天津万科物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书

本文格式为Word版，下载可任意编辑——天津万科物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书1.目的

保证供配电系统正常运行，提高供电稳当性，确保客户正常用电。

2.范围

适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。

3.定义

包括变压器、上下压配电柜、供电线路、动力柜、操纵箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理举行不定期检查督导。

管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监视指导。

指定设备责任人负责设备的日常巡查检查和例行保养检修。

5.方法及过程操纵

5.1电气安好规定

5.1.1各管理处修理及运行电工务必经专业技术培训，具备必要的电气学识，能够正确使用电气安好用具，纯熟掌管紧急救治法，更加是触电急救，持证方可

上岗。

5.1.2各管理处修理及运行电工应坚持“安好第一，预防为主”的根本方针，严格执行保证安好的技术措施和组织措施。

5.1.3各管理处修理及运行电工在作业过程中不得肆意更改操作程序和简化安好措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。

5.1.4各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件5.2《停电检修操作规定》停电举行。特殊处境需带电作业的，应经管理处工程负责

人批准，并选派有阅历的电工举行。作业时要有专人监护，要有稳当的安好措施。

5.1.5各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安好用具。

5.1.6双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。

5.1.7各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。

5.1.8全体电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都务必符合规定要求，保证接地

的稳当程度。

5.1.9各种电气装置，包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等务必符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触依次，防

止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。

5.1.10严禁随意安装临时灯或临时线。如短期内切实需要，务必经管理处工程负责批准，选派有阅历的电工按照永久线路的要求安装，用后实时去除。

5.1.11室内敷设的明线，距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者，应加防护设施。

5.1.12手持移出工具的安好要求

5.1.12.1每次使用前，务必经过外观检查和电气检查，其绝缘强度务必保持合格状态。

5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具修理操作时，其电源线务必采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过3米，且中间不允许有接头。其中黄/绿双色线在任何处境下，只能作养护接地或接零线。

5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具修理操作时，务必装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电养护器。

5.1.13电气焊等其他专业作业人员，现场动火务必经保安部同意。现场人员务必穿戴好防护用品，在指定地点操作，且备好消防器材，设专人看火。

5.1.14电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。

5.2停电检修操作规定

5.2.1检修停电时务必由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由管理处工程负责人指定有带电作业实践阅历的人员承担。

5.2.2设备责任人专心填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》，注明所停电部

位、理由及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。

5.2.3停电操作务必按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的依次依次操作。送电操作应按与上述相反的依次举行。严防带

负荷拉合隔离开关（刀闸）。

5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作，遏止合闸”标识牌，以防有人误合闸，造成人身伤亡；并在未停电区域设置遮拦，防止人员误入，发生安

全事故。

5.2.5停电后管理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备举行检修。

5.2.6低压配电室检修内容

5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。

5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。

5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。

5.2.6.4开启开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严重者举行更换，并对开关的生动性举行调试。

5.2.6.5对配电设备设施举行全面清洁，以防灰尘导电。

5.2.7检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗留物（如扳子、钳子、铁器等导电物品），确无遗留物，用500V摇表摇测线路绝缘阻值，合格后面可合闸送电。

5.3日常巡查检查工作

5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各管理处合理保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，

并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

5.3.2为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备举行2次检查，并专心填写《配电间巡查记录》，质量记录表格由各管理处合理保存。

5.3.3设备责任人在巡查检查中，需留神电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是否有异声，灭弧罩是否齐全等。

5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。

5.3.5检查防鼠设施是否损坏，如有损坏实时修复。

5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。

5.4定期检修

5.4.1每月保养修理

5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓，检查电能表接线端子并除尘。

5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。

5.4.1.3检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。

5.4.1.4检查消防、供水等设备操纵柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路操纵开关标识领会。

5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否生动。

5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安好出口应急指示灯等公共区域照明设备。

5.4.2每半年保养修理由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓加中性凡士林并紧固。

5.4.3年度保养修理

5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部嘱托具有相应资质的专业公司（公司合特别供方）对各管理处的房屋本体防雷接地系统举行一次全面检查，检查避雷装

置焊点连接是否稳当，摇测接地电阻值，确保接地体的稳当接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各管理处合理保管，并报品

质管理部备案。

5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及全体配电柜开关接线端子，细致检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。

5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录，并注明各类定期修理保养记录的类别。

6.支持性文件

《公用设备设施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01

《停水停电作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-07

7.质量记录表格

《设备设施保养检修记录表》TJVKWY7.5.1-G01-F2

《停送电操作票》TJVKWY7.5.1-G01-01-F1

《配电间巡查记录》TJVKWY7.5.1-G01-01-F2

《停水、电、气通知》TJVKWY7.5.1-G00-07-F1

篇2：天津万科物业管理公司给排水系统保养修理作业指导书

1.目的

模范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

2.范围

适用于各管理处。

3.定义

给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵操纵箱/柜。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理举行不定期检查督导。

管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监视指导。负责外包方工作的检查、监视。

指定设备责任人负责设备的日常巡查检查和例行保养检修。

5.方法及过程操纵

5.1日常巡查检查工作

5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处合理保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

5.1.2各管理处依自身设备概括处境制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡查检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处合理保管。

5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处合理保管。

5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀举行检查，在《水泵房设备运行记录》中举行记录。

5.2水泵的维护检修

5.2.1每日巡查：设备责任人检查以下工程并填写《水泵房设备运行记录表》。

5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

5.2.1.2摈弃水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

5.2.1.3摈弃系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无奇怪声音。

5.2.1.5检查水泵操纵箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，操纵箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

5.2.2每月维护检修：设备责任人举行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.2.1检查水泵电机轴承润滑处境。

5.2.2.2检查、修理水泵水封。

5.2.3每季度维护检修

5.2.3.1检查水泵电机接线端子是否松动，检查操纵箱/柜内各接线端子是否松动。

5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑处境，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

5.2.3.3收紧地脚螺栓。

5.2.3.4设备责任人根据概括检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.4年度维护检修

5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀处境，对泵壳及机座除锈刷漆。

5.2.4.2根据设备实际处境，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

5.2.4.3检查水泵电机及操纵箱/柜接线端子是否松动。

5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

5.2.5检修理过程中，应穿戴好防护用具，留神人身安好，做到“三不伤害”，确

保作业顺遂完成。检修理工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

5.3板式换热器维护检修

5.3.1板式换热器片间间距小，通道繁杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

影响流量并裁减换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，裁减系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走片面沉积物。

5.3.2板式换热器长期运行后，板片外观会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

5.4排水管路的维护

5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季到临前，安置人员清理各设备房集水坑，

疏通排水管路。

5.4.2管理处工程负责人依据《服务工程外包操纵程序》监视外包方每月对污水

井、化粪井举行疏通清淤。

5.4.3管理处工程负责人负责安置人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管举行清理。

5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季到临前，安置人员对屋面雨水管道片面举行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部察觉或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立刻安置人员举行清掏疏通工作。

5.5给排水紧急特殊修理

5.5.1水管或配件破碎

5.5.1.1急速关闭供水阀与循回阀。

5.5.1.2立刻通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

5.5.1.3根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破碎更换新管，或组织专业技术人员实时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原那么上不允许补焊。

5.5.2阀门不正常漏水

5.5.2.1阀门压盖破碎，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

5.5.2.2阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

5.5.2.3阀体破碎，重新更换新阀门。

5.5.3喷淋头破碎

5.5.3.1立刻切断消防泵电源，关闭供水阀。

5.5.3.2通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

5.5.3.3更换新喷淋头。

5.5.3.4开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

5.5.4供水泵的紧急特殊修理

5.5.4.1水泵中断运行，应检查：

①水泵操纵箱/柜电压是否正常。

②水泵操纵箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

③水泵操纵箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵运转但水压缺乏，应检查：

①市政管网水压是否正常。

②水泵的进出口阀门是否完全开启。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

5.5.5排水系统排水不畅

①检查潜污排水泵的电气线路。

②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

③检查排水管阀门是否完全开启。

④检查排水干管是否堵塞。

5.5.6发生洪涝苦难

5.5.6.1管理处经理应立刻调配足够的人力、物力举行防洪工作。

5.5.6.2值班技术人员应立刻赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场处境投入备用潜水泵，并急速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应实时向公司其它部门苦求支援。

5.5.6.4当市政排水管网展现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需养护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行处境及水位。

6.支持性文件

TJVKWY7.5.1-G01《公用设备设施管理程序》

TJVKWY8.2.3-Z01《服务工程外包操纵程序》

7.质量记录表格

TJVKWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

TJVKWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房设备运行记录》

篇3：天津万科物业管理公司安防监控系统保养修理作业指导书

1．目的

保证各管理处安防监控系统设备与设施的正常使用。

2．范围

适用于各管理处安防监控系统。

3．定义

日常性维护：按照年检筹划而安置的工作及日常发生的工作。

紧急特殊性修理；安防监控设备设施因意外事故所造成的修理。

4.职责

部门/岗位工作职责

各管理处安好员负责安防监控设备及设施的日常巡查。

设备责任人负责安防监控设备及设施紧急修理。

5.方法及过程操纵

5.1闭路监控系统

5.1.1监视摄像机维护保养：

3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩举行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用枯燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机。

5.1.1.2在对带云台的摄像机举行修理保养时还需要对云台的机械片面加适量的润滑机油，以保证云台转动生动。

5.1.1.3对效果不好的摄像镜头务必实时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装坚韧，并由操纵中心主管（主办）确认符合安防使用要求。

5.1.1.4对室外监视摄像机举行修理保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，务必留神用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。

5.1.1.5在对摄像机清洁除尘时,务必留神不要用手触摸摄像镜头，只能采用镜头纸对摄像镜头举行擦拭。

5.1.2监控主机的维护保养:

5.1.2.1每周由中心值班人员对监控主机举行外部除尘，除尘时须使用枯燥、清洁的软布和中性清洁剂。

5.1.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，务必用额定功率在30瓦以下的电烙铁举行焊接处理，并检查BN