商业项目前期设计定位业态规划和建筑设计课件讲义稿(黄磊)pptx自动保存

1商业地产前期设计定位、业态规划和建筑设计为什么百货商场一进门先看见的总是化妆品柜台？为什么在商场的一层找不到洗手间？

为什么零售的比例逐渐缩小，餐饮的比例逐渐放大

？

为什么扶梯总是设在离商场大门较远的背面？为什么会在一个购物中心里有时会看到同一品牌的两个店铺？

为什么运动品牌一般摆放在地下或较高楼层？

如何定位购物中心定位定位策划服务建筑设计优化服务区域经济和发展规划市场分析基地分析可比/竞争案例分析项目SWOT分析设计任务书项目整体定位项目整体规划设计设计院目标消费客群各主题/产品线定位各主题业种业态组合项目商业设计方案设计院(建筑设计建议)设计院(建筑设计建议)(业主方确认)业种业态配比租金试算零售平面及店铺分割交通组织建议基于业种业态组合厂商访谈设备配套建议协助建筑设计评审项目商业设计方案修正开发商深度访谈中档区域购物中心2个中档快时尚+中档都市女装/少淑女装”注：①中档快时尚指的是除ZARA、UR外的其他快时尚品牌，如H&M、C&A、优衣库、GAP等②四大服装集团：衣恋集团、百家好集团、绫致集团和拉夏贝尔集团③中档都市女装/少淑女装，主要通过价格带进行划分其都市女装、少淑女装和时尚男装品牌主要来自四大服装集团，但不包括旗下的高端品牌，代表项目：SM广场、凯德魅力城，金牛凯德广场一期。

中档偏上购物中心多个中档快时尚+中档偏上都市女装3个及以上的中档快时尚品牌，而都市女装、少淑女装除四大服装集团外，将进一步提升品牌丰富度和知名度，如出现播、幻走等偏个性化的女装，同时在档次上将有所提升，引进了欧时力、Mo&Co.等品牌，代表项目：阳光新业中心中高端购物中心高档快时尚或国际精品时尚出现知名大淑女装，都市女装品牌丰富度提升且占主导，与中档偏上购物中心对比，出现了以CKjeans、GUESS、G-star等为代表的国际精品时尚品牌，同时知名大淑女装将会较多出现，如koradior、EP雅莹等，都市女装丰富度将进一步提升，代表项目：九方购物中心、凯丹广场、金牛凯德广场二期、龙湖北城天街、华润339欢乐颂轻奢女装男装运动休闲快时尚潮牌时装品类分类标准业态布局原则业态布局原则业态布局原则增强互动引导客流顺应流程合理分区性质、管理要求、档次、租金水平消费者的关联性、品牌的互补性利用主力店的力量从顾客需求的角度考虑业态空间的安排

物以类聚，人以群分，商业也是一样。因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。动静分区所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，

图1万达商业综合体基本模型合理分区—按性质分区

业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，如图3。

合理分区图2北京SOLANA蓝色港湾平面图—按管理要求分区按档次分区一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，或者服务半径内客源不足等原因，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。合理分区—按档次分区按租金水平分区不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。合理分区—按租金水平区分增强互动电影院+美食广场+KTV+电玩冰场+美食广场儿童反斗城+儿童服饰+培训+SPA利用品牌的互补性

将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。利用消费的关联性引导客流利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店，如百货、超市等设于主动线的两端，避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置，尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。石家庄勒泰中心是62万平米大型城市综合体，不但有近20万平方米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求，如图5。

顺应流程顺应流程各业态租金的标准横向比较租金体系制定

根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。回报率倒推根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。细分业态百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。租金体系制定餐饮业态租金备注酒吧30—80元/平米·月

KTV20—70元/平米·月

电影院40—120元/平米·月

游乐场30—50元/平米·月

中餐馆30—200元/平米·月

西餐50—200元/平米·月

零售顶级品牌扣点8-18%

品牌服饰扣点20%—25%

独立童装店50—200元/平米·月

内衣店铺100—300元/平米·月

家电数码80元/平米·月

各业态租金接受程度超市和购物中心的关系超市与购物中心超市的组合模式大型超市与购物中心有两种组合模式，一种是以大型超市为核心的社区店模式，另一种是包含大型超市的SHOPPINGMALL模式。社区店模式大型超市占使用面积40%以上，在开发之初，选址、整体设计与布局完全考虑大型超市需求、招商、运营、推广也以大型超市为核心，并利用大型超市吸引的人气、人流为其余的商铺创造商机。购物中心模式超市作为主力店，占使用面积20%—40%，其他开发为百货、餐饮、影院等，在共同的商圈内塑造不同的消费领域，最大程度提升物业价值与运营收益。超市与购物中心劣势分析选址大型超市与购物中心选址策略存在不一致可能，大型超市通常能够通过自身品牌与声誉创造独立商圈，而购物中心由于商圈培养的高昂成本（一般在两年以上），一般依赖已逐步成熟的商圈而建立。商铺布局与品牌组合大型超市品类齐全对中端商品冲击较大品牌形象与定位由于大型超市强势品牌效果，因此购物中心品牌效果受到削弱。超市贫家策略影响购物中心商品定位，降低消费者对整体商品价格档次的心理预期。营运大型超市由于谈判中强势地位，通常可以获得极低的租金价格，导致购物中心整体租赁与联营均面临相当大的成本压力优势分析选址商业地产开发中，一“捆绑”沃尔玛等大型超市的名义能够对应地方政府定向打造的“世界500强”条款，减小项目竞标难度营运大型超市能够迅速聚拢人气，对于购物中心初期宣传有良好的支持效果；通过大型超市获得稳定长期租金收入，减少收入不确定性对住宅楼盘溢价作用，对销售型商业增强去化速度餐饮与购物中心据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的配有较大比例餐饮、休闲、娱乐的体验购物中心，消费者逗留时间约为2.5到3小时。如果有就餐的话，那么逗留时间最长能达到4-5个小时以上海、北京两地休闲餐厅为样本，朋友聚会和休闲、情侣约会是主要就餐方向，占比达到84%。

餐饮与购物中心餐饮与购物中心传统的业态比例在15%至20%被悄然打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式;其中，不少的商业更把餐饮比例调整至高达40%至60%的比例。以上海日月光广场为例。原先服装、餐饮、电子产品三大类商品的营业面积之比将从原先的4∶3∶3，调整为4.5∶4.5∶1。其中，餐饮比例大幅度提高了15%，餐饮比例在30%到35%之间较为合理餐饮与购物中心购物中心更爱“缩小版”精品餐饮业态随着购物中心对于租赁回报要求的不断提高，餐饮业态相对偏低的租金支付能力也促使其自身不断改良，不少进入商场的餐饮为提高收益率，更多地选择了150平米左右的精致小店。客来滋月入65万，引客1.5万人次

根据餐饮业态细分来看，虽然正餐的吸客能力强，但面积和选址要求高，但简餐、中西快餐、休闲餐饮对楼层要求不高，面积在100-300平方米左右，更能满足青年主力消费群体休闲娱乐和约会之用。“简餐+快餐+休闲饮品+外卖”的多样化餐饮组合模式，在总面积上与大型正餐相当，但聚客能力会更强，对于购物中心而言，租金收益也会更高。

各楼层的“雨露均沾”，胜过顶层的“喷淋效应”由于消费者消费习惯的变化，除朋友聚餐的目的性强之外，休闲以及情侣约会的餐饮选择更具有随机性，因此餐饮业态也不再只集中在商场高层，而是从顶层穿插在各个楼层。按楼层进行餐饮与其他品牌的组合对于体验式购物中心来讲更能吸引客流和促进消费。基于这种餐饮趋势，对于购物中心而言就需要选择一些对位置选择和业态组合要求不高的餐饮品牌来实现这一体验功能。29四、动线如何设置

如果把一个商业体比作一个人，那么外部建筑设计是骨架，内部空间设计是血肉，人流系统是血管，而顾客是血液。如果顾客不能沿着人流动线流动起来，就好比血液不能在血管中流动，那么这个商业体将无法生存。因此，人流系统的设计至关重要，它直接关系到整个商业体的生命。人流系统设计的核心就是人流动线的设计。动线，顾名思义，是指顾客自然行走、购物的路线。良好的人流动线设计能引导和方便消费者购物，避免产生死角，也能延长消费者在店铺的停留时间，带动人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种所倡导的购物感觉。商业人流系统概述商业人流系统概述人流动线基本类型单通道循环式双通道循环式自由流动式流水线式环岛式复合式人流动线基本类型分类：特点：两侧商铺共用一条通道，人流动线形成循环流动。适用条件：多适用于商业体量较小的商业体或者商业区域成狭长长方形的商业体。优点：最大程度的利用商业区域的面积，内部人流可以自由循环流动。缺点：商业空间不够开阔，不利于舒适购物环境的形成。实例：丰盛町、世界之窗淘乐街、中信地铁商场、COCOPARK等。商业商业通道-商业-通道人流动线基本类型1.单通道环流式在商业体的中间做了一个露天广场——星空广场。四周的商业区域的人流动线是纯粹的单通道环流。令人意外的是，如此大的商业体量只用一种人流动线，使得商场的可逛性有所降低。人流动线基本类型1.单通道环流式COCOPARK特点：两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。适用条件：一般适用于商业体量较大的多层商业体；商业区域多为宽度较大的长方形。优点：可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。缺点：要牺牲一部分的商业面积。实例：地王购物中心、西武百货等。人流动线基本类型———双通道环流式商业商业架空架空架空-商业-通道人流动线基本类型2.双通道环流式典型的双通道环流式设计中信西武百货中信西武百货两侧商铺独享一跳通道，中间做了架空处理，光线充足，视野开阔通过次通道将两侧的通道连接起来中信西武百货特点：在商业区域的中间设一家主力店形成一个“小岛”，四周设置一些配套商店，人流环绕着“小岛”循环流动。适用条件：商业区域宽度较大的商业体；有大面积的主力店，多适用于专业市场。优点：突出主力店的核心效应，利用这个核心，达到人流聚集、发散的效果。缺点：人流动线顺时针或逆时针流动，方向较为单一，缺乏灵活性。实例：中心书城。主力店配套商店配套商店配套商店配套商店-商业-通道人流动线基本类型3.环岛式一共有艺术书店、音乐书店和综合书店三个“岛”，而其他配套商业则分布在“岛”的四周。中心书城人流动线基本类型3.环岛式配套商店配套商店配套商店第一个岛—艺术书店“岛”在中间，配套商店分布在四周配套商店配套商店音乐书店“岛”综合书店“岛”“岛”四周的配套商店“岛”四周的配套商店特点：人流动线没有固定的流向，可以多线路、多方向自由流动。适用条件：各种类型的商业均可采用。优点：充分利用商业区域的面积，尽可能的降低面积的浪费，顾客可以随意流动，增加购物的情趣。缺点：容易产生人流盲点和死角，回流现象时有发生，造成人流堵塞。实例：茂业百货、天虹商场、岁宝百货、女人世界、潮流前线、儿童世界等。-商业-通道人流动线基本类型4.自由流动式自由流动式的典型特征是：当顾客站在一个点上的时候，他可以选择前进的方向往往有两个以上自由流动式的人流动线是定位中低端的商场的首选由于动线不够清晰，人流堵塞现象时有发生特点：像流水线操作那样，人流的前进有固定的顺序和方向。适用条件：一般适用于大平层的专业市场。优点：强制性的让人流经过整个商业区，没有死角和盲点。缺点：人流动线很长，方向单一，顾客不能自由流动，容易造成顾客疲劳和烦躁。实例：宜家家居。-商业-通道入口出口人流动线基本类型5.流水线式宜家家居二层为一个大平面，面积约为15000平米。二层一共分为客厅家具、客厅储物家具、厨房、餐厅家具、家庭工作室和办公家具、卧室家具、衣柜、儿童家具及用品、宜家餐厅和咖啡厅9个主题区。整个二层只有一条主通道，把9个主题区连接起来。所有家具均可试用，你乐意的话甚至可以在床上睡一个觉，最大限度的降低了动线过长产生的疲劳一共设置了四条捷径，方便有需要的顾客跨区流动。特点：前面所述的几种人流动线的组合。适用条件：一般适用于商业面积较大的商业体。优点：可以根据项目的具体情况吸收各种人流动线的优势，人流动线更加灵活多变。缺点：对商业体的面积要求较高。实例：万象城、海岸城、益田假日广场、怡景中心城、嘉信茂购物中心、金光华广场等。-商业-通道人流动线基本类型6.复合式以反斗乐园为中心形成一个环岛式人流动线人流动线类型项目名称商业类型项目档次商业体量（㎡）单通道环流式淘乐街地铁商业中低档700丰盛町地铁商业中档2.6万中信地铁商场地铁商业中档1.8万又一淘地铁商业中低档900COCOPARK购物中心高档8.5万双通道环流式中信西武百货购物中心高档1.4万地王购物中心购物中心中高档2.2万自由流动式天虹商场百货中高档1万-4万岁宝百货百货中高档1.8万-3.8万茂业百货百货中高档2万-8万潮流前线地铁商业中低档3.5万女人世界专业市场中低档1.1万儿童世界专业市场中低档6000流水线式宜家家居专业市场中档3万环岛式中心书城专业市场中档3.5万复合式怡景中心城购物中心高档14万海岸城购物中心高档12万嘉信茂广场购物中心高档21万金光华广场购物中心高档12万益田假日广场购物中心高档13.58万万象城购物中心高档18.8万人流动线基本类型总表商业人流系统概述人流动线设计基本原则曲与直结合要达到两个目的，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向，同时不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏逛的乐趣。此外，曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的动线适当地增加曲度，可以避免产生动线过长的心理感觉。人流动线设计基本原则水平人流动线平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、尽量少出现锐角。要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性的。同时，平缓的角度有利于渲染一种惬意的购物氛围。人流动线设计基本原则水平人流动线要根据商业体的体量、业态、市场定位、人流量等因素来确定通道的宽度，而在同一个商业体内，又要根据商业体的建筑、业态分布、在商业体内的具体位置等因素来确定每一条通道的宽度。人流动线设计基本原则水平人流动线对于这种中低端的商场来说，通道宽度一般在1.5米—2米之间，某些地方通道可以宽一些，但控制在3米之内，避免面积的浪费。项目名称通道宽度女人世界2米儿童世界1.7米潮流前线1.5米-5米又一淘2.2米人流动线设计基本原则水平人流动线1.5米项目名称通道宽度淘乐街5米-5.7米丰盛町4米-5.7米中信地铁商场5.5米地铁商业街多采取单通道环流的动线设计，同时体量一般较小，通道的宽度控制在4－5米即可，根据项目的体量和定位等因素可以进行调整，幅度控制在10％以内。人流动线设计基本原则水平人流动线4米项目名称次通道主通道天虹商场1.5米2.4米岁宝百货1.5米2.4米茂业百货1.5米-2米2.4米传统百货商场的通道可以分为主通道和次通道，主通道是指商铺和商铺之间的通道，次通道是指条柜之间的通道，主通道的宽度控制在2—3米之间即可，次通道的宽度控制在1.5米左右即可。人流动线设计基本原则水平人流动线2.4米1.5米项目名称单通道环流通道双通道环流通道通道结合处地王购物中心\4.5米,5.5米\中信西武百货\4米5米怡景中心城6米4.3米5米海岸城7米4.5米8米COCOPARK4.5米,7.5米\\嘉信茂广场7米4.5米4.5米-7米金光华广场6.5米4.5米4.5米益田假日广场6米4米3.5米万象城10米5米5米将大型购物中心的通道分为3类:单通道环流通道，双通道环流通道和通道结合处。单通道环流通道的宽度一般控制在5－7米之间，根据商业的体量和市场定位等因素可以有10％的浮动；双通道环流通道的宽度控制在4－6米之间；通道结合处如果不做任何景观和休息椅，宽度在3－5米即可，如果设置景观小品或者休息椅，宽度可以根据实情况加大。人流动线设计基本原则水平人流动线6.5米7.5米4.5米5米4.5米4.5米8米3.5米长度指两个方面：一个是平面动线的总长度，要使消费者走尽量少的路，而经过所有的店铺。另一个是单条动线的长度，不宜直线性过长。人流动线设计基本原则水平人流动线以中庭为中心，将人流动线分割成多个小段，每一小段可以看成独立的人流动线，这样一来较长的人流动线就被分割成多个短的独立的人流动线。人流动线设计基本原则水平人流动线从长度的角度考虑，在经过所有店铺的前提下，总长度越短越好。从店铺的角度考虑，其临面的数量越多，动线效果越好。因此，动线设计要综合平衡考虑。人流动线设计基本原则水平人流动线人流动线设置必须形成回路，尽量不出现射线，避免让顾客走回头路。如果人流动线不得已在平面内形成单条射线，则考虑在端点处设置一些餐饮，或者是洗手间、垂直电梯满足顾客的特殊需求。人流动线设计基本原则水平人流动线电梯餐饮餐饮电梯洗手间

对于多层的商业体，除了水平人流动线设计外，还有垂直人流动线设计，即考虑如何让顾客在商业体内便捷地往上和往下流动。垂直人流的引导是通过垂直交通工具来实现的，相对于水平人流来说较为简单，就是要处理好垂直交通工具的形式、数量、地点。人流动线设计基本原则垂直人流动线形式是指用什么样的垂直交通工具,如：电动扶梯、垂直电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯等。此外，还必须考虑采用何种形式，如电动扶梯是采用并列式还是剪刀式，垂直电梯是采用观光垂直电梯还是普通垂直电梯。一般商业体都会采取不同形式的垂直交通工具相结合的做法。人流动线设计基本原则垂直人流动线一个商业体需要多少垂直交通工具并没有固定的指标，需要根据商业体的体量、商业体的建筑设计、商业体的定位、人流量等因素来确定。总体的原则是：商业体体量和人流量越大，需要的垂直交通工具越多。项目名称营业面积（㎡）电动扶梯垂直电梯观光电梯COCOPARK8.5万2351海岸城12万3531金光华广场12万2152益田假日广场13.58万2021万象城18.8万415\人流动线设计基本原则垂直人流动线由于商业体倾向于让顾客乘坐电动扶梯和观光电梯，所以电动扶梯和观光电梯一般设置在最显眼的地方——中庭的附近。而普通垂直电梯则设置得比较隐晦，顾客一般要根据导视牌才能找到。人流动线设计基本原则垂直人流动线商业人流系统概述引导人流技巧外部建筑是商业体给顾客的第一印象，直接关系到顾客会不会选择到这里进行购物。时尚、漂亮、有特色的外部建筑可以激起顾客的消费欲望，吸引途经人群进入商业体进行消费。而无特色、乏味、落伍的外部建筑则会极大影响顾客的消费欲望，甚至放弃到这里进行消费的选择。引导人流技巧商业体的导视系统分为外部导视系统和内部导视系统。外部导视系统的主要作用是引导外部的人流进入商业体。内部导视系统的主要作用在于：1.让顾客了解商业体内的业态分布状况，方便顾客去到自己想要去的地方。2.让顾客明确自己现在所处的位置，不至于迷失方向。引导人流技巧商家的广告可以让顾客了解在此商业体内有这样的一家商家，引导外部人流进入到商业体内。同时这些广告往往会标明商家所处的位置，方便有需要的顾客前往，起到了很好的人流引导作用。引导人流技巧显眼、有吸引力店招可以让顾客从远处就知道店铺所处的位置，引导人流前往目的地。引导人流技巧地面铺装在商业中有着非常重要的作用：1、漂亮的地面铺装有利于营造良好的购物环境。2、不同的地面铺装可以起到划分区域的作用，使得业态的分布更加清晰。3、可以利用地面铺装做一些相关的宣传和广告。4、可以利用地面铺装做路线的指示，引导人流前进。引导人流技巧天花装饰与地面铺装的作用比较接近，一方面可以通过漂亮、有特色的天花装饰营造更好的购物环境，另一面可以通过不同的天花装饰起到分区的作用，引导人流前往不同的区域。引导人流技巧在室外，可以在广场处做一些景观小品，以达到吸引人流和聚集人流的效果。在室内，则主要在中庭等空间较为充裕的地方，与不同的节日相结合摆设一些景观小品，可以起到聚集人流、汇聚人气的效果。引导人流技巧不同的业态布置方式对人流有不同的引导作用，要根据商业体的具体情况，如商业面积、商业体建筑构造、商业体的人流量、商业体的市场定位、商业体所处的位置等，综合考虑以上因素采用最优的业态布置方式，有效引导人流到达商业体的每一个角落。引导人流技巧一、多主力店原则，层层都有核心主力店对于多层商业体来说，在每一层都设有主力店可以使每一层都具有核心引力，避免了由于某一层没有主力店而缺乏足够的吸引力，造成该层商铺的人流受到影响，人流可以较为均匀的到达该商业体的每一层中。引导人流技巧业态布置全明星滑冰俱乐部ole’超市H&MZARA玩具反斗城俏江南苏宁精品电器四海一家中影益田假日影城业态布置引导人流技巧JUSCOUNIQLOYESELF海岸影城顺电江南厨子生活本色英孚教育玛花纤体海岸滑冰场中森名菜大饱口福玩具反斗城业态布置引导人流技巧二、将主力店设置于商业体的两端，将一般商户设置于商业体的中部当商业区域的形状为长方形时，将主力店设在两端，相当于形成了两个极点，这两个极点具有最强的吸引力，可以吸引人流在两极之间进行流动，从而覆盖了中间的普通商铺。引导人流技巧业态布置引导人流技巧业态布置引导人流技巧业态布置三、将主力店设置于商业体中间，一般商户围绕主力店分布。将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。引导人流技巧业态布置L1层只有一家主力店——芮欧时尚百货，位于平面的最中央，形成平面的商业核心。引导人流技巧业态布置位于核心的反斗乐园通过多个出口与四周的一般商铺实现了良好互动。引导人流技巧业态布置四、将特色商业设置在商业体的上层将商业体最具特色的商业设置在上层，可以带动人流往上流动，从而顺带流经中低层的商铺，达到人流经过尽可能多的商铺的目的。引导人流技巧业态布置

商业体的建设有两个基本的原则就是易达性原则和聚集性原则，即要将商业体建在集客能力最强，顾客最方便，最容易到达的地方。要实现这两大原则必须通过相关的配套来完成，因此商业体的相关配套十分重要。引导人流技巧出入口：商业体设置多个出入口，一方面可以使顾客更加便捷的进入到商业体，另一方面多出入口可以有效避免由于人流过大而造成的堵塞，目前大型的shoppingmall的出入口往往都会达到5个以上。引导人流技巧1层和2层共有10个入口，人流可以从不同的方向非常便捷地流入海岸城。引导人流技巧停车场：停车场的设置要综合考虑该城市居民出行交通情况、商业体的人流量、商业体所处片区居民的构成等因素，合适的停车场可以方便驾车顾客进出商业体。目前许多大型的购物中心不单只设一个地下停车场，而是将停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置可以使人流更快速、便捷地流入到商业体中。引导人流技巧广场：许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。引导人流技巧卫生间、布局和业态的关系卫生间一般布局每组卫生间应包括男女卫生间，母婴室或者儿童卫生间，残疾人卫生间，清洁间。3F2F1F-1F地下室设一组员工的一般不设（如果商场的档次很高可以考虑设置一个）每层两组卫生间一般布局母婴室母婴室儿童卫生间残疾人卫生间儿童卫生间残疾人卫生间181垂直电梯和扶梯的关系垂直电梯和扶梯的关系垂直电梯：对有目的性人流的带动，一般放置在商场比较偏的位置。扶梯：对目的性不明确的人流的带动，一般设置在中庭或链接人流的关键位置。自动扶梯成为购物中心交通组织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素，具备速度快、占用面积小、浏览商场景观等优点

自动扶梯特点自动扶梯特点自动扶梯成为购物中心交通组织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素优点：

-速度快、占用面积小，提供垂直方向上的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形，视线引导至较高的楼层，同时浏览商场的景观主要参数：

-提升高度：一般在10米以内，特殊情况可到几十米。

-倾斜角度：一般为30°、35°。

-速度：一般为0.5米／秒，有的梯型可达到0.65米／秒、0.75米／秒

-梯级宽度：600毫米、800毫米，1000毫米。

-理论输送能力：按照速度0.5米／秒计算，不同梯级宽度的输送能力相应为4500人／时、6750人／时、9000人／时自动扶梯自动扶梯排列方式与休息空间、展示空间、中庭空间的结合为购物中心创造出各种活跃的空间环境

自动扶梯空间组合平行排列与空间重叠分离排列平行排列与空间延伸交叉排列与空间重叠采用平行排列以及空间重叠的方式，构成序列感强的连续界面，易将人流引导至各个楼层，并且使动感与序列相结合，增加空间情趣采用分离排列模式。狭长且具有引导性的中庭空间，与单向扶梯组合。分离排列式通常将上、下扶梯分离相隔较长距离，旨在丰富空间的同时，引导人流购物方向采用平行排列与空间延伸叠加模式。空间出现较为复杂、生动的层次，多个休息平台跌落，顾客可同时看到不同层面的营业空间，吸引客源采用交叉排列与空间重叠，与中庭相结合，使购物人群可以感受到各楼层空间的元素，交叉排列打破了古板的平行排列模式，为空间注入活跃的因素自动扶梯空间组合自动扶梯设计位置主要为入口、中庭、主动线挑空处、主动线节点处及与外墙结合手扶电梯升降梯入口：能够快速将人流导到不同的楼层，提高高楼层或地下层的人流量；中庭：随着扶梯的上下行，增加室内空间的动感，同时也在空间内形成了一个层间运动的主要交通枢纽主动线挑空处：通过挑空部分能看到上楼或下楼的下一个动线连接主动线节点处：通过设置自动扶梯，使水平主动线在节点处在垂直方向上保持连续性外墙：与外墙结合构成独特景观，不占用室内空间，还能形成广告效应香港国际金融中心垂直交通设置非常合理，手扶电梯12对，约30－40米就设置一组电梯，极大的方便了顾客自动扶梯设计位置自动扶梯设计位置通过商业建筑内人员流量分析，考虑乘客搭乘舒适度原则，与自动扶梯实际运输能力匹配，确定自动扶梯数量

商业建筑内人员流量的分析理论运送能力

C=3600×k×v/0.4C--理论输送能力、K--系数、V--额定速度自动扶梯的运输能力Q=V*M*(3600s/h)*BQ--通过主通道单位小时内的人数，按照通道在最拥挤程度下最大的客流来选择V--顾客行走的最大速度,一般取值0.5m/sM--每平方米人数，每人所占800mm半径的圆面积，即2人/m2B--主通道宽度0.50(m/s)0.65(m/s)0.75(m/s)600mm450058506750800mm67508775101251000mm90001170013500梯级宽度V自动扶梯理论运送能力（人/h）实际运送能力-600mm和1000mm规格的为理论值70%-800mm规格的为理论值的60%自动扶梯数量乘客搭乘舒适度原则匹配自动扶梯数量自动扶梯设计要点自动扶梯的倾斜角度不应大于30°，现有的自动扶梯角度一般在27°-35°之间，否则感觉太陡不安全自动扶梯的速度一般在0.45-0.5米/秒，速度不宜太快，否则不利于顾客乘坐，尤其是中老年顾客，容易摔倒受伤自动扶梯上下入口3米的范围之内，不应设置任何阻碍交通的物品，否则容易容易导致拥挤，发生事故自动扶梯最好采用集中布置，如果是采用多层的自动扶梯，其层高不同，基点也就不同，集中布置乘坐点，安装及使用均很方便自动扶梯扶手外侧50cm处应设置一块三角形防护板，防止顾客、货物在交接处受到损伤12345自动扶梯与地板间的缝隙上应设置防护网、垫块，防止物体滑落6自动扶梯设计要点升降电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具，速度快，安装、运转费用便宜，但容易形成拥堵，还可用于中庭景观与载货作用

升降电梯特点升降电梯特点电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具优点：

-速度快，安装、运转费用比较便宜，可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载，可与中庭结合形成景观设施缺点：-容易形成拥塞，不能同时承载较多的消费者和手推车，且容易出故障适用范围：在中庭内景观电梯、辅助空间作为运货电梯使用，各楼层垂直交通载客所需的载客量跟建筑物面积、用途相关。一般的客运升降机的载客量，由数百公斤至2,000多公斤不等，升降机速度一般为1.5米／秒垂直电梯垂直电梯作为垂直交通工具适合设置在主动线附近的建筑角部或者拐点（节点）处，作为景观电梯则设置在中庭和外墙，形成独特建筑景观手扶电梯升降梯建筑的角部：升降电梯设置位置要求各层上下贯通，此特点适合于设置在建筑角部，紧邻主动线或者中庭；中庭：与中庭设计结合，形成很有视觉冲击力的动态景观，作为观光电梯，成为中庭内的主要景观之一；外墙：与外墙结合构成独特景观，通过跨越不断移动的视野，获得新奇的空间感受，还能形成广告效应；主动线拐角（节点）处：布置在主要人流的方向，把人流高效、快捷的向各个方向输送，通过垂直方向引导，保持动线连续性电梯设计位置手扶电梯升降电梯香港国际金融中心上海正大广场垂直电梯设计位置升降电梯数量根据层数、楼层营业厅面积、电梯速度、承载人数来确定400080001200016000200002400045678928000一台两台三台四台建筑楼层数楼层营业厅面积（m2

）假定：电梯速度90m/min电梯单次承载20人垂直电梯数量191店招设计店铺的外观风格设计应尽量统一，每个店铺的标识在同一店面风格的基础上可以允许突出自己的品牌形象整个购物中心的店铺外观设计应该是统一风格的，个别的租户允许在外观设计上融入自身的设计元素，但必须以不影响整体风格为前提每个租户的店铺设计、施工必须建立审批的制度XX店名柱子店名/标志橱窗门/入口店铺外观设计店招设计标准店铺的外观应该包括一个标准店铺的布局和所有设计因素(主要是外观)标准店铺设计的评估

标准店铺设计应该包括.根据购物中心的整体概念确定店铺的外观和设计、试衣间、内部布局包括储存和办公区域采用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。可使用多种材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组合应避免标准店铺设计的因素橱窗试衣室储存和办公用区域入口通道经营区域经营区域店招设计194八、商铺划分1.铺位划分原则1）根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积；2）进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；3）合理利用区域内的面积，最大化得到使用；4）避免出现铺位死角；5）避免通道中出现柱子；6）避免出现不规则的铺位（如三角铺）；7）通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；8）一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。2.铺位划分步骤1）了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。2）认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。一般规则的柱矩，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。3）了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。3.铺位划分顺序1）先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；2）确定主通道和次通道的宽度；3）从街铺开始划铺，先外后内；4）一排排、一层层划分。4.平面布局设计1）以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。4.平面布局设计2）以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。4.平面布局设计3）在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。4.平面布局设计4）在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。4.平面布局设计5）对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。4.平面布局设计6）对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。4.平面布局设计7）如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。4.平面布局设计8）在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。4.平面布局设计9）弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。4.平面布局设计10）在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。4.平面布局设计11）在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。4.平面布局设计12）电梯口要设有主要通道。210七、停车场设计成功的购物中心依赖于充足的停车位，停车方便是任何购物中心停车布局都应遵循的标准停车场设计的元素：停车面积、车道布局、进出通道、单个停车位的尺度和安排、从停车区到购物中心的步行活动、坡度、铺装、景观、灯光停车位指标是100平米可出租建筑面积的实际停车位数量，欧美国家的标准为：可出租建筑面积为2300-37000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4个停车位可出租建筑面积为37000-56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4.5个停车位可出租建筑面积超过56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置5个停车位购物中心的停车场必须是简单、安全的；在以前没有来过或提前不知道停车场布局的情况下，购物者应该能够自信地驶过停车区从停车位到商店的最大步行距离应该在120米以内，最好限制在90-105米购物中心内车流的循环应该是连续的，最好是单程的和逆时针方向的对大型购物中心来说，停车区的环形交通需要在场地边缘和建筑群周围各有一条环路，内环用作消防和紧急疏散通道，同时作为运送通道和顾客上下车的地方主要交通通道有两种类型：入口和出口通道、环道。主要通道可以允许双向行驶，次要通道是单向的，但是需要指示方向，通常是既有刷在地面上的箭头标志，又有竖立在路边的指示牌应该使用减速坡、禁入标志车障等设施阻止车辆侵入到有遮阳的人行道范围内购物中心停车场设计原则购物中心停车场设计原则车流动线包括自驾车（停车场设置）和公共交通动线，尽量保证其方便快捷，缩短步行距离车流动线设计公共交通公共交通站的位置：-当需要穿越交通量，较大的道路时，应以立交或地下通道方式加以解决-为公共交通设计独立通道和上下车站轻轨和地铁站的设置-与地下空间相连接，以缩短顾客的步行距离，保证其安全便捷的到达购物中心为目的自驾车（停车场设置）地下停车库：最常见的停车方式，要求有足够长的坡道出入口和转圜余地，一般可直接由电梯或楼梯即可到达购物中心屋顶停车：宜用步行街或步道将停车场与购物中心相连停车楼：优点是顾客从停车空间到营业空间的流动很方便地上停车场：步行距离不宜太远，避免穿越交通量大的道路，以立交方式避免其直接干扰车流动线设计车流动线设计国内部分省级及直辖市关于停车场出入口设置规范城市分类规范成都出入口数量设置50个停车位以内，可设一个出入口，其宽度宜采用双车

道；50－300个车位应设两个出入口；大于300个车位，出口和入口应分开设置，两个出入口之间的距离应大于20米出入口位置设置出入口应符合行车视距要求，并应右转入车道，

出入口应距离交叉口、桥隧道坡道起止线50米以上浙江省出入口数量设置停车泊位数大于等于200辆小于500辆时，应设置不少于二条车道进、二条车道出的出入口。停车泊位数大于等于500辆时，应设置不少于三个双车道的出入口。出入口位置设置机动车停车库出入口之间的净距不应小于15.0m。

基地内配建的机动车停车库(场)，其出入口不宜直接设置在城市道路上，其出入口宜设在基地内部道路上天津市出入口数量设置机动车停车泊位大于200个小于等于500个时，应设置不少于两条车道进、两条车道出的出入口。机动车停车泊位数大于500个时，应设置不少于三个双车道的出入口出入口位置设置建设项目设置在同一条道路上出入口之间的净距不应小于20m

基地内配建的机动车停车库(场)，其出入口不宜直接设置在城市道路上，其出入口宜设在基地内部道路上停车场出入口设置规范地下车库地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米地下车库范围、层数及布置■适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定地下车库地下车库停车率（极限）1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）3、避免行车道靠外墙布置4、避免布置平行或斜向车位5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）

地下车库提高地下停车率的8条措施

一般一个10万平米规模的小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：其中：变配电房：约150平米水泵房：约120平米公变房：约50平米生活水池：约100平米柴油发电机房：约100平米消防水池：约150平米其他：约50平米注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；

2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；

3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。

设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地地下车库提高地下停车率的8条措施地下室方案剖面实例1650有绿化时覆土厚3900层高300建筑垫层高案例与成本层高、垫层、覆土结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550（无人防的地下室层高3600可以满足一般需求啦）梁高800风道350预留150~200净高2200案例与成本地下室层高

设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。案例与成本设备房靠边墙布置平行车位，停车效率低行车道靠墙布置，停车效率低车道车位车位外墙地下室方案平面实例案例与成本柱网、布车方式及轮廓线车位车位6000，不符宽度模数，浪费面积7000以上，车道太宽，浪费面积这部分无实际用途，浪费面积案例与成本柱网、布车方式及轮廓线地下室方案平面实例行车道靠外墙布置，停车效率低外墙倾斜，行车道出现无效面积案例与成本柱网、布车方式及轮廓线地下室方案平面实例无效面积案例与成本柱网、布车方式及轮廓线1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因■无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本

案例与成本柱网、布车方式及轮廓线经营权销售商业价值的实现存在以下四种常见的方式，各有利弊直接散售带租约销售返租销售操作比较简单，开发商不涉及后期商业招商、运营产权、经营权明确，不会产生遗留问题带租约销售有利于引导后期市场的发展方向，加快商业聚集

置业者买铺就可以收取租金，促进销售有利于统一项目经营权，引导市场发展返租统一运营度过养商期，有可能使商铺在前期卖到成熟期的价格有可能短期内完成销售产权分散，经营权分散，不利于建筑面积较大