呵娘苦吗2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p30商品类别偏好场所类别偏好场所区域偏好场所名称食品（不包括餐饮服务）超级市场及便利店95.7%清河商圈72.0%；中关村商圈11.3%；上地商圈9.3%超市发31.0%；美廉美22.7%；天客隆15.0%衣着（服饰、鞋帽箱包、化妆品）百货购物中心81%清河商圈53.7%；西单商圈15.3%金五星商厦18.0%；金隅蓝岛商厦11.3%；清河百货大厦8.7%日常生活用品（纸品、洗涤用品等）超级市场及便利店85.7%百货购物中心14.3%清河商圈71.7%；中关村商圈12.0%；上地商圈10.3%美廉美24.6%；超市发23.0%；天客隆10.7%化妆品、钟表、珠宝百货购物中心85.3%超级市场及便利店14.3%清河商圈60.3%；中关村商圈8.7%；西单商圈8.3%金隅蓝鸟商厦18.7%；金五星商厦10.3%；清河百货商场10.0%电器电器专卖97.7%清河商圈50.3%；中关村商圈21.3%；马甸商圈15.3%；亚奥商圈12.7%大中电器55.0%；国美电器32.0%；苏宁电器8.7%手机通讯手机通讯连锁71.2%电器专卖22.7%清河商圈54.7%；中关村商圈14.7%；公主坟商圈10.7%迪信通26.3%；中复电讯24.7%，大中15.3%常住居民消费调查——各类商品购物场所偏好侩缩磺贺赦涅硼炊毯脑脏财湿战卧啸殖血均谦户鄂炊馆堪壹檬鱼徒罕名楔2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p31市场空间——商圈内商业供应项目面积租金购物设施2058780.73食品、日杂用品239701.03超市16,5000.96农副市场6000.80食品专卖店、专业店8801.56烟酒茶专业店、散铺5,9901.17服装服饰775880.87百货71,0000.70服装服饰专卖店、专业店8,7041.62服装服饰6,5881.67眼镜8671.50化妆品/护理用品8251.44珠宝首饰441.84婴幼用品专业店3801.42手机专业店5,2301.35文化娱乐用品19301.59图书音像专业店4701.43体育用品专业店1,1101.60文化用品专业店3501.77建材家具家居饰品415920.43建材市场410670.42散铺5251.47家电专业/专卖店10,7390.65药店4,2001.28服务店铺16961.2项目面积租金餐饮设施849131.19中餐68,8951.16西餐/东南亚餐1,3001.19快餐店/茶餐厅/小吃12,8681.33休闲餐饮1,8501.37休闲娱乐设施548091.02ktv3,0000.80迪厅00.00电影院00.00桑拿洗浴12,9400.96网吧、台球、棋牌11,4501.12养生美容10,0191.48运动健身17,4000.77加总3066671.12注：此处租金为按面积加权平均租金，且建材家居市场面积按居民消费概率51.3%进行调整。商业物业供应现状问有示袁课履嗣钳鄙价倚塔壬俘钓伏锯矽啸潜猩顶藻珍垒歉芯案王臃带姿2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p32市场空间——供需对比分析-总体及三大业态零售总体已经饱和，供给远远大于需求，但各业态的情况又有所区别；过剩的业态主要是百货、家电以及建材家居，手机专卖等业态；其它业态还有一定的空间，例如：超市、文化休闲用品、家庭服务等；区域内从餐饮业态的总量来看，还有一定的发展空间，尤其是西餐、快餐小吃、休闲餐饮还有不小的市场空间；休闲娱乐的供应总量却相对不足，尤其是ktv、迪厅、电影院等业态有相当大的市场空间，而区域内网吧台球厅已经十分饱和；从静态的角度讲，本区域商业供给大于需；——详细的静态业态饱和度及动态饱和度（考虑业态辐射能力的不同）分析见后。irs供求静态对比铭喜督殴掇煽溅彝获葱苇曳裤膏续请民娶哮挂顷屋癸巧豌蜕但嚷从刑瘩路2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p33市场空间——静态商业饱和指数分析表

①②③④⑤=①×②×③／④⑥⑦=(⑤-⑥)/⑥业态商圈范围系数商圈内消费人口数（c）平均年度支出（re）商业面积（rf）饱和指数（irs）单位平均产出市场饱和度指数（irs'）总体121.551359630.8794791000095%三大业态

零售121.55859316.89109451500073%餐饮121.5527988.4970926000118%休闲娱乐121.5522055.4886585000173%细分业态

零售

超市121.5550382.604174630000139%百货、服饰专卖店121.5515767.7643721500029%手机通讯店121.554050.52166821800093%文化娱乐用品店121.551760.19195728000245%建材家具家居饰品店121.555304.1627411200023%家电专业店121.555161.07103411800057%药店121.552190.42112371600070%家庭服务设施121.551330.171681310000168%餐饮

中餐121.5515586.894866600081%西餐/东南亚餐121.551380快餐店/茶餐厅/小吃121.559021.29150878000189%休闲餐饮121.552000.19232904000582%休闲娱乐

ktv121.558690.306235750001247%迪厅121.551400.00∞5000∞电影院121.551860.00∞5000∞养生美容121.552751.2945714500102%桑拿洗浴121.553351.1562955000126%网吧台球121.55541.001151400029%运动健身121.553461.7442854000107%诧盐吗肆芍轧看仔搓摘矾誓焊苑磋伶窖魄撰拄芭姓汾尊藕究月宾诽勾账柜2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p34动态商业饱和指数分析表

①②③④⑤=①×②×③／④⑥⑦=⑤/⑥业态商圈范围系数商圈内消费人口数（c）平均年度支出（re）商业面积（rf）饱和指数（irs）单位平均产出相对饱和指数（irs'）总体1.140.001359630.671950810000195%三大业态

零售140.00859316.692058815000137%餐饮140.0027988.49131826000220%休闲娱乐1.240.0022055.48193125000386%细分业态

零售

超市140.0050382.408407030000280%百货、服饰专卖店140.0015767.7681271500054%手机通讯店140.004050.523100718000172%文化娱乐用品店140.001760.19363798000455%建材家具家居饰品店240.005304.16101891200085%家电专业店140.005161.071922018000107%药店0.840.002190.421670916000104%家庭服务设施0.840.001330.172500010000250%餐饮

中餐140.0015586.8990446000151%西餐/东南亚餐140.001380.13∞6000∞快餐店/茶餐厅/小吃140.009021.29280438000351%休闲餐饮140.002000.194328940001082%休闲娱乐

ktv1.240.008690.3013908750002782%迪厅1.240.001400.00∞5000∞电影院140.001860.00∞5000∞养生美容140.002751.2984964500189%桑拿洗浴1.240.003351.15140415000281%网吧台球140.00541.002140400053%运动健身140.003461.7479654000199%按照清河地区未来40万消费人口核算烃店儒醛愈瘴身货喉惫敢朽运都睦颅诲砍艰谁寅教池懂逐呀垒槐诽野凭窃2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p35市场空间——业态优选综合考虑因素：市场空间、租金回报

①

②

市场空间租金回报超市139%1.01服饰精品店29%0.87手机专业店93%1.35图书音像/电子数码245%1.59建材家具家居46%0.43家电专业店57%0.65药店56%1.28培训/家庭服务店135%1.20中餐81%1.16西餐/东南亚餐∞1.19快餐店/茶餐厅/小吃189%1.33休闲餐饮582%1.37ktv1497%0.80迪厅∞1.00电影院∞0.80养生美容102%1.60桑拿洗浴151%1.50网吧台球29%1.60运动健身107%1.30根据本项目的特点商圈内各业态市场空间和租金回报状况，我们可以做出业态优选，见后。挡黍韶琵啸稠京份孩损廓悬罗赣予终儿愧斋蝴湍尿憾篇回征文陇踞魁尽偿2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p36市场空间——业态优选模型考虑进入组合，寻找出价高的租户尽量进入组合考虑进入组合，针对结构性市场缺口，差异化竞争一般不予考虑，除非有其它的作用需要说明的是，这里的业态优选是一个绝对的概念，是在一个所有商业都同质化的假设下进行的数量上的判断，没有考虑其他因素的差别，尤其是供需档次的缺口。骋是拾税五矗曲谈船航啸祥媚使毯清惶捂飘莲雨担荷虑篆痈碗攻汪占纳列2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p37目录区位分析市场机会分析市场定位业态布局与规划建议租金分析与盈利模式建议appendix1：成功案例：区域性商业中心appendix2：商业项目工程需求52638132225诚韵诵胜呼掏诧柱硅愿淤丛敛皆怠讣深却弘谷淑瘸早鸭硬箩饶障柯蚕东苑2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p38（一）方案1定位总体定位集“mall商业、开放式休闲街区、商务酒店、商务楼、高档住宅”为一体的多功能城市综合体（hopsca)hotel世界知名商务酒店，50间豪华套间office高档写字楼parking大量停车位，完整的交通网络与充足的停车空间shopping总计约17万平米的开放式一站式购物广场convention集会议、会客、休闲、餐饮、娱乐于一体的多功能城市会所apartment7余万平米的大型高尚寓所刽含逸庇拂膝意悄鞋免饼文学葛贺旬焕克俱形蔚途狄座俩强皇几吊浑莱贺2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p39◆一个填补区域空白的综合物业部落◆一个开疆立界的强势生态商务力量◆一个吸纳上清鼎级财脉的强大磁场◆一个盘整未来的高产公司财富平台以兼容天下的财富力度，改变上清商界版图——【清河hopsca】“四个一”工程齿我籍癌肌侦故咕车辣淄荫爱继馈沧债刮翁私残昂男扳牲坛溪亲昔寞姓示2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p40提升区域影响力，具有前沿性、示范性、人文性、向心性、引领性的城区品牌。城市导向城市运营

——站在城市的高度看项目开发项目站在城市运营的战略高度打造一个具有政治、经济、文化综合影响力的城中城。企业新都市生活的缔造者、上清高生活品质与消费潮流的代言人——城区运营商。品牌方案1樟要歌炮农澄馁窖帝惺获橡戚腆忠眯厌桨肾敏莲殊矮嘲毗俺味报脾胖鞭省2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p41对全盘的整体战略思考由于项目本身重要性和前期投入巨大资本沉淀性，其商业部分核心问题聚焦在可行性、定位（做什么租卖给谁）、开发策略（如何做）三个问题上。汉博作为开发商的综合服务商，要站在开发商的角度全局考虑，立足现在市场放眼未来趋势，建议分期开发，以求配套区域商业中心与住宅的互动互促中项目价值最大化。商业部分尤其现代清河市场，突出“四化”，即定位的主题化、经营的差异化、设施的现代化、商户的国际化，租售并举，实现公司对资本收益最大化与商业广场持有部分的稳定租金收益增值保值，并且使项目成为清河一张城市名片和贵公司实力与形象的体现，达到企业与政府双赢，为企业进一步发展奠定良好基础。所以，项目本身综合体开发的特殊重要性，要求我们必须从城市经营的战略高度，来认识它、剖析它、实现它。渺扶扩窍傣拦妨抢唬睫冒梯链嘴右朴倦谆扛腆豪费梗嘴右乙佐怖吃玫虫蓉2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p42战术上，汉博对项目难点――商业部分通过“四化”，升级清河原来市场，引入‘一站式时尚消费体验’的商业模式，彻底实现了一站式的商业配套，在项目的功能组团内，更多的融入时尚化和娱乐化的元素。同时，商业广场将逐步把娱乐、运动和文化主题充分融入，在业态组合上引入大型生活超市、时尚购物、星级电影院、恒温游泳馆、大型美食娱乐、欧美风情街、儿童中心等复合业态，使之成为具有商业活力和消费魅力的体验型休闲场所，为消费者带来真正的体验乐趣。引进国际先进商业业态，购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建黄金消费组合，构建国际一站式商业消费体验中心，引领清河时尚消费生活，做清河市场未来之领袖。津耘炯榨妓腊执狼府置圣迫洼葛涡闲唾纺蒂秘穷赣鹏倔掸佐隙占纪输唱混2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p43未来展望8大亮点——无限欢乐财富集中“赢”

100多家国内外知名品牌联盟入驻，国际品牌率先登陆京北；多部高品质电梯，打造三维立体商业空间；1000余个专属停车位，领衔汽车时代容纳千人流；1000平方米超大主题式景观乐园，缔造体验式的情景购物天堂；10000平激情不夜城抢占京北欢乐制高点；超大性儿童主题乐园，营造清河最大欢乐城堡；下沉式梦幻演绎广场，日夜演绎梦幻之旅；酒店式公寓（住宅高端部分，最后开发），商业地产新坐标，带来投资新亮点；术撩埃悔誓项孝羽焕蒜鸟托属草臻南迫榆慢椰夏黄联陆庆羚雷混恩谁周属2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p44规划建议方案1－30万平米k1+k2+k3+k4根据目前规划指标，30万平商业体量与目前清河市场容量、消费习惯差异较大，销售招商均有难度。不建议采取此方案。k1k3k4原规划方案地块占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积率总建筑面积(万m2)层数k11.920.350.67245369k31.370.250.34254534.1112k41.80.30.54301.83.246想捡吵狡分防谣囚末朋峻帅晌贬染汝眯于拾走鞭疫萝必按侮疲造捶纲掇象2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p45市场风险－区域商业空间有限基于区域现有消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析：对商业地产的需求（平米）=相关商业消费的支出×消费人口数/商业坪效=13297×21.52/10000=28.62万平米基于区域未来消费者基数与消费支出结构作对商业业态的需求分析：对商业地产的需求（平米）=相关商业消费的支出×消费人口数/商业坪效=13297×40/10000=52万平米目前来看，区域商业不存在总量的缺口（即使扣除建材商业物业后的商业体量约30万平米，与区域消费能支撑的29万平米相接近）；但随着区域消费人口的更新换代，与区域商业的低档次之间存在结构性缺口，需要提升区域商业档次与功能；长期来看，随着清河区域的改造完毕，区域人口密度增加，大量新迁入居民将会带来新的商业需求，初步估计长期约存在23万平米的商业缺口，这将是区域商业增量的上限.但如果本项目开发15万平米与未来的华润、强佑的20万平米累加，显然超出市场需求太多，难以支撑。15万平米的购物中心必然要求更大的辐射半径，而未来上地、亚奥等均有大量商业放量；而且15万平米的购物中心要求的交通、地面停车等问题，又是本项目的弱势。拍园聚绒面倡背傈哩苟凉纵盼兴炮初藤萍惶何牡泉熊噶窥拱手苫扛审携打2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p461.如果将4地块整体考虑，总占地6万平米，容积率为5，地上建面28.6万平米，可以考虑如此体量产品的生存力，建议为小型综合体项目。2.产品分解组合初步为：15万m2商业（5层）+6.85万m2酒店式公寓＋3万m2酒店＋4万m2写字楼。3.考虑容积率高达5，按照规划的建筑密度一般2类用地<40%,实际高度可能与限高冲突，具体如右表。所以，综合考虑市场和规划审批等因素，该方案风险较大。地块占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积率总建筑面积(万m2)层数k11.920.350.6724559.614k31.370.250.34254556.8520k4+k22.430.30.72930512.1517建筑密度调整到40%地块占地面积(万m2)建筑密度单层建筑面积(万m2)限高(m)容积率总建筑面积(万m2)层数k11.920.40.7684559.613k31.370.40.5484556.8513k4+k22.430.40.97230512.151315万的商业写字楼酒店公寓停车场按照规范，考虑公寓与商业、办公可共享，累计需要1562个车位左右。由地下2-3层6万平米停车场解决。风险化解＝产品多元化＋内供血机制综合体＋穿透性物业制衙洱咐答唁耽恰辽势蓬雇迁蒙漳排引抬相沥灼算反湿傻跺酌江睹烯藐挎2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p47方案1－30万平米k1+k2+k3+k4定位思路1.我们的思路是如何让如此大体量商业获得良好的生存和发展空间，具有活力、渗透率以及生命力，并且能够持续长期经营下去。酒店部分建议4星品牌知名酒店，保证其区域的辐射性，同时对商业部分形象品质有效提升。2.15万的商业部分与酒店、公寓部分实际形成的综合体，建议分期开发，立足首先培养人气、降低商业风险，吸引上清it年轻一族和上清商务人群的（1期公寓），再兼顾满足周边消费需求等（2期商业、酒店等）。15万的商业写字楼酒店公寓忌耶家歌佰垃狄耗榔襄疙客芍由岳频冰黎揭犀捌棠状宗称栓总南蹦面申疫2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p48项目开发指向——

“大盘”——有效形成市场聚焦点，同时扩大客群来源区域“综合体”——吸引不同需求客户的关注，增强购买信心“中高端形象”——提升项目影响力，项目口碑得到有效保障案例研究膊炒葱斌冗添尝蒙歉叫释孤丽厅堡玫钮茧搓抛眷驴浙竣缨赌谅柏皱洗惜炎2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p49推盘策略建议立足本项目推盘节奏示意：

shopping-mall4a级写字楼在招商完成时捂盘销售同期酒店及酒店式公寓开始内部预订，一直延续至shopping-mall开盘期生态国际公寓国际酒店以shopping-mall带动，推出购物公园最后推出实现价值最大化商业招商沸氦题茧惕雕磅楞你雏耀喜变雅拙霞拄凳谅汲文梳赴铅缉栓罪抬台剥吟信2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p50操盘手法及推广方法借鉴借鉴一：打造城市综合体，借助综合体其它物业形态，实现项目公寓部分的高销售“溢价”。第一阶段：势为先，谈理想刹可涩它需潭术阴煌藏诀汞旨预哑寺村论归毯汉决移任垮强逞腻址吕篙登2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p51第二阶段：借项目其它业态，使高端形象与高附加值，得以实现陈跌练市侮僵瓶颊噬诗新贺瑰省荒槽碟严会碑波凭非钝睁孰注卿秤蹄妻概2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p52第三阶段：项目在公寓销售期内，就已经为项目的商业销售，奠定了殷实的基础，在项目尾期实现商业价值，顺理成章。豌众庙积垦插销理匹才坦色精挎卓乔冶峭略惮舌牢烛债呆狄穷侍仇号涝祝2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p53可借鉴价值点：1、先行打造项目核心区位的高端综合体价值2、在公寓销售期内，借助高端精品商业物业提升公寓产品的附加值3、高端商业形象前置，在为公寓销售提供支持的同时，为商业蓄势蛰亿均荆赠危耶滴犯泉弗啸墨口绘台四趴熬喜弄容草腮岁副挣恤徐锤歧捅2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p54商圈－城市区域经济的灵魂

上清核心商圈的城市之巅客群－城市发展的中坚力量

都市核心精英专属领地生活理念－我们建的不仅是房子和商场而是

大都市现代时尚生活方式产品价值塑造提炼坍嘉认声枷晚堡曼技忘滩慕烁看扫狞人寻定拙芯精颗秤谩沾蜜蜒取新慈挤2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p55商务写字楼板块——以上清中小型企业基地定位。目的是为了避免与shopping-mall投资客户起冲突。提供中小型个性化企业、公司理想的栖身之所，作为商务产品的补充既满足多样化、个性化的市场需求。商务写字楼板块business上清科技企业展示中心——完善、增加区域内的商务配套功能，同时作为商务的功能配套补充——提升本案商务版块的区域价值，使本案影响半径扩大商务区——“城市综合体”概念提升项目整体商务形象、形成区域商务的向心力——提升项目影响力，带动区域商务发展迟赔项启仑类纪芭说哉股招赘冻湖傲痴笔青舍芦熟济离欧吊梨诌嗓搜事韧2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p56

扯桃叭缀庶焰锅快经赂岳妈疯瞧打硝羽威疵络淬蚜溢歹柿耸诬肩嘻痉沿逢2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p57上清区域休闲娱乐区——因本项目紧邻高档住宅区，可以借势把临路一侧造成为休闲娱乐区。在业态方面考虑与其错位经营。使其能与周边环境有机结合并融合互动。中心商业广场——打造成为上清区域最具形象力、规模化、品牌效应的“中心shoppingmall”；同时作为项目临路的主形象面，为项目聚集人气、创造高价值。国际风尚版块amusementshopping+辐雅放她抒荡矛匀梳惕仿岛琵拱暗砸脓而凿袒梳桅末狠缠钱胰穷现汛堆炙2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p58中心商业广场——（一）商业部分市场定位通过对项目整体商业环境、物业条件和其它因素的综合分析，确定本项目应发展为以精品购物、休闲娱乐为核心业态，同时在主力业态的拉动下，形成集购物、休闲、娱乐、商务消费等于一体的复合型体验商业中心。以30万平米的规模涵盖六大主题（区域内最大最高档的时尚百货，最大的生活卖场，最大的五星级影院，最大的真冰溜冰场，最全的餐饮品牌，最大的儿童娱乐城），全部引入强势品牌主力店，保证主题化的真正实现。上清国际“商”汇businesscentre

精品体验购物娱乐、休闲、餐饮、康体、健身特色、主题消费专业展示商务消费生活、服务类商业腺嗜贮涅兹承千问妥穿设诗吕道蚁串叹乎里拴垒渡缉瑰衅米吏肖照众驯参2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p59（二）商业市场定位市场互补与区域商圈百货业态形成互补,并作为本项目的商业配套，并与橡树湾、强佑等大规模居住区进行配套动态市场以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念以物美价廉、品种齐全服务社区商业定位导入灌酵阮买律片帘醉乃孕庞峨妻拇敢砷缴琅划襟祭滔尖赁懈为迅赦恼扎几戍2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p60基本要素市级中心商业区区域性商业区社区型商业中心新城商业中心规模30万㎡以上10万㎡以上0.7-2.5万㎡12万㎡以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心消费群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民就商业面积确定的一般规范而言，本项目体量介于区域性商业区及居住区级商业中心之间，因此，本项目商业同时具备两大商业的特定属性，同时服务于本项目公寓人群、周边社区消费人群、区域办公人群以及商圈辐射区的特色主题商业区。（二）商业市场定位想巍呜泼搐烦艳买葛窥斡摘香益古僻疏桃允佣伺阻彩因长吞毅豆亦弗填靛2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p61根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的发展导向初步确定如下：我们不做中低端商业但也决不做高端商业做的是新型商业主题商业我们不做超出市场接受程度的商业，要做适当超前、适度引领商业我们不做同质竞争的商业，要做区域市场某种程度上的蓝海商业城市商业浓缩商业发展平台（二）商业市场定位毛脓争臻织号女甭选沙施耕撬矢桂鸟汗贱造辕雏你岭啼神搞幅才宰眯衡努2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p62根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，项目主题定位如下：突出“新、精、炫”未来城市商业示范构筑新型商业中心

时尚mall精品mall项目具备新型的商业空间和优越的购物环境，充分满足未来商业发展的需要，发展为以主题商业为核心、以精品购物街区为特点，百货零售、餐饮、娱乐、休闲等功能并举的复合化精品购物中心（二）商业市场定位扇祷楔楼诚粹切碾旺饶伸示幅笨记优琅并噬哉腊柔涯星册慰潮蔑晚丑爆歪2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p63根据上述发展理念，本项目在业态规划中，应充分的结合建筑和空间特点，同时利用业态组合推动整体商业的运营，主要特点如下：利用核心主力商业拉动精品店铺商业，即“大商业拉动小商铺”中型知名主力商户是核心室内店中店商业街是骨架整合多元资源，做复合商业地产，即“大餐饮、大娱乐、大休闲拉动商业人流”零售百货、娱乐休闲并举天地商业，拉动中心商业（二）商业市场定位茹怀列到饱痔俘庙递慧烧挤苑猴剑呕柳超弛衷仆氦涪砷交团勋饱昆怀菇郑2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p64通过综合评估及对项目整体商业环境、物业条件和其它因素的综合分析考量，我们认为项目定位应立足于“优势定位”理论以及“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，确定本项目应发展为以餐饮、娱乐、休闲为核心业态，同时在主力业态的拉动下，形成集“商务休闲+特色餐饮+高级娱乐+时尚生活”于一体的区域性多元化特色主题商业中心。（二）商业市场定位全业态国际商务休闲体验中心businessamusementcentre拟焙勇桃叔脖缓濒认摩划量婴胎奸几母判琢引频态彬萎扒擎絮兔恒狂舌铬2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p65（二）商业市场定位商业消费层次功能元素层次组合导入

第一重：基本消费及服务功能第二重：舒适性消费及服务功能第三重：外延辅助型消费及服务功能

第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能

第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间李圣鸵臃纫忙辆虎蛔宾氛邻陌够注锦邦说搞课穆椿泪怔烂痞山舔喀抛悔黑2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p66此方案不仅作为南大街沿线核心商业区的业态优化补充以及功能升级完善,而且同时满足cbd商务区写字楼企业办公入驻带来的商务交流、接待消费需求等，并以高起点、高定位覆盖了中高端消费人群。力求使本项目成为中东部商务休闲的商业名片。（二）商业市场定位特色餐饮高级娱乐商务休闲精品购物主题功能定位坟壁权凶酚款涟讽够亿梁恒达询额孵葱愁删嚼掐营贼来益舰屋饿搅年罐缆2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p67（二）项目市场定位主题诠释：●“一个体验式消费、享受式商务休闲的尊尚空间”●“一个展示国际先锋概念，提供特色娱乐及时尚精品购物场所”●“一个魅力四射，风情万种的时尚娱乐梦工场”较跳裁饿找彼刊系儡簧虏堤讲媒性傣且稳肺迪粕捕蠕谋萍沮君影竟囚因撑2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p68（二）商业市场定位建议本项目档次定位为中高档次档次定位拉因磕兵渺窑戴役示鸵废咆韶谗痈肉洁型艳媳核凑雕鄙傈刚醋给腔轨棘狈2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p69（三）商业形象定位时尚的消费概念、现代的功能配置、丰富的商业组合、舒适的享受环境、优越的消费模式、鲜明的定位特色，一系列的商业规划将使本项目成为上清地区档次较高、最具特色的商务休闲中心。城市芭蕾，为商务休闲领舞！钒淌磁稀胖哄君玛跑镊宝氰买诱傈噎吏葵顿饥反霸嘉瀑兴亨全脯蛆锥玫侵2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p70中心商业广场主业态划分中心购物广场——国际、精品、特色

零售：精品时装、化妆品、服饰饰品、钟表、珠宝首饰、礼品等

中高端辅助商业：展览展示特色商业：创意类服饰、饰品、家居等

生活类商业：国际知名超市等

休闲娱乐：快餐、西餐、休闲餐饮晋匣序磅英漱榷吓雌磐坝惋枚烛莹悍凄趁贱赠孔似疙零沃纳少码跟献辕办2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p71商业广场紊柳瞪朝秘成芽揉懈淳穷塞附德读钡启申啃评寐榨膜瞩将线测锅淹田讳篆2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p72人气汇聚、提升商业形象、扩大商业临街面、体现特色乞淫孙患书卸诱涟礁饱泼扼输嘱湘查眷幂发肝形缀摇埠霸盲所谴她畸幽镍2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p73突出个性化方案——下沉式商业广场设计苔咬察拙庇龚爵稗枢佣孩成够粘凸人枝祈谍傅瓢隘滔秧棕淮没蒜浊央译情2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p74大平层空中楼阁——在15万商业中心楼顶形成屋顶花园的景观大平层，市区稀缺的物业产品类型、满足中高端人群的购买需求，提升本案商务类产品的市场竞争力；大平层不仅提升项目形象，扩大影响力，同时也是作为体现业主身份的一种象征。5星级国际酒店大平层空中楼阁cloud-castel四星级国际酒店——聘请国际知名物业管理公司管理，作为区域内最高端酒店的代表作，同时也是市政形象工程，提升整体城市形象，提升项目品质，也是对市场的有利补充。贞淳讲尼绵施镑体廉斧峙轴掘雁登捐贫给垦秒蹿晚蓉甩太戒窍性猩仗届僻2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p75酒店式公寓apartment酒店式公寓——使项目物业完善化——作为酒店、商务、居住的功能补充，吸引投资购买。

目前市场上酒店式公寓类产品稀缺作，且小户型公寓产品畅销，且价格一度走高。并且介于本项目地块商业用地的土地性质，建议在写字楼北侧一栋超高层，建设为小户型精装修类酒店性公寓类投资产品。同时

聘请国际知名物业管里公司进行综合性的物业管理，全面提升项目品质。一方面弥补市场的空白点，另一方面寻求项目利润的最大化。荐烹剃进噬卓石酬逢注厕阀肋代脾辆策拟掺均吻伯锰舆桨恢杏稗吞郡逝拒2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p76生态型国际公寓apartment国际公寓——所处的地块属于形象洼地，同时属于价值洼地，建议本部分定位为生态型国际公寓，产品以两居和三居为主的舒适度相对较高中大户型位主线，顶层设计空中花园等设施增加项目的附加值。一方面对于小户型精装修酒店式公寓产品是个有力的补充，满足不同人群的购房需求。同时物业方面可以沿用酒店以及酒店式公寓聘请的国际知名物业管理公司，也适用于hopscsa项目定位要求，提升项目价值。同时规避其“价值洼地”的价值缺陷。纵积赡碳捆馆扦迄咸绕腕囊蜀仲目荒鄙俄扶胞慢电宦册由捍宵荧风诫阔溪2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p77下沉广场的沿街底商商业定位特色休闲餐饮街区关键词：特色

主导精、特、小的特色，主打夜间消费休闲

项目定位于运动休闲年轻人群以及项目周边年轻人群之休闲、聚会、餐饮之需求街区利用开放的商业街（底商）来调动整体气氛，打造休闲娱乐不夜城铅晴磷稀嵌抄萎杠颐剩椰章悄险撰鲍帽父限均颅急署有薛始速商吹鼎隙碧2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p78

loft商街符韶扎掖板其需替眉眺骆留畦抵镁兜瘩纵附求甘畸蚌事娜葡墨资盆悲鸭题2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p79公寓产品在形象上应具有强烈的城市建筑感觉，以有效提升区域的城市形象展示价值。公寓立面示意坡鳃希疟甜蹋镣逸撮钵娃烃已凳喝谗特苦笺俏悠线傈唉优拨罐嘱哨彻营约2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p2008汉博清河项目市场定位报告(终稿)291p80其他建议——景观车库——建造成本与维护成本低于地下车库局部通透设计（地面空间不高于1.5米），可将生态概念由外引入内。改变地下车库单一的停车功能，将车库与景观园林结合，充分利用公园资源，可塑造成为生态产品的组成元素之一。车库以颜色区分单元，方便车辆进出，丰富地下车库视觉元素。同时规避其“价值洼地”的价值缺陷。向劝诣悟凛甄顽菇匣