碧海云天项目提案

于董机构碧海云天—新宿公寓及酒店项目营销策略思路探讨

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写在前面□凡成事者，三机不可缺其一，天时，地利，人和。□□凡楼盘鼎立者，三者不可短一隅：市场、实力、宣传。

□□□对于碧海云天新宿公寓而言，我们缺少的是一种适当的市场契机□□□□以及在这种契机下对核心的强势诉求、推介。本案内容□从品牌运作的视角□□对项目形象进行回顾、审视和重新整合□□为达成市场积累/市场突破的近/远期目标提供帮助□□□□□营销回顾12006营销推广方案之说话方式篇□形象、温馨提案，其实并不适合本类产品□□主题并不突出，也许老业主对项目了解，但新客户却有可能会无所适从□□对项目的附加品牌价值渗透有限，应该以卖点形式展开开展系列报广□□□项目认知与识别建议应该与“碧海云天”结合在一起进行捆绑式认知□□□其实我们也许必须该转型了□□□□□□□□2006回顾之认购篇□2006年10月15日，摇号推出13、14、15、22、23、24、25、30层，共计128套左右，销售均价3850元/平方米。多数为项目老业主购买。销售率实现在95%左右。□□□2006年12月23日，推出楼层：16、18、28、29、31、34层，销售整体均价为4237元，推出套数：96套，实现销售率：57%，共销售57套，购买群体：1、部分为老业主2、其它为老业主所带新客户购买□□□□□□□□□□□品牌建立的必须2再次缔造碧海云天的造梦与财富计划，这是我们必须有别于原来营销策略的起点□市场认认知较较差，，没有有很好好地延延续碧碧海云云天项项目的的项目目主要要品牌牌与案案名认认知度度，我我们认认为这这是项项目的的一个个损失失□□□□□□□□□□□□□□□3—12FI酒酒店和和13F——34自主主产品品案名名与形形象表表达不不够清清晰，，增加加销售售成本本。□□□以一种种温馨馨与恬恬静不不足以以传达达一个个城市市中心心社区区的超超大规规模，无法法将项项目的的优势势与卖卖点很很地地地表达达。一一方面面使用用长久久让受受众认认知疲疲劳，，另一一方面面不足足以传传达一一个项项目的的鲜明明主张张与品品牌气气质。。而而这样样的表表达方方式对对投资资型概概念更更浓的的产品品而言言无疑疑是硬硬伤□□□□□□□□从目前前广告告认知知审视视项目目形象象现状状□长期需需要：：对于于延续续到今今后公公司新新项目目的运运作，，对品品牌成成为必必须，，即使使公司司正在在着手手进行行公司司名称称与VI的的调整整，但但碧海海云天天的影影响力力绝对对不应应该成成为过过去□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□短期需需要：：在2007年年市场场市中中心无无自然然资源源项目目不温温不火火的现现状，，杀出出重围围才更更关键键/和和苑、、金龙龙中央央胜境境小户户型，，维多多利亚亚海湾湾酒店店式公公寓。。当我我们在在争夺夺有限限的市市场份份额时时，需需要利利用已已有的的成熟熟社区区优势势抢先先建立立良好好的市市场品品牌认认知。。□□□□□□□□□□□项目品品牌建建立的的短期期/长长期需需要换句话话说，，“碧海海云天天”不不仅仅仅是一一个普普遍意意义上上的社社区，，更是是一个个需要要精心心培育育的品品牌，，何况况他对对我们们项目目的推推售会会起到到一定定的促促进作作用。。□□□□□□□□□□□这决定定了我我们运运作的的基本本态度度和基基本方方式。。品牌建建立的的机会会点3其实老老业主主已经经熟知知了，，但是是重要要的是是新客客户如如何认认知□近5000多多人的的入住住，创创造了了良好好的居居住氛氛围，，及社社区文文化形形成的的可能能□□□各各种种社区区文化化活动动有声声有色色，是是以项项目品品牌带带动开开发商商品牌牌的契契机□□□□□□客观观上，，在无无销售售压力力的情情况下下，会会让品品牌形形象传传播具具备更更加单单纯□□□□□□□□□□其它项项目都都在打打投资资创富富以及及小户户型产产品概概念，，这对对我们们来说说，绝绝对是是引领领市场场的好好机会会市场分分析4□□秦皇岛岛公寓寓市场场目前前产品品类型型多为为住宅宅型公公寓和和酒店店式公公寓两两种。。其中中海港港区以以金龙龙中央央胜境境、维维多利利亚海海湾公公寓同同和苑苑为代代表，，其特特点是是地理理位置置优越越，处处于市市中心心，毗毗邻交交通干干道，，周边边都有有成熟熟的社社区和和商业业做依依托，，充分分发挥挥公寓寓宜租租宜住住的优优势。。南戴戴河和和昌黎黎黄金金海岸岸等地地的公公寓则则以蓝蓝色海海岸、、倚海海45度等等项目目为代代表，，其特特点是是打旅旅游地地产牌牌，充充分利利用当当地旅旅游旺旺季的的客源源，做做酒店店式服服务公公寓产产品来来弥补补当地地酒店店容纳纳客人人数量量的不不足。。但是是鉴于于旅游游地区区大多多在淡淡季时时周边边配套套设施施不完完善，，难以以做长长期自自住使使用。。□□□□□□□□□□从最最近秦秦皇岛岛市近近两个个月的的项目目销售售量来来看，，占居居绝对对自然然资源源的项项目有有价有有市，，无绝绝对占占有资资源的的项目目有价价无市市。□□□□本本地客客户成成交量量较前前两年年已经经呈稳稳步下下降趋趋势，，而外外埠客客户则则以递递增的的形式式不断断加剧剧。□□□□□□□□□□就新宿宿公寓寓而言言，项项目位位于市市中心心，无无占有有绝对对的自自然资资源，，我们们没有有必要要对外外埠市市场过过份关关注，，我们们要做做好的的是怎怎样利利用自自身的的产品品特点点去吸吸引除除碧海海云天天老业业主以以外的的其它它客户户，因因为，，这些些已经经远远远足够够了。。维多利利亚海海湾海景度度假休休闲住住宅：：领海临临汤河河，从从容享享受城城市繁繁华，，推窗窗可见见优美美风景景，回回归心心灵港港湾。。全精装装修现现房，，拎包包即可可入住住：70年年独立立产权权，全全套家家具、、家电电、室室内必必备生生活用用品齐齐全，，装修修风格格尊重重和保保留个个性，，满足足业主主不同同喜好好，独独显卓卓尔不不凡的的品味味。精致空空间承承载完完美生生活：：卧室、、客厅厅、卫卫浴私私密性性与舒舒适性性完美美展现现，自自住办办公投投资皆皆适宜宜。面积小、总总价低：33～58平米户户型丰富，，选择灵活活多样，满满足过渡性性居住和长长期的投资资价值。全球星级服服务标淮：：辰星地产聘聘请五大国国际地产顾顾问行之一一的第一太太平戴维斯斯提供全球球星级服务务标准，24小时一一站式居家家服务，为为您提供一一个温馨、、舒适的家家。尊贵身份的的专属：200m2欧式豪华大大堂奢华感感受。两个多功能能会所：休闲、娱乐乐、健身足足不出户。。轻松实现投投资计划：：云天海湾假假日酒店专专业运营，为未来留下下充足的品品质保证，，给投资计计划及业主主置业创造造充足的、、可提升的的价值，轻轻松实现梦梦想空间。。维多利亚海海湾公寓装装修标准复合地板、、壁纸、汉汉大牌实木木家具、康康佳牌电视视、冰箱、、品牌卫浴浴等。金龙中央胜胜境□□中央胜境公公寓于2007年4月6日开开盘，公寓寓楼高23F,共330套,拥有70年产权，，目前已售售60%左左右。其公公寓面积在在30-60平米之之间,兼顾顾四面朝向向,毛坯房房。南向价价格最高5300元元/平米，，北向价格格最低4200元/平米,朝朝向差800元.公公寓楼1-4层是商商业,物业业费未定.其客户以以本地投资资者为主□□□□□结论：□□公寓类产品品在秦皇岛岛有一定的的市场。但但是，由于于公寓普遍遍具有公摊摊面积大和和客户群体体相对集中中，加上多多数开发商商不能给投投资目的的的客户以稳稳定回报的的保证等问问题，导致致公寓项目目不如住宅宅项目消化化速度快。。□□□□□金龙·中央央胜境同新新宿公寓无无论从产品品类型、地地理位置以以及目标市市场都十分分接近，加加上和苑的的公寓开盘盘后，这三三个相距2km之内内的公寓项项目竞争必必然会非常常激烈，和和苑目前起起价3590元/平平米，最高高价4500元/平平米，均价价4000元/平米米，南北朝朝向差500元左右右。其公寓寓共290套，现售售130套套左右。可可以看出，，公寓项目目目前在秦秦皇岛市场场接受程度度和受众人人群还十分分有限，如如何让客户户了解公寓寓的特点和和保证其投投资回报的的稳定是当当务之急。。项目分析与与定位5项目SWOT分析□地理位置优优越。毗邻邻人民广场场，离市中中心步行只只需几分钟钟，出行非非常方便□□□□周边配套设施十十分齐全，，生活所需需一应俱全全。尤其是是社区周边边的餐饮已已经发展成成为最受欢欢迎的饮食食街，为项项目聚集了了人气□□□□□□□□开发商品牌牌和物业品品牌。从项项目定位到到包装，从从推广到销销售，碧海海云天创造造了一个又又一个奇迹迹。因此作作为本案来来说，其品品牌效应是是吸引客户户的又一大大优势所在在。□□□□□其客户的雄雄厚实力以以及所带来来潜在客户户的范围。。碧海云天天业主大多多数是各个个行业的成成功人士，，而且具有有广泛的社社会关系，，他们是本本案客户的的中坚力量量□□□□□□□项目优势□项目门前只只有很少的的地上停车车位，无法法满足有车车业主在此此居住的要要求□□□□项目的主题题定位及概概念较为模模湖，无法法给客户明明晰的项目目市场定位位以及对客客户投资回回报概念的的渗透□□□□□□□□推广力度不不够。本案案销售中心心的指示也也不明显，，从远处很很难一眼看看见售楼中中心的标志志□□□□□其实劣势之之所以是劣劣势，在于于我们没有有完全全身身心地投入入，当认真真投入时，，劣势就会会被弥补，，甚至会成成为我们的的优势。项目劣势□完美的物业业服务与酒酒店式管理理品质，这这对于小户户型做投资资的产权式式公寓而言言，无疑最最具有杀伤伤力，而目目前该项目目已经聘请请了北京建建国物业酒酒店式管理理公司，这这无疑是对对项目的利利好。打差差异化竞争争，将产品品赋予服务务的内涵，，用软件提提升项目品品质□□□□稳定的投资资回报概率率，如果能能达到年8%的投资资回报率，，则对市场场是一个强强有力的刺刺激□□□□□□□□碧海云天老老业主对品品牌认知及及对社区的的品牌认知知度与忠诚诚度，他将将会为我们们带来一群群最有效的的目标客户户，但是我我们的策略略一定要有有针对性□□□□□项目机会□中央胜境、、和苑、维维多利亚海海湾和蓝色色海岸等同同类项目的的竞争□□□□目前，中央央胜境、和和苑、维多多利亚海湾湾的广告投投放量都在在加大，都都致力于市市场影响力力的争夺□□□□□□□□项目后期管管理的延续续性。本案案如果能在在后期服务务做到业主主满意，相相信会创造造碧海云天天品牌的又又一辉煌□□□□□项目危险SOWT分分析结论:优势无可可比拟----劣势势可以化解解----重在差异异化本项目现阶阶段确实存存在同类型型且有直接接威胁力的的竞争对手手；明确项项目定位，，放大差异异化优势、、确立品牌牌个性、保保证后续服服务的品质质则是决定定项目成败败的关键。。现在，我们们需要解决决的问题是是什么？项目主题定定位必须确确定，并且且明晰，用用于营销策策略与推广广手段；销售中心客客流量不足足，来访来来电量下降降的问题；；项目市场影影响力不足足，对产品品的持续渗渗透以及活活动营销促促进项目认认知及影响响力。项目尽快重重新启动认认购或者开开盘，争取取在年底实实现一个较较为理想的的销售预期期。品牌传播主主题6销售售细细节节：根根据据已已销销售售公公寓寓的的客客户户分分析析，，13——34F公公寓寓主主要要客客户户为为碧碧海海云云天天老老业业主主，，以以及及老老业业主主所所介介绍绍的的客客户户，，同同样样以以本本地地客客户户居居多多。。其其主主要要目目的的也也是是投投资资，，并并且且看看好好新新宿宿公公寓寓的的位位置置，，选选择择自自住住的的客客户户为为辅辅。。居住类型的竞竞争：新宿公寓在已已售部分同金金龙中央胜境境在产品类型型和目标客户户存在重合，，这样必然导导致竞争激烈烈，使销售率率下降，销售售周期延长□□□□□□□□新宿公寓的定定位抓紧时间重新新调整产品定定位；以最快的速度度将产品做出出差异化竞争争，以便于争取后后期自住型公公寓和产权式式酒店更好的的推广和销售售□□□我们看到，，未来就在这这里□□□□□□□□□□□□我们的建议3—12F定定位为：产权权式酒店借鉴维多利亚亚海湾同云天天海湾假日酒酒店合作的模模式，为业主主提供一季度度到十年之间间可选择的回回报，并签定定合同，为业业主提供后期期收益保障，，目前，建国国物业前期的的入驻及规划划建议非常必必要□□□产权式酒店的的装修标准及及配置必须具具备高水平配套12—25万元/套品服务形象产产品开发产品设计交付标准项目公寓，产产品设计已成成定型，我们们重点阐述项项目一期作为为精装修、全全配套，三星星级标准的酒酒店式公寓应应达的交付标标准。配套12—25万元/套品服务形象产产品开发产品设计交付标准【客厅】壁挂式分体双双温空调◆布布艺沙发◆小小茶几◆电视视柜◆29寸寸纯平电视◆◆多功能桌和和椅◆饮水机机◆落地灯◆◆落地窗帘◆◆折叠式餐桌桌椅1套【卧室】壁挂式分体双双温空调◆吸吸顶灯◆台灯灯◆床头灯◆◆复合木地板板◆高级双人人床◆床头柜柜◆壁橱及穿穿衣镜◆床上上用品（7件件套）◆高档档床垫◆高档档窗帘◆其它它家用物件.客厅卧室卧室配套12—25万元/套品服务形象产产品开发产品设计交付标准【卫生间】电热水器◆滚滚桶洗衣机◆◆高级马桶◆◆名牌洁具和和洗漱镜◆玻玻璃淋浴间◆◆换气扇◆毛毛巾架◆晾衣衣架◆小什物物柜（架）◆◆纸巾盒◆毛毛巾◆浴巾◆◆高级防滑地地砖◆全室高高级墙砖.【电厨房】微波炉◆电磁磁炉◆单门小小冰箱◆电饭饭锅◆油烟机机【阳台】不锈钢栏杆，，配夹胶玻璃璃栏板◆地板板：高级防滑滑地砖◆墙面面：高档环保保涂料◆晾晾晒衣架卫生间洗漱台；座便便器；电热水水器；毛贴架；小型型洗衣机；洗漱镜，小什什物柜……配套12—25万元/套品服务形象产产品开发产品设计交付标准交付标准之【综合配置和装修标准】◆电话1部◆宽带网络入户预置接口◆有线电视入户◆入户门：高档木门，配IC卡智能门锁；◆地面：高级复合木地板；◆墙面：高档环保涂料；◆开关及插座：名牌电工◆外窗：高档塑钢窗中空玻璃；◆内门：高档木门；◆卫生间地面及墙面：墙面采用高档墙砖，地面为高级防滑地砖；◆顶棚：高档环保涂料；◆厨房地面及墙面：地面采用高档地砖，墙面采用高级磁砖；◆厨房和卫生间顶棚：装修吊顶；交付标准-小小结【风格】装修风格以现现代、浪漫、、舒适而温馨馨的风格为主主题。体现居居家度假的休休闲、轻松的的生活气质；；【配置】家具、家电的的配置以满足足居住为标准准，配置物项项按家用标准准配备；【档次】以三星级标准准或国内知名名品牌为主要要配置标准。。产品12—25万万元/套套服务形象配产权式公寓配配套说明【大堂会所】】多功能大堂会会所，集商务务办公、接待待、物管、公公寓出租、业业主休憩、朋朋友聚会、茶茶饮小吃等于于一体的综合合服务空间。。【公共设施】】设置停车场、、智能化安防防系统、儿童童乐园、公共共绿地、背景景音乐等公共共设施。【生活配套】】美容美发、健健身房、小型型超市、医务务室、家政服服务、餐饮、、旅游用品出出租出售、洗洗衣中心等。。大堂电梯间茶座/茶餐厅厅项目配套13—34F定位为：酒酒店式公寓。。借助酒店管理理公司的管理理模式和优质质服务，可以同样为公公寓业主提供供酒店式的服服务，如房间间打扫、洗衣衣和预定机票票等业务，在服务上区分分本案同金龙龙中央胜境以以及和苑的公公寓产品，做做到差异化竞竞争。我们的建议鉴于目前市场场状况以及项项目前期销售售概况，我司司建议下半年年的重点工作作依然以推售售自住型酒店店式公寓为主主，辅以对产产权式公寓的的前期宣传与与介绍，积累累目标客户，，2008年年待市场及客客户条件成熟熟后，强势推推售，这个目目标完成的首首要条件是酒酒店管理公司司的提前介入入与服务前置置。销售建议在对项目进行行阐述时，建建议前缀加““碧海云天””字样，以提提成目标客户户以及市场对对项目的认知知，减少营销销成本。碧海云天·新新宿公寓碧海云天·丹丹地酒店策略建议营销策略怎样让金钱为为你工作？富人从不为钱钱工作，而而只让钱为自自己工作。任何投资都是是为了这个目目标，

但，，结果不同。。李嘉诚：机会会

就是在别别人迟疑的时时候出手！香港首富李嘉嘉诚今年初接接受《财富》》杂志采访时时首次透露他他的致富诀窍窍，他认为最最重要的一点点就是，要在在别人放弃或或迟疑的时候候立即出手，，才能捉住机机会。现年72岁的的李嘉诚向来来习惯于在市市场低潮时做做重大的投资资，他解释说说：投资要看看资产是否具具备长远盘利利能力，而不不仅仅看价钱钱是否便宜。。传播主题不动产“创业业板”“不动产”的的剖析：所谓谓不动产，即即相对恒久的的产业，常规规指物业产业业，因其具稳稳定性而为投投资人士长期期追捧，更因因国情特定的的土地情结所所限在中国人人的观念中，，不动产即是是财富与地位位的衡量点。。“创业板”的的剖析：金融融界所谓“创创业板”，具具高成长性兼兼有风险性，，拥有独立的的一线管理，，兼有本身的的上市规则，，，因国内““创业板”已已成新的投资资热点，虽尚尚未进入市场场，但已是投投资群落最为为关注的词语语。用途：两者组组合的概念用用于丹地酒店店和新宿公寓寓。借股市调调整涨跌极受受市场关注的的信息，吸引引目标消费者者的注目。1、公寓与酒酒店在推广形形象上，分别别独立为两个个VI识别系系统；各有其其独立的案名名，独立的slogan；2、各有其独独立的产品定定位与营销策策略；公寓、酒店形形象细分化我们的广告语语一切，以中轴轴为中心（介介绍项目位置置特点）从此，开启创创造财富梦想想产权酒店，造造就世袭贵族族（酒店经营的的长远性及可可传承性）让总统套房，，成为你的不不动产！（酒店高品质质套房的所属属权归您个人人）以孩子的名义义，让他拥有有（未来）（指出为子女女投资的长远远价值）以妻子的名义义，让她享有有（现在）指出为爱妻投投资的商业价价值）表现示例71、项目详细细定位及分析析；2、项目整体体营销策略方方案及推售方方案；3、项目下半半年营销策略略及推售方案案；4、所有表现现包装方案；；5、产品详细细规划建议及及标准建议。。下阶段工作汇汇报内容感谢聆听！谢谢谢9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:15:0616:15:0616:1512/25/20224:15:06PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2216:15:0616:15Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。16:15:0616:15:0616:15Sunday,December25,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2216:15:0616:15:06December25,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。25十二月月20224:15:06下午16:15:0612月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:15下下午12月-2216:15December25,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2516:15:0616:15:0625December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:15:06下下午4:15下下午16:15:0612月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。16:15:0616:15:0616:1512/25/20224:15:06PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2216:15:0616:15Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。16:15:0616:15:0616:15Sunday,December25,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2216:15:0616:15:06December25,2022