森悦龙泉项目

森悦龙泉项目成都零售商业发展历程说明：在此部分，我们主要根据近20年来，成都三环内零售物业市场主要项目（含未来供应项目）的供应量及特点，结合城市总体发展，对整个成都市零售商业进行分析研究。第三阶段2004—2009年传统百货第二阶段1998－2003年第一阶段1997百货品牌升级形成三大商圈购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段2010—2015年商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业原成都百货大楼太平洋百货来福士广场成都零售商业发展历程可归纳为四个发展阶段2成都零售商业发展趋势早期的成都百货大楼和人民商场为成都仅有的大型零售商业;太平洋百货、伊藤洋华堂等国外百货的进入使成都百货进入了激烈竞争阶段，百货的品牌、购物环境、服务等均得到了较大的提升。仁和春天提升了成都百货的品牌档次，以及后期的美美力诚、仁恒置地广场均使众多国际一线大牌进入成都;宜家家居、红星美凯龙等则进一步细分了成都的零售市场，也形成了一定成都的体验式和主题式消费模式。万达广场作为成都真正意义上的第一个购物中心，带来了一站式的消费模式，带动了东南区域整体商业氛围;来福士广场的品牌、档次、服务、购物环境等均代表了现阶段成都购物中心的领先水平;兰桂坊则为成都现代街区型零售商业的代表。原成都百货大楼太平洋百货伊藤洋华堂春熙店仁和春天光华店宜家家居红星美凯龙万达广场兰桂坊来福士广场成都市零售商业的阶段性发展代表项目是龙泉驿区未来零售商业发展的参照物，随着城市间融合不断加剧，区域间商圈发展逐渐明显，未来龙泉驿区零售商业发展空白将逐渐被填补。成都零售商业发展阶段性代表项目3龙泉驿现有零售商业较为散乱，业态构成缺乏完整性，档次偏低目前龙泉驿大型百货店仅有3家，分别为成都人民商场龙泉店、成都百货大楼龙泉店、摩尔百盛、均位于龙泉旧城商业区，其营业面积共21,373㎡。现有百货项目其开业年份均较早，其内部硬件设施及软装档次均难以满足现时消费者购物需求，。大型商业数量较少街铺单店面积偏小受到旧城区物业限制，龙泉驿现有街铺物业多为住宅底商，单店面积及物业内部构造较为落后；龙泉驿区各类街铺单店面积在500㎡以上商家数量仅71家，其中便利店7家、餐饮29家、休闲娱乐16家、服饰专卖店11家、家具家电通讯专业卖场8家。4高新技术开发区潜在消费人口众多，但园区内现无商业配套供应本项目逾400家国内外知名企业潜在消费人口近10万人

园区内大型商业配套：0龙泉驿国家级成都经济技术开发区目前有380多家国内外知名企业入驻，直接导入潜在消费人口近10万人；开发区潜在消费人口众多在开发区初期规划设想中，区域主要发展目标为集中聚拢各类汽车制造业相关企业、促进企业间项目交流融通，但规划缺乏商业考量，园区内办公人员日常消费不便，商业配套缺口较大。区域商业配套缺口巨大5龙泉驿现有零售商业案例研究成都人民商场龙泉店6硬件设施老旧、人气低迷的成都人民商场龙泉店项目地址龙泉驿区永安路102号运营商成商集团开业时间2009年9月29日营业面积8,373㎡主要业态百货、街铺楼层3层、4层以上为写字楼业态组合1F：鞋、包、化妆品、手表、饰品、珠宝2F：服装、雨伞、食品、儿童游乐区、快餐。3F：日用品、电器、电玩城（面积约300平方米）、美容馆。成都人民商场龙泉店7成都人民商场龙泉店入驻品牌档次不高自动扶梯主要消费动线成都人民商场龙泉店大部分为中低档品牌，小部分中档品牌，整体档次较低；成都人民商场龙泉店于2009年9月29日开业至今，其营业状况始终一般，其位于龙泉市中心城区但偏离核心商圈；成都人民商场龙泉店靠近永安路建材一条街，但由于其客源消费目的偏差较大，无法充分共享。商场内部硬件设施陈旧，店面软装缺乏质感，已不能满足龙泉驿消费客群的需要。1F伊纳芙、Beasume、Nakzen、Rossini、belle、花花公子、中国联通；2F拉夏贝尔、欧文卡斯顿、Lagoo、SamuelKevin、Cabana、红蜻蜓、班尼路、麦肯基3F拉莎贝儿（美容）、旺龙动漫电玩各楼层品牌列举8龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉摩尔华盛9摩尔华盛位于中街商圈，区位优势明显，营业状况较好项目地址龙泉驿区中街开业时间2007年10月18日营业面积4,000㎡主要业态百货、街铺、超市楼层3层业态组合1F：流行女装。外围街铺：席殊书屋、卫视眼镜行、香港爱恋珠宝、三福、广州百圆服饰全国连锁第1837部、龙翔通讯旗舰店、七匹狼2F：男士服装、流行女服饰、鞋、箱包。3F：家居、日用百货、化妆品、食品。摩尔华盛10摩尔华盛招商品牌档次较低，硬件条件不佳摩尔华盛内部品牌大多仍为中低档次，且内部与另一服饰批发零售市场相连，整体档次偏低。凭借较好的区位条件，摩尔华盛通过共享核心商圈的密集消费人流，其营业情况较好，日均客流量较高；摩尔华盛百货其内部动线较为特殊，有南北两个主要出入口，北出入口连接建设路，南侧出入口连接中街。很多消费者在过街时顺带在摩尔华盛1F消费；受制于物业硬件条件限制，在层高、柱距、电梯等指标均较为落后，店内照明明显偏暗，货品陈列不够鲜明。11龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉驿区百货大楼12成都百货大楼位于中街商圈，是龙泉驿现有零售商业代表项目项目地址龙泉驿区中街130号开业时间2007年10月18日营业面积总面积约9,000㎡，百货约3,500㎡，超市约5,500㎡主要业态百货、超市楼层3层业态组合1F：通讯商城、德克士、珠宝首饰、童装玩具。2F：化妆品、钟表珠宝、超市（生食区）3F：服饰、家居、小电器、日化用品。龙泉驿区百货大楼13成都百货大楼招商品牌档次高于其他百货项目1F川光通讯、德克士、恋银首饰、李宁、城市宝贝、balabala、孕婴生活馆、花样屋。2F欧莱雅、自然堂、完美、美宝莲、爱恋珠宝。3Fonly、耐克、阿迪达斯、杰克琼斯。各楼层品牌列举成都百货大楼是目前龙泉驿区档次最高的零售商业物业，其内部的招商品牌档次较高，业态组合也较为完整；其内部的生活超市商品较为齐全，陈列形象也较好。由于内部生活超市对周边消费人群吸引力较强，有效带动了成都百货大楼日均消费客流；受限于物业硬件结构，龙泉百货大楼内部动线较为特殊，其一层为外围街铺，二至三层为百货及生活超市，百货及生活超市在内部串联。如要到达3楼百货区，则必须经过超市生鲜熟食区，消费者购物体验不佳。14龙泉驿区现有商业市场的小结高新技术开发区潜在消费人口众多，但区内无零售商业供应老城商圈主要以老旧物业的街铺为主各商圈间档次差异不明显，主要以业态区分现有百货物业档次较低、硬件水平与成都百货有较大差距龙泉驿现有商业市场主要由音乐广场商圈、省团校商圈和世纪广场商务政务商圈、世纪广场商业生活商圈构成1234515目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.616龙泉驿区零售商业市场整体发展正在提速第三阶段单一中心传统百货第二阶段第一阶段百货扩张百货品牌升级购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业根据商业市场发展的一般规律，城市商业市场的发展一般遵循以下四个阶段：北京、上海、广州等一线城市，其在90年末期均已进入第四阶段，目前零售商业市场已相当成熟；杭州、成都、重庆等二线城市，在2008年后亦开始进入第四阶段，目前发展势头强劲；对于川内二线城市，绵阳、德阳、南充等城市，虽商业起步较晚，但也已进入第三阶段。龙泉驿商业市场目前进程龙泉驿区作为成都周边的重要县城，其商业发展则相对滞后，现处于从第二阶段到第三阶段的进程中。17成都向东、向南发展，龙泉驿零售商业市场迎来大好机遇根据城市发展规划，成都城市发展扩张方向初期为向南和向东发展，龙泉作为成都向东发展的主要区域，承载着城市功能分流、人口分流的重担，龙泉商业市场已经处在快速发展的最好历史机遇期；早在2002年《成都市中心城市向东发展规划》方案中，涉及成都东部76平方公里，将整个东郊规划成为一个以生活、居住为主的生态型现代化新城区，明确提出将龙泉驿区发展为城市副中心，形成商业、办公、文化、娱乐一体的现代新城，区域潜在消费增长趋势明显；本项目位于龙泉驿区世纪广场区域，可较好的承接成都市商业向东发展及龙泉驿老城区商圈扩张所带来的消费客流。龙泉驿成都市商业东拓本项目龙泉驿老城区商圈扩张世纪广场商圈18龙泉驿未来将形成以世纪广场为中心的中高端商圈龙泉驿现有四个主要商圈，分别是；音乐广场商圈：以音乐广场为中心，以建设路、中街、欧鹏大道、广场路为主的核心商圈，是目前龙泉驿最大商圈，商圈内现有成都人民商场龙泉店、摩尔华盛、成都百货大楼等百货店面，街铺开业率较高，平均租金水平为龙泉驿区最高；未来有博瑞项目等商业综合体项目；省团校商圈：以四川省团校为中心，向外辐射青年路、建材路等多条道路，主要业态以家装建材、汽修为主；世纪广场政务商务区：是龙泉驿区未来核心CBD，区域现有多个在开发商业项目，例如第九空间、恩德世纪广场、同飞城市等以写字楼为主的商业综合体项目；世纪广场商业生活区：恒禾•皇冠国际社区（永辉超市）、奥克斯广场、世豪广场等以商业综合体项目。世纪广场政务商务区音乐广场商圈省团校商圈高新技术开发区世纪广场商业生活区世纪广场商务区将成为龙泉最具政务商务氛围的商圈，本项目的定位将以此为基础。19龙泉驿未来零售商业供应较多，大部分位于世纪广场商圈附近本项目1234576891010131112区域范围内聚集了较多的零售商业项目，已逐渐形成区域商业中心的雏形；未来可以预期，本区域内商业项目招商和运营的难度和压力都将逐渐增大，同质化竞争也将加剧。序号项目名称序号项目名称1奥克斯广场7世豪广场项目（伊藤洋华堂）2第九空间8世茂城市综合体项目3皇冠国际广场9同飞城市广场4恩德世纪广场10银河城市综合体5博瑞项目11恩威城市广场6百悦城商业12天立广场13大旗·聚力东方13*部分项目市场公开信息有限，后文以实际公开资料整理撰写。地铁2号线走向（示意）龙泉西站20区域内未来零售项目整体供应量较大，大型零售商业的市场竞争激烈项目名称奥克斯广场第九空间皇冠国际广场恩德世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方体量（㎡）270,00013,40045,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000合计1,008,272区域内现有及未来零售商业项目体量差异较大，其中奥克斯广场商业体量达到27万㎡、世豪广场体量达到20万㎡，世豪广场项目已确定引入伊藤洋华堂百货，其余大部分项目零售商业体量集中在3~5万㎡；区域内重点零售商业项目的建筑形态多为多为集中式商业，且多数为各个项目商业裙楼部分，其平均零售商业面积为77,559㎡。区域内未来零售项目整体供应量较大，各项目间体量差异明显21几乎每个项目均规划大体量的零售商业业态，未来将面临较为严重的同质化竞争项目名称奥克斯广场第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方零售商业体量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000写字楼暂无数据零售商业商务公寓酒店服务式公寓区域内未来零售商业项目部分未来供应零售商业项目区产品组合丰富，但市场整体缺乏商务公寓及酒店产品供应；奥克斯广场、百悦城、世豪广场、同飞城市广场、银河城市综合体项目产品组合完整度较高，均规划了除服务式公寓以外的商业子产品。22区域内零售项目大多以集中商业为主项目名称奥克斯广场第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方零售商业体量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000形态集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业购物街区集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业底层街铺商业街*根据市场公开数据整理区域内零售项目主要以集中商业为主，有77%的项目都规划有集中商业；15%的项目规划有商业街，其中百悦城购物街区以高端餐饮美食为主题，大旗·聚力东方预期规划时尚购物街区。奥克斯广场第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场天立广场大旗·聚力东方世茂城市综合体项目23区域内重点商业项目多以家庭消费客群为主要定位方向，档次差异不明显商业项目档次多为中高端定位，以家庭购物消费客群定位为主；奥克斯广场及世豪伊藤洋华堂项目为世纪广场体量均较大，且均为家庭消费客群定位，市场空间被进一步压缩；商务客群定位项目以大旗·聚力东方、百悦城商业及第九空间项目为主，商务消费市场空间相对宽裕；项目名称奥克斯广场第九空间皇冠国际广场恩德世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方档次中高档中档中档中高档中高档中高档中高档高档中档中档中档档中高档客群定位家庭购物商务客群家庭购物全客群全客群商务客群家庭购物全客群家庭购物家庭购物家庭购物家庭购物商务客群档次大旗·聚力东方恩德世纪广场第九空间皇冠国际广场恩威城市广场博瑞项目世茂城市综合体项目世豪广场项目同飞城市广场天立广场银河城市综合体奥克斯广场家庭购物型消费客群定位趋势商务消费客群定位趋势百悦城商业中高端档次定位24重点竞争项目研究说明通过前述区域零售商业市场研究，结合本项目商业用地指标，可基本确定本项目在区域内的可能竞争项目；通过研究竞争项目的建筑设计、业态规划、租售模式等，为本项目零售商业产品的定位提供借鉴依据。编号项目名称项目定位选取理由1第九空间大厦中高端距离本项目较近、是本项目的直接竞争对象2百悦城商业高端定位及规划档次较高，项目引入希尔顿酒店，市场竞争力较强3恩德恒鼎世纪广场高端距离本项目较近，零售商业体量较大，具备一定竞争力说明：银河城市综合体项目、同飞城市广场、皇冠国际社区由于市场公开信息过少，在此不作研究研究思路研究对象选取第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城商业25重点竞争项目案例研究第九空间大厦26第九空间大厦紧邻本项目，具有较高的参照意义项目地址龙泉驿区翠龙街66号开发商成都市闵台中天投资有限公司占地面积20亩入市时间2014年底总建筑面积96,450㎡零售商业面积13,400㎡写字楼面积50,000㎡建筑类型裙楼商业、写字楼建筑风格现代机动停车位586辆本项目第九空间大厦27受地块条件限制印象，项目零售商业展示型欠佳写字楼入口零售商业入口翠龙路翠龙路停车场入口本项目地块项目地块价值最高的为地块东侧，通过在此处布局写字楼产品可有效提高其昭示性，并显示该项目以写字楼产品为主的定位布局；地块现为单侧临街，其商业展示面有限，对该项目各子产品主要出入口布局造成一定困难，写字楼入口位于项目各零售商业入口的中间位置，造成项目商业氛围不够连贯。本项目在建筑规划中应特别注意各子产品出入口的布局，尽量做到人车分流，最大化利用有限的商业展示面。零售商业入口零售商业主要入口28第九空间大厦以写字楼产品为主，裙楼商业总体量较小写字楼塔楼，结构高度m，共30层，建筑面积5万㎡；写字楼分高低两区，单层面积约2,000㎡；高区层高4~4.15m，共15层，低区层高4m，共9层；写字楼共部10电梯，其中高6区部，低区4部；写字楼大堂挑高11.7m；裙楼商业共5层，为集中式商业，总建筑面积13,400㎡；裙楼商业单层面积约3,000㎡；裙楼商业首层层高6m，2~4F层高5.4m，5F层高5.7m；写字楼产品硬件指标较突出4.15m4m4m裙楼商业总体量偏小，市场影响力有限29项目受单侧临街造成商业展示面较少问题影响，部分商铺商业价值较低受地块条件限制，该项目首层商铺除临翠龙侧三户较大商铺外，其余商铺均无较好的商业展示面；预期世纪广场对于带动商业人流作用有限，首层西侧及南侧商铺未来仍将面临缺乏商业展示面的问题；地块北侧商铺收停车场出入口布置的影响，造成商业人流不连续，其商业价值为最次。翠龙路侧无临街商业展示面，商业价值较低商铺停车场入口临街商铺30项目零售商业动线双循环设计造成消费动线不够清晰中庭广场扶梯项目零售商业内部为双循环动线设计，容易造成商业死角及折返动线，造成部分区域商业价值再次下降；项目内部设计中庭广场，顶部透明蓬幕引入自然光照明，达到吸引聚集人流的作用；项目街铺的划分考虑了内外铺的价值区隔：外铺较易销售，因此划分面积较大；内铺相对有一定的销售难度，因此铺面切割较小；首层商铺以32㎡~40㎡小铺为主。首层商铺以32㎡~45㎡小铺为主，销售前景看好31虽是销售型商铺，但仍有简单的业态规划，供投资人或者品牌自用作为参考32项目零售商业一楼均价3万左右，蓄客情况较好根据调研我们了解到，该项目自启动蓄客工作至今，累计蓄客300余租，已覆盖商铺总量，大部分以自用为主；写字楼及商铺产品均采用每户优惠1万元现金的优惠措施；大部分投资客群看好世纪广场商圈未来发展前景，投资热度较高。33重点竞争项目案例研究恩德恒鼎世纪广场34恩德恒鼎世纪广场产品多样，整体竞争力较强项目地址驿都中路与世纪大道交接处开发商恩德集团占地面积34亩入市时间2015年总建筑面积123,111㎡零售商业面积62,239㎡写字楼面积23,254㎡产品类型裙楼商业、写字楼、酒店、公寓建筑风格现代机动停车位778辆本项目恩德恒鼎世纪广场35项目位于交通干道交汇处，临街展示面充分驿都中路世纪大道零售商业入口写字楼入口酒店入口公寓入口项目位于驿都中路及世纪大道交汇处，该两条道路均为龙泉驿最主要的交通干道，临街展示面充分，昭示性较好；项目零售商业主要出入口仅有一个，靠近商业价值最高的路口交汇处，未来能较为有效的吸引消费人流进入项目；写字楼入口临驿都中路，且与零售商业入口有一定距离，商务及商业氛围均得以巩固；停车场入口位于项目东北角，与消费者前往项目各子产品不形成路径交叉，实现人车分流。停车场入口项目零售商业体量较大，且规划相对完善，未来具有较强的竞争力36该项目零售商业物业体量大于世纪广场商圈其他项目项目名称第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场同飞城市广场银河城市综合体零售商业体量（㎡）13,40045,00062,23930,00050,000形态集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业客群定位商务客群家庭消费全客群家庭消费家庭购物恩德恒鼎世纪广场为世纪广场商圈在建零售商业体量最大项目；其全客层客群定位原则将有效辐射周边常住居民及办公人群；项目临近开发区，未来或将吸引园区内办公人群前来消费；恩德恒鼎世纪广场6万㎡第九空间大厦13,400㎡本项目同飞城市广场3万㎡银河城市综合体5万㎡37项目零售商业采用双通道布局，商业动线混乱恒鼎世纪项目的商业双通道布局，强调内部空间的可视性，意图通过整个空间通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，但其带来的商业动线混乱的问题不容忽视；从平面图来看，其零售商业主要出入口仅为西北角一侧，其余出口均为货运及其他用途，如弱项目内部缺乏具有强大吸引力的主力店/次主力店带动，消费者难以抵达南侧商铺；项目为销售型商铺产品，暂未启动蓄客工作。38重点竞争项目案例研究百悦城天鹅湖39项目占地622亩，整体规模较大，在龙泉驿区市场影响力较大项目地址龙泉驿区天鹅湖片区金旗大道中段开发商成都百城投资有限责任公司占地面积622亩开业时间2014年末总建筑面积415,290㎡零售商业面积38,233㎡写字楼面积200,177㎡酒店面积48,084㎡产品类型独栋街区商业、写字楼、酒店、公寓建筑风格现代欧式机动停车位1678辆本项目百悦城天鹅湖40百悦城项目整体规模较大，引入北大附中教育资源，商业配套较为齐全希尔顿酒店写字楼商务公寓美食街区北大附中卧龙谷村高尔夫球场幼儿园西干道公园大道成龙大道百悦城天鹅湖整体规模较大，产品较为丰富，项目规划有改善型住宅、希尔顿酒店、写字楼、独栋购物街区、商务公寓等产品，同时通过引入北大附中提升项目配套资源优势，市场影响力较大。41独栋美食街区为全持有型物业，有利于促进形成高端餐饮氛围4F4F4F4F3F4F从平面图来看，百悦城美食街区采用独栋建筑形态，规划布局高端餐饮业态进驻；独栋美食街区为全持有型物业，有利于其高端餐饮业态定位。商务公寓裙楼底商为常规街铺产品，在硬件条件及业态规划上均无亮点，预期未来招商品牌以社区配套商业为主；商务公寓裙楼底商目前暂未启动蓄客工作。独栋街区商业平面图公寓楼裙楼底商平面图42本项目零售商业虽不能在体量上占据优势，但可形成自身的独特主题性体量主题性第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城独栋美食街根据竞争项目主题性横向对比分析，除百悦城打造具有一定主题特色的独栋美食街区定为，其余项目的零售商业均缺乏主题特征；在体量对比中，竞合项目商业体量差异较大，从1.3万㎡至6.2万㎡不等，而根据本项目的初步指标排布，零售商业仅能规划2万㎡左右，难以形成体量优势与规模效应；因此，本项目的市场空间即打造具有鲜明主题特色的零售商业项目，在区域较为严重的同质化竞争中脱颖而出。本项目由于项目地块基地较小、用地指标有限，难以凭借规模体量取胜；从区域竞争项目来看，本项目可争取中高端、主题特色的商业零售市场。市场空间竞争项目主题性与体量对比43项目主题表现将是本项目市场突破口项目主题表现业态完整性市场空间各竞争项目在业态完整性的横向对比中，除恩德恒鼎世纪广场凭借其较大的商业体量，有机会达到较为完整的业态规划外，其余项目的业态完整性均较低，这与竞争项目零售商业体量不大有关；百悦城独栋美食街受限于建筑结构影响，其较大的单铺面积使得租赁门槛较高，限制了其业态种类；第九空间大厦为散卖型物业，首层被分割为20~55㎡不等商铺，在后期运营中对业态规划及控制能力较弱。在项目主题性的体现上，百悦城独栋美食街优势较大，定位于商务精英美食街区，并通过独栋商业的建筑形态规划使得其有机会引入高端餐饮业态，增强了项目的主题特征；恩德恒鼎世纪广场立足打造“全客层一站式消费体验”，但在业态主题表现方面与常规零售商业相差不大；第九空间大厦定位于“高端商务配套”，但其为散卖型物业，后期营造主题性表现困难较大。综上所示，本项目的市场突破口将在项目主题的表现上；建议本项目应充分突出项目的主题性并结合业态规划予以实现，不盲目追求业态完整性。竞争项目业态完整性对比竞争项目主题表现对比第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城独栋美食街44龙泉驿区未来商业市场小结未来供应商业项目以集中式商业为主，缺乏购物街区商业形态产品供应未来供应项目大部分为全销售模式，小部分为租售结合未来供应项目主要集中在世纪广场商圈周边的新城片区，老城区供应量较少大部分项目缺乏鲜明的业态定位及主题表现，后期或将遇到运营难题未来供应项目体量差异明显，以中高档定位为主1234545目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.646龙泉驿目前商业市场主要以街铺为主，集中式商业项目较少区域编号街道名称新城区1北京路北2怡居路3北泉路4怡安路5驿都中路老城区6中街7建设路8商业前街9龙平路10永安路11创业南街12东街13新驿北街14龙都南路15欧鹏大道16长柏路街铺仍为龙泉驿零售商业的主要形式，因此老城商圈和新城商圈新城商圈均有大量街铺分布；城区临街底商面积多在20-60㎡之间，老城区存在大量单位房统一对外出租，整体风貌老旧，开间进深不合理，展示面小；租售比水平受地段差异影响较为明显。1234567891011121314151647新城区街铺租金相对较低，北泉路租金水平最高12345区域编号街道名称1F租金区间

（元/㎡·月）新城区1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驿都中路80租金对比分析：新城区租金水平明显低于老城区，1F普遍租金区间位于90—110元/月/㎡之间；由于新城区街道较长，租金跨度普遍较大；租金水平最高的区域为北泉路，1F租金达到100~130元/月/㎡；48新城区街铺面积物业较新、有较好的规划12345区域编号街道名称1F主力面积区间（㎡）新城区1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驿都中路45面积对比分析：新城区街铺面积根据所属物业不同差异较大，1F主要面积区间为43—110㎡；新城区街铺多为住宅底商，住宅小区也为近年较新开发的楼盘，街铺划分相对科学，实际使用时较为方便；面积区间最大的区域为北京路北，1F达到90~110㎡；49区域编号街道名称1F租金区间

（元/㎡·月）老城区6中街450~10007建设路310~3408商业前街67~709龙平路76~8010永安路6011创业南街5012东街26013新驿北街255~27014龙都南路8015欧鹏大道58~7016长柏路80老城区街铺租金普遍较高租金对比分析：老城区租金水平较高，1F租金区间普遍位于260~450元/月/㎡之间，个别区位条件较好商铺月租金达到1,000元/月/㎡；1F租金水平最高的区域为中街，达到450~1,000元/月/㎡；水平较低的区域为创业南街，1F租金普遍在50元/月/㎡左右；67891011121314151650老城区街铺面积偏小、多为老旧物业、缺乏规划面积对比分析：老城区商铺面积普遍较小，1F主要面积区间为35~50㎡；1F面积区间最大的区域为东街街，达到70~90㎡；1F面积区间最小的区域为建设路及中介，一般25—60㎡左右；678910111213141516区域编号街道名称1F主力面积区间(㎡）老城区6中街30~907建设路25~608商业前街35~459龙平路55~8410永安路4611创业南街50~7012东街70~9013新驿北街35~5014龙都南路40~7015欧鹏大道40~6016长柏路45~5151老城区租金水平差异明显，新城区租金水平波动较小区域编号街道名称1F租金区间（元/㎡·月）新城区1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驿都中路80老城区6中街450~10007建设路310~3408商业前街67~709龙平路76~8010永安路6011创业南街5012东街26013新驿北街255~27014龙都南路8015欧鹏大道58~7016长柏路8012345678910111213141516新城区老城区租金对比分析：老城区核心商圈街道租金水平较高，其余街道商铺租金价格与新城区商铺租金差异不大；新城区商铺最近水平相对较为平稳。52主要街铺租金及售价情况新城区老城区从龙泉驿主要街铺的租金及售价来看，老城区核心商圈店铺租金价格明显高于其他区域；除核心商圈外其他区域商铺租金价格水平差异不大；老城区以中街为价值核心，辐射其周围的主要街道；新城区以驿都中路和北泉为主轴，串联整个区域的街铺价值。53老城区与新城区街铺面积对比分析区域编号街道名称主力面积区间（㎡）新城区1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驿都中路45老城区6中街30~907建设路25~608商业前街35~459龙平路55~8410永安路4611创业南街50~7012东街70~9013新驿北街35~5014龙都南路40~7015欧鹏大道40~6016长柏路45~5112345678910111213141516新城区老城区面积对比分析：老城区商铺面积大小不一，跨度较大，多为年限较旧的老物业；新城区商铺面积明显大于老城区，且街铺面积跨度不大；主要原因在于新城区街铺主要为近年新建住宅小区底商，有统一规划。54龙泉驿街铺大部分为小面积物业建筑指标数据单铺开间4.0~5.0米为主单铺进深8.0~12.0米为主层高3.5~4.0米为主建筑面积30~60㎡为主龙泉驿的街铺物业普遍较为陈旧落后，部分商铺可能涉及到一定的旧城改造；从其单铺的尺寸来看，单间面积较小，层高普遍较低，在商家使用上都存在一定的局限性；龙泉驿商铺的购买者中，自用和投资各占一半，因此本项目在商铺划分时应同时兼顾两种购买目的的客户。55街铺专题研究小结新城商圈街铺租金水平差异不大，北泉路沿线租金水平最高新城片区的街铺有较好的统一规划，面积区间跨度不大街铺价值最高的区域位于老城区域，中街沿线最高本项目位于龙泉驿未来的商业核心区域世纪广场商圈，街铺价值预期较好街铺面积普遍较小，老城区存在大量单位房统一对外出租，整体风貌老旧，开间进深不合理，展示面小1234556目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.657项目所在区域人口增长趋势明显，未来消费潜力将不断增强居住人口：70万人口密度增加客群类型多样化龙泉驿客群变化特点区域现有居住客群区域办公客群周边郊县居住客群区域现有居住客群区域办公客群周边郊县居住客群区域未来居住客群区域新增办公客群郊县消费人群根据政府对龙泉驿区人口规模的预估，未来龙泉驿区的客群将出现人口密度增加、客群类型多样化的显著特征；结合前述对区域零售商业市场的分析，未来100万㎡的零售商业的体量已有能力满足未来客群的消费需求，甚至或将出现“供大于求”的局面；因此，项目只有在区域零售市场中找准自己的定位，与众多项目形成差异化竞争，才能拥有自身的消费客群。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究58区域现有消费客群多为具有一定购买能力的中产阶级群体客群类型客群特点平均消费能力消费活跃度现有项目对该类客群的满足度多以中产阶级为主具有一定经济实力整体年龄层偏高以国家高新技术开发区办公就业人群为主居住在洛带、同安、山泉等郊县中低端客群区域现有居住客群区域办公客群周边郊县居住客群区域现有客群构成及特点龙泉驿区现有居住与零售商业氛围与成熟区域尚有一定的差距，现有客群亦较为单一区域现有居住人群仍处于快速增加阶段，目前多以有一定购买能力的中产阶级为主；区域现有办公人群主要集中在国家高新技术开发区，此类人群消费能力呈现通常为两极化分布，但平均消费能力较强；洛带、同安、山泉等郊县居住客群处于追求更高消费品质的目的，或将到龙泉驿区消费。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究59区域未来消费客群平均消费能力及人数增长趋势明显客群类型客群特点平均消费能力消费活跃度现有项目对该类客群的满足度80后精英人群比例增加二次/多次置业的中产阶级以国家高新技术开发区办公就业人群为主居住在郊县的目的性消费者区域未来居住客群区域新增办公客群周边郊县居住客群区域未来客群构成及特点随着80后人群与二次/多次置业的中产阶级入住龙泉驿区，区域的整体消费能力与消费活跃度都将得到明显提升；区域新增的办公客群亦是未来巨大的消费客群之一；区域未来客群的平均消费能力与消费活跃度将得到较大提升。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究60商铺投资潜力概述房地产投资在当前经济环境下为众多投资者的最佳投资途径在住宅市场进一步宏观调控的现状下，商业地产收到追捧商铺与写字楼产品成为现阶段最为热门的商业地产投资产品成都商铺价格售价高，众多成都区域投资客群前往龙泉驿区域投资置业金融机构对房地产抵押贷款的评估价值较高龙泉驿商铺投资特点对开发商而言，在项目开发成本普遍较高的情况下，其余子产品的销售获利仅能平衡项目的开发成本，而商铺则成为开发商的利润核心。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究61商铺投资者经验资料数据分析房地产投资意愿对未来龙泉驿商铺市场的预估根据以往经验，愿意投资各类商业地产产品的投资者分布如图，其中商铺与住宅为现阶段较为受追捧的投资产品;对于未来龙泉驿商铺市场的前景，有72%的投资者表示看好或看稳，表明商铺投资市场的信心较为充足;从商铺投资对象来看，底商商铺和商业街商铺是投资者认为较优的投资对象。商铺投资意愿个人信息商铺投资持续看好，未来市场信心充足区域消费客群研究区域商铺投资客群研究愿意投资的商铺类型62商铺投资者经验资料数据分析最为看重的商铺要素愿意投资的商铺面积投资者最为看重的商铺要素依次为商铺的区位条件、未来升值空间以及投资回报率;60㎡~120㎡的商铺面积区间最受投资者欢迎。带租约的商铺由于能够保证投资者收益，因而有36%的投资者愿意接受；另有48%对带租约的商铺持观望态度，表明投资者对投资回报的谨慎。是否接受投资带租约的商铺商铺投资意愿个人信息区位条件仍然是投资客最为看重的选择要素区域消费客群研究区域商铺投资客群研究63商铺投资者经验资料数据分析被访者的年龄集中在29~35岁、36~45岁这两个年龄阶段。从被访者的职业来看，私营业主、公司中层和个体户为商铺投资客群的主要职业分布，此类客群的购买力相对较强;商铺投资者的月收入主要集中在两个范围：3~4万及4~5万，同样，此类客群的购买力相对较强，且投资行为最为活跃，投资意愿较高。被访者的年龄层被访者的职业特征被访者月收入中产阶级为商铺投资者的主要人群商铺投资意愿个人信息区域消费客群研究区域商铺投资客群研究64区域客群专题研究小结及对本项目借鉴意义未来龙泉驿的客群将出现人口密度增加、客群类型多样化的显著特征;龙泉驿现有居住与零售商业氛围与成熟区域尚有一定的差距，客群较为单一;区域未来客群的平均消费能力与消费活跃度将得到较大提升。商铺投资持续看好，底商及商业街产品较受投资者亲睐;区位条件仍然是投资客最为看重的选择要素;区域投资客群为龙泉区域商铺投资的主要人群之一。No.1No.2No.3No.1No.2No.3面对龙泉驿区域巨大的零售商业供应量，本项目应在区域零售市场中找准自己的定位，与众多项目形成差异化竞争，才能拥有自身的消费客群；区域现有居住人群仍处于快速增加阶段，如何把握即将迁居至此的未来消费人群将是本项目的定位关键；随着城市化进程的加剧，项目良好的区域和商业氛围优势将进一步显现，使得商业价值进一步提升;零售商业的成功运营将使其完全成为项目的核心利润来源与保证。消费客群研究小结商铺投资客群研究小结65目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群研究品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.666零售品牌进入度分析10%5%15%硬件条件运营服务水平建筑设计区位50%零售业态及品牌选择20%商业项目的体现对商业项目的影响研究说明进入度分析对项目参考价值零售业态及品牌的优选和组合，可以说是商业项目决定性的因素之一，我们从零售品牌对城市商业和项目的影响来分析，可以对本项目定位做出一定的参考和指导。67零售品牌进入度分析零售业态和品牌是商业项目的缩影，也是城市商业发展的缩影，反过来看，城市经济和商业的持续发展，势必使得越来越多，越来越优质的先进业态和零售品牌进入市场。同样的，零售业态和品牌的进入需要商业载体的支撑。城市经济发展商业供给越来越多商业细分程度愈加明显消费能力逐渐提高商业逐渐往中高端化零售品牌细分程度更高零售品牌越来越优质零售业态越来越丰富相互作用业态先进性及品牌档次体现城市商业高端化程度及城市消费能力业态丰富度体现城市整体消费能力及商业供给量品牌细分程度体现城市商业成熟度商业载体确保零售